ABeam PPT Template 2. サウンディング実施結果 2-1. サウンディング結果概要...
76
新スタジアム整備基本計画（資料編） 新スタジアム推進事業株式会社 平成31年3月27日
Transcript of ABeam PPT Template 2. サウンディング実施結果 2-1. サウンディング結果概要...
新スタジアム整備基本計画（資料編）
新スタジアム推進事業株式会社
平成31年3月27日
1
新スタジアム整備基本計画（資料編） 目次
第１章 地域の取り組み（新聞記事） ………P２
第２章 サウンディング実施結果 ………P４
第３章 スタジアムの規模 ………P８
第４章 概算建設費用 ………P10
第５章 概算運営・維持費用 ………P13
第６章 コストの縮減、環境への配慮 ………P15
第７章 収支計画 ………P19
第８章 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金 ………P29
第９章 新スタジアム立地可否検討に係る前提条件の整理 ………P35
第10章 立地可否及び立地できない際の対応方法 （例） ………P37
別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準
第11章 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現 ………P53
第12章 新スタジアムが地域にもたらす経済効果 ………P68
第１章
地域の取り組み（新聞記事）
3
2017年2月19日（山形新聞） 2017年9月13日（山形新聞）
2018年7月2日（山形新聞）
1. 地域の取り組み（新聞記事）
第２章
サウンディング実施結果
5
2. サウンディング実施結果2-1. サウンディング結果概要
山形県内におけるスタジアム事業の事業可能性について、客観的な立場からの意見を収集するため、民間開発事業者４社へサウンディング（民間事業者の意向調査・直接対話）を実施しました。
具体的には①事業成立のための重要要件（事業の成立のために何が必要か）、②持続性向上策（採算性向上に向け何が必要か）について調査したところ、複数の事業者からの下記のような共通する意見が見られました。新スタジアムの事業の推進にあたっては、これらの点を踏まえた導入機能や開発手法の検討を行います。
複合機能化で、
平日も休日も
集客することが有効
交通アクセスが優れ、
人が集まりやすい立地での
スタジアム建設が必要
民間のノウハウを
積極的に活用できる
環境づくりが有効
• 建物を行政が準備する場合であっても、企画段階から民間が参画したほうが効果が大きく、運営も円滑。（大手デベロッパーA)
• 利用者ニーズへの迅速な対応には、民間の自由度を高めるのが効果的。（金融系開発事業者） など
• 商業施設とスポーツ施設が隣接した場合、平日・休日とも相互に誘客効果がある。（商業施設デベロッパー）
• 試合日以外に人が訪れるためには、多世代交流や健康増進の施設、図書館等と複合化した集客が効果的。（金融系開発事業者）など
スタジアム事業に対する民間開発事業者からの意見
• 電車、高速道路、人が張り付いている土地か否かで評価する。（大手ディベロッパーB）
• 駅、高速、国道、空港等に近接し、人口が多い地域か望ましい。（商業施設デベロッパー） など
事業成立のための重要要件（スタジアム事業が成立するために何が必要か）
持続性向上策（スタジアム事業の採算性向上に向け何が必要か）
• 土地・建物は行政側が負担し、開発ノウハウを提供する形は考えられる。（大手ディベロッパーB）
• 事業性を考えて、用地、建物、運営の公民の役割分担スキームを考える必要がある。（商業施設デベロッパー） など
公民の適切な
役割分担が必要
6
2. サウンディング実施結果2-2. 各開発事業者からの意見（1/2）
• 新幹線・リニアや高速道路といった交通の結節点等に施設を置くようなロジックが考えられるのではないか。例えば、地方都市でもまだ空港等は投資対象となっている。例としては宮古島、高松、静岡といった案件は進んでいる。
• 地方都市の地価は相対的に低い一方、建設費は現在高い状況にある、行政側が用地を用意しただけでは、十分なメリットにはならないケースも想定される。
• 公民連携行う場合、いくつかのパターンが考えらえる。ただ、建物を行政が準備する場合であっても、企画段階から民間が参画したほうが効果が大きく、運営も円滑。
• 地方案件ではスポーツ単体で利益を上げるのは難しいため、複合施設として開発するほか無いのではないか。
• これまでも、公園に商業施設を建てるような開発は進めている。空港をハブとするといったことも考えらえる。
• スポーツ施設とフィットネス、医療モールを複合施設としてクラブ経営で培ったノウハウをフィットネスに落とすようなスキームは社会的意義を感じる。
大手ディベロッパーAからの意見 大手ディベロッパーBからの意見
事業成立のための重要要件
持続性向上策
• 電車、高速道路、人が張り付いている土地か否かで評価することになる。人の張り付きとは、住宅や工場等の就業地があるかどうかということ。行ってみたいと思わせるには建築のデザインも必要だが、立地・アクセスしやすさが重視される。
• 開発側への投資リターンが見合っていることが必要である。地価の上昇が見込みにくい山形であっても、土地・建設は行政側に負担し、開発ノウハウだけ提供するコンサルティング契約の形であれば考えやすい。
• PFIにおいて、民間が自由に入りすぎて失敗しているケースというのは少ないと考えている。より積極的に生かすべき。
• スタジアム・アリーナに併設する商業施設をPFIで運営するのでは、大義がない。街まるごとPFIで運営するような話の方が考えやすい。
• 公園でのPFI等も実施しているが、自由度は確保したいのが開発事業者側からの目線となる。
• 渋谷・宮下公園のフットサルコートのように駐車場の上に公園をつくることでもいいような機能複合面での自由度があるといい。
アクセス
公民連携
民間活用
複合機能化
アクセス
公民連携
民間活用
複合機能化
全事業者が、事業成立のための重要要件としてアクセス性の良さを指摘しています。また官民連携の必要性とともに、民間側が積極的にノウハウを展開できる環境づくりの重要性を挙げています。
7
2. サウンディング実施結果2-2. 各開発事業者からの意見（2/2）
金融系開発事業者（不動産リース）からの意見商業系開発事業者からの意見
• スタジアムの適地としては、駅、高速、国道、空港等の各種アクセスに近接し、人口が多い地域が望ましい。
• 事業性を考えて、用地、建物、運営の公民の役割分担スキームを考える必要がある。①土地を持つ、②定借、③上物のみ持つ、④借りて運営だけを行うというパターンが多い。
• 近年商業施設が公的な役割を担うようになっている。公職選挙法の改正で投票所としても使えるようになった。病院機能、避難場所としての機能を担う例もある
• 県が資産を保有する場合は制約が多く、議会承認のタイミングを逃すと使い方の変更ができないなどリスクがある。商業施設は常に変化が必要なので施設を県が所有すると運営の柔軟性が低下する可能性がある。
• 商業施設とスポーツ施設が隣接した場合、平日・休日とも相互に誘客効果がある。ゼロから投資をするよりは、既存の商業施設の近接にスタジアムが立地するのが良いのでは。
• 普段から人がくるためには、「商業」ｘ「病院」ｘ「図書館」といった視点が必要だと考えている。自治体のオフィスや図書館が商業施設に入った例も出てきている。
• 建設用地としては、駅・道路などのアクセス性は外せない。他にショッピングセンター・ホームセンターとの近接性や気候条件なども重視したい。
• 公共側の担当者異動があると長期の事業では混乱がある。官民で役割を明確できるといい。
• 箱物PFIより運営参画余地がほしい。ParkPFIにも関心がある。
• 利用者ニーズへの迅速な対応には、民間の自由度を高めるのが効果的。通常だと改修するのに行政にお伺いを立てる必要がある、アリーナ案件で、サイネージをつけるだけでも行政ともめている例がある。民間が契約期間中は自由にやれるといい。
• 文化施設とスポーツ施設は近接していることが望ましい。
• 健康増進、多世代交流施設とし、プロサッカーチームで培われたメソッドを体験できるプログラムを提供してはどうか。図書館もポテンシャルがあると思う。試合日以外に人を集めるには、これらの機能と複合化した集客が効果的ではないか。
事業成立のための重要要件
持続性向上策
アクセス
公民連携
民間活用
複合機能化
アクセス
公民連携
民間活用
複合機能化
商業系開発事業者、金融系開発事業者からは、施設の稼働率の向上に向け、商業機能、公共施設、健康増進、図書館など、併設すべき機能について具体的な多くの意見が出されています。
第３章
スタジアムの規模
9
項目 固定屋根（フィールド屋根なし） 可動屋根（フィールド屋根あり）
収容人数 15,000人 20,000人 20,000人
敷地面積（a） 32,000㎡ 39,000㎡ 39,000㎡
建築面積（b） 15,000㎡ 19,000㎡ 31,000㎡
建蔽率（b）/（a） 46.8% 48.7% 79.4%
延べ面積（c） 23,000㎡ 26,000㎡ 47,000㎡
容積率（c）/（a） 71.8% 66.7% 120.5%
建物最高高さ 28m 33m 70m
構造 RC造・S造
耐火建築物 耐火構造
3. スタジアムの規模
第４章
概算建設費用
11
※ 過去実績の平米単価、設計会社へのヒアリングに基づき算出
※ 屋外付帯部分（舗装・植栽等）のコストは含まない
※ 設計・監理費は官庁施設の設計業務積算要領（平成29年3月改訂版）に基づき算出
※ 造成・外構工事費は土地の状況等により変動するが、一般的には1平米 20～30千円程度
※ 駐車場整備費にはアスファルト舗装、その他 照明・水路・フェンス等の整備含む。また、土地の状況等により変動するが、一般的には200千円/台程度
他のスタジアムの建設コストを参考に、40万円程度（１席当たりのコスト）を目標として設定します。
可動屋根付のスタジアムは、可動屋根分のコストが上がります。
項目 固定屋根（フィールド屋根なし） 可動屋根（フィールド屋根あり）
収容人数 15,000人 20,000人 20,000人
建築・設備工事費 6,500(433千円/席) 7,840(392千円/席) 10,460(523千円/席)
設計監理費 250 240 370
ICT関連経費 500 500 500
造成・外構工事費 250 300 300
駐車場整備費 1,000 1,000 1,000
計 8,500 9,880 12,630
4. 概算建設費用
12
4. 概算建設費用（参考）国内外におけるスタジアム建設費用
第５章
概算運営・維持費用
14
項目 固定屋根（フィールド屋根なし） 可動屋根（フィールド屋根あり）
収容人数 15,000人 20,000人 20,000人
水道光熱費 ３０ ３０ ３０
管理費 １０９ １０９ １２２
人件費 １８ １８ １８
計 １５７ １５７ １７０
経年での大きな変化は想定していません。
３年目以降、設備等の保障期間終了に伴う修繕費が逓増することが考えられます。
（単位：百万円）
5. 概算運営・維持費用（初年度～５年目）
