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ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN FRENTE A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA ILEGAL EN EL MUNICIPIO DE VALLEDUPAR ANA MEJIA ARAUJO FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES, POLÍTICAS Y HUMANAS MAESTRIA EN DERECHO PARA EL URBANISMO Y EL DESARROLLO TERRITORIAL SOSTENIBLE Bucaramanga 2018
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ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN FRENTE A LA CONSTRUCCIÓN DE
VIVIENDA ILEGAL EN EL MUNICIPIO DE VALLEDUPAR
ANA MEJIA ARAUJO
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES, POLÍTICAS Y HUMANAS
MAESTRIA EN DERECHO PARA EL URBANISMO Y EL DESARROLLO
TERRITORIAL SOSTENIBLE
Bucaramanga
2018
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ALTERNATIVAS DE SOLUCIÓN FRENTE A LA CONSTRUCCIÓN DE
VIVIENDA ILEGAL EN EL MUNICIPIO DE VALLEDUPAR
ANA MEJIA ARAUJO
Código 11842009
Trabajo de grado presentado para optar al Título de magister en Derecho para el
Urbanismo y el Desarrollo Territorial Sostenible
Directora Trabajo Grado
DIANA SARMIENTO VESGA
Magíster en Hermenéutica Jurídica y Derecho
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES, POLÍTICAS Y HUMANAS
MAESTRIA EN DERECHO PARA EL URBANISMO Y EL DESARROLLO
TERRITORIAL SOSTENIBLE
Bucaramanga
2018
2
3
TABLA DE CONTENIDO
RESUMEN ................................................................................................................ 1
ABSTRACT .............................................................................................................. 2
INTRODUCCION ...................................................................................................... 3
1. Generalidades del Municipio de Valledupar ........................................................ 6
1.1. Ubicación ..................................................................................................... 6
1.2. Breve Historia del municipio .......................................................................... 8
1.3. Actividades Económicas ................................................................................ 9
1.4. Percepción ciudadana del municipio .............................................................. 10
1.5. Proyección del municipio en el ámbito nacional .............................................. 11
1.6. Desarrollo urbanístico. ................................................................................. 12
1.6.1. Plan de Ordenamiento Territorial de Valledupar. .......................................... 14
1.6.2. Clasificación del uso del suelo en Valledupar. .............................................. 14
1.6. 3. Sobre las licencias de construcción. ........................................................... 17
1.6.3.1. Licencias expedidas ................................................................................ 17
Ilustración 3 Licencias de Construcción 2004/2010 ............................................ 18
1.6.3.2. Vivienda Construida. .............................................................................. 19
2. Problemáticas en el uso del suelo en Valledupar ............................................... 22
2.1. Urbanizaciones piratas. ................................................................................ 26
2.2. Invasión de Inmuebles. ................................................................................. 29
2.3. Las necesidades de vivienda en la población. .................................................. 30
2.4. Edificaciones en ruinas. ................................................................................ 35
2.5. Problemas con espacio público ..................................................................... 36
4
3. Función y Obligación de La Administración Municipal ................................. 41
3.1. Directrices de la ley 388 de 1997 ................................................................... 41
3.2. Lineamientos de la ley 1454 de 2011 ............................................................. 47
3.3. Decreto 1469 de 2010 .................................................................................. 49
3.4. Otras normas de tipo administrativo concordantes ........................................... 50
4. Instrumentos Jurídicos Aplicables A La Problemática Del Municipio De Valledupar
............................................................................................................................ 53
4.1. Normas Constitucionales .............................................................................. 53
4.2. Régimen legal del área administrativa ............................................................ 54
4. 3. Normas de tipo penal .................................................................................. 59
4. 3.1. Urbanizaciones Ilegales. ........................................................................... 59
4.3.2. Invasión de Tierras o Edificaciones. ............................................................ 61
4.4. Normas de carácter municipal ....................................................................... 63
4.4.1. Normas ambientales correspondientes al OT Valledupar ............................... 63
4.4.2. Modificaciones al modelo estructural del POT. ............................................ 65
5. Conclusiones y propuesta de instrumentos administrativos para la solución de la
problemática urbanística del municipio de Valledupar ................................................ 70
5.1. Conclusiones .............................................................................................. 70
5.2. Propuesta. .................................................................................................. 71
5.2.1. Instrumentos administrativos generales. ...................................................... 71
5.2.2. Estrategias para frenar el desarrollo informal de vivienda .............................. 72
5.2.2.1. Estructura de la Secretaría para la asesoría, seguimiento y control de las
construcciones. ...................................................................................................... 74
5.2.2.2. Funciones. ............................................................................................. 74
BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................... 78
5
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Plano Área Urbana del Municipio de Valledupar, Cesar ............................... 7
Ilustración 2 Establecimientos comerciales en el Municipio ........................................... 10
Ilustración 3 Licencias de Construcción 2004/2010 ...................................................... 18
Ilustración 4 Obtención de permisos de construcción en Valledupar - 2013 ..................... 18
Ilustración 5 Tipología de la Vivienda y Actividad Económica ...................................... 20
Ilustración 6 Déficit de vivienda según DANE 2005 ..................................................... 34
Ilustración 7 Demanda y Oferta del Suelo para suplir el Déficit ...................................... 38
Ilustración 8 Normatividad Reglamentaria de la Ley 388 de 1997 .................................. 43
Ilustración 9 Normas Ambientales Correspondientes al OT Valledupar ........................... 63
1
RESUMEN
Título: Alternativas Jurídicas Frente a la Construcción de Vivienda Ilegal en el Municipio
de Valledupar.
Autor: Mejía Araujo, Ana
Palabras Claves: Cambios en el Uso del Suelo, conflicto social, conflicto económico,
construcción ilegal de vivienda, invasión de predios, áreas rurales.
Descripción: El sector rural que esta próximo al sector urbano del municipio de
Valledupar, y cuya facilidad de vías principales, secundarias y terciarias, ha tenido una
dinámica de invasión de predios con vocación agropecuaria, predios de amenaza y alto riesgo
en la expansión y construcción de vivienda, en su mayoría carentes de servicios públicos y
bajo la modalidad de ranchos o cambuches. Problema social, por lo general estas familias
son muy numerosas, con muchos niños y personas mayores; cuando están en las periferias
del municipios estos grupos familiares entran a engrosar los cinturones de miseria y elevar
los índices de condiciones básicas insatisfechas IBC; una problemática económica se
presenta en el área rural con la construcción de casaquintas o bienes inmuebles recreativos
(por general avaluados entre cien y quinientos millones de pesos), generándose una invasión
de vivienda suntuaria que entra en conflicto con el uso del suelo, y de las zonas estratégicas
que proveen de bienes y servicios ambientales a los habitantes del sector urbano, sobre todo
porque utilizan las tarifas subsidiadas de servicios públicos, no entran en la plusvalía, y con
la figura de común y proindiviso de los predios, no pagan los tributos facticos para este tipo
de inmuebles, además cambian el uso del suelo y la vivienda no cuenta con el licenciamiento
establecido en la ley.
La investigación preliminar muestra que el interés particular está menoscabando el interés
general sobre zonas agroalimentarias. Se detectó un desconocimiento de las determinantes
ambientales que la Corporación Autónoma Regional del Cesar CORPOCESAR emitió como
directrices para el ordenamiento territorial en el municipio de Valledupar, específicamente
en el uso del suelo rural. Dentro de la investigación se plantean posibles soluciones jurídicas
que frenen el conflicto socio agroalimentario frente a la construcción de viviendas suntuosas
y de recreación en áreas específicamente restringidas
2
ABSTRACT
Title: Legal Alternatives Against Illegal Housing Construction in the Municipality of
Valledupar.
Author: Mejía Araujo, Ana
Key Words: Land Use Change, social conflict, economic conflict, illegal housing
construction, land invasion, rural areas.
Description: The rural sector that is close to the municipality of Valledupar, and whose
ease of main, secondary and tertiary roads, has had a dynamic of invasion of land with
agricultural vocation, land of threat and high risk in the expansion and construction of
housing, in its most lacking public services and under the modality of ranchos or cambuches.
Social problem, usually these families are very numerous, with many children and elderly
people; when they are in the peripheries of the municipalities these family groups enter to
increase the belts of misery and to elevate the indices of unsatisfactory basic conditions IBC;
an economic problem arises in the rural area with the construction of houses or recreational
property (generally valued between one hundred and five hundred million pesos), resulting
in an invasion of sumptuary housing that conflicts with land use, and strategic areas that
provide environmental goods and services to the inhabitants of the urban sector, mainly
because they use the subsidized rates of public services, do not enter into the surplus value,
and with the common figure and proindiviso of the estates, do not pay the factic taxes for this
type of real estate, in addition they change the use of the land and the house does not count
on the licensing established in the law.
The previous research shows a particular interest that is undermining the general interest
in agri-food areas, the areas that produce environmental services, it was detected a lack of
knowledge of the environmental determinants that the Regional Autonomous Corporation of
Cesar CORPOCESAR issued as guidelines for territorial planning in the municipality of
Valledupar, specifically in the use of the rural soil. Within the investigation, possible legal
solutions are presented that stop the socio-food conflict in front of the construction of
sumptuous houses and of recreation in specifically restricted areas.
3
INTRODUCCION
Valledupar, según informe del Banco Mundial en el Foro Urbano Mundial #7 en Medellín,
se destaca como una de las cuatro (4) ciudades de mayor expansión urbana en Latinoamérica,
resultado del proceso de Monitoreo Global que realiza la institución. (Red Ciudades Org,
2015)
El municipio de Valledupar está ubicado en la subregión del norte del departamento del
Cesar, con una extensión 5.678,412 Km2, con una población de 403.414 habitantes, de los
cuales 342.044 residen en el sector urbano y 61.370 en el sector rural; el municipio se divide
políticamente en 25 corregimientos y 102 veredas (Red Ciudadades Org, 2011).
Es claro que la vivienda mejora la calidad de vida, es un patrimonio familiar y un indicador
para evaluar y conocer el déficit cuantitativo y cualitativo de viviendas en el municipio; en
las áreas próximas al área urbana y en las rondas del río Guatapuri se han establecido
asentamientos ilegales, y en el área rural se utilizado la figura de propiedad por común y
proindiviso donde se construyen viviendas tipo villa, que utilizan los servicios públicos con
las tarifas establecidas para los campesinos, y no tienen ningún permiso o autorización para
su construcción. Estas viviendas poco a poco se han ido extendiendo sobre los ecosistemas
estratégicos ejerciendo presión sobre los recursos naturales, los bienes y servicios
ambientales.
Cuando se construyen lujosas casas, se parcelan fincas y predios que estaban dedicados a
la producción agroalimentaria, de bienes y servicios ambientales, entran dentro de una
construcción de vivienda informal por alterar el uso del suelo y generar conflictos sociales
en el gran grueso de la población. Se asume que el interés particular puede estar
4
menoscabando el interés general sobre zonas agroalimentarias, las zonas productoras de
servicios ambientales, es decir, desconociendo las determinantes ambientales que la
Corporación Autónoma Regional del Cesar CORPOCESAR emitió como directrices para el
ordenamiento territorial en el municipio de Valledupar.
El tema toca intereses económicos personales y llama la atención sobre una problemática
que está dada por un grupo de personas de gran influencia económica en la región; existe una
perspectiva desde el ordenamiento territorial y las determinantes ambientales expedidas por
la autoridad ambiental; también desde la perspectiva meramente jurídica administrativa que
se suscita en el municipio de Valledupar. La investigación pretende generar una visión
general de esta problemática y plantea de forma legalista unas sugerencias de solución que
al estructurar la monografía parecen pretensiones lógicas que pueden llegar a conciliar los
intereses que están en conflicto.
En el primer capítulo el lector encontrará una descripción general de lo que es el municipio
de Valledupar, su localización geográfica; una breve historia de su fundación; las principales
actividades económicas de sus habitantes; así como, su desarrollo a nivel urbanístico.
El segundo capítulo está dedicado a plasmar los hallazgos de la investigación alrededor
de las problemáticas más acentuadas del municipio en el aspecto de desarrollo urbano que
tienen incidencia en la construcción de vivienda urbana ilegal.
En el tercer capítulo se explicarán apoyados en la normatividad vigente las funciones y
obligaciones de los municipios en cuanto a la actividad urbanística, para dar paso en el cuanto
capítulo a la organización de los instrumentos jurídicos aplicables a la problemática
planteada, para así en el quinto y último capítulo plantear las conclusiones y los instrumentos
5
administrativos que se proponen por la autora para tratar de resolver las situaciones actuales
por las que atraviesa el municipio de Valledupar en el tema urbano.
Se espera que esta investigación fruto de una investigación exploratoria que parte de
hechos singulares como es la construcción de vivienda en suelos rurales con vocación
agrícola, de protección y producción de bienes y servicios ambientales; construcciones
ilegales en las rondas de las fuentes hídricas, para llegar a proposiciones generales que hacen
imperativo generar un acuerdo municipal que establezca una dependencia que vigile, controle
y aplique sanciones por la construcción de vivienda en la zona urbana y rural.
Para esta investigación se consultaron fuentes de información secundaria del orden local
o municipal, regional, departamental y nacional, entre otras. Normatividad y documentación
jurídico-ambiental: como la Constitución Política de Colombia, Determinantes ambientales
CORPOCESAR, POT del municipio de Valledupar, modificaciones al POT aprobadas en el
2011, decreto 2811 de 1974, ley 388 de 1997, ley 9 de 1989 y demás normas concordantes,
acuerdos y decretos municipales, ordenanzas, resoluciones, jurisprudencia y otras normas
que hacen parte del marco legal colombiano.
Se espera que este sea un aporte, tanto para la academia por la recopilación de normas
relativas al urbanismo que se utilizaron en el desarrollo de la investigación, como para el
bello municipio de Valledupar que necesita de forma urgente medidas que ayuden a la
reducción de la construcción de vivienda ilegal.
