LONJA INMOBILIARIA AVALUO AVALUO CORPORATIVO CORPORATIVO ... · avaluo avaluo corporativo...

Lonja inmobiliaria Sociedad Colombiana de Arquitectos Regional Magdalena

Carrera 4ª No. 15 Carrera 4ª No. 15 Carrera 4ª No. 15 Carrera 4ª No. 15 ---- 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585 17 Interior 1 Edificio del Concejo Distrital Tel. 4210585 300 3006679 / 300 8025442300 3006679 / 300 8025442300 3006679 / 300 8025442300 3006679 / 300 8025442

Email: [email protected] SantEmail: [email protected] SantEmail: [email protected] SantEmail: [email protected] Santa Marta, Colombia a Marta, Colombia a Marta, Colombia a Marta, Colombia

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S O C I E D A DS O C I E D A DS O C I E D A DS O C I E D A D

C O L O M B I A N A C O L O M B I A N A C O L O M B I A N A C O L O M B I A N A

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A R Q U I T E C T O SA R Q U I T E C T O SA R Q U I T E C T O SA R Q U I T E C T O S

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INMOBILIARIA R E G I O N A L

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AVALUO AVALUO AVALUO AVALUO CORPORATIVO CORPORATIVO CORPORATIVO CORPORATIVO INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE INMUEBLE URBANOURBANOURBANOURBANO

RADICACIÓN:RADICACIÓN:RADICACIÓN:RADICACIÓN: Nº 00Nº 00Nº 00Nº 003333/2013/2013/2013/2013 TIPO DE BIEN:TIPO DE BIEN:TIPO DE BIEN:TIPO DE BIEN: LOTE URBANOLOTE URBANOLOTE URBANOLOTE URBANO NOMENCLATURA: NOMENCLATURA: NOMENCLATURA: NOMENCLATURA: CACACACARRERA 8 RRERA 8 RRERA 8 RRERA 8 N° N° N° N° 22225555 ---- 40404040 SOLICITADO POR:SOLICITADO POR:SOLICITADO POR:SOLICITADO POR: FONDO CUENTA DEL FONDO CUENTA DEL FONDO CUENTA DEL FONDO CUENTA DEL

DISTRITO DE SANTA DISTRITO DE SANTA DISTRITO DE SANTA DISTRITO DE SANTA MARTAMARTAMARTAMARTA

FECHAFECHAFECHAFECHA VISITAVISITAVISITAVISITA:::: NOVNOVNOVNOV////11111111/2013/2013/2013/2013 FECHA:FECHA:FECHA:FECHA: NOV/NOV/NOV/NOV/11118888/2013/2013/2013/2013 PERITO DESIGNADO:PERITO DESIGNADO:PERITO DESIGNADO:PERITO DESIGNADO: Arq. Arq. Arq. Arq. ROBERTO GALOFRE ROBERTO GALOFRE ROBERTO GALOFRE ROBERTO GALOFRE

SANCHEZSANCHEZSANCHEZSANCHEZ

SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS DIVISIÓN LONJA INMOBILIARIA

REGIONAL MAGDALENA




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1.1.1.1. MEMORIA DESCRIPTIVA:MEMORIA DESCRIPTIVA:MEMORIA DESCRIPTIVA:MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1. PROPIETARIO:1.1. PROPIETARIO:1.1. PROPIETARIO:1.1. PROPIETARIO:

CORPORACION CENTRO HISTORICO DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO).

1.1.1.1.2222. . . . SOLICITANTESOLICITANTESOLICITANTESOLICITANTE::::

FONDO CUENTA DISTRITO DE SANTA MARTA - CORPORACION CENTRO HISTORICO DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO).(CORPOCENTRO). 1.1.1.1.3333. UBICACION:. UBICACION:. UBICACION:. UBICACION:

En el Departamento del Magdalena, Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta, sector centro extendido de la Ciudad. El predio se constituye como una manzana completa definida por las siguientes vías; por el Norte la Calle 25, por el sur: la calle 26, por el Este: la Carrera 8 o Avenida Bavaria y por el Oeste: La carrera 7 A.

Carta catastral vigente # 01-04-0172-0001-000

Acceso por la carrera 8 Nº 25 - 40




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1.3. DIRECCIÓN:1.3. DIRECCIÓN:1.3. DIRECCIÓN:1.3. DIRECCIÓN: Carrera 8 N° 25 – 40 (Nomenclatura actual).

1.4. TIPO DE AVALUO:1.4. TIPO DE AVALUO:1.4. TIPO DE AVALUO:1.4. TIPO DE AVALUO: COMERCIAL URBANO.

1.1.1.1.5555. USO DEL SUELO: . USO DEL SUELO: . USO DEL SUELO: . USO DEL SUELO:

Según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad de Santa Marta, se determina este sector como:

Según circular N° 3 del 15 de junio de 2007, expedida por la secretaria de Planeación Distrital de Santa Marta, se establece la siguiente norma para predios localizados sobre corredores de Uso múltiple y/o vías de CORREDOR CM-3. Según concepto de normas emitido por cualquiera de las dos curadurías Urbanas de la Ciudad de Santa Marta.