第６章
コストの縮減、環境への配慮
16
➢ ユニット化による工期短縮・建設コスト縮減
• ユニット化された建設部材を積極的に採用することで現場作業を短縮し、コスト縮減を図る。例）外壁タイル打ち込み乾式パネル・間仕切りのユニット化・機器廻りの配管のユニット化
➢ 既製品部材・汎用品の採用
• コンクリート部材はプレキャスト化を多用することで、現場作業を低減し、工期短縮と合理化を図る。
• 設備システムは汎用機器で構築し、特別なコストはかからないように計画する。
➢ 機器使用の整理
• 使用する設備機器は、品目を増やさず限定した機器で構成することで施工を簡素化する。運用段階における予備品の点数も縮小し、備品倉庫をコンパクト化する。
➢ 無駄を省いたメリハリのある内装計画
• 普段あまり使用されない場所や来訪者が利用しない場所等は、無駄を省いた内装計画とする。全てを均一的に仕上げるのではなく、こと細かく、適材適所の材料、空間、性能を決定する。
合理的な構法を採用し、工期短縮と建設コスト縮減を図ります。
６. コストの縮減、環境への配慮6-1. 建設コストの縮減
17
➢ 将来対応を見込んだゆとりのある計画
• 将来の機能変化に柔軟に対応できるように設備配管や配線はゆとりのあるスペースに集約し、将来の改修・増設の際に他の壁や天井のやり替えを行う「道づれ工事」がない計画とする。設備の配管・配線用にシャフトに予備のスペースを確保し、更新時に施設の機能が停止せずに施工が行われるように配慮する。
➢ 躯体・設備の長寿命化
• コンクリートの被りを厚くし、中性化を低減する。また、高性能AE剤を採用するなど、施工性を向上させ、極めて質の高い緻密な耐久性の高い計画をする。
➢ メンテナンスしやすい仕組みづくり
• 外壁の外周にメンテンス用のデッキを設ける等、特別な足場を設けることがなく、清掃はできるように配慮し、メンテナンス費の低減に努める。
➢ 運用の効率化
• 照明設備：利用状況を分析し、各場面に必要とされる照度を明確し、段階的な点滅パターンにより運用の最適化を徹底する。
• 通信・電話：観客席には、無線LANのアクセスポイントを設置する。
• 設備運用：ネットによる予約システムの導入により、運用管理業務の効率化を図る。
将来的な機能変化やメンテナンスまで見通した設計により、ランニングコストの縮減を図ります。
６. コストの縮減、環境への配慮6-2. ランニングコストの縮減
18
➢ 太陽光発電設備
• 太陽光発電設備を設置し、蓄電池を設け、災害時の非常用電源として機能するようにする。また、系統連係を行い、駐車場照明電力等を補う。
➢ 雨水再利用
• 屋根部に降水した雨水については、地下ピットの雨水貯留槽に貯留し、ろ過を行い、フィールドの散水及び便所洗浄水等へ再利用する。
環境に配慮した設備計画により、自然の恵みを生かすことで、水光熱費の縮減を図ります。
６. コストの縮減、環境への配慮6-3. 環境への配慮
第７章
収支計画
20
プロ利用
アマ利用
ネーミングライツ
広告看板利用料（スポーツ）
利用料（その他興行）
広告料
付帯施設テナント
ロイヤリティ
コンコース売店
44.6
43
4.0
（単位：百万円）
計.134.1
運営・維持費
157
収益の柱は利用料（プロスポーツ）、広告料、付帯施設テナントロイヤリティです。✓ プロスポーツの利用料は㈱モンテディオ山形を想定しており、同社との調整が必要です。
可動屋根付は、利用料（その他興行）収入が固定屋根より伸びる余地があります。
固定屋根（15,000人、20,000人） 可動屋根（20,000人）
2.5
(収入不足分)
23
40
プロ利用
アマ利用
ネーミングライツ
広告看板
利用料（スポーツ）
利用料（その他興行）
広告料
付帯施設テナント
ロイヤリティ
コンコース売店
44.6
43 4.0
計.142.1
運営・維持費
170
10.5
(収入不足分)
28
40
（単位：百万円）
７. 収支計画7-1. 収支モデル
21
指定管理料等については、原則、公共的用途に関わる施設部分のみの管理料を想定しています。
営業利益で、黒字化を目指します。
立地等により、数値は変動します。特に付帯施設テナントロイヤリティについては、付帯施設の種別やテナント賃料設定により大きく変動します。（今回は売上400百万円の10%をロイヤリティ収入と想定）
（単位：千円）
７. 収支計画7-2. 損益計画（初年度）
A) 15,000人、B) 20,000人 C) 20,000人（可動屋根）
売上高 134,100 142,100
施設使用料（Jリーグ使用） 43,600 43,600
施設使用料（アマ使用） 1,000 1,000
施設利用料（スポーツ興行以外） 2,500 10,500
ネーミングライツ 35,000 35,000
広告看板掲示料 8,000 8,000
コンコース売店ロイヤリティ 4,000 4,000
付帯施設テナントロイヤリティ 40,000 40,000
売上原価 156,540 169,540
水道光熱費 29,540 29,540
フィールド管理費（芝等） 45,000 45,000
清掃費 17,000 17,000
設備機器管理費 30,000 43,000
保安警備費 10,000 10,000
駐車場管理費 1,500 1,500
その他管理費等（除雪等） 5,000 5,000
修繕費 500 500
スタッフ人件費（施設管理・運営） 18,000 18,000
売上総利益 -22,440 -27,440
販売費及び一般管理費 6,100 6,100
スタッフ人件費（管理） 5,000 5,000
減価償却費 600 600
その他事務費等 500 500
営業利益 -28,540 -33,540
22
• 施設使用料✓ プロ（Jリーグ）使用
(Day Game） 1,700 × 8試合 = 13,600(Night Game）2,500 × 12試合 = 30,000
✓ アマ（その他スポーツ）使用200 × 5回 = 1,000
✓ その他興行使用500 × 5回 = 2,500
• ネーミングライツ 35,000
• 広告看板 8,000
• コンコース売店 ロイヤリティ収入✓ (Jﾘｰｸﾞ） 2,000/1試合 × 10% × 20回 = 4,000
• 付帯施設テナントロイヤリティ✓ (売上）400,000/年 × 10% = 40,000
• 施設使用料✓ プロ（Jリーグ）使用
(Day Game） 1,700 × 8試合 = 13,600(Night Game）2,500 × 12試合 = 30,000
✓アマ（その他スポーツ）使用200 × 5回 = 1,000
✓その他興行使用700 × 15回 = 10,500
• ネーミングライツ 35,000
• 広告看板 8,000
• コンコース売店 ロイヤリティ収入✓ (Jﾘｰｸﾞ) 2,000/1試合 × 10% × 20回 = 4,000
• 付帯施設テナントロイヤリティ✓ (売上）400,000/年 × 10% = 40,000
A) 15,000人、 B) 20,000人 C) 20,000人（可動屋根）
（単位：千円）
７. 収支計画7-3. 売上詳細（初年度）
23
（単位：千円）
• 光熱費
✓ 基本料金 1,630,800円/月 × 12ヶ月 = 19,570
- 契約電力 1,000kw
✓ 使用料金 13円/kw × 350,250kw = 4,554
• 水道料
(上水)
✓ 基本料金 36,720円/月 × 12ヶ月 = 441- 口径100mm
✓ 使用料金 205.2円 × 500㎥ = 103
(井水)
✓ 基本料金 900円 × 12ヶ月 = 11
✓ 使用料金 199円 × 24,433㎥ = 4,862
• フィールド(芝)管理費 45,000
• 清掃費
✓ 総合清掃5,000㎡ × 115円 × 12ヶ月 = 6,900
✓ 日常清掃3,000㎡ × 100円 × 12ヶ月 = 3,600
✓ 臨時清掃3,000㎡ × 75円 × 6ヶ月 = 1,350
✓ ガラス清掃5,000㎡ × 130円 × 2回 = 1,300
✓ カーペットクリーニング2,000㎡ × 155円 = 310
✓ その他諸経費 3,540
A) 15,000人、 B) 20,000人 C) 20,000人（可動屋根）
• 光熱費
✓ 基本料金 1,630,800円/月 × 12ヶ月 = 19,570
- 契約電力 1,000kw
✓ 使用料金 13円/kw × 350,250kw = 4,554
• 水道料
(上水)
✓ 基本料金 36,720円/月 × 12ヶ月 = 441- 口径100mm
✓ 使用料金 205.2円 × 500㎥ = 103
(井水)
✓ 基本料金 900円 × 12ヶ月 = 11
✓ 使用料金 199円 × 24,433㎥ = 4,862
• フィールド(芝)管理費 45,000
• 清掃費
✓ 総合清掃5,000㎡ × 115円 × 12ヶ月 = 6,900
✓ 日常清掃3,000㎡ × 100円 × 12ヶ月 = 3,600
✓ 臨時清掃3,000㎡ × 75円 × 6ヶ月 = 1,350
✓ ガラス清掃5,000㎡ × 130円 × 2回 = 1,300
✓ カーペットクリーニング2,000㎡ × 155円 = 310
✓ その他諸経費 3,540
７. 収支計画7-4. 売上原価 詳細（1/2）（初年度）
24
• 設備機器管理費
✓ 自動ドア50,000円/台 × 20台 = 1,000
✓ エレベーター500,000円/台 × 10台 = 5,000
✓ 消防設備 3,000
✓ 自家用電気工作物 2,000
✓ 機械設備 3,000
✓ 電光掲示板 1,000
✓ 電気関係諸設備 10,000
✓ その他諸経費 5,000
• 保安警備費
✓ 機械警備 3,000
✓ 常駐、臨時警備 7,000
• 駐車場管理費 1,500
• 管理諸経費（除雪費等） 5,000
• 修繕費 500
• 人件費
✓ 責任者 7,000
✓ 実務責任者 5,000
✓ 担当者(300×2) 6,000
（単位：千円）
• 設備機器管理費
✓ 自動ドア50,000円/台 × 20台 = 1,000
✓ エレベーター500,000円/台 × 10台 = 5,000
✓ 消防設備 3,000
✓ 自家用電気工作物 2,000
✓ 機械設備 3,000
✓ 電光掲示板 1,000
✓ 電気関係諸設備 10,000
✓ 可動屋根 13,000
✓ その他諸経費 5,000
• 保安警備費
✓ 機械警備 3,000
✓ 常駐、臨時警備 7,000
• 駐車場管理費 1,500
• 管理諸経費（除雪費等） 5,000
• 修繕費 500
• 人件費
✓ 責任者 7,000
✓ 実務責任者 5,000
✓ 担当者(300×2) 6,000
A) 15,000人、 B) 20,000人 C) 20,000人（可動屋根）
７. 収支計画7-4. 売上原価 詳細（2/2）（初年度）
25
初年度計画から大きな変化は想定していません。
(設備等の保障期間終了に伴う)修繕費の逓増及び(事務機器等の)減価償却のみ考慮しています。
７. 収支計画7-5. 損益計算書_A) 15,000人、 B) 20,000人
（千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
