ActualiteitenseminarHuur & Verhuur

Pieter van Namen

Middelburg, 15 november 2011

Wat komt er aan de orde?

• De Tijdelijke Huurder

• De Medehuurder

• De Klussende Huurder • De Tekortschietende

Huurder • De Klagende Huurder

• Varia

De Tijdelijke Huurder• Verhuur bepaalde tijd:

– Kan wel, máár huurbescherming woonruimte & detailhandelruimte.

– Uitzonderingen huurbescherming woonruimte:– Leegstandwet

» Rb Amsterdam 11 mei 2009» Rb Haarlem 18 januari 2011» Let wel op met de huur!: Hof Amsterdam 23 februari 2010

– Gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW);

– Campuscontracten (art 7:274 lid 4 BW):» Niet vanzelfsprekend: Rb Amsterdam 29 april 2011» Wel af te dwingen volgens Rb Den Haag (redelijk aanbod)

– Hospitaverhuur

Tijdelijke huurder (2)

– Diplomatenclausule:» Hof Amsterdam 9 maart 2010

– Huurovereenkomst van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW)

» Rb Den Haag 15 februari 2011

De Medehuurder

• Wettelijke regeling: art. 7:266-268 BW• Echtgenoten (266);• Andere samenwoners (na erkenning

verhuurder/rechter (267);• Bepalend:

– duurzame gemeenschappelijke huishouding (2 jaar);

» HR 18 maart 2011– Hoofdverblijf;

• Medebewoners na overlijden (268)• Rechter beoordeelt buiten bovenstaande ook of

het geen ‘opzetje’ is en of er voldoende financiële waarborgen zijn.

•

De Medehuurder (2)

Gevolgen medehuurderschap: • Medehuurder van rechtswege huurder

– Tenzij… » Vz. Rb Rotterdam 19 november 2010» Hof Amsterdam 26 januari 2010

• hoofdelijke (mede)aansprakelijkheid– Nuancering: Rb Zwolle 8 december 2010

De Klussende Huurder

– Wet: art. 7:215, 216 en 224 BW;– Uitgangspunten 215:

• Kleine veranderingen mogen (215 lid 1)– Rb Amsterdam 13 augustus 2010;

• Alle andere veranderingen: toestemming verhuurder vereist;• Dwingend recht

– Huurder mag e.e.a. ongedaan maken bij einde huur (216 jo 224), hoeft niet (behoudens voorwaarden door verhuurder/rechter), met eventueel vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking

• Let op het PVO!• Vergoeding uit te sluiten voor niet-woonruimte

De Klussende Huurder (2)

Toestemming:• Voor woonruimte:

– binnen 8 weken; – wijziging schaadt de verhuurbaarheid van de

woning niet (215 leden 2 en 3):• Voor overige ruimten:

– Noodzakelijk voor doelmatig gebruik;– verhoging huurgenot; en – geen zwaarwichtige bezwaren van verhuurder

De Klussende Huurder (3)

• Rechterlijke machtiging:• Rb toetst aan bovenstaande of

toestemming moest worden gegeven en stelt eventueel voorwaarden;

– Vz Rb Maastricht 9 oktober 2010– Vz Rb Roermond 10 februari 2011

• Kan niet achteraf!– Rb Middelburg 19 april 2011

Tekortschietende huurder• Wanbetaling:

» Rb Leeuwarden 29 juni 2011» Hof Den Bosch 16 augustus 2011 » Hof Den Bosch 1 november 2011 (2x)

• Overlast» Rb Maastricht 28 februari 2011» Hof Den Bosch 1 november 2011» Rb Almelo 15 juni 2011» Hof Amsterdam 17 mei 2011» Rb Utrecht 28 september 2011

Tekortschietende Huurder (2)

• Hennep:• Rb Arnhem 22 december 2010• Hof Leeuwarden 1 november 2011• HR 29 april 2011 & Hof den Bosch 20

oktober 2009• Hof Amsterdam 30 augustus 2011• Hof Den Haag 25 oktober 2011

De Klagende Huurder

– Definitie Gebrek: 7:204 lid 2 BW– Krijgt huurder het huurgenot dat hij mocht verwachten?

– Omschrijving gehuurde relevant:– Hof Amsterdam 24 februari 2009

– Overlast derden:– Rb Breda 3 oktober 2010

– Aanwezigheid asbest (?): – HR 3 september 2010

De Klagende Huurder

– Windhinder:» Hof Den Haag 30 augustus 2011

– Concurrentie:» Rb Dordrecht 14 juli 2011

– Werkzaamheden door verhuurder:» Hof Den Haag 28 september 2010

– Opschorten huur niet onbeperkt: » HR 10 juni 2011l

Varia

• Wetsvoorstel wijziging renovatieregeling

• Woningwaarderingstelsel wijzigt door energielabel

• Woningwaarderingstelsel: hogere huur in bepaalde regio’s mogelijk (maar niet in Zeeland)

Varia (2)

• Dringend eigen gebruik/ belangenafweging: wachttijd:

» HR 24 september 2010, LJN BM9758» Hof Den Bosch 1 november 2011, LJN BK 3194

• Servicekosten:» Rb Middelburg 28 maart 2011» Rb Middelburg 12 januari 2009

• Poolse kwestie/renovatie: » Hof Amsterdam 1-11-2011» Rb Alkmaar 22 september 2010

Vragen….?

Pieter van NamenAdvocaat Huur en VastgoedAdriaanse Van der Weel advocatenKousteensedijk 3 (4331 JE) MiddelburgBeursplein 37 (3011 AA) Rotterdam0118 - 65 60 22 / 010 - 417 74 44 / 06 - 549 249 74phavannamen@avdw.nl

Kan ook bij de borrel……

www.huurrechtadvocaat.blogspot.com