allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt ... · II maailmasõda. Ülemaailmne...

Eksperthinnangu nr: 0216/0211H

Käsitletav objekt: Potentsiaalne arenduskrunt

Omandivorm: Kinnistu (kinnisasi)

Objekti aadress: Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Võistluse tn 7

Tellija: Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn 10146 Tellija esindaja: Natalie Neill Tel 640 4514

Eksperthinnangu eesmärk: Objekti turuväärtuse hindamine

enampakkumise alghinna määramiseks

Turuväärtus: 48 100 eurot (752 601 krooni) Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

Hindamine teostatud: 20. veebruar – 07. märts 2011

Hindaja: Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ .......................................... .........................................

Raili Kangur Timo Tammaru Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH090506 Tel 668 4700 Tel 668 4700 Mob 529 6240 Mob 5342 6224

Hindamisaruandes on 14 lehekülge ja lisad

Hindamisaruanne on digitaalselt allkirjastatud.

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ Rävala pst 3, 10143 Tallinn

Hindaja Raili Kangur

Eksperthinnang nr 0216/0211H Kinnistu (kinnisasi) Tallinna linn, Kesklinn linnaosa, Võistluse tn 7

2

Sisukord

1. Hindamise alused .................................................................................................. 3 2. Hindamise lähteülesanne ...................................................................................... 3 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus ......................................................... 3 4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikustamine ........................................ 4 5. Omand .................................................................................................................. 4 6. Objekti kirjeldus ..................................................................................................... 4

6.1 Asukoht ............................................................................................................ 4 6.2 Krunt ................................................................................................................ 5 6.3 Hoonestus ....................................................................................................... 5 6.4 Detailplaneering ja ehitusõigus ........................................................................ 6

7. Hindamine ............................................................................................................. 6 7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid ........................................................................ 6 7.2 Objekti parim kasutus ning hindamise lähtekohad ........................................... 7 7.3 Turusituatsioon ................................................................................................ 7

7.3.1 Majanduskeskkond .................................................................................... 7 7.3.2 Arendusprojektide turuülevaade ................................................................ 9

7.4 Turuväärtuse leidmine ................................................................................... 10 8. Hindamistulemus ................................................................................................. 13 9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ................................................................... 14 Eksperthinnangu lisad ............................................................................................. 15

Asukoha skeem ................................................................................................... 15 Fotod ................................................................................................................... 16 Detailplaneeringu põhijoonis ................................................................................ 17 Registriosa ärakiri kinnistusraamatust .................................................................. 18




3

1. Hindamise alused Hindamise alusteks olid:

- Eesti Vabariigi seadusandlus - Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, 2006-2010 - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks

2. Hindamise lähteülesanne Objekti turuväärtuse hindamine enampakkumise alghinna määramiseks. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. 3. Hindamise lähteandmed ja objekti ülevaatus Hindamise lähteandmed

- Tallinna Linnavaraameti tellimuskiri nr 2.1-29/2159, 14.02.2011 - Registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 17.02.2011 - Staadioni tn 1, Võistluse tn 3 ja Võistluse tn 7 kinnistute ning lähiala

detailplaneering, põhijoonise eskiis, K-Projekt AS, arh. I.Orav, töö nr 08294, 08.03.2010

- Tallinna Linnavalitsuse otsus nr 694-k, 05.05.2010, Staadioni tn 1, Võistluse tn 3 ja Võistluse tn 7 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamise kohta

- Maa-ameti geoportaal, http://geoportaal.maaamet.ee - Ehitisregistri andmestik, www.ehr.ee - Tellija esindaja Natalie Neill kirjalik ja suuline informatsioon

Objekti ülevaatus

- Objekti ülevaatuse kuupäev on 20.02.2011 - Teostatud on objekti väline ülevaatus. Piirdutud on visuaalse vaatlusega,

kasutatud ei ole erivahendeid - Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Raili Kangur poolt - Eksperthinnangu kinnitaja ei ole teostanud hinnatava objekti ülevaatust

Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.