売上高 134,100 134,100 134,100 134,100 134,100
施設使用料（Jリーグ使用） 43,600 43,600 43,600 43,600 43,600
施設使用料（アマ使用） 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
施設利用料（スポーツ興行以外） 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500
ネーミングライツ 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000
広告看板掲示料 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000
コンコース売店ロイヤリティ 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000
付帯施設テナントロイヤリティ 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000
売上原価 156,540 156,540 157,040 157,040 158,040
水道光熱費 29,540 29,540 29,540 29,540 29,540
管理費 108,500 108,500 108,500 108,500 108,500
修繕費 500 500 1,000 1,000 2,000
スタッフ人件費 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
売上総利益 (22,440) (22,440) (22,940) (22,940) (23,940)
販売費及び一般管理費 6,100 6,100 6,100 6,100 6,100
スタッフ人件費（管理） 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000
減価償却費 600 600 600 600 600
その他事務費等 500 500 500 500 500
営業利益 (28,540) (28,540) (29,040) (29,040) (30,040)
経常利益 (28,540) (28,540) (29,040) (29,040) (30,040)
税引前当期純利益 (28,540) (28,540) (29,040) (29,040) (30,040)
法人税等 (4,823) (4,823) (4,908) (4,908) (5,077)
当期純利益 (23,717) (23,717) (24,132) (24,132) (24,963)
26
スタジアムの所有者は地方公共団体、新会社は運営権のみの保持を前提としているため、新会社は原則固定資産を保持しない想定です。
資金調達スキームによっては大きく変動する可能性があります。
７. 収支計画7-6. 貸借対照表、CF計算書_A) 15,000人、 B) 20,000人
貸借対照表 （千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
流動資産 (5,563) (28,680) (52,171) (75,703) (99,983)
現金・預金 (18,200) (41,317) (64,849) (88,381) (112,745)
売上債権 12,637 12,637 12,678 12,678 12,762
固定資産 2,400 1,800 1,200 600 0
有形固定資産 2,400 1,800 1,200 600 0
資産合計 (3,163) (26,880) (50,971) (75,103) (99,983)
流動負債 13,553 13,553 13,595 13,595 13,678
買入債務 13,553 13,553 13,595 13,595 13,678
負債合計 13,553 13,553 13,595 13,595 13,678
株主資本 (16,717) (40,433) (64,566) (88,698) (113,661)
資本金 55,000 55,000 55,000 55,000 55,000
利益剰余金 (71,717) (95,433) (119,566) (143,698) (168,661)
純資産合計 (16,717) (40,433) (64,566) (88,698) (113,661)
負債・純資産合計 (3,163) (26,880) (50,971) (75,103) (99,983)
キャッシュフロー計算書 （千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
営業キャッシュフロー (23,117) (23,117) (23,532) (23,532) (24,363)
当期純利益 (23,717) (23,717) (24,132) (24,132) (24,963)
減価償却費 600 600 600 600 600
営業活動によるCF 計 (23,117) (23,117) (23,532) (23,532) (24,363)
投資活動によるCF 計 - - - - -
財務活動によるCF 計 - - - - -
現金及び現金同等物 増減額 (23,117) (23,117) (23,532) (23,532) (24,363)
現金及び現金同等物 期首残高 2,000 (21,117) (44,233) (67,766) (91,298)
現金及び現金同等物 期末残高 (21,117) (44,233) (67,766) (91,298) (115,661)
27
A) 15,000人、 B) 20,000人と同様に、初年度計画から大きな変化は想定していません。
（設備等の保障期間終了に伴う）修繕費の逓増、（事務機器等の）減価償却のみ考慮しています。
７. 数値計画7-7. 損益計算書_C) 20,000人（可動屋根）
（千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
売上高 142,100 142,100 142,100 142,100 142,100
施設使用料（Jリーグ使用） 43,600 43,600 43,600 43,600 43,600
施設使用料（アマ使用） 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
施設利用料（スポーツ興行以外） 10,500 10,500 10,500 10,500 10,500
ネーミングライツ 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000
広告看板掲示料 8,000 8,000 8,000 8,000 8,000
コンコース売店ロイヤリティ 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000
付帯施設テナントロイヤリティ 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000
売上原価 169,540 169,540 170,040 170,040 171,040
水道光熱費 29,540 29,540 29,540 29,540 29,540
管理費 121,500 121,500 121,500 121,500 121,500
修繕費 500 500 1,000 1,000 2,000
スタッフ人件費 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
売上総利益 (27,440) (27,440) (27,940) (27,940) (28,940)
販売費及び一般管理費 6,100 6,100 6,100 6,100 6,100
スタッフ人件費（管理） 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000
減価償却費 600 600 600 600 600
その他事務費等 500 500 500 500 500
営業利益 (33,540) (33,540) (34,040) (34,040) (35,040)
経常利益 (33,540) (33,540) (34,040) (34,040) (35,040)
税引前当期純利益 (33,540) (33,540) (34,040) (34,040) (35,040)
法人税等 (5,668) (5,668) (5,753) (5,753) (5,922)
当期純利益 (27,872) (27,872) (28,287) (28,287) (29,118)
28
A) 15,000人、 B) 20,000人と同様に、スタジアムの所有者は地方公共団体、新会社は運営権のみの保持を前提としているため、新会社は原則固定資産を保持しない想定です。
資金調達スキームによっては大きく変動する可能性があります。
7. 収支計画7-8. 貸借対照表、CF計算書_C) 20,000人（可動屋根）
貸借対照表 （千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
流動資産 (8,635) (35,907) (63,552) (91,240) (119,675)
現金・預金 (21,939) (49,210) (76,897) (104,584) (133,103)
売上債権 13,304 13,304 13,345 13,345 13,429
固定資産 2,400 1,800 1,200 600 0
有形固定資産 2,400 1,800 1,200 600 0
資産合計 (6,235) (34,107) (62,352) (90,640) (119,675)
流動負債 14,637 14,637 14,678 14,678 14,762
買入債務 14,637 14,637 14,678 14,678 14,762
負債合計 14,637 14,637 14,678 14,678 14,762
株主資本 (20,872) (48,743) (77,031) (105,318) (134,436)
資本金 55,000 55,000 55,000 55,000 55,000
利益剰余金 (75,872) (103,743) (132,031) (160,318) (189,436)
純資産合計 (20,872) (48,743) (77,031) (105,318) (134,436)
負債・純資産合計 (6,235) (34,107) (62,352) (90,640) (119,675)
キャッシュフロー計算書 （千円）
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
営業キャッシュフロー (27,272) (27,272) (27,687) (27,687) (28,518)
当期純利益 (27,872) (27,872) (28,287) (28,287) (29,118)
減価償却費 600 600 600 600 600
