Avaluo inmueble

8/3/2019 Avaluo inmueble

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ARQ. MIGUEL ANGEL RAMIREZ GONZALEZ

Perito Valuador Comercializacin de Inmuebles Construcciones en General

AVALO DE INMUEBLE.

No. DE AVALO :J. CIVIL-IN-006/2004.Solicitante:

Sra. Olga Hiracheta Jaramillo.Albacea.

Expediente Judicial No. 1638/2003Juzgado Familiar de Primera Instancia

Nuevo Laredo, Tamaulipas.

I.- ANTECEDENTES.

Fecha del Avalo: Sbado 08 de Mayo del 2004.

Vigencia del Avalo: 07 de Noviembre del 2004.

Propietario del Inmueble: Sr. Jess Hiracheta Villanueva y Sr. Jos Hiracheta Jaramillo.

Tipo de Inmueble: Predio Urbano con construcciones- Casa Habitacin.

Ubicacin del Inmueble: Calle Bolvar No. 308

entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia

Col. Viveros


Propsito del Avalo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.

Objeto del Avalo: Por juicio familiar sucesorio radicado en el Exp. No. 1638/2003.

No. de cuenta Catastral: 26-01-04-112-019.

No. de contrato de agua potable: No proporcionado.

II.- CARACTERSTICAS DE LA ZONA URBANA.

Clasificacin de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional de 2do. Orden.

Tipos de Construccin dominante: Casas Habitacin de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio Alto, con materiales

y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 60 % de proyecto

dirigido, y el 40 % de autoconstruccin.

ndice de saturacin en la zona: De un 90 %.

Poblacin: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.

Contaminacin ambiental: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se debe

considerar la resultante de ruidos, adems de leve contaminacin visual por publicidad grfica

anrquica, y en muy pequea escala por vegetacin tipo maleza en lotes baldos.

Uso del suelo: De acuerdo al plan parcial 2000-2020 de Desarrollo Urbano de la ciudad de Nuevo Laredo, la

zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad.

Vas de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la calle Maclovio Herrera, en sentido

Oeste-Este, llegar hasta la calle Juan F. de la Garza, en la Colonia Viveros, doblar al Sur y tomar la calle Bolvar, aprox. a media

cuadra, sobre la acera Norte, se encuentra el predio en estudio.

Servicios pblicos y equipamiento urbano: Energa elctrica area mediante postes de concreto, agua potable mediante tomas

domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto, alumbrado

publico, servicio de gas natural, servicio de recoleccin de basura, comercios en pequeo, parque, todo esto en un radio de 1 km.

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Calle Hroes de Nacataz No. 3304 entre Morelos y Allende Sector Centro Tel. 7121053 0448677-259725


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No. DE AVALO : J. CIVIL-IN-006/2004.

III.- TERRENO

Calle de ubicacin, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Norte de la calle Bolvar, con frente que ve alSur, en su tramo intermedio, entre la Calle Juan F. de la Garza al Oriente y la calle Dr. Galicia al Poniente.

Medidas y Colindancias: Segn copia de la Escritura Pblica No. 800 Vol. XV Folio 241, de fecha 24 de Mayo de 1967, pasadaante la f del Lic. Fausto Sosa Aguirre, adscrito a la Notara Pblico No. 54 por y en funciones de Notario Pblico por licenciaconcedida al Titular.Esta propiedad se encuentra inscrita a favor de Jess Hiracheta Villanueva y Jos Hiracheta Jaramillo, con la Inscripcin No.3,614 de la Seccin Primera Legajo 73 del Municipio de Nuevo Laredo, de fecha 10 Junio de 1967.

Norte: 8.40 Mts. Colinda con solar No. 7 de la Manzana 2 de la Fila 21 Cuartel VII del Plano Oficial.Sur: 8.40 Mts. Colinda con calle Bolvar de su ubicacin.Este: 40.00 Mts. Colinda con propiedad particular del Sr. Contreras.Oeste: 40.00 Mts. Colinda con solar No. 10 de la Manzana 2 de la Fila 21 Cuartel VII del Plano Oficial.