ANALISIS DE NORMA SEGÚN CIRCULAR # 3 DE FECHA 15/06/2007ANALISIS DE NORMA SEGÚN CIRCULAR # 3 DE FECHA 15/06/2007ANALISIS DE NORMA SEGÚN CIRCULAR # 3 DE FECHA 15/06/2007ANALISIS DE NORMA SEGÚN CIRCULAR # 3 DE FECHA 15/06/2007.... Uso Principal. Área residencial 6. Complementarios: Residenciales T 3,5,6 servicios personales. Comercio. Grupo C1-CB, C1-CMM, C2-CMS. Restringidos: Casinos. Prohibidos: Industriales livianos y pesados. RETIROS Primer piso 5.00 Para el caso del lote motivo de análisis el retiro es perimetral por ser un lote que ocupa una manzana completa. (Cuatro frentes:) Voladizos permitidos. 1.20. Para el presente caso se tomaría solo el voladizo por la Avenida Bavaria o carrera 8. Patios. 7.5 metros cuadrados. Para el presente caso no aplica, el desarrollo normativo y alturas se tomarán como los aislamientos o retiros entre edificios, si fuere el caso o solo los aislamientos laterales y espacios de iluminación y ventilación interiores, de acuerdo con el diseño. Altura, número de pisos 15. Parqueo visitantes, 1 por cada 3 unidades residenciales. Parqueo residentes, 1 por cada unidad residencial. Índice de construcción 4.5 Índice de ocupación. 0.80




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1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO:1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO:1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO:1.5. NIVEL SOCIO ECONOMICO:

Estrato No 4. Zona residencial de estrato medio y zona comercial. 1.6. DESTINACION ACTUAL:1.6. DESTINACION ACTUAL:1.6. DESTINACION ACTUAL:1.6. DESTINACION ACTUAL:

Desocupado. 1.7. INFORMACION CATASTRAL1.7. INFORMACION CATASTRAL1.7. INFORMACION CATASTRAL1.7. INFORMACION CATASTRAL::::

VIGENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN

CATASTRAL

ZONA HOMOGÉNEA

FÍSICA

DESCRIPCIÓN DE LA ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA

ZONA HOMOGÉNEA

GEOECONÓMICA

VALOR ACTUAL DE LA ZONA HOMOGÉNEA

GEOECONÓMICA

ÁREA DE TERRENO (m²)

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (m²)

AVALÚO CATASTRAL VIGENTE

2013 5

Uso Mixto, - Corredor CM-3, Residencial AR-6, AR-7, Uso

actual: Lote Urbano No Urbanizado. , Topografía: Plana, Servicios

públicos: servicios completos, Vías: Avenida doble sentido con

separador, bordeado por vias secundarias.

13 12.760,00 1.276,00 $ 2,967,562,000

1.7. 1.7. 1.7. 1.7. MARCO JURIDICOMARCO JURIDICOMARCO JURIDICOMARCO JURIDICO::::

� Decreto 254 del 21/feb/2000. � Resolución N° 620 del 23/sep./2008 I.G.A.C. � Ley 388 del 18/Julio/1997. � Decreto # 1420 del 24/julio/1998 Aplicación del principio económico del mayor y mejor uso.

DEFINICIONESDEFINICIONESDEFINICIONESDEFINICIONES Y CONCEPTOS.Y CONCEPTOS.Y CONCEPTOS.Y CONCEPTOS. RESOLUCIÓN 620 DE 2008RESOLUCIÓN 620 DE 2008RESOLUCIÓN 620 DE 2008RESOLUCIÓN 620 DE 2008. Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades




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edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. (Resaltado de mi autoría)

DECRETO 1420 DE 1998 DECRETO 1420 DE 1998 DECRETO 1420 DE 1998 DECRETO 1420 DE 1998 Artículo 6º.- Etapas para elaboración de los avalúos. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas: Revisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por escrito.

Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación urbanística vigente. (Resaltado de mi autoría.)