営業活動によるCF 計 (27,272) (27,272) (27,687) (27,687) (28,518)
投資活動によるCF 計 - - - - -
財務活動によるCF 計 - - - - -
現金及び現金同等物 増減額 (27,272) (27,272) (27,687) (27,687) (28,518)
現金及び現金同等物 期首残高 2,000 (25,272) (52,543) (80,231) (107,918)
現金及び現金同等物 期末残高 (25,272) (52,543) (80,231) (107,918) (136,436)
第８章
新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金の整理
30
土地利用規制に係る法体系
８. 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金の整理8-1. 法令に基づく制限 (1/2)
スタジアムの建設用地は、土地利用に関わる各種計画、具体的には国土利用計画法に位置づけられた各種法令による土地利用規制との整合性を確保することが必要です。
スタジアム建設用地については、広く適地についての情報を求めるため、県内の市町村等に対して公募を実施する予定です（公募要件案は、基本計画「第５章場所要件」を参照）。各公募団体に対しては、土地利用規制上スタジアム建設に支障がない用地、もしくは現時点において立地が規制されている場合であっても計画変更や規制解除等により、規制上の整合性を担保する見通しがたった用地を提案いただく予定です。
出典：「土地利用基本計画制度について（国土交通省）」（平成28年1月）出典：「土地利用調整総合支援ネットワークシステム（国土交通省）」
山形県の土地利用計画図
都市地域
農業地域
自然公園地域
自然保全地域
森林地域
山形県
31
８. 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金の整理8-1. 法令に基づく制限 (2/2)
各土地利用規制の区域区分等におけるスタジアムの立地は可否は下記の通りです。「条件によって可」と示された区域区分等についても、本書に示す条件を満たすことが必要であり、これらの適合性の確認を行った上で、スタジアム建設候補用地としての評価を実施します。
また「否」となっている区域区分等においてスタジアムを立地をさせるためには、別紙1に示す条件下で各法に基づく計画の変更や指定解除が必要です。規制上の整合性を担保する見通しがたった用地については、スタジアム建設候補用地として評価する予定です。
土地利用規制に基づく主な制限等
国土利用計画上の地域区分 個別規制法 区域・地域指定 区域区分等 立地可否
国土利用計画法
都市地域 都市計画法 都市計画区域
市街化区域 条件によって可
市街化調整区域 否
非線引き都市計画区域・準都市計画区域
条件によって可
農業地域 農振法 農業振興地域農用地区域 否
農振白地地域 条件によって可
森林地域 森林法
国有林 否
民有林保安林 否
普通林 条件によって可
自然公園地域 自然公園法 自然公園国立公園・国定公園 否
都道府県立自然公園 否
自然保全地域 自然環境保全法 自然環境保全地域等
原生自然環境保全地域 否
自然環境保全地域 否
都道府県自然環境保全地域 否
※各種法令等よりアビームコンサルティング作成
32
８. 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金8-2. 補助金、交付金
新スタジアム建設に活用可能な主な補助金、交付金は以下のとおりです。現時点では建設場所が決定していないため、建設用地の状況に影響を受けないJリーグホームスタジアム整備助成を軸に資金計画を策定します。
補助制度名称 制度概要・助成条件 上限・補助率 助成対象者
大規模スポーツ施設整備助成（totoスポーツ振興くじ）
✓ Jリーグホームスタジアム整備（新設のみ）に係る助成
✓ 社会資本整備総合交付金との併給は認められない
最大30億円
地方公共団体
日本体育協会
ほか
参考事例
ハード整備
• 北九州市ミクニワールドスタジアム
• 栃木県グリーンスタジアム
※自立・分散型低炭素エネルギー社会構築推進事業
社会資本整備総合交付金＋
効果促進事業（国土交通省）
✓ 社会資本総合整備計画に基づき、基幹的な社会資本整備事業のほか、関連する社会資本整備やソフト事業を総合的・一体的に支援（都市公園事業、市街地活性化領域で適用可能）
施設 1/2
用地 1/3
地方公共団体 • エコパスタジアム• 大松山運動公園陸上競技場サッカー場
• 愛媛県営総合運動公園
防災・安全交付金（国土交通省）
✓ 社会資本総合整備計画に基づく、防災関連資本整備を支援
（防災公園領域で適用可能）
施設 1/2
用地 1/3
地方公共団体 • 熊谷スポーツ文化公園 防災公園ラグビー場
• 大分スポーツ公園 総合競技場
公共施設等先進的CO2排出削減対策モデル事業
（環境省）
✓ 再生可能エネルギー等を最大限活用し、災害時等に電力系統からの電力供給が停止した場合でも、自立的に電力を供給・消費できる低炭素なエネルギーシステムの整備を支援
3/4 地方公共団体
民間企業
ほか
• 市立吹田スタジアム※
• 青森県新総合運動公園「エコ・レジリエンスパーク」
33
８. 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金8-3. Ｊリーグホームスタジアム整備助成
Ｊリーグホームスタジアム整備助成の概要を以下に示します。
助成対象は地方公共団体（都道府県及び市町村）となるため、官民連携事業が成立したタイミングで早期にJSCに対する相談手続きを進めます。
Ｊリーグホームスタジアム整備事業
助成上限 30億円
助成対象：スポーツ振興投票対象試合を実施する競技場の新設事業（Ｊ１、Ｊ２のみ）
助成期間：３年間
助成対象：工事費、附帯設備費、設計監理費（工事に係る実施設計費、工事管理費）
通例では、助成を受ける年度の前年度の12月から1月までが助成申請期間として設定される。
■ 相談開始を2019年（事業プラン等の公募開始時）、助成金申請を2021年として計画
＜助成内容＞ ＜手続き＞
JSCとの事前相
談・調整
助成金申請
（毎年12月～1
月）
採択結果通知
（3月）
34
８. 新スタジアム建設に関連する法令、補助金、交付金8-4. （参考）その他各種支援
その他、建物や環境配慮型機能及び地域振興に係るソフト整備の助成金については、誘致自治体が決定した後の基本設計、実施設計の中で活用を検討します。
補助制度名称 制度概要・助成条件 上限・補助率 助成対象者
サステナブル建築物等先導事業（木造先導型）（国土交通省）
✓ 先導的な設計・施工技術が導入される実用的で多様な用途の木造建築物等の整備に対し、国が費用の一部を助成。
✓ 28年度23件、29年度10件採択実績。
最大5億円
民間事業者、地方公共団体
ハード整備
• 新豊洲ランニングスタジアム
• 有明アリーナ
林業成長産業化総合対策のうち林業・木材産業
成長産業化促進対策（林野庁）
✓ 公共建築物等木材利用促進法に規定する地域材を利用した公共建築物等の整備を支援。整備可能な施設等としては、木造公共施設、木質内装等。
最大4億円
地方公共団体 • なし
木材利用による業務用施設の断熱性能効果検証事業（環境省・農林水産省）
最大5億円
CLT等建築物を所有する法人、地方公共団体等
• なし
出典：林野庁「公共建築物等の整備に活用可能な補助事業・制度等一覧」（平成30年4月）出典：国土交通省土地・水資源局「エリアマネジメント推進マニュアル」（平成20年3月）
参考事例
ソフト整備（一部ハード含む）
その他エリアマネジメント推進支援策
（経済産業省・中小企業庁等）
✓ 地域・まちなか商業活性化支援事業（経済産業省）、中小小売商業等振興対策費補助金事業（中小企業庁）等の各種支援策。
支援策ごとに設定
地方公共団体
民間企業 他
• 高松丸亀町 まちづくり㈱
• ㈱金沢商業活性化センター
✓ 低炭素建築物等の普及を促進するため、CLT等を用いたモデル建築物を建設し、その断熱性能をはじめとする省エネ・省CO2の効果検証事業。
地方創生拠点整備交付金地方創生推進交付金
（内閣府）
1/2 地方公共団体 • 鳥栖市ベストアメニティスタジアム
• 栃木県佐野市クリケットタウン佐野
✓ 地方版総合戦略に位置付けられ、地域再生計画に記載された施設の整備等。
✓ 地域再生計画に記載された整備対象施設の利活用方策等
第９章
新スタジアム立地可否検討に係る前提条件の整理
36
土地利用規制により、施設の規模、用途、形態に応じて、建設できる施設は制限されます。 このため、ここでは第３章の内容および経済産業省事業報告書の検討結果に基づき、複数の規模の
スタジアムを想定し、土地利用規制がかかる区域におけるスタジアム立地の可否や、立地できない際の対応方法について整理します。
具体的には、収容人数1.5万人の屋外スタジアム（A案）、2.0万人の屋外スタジアム（B案）、2.0万人の可動屋根付きスタジアム（C案）の３案について検討を行います。
分類 項目 A案 B案 C案
施設要件
収容人数 15,000人 20,000人
屋根 固定屋根（フィールド屋根なし） 可動屋根（フィールド屋根あり）
規模 敷地面積（a）※2 32,000㎡ 39,000㎡
建築面積（b） 15,000㎡ 19,000㎡ 31,000㎡
建蔽率（b）/（a） 46.8% 48.7% 79.4%
延べ面積（c） 23,000㎡ 26,000㎡ 47,000㎡
容積率（c）/（a） 71.8% 66.7% 120.5%
用途 主要用途 観覧場
形態 構造 RC造・S造
耐火建築物 耐火構造
建物最高高さ 28m 33m 70m
想定するスタジアムの施設要件、規模、用途、形態※1
※1 経済産業省事業報告書で検討したスタジアムの規模を基本とし、広く建築候補地を募れるよう敷地面積・建築面積・最高高さを見直した。A案の敷地面積は、建築面積にフィールド面積（約1ha）を加算し、最大の建蔽率となる0.8で割り戻し算出した。B案・C案の敷地面積は、C案の建築面積を0.8で割り戻し算出し共通の敷地面積とした。B案・C案は最低限の仕様とするためスロープ部分を除外したスタジアムとして建築面積を再算定した。A案は観戦環境向上のため客席勾配を33°とし最高高さを見直した。また、それぞれ算定では端数処理を行った。
※2 敷地面積には附帯施設や駐車場の用地は含んでいない。実際に建築する際に、敷地面積が５ha以上となる場合、開発許可の技術基準に適合させる必要がある。
９. 新スタジアム立地可否検討に係る前提条件の整理
第10章
立地可否及び立地できない際の対処方法
38
区域区分等 地域地区 県下の地域地区 立地可否 可能にするための対応方法
市街化区域 用途地域 商業地域 〇
近隣商業地域 △ • A案・B案は立地可能。C案は建蔽率限度が50%,60%の場合は立地不可。
• ※用途地域の変更又、用途緩和（地区計画・特別用途地区等）、都市施設の指定について、都市計画審議会にかけ都市計画の変更を行う。
準工業地域
上記以外の用途地域
× • A~C案ともに用途規制により立地不可。• ※同上
特別用途地区 特別工業地区娯楽・ﾚｸﾘｴｰｼｮﾝ地区
特別業務地区大規模集客施設制限
地区
