BRF Sirius 22brfsirius22.azurewebsites.net/wp-content/uploads/...Underhållsplan Brf Sirius 22 Kv....

UNDERHÅLLNINGSPLAN

BRF Sirius 22

Underhållsplan Brf Sirius 22

Kv. Sirius 23, Stockholm Upprättad: 2019-04-08

Adress Kontakt Organisationsnummer

Fastighetsägarna Service Stockholm AB Alströmergatan 14 Box 128 71 112 98 Stockholm

08-617 75 00 www.fastighetsagarna.se

556155-8205

Innehåll Inledning ............................................................................................................ 3

Uppdragets omfattning ................................................................................... 3

Underhålls- och kostnadsbedömning ................................................................. 4 Kostnader ....................................................................................................... 4

Användning av och ändring i underhållsplanen ............................................... 4

Uppföljning ..................................................................................................... 5

Övrigt .............................................................................................................. 5

Beskrivning ......................................................................................................... 6 Allmän information ......................................................................................... 6

Byggnadsteknisk information .......................................................................... 6

Installationer................................................................................................... 7

Kommande projekt ......................................................................................... 7

Utvändigt ........................................................................................................... 8 Tak .................................................................................................................. 8

Fasad ............................................................................................................ 10

Fönster ......................................................................................................... 10

Balkong ......................................................................................................... 11

Mark ............................................................................................................. 13

Invändigt .......................................................................................................... 15 Trapphus ....................................................................................................... 15

Sophantering ................................................................................................ 16

Gemensamma utrymmen ............................................................................. 19

Installationer .................................................................................................... 20 Värme ........................................................................................................... 20

Ventilation .................................................................................................... 21

Vatten och avlopp ......................................................................................... 22

Hiss ............................................................................................................... 22

Kraft.............................................................................................................. 24

Övriga anmärkningar........................................ Fel! Bokmärket är inte definierat.






556155-8205

Inledning På uppdrag av BRF Sirius 22 har Fastighetsägarna Stockholm AB anlitats för

att inventera och utvärdera fastigheten Kv. Sirius 23 i Stockholm avseende

status och skick. Uppdraget har utförts i enlighet med antaget anbud daterat

2017-12-20 Inventeringen har utförts av Andrea Paulsson och Jimmy

Andersen, Fastighetsägarna Service Stockholm AB.

Syftet med uppdraget är att ge beställaren en samlad bedömning av

fastighetens behov av underhåll för den närmaste tioårsperioden samt en

kostnadsbedömning för samtliga komponenter kommande

femtioårsperioden. Den ska tillgodose att underhållsåtgärder utförs i tid och

vidmakthåller den kvalité och standard som fanns vid byggnation.

Underhållsplanen ämnar även till att jämna ut kostnaderna över en lång

period för nuvarande och kommande medlemmar i föreningen. Vidare ska

den även fungera som ett beslutsunderlag för kommande åtgärder. Vissa

delar i underhållsplanen utförs med fördel i samband, t.ex. balkong och

fasad, vilket underhållsplanen är tänkt som ett verktyg för att kunna

samordna sådana åtgärder. Underhållsplanen ska även finnas till som

dokumentation för fastigheten och medföra kontinuitet inom förvaltningen.

Uppdragets omfattning

Byggnadens ut- och invändiga status, allmänna utrymmen som vind,

trapphus, entréplan och serviceutrymmen har inventerats. Detta har

dokumenterats i denna plan. Till detta finns även en kostnadsbedömning

bifogad. I uppdraget har det ej ingått att beskriva åtgärder som normalt ingår

i den löpande fastighetsskötseln, dessa har dock kommenterats.

Vid inventeringen har även stickprovskontroller gjorts i två lägenheter. Dessa

kontroller är utförda för att få en helhetsbild av fastighetens olika

byggnadsdelar och installationer. Utifrån dessa stickprov har generella

antaganden gjorts avseende standard för densamma.






556155-8205

Underhålls- och kostnadsbedömning Kostnader

Redovisade kostnader för kommande åtgärder baseras vid vissa tillfällen på

nyckeltal och vår kunskap om fastigheter. Bakgrunden till dessa antaganden

beror till stor del på tillgången av fastighetens dokumenterade historik.

