AB ‹POTEKL‹ KONUT F‹NANSMAN P‹YASALARININ DE⁄‹ﬁ‹M VE...

‹SMMMO Yay›n Organ› Mali ÇÖZÜM - 70188

AB ‹POTEKL‹ KONUT F‹NANSMANP‹YASALARININ DE⁄‹fi‹M VE GEL‹fi‹M‹NDE ETK‹ YARATAN FAKTÖRLERVE D‹NAM‹KLER

Dr. Tamer AKSOY

G‹R‹fi

Ülkelerin ekonomik geliflmifllik seviyelerinin bir ölçüsü de, ülkevarl›klar›n›n ço¤unlu¤unu teflkil eden gayrimenkul varl›klar›n›n ne ölçüdede¤erlendirilebildi¤i hususudur. Bu varl›klar›n azami surette de¤erlendiri-

lebilmesi, ça¤dafl finansman yöntemleriyle menkul k›ymetlefltirilerek1 sermayepiyasalar›na aktar›m›yla olmaktad›r. Böylece sabit k›ymetlerde uzun vadeyeba¤l› finansal kaynaklar›n sermaye piyasalar›nda tekrar de¤erlendirilebilmesimümkün olmakta, piyasadaki sermaye hareketi de artmaktad›r. 2

Para ve sermaye piyasalar›n›n önemli bir parças› olan ipotekli piyasalar, gayri-menkul için sermaye yarat›lmas›, bu sermayenin art›r›lmas› ve da¤›t›lmas›nakadar pek çok fonksiyonu yerine getirmektedir. ‹potek piyasalar› bu fonksiyon-lar›n› teminat olarak gayrimenkule dayal› borçlanma araçlar› vas›tas›yla gerçek-lefltirmektedir. 3

Konut sorununun kurumsal çözümünde ipotek kredilerinin önemi büyüktür.ABD ve geliflmifl ülkelerde s›kça kullan›lan ipotekli konut finansman sistemitemelde flöyle ifller. ‹potekli konut finansman kurumlar› genellikle düzenlemiflolduklar› ipotek kredilerini ikinci el piyasada satarak veya bu ipotek kredilerinedayal› olarak menkul k›ymet ihraç ederek fon sa¤lamaktad›rlar 4. Bu yöntemsayesinde ipotek kredilerine likidite yarat›larak ipotek ve sermaye piyasalar›n›nentegrasyonu ve derinleflmesi sa¤lan›r. 5

1 Menkullefltirme ve menkul k›ymetlefltirme, ‘securitisation” teriminin karfl›l›¤› olarak ayn› anlamdayaz›da kullan›lmaktad›r.

2 RENAUD, B., “Housing Finance in Emerging Finance: An Overview of Current Issues”, in HousingFinance in Emerging Markets, , London, UK, March 2003, s.14

3 WANG, S., ve di¤erleri, “Market Structure and Real Estate Return”, Real Estate Economics, Vol.23,s.85-93

4 PRYKE, M., ve WHITEHEAD, M., “An Overview of Mortgage-Backed Securitisation in the U.K.”Housing Studies, January 1994, s.83

5 FABOZZI, F.J., ve MODIGLIANI , F., The Handbook of Mortgage-Backed Securities, 3rd Edition,Prosbus Publishing Company, Chigago, 1992, s.28


AB ipotek piyasalar›, yap›sal olarak birbirinden farkl›d›r. Bu piyasalardaki de¤i-flim ve geliflim üzerinde etki yaratan çeflitli faktörler ve dinamikler sözkonusu-dur. Yaz›m›zda, piyasalar›n iflleyifl, de¤iflim ve gelifliminde etkili olan unsurlar›fl›¤›nda AB ipotek piyasalar›ndaki son geliflmeler alt bafll›klar halinde analizedilmeye çal›fl›lmaktad›r. Çal›flma sonuç ve kaynakça ile sona ermektedir.

1.AB ‹potekli Piyasalar›nda De¤iflim ve Geliflme Yaratan Çeflitli Faktörlerve Dinamikler

1.1.AB ‹potek Piyasalar›ndaki Kurumsal Farkl›l›klar

AB ipotek piyasalar› yap›sal olarak birbirinden oldukça farkl›l›k arzetmektedir.AB ipotekli piyasalar›nda faaliyet gösteren kurumlar kabaca, ticari bankalar,evrensel faaliyet gösteren ticaret bankalar›, tasarruf bankalar›, kooperatif veyard›m bankalar›, ipotek bankalar›, uzmanlaflm›fl kredi kurulufllar› (yap› toplu-luklar›, Bausparkassen), sigorta flirketleri ve emeklilik fonlar› (pension funds)fleklinde s›n›fland›r›labilir. Tablo 1’e bak›ld›¤›nda, ipotekli kredilerin son derecefarkl› tiplerdeki ipotekli kredi kurulufllar› taraf›ndan verildi¤i görülmektedir. ‹po-tek piyasalar›nda ticari, ipotek ve tasarruf bankalar› ile kooperatif ve yard›msand›klar›, en fazla öneme sahip kurumlar olup, piyasan›n % 80’ini oluflturmak-tad›r.

