Beretning - Bricksite · 2013. 9. 16. · Frederikssundsvej 60 B, 2. th., blev solgt pr. 15....

2012

AB Glasgården

Marts 2013

Beretning

Februar 2012: Fra skrot til slot…

AB Glasgården – bestyrelsens beretning 2012!

K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 2/19

Ordinær generalforsamling i AB Glasgården

Tirsdag den 19. marts 2013

Indhold

BERETNING .................................................................................................................. 3

SALG AF ANDELE ........................................................................................................... 3

SALG AF FORENINGENS VARELAGER ............................................................................... 4

TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH. ..................................................................................... 4

ERHVERVSLEJERE .......................................................................................................... 4

Frederikssundsvej 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS) ................................................... 5

Frederikssundsvej 60 C (Innovation Ejendomsinvest ApS) .................................................. 6

VASKERIER ................................................................................................................... 8

10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET .............................................................. 9

FALDSTAMMEPROJEKTET ................................................................................................ 9

BADEVÆRELSER - utætte gulve og lofter ........................................................................ 10

OMFORANDRING AF LEJLIGHED .................................................................................... 11

BAGHUSET ................................................................................................................. 11

VANDSKADE PÅ FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A ................................................................... 11

VANDSKADE I KÆLDEREN PÅ GLASVEJ .......................................................................... 11

ØKONOMI ................................................................................................................... 12

REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER ............................................... 13

KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG .............................. 13

NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER ...................................................................... 15

FREMLEJE ................................................................................................................... 15

KLAGER OVER STØJENDE ADFÆRD ................................................................................ 16

CYKELPARKERING ....................................................................................................... 16

BYFORNYELSE / EJERLAUGET GLASVEJKARREEN ............................................................. 16

PORTEN FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C .............................................................................. 17

ORDENSNIVEAU / AFFALD ............................................................................................ 18

AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE ................................................................................... 19

AFSLUTNING ............................................................................................................... 19



BERETNING

Bestyrelsen kan igen se tilbage på et aktivt år – foreningens 8. leveår.

På flere områder har året 2012, givet store og særegne udfordringer, der var ekstra

tidskrævende og ikke mindst lærerige at løse. Disse nye og meget anderledes udfordringer,

blev i løsning støttet godt op af vore loyale samarbejdspartnere.

Allerede nu vil jeg sige, at jeg ikke håber tilsvarende udfordringer nogensinde vil blive

præsenteret for en siddende bestyrelse i AB Glasgården.

Mere om dette senere.

På generalforsamlingen sidste år blev Johnny Enstrøm nyvalgt og undertegnede genvalgt.

Bestyrelsen bestod herefter af Ninette Perret-Gentil, Johnny Enstrøm, Ramtin Matin og Mogens

Wøldike.

Gennem hele året har bestyrelsen atter suppleret sig med assistance fra Torben Dahlkvist,

Frederikssundsvej 60 C, 1. tv.

Må jeg benytte lejligheden til at takke alle 4, for et aktivt, godt og konstruktivt arbejde, til

gavn og glæde for AB Glasgården og dens andelshavere.

SALG AF ANDELE

Efter sidste års generalforsamling, hvor andelskronen blev fastsat til 5.954 kr. pr. m2, blev der

hurtigt efter solgt en andel til en pris af 4.066 kr. pr m2, eller 32 % under vurderingen. Senere

på året er en andel solgt til vurderingen.

Der er ikke handlet yderligere andele med overdragelse i 2012.



SALG AF FORENINGENS VARELAGER

Frederikssundsvej 60 B, 2. th., blev solgt pr. 15. februar 2013 til netto prisen 200.000 kr.,

hvilket svarer til en pris på 3.030 kr. pr. m2. Lejligheden trænger til en ”kærlig hånd”, hvor vi

glæder os over aktiveringen af boligafgiften.

Den 1. maj 2013 kommer foreningens 2 sidste lejemåls lejligheder på varelageret;

Frederikssundsvej 60 C, 1. th. og Glasvej 7, 2. tv. Som før nævnt er Mogens Jensen afgået ved

døden, og beboeren på Glasvej flytter i ældrebolig, tættere på sin familie i en af omegnens

kommuner.

Såfremt nabo, over- eller underbo er interesseret i sammenlægning, er der en unik mulighed

for at få en større lejlighed i AB Glasgården. Skulle ingen have interesse i dette, vil begge

lejligheder blive udbudt til salg via HOME – og udbudt til vurderingsprisen.

I øvrigt skal det ikke glemmes, at ejendomsmæglerne i området udtaler, at boligafgiften i AB

Glasgården er på et forholdsvist billigt niveau.

Når disse lejligheder overdrages ny andelshaver, vil foreningen ikke længere have udlejning af

private lejligheder. Herefter vil der alene være udlejning af vore 14 kvistværelser på 5. sal og

8 butikker.

TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH.

Desværre er det endnu ikke lykkedes at få solgt denne andel. Salgsarbejdet blev i sommeren

2012 overdraget HOME, idet tidligere mægler ikke kunne finde egnet køber.

Andelshaveren skylder foreningen godt 178.000 kr.

ERHVERVSLEJERE

I det forløbne år har 2 erhvervslejere budt foreningen meget specielle udfordringer.

På sidste års generalforsamling orienterede bestyrelsen om, at der var indgået ny lejeaftale

om Telenor butikken, at bestyrelsen havde princip godkendt ny anvendelse af DVD Butikken,

men at der ikke var godkendt konkret lejer af DVD Butikken. Der var ikke forelagt specifikke

planer eller indretning for butikken – som krævet af bestyrelsen.