Samtliga priser är beräknade i dagens kostnadsläge exklusive moms.

Skillnaden mellan beräknad kostnad och senare faktisk kostnad kan variera

beroende på konjunktur och tidpunkt för utförande. Notera att kostnader för

projektering, eventuella bygglov, bygganmälan, kvalitetsansvarig,

byggledning, kontroll o.d. inte ingår i kostnadsbedömningen Sådana

byggherrekostnader uppskattas till mellan 10 och 20 % av

entreprenadsumman beroende på uppdragets art och omfattning.

Siffrorna i planen är den bedömda kostnaden för underhållet av fastigheten

utslaget över hela perioden och visar den uppskattade avsättningsnivån för

att täcka det eviga underhållet. Föreningen får med detta utifrån egna

individuella förutsättningar välja att finansiera åtgärderna, vilket är en

gemensam fråga tillsammans med förvaltningen. Det är inte nödvändigt att

föreningen ska täcka kostnaderna med egna medel, de stora

underhållsåtgärderna är ofta av mycket omfattande karaktär. Finansiering

och budget för det löpande underhållet bör göras i samråd med ekonomisk

förvaltning och grundas på den lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar och

dyl. som finns att arbeta med.

Användning av och ändring i underhållsplanen

Vi rekommenderar att planen följs upp med återkommande inventeringar för

att bedöma hur noterade brister har utvecklats under tiden.

För t.ex. en tvättmaskin stämmer valt intervall sällan exakt med verkligheten,

planeringen kan utföras antingen genom att byta samtliga maskiner i ett

samlat projekt, alternativt byta dessa styckvis efter hand de går sönder. Det

kan därför vara bra att veta att även om det ser ut som att stora kostnader

ligger vissa år enligt planen så kan dessa förstås i praktiken komma att spridas

jämnare över åren.






556155-8205

Uppföljning

De intervall som är valda är medelvärden av livslängder eller satta utifrån

erfarenhet. Intervallet bestäms utifrån ett livslängdsbegrepp, vilket kan bero

på såväl tekniska, funktionella, ekonomiska, estetiska som miljömässiga skäl.

För den årliga avsättningens skull är intervallet på hur ofta man bör göra

något minst lika viktigt som vad det kommer att kosta. Det är därför viktigt

att man även är observant för att med tiden ändra, revidera och anpassa

även intervall utifrån fastighetens specifika egenskaper samt förändringar.

Övrigt

Akuta skador, t.ex. läckage, samt brister i säkerhet vilka kan medföra

personskada har vid inventeringen tagits upp som akut underhåll för

omgående åtgärd av fastighetsägaren.






556155-8205

Beskrivning Allmän information

Fastighet Kv. Sirius 23

Adress Odengatan 79-81, Upplandsgatan 53

Boyta 2462m²

Stadsdel Vasastan

Kommun Stockholm

Län Stockholm

Byggnadsår 1898

Fastigheten består av en huskropp med tre trapphus, belägna på Odengatan

79- 81 samt Upplandsgatan 53, innehållandes 5 våningsplan samt källare,

med en total omfattning om 30 bostadsrätter. Yttertaket utgörs av plåttak

över råspont. Fasaden mot Odengatan samt Upplandsgatan är delvis

keramikinklädd medan ytterväggarna som vetter mot gården är putsade.

Uppvärmning sker genom fjärrvärme. Ventilationen är av självdragstyp. Vid

besiktningen erhölls tillträde till två stycken lägenheter. En lägenhet

Upplandsgatan 53 och en lägenhet på Odengatan 81. Byggnaderna

uppfördes mellan 1898-1908.

Byggnadsteknisk information

Grundläggning Natursten samt betong

Bärande stomme Tegelmurverk i väggar

Fasadvägg Putsad fasad, keramikinklädd mot gatan

Yttertak Dubbelfalsad plåt ovan råspont

Fönster och fönsterdörrar Trä med utvändig aluminiumbeklädnad

Entréparti Natursten, klinker samt ek

Hissar Hissar i samtliga trappuppgångar

Trapphus Målade väggar med golv i natursten.