ARTICULO 21.ARTICULO 21.ARTICULO 21.ARTICULO 21. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo. LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61LEY 388 DE 1997, ARTÍCULO 61. El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 215o de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica. Normas Internacionales de Valuación




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Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados

DEFINICIÓNDEFINICIÓNDEFINICIÓNDEFINICIÓN Mayor y Mejor Uso. Uso más probable de un activo, físicamente posible, justificado adecuadamente, permitido jurídicamente, financieramente factible y que da como resultado el mayor valor del activo valorado. (Véanse los Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados, sección 6). 6. Mayor y Mejor Uso6. Mayor y Mejor Uso6. Mayor y Mejor Uso6. Mayor y Mejor Uso 6.1 Los terrenos se consideran activos permanentes, pero las mejoras en o sobre ellas tienen una vida limitada. Debido a la inamovilidad de los terrenos cada parcela Inmobiliaria posee una ubicación única. La permanencia del terreno también significa que normalmente se espera que dure más allá de los usos y mejoras, que tienen vida limitada. 6.1.1 Las características singulares del suelo determinan su utilidad óptima. Cuando se valoran por separado el suelo y sus mejoras, los principios económicos establecen que las mejoras en o sobre el suelo se valoren en función de si añaden o sustraen valor al conjunto de la propiedad. Así, el Valor del Mercado del terreno basado en el concepto de mayor y mejor uso refleja la utilidad y la permanencia del terreno en el contexto de un mercado, de forma que las mejoras constituyen la diferencia entre el valor del terreno considerado individualmente y el Valor de Mercado total teniendo en cuenta las mejoras. 6.2 La mayor parte de los inmuebles se valoran como el conjunto de terreno y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimara el Valor de Mercado considerando el mayor y mejor uso del bien una vez mejorado. 6.3 EI uso más probable de un bien, físicamente posible, justificado adecuadamente, permitido jurídicamente, financieramente viable y que da como resultado el mayor valor del bien valorado. 6.4 Un uso no permitido jurídicamente o físicamente imposible no puede considerarse como mayor y mejor uso. No obstante, un uso permitido jurídicamente y posible físicamente podrá requerir que el Valuador justifique adecuadamente porque es razonablemente probable. Una vez que el análisis establece que uno o más usos son razonablemente probables, se procede a contrastar su viabilidad financiera. EI uso que, cumpliendo todos los requisitos, da como resultado el mayor valor se considera el mayor y mejor uso. 6.5 La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras más adecuadas para el terreno, la viabilidad de los proyectos de rehabilitación y renovación, así como muchas otras cuestiones relativas a la valuación.




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Nota de Guía de Valuación Internacional numero 1 Valuación de Bienes InmueblesNota de Guía de Valuación Internacional numero 1 Valuación de Bienes InmueblesNota de Guía de Valuación Internacional numero 1 Valuación de Bienes InmueblesNota de Guía de Valuación Internacional numero 1 Valuación de Bienes Inmuebles 5.7.3 Los datos de oferta y demanda característicos del mercado más probable para el inmueble se analizan para elaborar un inventario de bienes que compiten con el inmueble objeto de valuación por una cuota de mercado así como un inventario de inmuebles existentes destinados a rehabilitación o nuevos inmuebles a construir, que ampliaran la oferta competitiva. Se analizan los mercados para determinar tendencias, relaciones entre oferta y demanda, tasas de absorción y otra información específica del mercado. 5.8 Una vez recopilados y analizados los datos anteriores, el Valuador estará en disposición de determinar los posibles usos del bien objeto de estudio. Debido a que diferentes parcelas de un inmueble puede tener diferentes usos potenciales, el primer requisito para la obtención de datos de ventas y otros comparables consiste en determinar el mayor y mejor uso del inmueble. EI Valuador debe considerar tanto el mayor y mejor uso del terreno bajo la hipótesis de que estuviera vacío como el mayor y mejor uso de las mejoras. (Véase el ensayo sobre el mayor y mejor uso en Conceptos Fundamentales en relación con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados, epígrafes 6.o ss.). Normas Internacionales de Información FinancieraNormas Internacionales de Información FinancieraNormas Internacionales de Información FinancieraNormas Internacionales de Información Financiera. NIIF 13. Valor Razonable. A498 © IFRS Foundation IN1. La NIIF explica que una medición del valor razonable requiere que una entidad determine lo siguiente: (a) el activo o pasivo concreto a medir; (b) para un activo no financiero, el máximo y mejor uso del activo y si el activo se utiliza en combinación con otros activos o de forma independiente; (c) el mercado en el que una transacción ordenada tendría lugar para el activo o pasivo; y (d) la(s) técnica(s) de valoración apropiadas a utilizar al medir el valor razonable. La(s) técnica(s) de valoración utilizadas deberían maximizar el uso de datos de entrada observables relevantes y minimizar los datos de entrada no observables. Los datos de entrada deben ser congruentes con los datos de entrada que un participante de mercado utilizaría al fijar el precio del activo o pasivo. El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de la entidad. Para algunos activos y pasivos, pueden estar disponibles transacciones de mercado observables o información de mercado. Para otros activos y pasivos, pueden no estar disponibles transacciones de mercado observables e información de mercado. Sin embargo, el objetivo de una medición del valor razonable en ambos casos es el mismo -estimar el precio al que tendría lugar una transacción ordenada para vender el activo o transferir el pasivo entre participantes del mercado en la fecha de la medición en condiciones de mercado




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presentes (es decir, un precio de salida en la fecha de la medición desde la perspectiva de un participante de mercado que mantiene el activo o debe el pasivo).

