Apresentação 3T12
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Apresentação dos Resultados do 3T12
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3T12
Destaques
2
DESTAQUES DO 3T12 E EVENTOS SUBSEQUENTES
• O 3T12 apresentou resultados com significativo crescimento sobre o 2T12, quando houve a incorporação da One Properties pela Companhia;
• A Companhia registrou no 3T12 receita líquida de R$168,0 milhões, um crescimento de 83% comparado ao 3T11, quando a mesma totalizou R$91,8
milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente das receitas de locação das novas propriedades;
• A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$156,4 milhões, acréscimo de 84% sobre 3T11 e margem EBITDA ajustada de 93%. O EBITDA sem
ajustes totalizou R$147,0 milhões, com margem de 88% (EBITDA ajustado desconsidera efeitos não caixa e despesas não recorrentes);
• O lucro líquido do trimestre totalizou R$259,2 milhões, considerando o efeito líquido da valorização de propriedades e o resultado operacional líquido do
trimestre;
• O FFO ajustado excluindo as despesas não caixa e não recorrentes no 3T12 totalizou R$34,8 milhões, com margem FFO ajustado de 21%. Vale
lembrar que a BR Properties já está incorrendo despesas financeiras referentes a algumas propriedades em desenvolvimento e que, portanto, ainda não
geram nenhuma receita adicional a Companhia;
• Durante o 3T12, foram obtidos leasing spreads líquidos de inflação nas novas locações de 27,0% nos imóveis de escritórios e 45,8% nos imóveis
industriais. Já nas revisões dos contratos, foram registrados ganhos reais de 20,8% nos imóveis de escritórios e 16,1% nos imóveis industriais;
• A taxa de vacância financeira do portfólio foi de 4,5%, enquanto a taxa de vacância física atingiu 3,2%. Se excluíssemos a vacância do recém-entregue
Ed. Paulista, atualmente em processo de locação, a vacância financeira seria de 1,4%. Em termos de espaço físico, os imóveis de escritórios, industriais
e varejo estavam 95%, 97% e 100% ocupados ao término do trimestre, respectivamente;
• Em julho, foi concluída a primeira emissão de debêntures não conversíveis, com a captação de R$600,0 milhões em duas séries, sendo R$369,0
milhões a taxa de CDI + 1,08% a.a. com prazo de 5 anos e R$231,0 milhões a taxa de IPCA + 5,85% a.a. com prazo de 7 anos;
• Também em julho, foi feito o pré-pagamento/refinanciamento de R$364,5 milhões de dívidas incorporadas da One Properties, cujo custo médio
ponderado era de CDI + 3,7% a.a.;
• Em agosto, foi resgatada a totalidade das notas promissórias emitidas no 2T12, utilizando parcialmente os recursos provenientes da primeira emissão
de debêntures não conversíveis;
• Também em agosto, foi concluída a venda de conjuntos comerciais do Ed. Cetenco Plaza pelo valor de R$47,2 milhões, implicando cap rate de
venda de 6,5%.
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3T12
Portfólio
Composição da Receita do 9M12
3
Composição do Portfólio
(% valor de mercado)
Composição do Portfólio
(% ABL)
Valor de Mercado do Portfólio
18%
15%
62%
5%
Escritório AAA Escritório Industrial Varejo
50%
21%
24%
5%
Escritório AAA Escritório Industrial Varejo
Serviços 1%
Linearização 1% Aluguel 98%
56%
36%
8%
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
4.751 4.918 5.142 5.254
11.71512.968 13.552
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3T12
Destaques Financeiros
4
Lucro Líquido* (R$ mil) Receita Líquida (R$ mil)
* Considerando o efeito líquido da valorização das propriedades para
investimento
3T11 3T12 9M11 9M12
83.749 259.234 264.909
1.044.337 210%
294%
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
91.803 160.935 168.031
253.156
430.159 75%
70%
4%
83%
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3T12
5
Destaques Financeiros
EBITDA ajustado (R$ mil) EBITDA (sem ajustes) (R$ mil)
91% 92%
90%
91%
Margem EBITDA Ajustado
2T11 2T12 6M11 6M12
75.983
148.255 144.455
240.024
95%
66%
93%90%
93%91% 91%
Margem EBITDA Ajustado
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
84.923 144.568 156.380
229.376
392.726 70%
71%
8%
84%
Composição do EBITDA Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11
Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294%
Impostos Diferidos (153.916) 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558%
Provisão para IR e CSLL (12.104) 17.293 5.441 218% 34.381 17.004 102%
Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379%
Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644%
Outras Receitas/Despesas Operacionais (1.646) 1.218 1.589 -23% (898) 2.308 -139%
Resultado Financeiro Líquido 184.952 103.507 116.237 -11% 304.340 184.027 65%
EBITDA 135.752 147.034 80.070 84% 370.094 219.445 69%
Margem EBITDA 84% 88% 87% 0 p.p. 86% 87% -1 p.p.