556155-8205

Installationer

Värme Fjärrvärme

Ventilation Självdrag

Elsystem 3-fas med säkringar i källaren

Kommande projekt

Det föreligger inte några större underhållsåtgärder. Viktigast kommande

perioden är att säkerställa att teknisk livslängd blir den förväntade.






556155-8205

Utvändigt Utvändigt underhåll består av att säkerställa skalskyddet i fastigheten samt att

dess arkitektoniska charm vidhålls. En välhållen fasad ger en stark karaktär och

visar den känsla huset ger mot staden, samtidigt skyddar den mot väder och vind.

Ett välhållet yttre skal ser till att samtliga kan sova gott om natten.

Tak

Typ Plåttak

Teknisk livslängd 50 år

Kvarvarande livslängd Ca 15 år

Senaste åtgärd

Sammanfattning

Plåttaket var vid synen i relativt gott skick, färgen har bitvis flagnat. För att förhindra ytterligare flagning av färgen och för att undvika korrosionsskador i plåten budgeteras målning av taket.

Taket är partiellt ommålat tidigare. Takfönstren behöver fogas om då fogen lossnat och vatten riskerar att rinna in i fastigheten.

Råsponten på vinden uppvisar tydliga tecken på tidigare fuktinsläpp, där vissa delar visar tecken på röta. Rekommendation är att byta ut de delar som är rötskadade och löpande kontrollera taket efter spår av röta eller mögelpåväxt.

Kommande underhåll

Budgeterar för målning inom kvarvarande tid, samt omläggning av tak.

Utbyte av rötskadad råspont.






556155-8205

Status Informationsbild

Bild 1: Färgsläpp vid takfot Bild 2: Takfönster.

Bild 1: Partiellt ommålade ytor Bild 2: Rötskada i råspont på vind






556155-8205

Fasad

Typ Slätputs mot innergård,


Kvarvarande livslängd Fasad mot gård cirka 35 år

Senaste åtgärd Omputsning av fasaderna 2003-2004

Sammanfattning

Fasaden är okulärt i gott skick, med färgskiftningar beroende på normalt slitage. Dock kunde några synliga skador kunde noteras, som bör åtgärdas innan skadorna blir större.

Kommande underhåll Budgeterar för reparation av skadorna, samt tvätt och renovering inom kvarvarande livslängd.


Bild 1: Skada vid stuprör Bild 2: Sprickor mellan våningsplanen Bild 3: Vybild fasad






556155-8205

Fönster

Typ Träfönster 2+1 glas,

Teknisk livslängd 35-50 år

Kvarvarande livslängd 0-5 år för fönster mot innergården, 10-15 år för fönster mot gatan.

Senaste åtgärd Montering av extra glas på befintligt 2-glasfönster mot gatan 2004.

Sammanfattning

Det kunde konstateras vid synen att färg och kitt har börjat spricka på vissa fönsterbågar och ytterkarmar på fönsterna, detta gäller generellt på fönstren mot innergården. I lägenheten vi fick tillträde till, med fönster mot gården, så uppvisas tydliga fuktskador på fönsterkarmens insida. Fönsterna mot gatan är i gott skick baserat på deras ålder.

Rekommendation är att göra en utredning kring fönsterna mot innergården för att få en bättre bild av skicket på dessa fönster.

Kommande underhåll

Skrapning/målning samt omfogning av fönstren mot gården inom ca 3 år. Budgeterar för målning samt helrenovering av fönsterna inom kvarvarande livslängd.


Fuktskador insida fönsterkarm samt sprickor i kitt.






556155-8205

Fönster som uppvisar sprickor i fönsterkarm.

Vändbara fönster mot gatan i bra skick






556155-8205

Balkong

Typ Betongplatta med smidesräcken. Balkongerna är fästa med fasadkonsoll.


Kvarvarande livslängd Cirka 35-45 år.

Senaste åtgärd Installation av nya balkonger mot Odengatan 2014-2015

Sammanfattning

Balkongerna är installerade vid olika tillfällen. 2003-2004, 2008 samt 2014-2015 Balkongerna är uppförd med en platta i betong som är stadgad i fasad och var i mycket gott skick vid synen. För att säkerställa den tekniska livslängden är det viktigt att hålla betongplattan ren för att det inte skall bli påväxning som i sin tur riskerar att orsaka sprickor i betongen.