Máximo y mejor uso de los activos no financierosMáximo y mejor uso de los activos no financierosMáximo y mejor uso de los activos no financierosMáximo y mejor uso de los activos no financieros 27 Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor uso. 28 El máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización del activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible de la forma siguiente: (a) Un uso que es físicamente posible tendrá en cuenta las características físicas del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del activo (por ejemplo localización o dimensión de una propiedad). (b) Un uso que es legalmente permisible tendrá en cuenta las restricciones legales de utilización del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del activo (por ejemplo regulaciones de zona aplicables a la propiedad). (c) Un uso que es financieramente factible tendrá en cuenta si una utilización del activo que es físicamente posible y legalmente permisible genera un ingreso o flujos de efectivo adecuados (teniendo en cuenta los costos de conversión del activo para esa finalidad) para producir una rentabilidad de la inversión que los participantes del mercado requerirían de una inversión en ese activo destinado a ese uso. 29 El máximo y mejor uso se determinará a partir de la perspectiva de los participantes del mercado incluso si la entidad pretende un uso distinto. Sin embargo, el uso presente por parte de una entidad de un activo no financiero se presume que es el máximo y mejor, a menos que el mercado u otros factores sugieran que un uso diferente por los participantes del mercado maximizaría el valor del activo.

1.1.1.1.8888. . . . OBJETO DEL AVALUOOBJETO DEL AVALUOOBJETO DEL AVALUOOBJETO DEL AVALUO::::

Hallar el valor comercial del bien identificado con la matrícula Inmobiliaria # 080-12494, localizado en la ciudad de Santa Marta, carrera 8 # 25-40, de propiedad de CORPORACION CENTRO HISTORICO DE SANTA MARTA. (CORPOCENTRO)....




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.2. SERVICIOS PUBLICOS, VIAS DE ACCESO Y OTROS:2. SERVICIOS PUBLICOS, VIAS DE ACCESO Y OTROS:2. SERVICIOS PUBLICOS, VIAS DE ACCESO Y OTROS:2. SERVICIOS PUBLICOS, VIAS DE ACCESO Y OTROS:

2.1. SERVICIOS PUBLICOS:2.1. SERVICIOS PUBLICOS:2.1. SERVICIOS PUBLICOS:2.1. SERVICIOS PUBLICOS:

Disponibilidad de los servicios públicos de: Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, Gas Domiciliario, teléfono, Alumbrado público, Aseo.

2.2 2.2 2.2 2.2 VIAS DE ACCESO:VIAS DE ACCESO:VIAS DE ACCESO:VIAS DE ACCESO:

Carrera octava (8°) o Avenida Bavaria, vía de doble sentido de dos calzadas que conecta a la Ciudad en sentido Norte - Sur, Calles 25 de sentido Este – Oeste, calle 26 vía destapada (Vía secundaria) y calle 7 A, vía de doble sentido de una sola calzada en buen estado.

Imagen 1: Localización Predio/VíasImagen 1: Localización Predio/VíasImagen 1: Localización Predio/VíasImagen 1: Localización Predio/Vías.... CARRERA 8, que une la calle 22 con la calle 29, esta últimas que cruzan la ciudad

de oriente a occidente en doble carril con separador central.

Cra 7 A Calle 26

INMUEBLE

CALLE 25




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VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA:VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA:VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA:VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA: Calle 22, que une la ciudad de oriente a occidente en vía de dos carriles con separador central.

Avenida ferrocarril en unos tramos es la calle 10B y en otros la carrera 9. Une la carrera 1 ( Barrio norte, playa, marina), también puede considerarse como una vía metropolitana o perimetral.

2.2.2.2.3333.... ACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONAACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONAACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONAACTUALIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA

En el sector inmediato al predio, se observan medios a bajos de actividad inmobiliaria, en la actualidad se desarrollan proyectos de uso residencial en sectores aledaños con influencia mediata, dentro de estos tenemos; Edificio BAVARO INN, Edificio BAMBOO. Además de darse actividades de todo tipo en servicios, institucionales (edificio Fiscalía General de La Nación), con ello ha aumentado la actividad de cambio de usos de los inmuebles del sector, representada en remodelaciones, ampliaciones y construcción de algunos proyectos muy puntuales. En el predio localizado enfrente identificado con la Cedula catastral # 01-04-0043-0016-000, se construyó un centro religioso en el trascurso de este año. EDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOREDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOREDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOREDIFICACIONES IMPORTANTES DEL SECTOR. Súper Almacén Olímpica en la calle 23 con carrera 8, costado norte del lote, a menos de 50 metros de uno de los accesos del predio. Centro comercial La 23 y edificio Temis a unos 100 metros del almacén Olímpica




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Centro Comercial Plazuela la 23