Sup. de Terreno segn datos de la Escritura Pblica No. 800 336.00 mSup. de Construccin segn levantamiento fsico efectuado por el Perito 300.00 m

Topografa y Configuracin: Terreno plano a simple vista, de planta regular y simtrica, con ligera pendientede Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales.

Densidad habitacional permitida: Densidad Media, de 20 a 60 Viv/Ha.Intensidad de construccin permitida: Del 80.00 %Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada., nicamente las contempladas dentro del Plan de Desarrollo Urbano

Municipal, y las que imponen las dependencias oficiales ( INAH, Semarnap, Sedesol, etc ).

CROQUIS DE UBICACIN.

Norte

Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia.Col. Viveros.

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Calle Maclovio Herrera

Calle Bolvar

Av.

Dr.

Ga

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A

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Juan

F.

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G

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No. DE AVALO: J. CIVIL-IN-006/2004.

IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Viviendas de funcionamiento independiente, desarrolladas en dos plantas, de acuerdo al detalle siguiente:

Casa principal al frente: P. Baja: Cochera cubierta, sala-comedor, cocina, lavandera, bao completo y patio.

P.Alta: Dos recmaras , bao completo y terraza techada.

Casa principal al fondo: Una sola planta: Vestbulo, sala, cocina-comedor, tres recmaras y bao completo.

Casa independiente en planta alta: Sala, cocina-comedor, dos recmaras y bao completo.

Habitaciones de alquiler en planta alta: Dos recmaras y bao completo.

Tipos de Construccin: Tipo I .- Dos Casas habitacin independientes.

Tipo II.- Casa habitacin en planta alta, muros de block y cubierta de madera.

Tipo III.- Recmaras en planta alta, muros de block y cubierta de lmina.

Calidad y Clasificacin de la Construccin: Inmuebles de uso Habitacional de Tipo Bajo, Medio bajo y Medio.

Numero de Niveles: Dos niveles como mxima altura.

Edad de la Construccin: Aprox. 25 aos

Vida til Remanente: Aprox. 25 aos

Vida total: Se estima como mximo de 50 aos en tipo I.

Estado de Conservacin: Regular en trminos generales.

Calidad del Proyecto: Austero, funcional en planta baja, deficiente diseo de escaleras, aunque til para el uso

actual de casa habitacin que se le otorga.

Unidades Rentables: Considerando la independencia que muestran las reas, se pueden definir cuatro unidades

independientes, cada una con servicios sanitarios propios.

V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIN.OBRA NEGRA :Cimentacin: Cimentacin a base de zapatas corridas y zapatas aisladas de concreto armado, con excavaciones a profundidad

variable, la necesaria para encontrar una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones.

Estructura: A base de muros de carga con refuerzos verticales (castillos) y horizontales (cadenas de desplante y

cerramiento) de concreto armado.

Muros: Muros de block hueco de concreto, en medidas 15 x 20 x 40 cms., seguramente asentados con mortero cemento-arena prop.

1:5 o similar.

Muros de ladrillo de barro cocido, de medidas 7 x 14 x 28 cms., se deduce asentado con un mortero similar al

utilizado en muros de block.

Entrepiso: Losa slida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos sentidos, se

estima que con un fc= 200 kg/cm o aprox.

Techos: Tipo I.- Losa slida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos

sentidos, se estima que con un fc= 200 kg/cm o aprox.

Tipo II y III.- Cubierta de lamina galvanizada, sin pintura, perfil ondulado, colocada y anclada directamente

sobre una estructura firme de madera comercial en Tipo II y una estructura precaria de madera en Tipo III, con

apoyo directo sobre los muros de carga.

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Azoteas: Tipo I.- Empastado de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para desalojo de aguas pluviales.

Tipo II y III.- Cubierta de lmina con apariencia natural.

REVESTIMIENTOS y ACABADOS: ( Continuacin ...........)Aplanados: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y plomo.

Lambrines: Azulejo en baos y cocina, medidas y colores comunes.

Plafones: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y nivel.