AB ipotek kurumlar›, ABD’deki kurumlardan farkl› olup, Parasal Finans Kurum-lar› (MFIs) vazifesini görürler ve AB’deki ipotekli kredilerin çok büyük k›sm›n›sa¤larlar. Geriye kalan di¤er ipotek kredileri ise di¤er finansal arac› kurumlar(sigorta flirketleri ve di¤er sektörlerin yer ald›¤› MFI harici kurulufllar) taraf›ndansa¤lan›r.

Tablo:1- AB ‹potekli Piyasas›nda Faaliyet Gösteren Kurumlar›n Pay› (%) –2001

Ticari bankalar 39 Sigorta flirketleri ve emekli sand›klar› 6

‹potek bankalar› 20 Bausparkassen 5

Tasarruf bankalar› 12 Yap› topluluklar› 5

Kooperatif ve yard›m bankalar› 9 Di¤er sektörler 4

Kaynak: MANNING, David, “Mortgage Lending in the European Union”, Pre-sented in EMF-European Mortgage Federation FHB 5th Anniversary Con-ference, Budapest, 25 Oct 2002, s.2

1.2. AB ‹potek Piyasalar›ndaki H›zl› Geliflim Trendi

AB bünyesinde ipotek teminatl› kredilerin hacmi, on y›l boyunca, mali piyasa-larda yap›lan serbestlefltirme (deregülasyon) çabalar› ve düflen faiz oranlar› nede-


6 EMF, Hypostat: Mortgage and Property Markets in the European Union and Norway, Brussels, 2001, s.107 MANNING, a.g.k.s.2 8 EMF (European Mortgage Federation), Avrupa ‹potek Federasyonu’nun k›salt›lm›fl›d›r. Bu federasyona,

ipotekli konut piyasas›na haiz tüm Avrupa ülkeleri üyedir. Bu lider kurulufl, AB ipotekli konut kredisi piyasas›n›n %80’inden fazlas›n› temsil eder. EMF’nin üyeleri ise, ipotek bankalar›, evrensel/ticari bankalar, tasarruf bankalar›, yat›r›m ve kooperatif bankalar›, yap› kooperatifleri (building societies), flemsiye flirketler (ipote¤e dayal› menkul k›ymetler arac›l›¤›yla menkullefltirilmifl ipotekli varl›klar› tutmak üzere kurulanflirketler) ve sigorta flirketleridir.

niyle sürekli olarak artm›flt›r6 Bu e¤ilim tüm üye ülke ipotek piyasalar›ndayans›maktad›r. Örne¤in: 1988-1999 y›llar› aras› 10 y›ll›k dönemde iki y›la iliflkinaç›lan konut kredilerinin GSY‹H içindeki pay› büyük art›fl göstermifltir. Alman-ya %44-53, Hollanda %39-66, ‹spanya %11-24,Portekiz %12-33, ‹talya % 4-7gibi) Ayn› dönemde ‹potek piyasalar›n›n dinamik büyümesi GSYH’nin büyü-mesini de geçmifl ve ulusal ekonomilerdeki a¤›rl›¤›n› artt›rm›flt›r. 2001 y›l› sonuitibar›yla ipotekli kredilerin toplam hacmi 3.9 trilyon Euroyu, 2003 y›l›nda ise4.2. trilyon Euroyu aflm›flt›r. ‹potekli kredi tutar›n›n 10 y›l öncesindeki ipoteklikredi miktar›n› ikiye katlad›¤› görülmektedir. AB bünyesinde ipotekli kredi hac-minin son on y›ldan buyana y›lda yaklafl›k ortalama % 8 oran›nda büyüdü¤ügözlenmektedir. 1998 y›l›nda konut kredilerinin GSY‹H içindeki pay› % 33iken, 2001 y›l› sonunda bu oran % 40’a ulaflm›flt›r.7

Tablo :2- AB ‹potekli Piyasalar›na ‹liflkin baz› Veriler

Bakiye konut kredisi stoku 3 900 Konut mülkiyet düzeyi % 64

(milyar ABD$)

Konut kredisi sto¤u/GSY‹H % 40 Nüfus 375 milyon

Bakiye ‹DMK sto¤u 500 GSY‹H 7 570

(milyar ABD$)

Menkul k›ymet sto¤u/GSY‹H %7

Kaynak: COLES, A., Why US and EU Markets are so different”, EMS-Euro-pean Mortgage Federation8 2001,.s.11-25, EARLEY, Fionnuala, What Exp-lain The Differences in Home Ownership Rates in Europe? Housing Finan-ce International, September 2004, s.25-30AB ipotek piyasalar› güçlü ulusal karakteristiklerini korumakta olup, bunlar›nekonomik aç›dan önemi ülkeden ülkeye de¤ifliklik göstermektedir. Hacimleriaç›s›ndan bak›ld›¤›nda, en büyük piyasalar›n Almanya, ‹ngiltere, Fransa ve Hol-landa piyasalar› oldu¤u görülmektedir. Hollanda, Danimarka, ‹ngiltere, Alman-ya ve Norveç ipotekli piyasalar›nda, ipotekli kredilerin hacmi GSYH’nin%50’sine eflit veya üzerinde bir görünüm vermektedir.Geçti¤imiz son 15 y›l için-


de belirgin büyüme art›fl› gösteren piyasalar ise Portekiz, Hollanda, ‹spanya,‹rlanda, Yunanistan ve ‹talya piyasalar›d›r.

