S. 1

vdiv Berlin-Brandenburg e.V. / techem12. November 2013 in Berlin

Berlin-Brandenburger Verwalterforum

Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht

Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Hamburg

S. 2

Abrechnung Leistungen des Vermieters

Fall: V rechnet pünktlich über BK 2008 ab.Streitige Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“. V hat sich eigenen Personals bedient. In BKA nicht dessen tatsächliche Kosten, sondern fiktive Kosteneines Drittunternehmers, nämlich Nettopreise der Firma T, diedem V aufgrund Leistungsverzeichnisses die anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.V klagt auf Zahlung ...

BGH, Urt. v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12

S. 3

Lösung nach BGH: … und bekommt Recht!

• Grundsätzlich nur tatsächlich entstandene Kosten in BKA ansetzen.

• § 1 I 2 BetrKV: Sach- + Arbeitsleistungen des V dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der bei Leistungserbringung durch Dritten (Unter-nehmen) entstanden wäre!

Zulässig nach fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abzurechnen!

• Zweck: Vereinfachung + Vermeidung Abrechnungsstreit mit M.

• Nicht nur für Privatmann, sondern auch für institutionelle V.

• Geeignet für Hauswart, Gartenpflege, Reinigung.

• Reelles Leistungsverzeichnis, reelle Angebote.

S. 4

Umlageschlüssel Grundsteuer

Fall: Vereinbarung im MV über ETW: Umlageschlüssel BK – mitAusnahme Heiz- + Warmwasserkosten: Flächenschlüssel.BKA für 2000 + 2001 verteilt Kostenpositionen nach Fläche mitAusnahme Grundsteuer: Festbetrag (Grdl. Grundsteuerbescheid).Es ergeben sich Nachforderungen zugunsten V. Bei Verteil. Grundsteuer nach Fläche Guthaben zugunsten M.

BGH, Urt. v. 26.05.2004, VIII ZR 169/03

S. 5

Lösung nach BGH damals: M bekommt Recht.

• Für Abrechnungsmaßstab ist vertragl. Vereinbarung maßgebend.

• Vertragl. Vereinbarung schließt einseitige Bestimmung Verteilungs-schlüssel nach §§ 315, 316 BGB durch V aus.

• Klausel in MV ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass solche BK von Umlageschlüssel ausgenommen, die - wie Grundsteuer – abgrenzbar + M direkt zuzuordnen.

Umlage Grundsteuer nach Fläche. Bei ETW Summe der Grundsteuer-beträge ermitteln + nach Fläche verteilen.

• Hieran hält BGH – zum Glück – nicht länger fest! …

S. 6

„Weiterleitung“ versus Flächenschlüssel

• Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der BKA schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom 15.03.2011 – VIII ZR 243/10, vom 13.09.2011- VIII ZR 45/11 und – VIII ZR 69/11).

• Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt.

BGH, Urt. v. 17.04.2013, VIII ZR 252/12

S. 7

§ 550 BGB Form des Mietvertrages

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(auf Gewerberaummietverhältnisse über § 578 II BGB anwendbar)

S. 8

(Firmen-) Stempel und BGH

• Das Hinzusetzen eines (Firmen-) Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

• Geschäftsverkehr misst Firmen- /Betriebsstempel Legitimationswirkung bei.

• Nach äußerer Form dokumentiert Unterschreibender durch seine Un-terschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen.

BGH, Urt. v. 23.01.2013, XII ZR 35/11

S. 9

Hunde- und Katzenhaltungsverbot - AGB• AGB des V, „M. ist verpflichtet, in der Wohnung keine Hunde und

Katzen zu halten“, ist gemäß § 307 I 1, II Nr. 1 BGB unwirksam.• Unangemessene Benachteiligung, weil Verbot ausnahmslos und ohne

Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen. (Nach Wortlaut wäre auch Blindenhund verboten!)

• Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken Gebrauchsgewährungs-pflicht.

• Ob Tierhaltung = vertragsgemäßer Gebrauch, erfordert umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.

• Beim generellen Verbot, entfiele Abwägung. • Aber … …

S. 10

• Unwirksamkeit der Klausel bedeutet nicht, dass M Hunde oder Katzen ohne Rücksicht auf andere halten darf.