6
1. Generalidades del Municipio de Valledupar
1.1. Ubicación
La cabecera municipal y capital departamental del municipio del Cesar (Altura Sobre el
Nivel del Mar: 175 msnm), está situada en la margen derecha del río Guatapurí, al pie de
las últimas estribaciones de la Sierra Nevada de Santa Marta, localizada a los 10º 28' 37" de
latitud norte y 73º 15' 02" de longitud oeste.
El territorio se extiende desde la Sierra Nevada de Santa Marta hasta las vecindades del
río Cesar (Área: 5.084 km2). Entre los accidentes orográficos sobresalen los picos Codazzi,
El Guardián, Ojeda y La Reina, y las cuchillas Agomingaca, La Dieciocho, Cascajal y El
Limón. Numerosos ríos y corrientes menores bañan el territorio, entre los cuales pueden
citarse el Ariguaní, Ariguanicito, Badillo, Calderas, Cesar, Curiba, Donachuí, Guarupal,
Guatapurí y María Angola.
Las lluvias se distribuyen en un régimen bimodal (Precipitación Media Anual: 938 mm.)
donde los meses más lluviosos son mayo, septiembre y octubre y los menos lluviosos
diciembre, abril y julio. La humedad relativa promedio anual es del 70% (Temperatura
Media: 28,8°C). Sus tierras se distribuyen en los pisos térmicos cálido, templado, frío y nival.
Para sus comunicaciones se sirve de la carretera troncal que pasa por la ciudad y la une
con Santa Marta, Bucaramanga, y Santafé de Bogotá (Distancia: 1.035 km.); otras carreteras
secundarias la conectan con todos los municipios del departamento, algunas ciudades del sur
del departamento de La Guajira y con la República de Venezuela.
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Ilustración 1 Plano Área Urbana del Municipio de Valledupar, Cesar
Fuente: Alcaldía Municipal de Valledupar, 2016
8
El municipio de Valledupar está ubicado en la subregión del norte del departamento del
Cesar, con una extensión 5.678,412 Km2, con una población de 403.414 habitantes, de los
cuales 342.044 residen en el sector urbano y 61.370 en el sector rural; el municipio se divide
políticamente en 25 corregimientos y 102 veredas (Red Ciudadades Org, 2011).
En el territorio municipal existen áreas protegidas registradas en el Registro Nacional de
Áreas Protegidas RUNAP a saber: i) Parque Nacional Natural de la Sierra Nevada de Santa
Marta; ii) Parque Natural Regional los Besote; iii) Reserva Forestal Regional los Ceibotes;
iv) Reserva Natural de la Sociedad Civil predio Paraver.
Dentro de las anteriores áreas se presentan conflictos de usos a causa de la explotación de
recursos naturales renovables, desarrollo de actividades agrícolas y forestales y parcelaciones
de vivienda campestre.
1.2. Breve Historia del municipio
El territorio era habitado por indígenas descendientes de caribes y arawak, euparíes y
guatapuríes. En 1531 Ambrosio Alfíguer se internó en el valle de Upar o Eupare, dando
muerte al cacique y a muchos de sus gobernados.
La ciudad fue fundada por primera vez en 1544 por Francisco Salguero y por segunda vez
el 6 de enero de 1550 por el capitán Hernando de Santana y Juan de Castellanos con el nombre
de ciudad de Los Santos Reyes del Valle de Upar, en advocación a la fiesta que se celebraba
ese día y en reconocimiento al cacique Upar, jefe de la tribu que poblaba la región; desde
entonces sirvió como lugar de tránsito de las expediciones terrestres que se dirigían al
9
interior. Para el asentamiento definitivo de la ciudad el capitán Santana escogió la parte
septentrional del Valle de Upar, bañada por el rio Guatapurí. (Bustamante, 2009)
En 1813 fue proclamada la independencia por María de la Concepción Loperena. En 1829
fue segundo cantón de la provincia de Santa Marta. De 1864 a 1879 se llamó Guatapurí.
Ya en 1967 un 21 de diciembre, una vez creado el departamento del Cesar por el presidente
Lleras acompañado, de su ministro de gobierno, Misael Pastrana Borrero, el alcalde de
Bogotá, Virgilio Barco y 100 senadores, fue erigido como su capital a Valledupar, antiguo
Valle del Cacique de Upar, que quiere decir "Señor del agua pura y limpia" y que por un
tiempo se llamó Valle de Upar, simplemente.
1.3. Actividades Económicas
Las actividades económicas de mayor importancia son la agricultura, la ganadería y el
comercio. Los cultivos más importantes en hectáreas cultivadas son: café (6.320 ha), arroz
(3.467 ha), maíz (2.400 ha) y algodón (1.450 ha). Se destaca la ganadería de vacunos,
dedicada principalmente a la producción de leche. Se explotan localmente minas de caliza y
mármol.
Como actividad industrial están: los productos lácteos, aceites y concentrados alimenticios
para ganado. Tiene registrados 126 establecimientos industriales y 2.130 comerciales.
Valledupar constituye el epicentro comercial para el intercambio y abastecimiento de
productos. La mayor parte de los productos comercializados provienen del sector
agropecuario, mientras que los artículos de consumo son adquiridos en otros departamentos
o en forma ilegal a través del contrabando.
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Sus principales productos artesanales son de origen indígena: y mochilas y tapetes
elaborados en las poblaciones de Pueblo Bello y San Sebastián de Rábago, y chinchorros,
alfombras y carrieles, producidos en Patillal y Atánquez.
Ilustración 2 Establecimientos comerciales en el Municipio
Fuente: Boletín Censo General 2005, perfil Valledupar, Cesar
1.4. Percepción ciudadana del municipio
La UDES sede Valledupar participo en la realización y ejecución de la “encuesta de
percepción ciudadana –Valledupar como Vamos 2014”, a cargo del Dr. Gabriel Campilo,
coordinador el programa. Encuesta de percepción ciudadana en referencia a la Movilidad,
Seguridad, Educación, Confianza en sus dirigentes, Transporte, Salud y Recreación, en
cuanto a los activos de las personas, el habitar urbano, el buen gobierno y ciudadanía, y el
entorno económico y competitividad (UDES, 2015). Encuesta que arrojo los siguientes
resultados:
11
Para la encuesta se dividió la ciudad por Georreferenciación, lo que significa dividir
Valledupar en comunas, seis en total; de las que se hizo un sondeo a 1014 personas:
- En cuanto a la Percepción de Seguridad, el 44% de las personas se sienten inseguras
en la ciudad y el 39% se sienten inseguras en su barrio.
- En la Movilidad, el 32% de los encuestados usa transporte público, seguido por un
31% de transporte privado, 27% informal y un 10% humano (caminando).
- En Comportamiento ciudadano, la opinión sobre el respeto por: la minorías étnicas
un 28%, normas de convivencia 27 %, respeto por la vida 26%, desplazados 25%,
reinsertados 22% y por la comunidad LGTBI un 20%.
- Gestión Pública, agenda ciudadana; temas que deberían ser prioridad de la
administración:
- Empleo 59%, Salud 48%, pobreza y vulnerabilidad 43%, educación 42%, vivienda
27%, seguridad ciudadana y convivencia 25%, seguros públicos 9%, igualdad de
oportunidades 8%, Cultura 7%, y movilidad y transporte 7%.
1.5. Proyección del municipio en el ámbito nacional
La organización Rankia Colombia público el artículo “Mejores ciudades para vivir en
Colombia en 2017”, resultado de un instrumento de medición que fue aplicado en la ciudades
de Bogotá, Cartagena, Medellín, Cali, Barranquilla, Ibagué, Valledupar, Pereira,
Bucaramanga y su área metropolitana, Manizales y Yumbo (Valle). Algunas de las variables
que se han tenido en cuenta para determinar las mejores ciudades para vivir en
Colombia 2017 son la movilidad, seguridad, calidad de los servicios públicos, estado de las
12
vías, acceso a la educación, cultura ciudadana, optimismo de sus habitantes, inversión de los
dineros públicos y el trabajo de los alcaldes y concejales.
A continuación se presenta un listado de las mejores ciudades para vivir en Colombia en
2017. Medellín es la ciudad mejor valorada por sus habitantes, el 63% piensa que las cosas
van por buen camino, mientras que en Bogotá este indicador alcanza el 39%. Por otro lado,
el 84% de los habitantes de Medellín afirma estar orgullosos de su ciudad y en Bogotá solo
es el 55%. Otras ciudades que tienen un alto grado de orgullo hacia su ciudad son: Manizales
(81 %), Pereira (81 %), Barranquilla (77 %) y Valledupar (75 %). (Rankia.co, 2017)
El quinto puesto es concedido a Valledupar, también llamada Ciudad de los Santos Reyes
del Valle de Upar, es un municipio colombiano, capital del Cesar. La ciudad es un importante
centro para la producción agrícola, agroindustrial y ganadera en la región comprendida entre
el norte del departamento del Cesar y el sur del departamento de La Guajira, en el punto
intermedio de las dos cuencas de explotación carbonífera más grandes del país: Cerrejón al
norte y el complejo minero operado por Glencor La Loma – La Jagua al sur. También es uno
de los principales epicentros musicales, culturales y folclóricos de Colombia por ser la cuna
del vallenato, género musical de mayor popularidad en el país y actualmente símbolo de la
música colombiana. (El Pilón, 2017)
1.6. Desarrollo urbanístico.
La ciudad de Valledupar se encuentra asentada sobre una planicie del piedemonte de la
vertiente suroriental de la Sierra Nevada de Santa Marta. El casco urbano tiene una longitud
norte-sur de 8.3 km y este-oeste de 6.2 km.
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Valledupar es la cabecera del municipio homónimo y a su vez es la capital del
departamento del Cesar. El municipio se subdivide en 25 corregimientos y la ciudad en 6
comunas. Los sectores residenciales de los estratos 1 y 2 se localizan al sur y sur-occidente,
los estratos 3 y 4 en la zona media, el extremo sur y el noroccidente; y los estratos 5 y 6 al
norte y nororiente.
La ciudad se ha desarrollado desde sus inicios hacia el occidente, el norte y el sur, siendo
limitada al oriente por el río Guatapurí. Se observa una densidad poblacional moderada
derivada de una mancha urbana relativamente grande, esto se debe en parte a la poca
implementación de edificaciones de altura, pues son pocos los edificios de más de 5 pisos en
la ciudad debido a que Valledupar está orientada para crecer de manera horizontal, dado que
el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente, solo permite en esta ciudad
construcciones hasta de nueve pisos, en la actualidad el POT está siendo rediseñado y este
aspecto será tomado en cuenta con el fin de permitir a los inversionistas la construcción de
nuevas edificaciones de altura, con próxima expedición de nuevo POT, orden dada en el
despacho de la alcaldía municipal en julio de 2012. (Contraloría Municipal de Valledupar,
2011).
El Municipio de Valledupar al 2012 contaba con una población de 423.260 habitantes, de
los cuales 359.751 viven en el casco urbano, el resto, unos 63.127 se reparten entre los 25
corregimientos que conforman el Municipio. El crecimiento demográfico ha sido explosivo
desde mediados del siglo XX, con máximas tasas de crecimiento en las décadas de 1960 y
1970; en la actualidad aunque las tasas de crecimiento demográfico han ido disminuyendo
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todavía la población continúa creciendo de forma rápida, debido a la inmigración que supone
un aumento de la población urbana en detrimento de la rural.
1.6.1. Plan de Ordenamiento Territorial de Valledupar.
Mediante acuerdo No.123 de Diciembre 30 de 1999, Resolución 0199 del Ministerio de
Gobierno y 2036 del 27 de Julio de 1998 del Concejo directivo de 2003, El Honorable
Concejo Municipal de Valledupar, en uso de sus facultades Constitucionales y Legales, en
especial las conferidas en los artículos 311 y 313 de la Constitución Nacional, artículo 1º de
la Ley 9 de 1989, artículos 9 y 25 de la Ley 388 de 1997, "por el cual se adopta el plan de
ordenamiento territorial del municipio de Valledupar", comprende el conjunto de acciones
para administrar el Territorio del municipio, a partir de las políticas, estrategias, programas
y proyectos que garanticen el uso racional y equitativo del suelo, el desarrollo económico en
armonía con el medio ambiente, las tradiciones históricas y culturales, y el acceso de toda la
población a la vivienda, los servicios públicos y sociales, la recreación, deporte y los derechos
ciudadanos consagrados en la Constitución Política de Colombia. Mediante el Acuerdo 021
del 16 de Diciembre de 2011.se hizo revisión del POT y se aprueban las modificaciones
propuestas.
1.6.2. Clasificación del uso del suelo en Valledupar.
1.6.2.1.1. Suelo Urbano.
De conformidad con lo previsto en el artículo 31 de la Ley 388 de 1997, el suelo urbano
del municipio está conformado por: (a) Las áreas destinadas a usos urbanos que cuenten con
infraestructura vial principal y redes primarias o matrices de energía acueducto y
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alcantarillado posibilitándose su urbanización (perímetro urbano principal y de servicios
públicos). (b) Las zonas con procesos de urbanización incompletos con áreas con
edificaciones desarrolladas de manera informal a las cuales en el presente plan se les asigna
el tratamiento de mejoramiento integral; estas zonas son: las construcciones ubicadas al norte
de la ciudad próximas al perímetro urbano en la margen derecha del río Guatapurí, las
construcciones ubicadas al occidente en el sector de la Nevada.
1.6.2.1.2. Suelo de Expansión Urbana.
El suelo de expansión urbana está constituido por el territorio municipal que se habilitará
para el uso urbano durante la vigencia del presente Plan de Ordenamiento Territorial.