Súper almacén Olimpica Edificio Temis

2.4.2.4.2.4.2.4. COMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDACOMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDACOMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDACOMPORTAMIENTO DE OFERTA Y DEMANDA

Se observó que los dos componentes presentan niveles de actividad medios a altos, notándose un mayor índice de la demanda de Locales comerciales, apartamentos unifamiliares. El sector donde se ubica el predio objeto de avalúo se caracteriza por ser una zona de actividad mixta, donde se complementa el uso residencial de estrato socio-económico medio-medio (AR-6) con el corredor de uso mixto CM-3, lo cual le permite implementar la norma de un sector de mayor densidad, conectado por la misma vía (avenida Bavaria) como lo es la ART-7. En la avenida Bavaria, (Carrera 8), y la Calle 25. Se presenta un uso mixto, con presencia de uso comercial de escala local y de alta intensidad, además uso residencial, algunas de las construcciones se han ido adecuando y remodelando con el paso de los años, generando una transformación al uso comercial, principalmente sobre la carrera octava (Avenida Bavaria) la cual se consolida como un Corredor de uso Múltiple con alta vocación al uso Institucional (CASD, AGENCIA NACIONAL DE EXTRANJERIA, FISCALIA GENERAL DE LA NACION), comercial (SAO) y de servicios.




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3. ASPECTOS JURÍDICOS: ASPECTOS JURÍDICOS: ASPECTOS JURÍDICOS: ASPECTOS JURÍDICOS: • Matricula Inmobiliaria: 080-12494 otorgada por la oficina de Instrumentos

Públicos de santa Marta. • Título de Adquisición: Escritura # 1532 del 24/05/1994 Notaria Primera del

Circuito de Santa Marta. (Compraventa) Acuerdo Distrital N° 022 del 3/10/1995, CONCEJO DISTRITAL DE SANTA MARTA. (CESION).

• Inscripción Catastral: 01-04-0172-0001-000 otorgada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. I.G.A.C.

*Nota: este informe no constituye estudio de Títulos.

4444. . . . CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE:

4.1. DESCRIPCIÓN:4.1. DESCRIPCIÓN:4.1. DESCRIPCIÓN:4.1. DESCRIPCIÓN:

El inmueble objeto de este avalúo, es un lote que se constituye como una manzana independiente, identificada catastralmente como la manzana 0172 del sector 04. Predio localizado en el sector del centro histórico extendido de la Ciudad.

Este predio cuenta con cuatro frentes sobre igual número de vías, estas son; por el Norte la calle veinticinco (25), por el lindero sur la calle veintiséis (26), por el este la carrera octava (8°) y por el oeste la carrera siete A (7A), lo cual lo convierte en un predio con amplias y muy alto potencial de desarrollo, donde su frente de mayor importancia es el lindero este, frente sobre la carrera octava o Avenida Bavaria con una distancia de sesenta y nueve metros lineales (69.00 Mts).

El predio cuenta con un cerramiento en muro de bloques en Mal estado que se levanta sobre la línea de construcción en el lindero este (Carrera Octava/Avenida Bavaria) y sobre la línea de propiedad del lote en sus linderos norte (calle 25), sur (Calle 26) y oeste (calle 7 A), con una longitud aproximada de 484.85 metros lineales y una altura promedio de dos metros con cuarenta centímetros. El predio cuenta con un acceso localizado en la esquina de la calle 25 con carrera octava (lindero Norte-este), a través de un portón vehicular de aproximadamente 5 metros de ancho.

El sector inmediato acoge usos de tipo comercial sobre la carrera octava o Avenida Bavaria, de diferentes escalas, usos, servicios, con locales acordes a su uso y estilo. El sector inmediato del predio existe un almacén de cadena (gran superficie), hotel, un centro religioso, lavadero de autos, almacenes comerciales, la sede de inmigración Colombia, colegios, etc.




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El inmueble no presenta construcciones que puedan ser avaluadas, solo se tendrá en consideración el terreno, existe un muro de cerramiento que por su estado de conservación (Malo) no será tenido en cuenta (capitulo construcciones).

A continuación se relacionan las especificaciones constructivas del muro de cerramiento existente:

� Cimentaciones: En concreto ciclópeo. � Mampostería: Bloques de cemento y ladrillos de arcilla en otros

Tramos, sin pañete. � Portón: Metálico en láminas, parales en tubería redonda de 3”.

5. 5. 5. 5. MEDIDAS Y LINDEROS:MEDIDAS Y LINDEROS:MEDIDAS Y LINDEROS:MEDIDAS Y LINDEROS:

5.1. AREAS:5.1. AREAS:5.1. AREAS:5.1. AREAS:

� Área total del lote: 13.343.5013.343.5013.343.5013.343.50 Mts2 Fuente: El Área fue tomada del Estudio Topográfico aportado por la entidad solicitante.