Tablo:3- AB ‹potekli Konut Kredilerinin GSMH ‹çindeki Pay› (%) veOrtalama Büyüme H›z› (%) (s›ras›yla)

Hollanda 85 11.4 ‹rlanda 37 15.5

Danimarka 81 7.0 ‹sviçre 35

‹ngiltere 62 5.7 Belçika 33 6.9

Almanya 50 8.6 Avusturya 29 5.8

Norveç 49 Fransa 20 1.3

Portekiz 50 24.6 Lüksemburg 16 7.1

‹sveç 48 4.7 Yunanistan 16 16.3

‹spanya 38 13.8 ‹talya 10 11.7

Kaynak: MANNING, a.g.k., s.1-9, Eurostat (GSY‹H rakamlar›), EARLEY,a.g.m.s.26

1980’lerin sonundan itibaren AB ipotek piyasas›nda ortaya ç›kan büyük geliflimçok say›daki etkenin bir sonucu olarak ortaya ç›km›flt›r. Bunlar aras›nda malisektördeki deregülasyon,, tek para biriminin yürürlü¤e girmesi ve düflük faizoranlar› baflta say›labilir. Bu uygun ortam, AB ipotek piyasalar›nda yo¤un birrekabete ve artan konut sat›nalma gücüne yol açt›. Böylece ipotekli konut kredi-leri için gerekli olan yo¤un talep için de uygun koflullar oluflturulmufl oldu.

1.3. AB ‹potek Piyasalar›nda Konut Sahiplik Oran›ndaki de¤iflme

AB ülkelerinde ortalama konut sahipli¤i oran› % 64’t›r. Ancak, konut sahipli¤ioran› ile ipotek kredilerinin GSM‹H’ya oran› aras›nda ters yönlü bir korelasyongözlenmektedir. Yani, GSMH içinde ipotek kredilerinin oran› di¤er ülkelere görenisbeten yüksek olan ülkelerde, konut sahiplik oran›n›n daha düflük oldu¤ugörülmektedir. Bu e¤ilim 2001 itibariyla daha belirginlik arzetmesine karfl›n yeniverilerde ayn› e¤ilimi teyit etmektedir. Örne¤in, 2001 itibar›yla bakt›¤›m›zda,Fransa, Belçika, Avusturya ve Lüksemburg’da konut sahiplik oran› % 20-30aras›nda de¤iflmekte, Almanya’da ise % 40 seviyesinde kalmaktad›r. 2004 iti-bar›yla bakt›¤›m›zda da konut sahip oranlar›n›n belli oranda artt›¤› ancak bahsekonu e¤ilimin büyük ölçüde devam etti¤i gözlenmektedir. Konut sahiplikoran›n›n ipotek kredileri yüksek olan ülkelerde düflük kalmas›, geçmiflteki kamupolitikalar›, sosyal güvenlik politikas› ve rejimi gibi o ülkeye has sebeplerleaç›klanabilecektir.


9 HARDT, J. “Regional Roles in Market Development and Standardization”, Presented in Developing Secondary Mortgage Markets in Southeast Europe Conference, Bulgaria, 4-5 Feb. 2003, s.7-18

10 HARDT, J. “Recent Developments in European Mortgage Markets”, Housing Finance International, Dec.2000,15(2),s.16

Tablo:4- AB Ülkelerinde Konut Sahipli¤i Oran› (%)

Macaristan 90 ‹sveç 59

Yunanistan 81 Finland 57

‹spanya 80 Avusturya 55

‹talya 78 Fransa 54

‹rlanda 73 Polonya 53

Portekiz 71 Hollanda 51

‹ngiltere 68 Danimarka 49

Belçika 67 Çek Cumhuriyeti 48

Luxemburg 65 Almanya 43

Kaynak: EMF, 3rd Workshop on Housing Finance in Transitional Econo-mies, December 2002, EARLEY (2004)a.g.m.s.25-30

1.4. Rekabet ve teknolojik geliflmelerin bilgi ve Fark›ndal›k seviyesiniart›rarak Yenilik (innovation), ürün ve modern da¤›t›m kanallar› konusun-da itici güç oluflturmas›