1.6.2.1.3. Suelo rural.
Constituyen esta clase de suelo los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de
oportunidad o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de
recursos naturales y actividades análogas;
a. De Protección: áreas de conservación y protección ambiental (Estructura ecológica,
Bosques primarios y rastrojos altos);
b. Áreas de producción agrícola, ganadera y de explotación de recursos naturales (áreas
agrícolas, agroforestales y silvoagrícolas);
c. Áreas de Patrimonio Cultural, en las que se localizan las capillas ubicadas en los
centros poblados rurales de Badillo y de Valencia de Jesús;
d. Áreas del sistema de servicios públicos, conformado por: El relleno sanitario, La Planta
de Tratamiento, El Incinerador, Lagunas de los corregimientos de Valencia de Jesús,
16
Villa Germania, Mariangola, Aguas Blancas y los Venados. Hace parte de esta
categoría de suelo, la franja de protección de las citadas lagunas que tiene un ancho de
500 metros en rededor de las mismas, conforme lo prevé el artículo 174 de la
Resolución 1096 de 2000 expedida por el Ministerio de Desarrollo Económico (RAS);
La Laguna Salgero.
e. Áreas de Amenaza y Riesgo
f. Áreas de Desarrollo Restringido: suelos suburbanos, suelo suburbano para actividades
industriales, comercial y de servicios, Corredor vial suburbano vía Bosconía
g. Los centros poblados rurales de los corregimientos: La Mina, Los Haticos, Atanquez,
Chemesquemena, Sabana Crespo, Guatapuri.
h. Áreas destinadas a parcelaciones de vivienda campestre.
i. Áreas del sistema de equipamientos rurales: Cementerio y Cárcel.
j. Suelo de protección. Incluye las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de
cualquiera de las anteriores clasificaciones del suelo, que por las siguientes
características, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse, parcelarse o construirse.
Las áreas de preservación están directamente relacionadas con la conservación de la
biodiversidad y la protección ambiental, que poseen manejos determinados por su
singularidad y aptitud para la prestación de servicios ambientales, como mantenimiento de
la cobertura vegetal, protección contra la erosión y conformación de hábitat para la fauna.
Esta unidad comprende las áreas cubiertas por bosques primarios (Bp) localizados en la zona
de páramo, por su carácter protector. Es una zona donde se originan numerosos ríos del
municipio y, además, es hábitat de especies típicas de la vegetación de páramo.
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En Valledupar las áreas para la conservación de la biodiversidad se encuentran en la zona
sur y oriental del corregimiento de Guatapurí; al norte, sur y suroriente de Sabana Crespo y
Chemesquemena; al norte, noroccidente y sur de Atanquez; la zona sur de Los Haticos, al
norte y noroccidente de Azúcar Buena, en límites con Pueblo Bello; la zona norte de Aguas
Blancas y las pequeñas zonas del norte del corregimiento de Mariangola. (Contraloría
Municipal de Valledupar, 2016).
1.6. 3. Sobre las licencias de construcción.
1.6.3.1. Licencias expedidas
El área licenciada para construcción de vivienda en la ciudad decreció 26,0%, la vivienda
diferente de interés social participó con 41,1% y la VIS con 58,9%. Lo que
correspondió a créditos de vivienda nueva entregados para VIS aumentaron 20,6% y para no
VIS 104,6%. Así mismo en las 540 viviendas nuevas de interés social
financiadas, 48,3% recibió subsidio. (DANE, 2011).
Durante 2010 los resultados de vivienda para Valledupar registraron que el área autorizada
bajo licencias decreció 26,0%; la vivienda de interés social (VIS) presentó una participación
de 58,9%, mientras que la vivienda diferente de interés social (no VIS) representó 41,1%.
De acuerdo con la evolución y lo registrado en 2010, el mayor decrecimiento se dio en el
metraje destinado a apartamentos VIS (-91,4%) con 76.026 m2 menos de área, seguido de
apartamentos no VIS (-15,4%) con 3.368 m2 menos, situación opuesta a casas no VIS la cual
presentó un incremento (4,0%) con 2.660 m2 adicionales y casas VIS que aumentó (1,7%)
con 1.970 m2 más. (DANE, 2011)
18
Ilustración 3 Licencias de Construcción 2004/2010
Fuente: Informe de Coyuntura Económica Regional, Departamento de Cesar
Del total de metros cuadrados aprobados para Valledupar en 2010, 85,9% correspondió a
vivienda, 5,4% comercio y 3,3% administración pública. Le siguieron las licencias para
educación (1,6%) y religioso (1,3%). El resto de los destinos representó 2,5% del total.
La mayor diferencia se dio en área a construir para destinos de administración pública con
8.041 m2, seguido por religioso con 2.598 m2 e industria con 1.113 m2; paralelamente, para
2010 las diminuciones más representativas se registraron en vivienda con 74,764 m2,
comercio con 7.802 m2 y educación con 4.667 m2. (DANE, 2011)
Ilustración 4 Obtención de permisos de construcción en Valledupar - 2013
19
Fuente: Doing Business en Colombia 2013, Banco Mundial
En Valledupar no se registraron reformas en los procedimientos para la obtención de
permisos de construcción después del 31 de diciembre de 2013. Esta es la tercera ciudad,
dentro de las 23 que fueron incluidas en la medición, donde se requiere más tiempo para ese
proceso, un total de 118 días, 32 por encima del promedio de las 23 ciudades. Como
consecuencia de lo anterior y a pesar de que el número de trámites y el costo son cercanos al
promedio, Valledupar se ubica dentro de las cinco ciudades donde es más difícil la obtención
de permisos de construcción.
1.6.3.2. Vivienda Construida.
El DANE expidió el Boletín del censo general del 2005, ejercía como alcalde del
municipio Ciro Arturo Pupo Castro, censo que se realizó el día 26 de enero del 2006. Se
presenta en forma gráfica los datos y cifras de este censo, como sigue:
20
Ilustración 5 Tipología de la Vivienda y Actividad Económica
Fuente: Boletín municipio de Valledupar, Dane censo 2005, Bogotá.
Ilustración 6 Censo de viviendas en el municipio de Valledupar
Fuente: Boletín municipio de Valledupar, Dane censo 2005, Bogotá
21
En el año 2000, el 18% de los hogares presentaba déficit cualitativo de vivienda,
es decir mostraba alguna de las siguientes características: carecían de acueducto o de
alcantarillado, estaban construidas con materiales inadecuados o habitaban en hacinamiento
crítico. El 14,7% de los hogares, en el año 2000, presentaba un déficit cuantitativo de
vivienda. De éstos, el 74% son hogares múltiples que cohabitan en una sola vivienda y el
26% son viviendas que debían ser reemplazadas porque presentaban varias carencias de
estructura y servicios básico (PNUD, 2015)
22
2. Problemáticas en el uso del suelo en Valledupar
En este capítulo se describirán los principales hallazgos encontrados acerca de la
problemática que sacude a Valledupar relacionados con el tema urbano y que de una u otra
manera tienen incidencia en la proliferación de vivienda ilegal que aqueja este municipio.
Los medios de comunicación comentan la falta de voluntad política por solucionar la
problemática de las construcciones ilegales, como sigue: “la procuraduría Regional del Cesar
tiene en su poder una acción preventiva en contra del alcalde de Valledupar, Augusto Daniel
Ramírez Uhía, que podría terminar en un proceso disciplinario en su contra o del jefe de
Planeación Municipal, Aníbal José Quiroz Monsalvo”. (El País Vallenato, 2017)
Es el curador Augusto Enrique Orozco Sánchez quien el 24 de abril del 2017 envió una
comunicación al señor alcalde, solicita se ejecuten los controles al desorden urbanístico que
se está presentando en la ciudad, como sigue …(…) “que el alcalde conoce de primera mano
las denuncias públicas de corrupción administrativa en la dirección de control físico de la
Oficina Asesora de Planeación Municipal por los falsos positivos presentados en los
inmuebles y predios construidos con vallas de trámites de las curadurías urbanas de licencias
urbanísticas en todo el territorio municipal”.
…(…) le hace saber a la Procuraduría Regional del Cesar que la ilegalidad cuenta “con la
complicidad de los inspectores que ejercen la supervisión al omitir la inspección de dichas
obras, como es el caso de la urbanización construida sin ningún tipo de licencia en el
kilómetro 9 de la acera izquierda de la carretera nacional que conduce de Valledupar a San
Juan del Cesar, cuyo predio ostenta hace más de 4 años una valla publicitaria de trámite de
23
licencia urbanística de planeación y construcción de la Curaduría Urbana Primera de
Valledupar en suelo rural sin el lleno del requisito de obtención previa de licencia
urbanística”. (El País Vallenato, 2017)
El asesor de la oficina de Planeación Municipal, Franklin Daza Suárez, declara que no
existe un factico control a las construcciones y/o urbanizaciones, manifiesta que las Fallas de
control urbanísticos más reiterativas en la capital del Cesar son: construir más metros
cuadrados que lo que se genera en la licencia, el número de pisos de edificios (hay personas
que licencian por ejemplo dos pisos y terminan haciendo cuatro), diferencias entre el área a
construir y el planteado en la licencia, mala calidad de los materiales, inadecuados diseños
estructurales (que por ahorrarse una columna o unos kilos de hierro hacen cosas indebidas)
y aislamientos (lo que la norma exige, según los estratos y alturas, unos retiros laterales hacia
las otras construcciones para que haya ventilación). (El Pilón, 2017)
El curador Augusto Orozco desmintió las aseveraciones del jefe de la Oficina Asesora de
Planeación Municipal y las del alcalde de Valledupar, Augusto Ramírez, publicadas en la
edición del lunes en EL PILÓN, donde se asegura que contrató a unos agentes urbanos para
ayudar en el control físico y que va a nombrar a los inspectores de policía para completar la
gestión.
“Esto es falso porque si la Procuraduría y la Comisión Regional de Moralidad (integrada
por la Fiscalía, Defensoría del Pueblo, Contraloría y Personería) le dicen lo mismo para que
ejerza un procedimiento legal del control físico y no existen dineros destinados para los
carros y combustible para ejercer la tarea de vigilancia es muy difícil”, afirmó. (El Pilón,
2017)
24
Aseguró que es clave la existencia de un archivo municipal, porque en el que existe se
están perdiendo documentos que tienen procesos contravencionales.
El archivo debe hacerse según la ley 594 del 200. El alcalde se la ha pasado mamando
gallo y posando para los medios y no hace absolutamente nada. Prueba de ello es que sigue
el mismo 90 % de construcción ilegal en Valledupar, con lo que se generan que no se
paguen los impuestos que se derivan de las licencias. Debe haber una corrupción muy
grande al interior de Planeación para que se den las cosas como están en la actualidad; a
él (alcalde) se le ha advertido en varias oportunidades y sigue en la misma conducta. Esta
denuncia la haré ante el Procurador General cuanto antes, estoy adjuntando la última
prueba porque no puedo permitir esta situación”, afirmó. (El Pilón, 2017)
Cabe recordar que a finales de julio, la Procuraduría Regional del Cesar instó al alcalde
de Valledupar, Augusto Ramírez Uhía, a ejercer acciones de vigilancia y control sobre el
desarrollo urbano de la ciudad, para evitar hechos que afecten los derechos de la ciudadanía.
(Barriga Ramírez, 2017) En el ejercicio de su función preventiva, el Ministerio Público pidió
al funcionario disponer con carácter urgente de mecanismos eficientes para evitar siniestros
en las edificaciones, invasiones al espacio público, existencia de urbanizaciones piratas,
evasión de impuestos a partir de la expedición de licencias urbanísticas e incumplimiento de
las normas sismo resistentes. (Barriga Ramírez, 2017)
El curador urbano Augusto Orozco, expresa que la ilegalidad en las construcciones es del
95%, indicó que “le solicitamos al Alcalde de Manera urgente una mesa de trabajo con los
curadores, Camacol, el Contralor Municipal y la Personería, para poder entrar a vigilar y
revisar los casos concretos que se están dando en Valledupar”. Esto, según preciso, para
25
evitar que se presenten tragedias como las de Blas de Lezo en Cartagena, donde un edificio
se desplomo. (Barrios, 2017)
El secretario de Planeación local, Aníbal Quiroz, reconoció su preocupación por el
desorden urbanístico que tiene la ciudad, indicando que se están analizando con Camacol las
cifras, después del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial. “Vemos con buenos ojos esta
acción preventiva, este llamado a una mesa de trabajo, porque es importante que todos los
actores concertemos una hoja de ruta, la administración municipal ha dado directrices para
acompañar a estos inspectores que no tienen los equipos, ni los arquitectos, ni abogados
adscritos que hagan efectivo el control”. (Barrios, 2017)
El curador Orozco manifestó que en todo el municipio se observa la ilegalidad; pero
principalmente en los desistimientos de licencias que han ocurrido en más de 600 en un año;
y que, a pesar de desistir, las obras terminan construyéndose por falta de un control físico
efectivo en la ciudad. (Barrios, 2017). “Obviamente se necesita que lo corrobore la misma
administración a la que le delegaron la función de revisión urbanística y su control físico. El
Alcalde en estos momentos a través del Código de Policía está obligado a nombrar
inspectores para ejercer ese control con autoridad”, señaló.