5.3. 5.3. 5.3. 5.3. LINDLINDLINDLINDEROS DEEROS DEEROS DEEROS DEL PREDIOL PREDIOL PREDIOL PREDIO::::

Generales. Generales. Generales. Generales. De acuerdo al título de adquisición del actual propietario los linderos generales son los contenidos en la escritura pública 1397 del 1 de julio de 1997, así: NORTENORTENORTENORTE: calle 25 en medio con el Lote de terreno N° 4 que eso fue de la Compañía Frutera de Sevilla, en extensión de 164.50 mts”; SURSURSURSUR:::: Con barrio La Esperanza antes camino del Ambique en medio calle 25, con terrenos antes de Diogenes P Noguera en parte y en parte con terrenos que son o fueron de Juan Melo De López y Joaquín Melo y mide por este lado 135.35 mts por el ESTE u ESTE u ESTE u ESTE u ORIENTEORIENTEORIENTEORIENTE: con antiguo camino público de Gaira hoy Avenida Bavaria y carrera 8ª y mide 69 Mts. OESTE u OCCIDENTEOESTE u OCCIDENTEOESTE u OCCIDENTEOESTE u OCCIDENTE en parte con terreno del lote N° 4 que es o fue de la Compañía Frutera de Sevilla, en parte con terrenos de Diógenes P Noguera hoy barrio La Esperanza y mide por este lado o carrera 7ª 116 Mts.

6.6.6.6. VETUSTEZ:VETUSTEZ:VETUSTEZ:VETUSTEZ:

El muro de cerramiento cuenta con una edad aproximada de más de 20 años.

6.1.6.1.6.1.6.1. FACTORES VALORIZANTES:FACTORES VALORIZANTES:FACTORES VALORIZANTES:FACTORES VALORIZANTES:

� Ubicación � Área de Lote � Acceso � Potencial de Desarrollo � Consolidación del sector




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� Mejoramiento del Centro Histórico � Ser una Vacante Urbana

6.2.6.2.6.2.6.2. FACTORES DESVALORIZANTES:FACTORES DESVALORIZANTES:FACTORES DESVALORIZANTES:FACTORES DESVALORIZANTES:

� Ninguno conocido.

7.7.7.7. CONCLUSIONES:CONCLUSIONES:CONCLUSIONES:CONCLUSIONES:

Para la estimación del valor de los metros cuadrados del Lote y del área de Construcción, se tuvo en cuenta varios aspectos con relación al inmueble en estudio entre estos se consideraron; la ubicación del inmueble en el sector comercial, institucional y de servicios más importante de la ciudad, El Centro Histórico, de inmejorables condiciones, su ubicación con respecto a los centros de interés del centro Histórico como; la Calle 22 o Avenida Santa Rita, La Gobernación, Bancos, Establecimientos Comerciales como Éxito de la carrera 5ª y Éxito de la Calle 22, el parque Santander (de los novios), Parque San Miguel, etc. Se considero el estado de conservación actual, entorno arquitectónico, vías de acceso, condición económica y social, áreas, transporte, categorización del sector, servicios públicos y la representatividad funcional (uso Institucional) que ostenta dentro del contexto del Centro Histórico de la Ciudad de Santa Marta.

7.1. CERTIFICACIÓN

El Avaluador certifica que: no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien avaluado o a la escritura del mismo. Asume que la escritura presenta las características legales normales y por tanto negociables, y por tal razón no emite concepto alguno sobre la misma. No posee ningún tipo de interés en el bien inmueble objeto de estudio. Realizó la valoración conforme al código de ética y normas de conducta. Cumple con los requisitos de formación en la profesión. Posee experiencia en el mercado y tipología de bien que se está valorando. Efectuó la visita de inspección y verificación al bien y no utilizó consultoría profesional de terceros en la preparación del informe. 7.2. PROHIBICIÓN DE PUBLICACION DEL INFORME. El presente informe de valuación cumple con los requisitos y exigencias de la norma ICONTEC NTS 1 -01 y se prohíbe la publicación de parte o la totalidad del informe, cualquier referencia al mismo, a las cifras, al nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin el consentimiento escrito del mismo. El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del encargo; no se acepta ninguna




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responsabilidad ante ninguna tercera parte, y el valuador no acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

7.3.DECLARACION DE NO VINCULACION Manifestamos que no tenemos ningún tipo de vinculación laboral, como tampoco de lazos de consanguineidad con el solicitante del avalúo.

Nota: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 del 8 de marzo de 2.000, y el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, el presente avalúo comercial tendrá una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación.

8888. METOLOGIA DEL AVALUO. METOLOGIA DEL AVALUO. METOLOGIA DEL AVALUO. METOLOGIA DEL AVALUO::::

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo con lo establecido en el Decreto # 1420 del 24/julio de 1998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución # 620 del 2008 expedida por el I.G.A.C., se utilizaran los métodos de Análisis de mercado inmobiliario para determinar el precio más acertado para la estimación del valor del metro cuadrado final de venta del proyecto comercial necesario para la aplicación del Método Residual, teniendo en cuenta los diferentes proyectos constructivos que hoy se realizan en la Ciudad y que nos permiten estandarizar según los usos, categorías, estrato, posibilidades de implantación de proyectos de similares características en este predio, se obtuvieron los siguientes datos.

