МУИС ЭЗС ОУЭЗО-4

Б.Их-Ач

Б.Мөнх-Эрдэнэ

ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ НИЙН ҮИНДЕКС 2011-2012

I. Улаанбаатар Хотын Орон Сууцны нэҮ

Хуучин орон сууцны нийн судалгааү2012 оны 2-р сарын байдлаар

2010 2011.IQ 2011.IIQ 2011.IIIQ 2011.IVQ 2012.1 сар0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

62.2 62.166.4

70.4

76.8

89,1

52.550.2

52.856.9

6265.4

35.1 34.536.9

41.144.3

46.5

Хуучин орон сууц сая.төг

1 өрөө

2 өрөө

3 өрөө

Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа хуучин орон сууцны нийн судалгааү

Баянгол Баянзүрх Сонгино Сүхбаатар Хан-Уул Чингэлтэй

46.3 46.3 46.1 46 42.751.8

68.3 67.859.8

67.657.4

69.5

92.7 91.8

75.3

93.1583

91.7

Хуучин орон сууцны үнэ /Дүүргээр, сая төгрөг/1 өрөө 2 өрөө 3 өрөө

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011.IQ 2011.IIQ 2011.IIIQ 2011.IVQ 2012.1 сар -

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

380 500

720

1,000 1,044 945

1,227 1,308 1,346

1,471 1,565

Шинэ орон сууцны үнэ, 1мкв

Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа Шинэ орон сууцны нийн судалгаа ү (1 мкв сая.т гө )

Баянгол Баянзүрх Сүхбаатар Сонгино Хайрхан Чингэлтэй Хан-Уул

1.161,3 1.22

1.04

1.451,4

1.25 1.25

1.43

1.12

1.571.471.48 1.42

1.75

1.28

1.791.67

2011.I хагас 2011.II хагас 2012.1 сар

Улаанбаатар хотод зарагдаж байгаа Шинэ орон сууцны нийн судалгаа ү (1 мкв сая.т гө )

Орон сууцны нийн с лт д н л лж байгаа ү ө ө ө ө өөх чин з йл д ү ү үү

(Голомт банкны судалгаа 2012 1-р сар)

• Барилгын материалын үнийн өсөлт• Хүн амын худалдан авах чадвар

нэмэгдсэн• Орон сууцны зээлийн эрэлт• ЗГ-аас хэрэгжүүлж буй төсөл,

хөтөлбөрүүд• Орон сууцны барилга барих газар, дэд

бүтэц

5 сар 6 сар 7 сар 8 сар 9 сар 10 сар 11 сар 12 сар

30.0%27.0% 24.4% 26.5%

21.4%26.7%

34.7%38.7%

Нийт банкны системд олгогдсон орон сууцны зээлийн дүнд эзлэх хувь 2011 он

5 сар 6 сар 7 сар 8 сар 9 сар 10 сар 11 сар 12 сар 2012-1 сар

434.1 466.4 488.4 527.5 572.1 600.5 629.7 656.5

115.4 125.9 132.0 144.3 153.7 162.6 174.8 186.6 193.8

2011 оны Ипотекийн зээл /үлдэгдэл, тэрбум

төгрөг/Банкны систем Голомт банк

II. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ: ХЕДОНИК РЕГРЕСС, ОРОН СУУЦНЫ НИЙН ИНДЕКСҮ

II. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ: ХЕДОНИК РЕГРЕСС, Т НИЙ НЭЛГЭЭҮҮ Ү

• Орон сууцны үнийн индекс (ОСҮИ)-ийг тооцох хедоник регрессийн арга нь орон сууцны үнийг багц -аар нь авч үзэх бөгөөд шинж чанар бүрт өгөгдсөн үнэ гэж байдаггүй, шинж чанаруудын нэгдэл нь нэг цогц бүтээгдэхүүн буюу орон сууц болж худалдан авагчийн гар дээр очдог гэж үздэг.

• Иймд регрессийн аргачлалыг ашигласнаар эдгээр шинж чанаруудын нэгдмэл үнийг “салгаж”, орон сууцны нийт үнэ шинж чанар бүрээс хамааран яг ямар хэмжээгээр ялгаатай тогтож байгааг тооцох боломжтой болно.