AB Glasgården

K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning

Frederikssundsvej 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS)

Som lejer kom CH i foråret 2012

vinteren 2011 opsagde deres lejemål på Frederikssundsvej 60 A, k

og meget hurtigt med tilbud om, at overtage lejemålet for videreudlejning. Det afviste vi i

bestyrelsen.

Derefter fik vi via Administrator henvendelse om, at JGK repræsentant fra Milestoneinvest ApS,

ville leje og indrette tøjbutik med salg af mærkevarer fra KENVOLO, hvilket bestyrelsen sagde

ja tak til. Der blev forevist og henvist til flotte kvalitetsbevidste hjemmesider m.v. Bestyrelsen

anede ikke uråd, og havde derfor ingen betænkeligheder slet ikke da vi fik oplyst, at det v

nyt mærke der ville bruge Frederikssundsvej 60 A, 2400 København NV som base for, at finde

fodfæste på det skandinaviske marked.

Da lejekontrakten blev udfærdiget var det nu CH Dansk Holding (CHDH) ApS, der stod som

lejer. CH bedyrede at det var sam

september 2012.

Butikkens ruder blev lukket til med brunt papir, og på 1 stk. hvidt A4 ark proklameredes:

Skiltet sidder der stadig, og intet

Med baggrund i gentagne lejerestancer, blev lejemålet


Beretning 28. februar 2013

rederikssundsvej 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS)

Som lejer kom CH i foråret 2012 ad omveje ind ad bagdøren. Da vor tidligere lejer Telenor

opsagde deres lejemål på Frederikssundsvej 60 A, kontaktede CH os uopfordret



tik med salg af mærkevarer fra KENVOLO, hvilket bestyrelsen sagde


anede ikke uråd, og havde derfor ingen betænkeligheder slet ikke da vi fik oplyst, at det v


fodfæste på det skandinaviske marked.


lejer. CH bedyrede at det var samme tøjfirma KENVOLO der stod bag og ville åbne butik pr. 1.


Skiltet sidder der stadig, og intet indretnings- eller ombygningsmæssigt er sket bag

lejerestancer, blev lejemålet forsøgt opsagt i Fogedretten.

bestyrelsens beretning 2012!

5/19

ind ad bagdøren. Da vor tidligere lejer Telenor, i

ontaktede CH os uopfordret



tik med salg af mærkevarer fra KENVOLO, hvilket bestyrelsen sagde


anede ikke uråd, og havde derfor ingen betænkeligheder slet ikke da vi fik oplyst, at det var et



me tøjfirma KENVOLO der stod bag og ville åbne butik pr. 1.


er sket bag facaden!

opsagt i Fogedretten.

AB Glasgården


Efter første runde i Fogedretten

foranledning er sendt til viderebehandling i Landsretten.

Da CH stadig er i restance, er han igen

Frederikssundsvej 60 C (Innovation Ejendomsinvest ApS

Et andet butikslejemål på Frederikssundsvej 60 C, blev via afståelse i sommeren 2012

godkendelse af bestyrelsen – besat af Innovation Ejendomsinvest ApS (B

straks at vandalisere lejemålet, hvilket vi bad ham stoppe. Der var ikke indgået nogen form for

lejeaftale, endsige at lejeren var godkendt af bestyrelsen.

Forhandling om vilkår for lejemål va

fået forevist og godkendt fremtidig indretning, byggeansøgning m.v. Kort sagt intet var aftalt,

forevist eller godkendt af hverken myndigheder eller bestyrelsen.

Han gik bare i gang, så snart han

bestyrelsens godkendelse og involvering.

Det viste sig at Byg

Danmark

Totalentreprise ApS

(ejes af CH) stod bag

den gennemgribende

vandalisering, med

nedrivning og gøren

som det passer dem –

uden godkendelser.

Begge lejemål har været i Fogedretten pga. af restance

adgang til Frederikssundsvej 60 C.

Den besættende lejer – der trods alt

kæmpede for sin (CH) utopiske ta

bestyrelsens opfattelse, at det er CH der også va

Efter denne lange kamp om Frederikssundsvej 60 C, var det med stor glæde vi onsdag den 13.

februar 2013 modtog Landsrettens dom, der stadfæstede Byrettens afgørelse om, udsættelse

af BAR af Frederikssundsvej 60 C.



i Fogedretten fik vi desværre ikke medhold, hvorfor sagen på vor

til viderebehandling i Landsretten. Ubegribeligt at vi

stadig er i restance, er han igen kaldt i Fogedretten.

(Innovation Ejendomsinvest ApS)

Et andet butikslejemål på Frederikssundsvej 60 C, blev via afståelse i sommeren 2012

besat af Innovation Ejendomsinvest ApS (BA


lejeaftale, endsige at lejeren var godkendt af bestyrelsen.

Forhandling om vilkår for lejemål var slet ikke påbegyndt, ligesom vi derfor heller ikke havde


forevist eller godkendt af hverken myndigheder eller bestyrelsen.

Han gik bare i gang, så snart han havde modtaget nøglen fra tidligere lejer

bestyrelsens godkendelse og involvering.

Begge lejemål har været i Fogedretten pga. af restance. Efter udkørende fogedforretning

adgang til Frederikssundsvej 60 C.

der trods alt må have bekostet mange penge på vandaliseringen

for sin (CH) utopiske tanke, at kunne overtage lejemålet på legal vis. Det er

attelse, at det er CH der også var den egentlige bagmand til dette lejemål.


g Landsrettens dom, der stadfæstede Byrettens afgørelse om, udsættelse

af Frederikssundsvej 60 C.


