不動産マーケットレポート4

Apr i l , 2 0 18

賃貸マンションの売買取引額と�取引時の利回りの動き��������2

経済トレンド�ウォッチ��������4

不動産市場トレンド�ウォッチ�����6

東京都以外の道府県ではSPC��私募REIT等による賃貸マンションの�取得額が増加������������8

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社　不動産業務部金子　伸幸　TEL.03-3274-9079（代表）

2 2018, April � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

賃貸マンションの売買取引額と取引時の利

賃貸マンション（一棟）の売買取引額は、2015年と2016年は大幅に減少しましたが、2017年は東京都の取引額が増加し、その他の地域の取引額が微減にとどまったことから、総額で増加に転じました。本稿では、東京都とその他の地域における賃貸マンションの売買取引額と取引時の利回りの動きを整理しました。

●2017年の取引額は東京都が増加、その他の地域では微減

上場企業等が開示した不動産売買取引の情報を集計した都市未来総合研究所の「不動産売買実態調査※1」によると、国内の賃貸マンションの取引額※2は、2014年をピークに2015年と2016年は減少が続きましたが、2017年はわずかながら増加しました［図表1］。東京都とその他の地域に分けて集計すると、東京都は2015年と2016年は大幅に減少しましたが、2017年は増加に転じました。一方、その他の地域は2013年以降微減にとどまっています。

●東京での期待利回りが横ばいに一般財団法人日本不動産研究所｢不動産投資家調

査」のデータで、賃貸マンション（ワンルーム）の期待利回りの推移を東京（城南地区）※3と東京以外の都市で比較しました［図表2］。東京の期待利回りは、2009年4月から2010年4月をピー

クに低下傾向で推移し、2015年4月にはファンドバブルと言われた2007年から2008年の水準（5.0％）を下回りました。2017年4月と10月の期待利回りは4.5％で、ファンドバブル期との差は0.5％ポイントに拡大しました。一方、東京以外の都市※4の期待利回りの平均は、

2009年10月をピークに低下傾向が続いています。2017年10月の期待利回りは5.5％となり、東京との差は1.0％ポイントまで縮小しました。［図表1］と［図表2］から、売買取引額と期待利回りの

［図表1］賃貸マンションの売買取引額の推移

［図表2］�投資家の期待利回りの推移�（賃貸マンション/ワンルーム）

データ出所：㈱都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」 データ出所：（一財）日本不動産研究所｢不動産投資家調査」

※1：不動産売買実態調査は、「上場有価証券の発行者の会社情報の適時開示等に関する規則（適時開示規則）」に基づき東京証券取引所に開示される固定資産の譲渡または取得などに関する情報や、新聞などに公表された情報から、上場企業等が譲渡・取得した土地・建物の売主や買主、所在地、面積、売却額、譲渡損益、売却理由などについてデータ（概数の事例も含みます）を集計・分析したもの。情報開示後の追加・変更等に基づいて既存データの更新を適宜行っており、過日または後日の公表値と相違する場合がある

※2：本稿の集計では、所在や取引額が特定できない物件、寮・社宅等の物件は除いている

※3：目黒区、世田谷区※4：札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、横浜市、名古屋市、京都市、

大阪市、神戸市、広島市、福岡市

動きについて、以下のように整理することができます。・�賃貸マンションの期待利回りが高水準となった2010年頃から売買取引額は増加し始めた。

・�東京都での取引額は、期待利回りがファンドバブル期の水準まで低下すると大幅に減少したが、足元では期待利回りが横ばいとなるとともに、取引額も増加に転じた。

・�その他の地域の期待利回りは低下が続いているが、取引額は微減にとどまる。

次ページでは、取得時の価格や利回りが公表された物件について、取引額と利回りの動きを整理します。

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

全体 東京都 東京都以外の地域

（年）

（億円）

1.48

1.00

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

4

4.5

5

5.5

6

6.5

7

7.5

4 102005

4 102006

4 102007

4 102008

4 102009

4 102010

4 102011

4 102012

4 102013

4 102014

4 102015

4 102016

4 102017

格差(右軸） 東京/城南地区 東京以外の都市の平均

（%） （%ポイント）

（月／年）

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2018, April

回りの動き

［図表3］取得時の還元利回りの推移 ［図表5］J-REITにおける都道府県別の取得額（単位：億円）

［図表4］J-REITの取得事例における取得時の利回り

データ出所：㈱都市未来総合研究所「ReiTREDA」 データ出所：㈱都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：㈱都市未来総合研究所「ReiTREDA」