× • 特定の用途のみが立地可能であり、A~C案ともに立地不可。
• 特別用途地区は用途地域に上乗せで指定される。このため特別用途地区の廃止を都市計画決定した上で、上記の「用途地域」と同様の対応が必要。
高度地区
山形市
第1種~第3種高度地区
× • A~C案ともに想定しているスタジアムの高さは第1種（15m)、第2種(20m)、 第3種（非工業は20m）の高さ制限を上回っており、立地不可。
• 高度地区の廃止を都市計画決定した上で、「用途地域」と同様の対応が必要。
第4種高度地区 △ • A案は立地可能。• B案・C案は高さ規制（31m）により立地不可。立
地を可能にするため高度地区の廃止を都市計画決定した上で、「用途地域」と同様の対応が必要。
第5種高度地区 △ • A案・B案は立地可能。• C案は高さ規制（45m）により立地不可。立地を
可能にするため、高度地区の廃止を都市計画決定した上で、「用途地域」と同様の対応が必要。
都市地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-1. 都市地域（1/3）
39
都市地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等 地域地区 県下の地域地区 立地可否 可能にするための対応方法
市街化区域 高度地区
鶴岡市
第1種~第2種高度地区
× • A~C案ともに想定しているスタジアムの高さは第1種（15m)、第2種(20m)、の高さ制限を上回っており、立地不可。
• 高度地区の廃止を都市計画決定した上で、「用途地域」と同様の対応が必要。
第3種高度地区 △ • A案・B案は立地可能。• C案は高さ規制（35m）により立地不可。立地を
可能にするためには、高度地区の廃止を都市計画決定した上で、「用途地域」と同様の対応が必要。
高度利用地区 県内5市8地区 × • 想定しているスタジアムの容積率が容積率の最低限度に達していないため、A~C案ともに立地不可。
• 高度利用地区の廃止を都市計画決定し、「用途地域」と同様の対応が必要。
防火・準防火地域 県内6市 〇
風致地区 山形市内2地区馬見ヶ崎風致地区千歳山風致地区
× • 風致地区内での建築物の建築等の行為をする場合、事前については許可が必要。ただし、許可基準に高さが適合しないためA~C案ともに立地不可。
駐車場整備地区 山形市内1地区 〇
臨港地区 県内2市2港 × • 分区の目的にあわない構築物は建設できないため、A~C案ともに立地不可。
• 立地するためには、知事が公益上その他特別の事情によりやむを得ないと認めた上で許可が必要。
市街化調整区域 - - × • 都市計画法34条14号に基づき開発審査会が、スタジアム建設を市街化区域等で行うことが困難または著しく不適当であると承認することが必要。
• 上記が困難な場合、市街化区域への編入が必要。
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-1. 都市地域（2/3）
40
区域区分等 地域地区 県下の地域地区 立地可否 可能にするための対応方法
非線引き都市計画区域・準都市
計画区域
用途地域 商業地域 〇
近隣商業地域準工業地域
△ • A案・B案は立地可能。C案は建蔽率限度が50%,60%の場合は立地不可。
• ※用途地域の変更又、用途緩和（地区計画・特別用途地区等）、都市施設の指定について、都市計画審議会にかけ都市計画の変更を行う。
上記以外の用途地域
× • A~C案ともに用途規制により立地不可。• 用途地域の変更又、用途緩和（地区計画・特
別用途地区等）、都市施設の指定について、都市計画審議会にかけ都市計画の変更を行う。
特別用途地区 特別工業地区娯楽・ﾚｸﾘｴｰｼｮﾝ地区
特別業務地区
× • 特定の用途のみが立地可能であり、A~C案ともに立地不可。
• 特別用途地区は用途地域に上乗せで指定される。このため特別用途地区の廃止を都市計画決定した上で、上記の「用途地域」と同様の対応が必要。
特定用途制限地域 大規模集客施設制限地区
風俗営業施設大規模SC
× • 用途地域無指定地域を対象に定めており、特定大規模建築物となるA~C案は立地不可。
• 特別用途制限地区の廃止を都市計画決定し、下記の「用途無指定地域」と同様の対応が必要。
上記の指定が無い地域
- × • 用途地域無指定地域には、特定大規模建築物となるA~C案は立地不可。
• 用途地域や都市施設の指定について、都市計画審議会にかけ都市計画の変更を行うことが必要。
都市地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-1. 都市地域（3/3）
41
農業地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等（農振法）
地域地区農地区分
（農地法）立地可否 可能にするための対応方法
農業振興地域（※１）
農用地区域 - ×（転用禁止）
• 農用地区域は転用禁止のため、A~C案ともに立地不可。
• スタジアムを立地させるには、農用地区域の設定から当該地を除外する必要がある。
• 除外には、農振除外要件を満たし、農地転用許可を受ける必要がある。
農振白地地域 第1種農地 ×（原則不許可）
• 農振白地地域は原則転用不許可のため、A~C案ともに立地不可。
• 事業主体が県の場合、許可なく農地転用でき、スタジアムの立地が可能。
• 事業主体が市町村の場合、スタジアムが土地収用対象事業（公園・緑地・広場・運動場等）であるため、立地が可能。
※１国土利用計画法に基づいた立地可否を検討しているため、農業振興地域のみを対象とし、農業振興地域外は含まれない。
※２【農振除外要件】
①農用地等以外にすることが必要かつ適当で、農用地区域以外に代替すべき土地がない
②農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがない
③効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農用地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがない
④土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがない
⑤土地改良事業等完了後８年を経過しているもの
農振除外（※２）
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-2. 農業地域（1/2）
42
農業地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等（農振法）
地域地区農地区分
（農地法）立地可否 可能にするための対応方法
農業振興地域（※１）
農振白地地域（続き）
第2種農地 △（第３種農地に立地困難な場合に許可）
• A~C案ともに農地転用許可申請に対して第3種農地に立地困難な場合に許可があれば立地可能。
• 関係利権者の同意を得るなど一般基準を満たし、知事から農地転用の許可が必要。
• 事業主体が県の場合、許可なく農地転用でき、スタジアムの立地が可能。
• 事業主体が市町村の場合、スタジアムが土地収用対象事業（公園・緑地・広場・運動場等）であるため、立地が可能。
第3種農地 ○（原則許可）
• A~C案ともに農地転用許可申請に対して原則許可。
• 関係利権者の同意を得るなど一般基準を満たし、知事から農地転用の許可が必要。
• 事業主体が県の場合、許可なく農地転用でき、スタジアムが立地が可能。
• 事業主体が市町村の場合、スタジアムが土地収用対象事業（公園・緑地・広場・運動場等）であるため、立地が可能。
※１国土利用計画法に基づいた立地可否を検討しているため、農業振興地域のみを対象とし、農業振興地域外は含まれない。
※２【農振除外要件】
①農用地等以外にすることが必要かつ適当で、農用地区域以外に代替すべき土地がない
②農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがない
③効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農用地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがない
④土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがない
⑤土地改良事業等完了後８年を経過しているもの
農振除外（※２）
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-2. 農業地域（2/2）
43
森林地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等立地可否 可能にするための対応方法
所有区分 森林区分 流域区分
国有林 保安林 全ての保安林 全流域 × • A~C案ともに立地不可。農林水産大臣によって保安林指定の解除が必要。
普通林 全流域 × • A~C案ともに立地不可。開発にあたり国有林所管課と協議が必要。
民有林 保安林 水源かん養保安林土砂流出防備保安林土砂崩壊防備保安林
重要流域内 × • A~C案ともに立地不可。農林水産大臣によって保安林指定の解除が必要。
重要流域外 × • A~C案ともに立地不可。知事によって保安林指定の解除が必要。
その他の保安林 全流域 × • A~C案ともに立地不可。知事によって保安林指定の解除が必要。
普通林 全流域 △ • 設置者が民間の場合、災害の防止、水害の防止、水の確保、環境の保全の条件に合致した場合、林地開発許可がおりた場合はA~C案ともに立地が可能。
• 設置者が地方公共団体の場合、林地開発許可を要せず立地可能だが知事との連絡調整を行うことが必要。
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-3. 森林地域
44
自然公園地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等 地域区分 立地可否 可能にするための対応方法
国立公園・国定公園※１
特別地域 特別保護地区 × • 「建築面積が2,000㎡以下であること」「高さが13mを超えないものであること」等の許可基準を満たしていないため、A～C案ともに立地不可。
• 制度の趣旨上、スタジアム建設のために公園計画の変更を行うことは不可。
• （ただし、海域公園地区は県内対象地域なし）
第1種～第3種特別地域
×
海域公園地区 ×
普通地域 ※３ × • 高さ13mを超える工作物の新築等には届出が必要であるが、国立公園の場合は大臣、国定公園の場合は知事が、当該公園の風景を保護する必要があると認める場合には、当該行為を禁止することができる。
• 制度の趣旨上、スタジアム建設のために公園計画の変更を行うことは不可。
都道府県立自然公園
※２
特別地域 第1種～第3種特別地域
× • 国立公園・国定公園の普通地域と同様。
普通地域 ※３ × • 国立公園・国定公園の普通地域と同様。
※1 国立公園・国定公園：国立公園は、磐梯朝日国立公園の出羽三山・朝日地域、飯豊地域、吾妻地域、国定公園は、鳥海国定公園、蔵王国定公園、栗駒国定公園が該当する。