6/19

hvorfor sagen på vor

ikke fik medhold!

Et andet butikslejemål på Frederikssundsvej 60 C, blev via afståelse i sommeren 2012 – uden

AR). Denne begyndte


r slet ikke påbegyndt, ligesom vi derfor heller ikke havde


havde modtaget nøglen fra tidligere lejer – uden

fter udkørende fogedforretning fik vi

bekostet mange penge på vandaliseringen –

nke, at kunne overtage lejemålet på legal vis. Det er

bagmand til dette lejemål.


g Landsrettens dom, der stadfæstede Byrettens afgørelse om, udsættelse



Det var faktisk dobbelt glædeligt, for så kunne realitetsforhandlinger med en god potentiel ny

lejer intensiveres, en lejer der vil efterleve gældende lov og retspraksis.

Disse sager er for os tids- og ikke mindst omkostningskrævende, hvor lejerne forsøger at

unddrage deres betaling af leje m.v. Dette ville vi gerne se en hurtigere ende på, så der kan

komme god og sund aktivitet i vore lejemål, til gavn for AB Glasgården og måske særligt for

områdets beboere og forbipasserende der p.t. skal se på noget Klondike agtigt…

Det der sker i de 2 lejemål, er efter min personlige opfattelse meget besynderligt. Alene af den

grund, at der bekostes en større sum penge til vandalisering af et lejemål, betaling af

depositum og delvis husleje – uden at have nogen form for indtægter fra disse, kan give

anledning til undren.

Historierne bag disse lejemål er lange, utrolige og for os ganske uforståelige, med involvering

af både Politi med blå blink og flere gange af låsesmeden.

Efter bestyrelsens opfattelse er deres opførsel og ageren af en sådan karakter, at det kort og

godt skal præciseres, at det ikke er en personkreds vi ønsker at have som lejere. Hvad kan de

ikke finde på, hvis de skulle blive lejere?

Med deres opførsel og deres totale manglende respekt for os som Forening, vil indgåelse af

varige aftaler med disse personer, efter bestyrelsens opfattelse, kunne udvikle sig til et sandt

mareridt, ikke alene for bestyrelsen men også for alle beboere.

Det skal nævnes, at vor gode lejer Renseriet uopfordret har nævnt, at han har haft en

mærkbar omsætningsnedgang, efter butikken i sommeren 2012 er blevet lukket inde mellem 2

tomme lejemål.

I begge sager har vi haft et meget tæt samarbejde med vor advokat, der ligesom bestyrelsen

ikke forstår den manglende respekt fra lejernes side, om almindelig god skik og opførsel,

herunder at overholde indgåede aftaler.

Sagerne har haft den virkning, at bestyrelsesmedlemmer ikke længere står navngivet på

opslagstavlen, hvorfor alle henvendelser skal ske til foreningens telefon:� 60 88 33 37 eller til

foreningens mailadresse:� [email protected].

Såvel telefon som mail bliver løbende tjekket af bestyrelsen herunder, at der altid vil være

vagt på telefonen.

AB Glasgården


Det er et par lange og mærkværdige sager, der har krævet ekstraordinær stor indsats af

bestyrelsen. Jeg skal ikke underholde

VASKERIER

I december 2012 blev gennemført

12 fastbrændte låse. Det skal indskærpes, at r

Reservationer med papir og andet accepteres i

Der er en stigende tendens til, at

Tænk dog på, at vask er en privat

fritiden. Nogle tager tilmed fri fra sit daglige arbejde,

ikke respekterer, at man på legal vis har reserveret vasketid.

Ved ikke om tendensen til manglende den respekt for

fællesskabet, er de rigtige ord når talen er om vaskerierne?

Der er beboere der er begyndt at vaske tidligt

aften, udenfor normal reservationstider. Derfor

p.t. mulighederne for at indføre

Eksempelvis at strøm til vaskerierne tidsindstillet således, at

der ikke kan vaskes uden for re

Bestyrelsen vil benytte lejligheden til

at vaskerierne ikke anvendes som lagerplads af tøj, hverken

vasket eller uvasket. Lageret vil med jævne mellemrum

blive overdraget affaldscontaineren.

Populært sagt: Så er det rent svineri, at der ligger flere

bunker tøj og flyder. NB: Fotos er ikke modelfotos!

Skal også nævne, at sæben gør mere gavn i

vaskemaskinens sæberum, end på gulvet

HUSK at tage din reservationslås med dig, når du er færdig med at vaske, så

andre for reservation af fremtidig vasketid.

Mangler du/I en reservationslås, kan ny købes ved henvendelse til viceværten. Betaling af ny

reservationslås opkræves via huslejen.




bestyrelsen. Jeg skal ikke underholde forsamlingen med flere detaljer.

blev gennemført oprydning i fastbrændte reservationslåse.

Det skal indskærpes, at reservationstider skal ske med reservationslås

eservationer med papir og andet accepteres ikke, og må fjernes af alle.

en stigende tendens til, at beboere ikke respekterer, at andre har reserveret vasketid.

Tænk dog på, at vask er en privat tidskærvende opgave, der kræver lidt planl

fra sit daglige arbejde, for at vaske. Så er det surt når andre

ikke respekterer, at man på legal vis har reserveret vasketid.