Rekabet ve teknolojik geliflmelerdeki h›zl› art›fl, ipotekli kredi kurulufllar›n› yenifinansal ürünler ve yenilikler (innovation) gelifltirmeye itmifltir. Buna ilaveten,müflterilerin finansal ve piyasalara yönelik bilgi ve fark›ndal›k (awareness)düzeyinin artmas› sonucu, bu ürünlerin pazarlanmas›na yönelik yeni yöntemle-rin aranmas› ve gelifltirilmesi ve müflterilerin ihtiyaçlar›na yönelik yeniliklerinsürdürülmesi bir zorunluluk haline gelmifltir.9 Ayr›ca, ipotek piyasalar›na iliflkindi¤er bir yenilik de, Tek Para birimi yaklafl›mlar›n›n tamamlanmas›yla birlikte,s›n›r ötesinde de sat›labilen Euro-birimli ipotekli ürünler ortaya ç›kmas›d›r.Özellikle Internet, bu ipotekli ürünlerin pazarlanmas›nda çok önemli bir alterna-tif da¤›t›m kanal› olarak kabul edilmektedir. Müflterilerin internete eriflim sevi-yesi ve kullan›m kolayl›¤› artt›kça, ipotekli ürünlere yönelik internet kullan›m›da buna paralel flekilde h›zl› bir art›fl göstermifltir.‹potekli kredilere iliflkin veri-ler, önemli bir finansal taahhüt içermeleri nedeniyle, ipotekli kredilerin Internetüzerindeki popülaritesi en yüksek hususlardan biri oldu¤unu ortaya koymak-tad›r.10


11 Konut finansman sistemleri geliflmifl ileri ülkelerde, kredinin konutun de¤erine olan oran› (Loan-To Value) genelde % 80 civar›ndad›r. Konut de¤erinin tamam› kadar kredi aç›lmamakta, baflta iflas riski olmak üzere çeflitli risklere karfl› bir miktar emniyet pay› b›rak›lmaktad›r.

1.5. AB ‹potek Piyasalar›nda ‹potekli kredilerin türü, süresi, faiz oran› vekredi de¤erindeki farkl›l›klar

AB ulusal ekonomilerindeki ipotek piyasalar›n›n büyüklü¤ünde önemlifarkl›l›klar›n gözlenmesi, ipotek piyasalar›n›n güçlü ulusal karakteristiklerinisürdürdü¤ü gerçe¤ini yans›tmaktad›r. AB’de ipotekli kredi verenlerin türüne vesonucuna ba¤l› olarak, ipotekli kredinin süresi, ipotekli faiz oran›n›n tipi ve“Kredi De¤eri (LTV- Loan-To Value)”11 oranlar› gibi verilen ürünlerden dekaynaklanan ülkeleraras› önemli farkl›l›klar bulunmaktad›r. Bu farkl›l›klardanbaz›lar›na tablo 5’de yer verilmektedir. Bunlar, politik ve tarihsel ortamla bera-ber ço¤unlukla ipotekli kredi verenlerin faaliyet ortam›ndaki yasal ve düzenle-yici çerçeve farkl›l›klar›ndan da kaynaklanmaktad›r.

Tablo:5- AB Ülkelerindeki Kredi Hacmi, Vade ve Kredi De¤eri (LTV) Oranlar›-2001

Ülke ‹potekli kredi Orijinal vadesi Kredi De¤eri (LTV) Mutlak(EUR) (y›l) Ortalama(%) maksimum (%)

Danimarka 107, 000 25-30 80 80

Almanya 174, 000 25-30 67 100

‹spanya 67,500 10-15 75 80

Fransa 80,000 15 67

‹talya 62,000 10 50 80

Hollanda 122,000 30 72 125

Avusturya 105,000 25-30 54 100

‹sveç 136,000 30 y›la kadar 80 100

‹ngiltere 105,000 25 70 100

Kaynak: HARDT, a.g.m.(2003), s.18

Bir ipotekli konut kredisinin ortalama vadesi ülkeler aras›nda de¤ifliklik arzet-mektedir. ‹talya gibi baz› AB ülkelerinde 10 y›l iken, baz›lar›nda ise (Danimar-ka, Almanya,Hollanda, Avusturya ve ‹sveç gibi) 30 y›la kadar uzanabilmekte-dir.‹potek müflterisine yönelik farkl› yaklafl›mlar, halihaz›rda ‹ngiltere gibi 4000ürünün sunuldu¤u ‹ngiltere veya az say›da enstrüman›n sunuldu¤u ülke sonu-cunu do¤urabilmektedir.


1.6. ‹potekli Kredi Ürünlerinde ve A¤›rl›klar›ndaki Farkl›l›klar, ‹potekPiyasas›n›n Parçal› (fragmented) Yap›da Olmas›

Baz› ülkelerde sabit oranl› ipotekli ürünler a¤›r basmakta iken baz›lar›nda isefarkl› oranlar yayg›nl›k arzetmektedir. Baz› ülkelerde, tüketicinin korunmas›nayönelik s›k› kurallar›n getirilmesi yönündeki geliflme, ipotekli konut kredilerineayr›lan fon kaynaklar› üzerinde cayd›r›c› etki yaratm›flt›r.