※2 県立自然公園：庄内海浜県立自然公園、御所山県立自然公園、県南県立自然公園、加無山県立自然公園、天童高原県立自然公園、最上川県立自然公園が該当する。
※３仮設テントの設置、広告物等の掲出等には事前に届出が必要。特に広告物については、一般的な広告看板のほか、のぼり、電光掲示板、応援フラッグ、ユニフォーム等も広告物にあたる可能性があり、広告更新ごと、試合ごとに（相手チームも含め）広告内容を届け出なければならない。
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-4. 自然公園地域
45
自然保全地域における区域区分等・地域地区ごとの立地可否と可能にするための対応方法
区域区分等 地域区分 立地可否 可能にするための対応方法
原生自然環境保全地域※１
全域（立入制限地区含） × • 環境大臣が学術研究その他公益上の事由により特に必要と認めて許可した場合を除き、A~C案ともに立地不可。（ただし、県内対象地域なし）
自然環境保全地域※１
特別地区（野生動植物保護地区含）
海域特別地区
× • 環境大臣の許可を受けた場合を除きA~C案ともに立地不可。（ただし、県内対象地域なし）
普通地区 × • 自然環境の保全に支障が及ぶためA~C案ともに立地不可。
• 制度の趣旨上指定解除の可能性は無し。（ただし、県内対象地域なし）
都道府県自然環境保全地域
※２
特別地区（野生動植物保護地区含）
× • 現存する建築物の建て替え、災害により滅失した建築物の復旧のため等、新築が認められる建築物に該当しないのでA~C案とも立地不可。
• 制度の趣旨上、スタジアム建設のために自然環境保全地域の指定の解除及びその区域の縮小を行うことは不可。
普通地区里山環境保全地域
× • 一定の基準を超える建築物の新築には届出のみで可だが、知事が自然環境の保全のために必要と認める場合、届出に係る行為を禁止できる。
• 制度の趣旨上、スタジアム建設のために里山環境保全地域の指定の解除及びその区域の縮小を行うことは不可。
※1 原生自然環境保全地域は全国5地域、自然環境保全地域は全国10地域に指定されており、山形県内の地域は指定されていない。
※2 都道府県自然環境保全地域：自然環境保全地域としては、今神山自然環境保全地域、気比神社社叢自然環境保全地域、ヌルマタ沢・野川自然環境保全地域、大沢川源流部自然環境保全地域、沼ノ口湿原自然環境保全地域の5地域が該当する。里山環境保全地域としては、沼の台里山環境保全地域、河島山里山環境保全地域、胴腹滝里山環境保全地域、下小松里山環境保全地域の５地域が該当する。
凡例：〇可能、△一部可能×：不可
10. 立地可否及び立地できない際の対処方法10-5. 自然保全地域
46
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
1 用途地域等への適合 • 用途地域等が定められているときは、予定建築物等の用途がそれに適合していること
〇（市街化区域の場合）
×（市街化調整区域の場合）
• 地区計画等と適合していること
2 道路 • 通行の安全性が確保されていること 〇
• 機能の有効性が確保されていること
• 設計時における都市計画と整合があること
• 敷地に接する開発区域内道路の幅員 -
１）1,000㎡未満の敷地（２特以外）６ｍ（多雪地帯８ｍ）以上
×（1,000㎡未満のみ対象）
２）上記以外の敷地９ｍ以上３）例外的に小区間４ｍ以上
〇
• 市街化調整区域内20ha以上開発の場合、敷地から250m以内で復員12m以上の道路へ接続
×（20ha以上のみ対象）
• 開発区域内の主要道路が接続する開発区域外の道路の幅員１）原則９ｍ（住宅目的では6.5m）以上２）例外的に、周辺の状況によりやむを得ない場合
は、通行に支障のない道路
〇
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（1/7）
47
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
2 道路（続き）
• 区域内の９ｍ以上道路は、歩車道が分離されていること
〇
技術的細目
• 砂利敷等安全、円滑な交通に支障のない構造で適当な横断勾配が付されていること
〇
• 適当な排水施設があること
• 縦断勾配は原則９％以下、やむを得ない小区間に限り12％以下であること
• 階段状でないこと
• 袋路状でないこと。ただし、具体的な接続予定道路や転回広場がある場合は例外的に認める
• 歩道のない道路の平面交差は、適当な長さの街角せん除とすること
• 歩道は工作物により分離すること
3 公園・緑地・広場 • 公園等に関する都市計画決定がある場合は、設計がこれに適合していること
〇
• ３％以上の公園等があること。ただし、周辺に既設のものがある場合、用途が住宅以外で敷地が１つの場合等は不設置も可能（0.3~5ha）
〇
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（2/7）
48
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
3 公園・緑地・広場（続き）
• １カ所300㎡以上、かつ、合計面積が総面積の３％以上
×（5ha~のみ対象）
• 1,000㎡以上が１カ所、かつ、合計面積が総面積の３％以上
×（5~20haのみ対象）
• 1,000㎡以上が２カ所以上、かつ、合計面積が総面積の３％以上
×（20ha~のみ対象）
技術的細目
• 1,000㎡以上の公園には、２カ所以上の出入口×
（1,000㎡以上の公園のみ対象）
• 交通量の多いところでは、安全確保措置があること 〇
• 適切な形状及び勾配であること
• 適当な排水施設があること
4 排水施設 • 排水施設に関する都市計画決定がある場合は、設計がこれに適合していること
〇
• ５年の降雨強度確率、付随排水、区域の状況による管渠の勾配及び断面が汚水および雨水を有効に排出できるよう定められていること。
• 排水施設は、放流先の状況により公共水域又は海域に接続。能力により貯留施設を設けてもよい。
• 下水は暗渠排水であること
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（3/7）
49
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
4 排水施設（続き）
技術的細目
• 堅固で耐久力を有する構造であること 〇
• 漏水を最小限度とする措置であること
• 公共排水施設は、維持管理上適切な場所に設置
• 公共排水施設のうち、暗渠の内径は20cm以上であること
• ます又はマンホールを設置する箇所１）管渠の始まる箇所２）流路、勾配等が著しく変化する箇所３）内径の120倍を超えない範囲内で必要な箇所
• ます又はマンホールにふた（汚水の場合、密閉）があること
• ます又はマンホールの底に深さ15cm以上の泥だめ（雨水・地表水の場合）もしくは相当幅のインバート（その他の場合）があること
5 消防水利（貯水施設）
• 消防法20条１項の基準に適合すること• 消防水利に関する都市計画決定がある場合は、設
計がこれに適合していること
〇
6 給水施設 • 需要に支障をきたさないこと• 給水施設に関する都市計画決定がある場合は、設
計がこれに適合していること
〇
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（4/7）
50
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
7 公益的施設 • 公益的施設及び区域内建築物の適切な用途配分 〇
• 教育施設等公益的施設用地の確保があること ×（住居系20ha~のみ対象）
8 防災・安全装置 地盤沈下、がけ崩れ、出水その他の災害防止のため、以下の措置があること
-
• 地盤沈下、区域外地盤の隆起が生じないよう土の置き換え、水抜き等の措置
〇
• がけが生じる場合－がけの上端に続く地盤面は逆勾配であること
• 切土の場合－すべりやすい土質は、地滑り防止ぐい等その他土留め、土の置き換え等の措置
• 盛土の場合－概ね30㎝以下の層に分けて土を盛りﾛｰﾗｰ等建設機械による締固め等の措置
• 傾斜地の場合－すべり面対策として段切り等の措置
• がけ面の保護－擁壁の設置、石張り、芝張り等の措置
• 切土・盛土の場合、地下水により崖崩れ等のおそれがある場合は、地下水の排水施設があること
• 擁壁の安全性・排水の効率性が担保されること
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（5/7）
51
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
９ ※災害危険区域等の除外
下記の危険区域を開発区域に含まないこと。 -
• 建築基準法39条１項の災害危険区域 〇
• 地すべり等防止法３条１項の地すべり防止区域
• 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律８条１項の土砂災害特別警戒区域
• 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律３条１項の急傾斜地崩壊危険区域
10 樹木保存、表土保全 • 樹木の保存、表土の保全等に必要な措置（適用規模1ha~）があること
〇
• 高さ10m以上の健全な樹木又は高さ５ｍで、かつ、300㎡以上の健全な樹木の集団は、公園、緑地として保全できること
• 切土盛土の面積が1,000㎡以上－表土の復元、客土、土壌改良等の措置があること
※災害危険区域は山形県建築基準条例で指定される
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（6/7）
52
開発許可の技術基準 想定するスタジアムが満たすべき基準番号 区分 許可基準
11 緩衝帯 騒音、振動等による環境悪化のおそれのある場合は、緑地帯等の緩衝帯を設置すること
１）１ha～1.5ha－４ｍ２）1.5ha～５ha－５ｍ３）５ha～15ha－10ｍ４）15ha～25ha－15m５）25ha以上-－20m６）周辺の状況（公園、緑地等）の状況により幅
員の減少、不設置も可
〇
12 輸送施設 • 道路、鉄道等による輸送の便等から支障がないこと ×（40ha~のみ対象）
13 申請者の資力・信用 • 申請者に資力、信用があること 〇
14 工事施工者の能力 • 工事施行者に完成させる能力があること
15 開催権利者の同意 • 区域内の土地、開発行為に関する工事の区域内の土地等の権利者の相当数の同意を得ていること
参考 公共施設の管理者の同意等 〇
市街化調整区域における立地基準 〇
開発許可の技術基準と想定するスタジアムが満たすべき基準
凡例：〇対象、×：対象外別表 スタジアムが満たすべき開発許可の技術基準（7/7）
第11章
「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現
54
「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現に向け、「サッカー観戦における新たな価値創出」を整備の軸とします。