Ved ikke om tendensen til manglende den respekt for

fællesskabet, er de rigtige ord når talen er om vaskerierne?

der er begyndt at vaske tidligt eller sent

udenfor normal reservationstider. Derfor undersøges

indføre begrænset åbningstider.

at strøm til vaskerierne tidsindstillet således, at

der ikke kan vaskes uden for reservationstiderne.

benytte lejligheden til kraftigt at henstille til,

at vaskerierne ikke anvendes som lagerplads af tøj, hverken

Lageret vil med jævne mellemrum

blive overdraget affaldscontaineren.

rent svineri, at der ligger flere

Fotos er ikke modelfotos!

Skal også nævne, at sæben gør mere gavn i

vaskemaskinens sæberum, end på gulvet ☺.

HUSK at tage din reservationslås med dig, når du er færdig med at vaske, så

fremtidig vasketid.


reservationslås opkræves via huslejen.


8/19


reservationslåse. Der blev fjernet

ske med reservationslås.

, at andre har reserveret vasketid.

planlægning af

vaske. Så er det surt når andre

HUSK at tage din reservationslås med dig, når du er færdig med at vaske, så den ikke spærrer




HUSK: at gratis vask kun gælder ejendommens beboere.

10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET

I samarbejde med Jahn & Partnere blev 10 års vedligeholdelsesplanen i efteråret 2012, ikke

kun ajourført men totalt opdateret. Planen vil mere detaljeret blive gennemgået som særskilt

punkt på dagsordenen.

Det medfølgende budget i vedligeholdelsesplanen, tager udgangspunkt i anbefalingerne fra

Jahn & Partnere, og er et super godt grundlag for bestyrelsens prioritering, i rækkefølgen for

løsning af påtrængende vedligeholdelsesopgaver.

Udgifter til vedligeholdelsesplanen er ikke medtaget i årets budget, idet bestyrelsen

sandsynligvis vil kunne gennemføre en større del af de foreslåede ændringer/forbedringer i

2013, uden at sætte boligafgiften yderligere op. Dette henset til, at de 2 sidste lejligheder der

har været udlejet, er/vil blive fraflyttet og kan sælges pr. 1. maj.

Skal nævne, at gennemgang af paskviller, af flere årsager endnu ikke er gennemført, men vil

blive igangsat i løbet af foråret 2013, efter indhentet tilbud på 25.000 kr. plus omkostninger til

materialer. Forventet samlet udgift maximalt 100.000 kr., dette blev godkendt på sidste års

generalforsamling.

Udskiftning af låse til indgangsdøre og andre fælles arealer vil, som tidligere lovet, blive

igangsat når gårdrenoveringen er overstået og officielt afleveret til Ejerlauget – hvilket

sandsynligvis vil ske inden sommerferien 2013.

I forbindelse med udskiftning af låse, vil bestyrelsen undersøge muligheder og priser for

ændring til elektroniske låsesystem. Skulle prisen for opsætning af dette være overkommeligt,

vil bestyrelsen overveje opsætning af dette. Det vil medføre en del nye muligheder, herunder

at sikre begrænset adgang til vaskerierne, og ejendommen i det hele taget.

FALDSTAMMEPROJEKTET

Bortset fra udskiftning af faldstammer i butikken på Frederikssundsvej 60 C, har vi desværre

endnu ikke økonomi til, at sætte dette projekt i gang. Derfor må vi stadig bide i det sure æble,

og bekoste reparationer, herunder delvis udskiftning af faldstammer, når problemerne melder

sig – desværre.



BADEVÆRELSER - utætte gulve og lofter

Utætte badeværelsesgulve og nedsivning af vand gennem lofter fra overboen, er bestyrelsen

opmærksom på. De fleste udfordringer med badeværelser blev registreret ved gennemgangen

og registrering af faldstammerne i 2010.

Ifølge denne gennemgang vurderes det, at ca. 15 badeværelser skal have foretaget større eller

mindre reparationer, når faldstammeudskiftning igangsættes.

Reparationerne vil være af variende omfang, hvorfor bestyrelsen har udvalgt et badeværelse

på Glasvej til reparation. Valg af netop denne lejlighed skyldes, at andelshaveren fra dag 1,

har klaget over utætheder, hvor badeværelset er renoveret af tidligere ejer Danske Bank. De

tidligere udførte reparationer, har tilsyneladende ikke været gennemgribende nok.

Derfor ønsker bestyrelsen at få et totalt ind- og overblik på, hvad badeværelsesreparationer

kan indebære af udfordringer i ramte badeværelser.

Fordeling af betaling skal afklares. De berørte andelshavere må påregne selv at skulle betale

den del af udgiften til reparation af badeværelset, der vil have karakter af forbedring.

Bestyrelsen vil i hvert enkelt tilfælde, efter samråd med foreningens tekniske rådgivere,

skønne hvor meget den enkelte andelshaver og hvor meget foreningen skal betale.

I budgettet for 2013 er ikke afsat udgifter til reparation af badeværelser, men som nævnt

under faldstammeprojektet, vil problemer med utætte badeværelser, blive taget op når det er

tvingende nødvendigt.

Ved igangsætning af disse nødvendige reparationer, vil bestyrelsen naturligvis, tage behørigt

hensyn til den enkelte andelshavers økonomiske situation og formåen, for om nødvendigt, at

bistå med en fornuftig økonomisk ordning alle kan leve med.

Med godkendelse af nærværende beretning, vil bestyrelsen notere accept af den foreslåede

løsning.

Skulle du have spørgsmål af generel karakter, kan du i aften stille spørgsmål til vore

deltagende repræsentanter fra Jahn & Partnere og Administrator.