Pisos: Firmes de concreto con terminacin mixta a base de losetas de cermica, medidas 20 x 20 cms, mosaicos de pasta y granzn,

medidas 30 x 30, losetas de barro tipo saltillo tile, de 30 x 30, y cemento pulido con y sin color.

Zoclos: De material similar al que se presenta en cada una de las reas que cuentan con pavimentos

Escaleras: Rampa de concreto, con escalones y huellas de concreto armado forjados en obra.

Pintura: Vinlica colores crema y meln en muros interiores, color blanco en plafones y color rosa en exteriores.

Esmalte color blanco mate en herrera de fierro comercial.

CARPINTERIA:Puertas: Puertas interiores de madera comercial, del tipo tambor, con acabado a esmalte color blanco.

Ventanas: No hay.Closets:No hay.

Lambrines o Plafones: No hay.

Muros: No hay.

Pisos: No hay.

Zoclos: No hay.

HERRERIA:Puertas: Metlicas, de fierro comercial y lmina cal. 24, con acabado a esmalte color negro.

Ventanas: Metlicas, de diseo sencillo, con ngulo de 1 y cuadrado de , con acabado a esmalte color blanco

Portones y Verjas: Verja principal de fierro comercial, diseo austero, sobre un murete de block, con acabado a esmalte color

negro.ALUMINIO Y VIDRIO:Puertas : No hay.

Ventanas: De aluminio natural con cristal transparente de 3 mm de espesor

CERRAJERIA:Chapas: Econmicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas interiores.

INSTALACIONES:Instalacin Hidrulica

y Sanitaria: Oculta, con tubera de PVC y cobre galvanizado, con descarga a la red Municipal de drenaje.

Muebles de Bao: De marca comercial, color blanco.

Instalacin Elctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de , con tapas y accesorios nacionales.

Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar.

Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar.

Obras Complementarias: Verja frontal de block a una altura de 40 cms. y verja metlica de 1.20 mts de alto, con acabado a

esmalte color negro.

Cocheras y terrazas techadas.

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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimacin del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el anlisis y aplicacin de los procedimientos de Valuacin

generalmente aceptados que se citan a continuacin:Mtodo Fsico: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su

valor se afectar por los diversos factores aplicables, segn sea el caso.Mtodo de Capitalizacin: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una

tasa de capitalizacin determinada en base a las caractersticas propias del bien valuado ( Edad, Vida

remanente, Uso, Estado de conservacin, etc. )

Valor Comercial: Se define como el precio probable que tendra un bien a la fecha del Avalo, por el cual un vendedor y un

comprador estaran de acuerdo en celebrar una operacin de Compraventa, ambos con pleno conocimiento del

bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operacin.Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de construccin, se

obtuvieron de levantamiento fsico efectuado por el Perito en visita de inspeccin al predio realizada con fecha 08 de Mayo del 2004.

En el levantamiento fsico realizado por el Perito, se observan diferencias mnimas en relacin a las citadas en la Escritura de

propiedad, por lo que se toman estas ltimas como las ciertas para realizar la determinacin de valores del terreno., ya que en todos

los casos, las diferencias son menores a 40 cms, que resultan explicables ya que el bien valuado es un predio con construcciones, no

terreno llano, por lo que las medidas con cinta flexible encuentran obstculos fsicos que originan este tipo de variaciones.

Los factores de demrito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciacin de los autores Ross-Heidecke, los cuales son

utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la prctica valuatoria.

Los Valores de Reposicin Nuevos ( V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios del Mercado

de la construccin en la plaza de Nuevo Laredo, con materiales y procedimientos de construccin comunes.


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VII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FISICO o DIRECTO )

TERRENO: Lote T ipo Predominante: 10 x 40 Valor de Calle: $-600.00

Fraccion Area Valor

M2 M2 Factor Motivo Unitario Total

Unica, Lote regular 8.40 x 40.00 336.00 600.00 1.00 Integro 600.00 201,600.00

336.00 $201,600.00

Coeficiente Valor

CONSTRUCCIONES:

Area Demerito

T E spacios M 2 U ni tario Total % U ni tario Total

I.- C asa habitacion pr incipal 200.00 3,100.00 620,000.00 0.7047 2,184.57 436,914.00

II .- Casa habitacin independiente en pl

alta.