※5：不動産鑑定評価書において鑑定評価額を算出する際に用いられる利回り

※6：取得時の利回りが開示されている事例のみ

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

0

1

2

3

4

5

6

7

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

格差(右軸） 東京都 東京都以外の道府県の平均

（％） （％ポイント）

0.81

0.56

（年）

東京都以外の道府県東京都

3

4

5

6

7

2015 2016 2017

（％）

（年）

●個別事例でも東京都の賃貸マンションの�取得時の利回りが横ばいに取得時の利回り※5が公表されるJ-REITの事例では、

東京都以外の道府県では利回りの低下が続いていますが、東京都では2017年は前年からほぼ横ばいでした�［図表3］。その結果、東京都と東京都以外の道府県との差は、2016年の0.81％ポイントから2017年は0.56％ポイントとなり、大幅に縮小しました。個々の物件の取引時の利回りの事例※6を時系列の順

に並べると、5％以上で取引された事例のほとんどが東京都以外の道府県の物件ですが、年を追うごとに取引の事例が少なくなっています［図表4］。J-REITにおける賃貸マンションの取得額を東京都と

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2016-2017年増減率東京都 1,578 1,555 1,037 827 708 -14%大阪府 272 175 182 240 138 -43%神奈川県 142 97 199 155 7 -95%愛知県 123 267 140 81 24 -70%福岡県 98 156 75 35 25 -28%北海道 56 102 99 66 0 -100%千葉県 12 18 55 73 47 -35%宮城県 39 90 79 45 35 -23%兵庫県 58 20 25 135 0 -100%埼玉県 0 8 27 0 20 −京都府 34 2 17 13 0 -100%その他 30 15 51 27 0 -100%

東京都以外計 863 951 949 869 296 -66%

東京都以外の道府県で比較すると、2017年には東京都以外の道府県での取得額は前年比マイナス66％と大きく減少しました［図表5］。一方、2017年の東京都での取引事例は、前年から引

き続き4％台前半の利回りが中心で、4％を下回った事例は1件だけでした［図表4］。東京都では、前年の利回りと同水準で2017年も賃貸

マンションを取得できており、東京都以外の道府県に比べて取得額の減少は小幅にとどまりました［図表5］。

（以上、都市未来総合研究所　仲谷 光司）

4 2018, April � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■�景気の動向�（全国）

図1　　景気動向指数

注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。��� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2　　景気ウオッチャーの景気判断指数

� ��� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3　　企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。�（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2018年3月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1月2017年

1月2018年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

C117.4C117.4C117.4A111.2A111.2A111.2

（12月）（12月）

B117.9B117.9B117.9

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1月2017年

1月2018年

A49.1A49.1A49.1

（1月）（1月）（1月）

B52.8B52.8B52.8

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月

2016年 3月

2018年 6月 6月 9月 9月 6月 6月 9月 9月 12月 12月 12月 12月

2017年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月

（12月）（12月）（12月）

25（19）25（19）25（19）19（14）19（14）19（14）16（11）16（11）16（11）11（7）11（7）11（7）

【データ概要】図1� 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数� ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。�

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。�景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。�景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2� 景気ウオッチャーの景気判断指数� ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き�（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。�（DI指数：50�=�変わらない・横ばい、50より高い=�良くなる、50より低い=悪くなる）

図3� 企業の業況判断指数� ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を�業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2018, April

■�物価�雇用�金利等の動向�（全国）

図4　　物価指数

� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5　　雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6　　主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2015年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1月2017年

1月2018年

90

95

100

105

110

C100.3C100.3C100.3A100.4A100.4A100.4

B99.2B99.2B99.2

（1月）（1月）（1月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1月2017年

1月2018年

1.8

1.6

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

1.591.591.59

2.4%2.4%2.4%

（1月）（1月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.0003.5003.0002.5002.0001.5001.0000.5000.000－0.500

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1月2016年

1月2017年

1月2018年

（返済期間20年以下）

1.9301.9301.930

2.4752.4752.475

1.0001.0001.000

0.0800.0800.080

（1月）（1月）

【データ概要】図4� 消費者物価指数� ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。� 国内企業物価指数� ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5� 完全失業率� ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定�

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。� 有効求人倍率� ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6� 長期固定金利型住宅ローン� ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。� � 　（保証型は含まない。2010年4月以降は融資率が9割以下の場合。2017年10月以降は融資

率が9割以下、新機構団信付きの場合）� 都市銀行住宅ローン（変動）� ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。� 長期プライムレート� ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。� 長期国債新発債流通利回り� ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2018年3月2日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2018, April � みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■�東京圏

図1　　用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図2　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2017年6月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年