4

4. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused ja avalikusta mine Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed - objekt on omandatud vastavalt seadustele - objekti ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle hinda - objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud

Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale hinnangule ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. 5. Omand Omandi alusdokument registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 17.02.2011 Omandivorm kinnistu (kinnisasi) Registriosa nr. 25652101 Objekti aadress Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Võistluse tn 7 Katastritunnus 78401:116:0050 Krundi pindala 548 m2 Sihtotstarve elamumaa 100% Omanik Tallinna linn Koormatised kanded puuduvad Hüpoteegid kanded puuduvad 6. Objekti kirjeldus 6.1 Asukoht Piirkond Kesklinna linnaosa, Juhkentali asum Objekti paiknemine hoone paikneb Staadioni, Juhkentali ja Püssirohu

tänavate vahelisel alal Võistluse tn tupiktänava ääres. Kaugus südalinnast (Viru väljak) on ca 1,5 km

Piirkonna arhitektuur lähemas ümbruses paiknevad erinevatel perioodidel ehitatud korterelamud, Kalevi staadion, Kalevi ja Tallinna spordihallid, City Renault autokauplus, Tallinna Autobussijaam, Keskturg ning Siselinna ja Sõjaväe kalmistu

Parkimisvõimalused parkimisvõimalused on Võistluse tänaval (kitsas tänav, kesklinna tasulise parkimise ala)

Teeninduspunktid haridus-, kaubandus- ja teenindusasutused paiknevad lähiümbruses

Ühistransport autobussipeatused asuvad lähiümbruses Juurdepääsuteed asfaltkattega Keskkond tegemist on Kesklinna linnaosa keskmisest madalamalt

hinnatud asumiga. Müra- ja saastatuse tase on keskmisest madalam, kuna hoone paikneb tiheda liiklusega Juhkentali tn-st mõnevõrra eemal. Piirkonnas




5

asub mitmeid remonti vajavaid ja tühjalt seisvaid hooneid ning piirkonna heakorra tase on suhteliselt madal. Piirkonnas esineb piisavalt kõrghaljastust.

6.2 Krunt

Aerofotod: Kinnistu paiknemine piirkonna siseselt ning Võistluse, Püssirohu ja Juhkentali tn suhtes (alus: http://geoportaal.maaamet.ee) Üldandmed Kasutus elamumaa 100% Pindala 548 m2 Hooned/rajatised põlenud elamu Kuju ja reljeef krunt on ligikaudu ristküliku kujuga ja tasase reljeefiga Haljastus krundi osalise kõrghaljastuse moodustavad lehtpuud Piirded puuduvad Kitsendused 0,95% krundist kuulub elektripaigaldise kaitsevööndisse,

nimetatud kitsendus turuväärtust ei mõjuta Tehnovõrgud (alus: ehitisregistri andmestik) Veevarustus puudub, tsentraalne võrk läheduses olemas Kanalisatsioon puudub, tsentraalne võrk läheduses olemas Küte puudub, tsentraalne võrk läheduses olemas Elektrivarustus hindamise ajal tõenäoliselt välja lülitatud 6.3 Hoonestus Hindamise ajal on krundil tulekahjust tugevaid kahjustusi saanud elamu, suletud netopinnaga 114,7 m2. Kuna elamu on halvas seisukorras, ei ole selle taastamine otstarbekas. Elamu krundile lisaväärtust ei anna ning seetõttu ei ole elamut pikemalt kirjeldatud.




6

6.4 Detailplaneering ja ehitusõigus Võistluse tn 7 kinnistu ja lähiala detailplaneering on algatatud Tallinna Linnavalitsuse otsusega nr 694-k 05.05.2010. Detailplaneeringu eskiisi alusel on Võistluse tn 7 kinnistule planeeritud kuni 4-korruselise (lisaks 1 maa-alune korrus) mitme korteriga elamu ehitamine. Elamu maapealse ehitusõiguse brutopind on 640 m2. Ehitusõiguse väljavõte detailplaneeringu eskiisist:

7. Hindamine 7.1 Kasutatud mõisted ja meetodid Turuväärtus (market value)1: Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval üle minema tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Parim kasutus (highest and best use) 2: Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. Parim kasutus on vara kõige tõenõolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Oluline on seejuures, et kõik neli tingimust peavad olema üheaegselt täidetud. Võrdlusmeetod (sales comparison approach)3: Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report)4: kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. Väärtuse kuupäev (date of valuation)5: kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus (väärtus) on esitatud.