OMFORANDRING AF LEJLIGHED

Igen i år, skal det nævnes at du/I skal huske dels, at spørge bestyrelsen om tilladelse til at

foretage forandringer og dels, at ansøge resp. orientere Kommunen om disse arbejder.

Det burde være overflødigt at nævne, at arbejder der kræver autoriseret håndværker til

udførelsen, skal foretages af disse – det er et ufravigeligt krav.

BAGHUSET

Stadig intet nyt om denne skønne bygning udover, at vi benytter dette lokale til mødelokale,

hvor der afholdes diverse generalforsamlinger og afvikling af andre fælles sociale

arrangementer i regi af Ejerlauget.

Skal nævne at lokalerne IKKE kan lejes til afholdelse af private fester.

Mulighederne for økonomisk aktivering af Baghuset og de tomme m2 i sidebygningen, til gavn

for AB Glasgården, vil endnu en gang blive taget op i løbet af indeværende år.

VANDSKADE PÅ FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A

På grund af hård frost, sprang en dårligt isoleret ventil på loftet over Frederikssundsvej 60 A,

den 6. februar 2012, hvilket medførte en del vandskade hos de underliggende beboere.

Samtlige rør m.m. på lofterne, fik efterfølgende gennemgået isolering og blev efterisoleret,

hvor det var nødvendigt således, at lignende uheld forhåbentligt ikke gentager sig.

Alle reparationer i berørte lejligheder blev udbedret i løbet af foråret 2012.

Skal hermed takke berørte beboere for jeres forståenhed og hjælpende hånd.

VANDSKADE I KÆLDEREN PÅ GLASVEJ

Den 22. april kom der kloakvand i kælderen på Glasvej. Vandet steg op fra kloak i et depotrum

overfor varmekælderen på Glasvej.

AB Glasgården


Årsagen viste sig at være en ”forstoppelse” i kloakken i post

forbindelse med byfornyelsesarbejdet.

Det medførte på ny tømning af diverse pulterrum

der kunne blive gjort rent. Det fik

dovne beboere til, at henstille dagrenovation og andet

incl. storskrald i kælderen.

Det inviterede rotter til at komme

lækkert. Efter oprydning og besøg af rott

plads igen, og rotterne kommer ikke længere på besøg.

Det var noget svineri.

Men oplevelsen får mig til at nævne igen og igen,

storskrald eller anden renovation IKKE må henstilles frit på fælles arealer,

trappeopgange, på lofter eller i gården.

gården, ellers kommer der hurtigt rotter.

Skal kraftigt henstille til ALLE, at udvise respekt for vor fælles ejendom og almene velvære

på forhånd TAK.

ØKONOMI

Der er udarbejdet 5 års drifts- o

ud. Budgetter har sammen med regnskabet

Realkredit Danmark ser positivt på foreningens

Udover lån i RD har foreningen ikke ande

Som Realkredit Danmark har udtalt så er vi en forening der kreditmæssigt er placeret ”i

midten” (ikke overbelånt), og boligafgiften er ikke i den dyre ende.

Det skal også nævnes, at RD hævede bidragssa

Efter fornyet indsigt i Foreningens økonomi

0,65 % Ganske positivt. RD er af den opfattelse at der er styr på Foreningen.

”midlertidige” opjustering belast

beløb der returneres med terminsbetalingen ultimo marts 2013.



Årsagen viste sig at være en ”forstoppelse” i kloakken i post gården, der muligvis er opstået i

forbindelse med byfornyelsesarbejdet.

Det medførte på ny tømning af diverse pulterrum i kælderen, så

fik – DESVÆRRE – kreative og

at henstille dagrenovation og andet affald

me på besøg, ikke særlig

Efter oprydning og besøg af rottefængeren kom alt på

plads igen, og rotterne kommer ikke længere på besøg.

Men oplevelsen får mig til at nævne igen og igen, at opbevaring af affald det være sig

storskrald eller anden renovation IKKE må henstilles frit på fælles arealer,

trappeopgange, på lofter eller i gården. Det skal bortskaffes i de dertil indrettede affaldsskure i

gården, ellers kommer der hurtigt rotter.

at udvise respekt for vor fælles ejendom og almene velvære

og likviditetsbudgetter. Driftsbudgetterne ser ganske

har sammen med regnskabet medført, at foreningens bankforbindelser og

positivt på foreningens økonomiske formåen.

oreningen ikke anden finansiering i form af banklån og/eller


, og boligafgiften er ikke i den dyre ende.

Det skal også nævnes, at RD hævede bidragssatsen ret betragteligt med 0,4 % til 0,95 %

fornyet indsigt i Foreningens økonomi, har RD igen sat bidragssatsen på vore lån ned til

RD er af den opfattelse at der er styr på Foreningen.

belaster dog årsregnskabet 2012 ekstraordinært

beløb der returneres med terminsbetalingen ultimo marts 2013.


12/19

gården, der muligvis er opstået i

opbevaring af affald det være sig

storskrald eller anden renovation IKKE må henstilles frit på fælles arealer, hverken i kælder, på

ndrettede affaldsskure i

at udvise respekt for vor fælles ejendom og almene velvære –

g likviditetsbudgetter. Driftsbudgetterne ser ganske fornuftige

ankforbindelser og

og/eller kreditter.


med 0,4 % til 0,95 %.

sat bidragssatsen på vore lån ned til

RD er af den opfattelse at der er styr på Foreningen. Denne

ekstraordinært med 49.000 kr., et



Overordnet er det glædeligt at det bemærkes udenfor bestyrelsen, at økonomien ser bedre ud,

end længe. I bestyrelsen mener vi, at vi har et godt overblik over foreningens økonomiske

situation og fremtid.