• Орон сууцны үнэ нь түүний шинж чанаруудаас хамаарна гэсэн таамаглал дээр хедоник загвар тулгуурлана. Иймээс орон сууцны үнэ нь тоон (унтлагын өрөөний тоо) болон чанарын (халаалтын хэлбэр) үзүүлэлтийг худалдан авагч хэрхэн үнэлж байгаагаас хамаарах юм.

•Орон зайн байршил

•Хотын төвөөс ямар зайнд байрлаж байгаа

•Өрх гэрийн орлогын түвшин

•Орчны ая тухтай байдал

William J.Stull (1974)-ны загвар

•Микро үндэслэлтэй, макро хандлагаар судалсан байдаг

•Орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь түүний эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлын үр дагавар

Chen болон Patel (1998)-ны судалгаа

•Бүтцийн өөрчлөлтийн нөлөө, орчны ая тухтай байдлыг дамми хувьсагчдыг оруулан судалсан байдаг

Hendry (1984) болон Drake (1993)

•Тайван улсын тоон өгөгдөл (1973 оны 2 дугаар улирлаас 1994 оны 4 дүгээр улиралын хоорондын time series өгөгдөл)

•Эрэлтийн талын хувьсагчид нийлүүлэлтийн талын хувьсагчдаас илүүтэй орон сууцны үнийн өөрчлөлтийг тайлбарлаж байгааг харуулсан

Chen болон Peton (1998)

ОНОЛЫН ХЭСЭГ & СУДЛАГДСАН БАЙДАЛ

Эконометрик нэлгээҮ• Судалгаанд ашиглах эконометрик загварыг:• William J.Stull (1974)-ны загварын чухал үр дүн• Д.Ган-Очир (2007) судалгааны ажил, • “Тэнхлэг зууч”, Миний орон сууц сэтгүүлд дурьдсан эмпирик хүчин

зүйлсэд суурилан үүсгэсэн. • Шинэ орон сууцны үнэ бүрдэлтэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник

регрессийг дараах байдлаар сонгох нь тохиромжтой гэж үзлээ.

Хувьсагчдын Тайлбар

•Шинэ орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ ()- “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн 2011 (3,4), “Миний орон сууц” сэтгүүлийн 2012 (3) дугаарт

•Нэг орон сууцны нийт талбайн хэмжээ (S). 2 өрөө байрны талбайн хэмжээгээр

1. Үнэ (P), Талбайн хэмжээ (S)

•a) Хотын төвөөс алслагдсан зай (dis). Төв шуудангаас Орон сууц хүртэлхи зай (метрээр)-Google Earth программаар

•b) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэхийн дамми хувьсагч (DA1) – Улаанбаатар хотын газрын зураг дахь тэмдэглэл болон Google Earth программын ашиглан шинэ орон сууцны ойролцоо (500 метр дотор)

•c) Томоохон худалдаа, үйлчилгээний газарт ойр эсэхийн дамми хувьсагч(DA2)

•d) Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын төвөөс зайдуу: гэрэлтүүлэг, хөл хөдөлгөөн ихтэй эсэх)-ын дамми хувьсагч (DA3)

2. Тухайн байршлын давуу тал/хялбар дөхөм байдал (А)

•a) Улаанбаатар хотын 6 дүүргийн хаана байрлаж байгаа дамми хувьсагч (DC1)

•b) Шинэ орон сууц Улаанбаатар хотын аль бүсчлэл (1-ээс 5-р бүс)-д баригдаж байгаа дамми хувьсагч (DC2)

3. Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)

•a) Тухайн орон сууцны эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй эсэх (үйлдвэрийн газар, авто зам (машины дуу, сигнал), баар цэнгээний газарт хэр ойр)-ийн дамми хувьсагч (DR1)

•b) Агаарын бохирдол (гэр хорооллын утаа хэр ирдэг, үйлдвэрийн хорт бодис) ихтэй эсэхийн дамми хувьсагч (DR2)

4. Ая тухтай байдлын дам нөлөөний хүчин зүйл (R).