1 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 9 2 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk10 3 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-11:2009, lk 9 4 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 9 5 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 10




7

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection)6: kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. 7.2 Objekti parim kasutus ning hindamise lähtekohad Vastavalt algatatud detailplaneeringule on kinnistule planeeritud korterelamu ehitus. Tulenevalt hindamistellimusest on algatatud detailplaneeringu olemasoluga hindamistulemuse leidmisel arvestatud. Kuna kinnistu paikneb korterelamute piirkonnas võib algatatud detailplaneeringujärgset kasutust pidada hinnatava kinnistu parimaks kasutuseks. Kinnistule algatatud detailplaneeringut ei saa pidada võrdseks kehtestatud detailplaneeringuga. Kuna detailplaneering ei ole vastu võetud ning toimunud ei ole avalikku väljapanekut, ei saa üheselt hinnata detailplaneeringu kehtestamise aega. Turuväärtuse leidmisel on arvestatud asjaoluga, et detailplaneering ei ole kehtestatud. Turuväärtuse määramisel kasutame võrdlusmeetodit ja leiame turuväärtuse läbi võrdluse sarnaste arendusprojektidega. 7.3 Turusituatsioon 7.3.1 Majanduskeskkond Maailmamajandus taastub vähehaaval sügavaimast majanduslangusest peale II maailmasõda. Ülemaailmne majandusaktiivsus on 2010 aastal osutunud oodatust tugevamaks, kuid kriisist toibumine on endiselt ebaühtlane ja seda ümbritseb suur ebakindlus. 2010 aasta Euroala keskmine majanduskasv oli positiivne ulatudes 1,7%-ni. Baltimaadest oli aasta lõikes negatiivne kasv Lätil (-0,4%), Eesti ja Leedu majandused olid aasta lõikes kasvamas (vastavalt ca 3 ja 1,3%)

Allikas: Eurostat Eesti majandust tabanud sügava languse põhjuseid saab otsida üleilmse majanduskriisi tõttu langenud välisnõudlusest ning kasvuaastate käigus tekkinud majanduse tasakaalustamatusest (palkade ja tootlikkuse ebakõla ning võlataseme liigkiire kasv). Võrreldes kõrgseisuga on Eesti majanduse maht vähenenud ligikaudu viiendiku võrra. 2010 aasta teise poole majanduskasv tulenes ennekõike madalast võrdlusbaasist ning tööstussektori suurenenud ekspordist. 2011 aasta keskmiseks majanduskasvuks prognoosib Rahandusministeerium 3,6%.

6 Vara hindamise standardiseeria EVS 875-1:2010, lk 10




8

Taastumise mootoritena nähakse esmajärjekorras väliskaubandusest tulusid teenivaid sektoreid ning ka taastuvat sisenõudlust. Mitmetel hinnangutel on ülemaailmse majanduse sügavaim langusperiood läbitud. Positiivse märgina võib välja tuua Euro kasutusele võtmise 1.jaanuarist 2011 senise ametliku vahetuskursiga s.o 15,6466 krooni ühe euro vastu.

Allikas: Statistikaamet Tarbijahinnaindeksi (THI) kasv võrreldes varasema aastaga oli 2010. aastal keskmiselt ca 3%. Enim tõusid mootorikütuste hinnad (ca 20%) ning elektri, soojusenergia ja küttehinnad (ca 6,9%). Toidukaubad kallinesid keskmiselt 3%, kuid toiduainete hinnad muutusid väga erinevalt. Enim tõusid kohvi ja piima hinnad (ca 15%), samas osa toiduainetest odavnes. Keskmine palk ulatus 2010 aasta IV kvartalis Statistikaameti andmetel tasemele 814 eurot (12 736 krooni). 2009 aasta IV kvartalis oli keskmine palk 783 eurot (12 251 krooni). Reaalpalk, milles on arvestatud ka tarbijahinnaindeksi mõju, langes 2010 aasta IV kvartalis võrreldes aastataguse ajaga 1,2%. 2009. aastal langes reaalpalk keskmiselt 4,5%. 2010. aasta keskmiseks reaalpalga languseks kujunes ca 2%. Töötuse määr oli 2010. aasta IV kvartalis Statistikaameti andmetel 13,6%, mis tähendab, et tööta oli ca 93 000 inimest. Aasta keskmiseks töötuse määraks kujunes 16,9% ning eeldatavalt jäi töötuse tipp 2010 aasta algusesse. Võrdluseks, perioodil 1997-2007 oli tööpuuduse määr keskmiselt 9,7% (ca 65 000 inimest), minimaalne oli tööpuudus 2007. aastal (4,7% ja 33 000 inimest). Eesti tööjõud kokku on viimase 10 aasta jooksul kõikunud vahemikus 642 000 – 701 000 inimest. Majandususaldusindeks, mis näitab tööstus-, ehitus- ja kaubandusettevõtete ning tarbijate kindlustunde indikaatorite keskmist saavutas viimase 17 aasta madalaima tulemuse 2009. aasta märtsis. Alates 2009. aasta teisest kvartalist on indeks tõusnud ulatudes 2010. aasta lõpuks 2007 aasta III kvartali ehk kriisieelsele tasemele.