Provisão de Bônus 1.149 1.149 1.149 0% 3.447 3.447 0%
Provisão de Stock Option 773 735 3.703 -80% 2.795 8.084 -65%
Despesas com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a
Despesas com Corretagem (Aquisição do Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a
Reversão Provisão Bônus 2010 - - - n/a - (1.600) n/a
EBITDA Ajustado 144.568 156.380 84.923 84% 392.726 229.376 71%
Margem EBITDA Ajustado 90% 93% 93% 1 p.p. 91% 91% 1 p.p.
87%84%
88% 87% 86%
Margem EBITDA
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
80.070 135.752 147.034
219.445
370.094 70%
84%69%
8%
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3T12
6
Destaques Financeiros
FFO Ajustado (R$ mil)
46%
5%21% 31% 23%
Margem FFO Ajustado
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
42.128
8.482
34.830
77.527
97.195
25%
(80%)
311%
(17%)
Composição do FFO Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11
Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294%
Impostos Diferidos 153.916 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558%
Impostos sobre Vendas de Propriedades 8.525 - 323 -100% 3.905 6.803 -43%
Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379%
Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644%
Variação Cambial Passiva 57.794 7.964 88.414 -91% 98.823 96.361 3%
Variação Cambial Ativa (453) (5.613) (3.413) 64% (54.194) (41.742) 30%
Despesa com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a
Despesas de Corretagem (Aquisição Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a
FFO Ajustado 8.482 34.830 42.128 -17% 97.195 77.527 25%
Margem FFO Ajustado 5% 21% 46% -25 p.p. 23% 31% -8 p.p.
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3T12 7
Propriedades Pré-Operacionais
Receita Anual Potencial (R$ milhões)
Ed. Paulista Centro Empresarial
Senado
Cidade Jardim
Complexo JK - D&E
Panamérica Green Park
Varejo Petrobrás
WTNU -Torre III
DP Louveira 7
Gaia Terra Complexo JK - B
Souza Aranha
Receita Total Adicional
30
300
100 12
62 3 5
21 7 5
53 2
Propriedades Pré-Operacionais TipoMeses de Receita
Gerada no 3T12Data de Entrega ABL Próprio Aluguel / m² / Mês ¹
Receita Potencial
por Ano (R$ mm) ²
Ed. Paulista Escritório 0,5 mês Entregue no 3T12 22.855 R$110 - R$135 30 milhõesR$
Centro Empresarial Senado - CES Escritório AAA 0 mês 4T12 95.174 R$ 87,39 100 milhõesR$
Cidade Jardim Escritório AAA 0 mês 4T12 6.792 R$150 - R$170 12 milhõesR$
Complexo JK - Bloco D&E Escritório AAA 0 mês 1T13 34.583 R$150 - R$170 62 milhõesR$
Panamérica Green Park - Fase 1 Escritório 0 mês 1T13 5.185 R$50 - R$60 3 milhõesR$
Varejo Petrobrás Varejo 0 mês 1T13 2.881 R$140 - R$170 5 milhõesR$
WTNU - Torre III Escritório AAA 0 mês 1T13 14.868 R$120 - R$140 21 milhõesR$
DP Louveira 7 Galpão 0 mês 2T13 30.122 R$19 - R$24 7 milhõesR$
Gaia Terra - Fase 1 Galpão 0 mês 2T13 23.017 R$18 - R$23 5 milhõesR$
Complexo JK - Bloco B Escritório AAA 0 mês 1T14 29.539 R$150 - R$170 53 milhõesR$
Souza Aranha Escritório 0 mês 2T14 2.019 R$65 - R$85 2 milhõesR$
TOTAL 300 milhõesR$
¹ Estimativa Interna
² Considera o piso da faixa estimada
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3T12 8
Reciclagem do Portfólio
Como parte de sua estratégia de reciclagem do portfólio, a Companhia concluiu 6 vendas ao longo do 9M12,
que totalizaram R$133,3 milhões. A perda de receita de aluguel no ano com as vendas é de R$4,4 milhões
9M11 9M12
9,3%
8,4%
9M11 9M12
77.290
133.258