El medio de comunicación el Pilón (2017) publica: En Valledupar existe una ilegalidad
aproximada del 70%, lo que va en detrimento del municipio porque se están perdiendo
recursos significativos en el impuesto de delineación urbana. Así lo aseguró el asesor de la
oficina de Planeación Municipal, Franklin Daza Suárez, De acuerdo con el funcionario, toda
persona que vaya a realizar algún tipo de intervención del inmueble debe dirigirse a la
Curaduría Urbana, que es donde se expiden las licencias y donde queda consignado el
26
requerimiento técnico arquitectónico: planos que deben presentar y cuál es el área que se va
a construir, según la normatividad que estipule el Plan de Ordenamiento Territorial, POT. (El
Pilón, 2017)
“Lo anterior aplica para remodelación, cuando se va a construir y cuando hay intervención
estructural de la edificación. Cuando se va cambiar el enchape de un baño o de una cocina
no es necesario, pero si se va a ampliar un cuarto o a demoler muros debe llevar el visto
bueno y la licencia de la Curaduría, puesto que debe cumplir unos requerimientos como la
sismo resistencia para evitar casos como el de Cartagena, donde se desplomó un edificio
antes de terminarlo”, explicó. (El Pilón, 2017)
2.1. Urbanizaciones piratas.
Un punto de partida 2012 aparece en un titular del Diario la Calle: “A su libre albedrío se
mueven las construcciones en Valledupar”, como sigue: A pesar que en Valledupar se
registran muchos avances en materia de construcción, se presentan fenómenos que opacan
su desarrollo físico. Uno de ellos es la explosión de construcciones en distintos sectores de
la ciudad, que se realizan de manera ilegal, es decir, que no han obtenido una licencia para
realizar sus edificaciones cumpliendo con lo estipulado por la ley. (Diario la Calle, 2012)
La urbanización pirata, también llamada "fraccionamiento" o "subdivisión ilegal", es
tratada como una problemática urbana, por los siguientes términos: La adquisición de un lote
en fraccionamiento ilegal, es decir, que no reúne las condiciones de equipamiento exigidas
por el Estado o que presenta problemas de titularidad jurídica, permite al comprador evitar
27
ciertos costos de inversión que no puede cubrir y también la evasión de ciertas condiciones
contractuales (garantías de pago, hipotecas, demostración de ingresos, etc.), pero lo somete
al permanente peligro de lanzamiento o a la inseguridad jurídica.
El Consejo de Estado en una jurisprudencia se ha referido a las urbanizaciones piratas,
que ve en las administraciones municipales una negligencia para hacer cumplir la Ley, no
solo con evitar la invasión a predios del Estado sino en el cumplimiento y desarrollo de
políticas de vivienda de interés social, como sigue: La historia de las urbanizaciones piratas
hace parte de la historia de las grandes ciudades colombianas. En todas las ciudades abundan
los barrios construidos sobre humedales, ciénagas, ríos, basureros, sin los requerimientos
legales, sin cumplir con las más mínimas exigencias urbanísticas. Un fallo del Consejo de
Estado busca que las autoridades tomen cartas en este espinoso asunto y que le pongan una
talanquera a las urbanizaciones piratas y las mafias que hay tras ellas (como los ya famosos
'Tierreros'). (El Espectador, 2014)
Ese alto tribunal condenó a las autoridades por los perjuicios sufridos por una mujer que
compró una vivienda a una constructora que no contaba con licencia. Y recordó que el Estado
tiene el deber de controlar y vigilar los proyectos de urbanización. Así mismo en la sentencia
el Consejo de Estado recuerda que la ley le atribuye al Gobierno Nacional, a través de la
Superintendencia Bancaria, "la función de ejercer inspección y vigilancia sobre las
actividades relacionadas con la enajenación (transmisión de la propiedad) de inmuebles
destinados a vivienda". (Consejo de Estado, 2014)
El delito de urbanización ilegal, encuentra su fundamento en la necesidad de protección
de la comunidad, que puede ser afectada, como en incontables ocasiones lo ha sido, por
28
personas inescrupulosas que, so pretexto de adelantar programas de vivienda o construcción
en poblados y ciudades, recaudan, sin ningún control y de manera masiva, grandes sumas de
dinero, generalmente aportadas por personas de escasos recursos que pretenden, de buena fe,
solucionar así sus necesidades de habitación. Las penas previstas en estos casos, aplicables
por el sólo hecho de no acogerse el urbanizador al cumplimiento de la ley, guardan
proporción con la magnitud del daño social que la urbanización ilícita ocasiona y con la
amenaza que su extensión representa para los habitantes del territorio.
No es descabellado que la ley sancione con mayor rigor a quien, fuera de llevar a cabo planes
de urbanización no autorizados legalmente, los adelanta en terrenos o zonas de reserva
ecológica, o en áreas de alto riesgo, o señaladas por el Estado para la construcción de obras
públicas. (Sentencia C-157, 1997)
Falta de un adecuado y estricto control físico urbano, esto viene registrándose desde hace
mucho tiempo. La SCA (Sociedad Colombiana de Arquitectos) le ha pedido no solo al alcalde
actual, sino a los alcaldes anteriores que fortalezcan la oficina de Planeación Municipal ya
que ésta ha sido debilitada y no tiene ni el personal ni los mecanismos para hacer un
verdadero y eficiente control físico de las construcciones en la ciudad”, recalcó el conocedor
del tema. (Diario la Calle, 2012)
En el medio de comunicación Interpolítico, publico una nota cuyo titular es “Planeación
Municipal de Valledupar aplicará sanciones a quienes incumplan la normatividad de obras
de construcción”, entre otros: El asesor de Planeación Municipal, Aníbal Quiroz Monsalvo
precisó que la administración local inició primeramente con el control físico y después
accederá a sancionar con dinero y en orden de demolición respetando el debido proceso,
29
siempre y cuando dichas construcciones no cuenten con las respectivas licencias. En un
recorrido por los principales sectores de la ciudad, funcionarios de la alcaldía encontraron
que muchas de las construcciones están invadiendo el espacio público, mientras que otras
vulneran las normas de la Corporación Autónoma Regional del Cesar, Corpocesar y las del
Plan de Ordenamiento Territorial. (Interpolitico, 2012)
2.2. Invasión de Inmuebles.
Resulta definitiva la característica del tipo penal que expresamente califica el hecho de la
invasión refiriéndose al propósito de obtener provecho ilícito, pues ella elimina la posibilidad
de aplicarlo para sancionar a quien obra de buena fe. Justamente esa calificación, que define
el delito, hace compatible su consagración con las reglas del Estado Social de Derecho.
(Sentencia C-157, 1997)
salubridad.
Una reciente publicación en el diario el Heraldo (2017), titula la siguiente noticia, deja en
evidencia la actual problemática de vivienda en el municipio de Valledupar: “Detenidos por
delito de invasión de tierra en Valledupar, Habían hecho posesión de predio en sector Tobías
Daza’”. Doce personas, hombres y mujeres entre los 23 y los 40 años de edad, fueron
capturados en flagrancia, señalados por el delito de invasión de tierra o edificaciones, según
informó el Comando de Policía del Cesar.
Por otra parte, un fallo de la Corte Suprema de Justicia sirve de casuística por invasión y
ocupación de viviendas abandonadas dentro de un proyecto de vivienda, como sigue
30
…(…) Manifiestan los accionantes que hace cuatro meses unas 200 familias invadieron
en el barrio Edén, un lote del Municipio de Valledupar, en el cual se iban a entregar 320
casas y solo se alcanzaron a construir 60, dejándolas en abandono y en obra negra hace 8
años, por lo que procedieron a edificar viviendas de bareque donde habitan unas 1.000
personas entre ellas sujetos de especial protección constitucional.
…(…) Agregan que FONVISOCIAL el día 17 de septiembre a las 10:30 A.M., sin orden
judicial y sin previa notificación, llego junto con el ESMAD de la POLICÍA NACIONAL
al predio en mención y procedieron a tumbar las viviendas de manera ilegal, sin hacer el
respectivo censo para determinar las personas afectadas, ni asistir las entidades encargadas
de la protección de los derechos de los ciudadanos; situación de la que se duelen los
accionantes al considerar que el procedimiento se realizó con violación a sus derechos
fundamentales alegados en la presente acción de tutela. (Sentencia STP474 / CSJ, 2016)
Los accionantes tienen como pretensión que se decrete el desalojo ilegal que constituye
una vía de hecho y se ordene al Municipio de Valledupar abstenerse de seguir realizando
el desalojo hasta que garantice los derechos fundamentales de los afectados; solicita que
se detengan los desalojos y que aquellos que fueron desalojados y por ende afectados, sean
incluidos en los subsidios y demás ayudas del caso. (Sentencia STP474 / CSJ, 2016)
2.3. Las necesidades de vivienda en la población.
La construcción de vivienda en las periferias urbanas, zonas de alto riesgo y áreas rurales,
sin la formalización que exige el ordenamiento jurídico colombiano, lleva a las
31
administraciones municipales a prestar ayuda humanitaria a las poblaciones que ocupan estos
predios, que es entendida como el reconocimiento de ocupación que la administración
municipal hace a estas poblaciones, se dan situaciones como la exigencia de servicios,
derecho a una vivienda digna. La única alternativa es la reubicación como parte de esa ayuda
humanitaria. Existen invasiones que toman un predio privado o público y allí se mantienen
bajo el consentimiento de las administraciones municipales, dándose casos donde se les
califica como asentamientos subnormales a los cuales se les presta servicios públicos,
contrariando la Ley y haciendo caso omiso de sus funciones administrativas.
Situaciones como esta: “El proyecto de vivienda que tiene en jaque al río Guatapurí”, que
está siendo amenazado en la cuenca alta y media por cuenta de la deforestación, también se
encuentran en la parte baja, donde hoy está a punto de iniciar el un proyecto de Parcelación
donde la autoridad ambiental hizo la extracción de 22 hectáreas del predio de la zona de
reserva forestal para la construcción de 42 viviendas tipo campestre (El Pilon, 2017).
Este caso que se presenta en la investigación, muestra la serie de incoherencias que
cambian el uso del suelo, sobre todo en ecosistemas estratégicos como el río Guatapuri, en
opinión de especialistas se muestran las siguientes apreciaciones: “Todas esas actividades
como viviendas campestres generan un impacto fuerte, no solo a la reserva forestal, sino al
río Guatapurí, por más sistemas que tengan de tratamiento de aguas, siempre hay
filtraciones”, dijo el especialista en evaluación del Impacto Ambiental de Proyectos, Andrés
Felipe Meza Araújo, Ingeniero Ambiental y Sanitario de la Universidad de la Salle. El
Ministerio de Ambiente, a través de la Resolución 1865 de 2016, registró el área donde
32
proyectan la construcción como expansión urbana, por lo tanto ya no hace parte de la Reserva
Forestal de la Sierra Nevada de Santa Marta.
El jefe de la Oficina Asesora de Planeación, Franklin Daza Suárez, aseguró que “Ya con
la sustracción que hubo, ellos debe hacer la presentación de un Plan Parcial sobre todo el
proyecto, cuando eso suceda se activa toda la parte administrativa y es ahí donde se mira si
se aprueba o no, mientras eso no exista no hay nada”, declaró Daza Suárez. A pesar de que
el Plan de Ordenamiento Territorial estipula a Valledupar como una ‘burbuja’ a nivel de
construcciones, Franklin Daza destaca “mientras no se genere impacto negativo el problema
no existe.
La Ley 2 de 1959 indica que los terrenos ubicados en las cabeceras de cuencas de ríos,
arroyos y quebradas, sean o no permanentes; márgenes y laderas con pendiente superior al
40 %, zona de 50 metros de ancho a cada lado de manantiales, corrientes y cualesquiera
depósitos naturales de aguas, y los que, a juicio del Ministerio de Agricultura, convenga
mantener el bosque, o crearlo si ha desaparecido, con el fin de defender cuencas de
abastecimientos de aguas, embalses, acequias, evitar desprendimientos de tierras y rocas,
sujetar terrenos, defender vías de comunicación, regularizar cursos de agua o contribuir a la
En días pasados, al parecer el propietario del terreno interpuso una querella, la cual fue
atendida por las autoridades, quienes sustentaron el procedimiento en dicha petición. Los
capturados fueron dejados a disposición de la Fiscalía, (El Heraldo, 2017)
La dinámica inmobiliaria en Valledupar se disparó durante el 2016, como lo manifiestan
expertos en la temática, como sigue: Según Juan Antonio Nieto Escalante, Director General
del IGAC, en 2016 la valorización predial de Valledupar creció, hasta alcanzar el 6,4%. “Los
33
incrementos más significativos estuvieron en la zona noroccidental, al presentar nuevos
proyectos residenciales estrato 5, presentando una dinámica alta de oferta y demanda”. “En
Valledupar aún faltan por consolidar varios barrios en los estratos 1 y 2, en los cuales no
existe uniformidad de pavimentación de vías, ni cobertura completa de servicios públicos”,
puntualizó Nieto Escalante. (IGAC, 2017).
La responsabilidad de la planificación del municipio con relación a la vivienda,
corresponde fundamentalmente al Fondo de Vivienda Municipal en coordinación con la
oficina de Planeación Municipal y de acuerdo con el Plan de Desarrollo y el
Plan de Ordenamiento Territorial.
En el municipio de Valledupar se han adelantado en los últimos años 7 invasiones sobre
predios públicos y privados que albergan aproximadamente 34.000 habitantes y 8.000
unidades de vivienda.
Presencia de desarrollos de vivienda consolidados de baja densidad, de equipamientos,
otros usos, parcelaciones e infraestructuras ubicados en el sector norte de la ciudad,
localizados a las márgenes derecha e izquierda del río Guatapurí que actualmente se
encuentran incluidos dentro de la zona de Reserva Forestal de la Sierra Nevada de Santa
Marta.
El Plan de Ordenamiento Territorial-POT, amparado en el Acuerdo 064 de 1999,
prescribió la declaratoria, que las acequias y/o canales son un sistema hídrico artificial que
sirve de evacuación de las aguas lluvias de la parte occidental de la Ciudad de Valledupar;
por tanto al constituir este cauce como un bien público de obligatoria protección y cuido, se
definió que esas franjas estratégicas debían liberarse de asentamientos humanos y la
34
obligación de recuperarla a fin de construir el parque lineal del borde occidental de la ciudad.
De acuerdo a lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial, el retiro legal para
asentamientos humanos, debe conservar una distancia de 30 metros a partir del cauce; no
obstante, el Municipio de Valledupar, incumplió con lo reglado en el POT, puesto que en
marzo de 2002, construye la Institución Educativa en un área por debajo del nivel de la
superficie de la acequia las Mercedes; lo anterior, trae como consecuencia que en épocas de
lluvia, la Institución se inunde; perjudicando a la comunidad estudiantil al no recibir las clases
en las respectivas aulas por la falta de acceso a las mismas.