9

Allikas: Konjunktuuriinstituut Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük langes 2009 aastal võrreldes 2008. aastaga keskmiselt ca 15% ning 2010. aastal aastataguse ajaga võrreldes ca 3,4%. Siiski on jaekaubanduses märgata positiivseid noote, sest 2010 aasta viimases kvartalis oli jaekaubanduse kasv 3,7%. Viimati oli positiivne kasv 2008 aasta I kvartalis. 6 kuu Euribor, mis on aluseks enamusele Eestis kommertspankade poolt väljastatud kinnisvaralaenude intressidest, langes 2010 aasta suvel pidevalt alla 1% piiri. Viimastel kuudel on intress taas tõusnud olles tasemel ca 1,55%. Kinnisvaratehingute arv saavutas viimaste aastate põhja 2009. aasta I kvartalis. Keskmine tehinguhind oli madalaim 2009. aasta III kvartalis. Ennekõike on mõningast kasvu näidanud elamispindade hinnatase.

Allikas: Statistikaamet 7.3.2 Arendusprojektide turuülevaade Kinnisvara arenduseks sobivate kinnistute ostu-müügitehinguid on peale 2008 aasta teises pooles lahvatanud finantskriisi toimunud vähe ning enamus neist ei ole klassifitseeritavad turutehingutena, sest tehingud toimusid omanike või juhatuse kaudu seotud ettevõtete vahel või on realiseeritud pankrotivara enampakkumiste teel. Tehingute vähesuse peamiseks põhjuseks võib pidada nõudluse ja sellest tulenevat korterite ja büroode hinnatasemete olulist vähenemist. Kuigi ka ehitushinnad on langenud, on müügihindade langus olnud suurem, mistõttu ei ole väljaspool kesklinna arendustegevus kasumlik. Lisaks on majanduslangusest tingitud tarbijate kindlustunde vähenemine ja pankade karmistunud laenupoliitika tehingute arvu oluliselt vähendanud. Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui maa müügihind on kordades madalam kui turu tipus olnud hinnatase ning krundi lõpphind on piisavalt soodne, et see omavahenditega portfelli seisma osta.




10

Müüdud arendusprojektide hinnatase on Tallinna kesklinnas ja selle lähiümbruses jäänud tasemele 65 – 160 eur/m2 maapealse lubatud brutopinna arvestuses. Erandiks võib siin pidada Postimaja tehingut südalinnas, mis osteti hinnatasemel 445 eur/m2 detailplaneeringuga lubatud ehitusmahu arvestuses. Samas on selle tehingu puhul mitu nüanssi, mistõttu ei ole objekt otseselt võrreldav tühja ja arenduseks sobiva maaga (kehtivad üürilepingud võimaldavad teenida jooksvat üüritulu, olemasoleva hoone lammutusvajadus). Äärelinnas korterelamu/ärihoone püstitamiseks sobivate kinnistutega tehinguid sisuliselt toimunud ei ole. Tallinna linnas aastatel 1998 – 2007 kehtestatud detailplaneeringute maht ja kasutusload: Pinna tüüp Kehtestatud detailplaneeringuid m 2 Kasutusload m 2

Elamispinnad 4 827 975 987 432 (eluruumid) Äripinnad

13 531 239 2 213 805 (mitteeluhooned, kasulik pind)