Valor Total de Venda (R$ mil) Cap Rate Médio de Venda (%)
Propriedades Vendidas TipoData de
Venda
Valor de Venda
(R$ mil)
Receita Perdida
9M12 (R$ mil)
Paço do Ouvidor Varejo mar-12 25.000 1.285
Olympic Tower Escritório abr-12 14.000 653
Paulista Plaza Escritório abr-12 20.000 1.002
Cetenco Plaza (2 Conjuntos) Escritório mar-12 5.448 273
Cetenco Plaza (8 Conjuntos) Escritório mai-12 21.600 655
Cetenco Plaza (16 Conjuntos) Escritório ago-12 47.210 508
TOTAL 133.258R$ 4.376R$
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3T12
9
Reestruturação de Dívida
Dívidas Liquidadas no 3T12
Dívidas Repactuadas no 3T12
No 3T12, a Companhia pagou/refinanciou R$364,5 milhões de dívidas advindas da One Properties, cujo custo
médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a.
Desde a incorporação da One Properties, já foram reestruturados (pagos/repactuados) R$591,9 milhões de
dívida.
Dívidas Liquidadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12
BR Properties (holding) Debentures Banco do Nordeste CDI 145,00% 48 meses 01/03/15 178.709
BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 23 meses 09/07/12 839
BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 24 meses 09/08/12 839
Dívidas Liquidadas Total 180.387
Dívidas Repactuadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12
BR Properties (holding) * Debêntures Banco do Brasil CDI 113,83% 58 meses 30/09/15 71.939
BR Properties (holding) ** CCB Santander CDI 1,14% 84 meses 19/08/19 112.190
Dívidas Repactuadas Total 184.130
* Dívida repactuada (de 130,0% do CDI para 113,83% do CDI)
** Dívida repactuada e extendida (de CDI+1,5% para CDI+1,14%)
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3T12
Endividamento
10
Dívida Líquida 3T12 (R$ mi) Perfil da Dívida 3T12
46%
33%
14%
1%
6%TR
CDI
IGPM
INPC
IPCA
Dívida CP Obrigações por
Aquisição
Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida Líquida
667
4.958 4.564
13
4.279 394
Endividamento Líquido 3T12 2T12 var %
Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo 679.382 1.115.598 -39%
Empréstimos e Financiamentos 554.331 991.441 -44%
Bônus Perpétuos 59.526 59.253 0%
Derivativos 52.787 50.663 4%
Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento 12.739 14.242 -11%
Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo 4.278.954 3.994.751 7%
Empréstimos e Financiamentos 3.745.869 3.464.272 8%
Bônus Perpétuos 533.085 530.479 0%
Dívida Bruta 4.958.336 5.110.349 -3%
Caixa e Equivalentes de Caixa 394.179 609.460 -35%
Dívida Líquida 4.564.157 4.500.889 1%
Valor do Portfólio Imobiliário 13.552.098 12.968.469 5%
Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 37% 39% -7%
Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 34% 35% -3%
EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* 1,5x 1,1x 36%
Duração média (anos) 5,3 4,9 8%
* Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa)
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3T12
1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
38% 40%
24%
40%45% 43% 42% 41%
40% 39%
37%
4% 23% 21%
36% 36%35%
21% 21%
30%35% 34%
LTV Bruto LTV Líquido
Endividamento
11
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mi)
Loan to Value: Bruto e Líquido
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
86
525
387 367
517574
385 375
213
106 78 64 56 39
Amortização
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3T12
Destaques Operacionais
12
Leasing Spreads
Leasing Spread - Revisões 3T12 3T11 9M12 9M11