El diario el Pilón de Valledupar (2014), publico la noticia “Invasiones de Valledupar
subnormales, ilegales y a la espera de albergues”, tomando en forma sucinta:
Ilustración 6 Déficit de vivienda según DANE 2005
Fuente: Censo DANE 2005, perfil municipio de Valledupar
…(…) El 16 de febrero de 2013 la alcaldía otorgo certificaciones como barrios
subnormales, a los asentamientos: Enmanuel, Tierra Prometida, Guasimales, Brisas de La
Popa, Bello Horizonte, entre otras invasiones, para que de forma temporal se les prestara el
35
servicio de energía mientras se determina el proceso de legalidad de los terrenos o se
establecen los albergues. El Decreto 0111 del 20 de enero de 2012 instaura, a través del
Ministerio de Minas y Energía, que la certificación de la subnormalidad de las invasiones
debe expedirse cada año, por lo que a marzo de 2014 se venció dicho documento.
De los 30 barrios subnormales existen en Valledupar, 5 son de la zona rural. Estos
asentamientos han causado inconvenientes en las comunidades vecinas, donde al parecer las
familias se han visto afectadas por la deficiencia de energía que se causa al momento de que
los habitantes de los predios ajenos se conectan fraudulentamente a las redes eléctricas. (El
Pilón, 2014)
El hecho de que las invasiones pasen a ser barrios subnormales no significa, según el
asesor de la oficina de Planeación Municipal, Raúl Villegas, que sean legales.
“Ese tipo de certificaciones no les permite la propiedad sobre el terreno a las familias
afectadas. Están allá asentados y hay que buscarle solución para dignificar la existencia de
las personas. Lo que quiere decir que no estamos legalizando los barrios, porque lo que esto
implica es acceder a subsidios por parte del Estado” mencionó Villegas. Afirmación que se
hace visible a través del Decreto 0111 del 20 de enero de 2012 que establece que los barrios
subnormales son asentamientos humanos ubicados en las cabeceras de municipios o distritos.
(El Pilón, 2014)
2.4. Edificaciones en ruinas.
Otro problema que se presenta con las edificaciones en Valledupar, está relacionado con
las edificaciones en ruinas, según el curador urbano Augusto Orozco, estas edificaciones en
36
ruinas, “deberían demolerse porque pueden caerse en cualquier momento, se trata del
cerramiento de la Villa Olímpica que está mostrando las grietas para caerse y que pude haber
un desastre; el edificio en el antiguo lote de Electrificadora, al cual habría que hacerle un
proceso de evaluación estructural y de no ser así demolerse, lo mismo el antiguo y devastado
hospital de Los Mayales y la Galería para comerciantes, tenemos estas obras que se pueden
caer y que no se están fiscalizando como debe ser”, sostuvo. (Barrios, 2017)
2.5. Problemas con espacio público
Actualmente el indicador está en 3.5 mts2 por habitante (2015), frente a un referente
nacional establecido en 15 mts2 (Decreto 1504 de 1998), o de 10 mts2 como lo establece el
Departamento Nacional de Planeación DNP en su Documento Visión Colombia 2019, para
las grandes urbes. El estado del espacio público se califica como deficiente, más del 50% del
existente está en malas o regulares condiciones de dotación y mantenimiento.
Se hizo una liberación de alturas de la ciudad que está permitiendo desarrollar
construcciones de hasta 21 pisos en la zona norte de la ciudad, 11 pisos hacia el sector central
y 5 pisos por todo el sector occidental, sin que estas nuevas construcciones estén obligadas a
generar nuevo espacio público y equipamientos que permitan brindar calidad de vida a la
población esperada.
Parte del territorio sobre la margen izquierda del río Guatapurí en el área rural de
Valledupar, han venido desarrollando zonas con usos institucionales y recreacionales, de las
cuales se hizo referencia.
37
Así mismo, urge la necesidad de que la entidad territorial tome medidas en el corto plazo,
que propenda por la recuperación y preservación del espacio municipal que se encuentra
afectada como se observa a continuación:
- La margen derecha del río Guatapurí está localizada entre la calle 13A y la calle 18, la
margen derecha del río Guatapurí y la carrera 4. La componen los siguientes barrios: 9
de marzo, Nueva Colombia, Pescaito, Paraíso 1, Paraíso 2, Esperanza Oriente, 11 de
noviembre, Canta Rana, Zapato en Mano, el Edén. Con un área de 31 hectáreas,
afectando un promedio de 6 mil habitantes, donde cerca de 2.780 han sido reubicados
en la urbanización Mareigua en 556 viviendas.
- Los asentamientos ubicados en las acequias las Mercedes y la Unión, con un área de
afectación de 600 ML: (barrios Galán y la Victoria), afectando a un promedio de 685
habitantes. (Contraloría Municipal de Valledupar, 2016)
- Los asentamientos ubicados debajo de las líneas de alta tensión, el área de afectación
corresponde a una franja de 960 ML: (200 metros en el barrio 9 de abril, 600 metros
en el barrio Maruamaque, 100 metros en el Limonar y 60 metros en las Acacias). Lo
anterior afecta cerca de 340 habitantes. (Contraloría Municipal de Valledupar, 2016)
2.7. Falta de vigilancia y control de las normas urbanísticas
De acuerdo a la Contraloría Municipal de Valledupar, oficina de control fiscal, de la
evaluación realizada al 01/14/13, De la evaluación realizada a las acciones de control urbano
posterior que efectúa la oficina de planeación municipal, se observa que de las 880 licencias
urbanísticas expedidas por el curador urbano No 2 de Valledupar en las vigencias 2013 y
2014, solo se realizó control posterior al 4% de las licencias expedidas; lo que denota la falta
38
de vigilancia y control por parte de la oficina asesora de planeación municipal al
cumplimiento de las normas urbanísticas en el municipio de Valledupar. Incumpliendo uno
de sus deberes funcionales. (Contraloría Municipal de Valledupar, 2016)
Para el equipo auditor constituye un hallazgo administrativo con presunta incidencia
disciplinaria por violación a lo establecido en los artículos 108 a 117 del Acuerdo 026 del 28
de diciembre de 2012 emanado del Concejo municipal de Valledupar; el artículo 117 del
Decreto 1469 de 2010; el numeral 1 del artículo 34 de la Ley 734 de 2002; Fiscal en cuantía
de $227.168.735., al no existir una correcta relación entre el monto cancelado del impuesto
de delineación urbana y el valor que debieron haber pagado, conllevó a incurrir en lo
dispuesto en el artículo 6° de la ley 610 de 2000 y Penal, por lo establecido en el artículo 397
de la Ley 599 de 2000. (Contraloría Municipal de Valledupar, 2016)
El presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos (SAC), Héctor Cáliz, expreso:
“La falta de interés de los últimos alcaldes, en tener una oficina de planeación y un control
físico eficaz para hacerle el control real a las distintas construcciones que hoy se dan en la
ciudad y corregimientos, hace que se presente caos y desorden en el crecimiento de la ciudad”
(Diario la Calle, 2012)
Ilustración 7 Demanda y Oferta del Suelo para suplir el Déficit
39
Fuente: Censo DANE 2005, perfil municipio de Valledupar
El curador urbano Iván Miguel Zuleta, se refirió a la falta de control de las licencias que
la curaduría expide, y recalca que esta función es de la oficina de planeación municipal,
como sigue:
…(…) la falta de conocimiento de muchas personas y por evadir el impuesto de
construcción y la despensa correspondiente a la Curaduría. “El mayor número de vivienda
que se realiza en Valledupar individualmente, se hace sin licencia de construcción y es ahí
donde está el problema. Es importante que haya un control milimétrico con respecto a las
construcciones que se realizan, pero al no existir dicho control; las personas construyen
sin la licencia. (Diario la Calle, 2012) De igual modo dijo “Nosotros otorgamos licencias
a petición de los interesados, el Curador Urbano no sale a la calle a ver las construcciones,
no tiene dentro de sus funciones el control físico espacial de la ciudad. A nosotros como
40
curadores urbanos solo nos corresponde entregar las licencias de construcción y
urbanismo y sus modalidades”.
41
3. Función y Obligación de La Administración Municipal
3.1. Directrices de la ley 388 de 1997
La Ley 388/1997 establece el marco conceptual e instrumental para formular y ejecutar
planes municipales y distritales de ordenamiento territorial.
Esta ley en su artículo 15 modificado por el artículo 1º de la Ley 902 de 2004, establece:
Normas Urbanísticas.
Las normas urbanísticas regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento del suelo y
definen la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbanísticas indispensables
para la administración de estos procesos. Estas normas estarán jerarquizadas de acuerdo
con los criterios de prevalencia aquí especificados y en su contenido quedarán establecidos
los procedimientos para su revisión, ajuste o modificación, en congruencia con lo que a
continuación se señala. Los municipios que integran áreas metropolitanas deberán
ajustarse en su determinación a los objetivos y criterios definidos por la Junta
Metropolitana, en los asuntos de su competencia.
1. Normas urbanísticas estructurales. Son las que aseguran la consecución de los
objetivos y estrategias adoptadas en el componente general del plan y en las políticas y
estrategias de mediano plazo del componente urbano. Prevalecen sobre las demás normas,
en el sentido de que las regulaciones de los demás niveles no pueden adoptarse ni
modificarse contraviniendo lo que en ellas se establece, y su propia modificación solo
42
puede emprenderse con motivo de la revisión general del plan o excepcionalmente a
iniciativa del alcalde municipal o distrital, con base en motivos y estudios técnicos
debidamente sustentados. Por consiguiente, las normas estructurales incluyen, entre otras:
Las que establecen áreas y definen actuaciones y tratamientos urbanísticos relacionadas
con la conservación y el manejo de centros urbanos e históricos; las que reservan áreas
para la construcción de redes primarias de infraestructura vial y de servicios públicos, las
que reservan espacios libres para parques y zonas verdes de escala urbana y zonal y, en
general, todas las que se refieran al espacio público vinculado al nivel de planificación de
largo plazo.
Las que definan las características de las unidades de actuación o las que establecen
criterios y procedimientos para su caracterización, delimitación e incorporación posterior,
incluidas las que adoptan procedimientos e instrumentos de gestión para orientar,
promover y regular las actuaciones urbanísticas vinculadas a su desarrollo; Las que
establecen directrices para la formulación y adopción de planes parciales. Las que definan
las áreas de protección y conservación de los recursos naturales y paisajísticos, las que
delimitan zonas de riesgo y en general, todas las que conciernen al medio ambiente, las
cuales en ningún caso, salvo en el de la revisión del plan, serán objeto de modificación.
2. Normas urbanísticas generales. Son aquellas que permiten establecer usos e intensidad
de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación,
urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas
comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión. Por consiguiente,
otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a
43
sus constructores, conjuntamente con la especificación de los instrumentos que se
emplearán para que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a
sufragar los costos que implica tal definición de derechos y obligaciones. En razón de la
vigencia de mediano plazo del componente urbano del plan, en ellas también debe
establecerse la oportunidad de su revisión y actualización e igualmente, los motivos
generales que a iniciativa del alcalde permitirán su revisión parcial. Las especificaciones
de aislamientos, volumetrías y alturas para los procesos de edificación; La determinación
de las zonas de renovación, conjuntamente con la definición de prioridades,
procedimientos y programas de intervención; La adopción de programas, proyectos y
macro proyectos urbanos no considerados en el componente general del plan; Las
características de la red vial secundaria, la localización y la correspondiente afectación de
terrenos para equipamientos colectivos de interés público o social a escala zonal o local,
lo mismo que la delimitación de espacios libres y zonas verdes de dicha escala. Las
especificaciones de las redes secundarias de abastecimiento de los servicios públicos
domiciliarios; Las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, así como los
parámetros y directrices para que sus propietarios compensen en dinero o en terrenos, si
fuere del caso.
Ilustración 8 Normatividad Reglamentaria de la Ley 388 de 1997
44
45
En el año 1988 se producen varios decretos reglamentarios de la Ley 388 de 1997, entre
los que se destacan el 879 que precisa los alcances y procedimientos del OT, el 1420 sobre
avalúos, el 1504 sobre espacio público, el 1507 sobre planes parciales y el 1599 sobre
plusvalía.
Por su parte, el Decreto 797 de 1999, crea una "Comisión Intersectorial" para la redacción
del proyecto de Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, adscrita al Ministerio del Interior,
según la cual dicho ente deberá:
- Definir conceptualmente el ordenamiento territorial.
- Realizar un análisis comparado de la legislación sobre la materia a nivel internacional.
- Estudiar, analizar y revisar las normas relativas al Ordenamiento territorial y la
Descentralización vigentes en Colombia.
- Elaborar y proponer al Gobierno Nacional los ajustes y modificaciones a la
normatividad vigente, acordes con los principios del proyecto de Ley Orgánica de
Ordenamiento Territorial.
La Ley 507/1999, modifica la Ley 388/97, en términos de ampliar el plazo máximo para
la formulación y adopción de los planes y esquemas de ordenamiento territorial, hasta el 31
de diciembre de 1999, establecer la implementación de un plan de asistencia técnica y
capacitación a los municipios sobre los procesos de formulación y articulación de los POTs,
así como, entidades de apoyo técnico a la formulación de los POT: el Ministerio del Interior,
el Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable, el INURBE, el IGAC,
IDEAM, INGEOMINAS y las áreas metropolitanas.
46
Esta misma norma establece que los departamentos deberán prestar asistencia técnica a
los municipios con población menor de 50.000 habitantes y los concejos municipales y
distritales deberán realizar un cabildo abierto para el estudio y análisis de los POT sin
perjuicio de los demás instrumentos legales de participación.
El Decreto 4002 de 2004, trata sobre la modificación excepcional de normas urbanísticas,
ordenando que, de conformidad con lo establecido en el artículo 15 de la Ley 388 de 1997,
adicionado por el artículo 1° de la Ley 902 de 2004, la modificación excepcional de alguna
o algunas de las normas urbanísticas de carácter estructural o general del Plan de
Ordenamiento Territorial, que tengan por objeto asegurar la consecución de los objetivos y
estrategias territoriales de largo y mediano plazo definidas en los componentes General y
Urbano del Plan de Ordenamiento Territorial, podrá emprenderse en cualquier momento, a
iniciativa del Alcalde municipal o distrital, siempre y cuando se demuestren y soporten
técnicamente los motivos que dan lugar a su modificación.