• Stattdessen umfassende Abwägung der konkreten Interessen und Belange im Einzelfall (Mietvertragsparteien, andere Hausbewohner und Nachbarn, bisherige Handhabung etc.).

BGH, Urt. v. 20.03.2013, VIII ZR 168/12

vgl. auch BGH, Beschlüsse v. 25.09.2012 und 22.01.2013, VIII ZR 329/11

S. 11

Verfrühtes Mieterhöhungsverlangen

• V kann Mieterhöh. nach § 558 BGB zu späterem Wirkungszeitpunkt als § 558a BGB geltend machen.

• Rechte M, insbes. Sonderkündigungsrecht § 561 BGB, nicht unzulässig beschnitten keine Benachteilig. M durch verfrühtes Verlangen.

• Hier § 561 BGB nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass M bis unmittelbar vor Zeitpunkt Eintritt Mieterhöh. Möglk. offen bleibt, außer-ordentl. Kündig. zum Ende des übernächsten Monats zu erklären.

• Rechtsfolge: M bleibt noch für diese 2 Monate Nutzungsmöglk. gegen Zahlung nicht erhöhter Miete (§ 561 I 2 BGB).

BGH, Urt. v. 25.09.2013, VIII ZR 280/12 (Pressemitteil. Nr. 157/2013)

S. 12

Fehlende Begrenzung der Mietbürgschaft

Fall: M zahlt Mieten (je € 445) Juli + August 2007 nicht.Wg. drohender fristloser Kündigung bat Schwester des M den V,Rückstände aus Kautionssparbuch zu begleichen und andereSicherheit zu akzeptieren.Schwester unterzeichnete Bürgschaftserklärung zu Gunsten V fürMietzahlungen ihres Bruders.Mieten Oktober + November 2007 und ab Oktober 2008 offen. Zahlungs- (ca. € 6.500) + Räumungsklage gegen M erfolgreich.V verklagt Schwester auf Zahlung dieser Summe + offene Nutzungsentschädigungen August + September 2009.

BGH, Urt. v. 10.04.2013, VIII ZR 379/12

S. 13

Lösung nach BGH: mit Erfolg in voller Höhe!

• Einwand, nur 3 Mieten greift nicht.

• § 551 I und IV BGB nicht anwendbar auf Sicherheiten, die dem V von Dritten zur Abwendung Kündigung wg. Zahlungsverzuges des M gewährt werden (so wie bei Bürgschaften Eltern für Kinder).

• Keine für den Mieter nachteilige Vereinbarung!

• Im Gegenteil: bei Beachtung von § 551 I BGB keine zusätzl. Sicher-heit für V fristlose Kündigung = Beendigung MV.

• Unerheblich, ob Sicherheit von V verlangt oder ihm aufgedrängt.

S. 14

Gitarrenunterricht durch Sohn des toten M

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters(1) …(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese

mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3) …(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats,

nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt BGH, Urt. v. 10.04.2013, VIII ZR 213/12

S. 15

• V muss geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, in ausschließlich zu Wohn-zwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grdsl. nicht dulden.

• V kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

• Offensichtl. nicht bei Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler.

Kündigung MV Sohn wirksam.

S. 16

Der Hausmeisterservice im Einfamilienhaus

• M eines zu Wohnzwecken vermieteten EFH = Inhaber Gewerbebetrieb: Hausmeisterservice, die De- + Remontage von Aufzugsanlagen + Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanla-gen und Bau von Montagerüstung.

• Wohnadresse angegeben als Betriebsstätte gegenüber Gewerbeamt + als "Geschäftsadresse“ gegenüber Kunden.

• Die nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochene ordentliche Kündi-gung = wirksam, auch ohne konkrete Störungen.

• V muss nach außen in Erscheinung tretende gewerbl. oder freiberufl. Tätigkeiten – ohne Vereinbarung – nicht dulden.BGH, Beschluss v. 31.07.2013, VIII ZR 149/13

S. 17

Ordentl. Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB

Zahlungsverzug bei welcher Höhe + welcher Dauer = nicht un-erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, § 573 II Nr. 1 BGB?

• Eindeutig, wenn auch fristlose Kündigung möglich.