Kommande underhåll Budgeterar för tvätt och renovering inom kvarvarande livslängd. Budgeterar även för målning av stålräcken.


Balkonger mot innergård






556155-8205

Mark

Typ Blandad innergård av både asfalt, lanterniner, plantering i lådor kring byggnaden samt en gräsyta mot fasaden.

Teknisk livslängd 35år

Kvarvarande livslängd Cirka 25 år.

Senaste åtgärd Omläggning av asfalten på innergården 2007

Sammanfattning

Gården är i gott skick. Ena dagvattenbrunnen ligger lite högt, vilket medför att vatten blir stående framför brunnen. Viktigt med underhåll i form av rensning för att behålla innergårdens karaktär.

Kommande underhåll Budgeterar för asfaltering i enlighet med den tekniska livslängden.


Bild 1: Plantering på gården Bild 2: Vybild över innergården

Bild 1: Terrass Bild 2: Mosspåväxt vid lanternin






556155-8205

Invändigt Ett trapphus är inte bara det du möts av allra först när du kliver in fastigheten, det

ska ge en känsla av vilket typ av hus du befinner dig i. Husets karaktär fortsätter sen

in i resterande utrymmen som inte ses av blotta ögat, men också kräver sin omsorg.

Underhållsplanen täcker in dessa allmänna ytor.

Trapphus

Typ Svängda trapphus med natursten samt målade väggar



Senaste åtgärd Renovering av trapphusen 2004

Sammanfattning

Välvårdat trapphus i gott skick med tidstypiskt utförande. Mindre skrapmärken upptäcktes vid platsbesök, men underhåll är ringa.

Kommande underhåll Budgeterar för ommålning inom den tekniska livslängden, samt mindre renoveringsmålning på de nedre våningsplanen inom en kortare tidsperiod.


Bild 1: Entréhallen Bild 2: Trapphus Bild 3: Trappsteg






556155-8205

Sophantering

Typ Sopsug


Kvarvarande livslängd Svårbedömt

Senaste åtgärd

Sammanfattning Sopnedkast i trapphus till sopsugsanläggning.

Kommande underhåll Viktigt att underhålla utrustningen enligt tillverkarens instruktioner.






556155-8205

Tvättstuga

Typ Tvättstuga på vind

Teknisk livslängd 25 år ytskikt 12-20 år maskiner

Kvarvarande livslängd Varierande

Senaste åtgärd

Sammanfattning

1st torktumlare 2000 (ombyggd 2002) / 0-5år kvar 1st tvättmaskin 2000 / 0-5 år kvar 1 st tvättmaskin 2002 / 0-5 år kvar 1st torkskåp ca 2000 / 0-5 år kvar 1st kallmangel odaterad / teknisk livslängd förbrukad

Ytskikt med plastmatta samt målade väggar. Plastmattan uppskattas vara installerad mellan 1990-2000 och bör planeras att bytas ut för att undvika vattenskador vid ett eventuellt vattenläckage.

Tvättstugan var vid synen i okulärt gott skick och fungerar väl enligt uppgift. Kvarvarande teknisk livslängd är svårbedömd då denna beror på slitage och belastning av maskinparken.

Kommande underhåll

Antingen byts maskiner ut vartefter de havererar, eller så samlas renoveringen till ett större projekt där alla maskiner byts ut samtidigt. Regelbunden reparation kan förlänga den kvarvarande livslängden. Budgeterar för byte av maskinpark vart femtonde år. Vid lägre slitage och underhåll i form av reparation kan livslängden öka. Förslagsvis byts maskinerna ut varefter de havererar, för att undvika utbyte i förtid.