Esta modificación excepcional se sujetará en todo a las previsiones vigentes en el Plan de
Ordenamiento Territorial, de acuerdo con la jerarquía de prevalencia de los componentes,
contenidos y demás normas urbanísticas que lo integran. (Decreto 4002 De 2004, Artículo
6°).
Esta ley ha tenido innumerables modificaciones, tal vez para aminorar esa autonomía
desvirtuada en el campo del medio ambiente, de que es tachada por el profesor Ibarra Lolano
(2007), al lado de otras normas tales como la 99 de 1993, régimen municipal, la ley 136 de
1994, servicios públicos ley 142 de 1994, sobre el plan de desarrollo ley 152 de 1994 y el
decreto ley 11 de 1996.
47
3.2. Lineamientos de la ley 1454 de 2011
Ley 1454 /2011, es la ley conocida como Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial
(LOOT), por la cual se dictan normas orgánicas sobre ordenamiento territorial y se modifican
otras disposiciones.
Esta ley tiene señala su objeto en el artículo 1º de la siguiente manera:
OBJETO DE LA LEY. Esta ley tiene por objeto dictar las normas orgánicas para la
organización político administrativa del territorio colombiano; enmarcar en las mismas
el ejercicio de la actividad legislativa en materia de normas y disposiciones de carácter
orgánico relativas a la organización político administrativa del Estado en el territorio;
establecer los principios rectores del ordenamiento; definir el marco institucional e
instrumentos para el desarrollo territorial; definir competencias en materia de
ordenamiento territorial entre la Nación, las entidades territoriales y las áreas
metropolitanas y establecer las normas generales para la organización territorial.
La función de ordenamiento del territorio conlleva acciones, decisiones y regulaciones,
que definen de manera democrática, participativa, racional y planificada, el uso y desarrollo
del espacio físico territorial, la cual depende de las interacciones sociedad entorno natural,
cultural, ambiental con basamento en una proyección espacial equilibrada y justa.
Los fundamentos de esta ley son:
1. Desarrollo institucional: corresponde al manejo eficaz y eficiente de los recursos
económicos y humanos, el mejoramiento de la infraestructura, la organización
territorial, planes de acción y otros elementos que contribuyan a la proyección y el
48
cumplimiento de los fines del estado, estas instituciones se deben entender como la
sociedad formada por elementos que permiten el desarrollo la regulación y
configuración de los componentes de una localidad.
2. fortalecimiento de la identidad cultural
3. El desarrollo territorial, entendido este como: a. desarrollo económicamente
competitivo, b. socialmente justo, c. Ambientalmente y fiscalmente sostenible.
4. Su finalidad será promover: la descentralización, planeación, Gestión y
administración de sus propios intereses para las entidades.
5. Instancias de integración territorial
6. fomentará el traslado de competencias y poder de decisión de los órganos centrales o
descentralizados del gobierno en el orden nacional hacia e el nivel territorial
pertinente, con la correspondiente asignación de recursos.” (Mosquera, 2011)
Dentro de los principios rectores de esta ley se encuentra la autonomía, como la facultad
que tiene las entidades territoriales para la gestión de sus intereses en lo que tenga que ver
con el ordenamiento territorial dentro de los límites de la Constitución y ley.
Ahora bien, esta misma norma establece en cabeza del municipio formular y adoptar o s
planes de ordenamiento del territorio; reglamentar de manera específica los usos del suelo,
en las áreas urbanas, de expansión y rurales, de acuerdo con las leyes y optimizar los usos
de las tierras disponibles y coordinar los planes sectoriales, en armonía con las políticas
nacionales y los planes departamentales y metropolitanos.
49
Es pues, el control urbano una obligación que tienen los municipios en cabeza del alcalde,
de velar por el cumplimiento tanto de las normas urbanísticas establecidas en el POT como
de las licencias urbanísticas expedidas.
Para tal fin tienen la función de realizar inspecciones durante y después de la ejecución de
las obras, de lo cual se dejará constancia en un acta suscrita por el visitador y el responsable
de la misma.
Con un adecuado control urbano en el municipio se evita la proliferación de asentamientos
en precarias condiciones urbanísticas, carentes de espacio público y zonas de equipamientos.
Por otro lado genera un desarrollo ordenado de la ciudad cumpliendo con los estándares de
calidad y espacio público que determine el POT.
3.3. Decreto 1469 de 2010
El Decreto 1469 de 2010 estipula en su artículo 63:
Competencia del control urbano. Corresponde a los alcaldes municipales o distritales
directamente o por conducto de sus agentes, ejercer la vigilancia y control durante la
ejecución de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de las licencias
urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, sin
perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de
las veedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y del patrimonio y
espacios públicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general. La
inspección y seguimiento de los proyectos se realizará mediante inspecciones
periódicas durante y después de la ejecución de las obras, de lo cual se dejará
50
constancia en un acta suscrita por el visitador y el responsable de la obra. Dichas actas
de visita harán las veces de dictamen pericial, en los procesos relacionados por la
violación de las licencias y se anexarán al Certificado de Permiso de Ocupación
cuando fuere del caso.
A su turno el articulo 113 ibídem expresa: “El alcalde municipal o distrital, o su delegado
permanente, será el encargado de vigilar y controlar el cumplimiento de las normas
urbanísticas por parte de los curadores urbanos”.
3.4. Otras normas de tipo administrativo concordantes
La Ley 188/1947. Obliga a los municipios, con presupuesto no inferior a $200.000 a
levantar un plano regulador del desarrollo urbano que incluye: áreas de expansión,
localización de áreas de recreo y deporte, ubicación de sitios públicos y demás equipamientos
colectivos.
La Ley 61/1978. Su Decreto Reglamentario 1306 De 1980, obligan a los municipios con
más de 20.000 habitantes a formular planes integrales de desarrollo, definiéndoles
contenidos, etapas y responsabilidades y solicita que se formulen con participación de la
comunidad.
El Código Sanitario (Ley 9/1979.), establece elementos para el ordenamiento urbano
referidos a localización de zonas industriales, manejo del espacio público, prevención de
asentamientos ilegales y calidad del agua para consumo doméstico y disposición de residuos
líquidos y sólidos.
51
El Decreto 2857/1981. Reglamenta el ordenamiento de las cuencas hidrográficas,
incluyendo la elaboración de los planes, administración, participación ciudadana,
financiación, expropiaciones y servidumbres, prohibiciones y sanciones. Se trata de un
tratado científico y administrativo para el manejo de cuencas hidrográficas, muy bien
concebido, muy técnico y a la vez poco utilizado.
El Código de Régimen Municipal (Decreto 1333/1986.) incluye elementos claves del
ordenamiento urbano que posteriormente son retomados, por la Ley 388/97, entre estos se
destacan: Ordenamiento de los usos del suelo urbano: áreas residenciales, industriales, de
recreación y de protección ambiental; Áreas no incorporables a perímetros urbanos;
Urbanización futura de ciudades: plano regulador; y Zonas de reserva agrícola contiguas a la
zona urbana
La Ley de Reforma Urbana (Ley 9/1989.): complementa los aspectos de ordenamiento
urbano establecidos por el Código de Régimen Municipal. Incluye:
- Planes y reglamentos de usos del suelo.
- Reserva de tierras urbanizables.
- Manejo de inmuebles constitutivos del espacio público.
- Reserva de zonas para protección ambiental.
- Zonas de desarrollo diferido, progresivo, restringido y concertado.
- Renovación y redesarrollo de zonas afectadas por procesos de deterioro económico,
social y físico.
- Rehabilitación de zonas de desarrollo incompleto o inadecuado.
52
La Ley 60/1993, asigna la competencia a los municipios para asegurar la prestación de los
servicios de agua potable, alcantarillado, soluciones de tratamiento de aguas y disposición de
excretas, aseo urbano y saneamiento básico rural, así como el control de plazas de mercado,
centros de acopio y mataderos públicos y privados y la adecuación de áreas urbanas y rurales
en zonas de alto riesgo de desastres por amenazas naturales.
Ley 99/1993, Ley institucional Ambiental introduce elementos relativos a la dimensión
ambiental del ordenamiento territorial, (Zonificación del uso del territorio para su apropiado
ordenamiento ambiental, Regulaciones nacionales sobre usos del suelo en lo concerniente a
sus aspectos ambientales. Ordenamiento y manejo de cuencas hidrográficas y demás áreas
de manejo especial, Regulación ambiental de asentamientos humanos, Regulación ambiental
en asuntos y actividades económicas, Reglamentación de usos de áreas de parques nacionales
naturales.
La Ley de Organización y Funcionamiento de los Municipios (Ley 136/1994) retoma el
mandato constitucional de ordenar el desarrollo de los territorios y promueve la creación de
asociaciones municipales para el desarrollo integral del
La Ley Orgánica del Plan de Desarrollo (Ley 152/1994) establece la obligatoriedad de los
municipios para realizar planes de ordenamiento territorial (Art. 41) complementarios al plan
de desarrollo e introduce los consejos territoriales de planeación y algunas normas de
organización y articulación de la planeación regional y de las distintas entidades territoriales.
53
4. Instrumentos Jurídicos Aplicables A La Problemática Del Municipio De
Valledupar
4.1. Normas Constitucionales
La Constitución Política (1991) establece un nuevo orden territorial para Colombia,
basado en cinco componentes básicos:
1. Ordenamiento Político-Administrativo: Art. 288: Distribución de competencias entre
la nación y entidades territoriales; Art. 297: Formación de nuevos departamentos; Art.
307: Conversión de regiones en entidades territoriales; Art. 319: Régimen de áreas
metropolitanas. Art. 329: Conformación de entidades territoriales
2. Ordenamiento del Desarrollo Municipal: Art. 311
3. Ordenamiento Ambiental: expresado en los siguientes artículos: Art. 58: Función social
y ecológica de la propiedad; Art. 80: Aprovechamiento sostenible de recursos naturales
renovables; Art. 313: Reglamentación de usos del suelo; Art. 334: Intervención del
Estado sobre la economía para la preservación de un ambiente sano
4. Desarrollo Regional Armónico: Art. 334
5. Ordenamiento del Desarrollo Social Urbano y Rural, Art. 64 y 65: Ordenamiento del
desarrollo campesino; Art. 334: Distribución equitativa de oportunidades y beneficios
del desarrollo; Art. 334: Acceso de personas con bajos ingresos a bienes y servicios
básicos; 1991. la Ley 21 reconoce y protege los valores y prácticas sociales, culturales,
religiosas y espirituales de los pueblos indígenas.
54
La Constitución Política de 1991, además, elevó a precepto constitucional la
reglamentación de los usos del suelo urbano. En los artículos 82, 310, 313, 330 y 334, la CP
hace referencias directas a este tema, estableciendo que las entidades públicas participarán
en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del
espacio aéreo urbano en defensa del interés común (CP, art. 82).
Así mismo, dentro de los derechos colectivos consagra el derecho al uso y goce del espació
Público, la vivienda digna y el acceso a los servicios públicos.
4.2. Régimen legal del área administrativa
La ley 60 /1993 asigna competencia a los municipios para asegurar la prestación de los
servicios de agua potable y saneamiento ambiental, adecuación de áreas urbanas y rurales en
zonas de alto riesgo de desastres por amenazas naturales.
Por su parte, la ley 134 de 1994, sobre mecanismos de Participación Ciudadana aporta
instrumentos que contribuyen al principio democrático y participativo del OT y la ley 136 de
1994, Organización y Funcionamiento de los Municipios, promueve la creación de
asociaciones municipales para el desarrollo integral del territorio municipal.
Así mismo, la ley 152 de 1994, Ley Orgánica del Plan de Desarrollo establece la
obligatoriedad de los municipios para realizar planes de ordenamiento territorial; Esta norma
es un importante instrumento de planificación a nivel para municipios y departamentos. Estos
planes han sido formulados al inicio de cada período de gobierno, algunos de ellos
acompañados de significativos procesos de participación y concertación. Ya se cuenta con
tres: 95-97, 98-2000, y los de la presente vigencia, 2001-2003. Aunque se podría identificar
55
un conjunto de falencias y limitaciones para consolidar el Sistema de Planificación a nivel
nacional, estos procesos serán tenidos en cuenta por representar la voluntad de las
administraciones departamentales y municipales y han orientado las inversiones de desarrollo
en la región.
La Ley Ambiental (Ley 99/1993), retoma y desarrolla varias categorías de ordenamiento
ambiental del Código de Recursos Naturales Renovables e introduce elementos importantes
relativos a la dimensión ambiental del ordenamiento territorial, tales como:
- Zonificación del uso del territorio para su apropiado ordenamiento ambiental.
- Regulaciones nacionales sobre usos del suelo en lo concerniente a sus aspectos
ambientales.
- Pautas ambientales para el ordenamiento y manejo de cuencas hidrográficas y demás
áreas de manejo especial.
- Regulación ambiental de asentamientos humanos y actividades económicas.
- Reglamentación de usos de áreas de parques nacionales naturales.
La ley 388 de 1997, que en su artículo 10, reglamentado por el decreto nacional 2201 de
2003, establece las determinantes ambientales que constituyen norma de superior jerarquía y
que ordena a los municipios y distritos tener en cuenta las siguientes determinantes, que
constituyen normas de superior jerarquía, en sus propios ámbitos de competencia, de acuerdo
con la Constitución y las leyes.
1. Las relacionadas con la conservación y protección del medio ambiente, los recursos
naturales la prevención de amenazas y riesgos naturales.
56
2. Las políticas, directrices y regulaciones sobre conservación, preservación y uso de las
áreas e inmuebles consideradas como patrimonio cultural de la Nación y de los
departamentos, incluyendo el histórico, artístico y arquitectónico, de conformidad
con la legislación correspondiente.