Tootmine Ühiskondlik Muu KOKKU 18 359 214 3 201 237 Allikas: Tallinna linnavaraamet, Statistikaamet Eeltoodust nähtub, et Tallinnasse on viimase kümne aasta jooksul juba planeeritud (kehtestatud detailplaneeringud) ca 5-6 korda suurem maht elamis- ja äripindasid kui reaalselt välja ehitatud. Kuigi osaliselt on detailplaneeringud vananenud ning ei vasta enam vajadustele, on linnas piisavalt maad, et arenduse lõpp-produktide (korterid või äripinnad) hinnatõusu korral kiiresti ehitusega alustada. Seetõttu on arendajate vahel konkurents endiselt tugev. Lisaks asukoha- ja hinnakriteeriumitele on ostjate jaoks järjest tähtsam ka arendaja/ehitaja usaldusväärsus. On oluline, et arendaja oleks ka peale hoone püstitamist elujõuline ning tagatud oleks garantiitööde täitmise kohustus ja hoone jätkusuutlik haldamine kuni kõigi pindade müügini lõpptarbijatele. Suuremate Tallinnasse viimase kümnendi jooksul püstitatud korterelamute mahtude puhul tegemist ennekõike 4-7 korruseliste hoonetega, sest nende ehitus on arendajale kõige kasulikum ning võimaldab ka arendatud elamispindade hinnataset hoida ostja jaoks mõistlikul tasemel. Väiksemate või 8- ja rohkemakorruseliste hoonete puhul tuleb ehitusmaksumus müüdava pinna kohta juba oluliselt kõrgem. Suur osa ostjatest eelistab aga rõdude ja terrassidega väiksemaid korterelamuid (kuni 3 korrust). Samas on väiksem hoonestus seotud suuremate ehituskuludega. Nõutava ja pakutava kauba erinevust võib pidada ka üheks valglinnastumist soodustavaks teguriks. 7.4 Turuväärtuse leidmine Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust tõs tvad tegurid:

- paiknemine Kesklinna linnaosas - piirkonnas esineb kõrghaljastust - algatatud on detailplaneering

Käsitletavas turusegmendis objekti turuväärtust ala ndavad tegurid:

- paiknemine kesklinna siseselt madalalt hinnatud asukohas - väike krunt - piiratud parkimisvõimalused - detailplaneering ei ole kehtestatud - liitumistasud tsentraalsete tehnosüsteemidega ei ole tasutud




11

- kehv majandusolukord, mis otseselt mõjutab potentsiaalsete investorite otsuseid

Turuväärtus võrdlusmeetodil Toome välja võrreldavates piirkondades toimunud müügitehingud: Asukoht Krundi

pindala m2

Ehitus-õigus m2*

Tehingu- summa

eur

Tehingu- summa

ehitusõiguse brutopinna arvestuses

eur/m 2

Tehingu aeg

Märkused

Roopa tn/ Villardi tn 868 1 600 258 459 162 01.2010

Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus

Mardi tn 9 531 17 130 1 011 721 59 02.2010 Detailplaneering kehtestatud, müüdi pankrotivarana enam-pakkumisel

Pärnu mnt 2 089 5 240 373 000 71 02.2010 Detailplaneering kehtestatud, müüdi pankrotivarana enam-pakkumisel

Narva mnt, Postimaja

5 164 18 400 8 180 691 445 02.2010

Detailplaneering kehtestatud, kinnistul paikneb ärihoone, esitatud taotlus uue detail-planeeringu kehtestamiseks

Turu tn 961 1 920 191 735 100 02.2010 Detailplaneering menetlemisel, lubatud korterelamute ehitus

Vabriku tn 2 568 2 570 268 429 104 06.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus

Tondi tn 17 959 55 990 1 910 958 34 06.2010 Detailplaneering vastu võetud

Lastekodu tn 4 911 - 649 342 - 07.2010 Detailplaneering puudus. Krundil vana hoonestus. Müüdi enampakkumisel

J.Poska tn 1 664 1 125 383 293 341 07.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus

Paldiski mnt 1 298 1 960 255 647 130 07.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus

Mardi tn 550 - 31 956 - 08.2010 Ilma detailplaneeringuta hoonestamata krunt

Niine tn 860 810 145 079 179 12.2010 Detailplaneering kehtestatud, lubatud korterelamute ehitus

Pärnu mnt/ Rapla tn 650 - 307 776 - 12.2010

Detailplaneering menetlemisel. Krundil hoonestus puudub

Allikas: 1Partner Kinnisvara * - tegemist on maapealse brutopinnaga Toodud müügihinnad ei sisaldanud käibemaksu. Otseseks võrdluseks valime paksemas kirjas märgitud tehingud, sest need on asukohalt ja olemuselt hinnatavaga kõige paremini võrreldavad. Võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava objektiga korrigeerime võrdlusobjekte iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava objekti mingi parameetri erinevus võrdlusobjekti turuväärtust.