556155-8205


Bild 1: Tvättmaskiner Bild 2: Torktumlare

Bild 1: Torkskåp Bild 2: Vybild torkrum






556155-8205

Gemensamma utrymmen

Typ Förråd på vind, Wc, inbyggd piskaltan


Kvarvarande livslängd Svårbedömt

Senaste åtgärd

Sammanfattning

Förrådsutrymme på vind bedöms ej vara i något underhållsbehov. Kan vid önskemål uppgraderas genom att till exempel måla golvet. Wc-utrymmet som finns på vinden är i gott skick, men smutsigt. Utrymmet verkar användas för förvaring.

Kommande underhåll Ytorna uppvisar inget underhållsbehov, dock så kan målning av golv öka trivseln i de allmänna utrymmen på vinden.


Vindsförråd Wc på vind

Inbyggd piskaltan






556155-8205

Installationer Säkerställer att livskvalitén i byggnaden fungerar och ger ett gott inomhusklimat. Huset

ska om vartannat värmas och kyls, förbrukad luft ska ut och ny frisk luft ska in.

Installationerna syns oftast inte för ögat, förväntas däremot att alltid fungera. Ett aktivt

underhåll säkerställer att skador och driftstopp undviks.

Värme

Typ Fjärrvärme, vattenburen med radiatorer



Senaste åtgärd Byte av undercentral 2012

Sammanfattning

Undercentralen var vid platsbesöket i gott skick. Vid behov luftas och injusteras systemet om värmeproblem uppstår. Termostaterna i besökta lägenheter är av äldre variant, ett byte av termostater kan medföra lägre uppvärmningskostnader.

Kommande underhåll Budgeterar för injustering av systemet samt byte av radiatorventiler och termostater.


Fjärrvärmecentral Termostat på radiator i lägenhet






556155-8205

Ventilation

Typ Självdrag

Teknisk livslängd -

Kvarvarande livslängd -

Senaste åtgärd OVK 2011

Sammanfattning

Ventilationen fungerar väl enligt uppgift.

Citat från energideklarationen: Tilluften tas in i övre delen av fönstret och leds sedan mellan fönsterglasen där den förvärms och kommer in i rummet i nedre delen av fönstret.

Kommande underhåll OVK skall utföras vart 6:e år.






556155-8205

Vatten och avlopp

Typ Stambytt



Senaste åtgärd Stambyte 2000-2005

Sammanfattning

Vid platsbesöket var stammarna i gott okulärt skick.

Stammar har inget kommande underhåll. Viktigt att säkerställa funktionen genom återkommande stamspolningar.

Kommande underhåll

Filmning av rör samt spolning regelbundet för att maximera avloppens livslängd.

Budgeterar med stamspolning var 10:de år.






556155-8205

Hiss

Typ 3 st Linhissar

Teknisk livslängd 40-50 år


Senaste åtgärd Komplett ombyggda hissar 2003

Sammanfattning Hissen var i gott skick liksom maskinrummet vid besiktningen. Säkerställ att serviceavtalen fungerar som tänkt för att maximera den tekniska livslängden.

Kommande underhåll Budgeterar för byte av hisskorg och linor.


Hissmaskin

Apparatskåp Hisskorg Besiktningsintyg






556155-8205

Kraft

Typ 3-fas till lägenheterna, Elservis i källargång


Kvarvarande livslängd 35-40 år

Senaste åtgärd Byte elstigare 2004

Sammanfattning

Trefas indraget i samtliga lägenheter och är utrustade med elcentral av nyare slag med automatsäkringar i enlighet med stickprovslägenheterna. Inga uppkomna problem enligt uppgift.

Kommande underhåll Inget kommande underhåll


Inkommande servis Elmätare för lägenheterna

Elcentral i lägenhet

Åtgärdtext Mängd Enhet à pris Kostnad Intervall, år Nästa år Föregående år Årlig Avsättning

PlåttakTakplåt galv/lack bandtäckt, byte 100% av ytan 975 m² 2 200 2 145 000 30 2 034 - 71 500

Takplåt galv/lack bandtäckt, 2 ggr strykning 975 m² 118 115 050 15 2 020 - 7 670Takdetaljer samtliga, byte 975 m² 270 263 250 30 2 034 - 8 775

Takdetaljer samtliga, måln. 975 m² 22 21 450 15 2 020 - 1 430Värmekabel hårdgjorda ytor, byte 100 lpm 1 500 150 000 20 2 020 - 7 500