Tablo :6-AB ‹potek Piyasalar›nda Tipik ‹potekli Kredi Ürünleri

‹ngiltere Danimarka ‹spanya Fransa

Kredi vadesi 25 y›l 25-30 y›l 10-15 y›l 15 y›l

Faiz oran› türü Gözden Yeniden +/- %90 %50 referansgeçirilebilir tart›fl›labilir Referans %50 sabit

Gözden geçirilebilir

Örne¤in, Belçika’da ipotekli konut kredilerine yönelik karmafl›k kurallar getiril-mifltir. ‹potekli kredi al›m›n›n faiz oran› riski do¤urmas› nedeniyle bu durum,faiz oranlar›ndaki de¤iflikliklerin fonlar›n gerçek maliyeti yerine devlet tahviliindekslerine ba¤lanmas›n› gerekli k›lm›flt›r. ‹potekli krediler ve bunlar›n fon kay-naklar› üzerindeki faiz oranlar›n›n birbirinden ayr›lmas› durumunda, ipoteklikonut finansman iflinin ekonomikli¤i azalabilmektedir. ‹potek müflterilerininödedi¤i peflinat ve ipotek cezalar›n› s›n›rland›ran kurallar, ayn› zamanda fon sa¤-lama sürecini karmafl›klaflt›rma ve uyumsuzlukla sonuçlanan tehlikeli durumlarayol açabilirler. AB ipotek piyasalar›ndaki farkl›l›klar, gayrimenkul piyasas›ndaki(konut piyasas›, konut edinme yap›s›, konutun sahibince kullan›lmas›, özel veyasosyal amaçl› kiralama, konut sektörünün finansman›n› sa¤lamada kullan›lanfinansal gereçler, vb.) ve inflaat sanayindeki (verilen bina izni say›s›, konut bitir-me say›s›, muamele say›s›, vb.) farkl›l›klar›n bir sonucudur.

Ayr›ca, genel ekonomik durumun ipotek piyasas›na do¤rudan bir etkisi bulun-maktad›r. Ekonomi büyürken ve istihdam artarken ev halk›n›n konut ve konutfinansman›na yönelik talebi de artacakt›r. AB’daki ekonomik yak›nlaflmaya vebütünleflmeye ra¤men, ipotek piyasalar›n›n geliflimini flekillendiren temel mak-roekonomik de¤iflkenlerdeki (GSYH, iflsizlik, enflasyon, vb.) önemli farkl›l›klarmevcudiyetini sürdürmektedir. Bu durum da ulusal ipotek piyasalar›ndakikarakteristiklerin aynen devam etmesine yol açmaktad›r.

AB ‹potek piyasas› parçal› yap›s›n›, mevcut ipotekli ürün ve ipotek fonlama ens-trümanlar› anlam›nda hala yüksek oranda devam ettirmektedir. Konut hala enönemli varl›k kalemini oluflturmaktad›r. Son befl y›l içinde konut kredileri % 7-


12 GUGERELL-TUMPEL,G.“Capital Market and Financial Integration in Europe”, EMF Conference 2004,7.12.2004, s.1-4

13 Almanya’da sözleflmeli sistemi yürüten Bausparkassen, ipotek bankalar›na göre 7-16 y›l gibi daha k›sa vadeli kredi açan özellefltirilmifl tasarruf ve kredi kurulufllar›d›r. Bu sistemde, kiflilere konut kredisi verilebilmesi, tasarruf sözleflmesinin tamamlanmas›n›n ard›ndan konut almak isteyen kiflinin birikimini ortalama 6-7 y›l gibi önceden belirlenmifl bir süre içerisinde açt›rd›¤› tasarruf hesab›nda biriktirmesi/bekletmesi halinde mümkün olabilmektedir. Kat›l›mc›lar, devletin sübvansiyon ve/veya vergi muafiyetinden yararlanabilmektedirler.Bu sistemde aç›lan kredi ve yap›lan tasarrufa uygulanan faiz oranlar› piyasa koflullar›na göre belirlenmektedir.

10 aras›nda bir art›fl göstermifltir. Hiçbir ulusal piyasada ipotekli ürünlerintamam› sunulmamaktad›r. Sadece birkaç banka birden fazla ülkede ipotek kredi-sini ç›karmakta ve sunmaktad›r. Sunufl koflullar› ülkeden ülkeye de¤iflebilmek-tedir. ‹poteklerin % 40’›ndan daha az› sermaye piyasalar› yoluyla finanse edil-mektedir. Kalan› mevduatlarla finanse edilmektedir. ‹potekleri fonlayacak ikisermaye piyasas› enstrüman› ipotekli tahviller ve konut ipote¤ine dayal› menkulk›ymetler yasalar, vergi ve düzenleyici kurallar nedeniyle homojen bir yap›arzetmemektedir.