8.1.8.1.8.1.8.1. DATOS ESTADISTICOS:DATOS ESTADISTICOS:DATOS ESTADISTICOS:DATOS ESTADISTICOS:

Los datos aportados nos permiten calcular la media aritmética, desviación estándar y coeficiente de variación para hallar el valor más acertado a aplicar en el avalúo. 8.2.8.2.8.2.8.2. CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):

ENCUESTASENCUESTASENCUESTASENCUESTAS VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO VALOR/METRO CUADRADO CONSTRUIDO

PPPPROYECTOSROYECTOSROYECTOSROYECTOS

PROYECTO BÁVARO INN 2.000.000 PROYECTO OCEAN BLUE 2.080.050 EDIFICIO BAVARIA GREEN 2.261.000 PROYECTO BALUARTE 2.260.000 EDIFICIO BAVARIA PARK 2.518.000




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8.3.8.3.8.3.8.3. CUADRO ESTADISTICO:CUADRO ESTADISTICO:CUADRO ESTADISTICO:CUADRO ESTADISTICO:

LOTE DE TERRENOLOTE DE TERRENOLOTE DE TERRENOLOTE DE TERRENO

SUMATORIA 11.119.050 MEDIA 2.223.810 DESVIACIÓN ESTANDAR 78.056 COEFICIENTE DE VARIACION 4% VALOR ADOPTADO $ $ $ $ 2.223.810.oo2.223.810.oo2.223.810.oo2.223.810.oo

8.4.8.4.8.4.8.4. VALORES ADOPTADOS:VALORES ADOPTADOS:VALORES ADOPTADOS:VALORES ADOPTADOS:

� VALOR DEL METRO CUADRADO DE VENTA $ $ $ $ 2.223.8102.223.8102.223.8102.223.810/M/M/M/M2222

8.5.8.5.8.5.8.5. CUADRO METODO CUADRO METODO CUADRO METODO CUADRO METODO RESIDUAL RESIDUAL RESIDUAL RESIDUAL ::::

El Método utilizado en la estimación del valor del metro cuadrado de terreno del lote en estudio será el METODO RESIDUALMETODO RESIDUALMETODO RESIDUALMETODO RESIDUAL, avalado según la Resolución N° 620 de septiembre 23 de 2008 del INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL CENTRAL CENTRAL CENTRAL “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.

Este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el caso del terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción de índole comercial, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

PARÁGRAFO. PARÁGRAFO. PARÁGRAFO. PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.” Los valores tomados en cuenta para la ponderación del valor del metro cuadrado de área vendible fue el resultado de la investigación inmobiliaria realizada por esta corporación en el desarrollo del Avalúo y considerando los diferentes valores tasados en otros estudios en zonas comparables de la ciudad.




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88888888........55555555........11111111........ IIIIIIIINNNNNNNNVVVVVVVVEEEEEEEESSSSSSSSTTTTTTTTIIIIIIIIGGGGGGGGAAAAAAAACCCCCCCCIIIIIIIIOOOOOOOONNNNNNNN IIIIIIIINNNNNNNNMMMMMMMMOOOOOOOOBBBBBBBBIIIIIIIILLLLLLLLIIIIIIIIAAAAAAAARRRRRRRRIIIIIIIIAAAAAAAA::::::::

Estos son los valores de venta de proyectos en el entorno mediato al lote en estudio. Estos valores se catalogaron según condiciones de localización, estrato, tipología del proyecto, número de pisos, Etc. Proyectos de uso residencial que se pudieren levantar sobre el lote en estudio, considerándose comercialmente viables. Sin embargo es claro decir que este promedio establece una media comercial, que se puede ver modificada por las condiciones del mercado en muy cortos plazos, la perspectiva sobre estas variaciones permiten adelantar que la variación será de incremento.

8.5.8.5.8.5.8.5.2222.... CUADRO MÉTODO RESIDUAL: CUADRO MÉTODO RESIDUAL: CUADRO MÉTODO RESIDUAL: CUADRO MÉTODO RESIDUAL: El siguiente cuadro ilustra la fórmula matemática que permite hallar el valor más adecuado a estimar para el metro cuadrado de terreno aplicando el método de Residual, este valor se logra posterior a todas las deducciones realizadas al valor total de venta del proyecto. CUADRO DE MÉTODO DE RESIDUAL: CUADRO DE MÉTODO DE RESIDUAL: CUADRO DE MÉTODO DE RESIDUAL: CUADRO DE MÉTODO DE RESIDUAL:

DESCRIPCION VR. UNITARIO AREA

Construcción VALOR Área probable de Venta 2.223.810 46.702 $ 103.856.930.573

VALOR TOTAL DEL PROYECTO $ 103.856.930.573

DEDUCCIONES

DESCRIPCION CANTIDAD VALOR ESTIMADO

VENTAS VR. PARCIAL Costos Directos Construcción, urbanismo) 50% $ 103.856.930.573 $ 51.928.465.286 Costos indirectos 10% $ 103.856.930.573 $ 10.385.693.057 Costos Financieros 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529 Costos Administrativos 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529 Utilidad 10% $ 103.856.930.573 $ 10.385.693.057 Imprevistos 5% $ 103.856.930.573 $ 5.192.846.529 SUB-TOTAL 85% $ 88.278.390.987 VALOR LOTE (15% VALOR DEL PROYECTO) $ 15.578.539.586 TERRENO/VALOR GLOBAL LOTE 13.343,50 $ 1.167.500 VALOR TOTAL DEL TERRENO X METRO CUADRADO $ 1.167.500




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8.5.2.8.5.2.8.5.2.8.5.2. VALOR ADOPTADO: VALOR ADOPTADO: VALOR ADOPTADO: VALOR ADOPTADO: El valor adoptado para el metro cuadrado del predio es de $ $ $ $ 1.167.5001.167.5001.167.5001.167.500.oo.oo.oo.oo

9999. . . . RESULTADO DEL AVALUO: RESULTADO DEL AVALUO: RESULTADO DEL AVALUO: RESULTADO DEL AVALUO:

TERRENOTERRENOTERRENOTERRENO CANTIDADCANTIDADCANTIDADCANTIDAD UNIDADUNIDADUNIDADUNIDAD VALOR UNITARIOVALOR UNITARIOVALOR UNITARIOVALOR UNITARIO VALOR TOTALVALOR TOTALVALOR TOTALVALOR TOTAL

13.343.50 M 2 $ 1.167.500 $ 15´578.536.250

Valor Terreno $ 15´578.536.250

SON: SON: SON: SON: QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO QUINCE MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MILLONES MILLONES MILLONES MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y SEIS QUINIENTOS TREINTA Y SEIS QUINIENTOS TREINTA Y SEIS QUINIENTOS TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS M/L.M/L.M/L.M/L.----

AVALUO COMERCIAL $ AVALUO COMERCIAL $ AVALUO COMERCIAL $ AVALUO COMERCIAL $ 15151515’’’’578.536.250578.536.250578.536.250578.536.250.ºº.ºº.ºº.ºº NOTAS GENERALES:NOTAS GENERALES:NOTAS GENERALES:NOTAS GENERALES:

1. Hemos realizado el avalúo sin realizar un estudio de títulos por ser competencia de un análisis diferente al solicitado.

2. La Corporación Lonja Inmobiliaria deja constancia que no tiene ningún tipo de interés actual o contemplado en el inmueble avaluado.

3. Vigencia del avalúo un año, según lo estipulado en artículo No. 19 del Capítulo III del Decreto 1420 de Julio 24 de 1998

Cordialmente, ROBERTO GALOFRE SANCHEZROBERTO GALOFRE SANCHEZROBERTO GALOFRE SANCHEZROBERTO GALOFRE SANCHEZ PEDRO SEGRERA JARAMILLOPEDRO SEGRERA JARAMILLOPEDRO SEGRERA JARAMILLOPEDRO SEGRERA JARAMILLO ARQUITECTO PERITO AVALUADOR RANGO MASTER DIRECTOR LONJA INMOBILIARIA MIEMBRO DE LA LONJA INMOBILIARIA SCA REGIONAL MAGDALENA SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES R.N.V. (LI.) 870029507




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10.10.10.10. ANEXOS:ANEXOS:ANEXOS:ANEXOS:

10.1. DOCUMENTALES

� Certificado de Libertad y Tradición N° 080-12494 otorgada por la oficina de Instrumentos Públicos de Santa Marta.

� Escritura # 1532 del 24/05/1994 Notaria Primera del Circuito de Santa Marta. (Compraventa)

� Certificado Catastral N° 01-04-0172-0001-000 otorgada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. I.G.A.C.

� Recibo de Impuesto Predial Unificado Vigencia 2013. � Certificación perito designado División Lonja Inmobiliaria Sociedad

Colombiana de Arquitectos. � Copia Convenio Interadministrativo FONDO CUENTA DISTRITO DE SANTA

MARTA - SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS DIVISION LONJA INMOBILIARIA.

� Credencial RNA. Arq. ROBERTO GALOFRE SANCHEZ. � Acta de revisión y Control de calidad LONJA S.C.A.

10.2. GRAFICOS

� Carta catastral urbana predio N° 01-04-0172-0001-000 año 1996. � Carta catastral urbana predio N° 01-04-0172-0001-000 fecha 01-01-2012.

10.3. FOTOGRAFICOS

� Siete fotografías.

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