2.7 2.7

0.6 0.6 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.2 0.2

3.3 3.3

0.7 0.7 0.9 0.9 1.1 1.1 1.1 1.1

0.4 0.4

4.9 4.9

1.8 1.8 2.5 2.5

2.8 2.8 2.4 2.4

1.2 1.2

5.9 5.9

1.9 1.9 2.7 2.7

3.2 3.2 2.8 2.8

1.9 1.9

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2017年4月前年同月比増減率(右目盛)

2016年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％）

0.0

2.0

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

-2.5

-3.0

‒0.1 ‒0.1 ‒0.1 0.0

‒0.2

‒0.1

4.8 4.5 5.1 5.7 5.6 5.24.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 神奈川県都下（多摩地域） 埼玉県 千葉県

2015年9月期(左目盛)2016年9月期(左目盛)2017年9月期(左目盛)2016年9月期前年同月比増減率(右目盛)2017年9月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】 図1� 用（公示価格・基準地価）途別平均地価� ：�「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

� � 　�「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における�調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2� 総人口� ：�各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。� �国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3� NOI評価額利回り� ：�NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸�マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。� �図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2018, April

【データ概要】

■�主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）

図4　　��用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図5　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2017年6月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年2.1 2.1 2.1

4.5 4.5 4.5

1.4 1.4 1.4 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5

2.9 2.9 2.9 2.1 2.1 2.1

5.2 5.2 5.2

1.4 1.4 1.4 1.0 1.0 1.0 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5

3.3 3.3 3.3

7.3 7.3 7.3 7.6 7.6 7.6

5.3 5.3 5.3 6.5 6.5 6.5

8.0 8.0 8.0

3.6 3.6 3.6

7.3 7.3 7.3 8.7 8.7 8.7 8.7 8.7

5.3 5.3 5.3

10.3 10.3 10.3

8.0 8.0 8.0

4.2 4.2 4.2

9.6 9.6 9.6

2017年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2016年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

-2.5

-3.0

2015年9月期(左目盛)2016年9月期(左目盛)2017年9月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2016年9月期前年同月比増減率(右目盛)2017年9月期前年同月比増減率(右目盛)

5.2 5.6 5.8 5.1 5.1 5.0 5.0 5.3

-0.1-0.1 -0.1-0.1

-0.3-0.3

-0.2-0.2 -0.1-0.1

-0.2-0.2 -0.2-0.2

0.00.0

注記：図1から図6はいずれも2018年3月2日時点で入手できたデータに基づき作成

図4� 用（公示価格・基準地価）途別平均地価� ：�「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

� � 　�「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における�調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5� 総人口� ：�各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。� �国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6� NOI評価額利回り� ：�NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸�マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。� �図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2018.4発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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東京都以外の道府県ではSPC・私募REIT等による賃貸マンションの取得額が増加

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

｢不動産売買実態調査」（P2参照［図表1］）によると、P3でみたように東京都以外の道府県における賃貸マンションの2017年の取得額は、J-REITでは大幅に減少しました。代わって、他の買主セクター、特にSPC・私募REIT等の取得額が大幅に増加したことで、全体の取得額は微減にとどまりました�［図表1］。また、取得額の構成割合では、SPC・私募REIT等がJ-REITを上回り、35％となりました［図表2］。SPC・私募REIT等の取得額について道府県別

に整理すると、2017年は兵庫県、神奈川県、千葉県などで増加しました［図表3］。

（以上、都市未来総合研究所　仲谷 光司）

データ出所：㈱都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」

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500

1,000

1,500

2,000

2,500（億円）

（年）J-REIT SPC･私募REIT等 建設･不動産その他の事業法人等 公共等・その他 海外の企業・ファンド等不明

2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

［図表2］�買主セクター別にみた賃貸マンションの�取得額の構成割合

［図表1］�東京都以外における賃貸マンションの�取得額の推移

［図表3］SPC・私募REIT等の道府県別取得額� （単位：億円）

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

大阪府 0 109 63 68 76

福岡県 92 60 4 0 0

兵庫県 0 0 0 21 112

宮城県 66 34 0 0 10

神奈川県 0 38 0 6 61

千葉県 0 0 40 0 34

愛知県 0 40 0 0 14

滋賀県 0 32 0 0 0

北海道 0 7 0 0 8

埼玉県 0 0 0 0 12

栃木県 0 0 0 6 0

計 157 320 107 101 326

不明：18%

J-REIT：30%

SPC・私募REIT等：35%建設・不動産：7%

その他の事業法人等：4%

公共等・その他：1%

海外の企業・ファンド等：7%

（注）過去5年間に取引があった道府県を対象とした。