AB ‹potek piyasalar› aras›nda entegrasyon eksikli¤i vard›r. Bu eksiklik hemyat›r›mc› hem de kullan›c›lar aç›s›ndan maliyet art›fl› getirmektedir. Standardi-zasyon eksikli¤i ölçek ekonomilerinin gerçekleflmesini engellemektedir.12

1.7. ‹potekli Kredi Fonlama Enstrümanlar› ve Yöntemlerindeki (Bilanço-‹çi/D›fl›)Farkl›l›klar

AB ülkelerinde ipotekli kredilerin fonlama yöntemlerine bak›ld›¤›nda, AB’dakiipotekli kredi kurulufllar›n›n, ipotekli kredilerin finansman›nda farkl› yöntemlerkulland›klar› görülmektedir. ‹potekli fonlama enstrümanlar› genel olarak, pera-kende mevduat (retail deposits), Almanya ve Avusturya’da Bausparkessen Sis-temi ile toplanan yap› ve tasarruf hesaplar›ndaki mevduatlar (dedicated savings),ipotekli tahviller (mortgage bonds), ipote¤e dayal› menkul k›ymetler (MBS) vedi¤er alt bafll›klar›ndan oluflmaktad›r.

Tablo:7- AB ‹potek Piyasalar›nda Fonlama Enstrümanlar› ve (%) Paylar›

Perakende Mevduat 62 ‹DMK 1

‹potekli tahviller 19 Di¤er 13

Yap› tasarruf hesaplar› 5

Bausparkassen Sistemi13

Kaynak: OECD, European Mortgage Markets: Structure, Funding andFuture Development, June 2000, s.27

‹potekli tahvil ihrac› toplam mevduat-tan sonra en önemli ikinci fon yönte-mini teflkil etmektedir. AB içerisindemevcut ipotekli tahvil hacmi (2001sonu itibariyle) 530 EUR milyar olarakhesaplanm›flt›r. ‹potekli tahvillerinhacmi (2001 sonu itibariyle) mevcutmesken ipotekli tahvil hacminin%19’unu teflkil etmektedir. Mevcutdurumda, ipotekli tahvil piyasas›n›n %88’ini üç ülke paylafl›yor konumdad›r.Almanya’n›n “Hypotheken Pfandbri-ef” % 44’lük oranla birinci s›rada yeral›rken, Danimarka (%29) ikinci s›ray›‹sveç de (%15) üçüncü s›ray› takipetmektedir. 236 milyar EUR’luk birhacimle Alman “Hypotheken Pfand-brief” piyasas› (2001 y›l› sonu itibariy-le mevcut hacim) AB sabit gelirli ser-maye piyasas›na hakim olan bileflen-lerden biridir.

Danimarka’da ipotek bankalar› taraf›n-dan verilen ipotekler ipotekli tahville-rin ihrac› ile finanse edilmektedir.‹sveç’te ise toplam fonun % 70’initemsil eden ipotekli tahviller en önem-li finans kayna¤›n› teflkil etmektedir.AB ipotek sa¤lay›c›lar› ve sermayepiyasalar›nda fon mekanizmas› olarakipotekli tahviller önemlidir.

AB’da ipotekli tahvil piyasas›n›n geri-ye kalan %12’si sekiz ülke aras›ndapaylafl›lmaktad›r. ‹potekli tahvilleraktif olarak Avusturya’da kullan›lmak-

ta ve Fransa ve ‹spanya’da (Mevduat-lar›n ard›ndan toplam ipotekli fonla-man›n s›ras›yla sadece % 21 ve %6’s›n› teflkil ediyor olmas›na ra¤men)finans kayna¤› olarak ikinci s›rada yeralmaktad›r. Hollanda ve Norveç’teipotekli tahviller ç›kar›lmaktad›r ancakkredi verme iflleminin sadece küçük birk›sm›n› finanse etmektedir (Hollanda’-da % 7 ve Norveç’te %1).

Almanya’da uygulanan Pfandbrieffonksiyonunun baflar›yla sonuçlan-mas›n›n ard›ndan baz› ülkelerin bufinans arac›n› desteklemek için giri-flimlerde bulunmalar› nedeniyle AB’-daki ipotekli tahvil piyasalar›n›n mev-cut kapasitelerinin ilerleyen y›llardade¤iflmesi muhtemeldir. Bu de¤ifliminen belirgin yaflanaca¤› yer Fransa,Lüksembourg ve Finlandiya’dad›r.‹spanyolca “ Cedula Hipotecaria” ipo-tek piyasas› yasas›n›n ç›kar›lmas›ylabirlikte gelifltirilmifl bir fonksiyon olupkullan›m›na son zamanlarda bafllana-bilmifltir. Belçika ve ‹rlanda’da benze-ri geliflmeler belli oranda hayata geçi-rilmifltir.AB bünyesinde ipotekli piyasalar›nfonlamas›nda a¤›rl›¤›n mevduatlar ileipotekli tahvillerde oldu¤u, ipote¤edayal› menkul k›ymet (‹DMK)14oran›n›n çok cüz’i kald›¤› görülmekte-dir. Bu geliflime yolaçan farkl› neden-ler ve farkl› dinamikler sözkonusudur.