•a) Шинэ орон сууцны нийт айлын тоо (an)

•b) Тухайн барилгын чанар- барьсан компанийн нэр хүндийн дамми хувьсагч (ажилласан жил) (DCT1)

•c) Барилгын компанийн тус шинэ орон сууцаа сурталчилдаг байсан эсэхийн дамми хувьсагч (DCT2)

5. Барилгын төлөв байдал (CT).

УБ хотын орон сууцны тархалт 2011-2012

ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН Р Д Н Ү Ү БА ИНДЕКС (Д.Ган-Очир 2007 он)

Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний үр дүн#

Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм

Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)Түүвэр: 118 түүврээр байгуулсан cross sectionТайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##

C (Сул гишүүн) 6.22 0.0000*Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.16 0.0000*

Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.28 0.0001*

Хан-Уул дүүрэгт оршдог эсэх (XU) 0.21 0.0000*

Зар сурталчилгаа хийдэг эсэх (DCT2) 0.07 0.0240**

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.06 0.0710***

Автобусны буудалтай ойр эсэх (DA1) -0.07 0.0268**

Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (DA3) -0.11 0.0006*

R2 0.60Adjusted R-squared 0.58Durbin-Watson статистик 1.98*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН Р Д Н Ү Ү БА ИНДЕКС (2011.11 сар)

Хүснэгт 1. Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний үр дүн#

Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм

Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)

Түүвэр: 125 түүврээр байгуулсан cross sectionТайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##

C (Сул гишүүн) 8.26 0.0000*Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.18 0.0000*

Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.12 0.0286**

Хан-Уул, Сүхбаатар дүүрэгт оршдог эсэх (DC1) 0.09 0.0071*

Компаний нэр хүндтэй эсэх (DCT1) 0.09 0.0149**

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.09 0.0019*

R2 0.48

Adjusted R-squared 0.46

Durbin-Watson статистик 2.00

*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙН Р Д Н Ү Ү БА ИНДЕКС (2012.3сар)

Хүснэгт 2. Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хедоник регрессийн үнэлгээний үр дүн#

Хамаарах хувьсагч: LOG(Price) - Шинэ орон сууцны үнийн логарифм

Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)

Түүвэр: 65 түүврээр байгуулсан cross section

Тайлбарлагч хувьсагч Коэффициент Магадлал##

C (Сул гишүүн) 7.76 0.0000

Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS)) -0.13 0.0024*

Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.14 0.0777**

Хан-Уул, Сүхбаатар дүүрэгт оршдог эсэх (DC1) 0.14 0.0017*

Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх (DA1) 0.07 0.0346*

R2 0.44

Adjusted R-squared 0.40

Durbin-Watson статистик 2.13

*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

ОС -нд Н л л гч Х чин з йлс Ү ө өө ө ү ү(2011.11сар)

Хотын төвөөс

алслагдсан зай

- СӨРӨГ

Хотын төвөөс A байрлал хүртэлх зай B байрлал

хүртэлх зайнаас 10 хувиар хол

бол 1.8 хувиар илүү үнэтэй

байдаг байна.

1 айлын талбайн хэмжээ

+ ЭЕРЭГ

A орон сууцны дундаж талбай B орон сууцны

дундаж тайлбайгаас 10 хувиар том бол

1,2 хувиар үнэтэй байна.

КОМПАНИЙ НЭР ХҮНД

+ ЭЕРЭГ

Хүмүүс нэр хүндтэй

компанийн чанартай

орон сууцанд суух

сонирхолтой байж болох

юм.

Дуу шуугиан

- СӨРӨГ

Хүмүүс тайван,

чимээгүй орчинд

амьдрахыг чухалчилдаг.

Хан-Уул, Сүхбаатар

дүүрэг

+ ЭЕРЭГ

Сайхан байршилд үнэтэй хотхонууд баригддаг, харин

Сүхбаатар дүүрэгт хотын төвийн

орчимд газрын өртөг, өнгө үзэмж сайн илүү өндөр

өртөгтэй орон сууцнууд

баригдсантай холбоотой.

ОС -нд Н л л гч Х чин з йлс Ү ө өө ө ү ү (2012.3сар)

Хотын төвөөс алслагдсан

зай

- СӨРӨГ

Хотын төвөөс A байрлал хүртэлх зай B байрлал

хүртэлх зайнаас 10 хувиар хол

бол 1.3 хувиар илүү үнэтэй

байдаг байна.