Regnskabet for 2012 er desværre påvirket af ekstraordinære udgifter på 315.000 kr. til

sagerne med erhvervslejemålene på Frederikssundsvej. Nogle af disse udgifter er eller vil blive

modregnet i betalte deposita.

Efter vandskaden den 2. juli 2011 fik vi installeret ny vaskemaskine på Frederikssundsvej, der

netto kostede foreningen 25.000 kr. som blev betalt i 2012.

REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER

Summa summarum så er økonomien 2012 ekstraordinært belastet af følgende udgifter:

Erhvervslejerne Frederikssundsvej 60 A + C ............. 315.000 kr.

Nettoudgift til vaskemaskine på Frederikssundsvej ...... 25.000 kr.

Midlertidig opjustering af RD bidragssats .................... 49.000 kr.

I alt .................................................................... 389.000 kr.

Herudover mangler løbende driftsindtægter fra vore tomgangslejemål, og ekstraordinært

boligafgiften fra Glasvej 7, 3. th. (tvangssalg) plus stabile lejeindtægter fra

Erhvervslejemålene på Frederikssundsvej 60 A + C.

Den faste og relevante omkostningsstyring vil forsætte og vi skal til stadighed øge vore

indtægter, meget gerne også gennem aktivering af vore hvilende aktiver (tomme m2).

Når der kommer liv i de tomme m2, vil det give øgede indtægter, og grundlag for udskiftning

af faldstammer eller gennemførelse af flere opgaver fra vedligeholdelsesplanen – uden

boligafgiftsstigning.

Det er stadig bestyrelsens postulat: At vi er en andelsboligforening med muligheder i…

KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG

Bestyrelsen har regnet på hvad forskellige lånesammensætninger vil betyde for boligafgiften.

Disse beregninger er selvsagt øjebliksbilleder, men med nuværende kendte forudsætninger,

renteniveau og delvis afdragsfrihed for en del af låneporteføljen, ville det være muligt, at

omlægge hele vor låneportefølje – uden store stigninger i boligafgiften. Ganske positivt.



Selvom det ville påvirke vore renteudgifter positivt, er vi frarådet omlægning nu, da det ikke

kan gøres omkostningsfrit. Det ville betyde nedsættelse af friværdien i ejendommen, og

endelig forventer ingen af de kloge, at renten vil begynde at stige voldsomt, inden vi skal

genforhandle vore lån. Derfor vil en nuværende omlægning alene betyde unødvendige

omkostninger for os som andelshavere.

Af vor låneportefølje på i alt 50 mio. kr. skal halvdelen refinansieres pr. 1. januar 2014. Den

anden halvdel – F10 lånet – skal refinansieres pr. 1. januar 2015.

På sidste års generalforsamling orienterede vi om, hvad det ville betyde hvis lån dengang blev

omlagt til fastforrentede lån med afdrag. Sidste år havde RD meddelt, at det pga. vor

økonomi, ikke kunne komme på tale, at forlænge den afdragsfrie periode. Dette standpunkt

har RD som før nævnt ændret, og har i 2012 stillet os i udsigt, at de allerede nu kan/vil

bevilge fortsat afdragsfrihed i en periode.

Dette ændrede standpunkt skyldes især, at vi har en særdeles god og positiv udvikling på

resultatet af driftsregnskabet, at vi vurderes til, at have styr på økonomien. Dette bl.a. ved i

tide, at tage hånd om og højde for, en kommende væsentlig og sandsynlig stigning i

boligafgiften når vore lån skal begynde at afdrages. Endelig bliver det positivt bemærket, at vi

samarbejder med kompetente og seriøse rådgivere.

Bestyrelsen har som nævnt i løbet af 2012 undersøgt yderligere, hvad omlægning af vore

nuværende F3 og F10 realkreditlån ville betyde for boligafgiften, med forskellige

sammensætning af lånene.

Disse grove og i udkast uforbeholdne udregninger vil vi ikke gennemgå her. Skulle nogen have

lyst til denne indsigt, er I velkommen til at henvende jer til bestyrelsen.

Der er stadig ingen tvivl om, at omlægning til fast rente med afdrag, vil betyde en større

sikkerhed for en stabil boligafgift, uden store uplanlagte stigninger. Desuden vil foreningens

kreditværdighed blive højnet ganske betydeligt.

Bortfald af moderniseringstillæg pr. 1. januar 2015, vil p.t. kunne klares uden ekstraordinær

stigning i boligafgiften. Moderniseringstillæg bidrager med ca. 250.000 kr. om året.

For at imødegå meget store ekstraordinære boligafgiftsstigninger om 2 år, anbefaler

bestyrelsen fortsat en stigning i boligafgiften på 10 %, med virkning fra 1. maj 2013.



NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER

Bestyrelsen har tidligere konstateret, at mange navneskilte er hjemmefabrikeret, hvilket ikke

ser kønt ud. Skiltning omfatter, dørtelefon, postkasse og på indgangsdøren. Der er mange

udgaver, både papir fæstnet med tape, Dymotape og andet, der ikke ser pænt ud.

Af hensyn til Post Danmark og postafsendere er det vigtigt, at navneskiltning er i

overensstemmelse med fakta.

På sidste års generalforsamling lovede bestyrelsen, at foretage udskiftning af navneskilte og

undersøge om vi eventuelt skulle huse ikke godkendte fremlejere.

Af forskellige årsager fik vi ikke gennemført denne øvelse, men et par fremlejere kom efter

generalforsamlingen frit frem, og blev efterfølgende godkendt.