3. El señalamiento y localización de las infraestructuras básicas relativas a la red vial
nacional y regional, puertos y aeropuertos, sistemas de abastecimiento de agua,
saneamiento y suministro de energía, así como las directrices de ordenamientos para
sus áreas de influencia.
4. Los componentes de ordenamiento territorial de los planes integrales de desarrollo
metropolitano, en cuanto se refieran a hechos metropolitanos, así como las normas
generales que establezcan los objetivos y criterios definidos por las áreas metropolitanas
en los asuntos de ordenamiento del territorio municipal, de conformidad con lo dispuesto
por la Ley 128 de 1994 y la presente Ley. (Parra C., 2016)
De acuerdo con Oñate, Pereira, Suárez, Rodríguez, & Chacón, (2002), Las determinantes
ambientales señaladas anteriormente permiten referir el desarrollo y la Sostenibilidad, así:
Desarrollo sostenible y sostenibilidad. El objetivo del desarrollo sostenible es definir
proyectos viables y reconciliar los aspectos económico, social, y ambiental de las actividades
humanas; "tres pilares" que deben tenerse en cuenta por parte de las comunidades, tanto
personas jurídicas como personas naturales:
Sostenibilidad económica: se da cuando la actividad que se mueve hacia la sostenibilidad
ambiental y social es financieramente posible y rentable.
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Sostenibilidad social: basada en el mantenimiento de la cohesión social y de su habilidad
para trabajar en la persecución de objetivos comunes. Ejemplo, una empresa, tener en cuenta
las consecuencias sociales de la actividad de la misma en todos los niveles: los trabajadores
(condiciones de trabajo, nivel salarial, etc.), los proveedores, los clientes, las comunidades
locales y la sociedad en general.
Sostenibilidad ambiental: compatibilidad entre la actividad considerada y la preservación
de la biodiversidad y de los ecosistemas, evitando la degradación de las funciones fuente
y sumidero. Incluye un análisis de los impactos derivados de la actividad considerada en
términos de flujos, consumo de recursos difícil o lentamente renovables, así como en
términos de generación de residuos y emisiones.
Por su parte, Ley 99 de 1993, Ley institucional Ambiental introduce elementos relativos
a la dimensión ambiental del ordenamiento territorial, (Zonificación del uso del territorio
para su apropiado ordenamiento ambiental, Regulaciones nacionales sobre usos del suelo en
lo concerniente a sus aspectos ambientales. Ordenamiento y manejo de cuencas hidrográficas
y demás áreas de manejo especial, Regulación ambiental de asentamientos humanos,
Regulación ambiental en asuntos y actividades económicas, Reglamentación de usos de áreas
de parques nacionales naturales.
Ley 160 de 1994, Reforma Agraria establece categorías de ordenamiento rural,
relacionadas con las áreas de baldíos nacionales, zonas de colonización y zonas de reserva
campesina.
Es importante mencionar también dentro de este rango de normas la ley 810 de 2003,
puesto que, trata los aspectos generales de las Curadurías. La curaduría urbana implica el
58
ejercicio de unas funciones públicas para verificación del cumplimiento de las normas
urbanísticas y de edificación vigentes en el distrito o municipio, a través del otorgamiento de
licencias de urbanización y construcción. El Curador es designado por el Alcalde Municipal
o Distrital para períodos individuales de cinco años.
Para el curador urbano la última ratio implica el conocimiento de los distintos elementos
existentes en su realidad territorial, identificando los conflictos y potencialidades de los
diferentes factores económicos, sociales, ambientales, culturales, que intervienen en el
territorio, para estar en posibilidad no solamente de hacer una descripción y un diagnóstico
de la situación actual sino, también, de visualizar a futuro la problemática y proponer
acciones concretas que conlleven el desarrollo municipal como un todo armónico de
equipamientos de concreto y elementos ambientales.
El curador es un particular que ejerce funciones públicas, encargado de estudiar, tramitar
y expedir licencias urbanísticas. Designado mediante concurso por un periodo fio de 5 años.
Pueden ser designados nuevamente, previa evaluación de su desempeño y participación en
el concurso de méritos correspondiente. (OEI - Licencias, 2016)
La ley 810 de 2003, en el artículo 9º, define que: “el curador urbano es el encargado de
estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación, urbanismo, construcción o demolición,
loteo o subdivisión de predios en las zonas o áreas del municipio o distrito.
Hay que tener en cuenta que la licencia urbanística es la autorización previa para adelantar
obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de
edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o
subdivisión de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente,
59
en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de
Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los
Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que
expida el Gobierno Nacional.
La Licencia de Urbanismo es pues, el acto administrativo por medio del cual la
administración distrital o municipal, autoriza la adecuación de terrenos, ejecución de obras
de urbanismo e infraestructura de servicios, dotación, adaptación y equipamiento de espacios
públicos y privados, parcelación o loteo de terrenos y en general la organización de dichos
terrenos, con arreglo a las reglamentaciones urbanísticas, para su ulterior edificación y
utilización de las edificaciones con destino a usos urbanos. Teniendo en cuenta que la
principal función del Curador Urbano es la expedición de las licencias de construcción, es
necesario entender la naturaleza jurídica de las mismas al igual las consecuencias jurídicas
que de ellas se derivan. La expedición de la licencia urbanística implica la certificación del
cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva la
autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo (Decreto 1469, 2010, Art. 1).
Todo lo relacionado con las licencias urbanísticas se encuentra regulado por el Decreto
1469 de 2010.
4. 3. Normas de tipo penal
4. 3.1. Urbanizaciones Ilegales.
La urbanización ilegal es considerada un delito en el Código Penal, actividad que en
muchos casos ocupan predios privados y públicos, se establecen asentamientos humanos sin
60
la provisión de servicios públicos legales y sin un adecuado diseño de espacios públicos para
vías y zonas verdes. (Conde, 2017)
El artículo 318 del Código Penal Colombiano dispone:
Urbanización ilegal. El que adelante, desarrolle, promueva, patrocine, induzca, financie,
facilite, tolere, colabore o permita la división, parcelación, urbanización de inmuebles, o
su construcción, sin el lleno de los requisitos de ley incurrirá, por esta sola conducta, en
prisión de tres (3) a siete (7) años y multa de hasta cincuenta mil (50.000) salarios mínimos
legales mensuales vigentes.
Cuando se trate de personas jurídicas incurrirán en las sanciones previstas en los incisos
anteriores sus representantes legales y los miembros de la junta directiva cuando hayan
participado en la decisión que traiga como consecuencia la conducta infractora descrita.
La pena privativa de la libertad señalada anteriormente se aumentará hasta en la mitad
cuando la parcelación, urbanización o construcción de viviendas se efectúen en terrenos o
zonas de preservación ambiental y ecológica, de reserva para la construcción de obras
públicas, en zonas de contaminación ambiental, de alto riesgo o en zonas rurales.
Con esta norma se pretende como lo dice la Corte Constitucional en sentencia C-658
de 1997 es “proteger, simultáneamente, los intereses particulares de las personas
afectadas por los urbanizadores ilegales y el innegable interés público, radicado en cabeza
de las autoridades municipales, de ejercer una adecuada planeación, vigilancia y control
del uso del suelo municipal, en aras del bien común”.
61
La norma en cita establece además una circunstancia de agravación punitiva para
aquellos casos en que la actividad se desarrolle en terrenos o zonas de preservación
ambiental y ecológica, de reserva para la construcción de obras públicas, en zonas de
contaminación ambiental, de alto riesgo o en zonas rurales.
4.3.2. Invasión de Tierras o Edificaciones.
El Código Penal en el Artículo 263, que fue modificado por el artículo 23 de la Ley 1453
de 2011, consagra lo siguiente:
El que con el propósito de obtener para sí o para un tercero provecho ilícito, invada terreno
o edificación ajenos, incurrirá en prisión de dos (2) a cinco (5) años y multa de cincuenta
(50) a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales vigentes. La modificación se
refiere al aumento de la pena hasta la mitad para el promotor, organizador o director de la
invasión.
Descripción de este tipo de conducta:
Un Sujeto Activo (Indeterminado o singular), un Sujeto Pasivo (Persona natural o jurídica,
titular del objeto material), un Bien jurídico tutelado (Delitos contra el patrimonio
económico, Título VII C.P.), un Objeto Jurídico (Patrimonio económico), un Objeto Material
Real (Bien inmueble, terrenos, edificaciones, terrenos rurales), unos Elementos Normativos
(Bien Inmueble, Art. 656 Código Civil), y una Conducta cuyo Verbo rector es “Invadir”,
que se presenta de dos maneras: a) Invasión en forma pacífica en terrenos o edificios ajenos
públicos o privados. b) Invasión en forma violenta en inmueble, ya sea derrumbando cercas,
puertas, ventanas.
62
En la sentencia 30028-2010 de la Corte Suprema de Justicia, se trató el tema de Delito de
invasión de tierras o edificaciones, cuya protección del bien jurídico del Patrimonio
económico, así mismo hace una exposición de las hipótesis sobre cuatro especies de
conductas punibles, como son la usurpación de tierras, usurpación de aguas, invasión de
tierras o edificaciones y la perturbación de la posesión sobre inmuebles, así: “(...) la
propiedad raíz de lo que genéricamente se conoce como ‘hurto inmobiliario’, según la antigua
fórmula ‘non contrentantur sed invaduntur’, que recoge la conducta de quien se apodera de
los inmuebles, no tomándolos, porque es imposible, sino desalojando de ellos a quien los
tiene en su poder.
De igual manera, la Corte Constitucional en la sentencia C-157 de 1997, se refiere a la
invasión y la imposición de medidas policivas y sanciones, como sigue:
El invasor atenta contra el derecho de propiedad, pues irrumpe en tierras o edificaciones
ajenas, haciendo imposible al propietario el goce y uso del bien, la percepción de sus frutos
y su disposición. A la luz del Estatuto Fundamental, el derecho de propiedad, en sí mismo
relativo y sometido a restricciones, únicamente se reconoce y protege en la medida en que
revierta, a favor de la sociedad y en beneficio del interés colectivo, que prevalece.
Resulta definitiva la característica del tipo penal que expresamente califica el hecho de la
invasión refiriéndose al propósito de obtener provecho ilícito, pues ella elimina la posibilidad
de aplicarlo para sancionar a quien obra de buena fe. Justamente esa calificación, que define
el delito, hace compatible su consagración con las reglas del Estado Social de Derecho.
(Sentencia C-157, 1997)
63
Ahora bien, en muchos casos las invasiones y ocupaciones de hecho sobre tierras urbanas
o rurales tienen por causa las circunstancias de extrema necesidad y aun de indigencia de los
invasores, elemento de naturaleza social que el Estado colombiano debe atender, evaluar y
ponderar, con miras a dar soluciones globales que garanticen la realización de postulados
constitucionales que tienen por objeto el respeto a la dignidad humana y a los derechos
elementales de personas pobres. (Sentencia C-157, 1997)
4.3.3. Usurpación de tierras.
Así define este delito el Código penal:
El que para apropiarse en todo o en parte de bien inmueble, o para derivar provecho de él
destruya, altere, o suprima los mojones o señales que fijan sus linderos, o los cambie de
sitio, incurrirá en prisión de uno (1) a tres (3) años y multa de diez (10) a cincuenta (50)
salarios mínimos legales mensuales vigentes. (Artículo 261 C. P.)
4.4. Normas de carácter municipal
4.4.1. Normas ambientales correspondientes al OT Valledupar
Ilustración 9 Normas Ambientales Correspondientes al OT Valledupar
64
65
4.4.2. Modificaciones al modelo estructural del POT.
Con las recientes modificaciones al POT, uno de los objetivos del modelo estructural a
largo plazo, se resumen de la siguiente forma:
…(…) integración territorial al sistema nacional e internacional mediante la identificación
de un modelo de ordenamiento, que valorice la riqueza de su medio natural, la localización
estratégica, y que integre y potencialice la ciudad de Valledupar, la malla de centros
poblados, la población rural y que finalmente se convierta en facilitador del desarrollo socio
económico local y regional.
- La ordenación del territorio municipal, se prevé sea materializada a través de la
identificación, fortalecimiento y producción de espacio público municipal, en el cual
mediante un sistema de franjas ambientales protegidas se integre el sistema de
asentamientos y zonas estratégicas del municipio.
- La conceptualización formulación y puesta en marcha de la estrategia POT, se
convierten en la oportunidad local para dinamizar un proceso planificatorio y de
producción de instrumentos de gestión, el cual ha sido puesto en marcha a través del
tiempo y del cual se ha derivado una cultura local del ordenamiento territorial, modelo
exitoso de planificación física.
- El territorio rural en general se planifica a través de unidades estratégicas denominadas
zonas corregimentales, las cuales junto con la cabecera corregimental y en el área
urbana la comuna, se constituirán en las unidades básicas para procurar el equipamiento
del territorio municipal.
66
- Identificar sobre planos, las áreas de oferta y demanda ambiental e identificar los
conflictos ambientales.
- Identificar las áreas donde en la actualidad no se presentan conflicto con el objeto de
prevenirlo hacia futuro.
- Potencializar la adecuada utilización de las dotaciones ambientales.
El Acuerdo municipal que modifica el POT se refiere especialmente a:
Artículo 4. Modifíquese el Artículo 2 del Reglamento de Zonificación Municipal y
Normas Urbanísticas, el cual quedará así: Artículo 2. Reglamento de zonificación. El Plan
de Ordenamiento de Valledupar desarrollado en concordancia con la Ley 388 de 1997,
define como Reglamento de Zonificación Municipal, el conjunto de normas urbanísticas
que el Artículo 15 de la Ley 388 determina como obligatorio y como un instrumento para
la reglamentación y ocupación del suelo Municipal.