12

Objekt Hinnatav kinnistu Võrdlusobjekt nr 1 Võrdlus objekt nr 2 Aadress Võistluse tn 7 Mardi tn Niine tn Objekti tehinguhind eur

Kohandame tehinguhinda

31 956 145 079

Objekti tehinguhind eur/m2 - 179

Tehingu aeg aug.10 dets.10 Kohandus 1 0% 0% Ajaldatud tehinguhind eur 31 956 145 079

Asukoht Kesklinna linnaosa/ Juhkentali asum

Kesklinna linnaosa, Keldrimäe asum/

võrreldav

Põhja-Tallinna linnaosa, Kalamaja asum/ hinnatav halvem

Kohandus 2 0% -30% Ehitusõigus m2 640 määramata 810 Mastaabi kohandus3 0% 0% Potentsiaalne kasutus

korterelamu korterelamu/ võrreldav

korterelamu/ võrreldav

Kohandus 4 0% 0%

Detailplaneering algatatud puudub/

hinnatav parem kehtestatud/

hinnatav halvem Kohandus 5 30% -30% Kohand us kokku 30% -60% Kohaldatud tehinguhind eur 41 543 58 032

Absoluutkohandus 30% 60% Kaalud 6 0,6 0,4 1 – vaatamata arendustegevuse hoogustumisele viimastel kuudel ei ole 2010. aastaga võrreldes

arendusobjektidel hinnamuutust toimunud, sest arendajatel on piisav „laoseis“ arendusvalmis projektide näol olemas ja uute järele suurt nõudlust ei ole

2 – asukohaväärtust mõjutavad juurdepääs, piirkonna maine, liiklustihedus, müratase, jms 3 – suurema ehitusõigusega kinnistu turuväärtus on reeglina kõrgem, kui väiksema ehitusõigusega

kinnistu turuväärtus. Kuigi esimese võrdlusnäitena toodud objekti ehitusõigus on määramata, võib arvestades objekti paiknemist ning krundi suurust eeldada, et võimalik maksimaalne ehitusmaht jääks hinnatava objektiga sarnasesse suurusjärku

4 – kuigi esimese võrdlusnäitena toodud objektil ei ole detailplaneering algatatud võib arvestades objekti paiknemist pidada selle potentsiaalseks parimaks kasutuseks korterelamu arenduskrunti

5 – kõrgemalt on hinnatud kinnistud, millel on kehtestatud detailplaneering 6 – kaalude jagamisel lähtume järgnevast põhimõttest, et kõrgeima kaalu anname hinnatava objektiga

kõige enam sarnanevale objektile ehk objektile mille absoluutne kohandus on väikseim Eeltoodud tabelis leitud kohandatud tehinguhindade kaalutud keskmine avaldub järgmiselt:

41 543 eur x 0,6 + 58 032 eur x 0,4 = 48 139 eur, s.o ca 48 100 eur. Seega, toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripäradega ning olukorraga kinnisvaraturul, võib käsitletava kinnistu turuväärtuseks hinnata 48 100 eur, so ca 75 eur/m2 planeeritud ehitusõiguse brutopinna arvestuses. Hinnangu täpsusklass on tulenevalt otsese võrdlusmaterjali vähesusest ja hinnatava kinnistu eripärast keskmisest oluliselt madalam. Objekti likviidsus on keskmine ning arvestades hindamiskuupäeva turusituatsiooni ei tohiks müügiperiood ületada 6-12 kuud.




13

8. Hindamistulemus 1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava objekti (kinnistu aadressil Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Võistluse tn 7) turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga 48 100 (nelikümmend kaheksa tuhat ükssada) eurot (752 601 krooni), s.o ca 75 eur/m2 planeeritava ehitusõiguse suletud brutopinna arvestuses. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Väärtuse kuupäev 20. veebruar 2011 Hindamisaruande kuupäev 07. märts 2011 Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ .......................................... ......................................... Raili Kangur Timo Tammaru Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH090506




14

9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks;

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele;

- Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud;

- Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks;

- Hindaja on tegutsenud välishindajana; - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta

hindamistoimingu suhtes; - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud

hindamistulemusega; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on

hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed; - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja

järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ .......................................... ......................................... Raili Kangur Timo Tammaru Kutseline hindaja Kutseline hindaja Elamispinna atestaat EH091210 Üldatestaat AKH090506




15

Eksperthinnangu lisad

Asukoha skeem




16

Fotod

Võistluse tn 7, Kesklinna linnaosa, Tallinna linn




17

Detailplaneeringu põhijoonis

Hinnatav kinnistu on piiratud punase joonega




18

Registriosa ärakiri kinnistusraamatust

allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt ... · II maailmasõda. Ülemaailmne...

Documents

Transcript of allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt ... · II maailmasõda. Ülemaailmne...