1 айлын талбайн хэмжээ

+ ЭЕРЭГ

A орон сууцны дундаж талбай B

орон сууцны дундаж

тайлбайгаас 10 хувиар том бол

1,4 хувиар үнэтэй байна.

Автобусны буудал

+ СӨРӨГ

Сонирхолтой.. Шинэ орон

сууцыг авч буй хүмүүс автобус хэрэглэдэггүй

болов уу

Хан-Уул, Сүхбаатар

дүүрэг

+ ЭЕРЭГ

Сайхан байршилд үнэтэй хотхонууд баригддаг, харин

Сүхбаатар дүүрэгт хотын төвийн

орчимд газрын өртөг, өнгө үзэмж сайн илүү өндөр

өртөгтэй орон сууцнууд

баригдсантай холбоотой.

• Д.Ган-Очир 2007 судалгаатай харьцуулахад 2011, 2012 оны байдлаар:

• Аюулгүй байдал• Зар сурталчилгаа хийлгэдэг эсэх• Автобусны буудалтай ойр эсэх • Хүчин зүйлс Орон сууцны үний

ялгавартай байдалд нөлөөхгүй болжээ.

Орон Сууцны нийн индексҮ

2011 оны 11-р Сарын Шинэ Орон сууцны үнийн индекс

2012 оны 3-р Сарын Шинэ Орон сууцны үнийн индекс

2007 оны Д.Ган-Очирын тооцсон индекс

2007 оны индексээр тооцсон орон сууцны үнэ ($USD)

Дүүрэг2007 оны орон сууцны

дундаж үнэ2007оны загвараар

бодогдсон үнэУБ 493.9 488.3

СХД 383.3 386.9ХУД 600.1 586.3

СБД,ЧД 513.7 506.9БГД 423.3 418.4БЗД 454.4 446.6

Хүснэгт3. Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ байршил, ая тухтай байдлаас хамаарах нь 2011 оны 11 сар

1м2-ын үнэ, (мян.төг-өөр)

Ялгаатай байдалШинэ орон сууцны

дундаж үнэЗагвараар бодогдсон үнэ

MAPE (Таамаглалын алдаа)

Улаанбаатар хотын дундаж

1529.2 1505.6 1.4%

Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)ДүүрэгСонгинохайрхан (SHD) 1184.2 1230.7 5.2%Хан-Уул (HU) 1630.9 1614.4 1%Сүхбаатар (SB) 2020.5 1870.561 7.6%Баянгол (BG) 1397.9 1393.475 1.1%Баянзүрх (BZD) 1430.5 1413.926 3.7%Тухайн байршлын давуу тал, хялбар дөхөм байдал (A)Автобусны буудал тээврийн сүлжээнээс хол (DA1)

1587.4 1544.405 2.5%

Томоохон худалдаа үйлчилгээний цэгээс хол (DA2)

1551.6 1525.389 0.8%

Гэрэлтүүлэг муу, хөл хөдөлгөөн багатай (DA3)

1380.4 1403.335 2.3%

Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин зүйл (R )Эргэн тойрон дуу, шуугиан ихтэй (DR1)

1475.7 1457.015 1.3%

Агаарын бохирдол ихтэй (DR2)

1370.5 1372.831 0.2%

Эргэн тойрон дуу, шуугиан ихтэй. Мөн агаарын бохирдол ихтэй (DR1 болон DR2 хамт)

1327 1346.215 2.21%

DA1, DA2, DA3 болон DR1, DR2, нөлөөллүүд хамт илэрсэн

1269.1 1274.165

2011.11 Орон сууцны нэ, 2011ү m11 индексээр тооцсон нэ, ү125 т вэр.үү

SHD1 BGD2 BGD13BGD24 SBD6 CH17 BZD12 BZD24 BZD36 BZD49 HUD10HUD24HUD380.0

500.0

1000.0

1500.0

2000.0

2500.0

3000.0

3500.0

4000.0

Бодит Үнэ 2011m11

Таамаглал 2011m11 индексээр

2012.3 Орон сууцны нэ, 2011ү m11 индексээр тооцсон нэ, 65 т вэр.ү үү

SHD1

SHD4

SHD9

SBD15

SBD18

BGD21

BGD24

BGD28

BGD31

BZD34

BZD37

BZD41

BZD46

BZD51

BZD54

BZD57

BZD60

HUD3

HUD7

HUD11

HUD14

HUD170.0

500.0

1000.0

1500.0

2000.0

2500.0

3000.0

3500.0

Бодит Үнэ 2012m3

Таамаглал 2011m11 индексээр

2012 оны индексээр тооцсон орон сууцны үнэ (мян.төг)