Leasing Spread - Escritórios 20,8% 24,1% 25,6% 23,4%
Área renegociada (m²) 10.819 26.099 41.406 50.104
% Portfólio de Escritórios 2% 9% 9% 17%
Leasing Spread - Galpões 16,1% 0,0% 15,5% 20,6%
Área renegociada (m²) 22.760 783 29.600 15.581
% Portfólio de Galpões 2,0% 0,1% 3% 2%
Leasing Spread - Varejo n/a 17,1% n/a 15,8%
Área renegociada (m²) - 4 - 97.435
% Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 97%
Leasing Spread - Novas Locações 3T12 3T11 9M12 9M11
Leasing Spread - Escritórios 27,0% 12,0% 25,8% 14,6%
Área Locada (m²) 4.592 1.257 14.046 27.043
% Portfólio de Escritórios 1% 0,4% 3% 9%
Leasing Spread - Galpões 45,8% n/a 3,2% 15,6%
Área Locada (m²) 1.761 - 57.555 18.019
% Portfólio de Galpões 0,2% 0% 5% 2%
Leasing Spread - Varejo n/a n/a n/a n/a
Área Locada (m²) - - - -
% Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 0%
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3T12
Destaques Operacionais
Evolução da Vacância Vacância por Segmento
13
Se excluíssemos a vacância do recém entregue Edifício Paulista, a vacância financeira seria de 1,4%
2T12 3T12
0,9%
4,0%
0,4% 0,5%
0,0% 0,0%
Escritório
Industrial
Varejo
2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
1,5%
0,9% 0,9%
1,9% 1,9%
3,2%
2,3%
1,5% 1,7%1,3% 1,3%
4,5%Física
Financeira
Imóvel Tipo Financeira Física
CBOP - Jacarandá Escritório 0,2% 0,1%
Ventura - Torre Oeste Escritório 0,1% 0,0%
Bolsa do Rio Escritório 0,2% 0,1%
Icomap Escritório 0,0% 0,0%
Santa Catarina Escritório 0,2% 0,1%
Paulista Escritório 3,1% 1,0%
Brasília Escritório 0,2% 0,1%
Total Escritório 4,0% 1,4%
BP Itapevi Industrial 0,1% 0,2%
BP Jundiaí Industrial 0,1% 0,3%
BBP CEA Topázio Industrial 0,1% 0,2%
BBP Barão de Mauá Industrial 0,1% 0,2%
Cond.Ind.SJC Industrial 0,2% 0,9%
Total Industrial 0,5% 1,8%
Total Portfolio 4,5% 3,2%
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3T12
Destaques Operacionais
14
% Receita
% ABL
% ABL
% Receita
Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação
Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação
2012 2013 2014 >2015
2%8%
16%
74%
2012 2013 2014 >2015
2%18%
22%
57%
2012 2013 2014 >2015
24%
23%
38%
15%
2012 2013 2014 >2015
33%
18%
39%
9%
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3T12
15,00
17,00
19,00
21,00
23,00
25,00
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1.000
2.000
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8.000
dez-11 jan-12 fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 jul-12 ago-12
Mercado de Capitais
15
Criação de Valor ao Acionista
Ganho de
R$2,5 bilhões
em 9 meses
Performance da Ação (BRPR3) 3T12 3T11 var % 9M12 9M11 var %
Número total de ações 310.307.396 180.003.919 72,4% 310.307.396 180.003.919 72,4%
Free Float (%) 99% 99% 0,0% 99% 99% 0,0%
Preço da ação (média do período) 23,80 17,23 38,1% 22,48 17,40 29,2%
Preço da ação (final do período) 26,45 17,08 54,9% 26,45 17,08 54,9%
Market Cap final do período (R$ milhões) 8.207,6 3.074,5 167,0% 8.207,6 3.074,5 167,0%
Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 24,77 16,23 52,6% 27,79 11,94 132,8%
Volume de ações médio diário 1.057.065 941.962 12,2% 1.237.891 686.207 80,4%
Número de negociações médio diário 4.074 1.508 170,2% 3.550 896 296,3%
Market Cap3.330 milhões
Valor da AçãoR$18,50
Market Cap8.208 milhões
Valor da AçãoR$26,45
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3T12
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Relações com Investidores