人を集めるために、公共機能と付帯施設利用の視点も考慮し、「日常利用の促進」 「県外顧客の取り込み」 「消費目的以外の来場者の確保」 の３つについても充足することが望ましいと考えています。
サッカー観戦における
新たな価値創出
日常利用の促進
県外顧客の取り込み
消費目的以外の
来場者の確保
人が集まる
スタジアム
営利機能
公共機能
スタジアム利用 付帯施設利用
11-2に詳述 11-4に詳述
11-3に詳述 11-5に詳述
✓ “一体感” “楽しさ” “地域ロイヤリティ” の創出
✓ コンコースの開放✓ 新設・移転施設の活用
✓ 観光の「核」づくり
✓ 既存アセットの有効活用
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-1. 基本的な考え方
55
モンテディオ山形における現在の顧客構成は、「今来場していないがモンテディオに興味はある層」 が約90%を占めています。
この層を取り込めば、入場者数を大きく増加させることができます。
モンテディオ山形における現在の顧客構成
※ モンテディオ山形の各種顧客データやアンケートに基づき算出
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-2. サッカー観戦における新たな価値創出_モンテディオ山形の顧客構成
コア層✓ シーズンシート✓ ファンクラブ✓ 年間5～20回来場
来場層✓ 年間1～2回来場
9%
来場経験はないが
興味はある層
34%
今来場していないがモンテディオに興味はある層
90%
1%
来場経験はあるが
足が遠のいている層
56%
56
NPB（プロ野球）においては、2000年代までは観客動員数は伸び悩んでいました。
しかし、2010年代に入ると右肩上がりに好転しています。この要因の１つとして、「競技の観戦」を提供価値とした従来のスタジアムビジネスから、「来場者を楽しませること」を提供価値とした スタジアムの”ボールパーク化” への転換が挙げられます（例：広島、楽天、DeNA等）。
一試合当たり観客動員数の推移（NPB）
クッションで寝そべって見れる席
バーベキューができる席
出典：広島東洋カープ公式サイト
スタジアムのボールパーク化（例）
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
1989年
1991年
1993年
1995年
1997年
1999年
2001年
2003年
2005年
2007年
2009年
2011年
2013年
2015年
2017年
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-2. サッカー観戦における新たな価値創出_NPBにおける提供価値転換
出典：「NPB.jp 日本野球機構」
57
NPBと比較すると、Jリーグの観客動員数は伸び悩んでいます。コア層（サポーター）へのリーチを中心とした現在のサッカービジネスが行き詰まりを見せていると推察されます。
✓ J1 : ここ数年は回復傾向にあるが2007年～2009年の水準に届かず
✓ J2 ：10年間ほぼ横ばい
✓ モンテディオ山形 ：J1では、J1初昇格の2009年が頂点。 J2では、J2降格直後の2012年から伸び悩み
一試合当たり観客動員数の推移（Jリーグ、モンテディオ山形）
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
J1
J2
モンテディオ山形
（人）
J1時
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-2. サッカー観戦における新たな価値創出_サッカー観戦需要の現状
出典：「J.LEAGUE Date Site」
58
モンテディオ山形を応援している理由は、「地元（故郷）のクラブだから」 が他の理由を引き離して最も多く、”地域に対するロイヤリティ” がモンテディオを応援する人を惹きつけていることが推察されます。
※2017年12月実施インターネットアンケート（モンテディオ山形ホームページ・SNSで告知）対象：「モンテディオを応援している人」 1849人回答質問：「あなたがモンテディオ山形を応援している理由を教えて下さい
モンテディオ山形を応援している理由
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-2. サッカー観戦における新たな価値創出_応援理由
59
サッカー観戦需要の現状を踏まえ、「サッカー観戦における新たな価値創出」により、観戦層を拡大し、入場者数増を図ります。
競技としての”サッカー観戦”だけでなく、サッカーを通じた “一体感” “楽しさ” “地域ロイヤリティ”を提供できるスタジアムを整備します。
サッカー観戦需要の現状
「今来場していないが、モンテディオには興味がある層」の厚さ
NPBにおける提供価値の転換（「競技観戦」から「来場者を楽しませること」へ）による成功
コア層（サポーター）へのリーチを中心とした現在のサッカービジネスの行き詰まり
モンテディオを応援する理由は「地元のクラブであること」
サッカー観戦における新たな価値創出
• 競技としての”サッカー観戦”だけでなく、サッカーを通じた “一体感” “楽しさ” “地域ロイヤリティ” を提供する
一体感
地域
ロイヤリティ
楽しさ
スタジアム要件への反映事項
• 選手と観客が一体感をもてるピッチとの近さ
• 街とスタジアムの一体感がある開放的な空間
• 様々な属性の人が安心して集まれる機能
✓ キッズスペース、高齢者に対応した手すりや通路、ユニバーサルデザイン等
• “ホームスタジアム” を感じられるデザイン
• サッカー観戦以外も楽しめる機能✓ 様々な飲食テナントや高付加価値シート
✓ 社交場としてのVIP・VVIP
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-2. サッカー観戦における新たな価値創出
60
スタジアムの稼働率・収益向上のために、ライブやコンベンション利用が想定されます。
しかし、今回の需要調査の結果、山形県では15,000～20,000人のスタジアムにおけるライブやコンベンションの需要が極めて小さく、実現性が低いと判断し、計画から除きました。
サウンディング結果（プロモーター）
1.5～2万人のサッカースタジアムにおける興行開催可能性
• ライブは5万人規模のスタジアムライブか1万人以下のアリーナライブが主流であり、2万人規模のスタジアムライブ自体が稀
• Jリーグの開催時期以外での開催となると、ツアー等のスケジュールと合うか、タイミングの問題がある
山形での興行開催可能性
• 山形県の人口では、2万人動員はリスクが高いため敬遠される
• 山形県までスタジアムライブ用の機材を運ぶコストを、2万人規模の売上では回収できない。コンベンションも同様にコストの増加が懸念される。そのため、興行主が山形のスタジアムを会場としてあえて選択する可能性は低い
ライブ以外での需要
• 可動屋根があれば、ゲネプロ（セット等も本番同様に行うリハーサル）需要が発生する可能性もあるが、利用料免除や設備購入等のコスト負担を要求される可能性が高い
開催規模別 ライブ開催数（2017年）
0
0
0
0
2
4
166
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
~0.5万
0.5~1.0万
1.0~1.5万
1.5~2.0万
2.0~3.5万
3.5~5.0万
5.0万~
開催数（回）
開催規模（人）
会場規模別ライブ・コンサート開催数
（スタジアム）
83
77
166
82
0
18
0
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
~0.5万
0.5~1.0万
1.0~1.5万
1.5~2.0万
2.0~3.5万
3.5~5.0万
5.0万~
開催回数（回）
開催規模（人）
会場規模別ライブ・コンサート開催数
（アリーナ・ホール）
スタジアム
アリーナ・ホール
実績なし
ドーム中心3万人以上の野球場のみ
アリーナ・ホールが中心の規模
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現<参考> ライブ・コンベンションの開催可能性
※2017年「年間動員数トップ20」のアーティストの公演を
アビームコンサルティングにて集計
61
サッカー興行以外の日にもスタジアムに ”人を集める” ために、スタジアム内を一周できる設計とし、ランニング・ウォーキングコースとしての利用を促すなどの工夫が望まれます。
✓ （例）MAZDA Zoom-Zoom スタジアムでは、上記の設計・運営により、広島カープの公式戦が行われて
いない年間１／３は開放され、成功モデルの一要素となっています。コンコースから一面に広がる芝生は非
日常体験を創造し、野球観戦への誘因にもなっていると言われています。また、街のシンボル・コミュニティの場
としての役割向上も果たしていると言われています。
出典：arch-hiroshimaホームページ
MAZDA Zoom-Zoom スタジアム コンコース
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-3. 日常利用の促進_コンコースの開放
62
山形県は、最も大きな市町村でも人口25万人程度、人口密度650人/㎢であり、人口減少も進んでいます。そのため、スタジアム周辺だけを商圏としては付帯施設による集客・収益向上は困難です。
一定の集客・収益を確保するためには、仙台市や新潟市といった周辺の大きな都市もターゲットとして捉える必要があります。
また、モノ消費中心の商業施設では、既存のコンビニやSCと差別化を図ることができず競争に負ける可能性が高いため、コト消費を中心に提供する必要があります。
ポジショニング
＜県外も対象＞
＜周辺住民対象＞
集客・収益は
限定的
SC専門店
コンビニスーパー商店街
余暇日常
コト消費
モノ消費
一般的な商圏人口
EC
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-4. 県外顧客の取り込み_ポジショニング
山形県だけを商圏としていては、商圏人口が不足
しているため多くの人を集めることは困難
➜ 県外もターゲットとする必要有り
※サウンディング結果等よりアビームコンサルティング作成
63
観光需要は、他の余暇活動の需要と比較して非常に高い値になっています。
山形県は、観光に注力しており魅力的な観光資源をいかに発信するかが課題になっています。
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-4. 県外顧客の取り込み_観光需要と山形県観光の課題
観光需要 山形県の観光の現状
＜普段、興味や関心があること＞ (n=1744)
出典：JTB 食と旅に関する調査
＜国内旅行のテーマ＞
温泉、食・グルメが選ばれやすい
旅行、食・グルメの潜在需要大
「観光立県山形」の実現を目指している
（おもてなし山形県観光計画）
魅力的な観光資源に富んでいると評価を受ける
一方で、それらの地域の魅力を十分に把握し活か
しているとは言い難く、発信力が不足していると長
らく指摘されてきました。
（おもてなし山形県観光計画「本県観光の課題」より引用）