• Im Übrigen streitig:

- mindestens wie bei fristloser (Blank in S-F, 10. A., § 573 Rn. 27; Häublein in Mü-Ko, 6. A., § 573 Rn. 59),

- nach Einzelfall jeder Rückstand, auch unterhalb des Betrages einer Monatsmiete und kürzer als einen Monat (Schmid, DWW 1982, 77 (84); Grapentin in Bub/Treier, 3. A., Rn. IV 64),

…

S. 18

- h. M.: erforderlicher Rückstand mindestens 1 Monatsmiete + Verzugsdauer von mindestens 1 Monat (LG Wiesbaden, NZM 2003, 713; Palandt-Weidenkaff, 71. A., § 573 Rn. 16).

• BGH, Urt. v.11.10.2012, VIII ZR 107/12: - Auch unterhalb der Grenzen des § 543 III Nr. 2 BGB muss ordentliche Kündigung möglich sein.- Aber nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungs- verzug = nicht unerhebliche Pflichtverletzung.- Anlehnung an h.M.: Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn Rückstand ≤ 1 Miete + Verzugsdauer < 1 Monat.

…

S. 19

Leitsatz:

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

S. 20

Kündigung unter erschwerten Bedingungen

Fall: Regelung: „Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auf-

lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Miet-verhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eineBeendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“. D verkauft an K GmbH, 3 Jahre später verkauft diese an V‘in.V‘in kündigt, da ihre Schwester mit Familie einziehen solle, hilfsweise wg. § 573a BGB + erhebt Räumungsklage.

BGH, Urt. v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13

S. 21

Lösung nach BGH: evtl. ohne Erfolg (Zurückverweisung)!• Erleichterte Kündigung nach § 573a I 1 BGB wg. Kündigungsbe-

schränk. im MV ausgeschlossen (nur wenn wichtige berechtigte Interessen Beendigung notwendig machen).

• V ist anstelle von D bzw. K GmbH in Rechte + Pflichten aus MV einge-treten, § 566 I BGB auch in vereinbarte Kündigungsbeschränk..

• Kündig. wg. Eigenbedarfs aber nicht grdsl. verwehrt, aber …• Verschärf. gesetzl. Voraussetzungen: „berechtigtes Interesse“ reicht

nicht.• Erforderl.: besonderer Ausnahmefall, in dem wichtige Interessen des V

Beendigung MV notwendig machen = erhöhter Bestandsschutz des M.

S. 22

Quotenabgeltungsklausel – und kein Ende!

"§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (…). ….

§ 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:

Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.

…“ (Es folgt eine umfangreiche komplexe Berechnung der Beteiligung.)

BGH, Urt. v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12

S. 23

Lösung nach BGH: Klausel ist unwirksam!

• Ob unwirksam wg. Intransparenz kann dahin stehen.

• Problem: Berechnungsgrdl. = KV eines von V ausgewählten Betriebes.

• Auslegung, KV unverbindlich, dessen Richtigk. + Angemessenh. M bestreiten kann, aber auch als bindend und unangreifb. möglich.

• Grds. der kundenfeindlichsten Auslegung = diejenige, die zur Unwirk-samkeit führt. (a. A. zuletzt noch: BGH, Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 215/03)

• Wenn KV maßgebend, der zu hohen Aufwand oder zu hohe Kosten zu-grunde legt unangemessene Benachteilig. gem. § 307 I 1 BGB.

S. 24

Kunterbunte Wohnung

• Einzelne Wände in kräftigen Farben von M gestrichen (rot, gelb, blau).

• M ist gemäß §§ 535, 241 II, § 280 I BGB zum Schadensersatz ver-pflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht.

• Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieter-kreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

BGH, Urt. v. 06.11.2013, VIII ZR 416/12 (Pressemitteil. Nr. 183/2013)

S. 25

Trittschall Dachgeschoss: „aus 1 mach‘ 2!“

Fall: M nutzt Whg. unter DG im MFH, das 1952 wieder aufgebaut.Im DG seit Jahrzehnten 1 Whg., Umbau in 2 Whg‘en in 2003.Estrich in 1 Whg. auf 21 m² (= 12 % insg. bearbeiteter Boden-fläche) entfernt + erneuert; darunter sog. L-Schwalbenschwanz-platten eingebracht, in deren Profilvertiefungen Estrich gegossen. Auf weiteren 96 m² + 59 m² Estrich abgeschliffen + verspachteltwg. Begradigung für neuen Bodenbelag. Überschreitung Schallschutz 2003 (Grenzwerte der DIN 4109) insgesamt, Schallschutz 1952 bzgl. Luftschall um 1 Dezibel.M macht 20 % Minderung geltend + klagt überzahlte Beträge ein.