FasadSlätputs, omputsning 100% 720 m² 900 648 000 50 2 053 2003 12 960

Slätputs , 2ggr strykning 720 m² 211 151 920 25 2 028 2003 6 077Fasadtvätt, putsfasad 720 m² 86 61 920 15 2 020 2003 4 128

BalkongBalkongkassett, renov. Utanpåliggande 26 st 90 000 2 340 000 50 2 039 1989 46 800

Balkong, helmålning tvättning 26 st 3 000 78 000 15 2 023 1989 5 200Fönster

Träfönster plåtinklädd byte 160 st 12 000 1 920 000 50 2 054 2004 38 400Träfönster plåtinklädd renovering och tvätt 160 st 2 100 336 000 25 2 025 2004 13 440

Träfönster plåtinklädd målning utsida och botten 160 st 950 152 000 25 2 025 2004 6 080Mark

Mark renovering bättringsåtgärder 380 m² 45 17 100 15 2 022 2007 1 140Mark ombyggnation renovering 380 m² 90 34 200 30 2 037 2007 1 140

Asfalt gångbar, omläggning 320 m² 138 44 160 30 2 037 2007 1 472

Åtgärdtext Mängd Enhet à pris Kostnad Intervall, år Nästa år Föregående år Årlig Avsättning

TrapphusTrapphus, helrenovering 400 m² 1 120 448 000 30 2 034 0 14 933

Trapphus, reparation bättring 400 m² 500 200 000 15 2 049 - 13 333Gemensamma Utrymmen

INV Allmänna utrymmen målning 90 m² 400 36 000 30 2 021 - -Tvättstuga

Tvättstuga renovering 26 m² 2 000 52 000 15 2 021 - 3 467Tvättmaskiner, byte 1 st 50 000 50 000 15 2 021 2000 3 333Tvättmaskiner, byte 1 st 50 000 50 000 15 2 021 2002 3 333Torktumlare, byte 1 st 50 000 50 000 15 2 021 2000 3 333

Torkskåp, byte 1 st 25 000 25 000 15 2 021 2 000 1 667Mangel byte 1 st 40 000 40 000 30 2 021 2000 1 333

VärmeFjärrvärme, abonnentcentral, byte 1 st 250 000 250 000 25 2 037 2012 10 000

Termostatventiler, byte komplett ventil 110 st 690 75 900 25 2 037 - 3 036Reglerventiler, värme, injustering, stamventil 15 st 2 400 36 000 25 2 037 - 1 440

Energideklarationer, energidekl. bostäder 1 st 19 000 19 000 10 2 022 2012 1 900Vatten & AvloppStammar, byte 30 st 350 000 10 500 000 50 2 050 2000 210 000

Avloppsledningar, rensning, spillvattenledning 120 m 240 28 800 10 2 023 - 2 880Avloppsledningar, rensning, dagvattenledning 100 m 240 24 000 10 2 023 - 2 400

VentilationRensning ventkanaler, S-system, lägenheter 2 462 m² 10 24 620 12 2 023 - 2 052

OVK- besiktning, S-system, lägenheter 2 462 m² 8 19 696 6 2 017 2011 3 283Hiss

Hissar komplett, byte linhiss 1 st 766 690 766 690 40 2 054 2014 19 167Hisskorgar, pristillägg personhiss 1 st 75 640 75 640 20 2 034 2014 3 782Hisslinor, byte personhiss linhiss 1 st 25 310 25 310 10 2 024 2014 2 531

El & KraftServiscentraler kapslade, byte komplett 1 st 152 510 152 510 30 2 037 2007 5 084

Mätartavlor, byte 30 st 3 530 105 900 30 2 037 2007 3 530

Årlig avsättning Underhållskostnader (kr) 549 529

Underhållsplan Brf Sirius 22Underhållsplan Kalkyl Sirius 22

BRF Sirius 22brfsirius22.azurewebsites.net/wp-content/uploads/...Underhållsplan Brf Sirius 22 Kv....

Documents

Transcript of BRF Sirius 22brfsirius22.azurewebsites.net/wp-content/uploads/...Underhållsplan Brf Sirius 22 Kv....