64
山形県における観光の 「核」 になる付帯施設を目指します。
✓ ビジターセンターをはじめ、地産マルシェや温泉施設等を想定
“山形県に来たらまずはここに立ち寄る” 場所にすることで、スタジアム自体の集客向上はもちろん、山形県の観光全体の魅力を全国に訴求することも期待できます。
✓ 現在、国を挙げて推進しているスタジアム改革の先進事例となることで、国内における発信力向上が期待できる
✓ サッカーは世界でもっとも人気のあるスポーツであり、革新的なスタジアムは、海外への発信力向上も期待できる
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-4. 県外顧客の取り込み_観光の 「核」 づくり
県外・海外
新スタジアム（観光の「核」）
山形県内
出典：経済産業省事業報告書よりパース図を抜粋
65
新たな施設により新たな価値を創出し、認知を得て、人を呼ぶためには、莫大な初期投資（費用、時間）が必要になります。
初期費用を低減するために、既存アセット（温泉、農業、自然といった観光資源や既存の施設等）を有効活用できる立地が望まれます。
既存アセットの有効活用例
田園プラザ川場（道の駅、群馬県川場村）
• 1993年に31億円をかけて建設したが15年に渡って赤字が続いていた同施設を民間主導（村の酒造会社社長）で再建した。
• 現在では人口約3,500人の村に年間150万人が集まり、売上15億円超の一大観光拠点に成長した。
• 川場村は、自然豊かな環境を活かした「観光プラス農業」の村づくりを進めている。田園プラザ川場は、その集大成の事業であり、”地産地消” ”本物志向” にこだわった ”ここにしかないもの” を提供している。
• 地元の新鮮野菜・果物が買えるファーマーズマーケットや、地元食材を使用したレストラン、パン工房、ビール工房、カフェや日帰り温泉などがある。
出典：川場田園プラザホームページ
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-4. 県外顧客の取り込み_既存アセットの有効活用
エリアマップ
66
人が集まり、収益力がある施設にするためには、消費を目的とした来場者だけでなく、消費以外を目的とした来場者による ”ついで利用・ついで購入” も不可欠です（特に平日）。
そのため、新設・移転等の計画がある施設（公共施設、文教施設、商業施設、地域振興施設等）をスタジアムの付帯施設とすることが望まれます。
新設・移転の公共施設活用例
オガールプロジェクト（官民複合施設、岩手県紫波町）
• 2009年に公民連携事業として、紫波中央駅前の未利用町有地10.7haの開発がスタートした。
• 10年間で、フットボールセンター、官民複合施設、民間複合施設、ビジネスホテル、バレーボール専用アリーナなどが次々オープン。現在では、人口約3万3千人の町に年間100万人が集まるエリアになった。
• 公共施設により一定の集客を確保することで、商業が成立するという考えから、町役場と図書館の２つの公共機能が、計画当初から日常的な ”集客手段” の1つとして位置付けられていた。
✓ 町役場：老朽化による移転
✓ 図書館：町民からの要望が多かったため新設
出典：オガールプロジェクトホームページ
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-5. 消費目的以外の来場者の確保
エリアマップ
オガール広場
紫波町庁舎
図書館
67
数値計画（第８章参照）では、付帯施設からの収入は40百万円／年（付帯施設の売上 400百万円に対するロイヤリティ収入10%）としています。
付帯施設の売上 400百万円を達成するためには、エリア全体で100万人の来場者が必要と試算しています。
11. 「山形県の内外から、人が集まるスタジアム」の実現11-6. 集客イメージ
田園プラザ川場 <2014年度実績>
➢ 売上 ： ファーマーズマーケットのみで 540百万円
施設全体で 1,500百万円
➢ 来場者数 ： 約150万人
（出典：農林水産省 「農林水産物取り組み事例集」 2016）
オガールプロジェクト <2015年度実績>
➢ 売上 ： 地産マルシェのみで 500百万円以上
➢ 来場者数 ： 約98万人
出典：一般財団法人日本経済研究所 「日経研月報 2017年7月号」
地方におけるエリア全体での来場者数と売上例 来場者100万人達成に向けた集客イメージ
サッカー観戦
25万人
エリア全体で100万人
来場者数100万人で
付帯施設売上 400百万円達成可能
※付帯施設は地産マルシェや温泉施設と仮定
400百万円は、数値計画（第8章）で前提としておいた数値
公共
10万人
付帯施設
（観光の核となるテナント）
65万人
＜参考＞
サッカー観戦
✓ 2015年度（J1） 入場者数 計. 181,736人※ リーグ戦 170,518人、 カップ戦 11,218人
× 1.4（新スタジアム効果）= 254,430人
付帯施設
✓ 庄内観光物産館、山形県観光物産会館の来場者数
50万～70万人
出典：山形県観光文化スポーツ部「平成28年度 山形県観光者数調査」
第12章
新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果
69
新スタジアム建設に係る経済効果は、大きく「スタジアム建設に係る経済効果」と「スタジアム建設後のサービス提供等に係る経済効果」の２つがあり、これらについて山形県全体に係る経済効果を推計します。
スタジアムの建設関連需要
スタジアム建設効果と建設後のサービス提供等による効果の２つを推計
スタジアムのサービス提供等による需要
新スタジアムのサービス提供（運営維持）による経済効果を推計する
新スタジアムの建設にあたり発生する需要による経済効果を推計する
12. 新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-1. 経済効果推計の考え方
70
山形県全体における新スタジアムの建設による経済波及効果（生産誘発額）は、最大で153億円が見込まれるとともに、運営維持における経済波及効果は7.7億円（年）、交流人口は1,000,000人（年）が見込まれ、持続的な地域経済の活性化に貢献できます。
12.新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-2. 新スタジアムがもたらす経済効果（まとめ）
山形県における新スタジアム建設及び建設後10年間の経済波及効果
約230億円建設 約153億円 運営・維持* 約77億円（10年間）
創出する交流人口
約1,000,000人（年）
内訳は後述
＊運営維持は新設効果のみ算出
内訳は第11章に詳述
71
新スタジアムの建設に係る経済効果推計を以下に示します。
山形県全体における経済波及効果（生産誘発額）は、最大で約153億円程度が見込まれます。また、最大1,300人程度の労働誘発効果があると見込まれます。
新スタジアムの建設に係る経済効果推計まとめ
12.新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-3.（参考）新スタジアムがもたらす経済効果 (1/3)
※経済産業省事業報告書掲載の経済効果に基づき算出
使用データ：山形県産業連関表（平成23年）、総務省統計局平均消費性向（平成29年）
費目建設効果
（土地、造成、駐車場整備等場所に依存する項目は含まず）
備考 算出式
A：新規需要（億円） 72.22～113.29 直接の需要額
B：直接効果（億円） 59.67～98.30 需要額から自給率を考慮した山形県への直接効果
C：一次波及効果（億円） 19.79～31.95
D：二次波及効果（億円） 13.53～22.66
E：生産誘発額（億円） 92.99～152.90 E=B+C+D
F：労働誘発効果（人） 833.12～1366.57
（億円）
72
新スタジアムのサービス提供（モンテディオがもたらす効果）に係る経済効果推計を以下に示します。
新スタジアム新設による観客数増加率を1.4倍*と仮定した場合に得られる新規のチケット収入、飲食・グッズ等需要、その他消費（宿泊等）から経済効果を推計すると、最大で年間約3.9億円程度の経済効果が見込まれ、継続的に地域経済への効果をもたらします。
12.新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-3.（参考）新スタジアムがもたらす経済効果 (2/3)
新スタジアムのサービス提供（モンテディオがもたらす効果）による経済効果推計まとめ
＊供用開始前年度と開始後年度の入場者数比較（同カテゴリ前提：吹田1.59倍、南長野1.31倍、フクアリ1.33倍）より、1.4倍と設定
費目モンテディオがもたらす効果（年）（既存の観客がもたらす効果は
含まず）備考 算出式
A：新規需要（億円） 3.64 直接の需要額（観客増がもたらす効果）
B：直接効果（億円） 2.60 需要額から自給率を考慮した山形県への直接効果
C：一次波及効果（億円） 0.74
D：二次波及効果（億円） 0.58
E：生産誘発額（億円） 3.92 E=B+C+D
F：労働誘発効果（人） 45.63
（億円）
※経済産業省事業報告書掲載の経済効果に基づき算出
使用データ：山形県産業連関表（平成23年）、総務省統計局平均消費性向（平成29年）
73
新スタジアムのサービス提供（スタジアムの運営・維持）に係る経済効果推計を以下に示します。
SPCの新スタジアム運営・維持による需要から経済効果を推計すると、最大で年間約3.8億円程度の経済効果が見込まれ継続的に地域経済への効果をもたらします。
12.新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-3.（参考）新スタジアムがもたらす経済効果 (3/3)
新スタジアムのサービス提供（スタジアムの運営・維持）による経済効果推計まとめ
費目スタジアム
運営・維持効果（年）備考 算出式
A：新規需要（億円） 3.26～3.52 下限：15,000人収容スタジアム 上限：可動屋根スタジアム
B：直接効果（億円） 2.27～2.45 需要額から自給率を考慮した山形県への直接効果
C：一次波及効果（億円） 0.77～0.84
D：二次波及効果（億円） 0.44～0.47
E：生産誘発額（億円） 3.48～3.76 E=B+C+D
F：労働誘発効果（人） 25.03～26.89
※経済産業省事業報告書掲載の経済効果に基づき算出
使用データ：山形県産業連関表（平成23年）、総務省統計局平均消費性向（平成29年）
74
12. 新スタジアム建設が地域にもたらす経済効果12-4. 新スタジアムがもたらす経済効果（サービス提供に係る効果）
運営開始後、年間約7.7億円の経済効果を想定しています。
累計では、15年で初期建設費を超える想定です。
建設費用
約113億円
（駐車場整備費、
外溝工事費は除く）
新スタジアムの運営・維持がもたらす効果(最大)
3.9億
3.8億
モンテディオがもたらす効果
5年で約39億円
15年で約116億円
約77億円
運用 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6～15年目
1年で約7.7億円の経済効果