14 ‹DMK (ipote¤e dayal› menkul k›ymetler), (GNMA veya “Ginnie Mae”), (FHLMC veya Freddie Mac), (FNMA veya Fannie Mae) ve özel kurulufllar taraf›ndan ihraç edilen ve ABD de yayg›n olan iblanço-d›fl› menkullefltirilmenin en önemli enstrüman› durumundaki ipotekli borç senetlerini ifade etmektedir.

Bu nedenler ve dinamikler, K›taABs›nda, ABD ve Kanada gibi Anglo-Sakson dünyaya göre çeflitli aç›lardanfarkl›l›k arzetmektedir.ABD ve Kanada gibi Anglo-Saksonkonut finansman tarz›n›n hakim oldu-¤u ülkelerde ödemeleri ipotek kredisihavuzlar›n›n faiz ve anapara getirileri-ne dayal› bilanço-d›fl› menkulk›ymetlefltirme (off-balance-sheetsecuritisation) yayg›nd›r. Buna karfl›n, tarihsel geliflim çizgisinebak›ld›¤›nda k›ta ABs›nda ise ipoteklitahvil ihrac›na dayal› bilanço-içi men-kul k›ymetlefltirme (on-balance-sheetsecuritisation) yayg›nd›r.‹ngiltere: AB'n›n en büyük dünyan›nikinci en büyük ipote¤e dayal› menkulk›ymet piyasas› ‹ngiltere’de bulun-maktad›r. 2001 y›l› itibariyle piyasada-ki toplam ipote¤e dayal› menkulk›ymet hacmi 32 milyar dolarcivar›ndad›r. Ayn› dönem itibariyleABD'ndeki özel sektör kurulufllar›n›nihraç etti¤i ipote¤e dayal› menkulk›ymet miktar› ise 130 milyar dolarcivar›ndad›r. ‹ngiltere’de ihraç edilenipote¤e dayal› menkul k›ymetlerinbüyük bir k›sm› de¤iflken oranl› olup,toplam konut kredilerinin ise % 3'lükbir k›sm› menkul k›ymetlefltirilmifltir.Buna mukabil ABD'nde bu oran % 50-60 civar›ndad›r.Konut finansman›temelde Yap› Birlikleri (Building Soci-eties) ve bankalar arac›l›¤› ile sa¤lan-maktad›r. Ancak bu kurulufllar ipotekkredilerini, menkul k›ymetlefltirmektençok bilançolar›nda tutmaktad›r. Öteyandan 1990'li y›llarda, kaynaklar›n

bilanço-d›fl› menku1 k›ymetlefltirmeile sa¤layan uzman konut finansmankurulufllar› (Specialist Mortgage Len-ders-SMLs) faaliyete geçmifltir.1990’lardan sonra hareketlenen piyasa,ihracat hacmini önemli orandaart›rm›flt›r. ‹hraçlar›n büyük bir k›smSMLs taraf›ndan gerçeklefltirilmekleberaber, baz› ticari bankalar da ihraçla-ra bafllam›flt›r. Ancak, 199O'li y›llarlaberaber konut fiyatlar›ndaki ani düflüfl-ler ve ipote¤e dayal› menkul k›ymetihraçlar›na garanti veren kurumlar›nderecelendirme notlar›n›n düflmesipiyasay› olumsuz etkilemifltir.Bilanço-d›fl› ‹DMK piyasas›n›n yavaflbüyütmesinin en önemli sebebi, piya-sa kat›l›mc›lar›ndan yeterli talep gel-memesidir. Ayr›ca konut piyasas›n›n1980'li y›llar›n sonundan itibarenduraklamaya girmesi de baflka birönemli etkendir. ‹ngiltere’de verilenipotek kredilerinin de¤iflken oranl›olmas›, Yap› Birlikleri ile bankalar›nuzun vadeli mevduat toplayabilmeleri,bu kurumlar›n menkul k›ymetlefltirme-ye çok fazla ihtiyaç duymamalar›nasebep olmaktad›r. Nitekim her ikigrupta da önemli mali bünye problem-leri görülmemektedir. Öte yandanmenkul k›ymetlerin de¤iflken vadeliolmas› özel emeklilik fonlar› ve sigor-ta flirketleri gibi sabit faizli araçlarayat›r›m yapmak isteyen kurumsalyat›r›mc›lar›n tercihlerine uymamak-tad›r. 2008 sonuna kadar % 62.2oran›nda büyüyerek ipotek piyasas›n›n442.5 milyar Sterling’e (796 milyarABD$) ulaflmas› tahmin edilmektedir.15


15 EUROMONITOR,“Mortgage Finance in UK”,http://www.euromonitor.com/Mortgage_finance_in_UK_(mmp)

Fransa: Fransa'da 1990’l› y›llar›n son-lar›na do¤ru piyasa kat›l›mc›lar› vedüzenleyici otoriteler, menkul k›ymet-lefltirme uygulamalar›na ilgi duymayabafllam›fllard›r. Bu noktada, Frans›zhukuk sisteminin Anglo-Sakson tarz›bir finansman flekli olan menkulk›ymetlefltirme kavram›na uyumluolmamas› nedeniyle, düzenleyici otori-teler s›n›r-ötesi ihraçlar ile hukuki alt-yap›n›n bu tarz bir finansmana uyumluhale getirecek yasal de¤iflikliklerinyap›lmas› aras›nda bir tercihte bulun-mak zorunda kalm›fllard›r. Fransa’das›n›r-ötesi ihraçlardansa, köklü yasaldüzenlemelerin yap›lmas› tercih edil-mifltir.

