AVALUO CON PLAN PARCIAL APROBADOFuente: Camara de Comercio Bucaramanga 22Oscar Borrero

procedimiento

• Se hace estudio de mercado para determinar el uso optimo del lote integrado en plan parcial

• Se aplica metodo residual según usos y edificabilidad de acuerdo con la norma propuesta

• Se aplican las cargas generales y locales

• Se estima la plusvalia a pagar si aplica

• El saldo es el nuevo valor del lote que se compara con el valor inicial para determinar si hay plusvalor y ganancia para los inversionistas en el lote.

• Se determina la TIR del negocio

23Oscar Borrero

Componente Económico

Diagnóstico Generales

Estudio del Entorno al Centro Cultural del Oriente

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Tipo de Proyecto

El aprovechamiento es de48.502 m2correspondiente al índicede construcción de 5.0planteado por el grupourbanístico. La mejormezcla que permite elmayor aprovechamientoes un 40% para comercio,40% para oficinas y 20%para vivienda. La viviendaes la que más demandatiene pero la que menorrentabilidad del suelogenera porque su precio esel menor

Mezcla suelo Vivienda Comercio Oficinas Total

Precio Venta $2.800.000 $7.634.913 $4.000.000

Indice 0,2 0,4 0,4 5

area total 9617 19650 19235 48502

area por vivienda 70

numero viviendas 137

area util vendible 8174 14665 16350

K 85% 74,6% 85%

alpha 0,15 0,2 0,17 18,4%

Valor Ventas $22.888.460.000 $111.966.000.000 $65.399.000.000 $200.253.460.000

Suelo $3.433.269.000 $22.393.200.000 $11.117.830.000 $36.944.299.000

Precio m2 suelo $3.714.555

PLUSVALIA SUELO $11.257.026.791

utilidad sobre costos 43,8%

utilidades del proyecto 15% $30.038.019.000

costos construccion $133.271.142.000

Componente Económico

Diagnóstico Generales

Estudio del Entorno al Centro Cultural del Oriente

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Rentabilidad del Proyecto para Inversionistas

Escenario 2:

APORTE A CAMBIO DE UTILIDADES EN EL

PROYECTO

Rentabilidad 19 % anual

PAGO A LOS DUEÑOS DE LOS LOTES (fuente: ejercicio Camara Comercio Bmanga)

Anual BimensualT.I.R. del inversionista 17,88% 2,78%V.P.N. $13.888TASA OPORTUNIDAD 1,0%

En Millones % Utilidad + valorización sobre inversión 65%Retorno de la inversión 51.963

1- Área en comercio 6806 46,4%2- Área en oficinas 12.991 79,5%3- Área en vivienda 18.558 227,0%

INVERSIÓN MENSUAL DEL PROYECTO

ALTERNATIVAS

Los propietarios del lote podrían cambiar los $51.963 millones a que tienen derecho como retorno esperado por la inversión (De acuerdo a la tabla anterior) por 6.806 m2 de área en el centro comercial con lo cual serian dueños del 46.4% del centro comercial, o por 12.991 m2 de las torres de oficinas, con lo cual serian dueños del 79.5% de las oficinas, o por 18.558 m2 de viviendas con lo cual las viviendas construidas no alcanzarían para pagarles (227%).

26Oscar Borrero

PLAN PARCIAL EN SUELO DE EXPANSION1

• 1- Determinar el valor inicial del suelo rural

• 2- Hacer un estudio de mercado

• 3- Proponer las normas de usos y edificabilidad

• 4- Cargas locales: vias y servicios publicos. Parques internos

• 5- Cargas generales

• 6- Valor residual del suelo con plan parcial

• 7- Determinacion de la plusvalia

• 8- Valor del suelo despues de cargas + plusvalia

• 9- reparto de cargas y beneficios entre propietarios

27Oscar Borrero

Fuente: Planos Acuerdo 21 de 2011

AREA DE ESTUDIO

PERIMETRO URBANO

CONVENCIONES

CERRO

LA POPA

CERRO

HURTADO

Ejemplo: plan parcial en ValleduparFuente: Nohora Acosta y Oscar Borrero CONSTRUYE GRUPO NEOS

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PREDIOS AREA ESTUDIO

Esquema de propietarios del suelo para definir reajuste del suelo y unidades de actuacion

29

Clasificación vial

CONVENCIONES

V-2B (30m)

V-3 (21m)

V-4 (20m)

V-4 E (16m)

Peatonal (15m)

Vía de servicio

Intersección

CARGAS LOCALES Y GENERALESVIAS DEL PLAN VIALVIAS LOCALESPARQUESSERVICIOS PUBLICOS

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USOS DEL SUELO

CONVENCIONES

Vivienda VIP

Vivienda VIS

Vivienda no VIS

Comercio

Equipamientos privados

Actividad Múltiple

Equipamientos públicosNota 1. Estos usos son indicativosNota 2. En el uso residencial se propone comercio local vinculado a la vivienda

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PLAN PARCIAL LAS PALMAS. GRUPO NEOS

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NORMAS PARA AVALUOS EN SUELO EXPANSION

Decreto 2181 de 2006:

Artículo 29. Actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el suelo de expansión únicamente podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan parcial, en los términos regulados por la ley y este decreto.

Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales. En ningún caso se permitirá el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre.

Resolución IGAC 620 de 2008:

Artículo 24. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo.

33Oscar Borrero

ESCENARIO 2 DE ACUERDO CON MERCADO

AREA TOTAL O AREA BRUTA 979.179,79

INDICE DE CONSTRUCCION PROMEDIO A UTIL 1,60

AREA NETA URBANIZABLE TOTAL 775.043VALOR M²

PROMEDIO VALOR TOTAL Área UTIL VIP UNIFAMILIAR 49.096 $ 92.143 $ 4.523.863.449Área UTIL VIP MULTIFAMILIAR 21.767 $ 119.492 $ 2.600.938.146Área UTIL VIS UNIFAMILIAR 127.867 $ 200.037 $ 25.578.140.404Área UTIL VIS MULTIFAMILIAR 80.869 $ 201.256 $ 16.275.412.185Área UTIL NO VIS UNIFAMILIAR 55.503 $ 258.850 $ 14.366.931.041Área UTIL NO VIS MULTIFAMILIAR 38.910 $ 459.531 $ 17.880.394.954subtotal vivienda 374.012 $ 169.367 $ 63.345.285.225comercio zonal 27.761 $ 493.313 $ 13.694.826.113actividad multiple 38.910 $ 1.088.106 $ 42.338.319.584institucional 18.027 $ 300.000 $ 5.408.217.000subtotal otros usos 84.698 $ 725.413 $ 61.441.362.697TOTAL BENEFICIOS PLAN PARCIAL 458.711 $ 272.038 $ 124.786.647.922promedio por ANU $ 161.006PROMEDIO SOBRE A.BRUTA /M² $ 127.440 $ 124.786.647.922

34Oscar Borrero

CARGAS GENERALES ESCENARIO 2Carga General servicios publicos 21.779.000.000

Carga general por vias $ 4.560.634.240

Total a Pagar Cargas GENERALES $ 26.339.634.240

CARGAS LOCALES

POR SERVICIOS PUBLICOS $ 11.713.440.000

POR MALLA VIAL $ 3.990.595.657

TOTAL CARGA LOCAL $ 15.704.035.657$ 0

TOTAL CARGAS $ 54.247 $ 42.043.669.897$ 0

VALOR DEL LOTE MENOS CARGAS $ 106.759 82.742.978.025

CALCULO DE PLUSVALIAVALOR DEL LOTE CON BENEFICIOS 775.043 $ 161.006 $ 124.786.647.922VALOR INICIAL LOTE SUELO EXPANSION 979.180 17800 17.429.400.262

MAYOR VALOR DEL LOTE $ 107.357.247.660PARTICIPACION EN PLUSVALIA 30% $ 32.207.174.298

MENOS CARGAS GENERALES $ 26.339.634.240TOTAL A PAGAR POR PLUSVALIA $ 5.867.540.058

VALOR DEL LOTE DESPUES DE CARGAS Y PLUSVALIA 76.875.437.967

35Oscar Borrero

MODELOS DE COBRO DE PLUSVALIA

PLANES PARCIALES CON BAJA CARGA

CONCEPTO BOGOTA IGAC

valor de beneficio 100 100

valor inicial 10 10

carga general 10 10

plusvalor 80 90

plusvalia 50% 40 45

total a pagar 50 45

mayor valor 11,1%

PLANES PARCIALES CON ALTA CARGA

CONCEPTO BOGOTA IGAC

valor de beneficio 100 100

valor inicial 10 10

carga general 40 40

plusvalor 50 90

plusvalia 50% 25 45

total a pagar 65 45

mayor valor 44,4%

36Oscar Borrero

PROPUESTA PARA MAYOR EQUIDAD

PROPUESTA

CARGA GENERAL + PLUSVALIA = 50%

CONCEPTO propuesta

valor de beneficio 100

valor inicial 10

carga general 30

plusvalor 90

total a pagar 45

plusvalia a pagar 15

se cruza carga con plusvalia

La discusion a nivel legal no tiene ganador. Ambas partes tienen la razon. Ambos modelos cumplen la ley 388/97 y normas reglamentarias

El problema es economico. Si se cobra mucha carga general + plusvalia, no hay proyecto. Si se cobra poca carga general afecta las finanzas municipales

El equilibrio lo da determinando que la carga general + plusvalia = 50% del plusvalor del suelo en el plan parcial

37Oscar Borrero