60.00 2,000.00 120,000.00 0.9362 1,872.40 112,344.00

III.- H abitaciones de alquiler en planta alta. 40.00 500.00 20,000.00 0.4770 238.50 9,540.00

3 0 0 .0 0 7 6 0 ,0 0 0 .0 0 $ 5 5 8 ,7 9 8 .0

Valor de Repososicion

Nuevo ( VRN)

Ti po de Constru ccion Valor N eto de R epososici

( VNR)

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS y OBRASCOMPLEMENTARIAS:

Demerito

Unitario Total % Unitario Total

ML 8.17 350.00 2,859.50 0.40 210.00 1,715.70

M2 69.54 800.00 55,628.00 0.35 520.00 36,158.20

58,487.50 $37,873.90

Verja de block y herrera.

Cocheras y terrazas cubiertas.

Valor Repososicion

Nuevo ( VRN)

Valor Neto de Repososicion

( VNR)

Tipo Un. Cant.

Por Tanto:

RESULTADO DE LA APLICACIN DE ENFOQUE DE COSTOS:


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$ 7 9 8 , 2 7


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VIII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION.

RENTAS ESTIMADAS SEGN CLASIFICACION DE INMUEBLES:

Tipo Espacios Area M2 Renta M2 Total

I.- Dos casas habitacin principales. 200.00 30.00 6,000.00

II.- Casa independiente en planta alta. 60.00 20.00 1,200.00

III.- Habitaciones de alquiler en planta alta. 40.00 10.00 400.00

300.00 7,600.00

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NUMEROS REDONDOS:

IMPORTE TOTAL DE DEDUCCIONES:

Vacos 5.00 % Administracin 0.00 %

Impuesto Predial 1.00 % Seguros 1.00 %

Agua potable 0.00 % I.S.R. 9.00 %

Energa elctrica 0.00 % P.T.U. 0.00 %

Mantenimiento 4.00 %

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL:

Capitalizando la Renta Anual a la tasa del 9.5 %Aplicable a este caso, resulta:

RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ENFOQUE DE INGRESOS o CAPITALIZACION:


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$ 7 6 8 , 0 0 0 . 0

$72,960.00

$6,080.00

$1,520.0020.00%

$7,600.00


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IX.- RESUMEN DE VALORES.

ENFOQUE DE COSTOS ( Valor Fsico o Directo ) $-798,271.90

ENFOQUE DE INGRESOS ( Valor de Capitalizacin ) $-768,000.00

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

XI.- CONCLUSION DEL AVALUO.

El Valor Comercialdel Inmueble identificado como:Predio urbano con Construcciones, con usohabitacional, ubicado en Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia, Col.Viveros, de Nuevo Laredo, Tamaulipas., en nmeros redondos es la cantidad de:

$-798,000.00Son: Setecientos noventa y ocho mil pesos 00/100 M.N.

Esta cantidad representa el Valor Comercial al da: 08 de Mayo del 2004.

El Perito Valuador

Arq. Miguel Angel Ramrez Gonzlez.Cdula Profesional 1872961

Nota: Este avalo consta de 10 hojas, incluyendo un anexo fotogrfico de 2 hojas, y no podr utilizarse para un fin

distinto al especificado en su cartula, sin orden expresa y por escrito de su autor.

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De acuerdo a las caractersticas propias del Inmueble y las correspondientes al Mercado

Inmobiliario de la Zona, se concluye que el Valor Comercial corresponde al que se obtienepor la aplicacin del Enfoque de Costos (Valor Fsico Directo), en Nmeros Redondos.


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ANEXO FOTOGRAFICO.

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Casa habitacin ubicada en Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia, Col. Viveros, de Nuevo Laredo, Tamaulipas.


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ANEXO FOTOGRAFICO.

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Casa habitacin ubicada en Calle Bolvar No. 308, entre Juan F. de la Garza y Dr. Galicia, Col. Viveros, de Nuevo Laredo, Tamaulipas.

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