Artículo 5. Modifíquese el artículo 3 del Reglamento de Zonificación Municipal y
Normas Urbanísticas, el cual quedará así: Artículo 3. Definición de Normas Urbanísticas
Según La Ley. Las normas urbanísticas regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento
del suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbanísticas
indispensables para la administración de estos procesos. Estas normas están jerarquizadas
de acuerdo con los criterios de prevalencia especificados en la ley 388 de 1997 y en su
contenido quedan establecidos los procedimientos para su revisión, ajuste o modificación.
Artículo 6. Modifíquese el artículo 9 del Reglamento de Zonificación Municipal y Normas
Urbanísticas, el cual quedará así: Artículo 9. Clasificación del Suelo. El Plan de
Ordenamiento Territorial clasifica el territorio del municipio en suelo urbano, rural y de
67
expansión urbana. Al interior de estas clases se establecen las categorías de suburbano y
de protección, de acuerdo a lo establecido en el P 2-10. Plano de Clasificación del Suelo
Municipal.
Artículo 9. Modifíquese el artículo 12 del Reglamento de Zonificación Municipal y
Normas Urbanísticas, el cual quedará así: Artículo 12. Suelo Rural. Constituyen esta
categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su
destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y
actividades análogas.
Artículo 10. Modifíquese el artículo 16 del Reglamento de Zonificación Municipal y
Normas Urbanísticas, el cual quedará así: Artículo 16. Tratamientos Urbanísticos en suelo
urbano y de expansión. Para la reglamentación del suelo urbano, este territorio se divide
en áreas de menor tamaño según diferentes tratamientos.
Artículo 13. Modifíquese el Parágrafo Tercero y deróguese el Parágrafo Cuarto del
artículo 19 del Reglamento de Zonificación Municipal y Normas Urbanísticas, el cual
quedará así: parágrafo tercero. Jerarquización. Para efecto de caracterizar las áreas de
actividad, los usos se considerarán así:
- Usos principales: Son las actividades señaladas como predominantes para una zona
y que responden a la vocación o carácter de la misma.
- Usos complementarios: Son los que pueden coexistir con los usos principales sin que
los desplacen.
68
- Usos compatibles: Es aquel uso que no perturba ni obstaculiza la actividad o función
del uso principal y no ocasiona peligro de salud, seguridad y tranquilidad pública, son
usos no requeridos por los usos principales.
- Usos restringidos: Es aquel uso cuyo funcionamiento en una zona, está supeditado a
la acción a la cual se someta esta, y requiere para su funcionamiento el concepto
favorable de la Oficina Asesora de Planeación.
- Usos prohibidos: Son los que no están de acuerdo con la vocación predominante de
la zona y generan efectos negativos no mitigables sobre los usos principales y
complementarios.
Artículo 83. Clasificación y Categorías del Suelo Rural. Debido a las restricciones
ambientales por encontrase el Municipio sobre el territorio del sector de la Sierra Nevada
de Santa Marta y dentro de área de Reserva Forestal, áreas de interés y patrimonio
ambiental nacional e internacional, se adopta la primera clasificación el suelo Municipal
en Suelo rural dentro de la Reserva Forestal y Suelo rural fuera de la Reserva Forestal y
para efectos de lo dispuesto en los artículos 14, 16 y 17 de la Ley 388 de 1997 y el artículo
3o del Decreto 3600 de 2007, el Plan de Ordenamiento determina para el suelo rural las
siguientes categorías de protección y de desarrollo restringido:
Parágrafo primero. Categorías de protección en suelo rural. Las categorías del suelo rural
que se determinan en este artículo constituyen suelo de protección en los términos del
artículo 35 de la Ley 388 de 1997 y son normas urbanísticas de carácter estructural de
conformidad con lo establecido 15 de la misma ley: Áreas de conservación y protección
ambiental; Áreas para la producción agrícola y ganadera y de explotación de recursos
69
naturales; Áreas e inmuebles considerados como patrimonio cultural; Áreas del sistema
de servicios públicos domiciliarios; Áreas de amenaza y riesgo.
Parágrafo segundo. Categorías de desarrollo restringido en suelo rural. Dentro de estas
categorías se incluyen los suelos rurales que no hagan parte de alguna de las categorías de
protección de que trata el artículo anterior, cuando reúnan condiciones para el desarrollo
de núcleos de población rural, para la localización de actividades económicas y para la
dotación de equipamientos comunitarios: Los suelos suburbanos; Los centros poblados
rurales; La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda campestre; La
localización prevista para equipamientos comunitarios.
70
5. Conclusiones y propuesta de instrumentos administrativos para la solución de la
problemática urbanística del municipio de Valledupar
5.1. Conclusiones
Al finalizar esta investigación se pudo determinar los siguiente:
1. Falta voluntad política para que los planes de vivienda pasen de ser un contenido
retorico en los documentos a ser realidad, no existe una política de vivienda.
2. Se construyen casas pero no se construye barrio, es decir que no cuentan una
planificación, como tampoco en el suministro de servicios públicos.
3. Se desconoce el tejido urbano, las áreas de espacio público para el equipamiento
social, para la recreación y para la misma vivienda.
4. Falta una coordinación institucional en la planeación de la construcción de vivienda
con el sector privado constructor, a fin de coordinar la prestación de los servicios
públicos y sociales en las áreas que serán edificadas.
5. La entidad Fondo de Vivienda Municipal no cuenta con una base datos que registre la
dinámica del sector constructor de la vivienda.
6. El municipio a través del Fondo no ha definido ni formalizado el concepto de Vivienda
de Interés Social y sus características espaciales, técnicas y financieras.
7. No se ha socializado la figura del curador urbano, de las licencias urbanísticas, de las
sanciones, y de la responsabilidad que conlleva una construcción dentro de los
parámetros de sismo-resistencia y de seguridad estructural del inmueble habitacional.
8. Como no existe una entidad que controle eficientemente la construcción en el
municipio de Valledupar, se hacen edificaciones de forma empírica, muchas veces sin
71
contar con un plano, o un concepto técnico del suelo y de los materiales que se
emplean; se invaden áreas de espacio público para establecer actividades comerciales
que en muchos casos obstruyen la movilidad, se hacen invasiones a predios privados
que en algunas ocasiones terminaran en desalojo, pero cuando se trata de predios del
municipio o del Estado no hay doliente que haga desalojar a los invasores o
constructores ilegales.
5.2. Propuesta.
5.2.1. Instrumentos administrativos generales.
Una vez analizados los grandes problemas en el tema urbanístico que afectan el municipio
de Valledupar y cotejados con los instrumentos jurídicos con que actualmente se cuenta para
ello, se pueden proponer los siguientes instrumentos administrativos que ayuden a aporten a
su solución:
1. Incluir una política que imponga a los nuevos desarrollos por urbanización la
obligación de destinar un 30% del área útil para el desarrollo de los programas y
proyectos de vivienda de interés prioritario (VIP).
2. Por el tiempo de ocupación se deberá priorizar la legalización de asentamientos
informales.
3. La actualización predial catastral que permitirá mejorar la liquidación y recaudo de la
participación en plusvalía.
72
4. Regular las alturas de las nuevas construcciones, de tal manera que tengan en cuenta:
la configuración de los predios de la ciudad, la capacidad de soporte de la
infraestructura vial, de servicios públicos, espacio público y equipamientos.
5. Adoptar medidas de protección de las zonas de rondas y de manejo y preservación
ambiental de la cuenca del río Cesar así como de sus subcuencas que se aplicarán hasta
tanto la Corporación Autónoma Regional del Cesar (CORPOCESAR) expida el Plan
de Ordenamiento y Manejo de la citada cuenca.
5.2.2. Estrategias para frenar el desarrollo informal de vivienda
En los últimos años se han conformado siete (7) asentamientos informales de vivienda,
establecidos mediante invasión de terrenos de propiedad del municipio y privados. Estos
asentamientos tienen un área aproximada de 150 hectáreas y 8.000 unidades de vivienda, en
las cuales se alojan a una población de aproximadamente 34.000 habitantes, lo que
corresponde casi al 10% de la población de la ciudad.
Esta situación se ha dado por la carencia del municipio de políticas y estrategias para el
desarrollo de proyectos de vivienda de interés prioritario (VIP), que permitan albergar
adecuadamente a las poblaciones menos favorecidas (34.000 hbtes). Surge de la oficina de
planeación municipal una propuesta en la cual los nuevos proyectos urbanísticos destinen
un 30% del área útil para el desarrollo de los programas de vivienda de interés social, aunque
jurídicamente su sustento jurídico estaría en la expedición de un acuerdo municipal; así
mismo planeación municipal sugiere la legalización de los asentamientos informales, pero
73
que pasara con los que se han establecido sobre rondas y ecosistemas estratégicos, como el
caso de las villas en las zonas rurales; por ley deberán demolerse, prima el uso proteccionista.
Para que el municipio pueda realmente liderar y promover el desarrollo urbano de la
ciudad, se deberá desarrollar una estrategia de fortalecimiento administrativo mediante la
restructuración de la oficina de planeación municipal y el establecimiento de una secretaria
se asesoría, seguimiento y control de las construcciones que cuente con una estructura que le
permita frenar las construcciones ilegales, la ocupación informal del espacio público y el
cambio de uso del suelo rural con la construcción de villas o viviendas suntuosas, de esta
manera se contribuirá a fortalecer los procesos de planeación municipal y fomentar un
desarrollo de los sectores de la ciudad por urbanizar (zonas con tratamiento de desarrollo, y
sectores de expansión urbana); los que requieren regularizarse mediante la legalización
urbanística (zonas con tratamiento de mejoramiento integral - asentamientos informales); los
consolidados (zonas con tratamiento de consolidación construcciones formales), los que
requieren un manejo patrimonial especial (tratamiento de conservación-centro histórico), así
como las zonas rurales que incluye los centros poblados rurales y parcelaciones campestres
y zonas suburbanas.
Ayudará también en este aspecto la legalización de predios urbanos; el gestionar recursos
con entidades públicas y privadas.; la construcción y mejoramiento de nuevas viviendas; la
formulación de propuestas de inversión para la ejecución de los proyectos vivienda de interés
social urbano y rural, en el Municipio de Valledupar
74
5.2.2.1. Estructura de la Secretaría para la asesoría, seguimiento y control de las
construcciones.
La Secretaría que se propone crear tendría la siguiente estructura:
- Institucionales: Misión, Visión, Filosofía, Objetivos, Competencias, Jurisdicción,
- Funciones generales: Asesorías, Revisión, Control, Seguimiento y emisión de
conceptos técnicos.
- Funciones de gestión: Educación y promoción de construcción legal y Asesorías
de proyectos urbanísticos
- Funciones Jurídicas: Proyección y elaboración de los autos, resoluciones y otros
necesarios en esta gestión.
- Funciones de peritaje
- Funciones de asesorías y de educación
- Funciones de revisión y de asesorías
- Funciones de Control y Seguimiento
- Organizacional: Un Director, un departamento técnico, un departamento
ambiental y de espacio público, grupo arquitectónico y de ingeniería, grupo de
abogados, entre otros.
5.2.2.2. Funciones.
La creación de una Secretaria de Asesoría, revisión, control y seguimiento, ya mencionada
en el acápite anterior, en trabajo conjunto con las curadurías urbanas permitirá determinar
75
cuáles construcciones tienen licencia y cuales están dentro de la ilegalidad, de tal manera
que, se pueda atender la problemática de las construcciones e invasiones ilegales, entre otros.
Esta secretaria dentro de su gestión hará las recomendaciones y sugerencias que
promuevan el uso racional del suelo en armonía con los desarrollos de vivienda.
Existen dos metodologías de contratación del personal que hará las funciones de asesoría,
verificación, seguimiento y control de las construcciones en el municipio de Valledupar.
La primera se podrá realizar mediante convenios interinstitucionales con Universidades
que en sus carreras profesionales de ingeniería y arquitectura, en sus diversas modalidades,
requieran un espacio para las prácticas de sus estudiantes. Esta modalidad será similar a la
de los auxiliares de la Justicia, devengaran un valor fijo con unos porcentajes por metas
logradas.
Así mismo para la proyección de los actos administrativos se podrán vincular estudiantes
de las facultades de Derecho, quieran realizar sus prácticas en estas dependencias.
Para la práctica de los procedimientos jurídicos se establecerá una inspección de policía
que solo trate de los temas de Construcciones ilegales, invasiones, asentamientos
subnormales y otros temas necesarios.
La segunda se podrá realizar mediante órdenes de prestación de servicios, tipo OPS,
Sociedad Colombiana de Arquitectos (SAC). Esta modalidad será similar a la de los
auxiliares de la Justicia, devengaran un valor fijo con unos porcentajes por metas logradas.
La financiación se podrá realizar de la siguiente forma
76
- Estableciendo un Acuerdo Municipal donde se imponga un valor por costas en la
prestación del servicio de asesoría, vigilancia, seguimiento y control a las licencias
de construcción expedidas por las curadurías del municipio de Valledupar.
- Establecer mediante acuerdo un porcentaje que se cobrara por sanción de la
construcción realizada. Valor que será tasada de conformidad al tipo de proyecto
y la reglamentación.
- Establecer mediante acuerdo un valor para el sostenimiento y funcionamiento de
la secretaria del erario municipal.
Al igual que ocurre con la Justicia Premiada se establecerán unas tarifas a manera
de compensación económica por la delación de las construcciones ilegales,
invasiones y otras actividades que no cumplen con los protocolos y requisitos de
ley
La Oficina de planeación municipal recibirá los informes trimestrales de gestión de la
secretaria y proyectara los procesos de planeación y desarrollo de los sectores de la ciudad
por urbanizar (zonas con tratamiento de desarrollo, y sectores de expansión urbana); los que
requieren regularizarse mediante la legalización urbanística (zonas con mejoramiento
integral - asentamientos informales); los consolidados (zonas con tratamiento de
consolidación - construcciones formales), los que requieren un manejo patrimonial especial
(tratamiento de conservación-Centro Fundacional), los centros poblados corregimentales
(urbanos), así como las zonas rurales que incluye los centros poblados rurales, parcelaciones
campestres y las zonas suburbanas.
77
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