Дүүрэг

2012m3 орон сууцны дундаж үнэ

2012m3 загвараар бодогдсон үнэ

MAPE(Таамаглалын алдаа)

2011m11 загвараар бодогдсон үнэ

MAPE (Таамаглалын алдаа)

УБ 1622.1 1603.6 1.1% 1452.7 10.4%СХД 1302.2 1290.8 0.8% 1160.8 10.8%ХУД 1812.1 1779.7 1.7% 1556.2 14.1%СБД,ЧД 1940.5 1869.4 3.6% 1683.1 13.2%БГД 1491.7 1472.6 1.2% 1355 9.1%БЗД 1561.4 1568.1 0.4% 1454.8 6.8%

2012.3 Орон сууцны нэ, 2012ү m3 индексээр тооцсон нэ, 65 т вэр.ү үү

SHD1

SHD4

SHD9

SBD15

SBD18

BGD21

BGD24

BGD28

BGD31

BZD34

BZD37

BZD41

BZD46

BZD51

BZD54

BZD57

BZD60

HUD3

HUD7

HUD11

HUD14

HUD170.0

500.0

1000.0

1500.0

2000.0

2500.0

3000.0

3500.0

Бодит Үнэ 2012m3

Таамаглал 2012m3 индексээр

Д гнэлт 1ү

• Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг судлахад үнэлгээ, шинжилгээний үр дүн нь бодит байдалд нийцтэй байна

• Манай орны хувьд энэ төрлийн онолын загвар, хамааралыг эмпирик байдлаар судалж, үр дүнгүүдийг цаашид орон сууцны үнийг байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн нөлөөллийг тооцсон байдлаар тодорхойлох хэрэгтэй

• Мөн ОСҮИ-ийн тооцоонд ашиглах бүрэн боломжтой байгааг харуулж байна. (Д.Ган-Очир 2007)

Д гнэлт 2ү

• 2011 оны 11 сарын байдлаар Улаанбаатар хотод захиалга авч буй шинэ орон сууцны үнийн мэдээллээр ОСҮИ-ийг орон зай, байршлын хүчин зүйлсээс хамааруулан тооцоход 2007 оны индексийн зарим хүчин зүйлс тайлбарлаж чадахгүй болжээ.

• Тухайлбал агаарын бохирдол, реклам сурталчилгаа сайн хийгддэг эсэх. Мөн Орон сууцны талбайн хэмжээний тайлбарлах чадвар нь муудах хандлагатай байна.

• 2011 оны Үнийг 2011m11 загвар маань сайн таамаглаж байна.

Д гнэлт 3ү

• ОСҮИ-ийн 2011m11 оны тооцоогоор, 2012 оны 3-р сарын шинэ орон сууцны үнийг таамаглахад бодит утгаасаа нилээд бага тайлбарлаж байна.

• 2012 оны 2-р сард “100 мянган айлын Орон сууц хөтөлбөрийн, Иргэдийг жилийн 6 хувийн хүүтэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах журам” батлагдсаны улмаас хүлээгдэж буй эрэлт нэмэгдэн Шинэ орон сууцны үнийн өсөлт бий болсон хэмээн таамаглаж байна.

• Жишээ нь: 5 сарын өмнө А орон сууц Б орон сууцнаас “дуу шуугиан багатай”, “илүү нэр хүндтэй” компани барьсан учраас үнэтэй байсан бол

• Өнөөдөр дээрхи хүчин зүйлс хамаарахгүйгээр аль аль байрны үнэ нь “Хөтөлбөрийн нөлөөгөөр өссөн” байна гэж таамаглаж байна

Анхаарал тавьсанд баярлалаа