BGH, Urt. v. 05.06.2013, VIII ZR 287/12

S. 26

Lösung nach BGH: ohne Erfolg!• Mangel = für Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom

vertraglich geschuldeten Zustand.• In 1. Linie Vereinbarung (nicht Einhaltung bestimmter technischer

Normen) maßgebend.• Ohne Beschaffenheitsvereinbarung: jedenfalls Einhaltung der

maßgeblichen technischen Normen geschuldet.• Nach Verkehrsanschauung: grdsl. der bei Errichtung des Gebäudes

geltende Maßstab. …

S. 27

= Hier: an sich Schallschutz nach 1952 (Wiederaufbau).• grdsl. keine Modernisierungspflicht!• Anders bei baul. Veränderungen durch V, die Lärmimmissionen verur-

sachen können und solches Ausmaß erreichen, dass M erwarten kann, dass Lärmschutzmaßnahmen nach den zur Zeit des Umbaus gelten-den technischen Normen getroffen werden.

• Bejaht bei Umbau DG von Abstellräumen zu Whg.. (BGH, Urt. v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03)

• Verneint bei bloßem Austausch Bodenbelag (Fliesen statt PVC) ohne Veränderung Estrich oder Geschossdecke.(BGH, Urt. v. 17.06.2009, VIII ZR 131/08) ...

S. 28

• Maßnahme muss von Eingriffsintensität in Gebäudesubstanz Neubau oder grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sein.

• Nein, bei Begradigung/Ausgleich Estrich zwecks Aufbringung neuen Bodenbelages.

• Auch nicht durch Entfernung + Einbringung L-Schwalbenschwanz-platten auf 12 % der Fläche, da anderenfalls Modernisierungspflicht des V hinsichtl. gesamter Geschossdecke, die grdsl. nicht geschuldet.

Maßgebender Zeitpunkt: Errichtung des Gebäudes (1952). • Überschreitung um 1 Dezibel nur bzgl. Luftschall # beachtl., erhebl.

Beeinträchtigung (für menschl. Ohr kaum wahrnehmbar).

S. 29

Erhöhter Verkehrslärm = Mangel?

Fall: Gemietet Whg. in Innenstadt von Berlin, in S-Straße, die bei Vertragsschluss keine Verbindung zur P-Straße hatte.Wg. (vorübergeh.) umfangreicher Straßenbauarbeiten zwischen 06/2009 und 11/2010 Verkehr stadteinwärts von P- über S-Straße

geleitet. M mindern wg. gestiegener Lärmbelästigung Miete ab 10/2009.V klagt Mietdifferenzen ein.

BGH, Urt. v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12

S. 30

Lösung nach BGH: mit Erfolg!• Keine Minderung, da kein Mangel.• Mangel = für Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom

vertraglich geschuldeten Zustand.• Für Sollbeschaffenheit in 1. Linie Beschaffenheitsvereinbarungen

maßgebend, auch durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten.• Gegenstand: auch sog. Umweltfehler = solche Umstände, die von

außen unmittelbar auf Mietsache einwirken. • Annahme, bei Vertragsschluss bestehender Zustand für durch Dritte

verursachten Lärm sei „stillschweigend vereinbart“, trägt nicht. …

S. 31

• Auch wenn M „ruhige Lage“ wahrnimmt und deshalb Whg. anmietet.• Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nur, wenn V nach objekt.

Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) aus Verhalten des M erkennen musste, dass dies maßgebl. Kriterium für vertragsgemäßen Gebrauch (ruhiges Wohnen), und V darauf zustimmend reagiert.

• Ohne Vereinbarung, Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes: nach Verkehrsanschauung unter Berücksichtig. des vereinbarten Nutzungszwecks und Treu + Glauben.

• Hier: bei Whg. in Berliner Innenstadt ist jederzeit mit Straßenbauar-beiten größeren Umfanges + von längerer Dauer zu rechnen.

S. 32

Sie waren KLASSE und …

W∙I∙R verabschiedet sich für heute und wünscht noch

einen tollen Nachmittag!