Konsekvenserne ved at fremleje – uden godkendelse – kan blive eksklusion af foreningen, med

tvangssalg af lejligheden til følge.

FREMLEJE

Desværre har bestyrelsen, som før nævnt, konstateret at flere lejligheder er fremlejet udenom

bestyrelsens eller administrators viden og involvering. Enkelte andele er endda fremlejet uden

hensyntagen til vedtægterne, hvor nogle af disse tilmed ikke er godkendt af bestyrelsen eller

administrationen.

For ikke at foreningen skal ændre status fra Andelsboligforening, til privat udlejningsejendom,

vil bestyrelsen ved anmodninger om fremleje fastholde, at fremleje SKAL være i

overensstemmelse med vedtægternes § 12, og med godkendelse af bestyrelsen – inden

indgåelse af fremlejeaftale.

Skulle der efter denne generalforsamling komme ikke godkendte fremleje aftaler til syne, vil

det betyde eksklusion af foreningen og medføre tvungen salg af andelen.



KLAGER OVER STØJENDE ADFÆRD

Det er med beklagelse og stor undren, at bestyrelsen har fået anledninger til, at tage dette

nye emne med på årets generalforsamling. Der har i det forløbne år, været et stigende antal

klager over beboere, der åbenbart ikke har læst og forstået foreningens HUSORDEN, idet

andre beboere har følt sig stærk generet af larm, dels ved høj afspilning af musik, brug af

håndværktøj, spillen på musikinstrumenter, musik og larm fra lange fester, ja sågar

hundeglammen.

Foreningens HUSORDEN kan findes i sin fulde ordlyd på hjemmesiden, hvor der om støj kan

læses i § 19, 20, 21 og 22.

Når nu vi er ovre i det støjende hjørne, så stiller jeg mig ofte et undrende spørgsmål, det er

når jeg møder personer i gården eller i kælderen: Mon jeg ser farlig ud? For selvom jeg siger

hej, er det ikke sikkert min hilsen gengældes med et hej eller blot et nik. Her er ingen støjende

adfærd – men larmende tavshed.

Men det er nok mig der er blevet for gammel.

CYKELPARKERING

Det burde være overflødigt at skulle nævne, at parkering af cykler i trappeopgange og på

andre fællesarealer inden døre – også i kælderen på Glasvej – ikke er tilladt. Desværre har der

nogle gange været parkeret cykler i opgange. De bliver fjernet og sat ud på gaden – uden

varsel.

Der er cykelparkering mange steder i gården, ligesom der er plads i den nye cykelkælder

under terrassen. Port nøgle passer til denne fælles cykelkælder.

Cykelparkering skal stadig foretages med omtanke, og hensyn til øvrige beboere. Der vil i

forår, forsommer sammen med Ejerlauget, igen blive foretaget oprydning i gamle cykler

BYFORNYELSE / EJERLAUGET GLASVEJKARREEN

Det er dejligt at konstatere, at det gode samarbejde, med de omkringliggende ejendomme

fortsætter. Der er gode relationer, og udvidelse af de fælles muligheder for optimering af

daglig drift med omkostningsbesparelser til følge for de enkelte foreninger, drøftes stadig.



De største praktiske opgaver, der har været i den forløbne tid, kan siges med to ord, og uden

betænkningstid: AFFALD og CYKLER.

Hold da op, hvor det stadig giver udfordringer.

Derfor vil jeg igen i år benytte lejligheden til at opfordre ALLE til, at bruge sin sunde fornuft,

når affald skal ud, og dette gøres simpelt ved, at sortere sit daglige affald i:

1. Dagrenovation.

2. Aviser/papir.

3. Pap.

4. Flasker.

Papkasser skal foldes sammen, så de fylder mindst muligt, og skal derefter afleveres i de

separate containere til PAP. I øvrigt må pizza bakker ikke bortskaffes som PAP, men som

dagrenovation.

Vil gentage et lille tip fra sidste år: Gør pizza bakken våd under vandhanen, og du kan kramme

bakken sammen til, at fylde ingenting.

De indrettede parkeringspladser til biler i gården, er reserveret Erhvervslejerne, og må KUN

benyttes på hverdage i tidsrummet mellem kl. 08:00 og 18:00.

I regi af Ejerlauget vil der blive arrangeret festlig åbning af gården, når den endeligt

overdrages til Ejerlauget, formentlig i maj måned 2013. Udover tænding af gårdens juletræ,

første søndag i advent, er der andre faste sociale tiltag i støbeskeen. I kan følge med på

hjemmesiden: http://www.bricksite.com/ejglasvejkarreen/velkommen hvor du/I også kan

finde oplysninger om afhentning af storskrald og andre nyttige oplysninger eller nyheder af

fælles interesse for alle beboere i Glasvej-karreen.

Fra Ejerlaugets hjemmeside er der link til AB Glasgårdens hjemmeside.

PORTEN FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C

Porten er omdannet til cykelparkering, og det må siges at være en succes. Cykler parkeres

hulter til bulter, den praktiserede systematik og logistik skal jeg ikke blande mig i. Alligevel

skal der opfordres til, at der vises lidt større hensyn således at der ikke skal indføres nye

forbud mod parkering af cykler ☺.

AB Glasgården


I forbindelse med 1 års gennemgangen

Miljøforvaltningen, der syntes det var en god ide at lukke porten til. Så vi søger igen.

ORDENSNIVEAU / AFFALD

Som allerede nævnt under gennemgang af Ejerlauget, så er AFFALD et større emne. Specifikt

til beboere hos AB Glasgården:

Aviser / reklamer SKAL du/I selv aflevere i

trappeopgange, eller i container

tømme sin postkasse for reklamer, og bare smide dem på gulvet

Storskrald er med fast afhentning den

Theklavej ved nr. 1 eller 11. Du/I skal s

afhentning. Datoer er annonceret i trappeopgangene og på Ejerlaugets hjemmeside.

Af ordensmæssige årsager, plus at

ting til opbevaring udenfor egne pulterrum

Til almindelig orientering, så er storskrald

Ny genbrugsplads er åbnet overfor Fuglebakken Station, på hjørnet

Hillerødgade, med indkørsel i bil fra Nordre Fasanvej.

Mere om genbrugspladser på: http://www.kk.dk/Borger/Miljoe/Affald/Genbrugsstationer.aspx

Endelig skal jeg gøre rygerne opmærksom på, at det ikke er tilladt, at smide cigaretskod

over altanen, hverken mod gaden ell

Glasvej 1 eller Frederikssundsvej 60 A, der kaster cigaretskod ud i over altanen.

rygende dårlig adfærd, så vær venlig at



Som I måske husker, har Ejerlauget haft ansøgt Kommunen

om tilladelse til, at få porten muret til. Det ville Kommunen

af etiske grunde ikke tillade. De foreslog i ramme alvor, at vi

kunne bede Movia om, at flytte busstoppestedet, således at

mandlig urinering i porten kunne reduceres

At tænke sig… det er ganske vist.

1 års gennemgangen af gården, deltog en medarbejder fra Teknik



du/I selv aflevere i avis/papircontaineren – skal ikke

ontainer til pap eller dagrenovation. Utroligt at beboere kan finde på at

tømme sin postkasse for reklamer, og bare smide dem på gulvet i trappeopgangen

afhentning den sidste weekend i hver måned. Container

Du/I skal selv opbevare storskrald og EL skrot

er annonceret i trappeopgangene og på Ejerlaugets hjemmeside.

plus at Brandmyndighederne ikke tillader det,

udenfor egne pulterrum på loft og i kælderen.

Til almindelig orientering, så er storskrald ikke en viceværtopgave.

overfor Fuglebakken Station, på hjørnet af Borups Allé og

Hillerødgade, med indkørsel i bil fra Nordre Fasanvej.

http://www.kk.dk/Borger/Miljoe/Affald/Genbrugsstationer.aspx

Endelig skal jeg gøre rygerne opmærksom på, at det ikke er tilladt, at smide cigaretskod

over altanen, hverken mod gaden eller mod gården. Har bemærket at der er beboere på enten

Glasvej 1 eller Frederikssundsvej 60 A, der kaster cigaretskod ud i over altanen.

vær venlig at stoppe dette.


18/19

haft ansøgt Kommunen

om tilladelse til, at få porten muret til. Det ville Kommunen

af etiske grunde ikke tillade. De foreslog i ramme alvor, at vi

kunne bede Movia om, at flytte busstoppestedet, således at

nering i porten kunne reduceres?

af gården, deltog en medarbejder fra Teknik- og



ikke smides på

troligt at beboere kan finde på at

i trappeopgangen.

måned. Container opstilles på

skrot til næste

er annonceret i trappeopgangene og på Ejerlaugets hjemmeside.

, må der ikke sættes

af Borups Allé og

http://www.kk.dk/Borger/Miljoe/Affald/Genbrugsstationer.aspx

Endelig skal jeg gøre rygerne opmærksom på, at det ikke er tilladt, at smide cigaretskod ud

Har bemærket at der er beboere på enten

Glasvej 1 eller Frederikssundsvej 60 A, der kaster cigaretskod ud i over altanen. Det er en



AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE

På foreningens hjemmeside: www.ab-glasgaarden.dk kan findes nødvendig information om

foreningen, herunder brugbare oplysninger hvis du skal sælge din andelsbolig.

Oplysninger af fælles karakter for alle beboere i karreerne, f.eks. STORSKRALD, finder du på

Ejerlaugets hjemmeside.

AFSLUTNING

Skulle der blandt beboere være forslag eller ideer til brug for fællesskabet, så kom endelig

frem med dem. Enten via foreningens hjemmeside eller med mail til foreningen, så vil

bestyrelsen drøfte forslag på førstkommende bestyrelsesmøde.

Beretningen vil jeg slutte med at takke alle vore samarbejdspartnere for godt samarbejde i

2012.

En særlig tak skal lyde til alle vore kontaktpersoner hos Administrationen og Jahn &

Partnere, der for os har givet et særdeles godt og konstruktivt mod- og medspil i det forløbne

år. Især ved løsning af de noget specielle opgaver med vore erhvervslejemål på

Frederikssundsvej, hvor alle var hurtigt ude med hjælp til løsning af de akutte og meget

presserende opgaver.

Set fra vores side har der været et rigtig godt samarbejde, på mange fronter, og der er vist

stadig et par knaster der skal klares, som vi skal have hjælp til at løse. Derfor ser vi frem til et

fortsat godt samarbejde i 2013.

Tak skal til alle.

Dette var hvad bestyrelsen havde at berette om året 2012.

P.b.v.

Mogens Wøldike

Formand

Beretning - Bricksite · 2013. 9. 16. · Frederikssundsvej 60 B, 2. th., blev solgt pr. 15....

Documents

Transcript of Beretning - Bricksite · 2013. 9. 16. · Frederikssundsvej 60 B, 2. th., blev solgt pr. 15....