1998 y›l›nda, alacaklar›n özel amaçl›kuruma (Fonds Commun de CreancesFCC) devrini mümkün k›lan bir yasaldüzenleme yap›lm›flt›r. FCC’ler, pekçok yönü ile Anglo-Sakson tarz› özelamaçl› kurumlara (Special PurposeVehicle) benzerken, baz› özellikleri ilede bir kolektif yat›r›m arac›d›r. Ancak,Yasa’da yeralan baz› k›s›tlamalar (ala-caklar›n vadelerinin minimum iki y›lolmas› alacaklar›n ayn› özelliklertafl›mas› gibi) menkul k›ymetlefltirmeuygulamalar›n›n fazla geliflmemesinesebebiyet vermifltir.

1992-1993 y›llar›nda yasalarda yap›lanbaz› de¤ifliklikler (vade k›s›t›n›nkald›r›lmas› kaynak firma de¤iflikli¤in-de yaflanan bürokratik prosedürlerin

azalt›lmas› gibi), menkul k›ymetlefltir-menin önünü açm›flt›r. Nitekim 1993y›l› ile beraber ipote¤e dayal› menkulk›ymet ihraçlar› da bafllam›flt›r. Ancak,yasal düzenlemelerin yeterli bir halegelmesine ra¤men ihraç hacimleri çokyüksek boyutlara ulaflmam›flt›r. Bununen önemli sebebi ise konut kredilerininfaiz oranlar›n›n devlet iç borçlanmasenetlerinin faiz oranlar›ndan dahidüflük olmas› ve ipotek kredilerininstandart dökümantasyon özellikleritafl›mamas›d›r. 2008 sonuna kadar %28 oran›nda büyüyerek ipotek piya-sas›n›n 12.6 milyar Euro’ya (15.1 mil-yar ABD$) ulaflmas› tahmin edilmek-tedir. 16

‹spanya: 1991 y›l›nda ipote¤e dayal›menkul k›ymet ihrac›na olanak tan›yanbir yasa kabul edilmifltir. Ancak, özelamaçl› kurumun statüsüne iliflkin belir-sizlikler ve yasan›n yak›n bir zamandade¤ifltirilece¤ine iliflkin düflünceler,piyasan›n geliflmesine mani olmufltur.Nitekim 1992 y›l›nda, özel amaçl›kurumlar› (fondos de titulizacion),‹spanyol Yasalar› ve yönetim flirketleri(gestoras) ile uyumlu hale getirecekyasal düzenlemeler yap›lm›flt›r. 1993y›l›n›n ikinci yar›s›nda ise ilk ipote¤edayal› menkul k›ymet ihrac› gerçeklefl-tirilmifl, olup, bugüne kadar art›flyönünde önemli bir trend gözlenmek-tedir. 17


16 EUROMONITOR, “Mortgage Finance in France,http://www.euromonitor.com/Mortgage_finance_in_France_(mmp)

17 HAN, Jun, “To Securitize or Not to Securitize? The Future of Commercial Real Estate Fundamentals, RealEstate Finance, Summer 1997, s.79-87

Almanya: Almanya’da evrensel ban-kac›l›k kurallar›n›n hakim olmas› veiyi iflleyen bir konut finansman siste-minin bulunmas› bilanço-d›fl› menkulk›ymetlefltirmeye (‹DMK) olan ilgiyiazaltmaktad›r. Ayr›ca, Alman ban-kac›l›k otoriteleri, alacaklar›n özelamaçl› bir kuruma devrinde, söz konu-su alacaklar›n ödenmemesi durumun-da, bankalar›n hukuki olmasa da ahlakiyükümlülüklerinin do¤aca¤›n›, budurumun ise bankalar aç›s›ndan ciddis›k›nt›lara yol açabilece¤ini belirtmek-tedirler. Bununla beraber az miktardaAnglo-Sakson tarz› menkul k›ymetlefl-tirme uygulamas› görülmektedir. 2008sonuna kadar % 13 oran›nda bir art›fllaipotek piyasas›n›n 39 milyar euroya(44 milyar ABD$) ulaflmas› tahminedilmektedir. 18

Kuzey AB Ülkeleri: ‹sveç ve Finlan-diya baflta olmak üzere baz› Kuzey ABülkeleri, finansal sistemlerinde yafla-nan sorunlar› çözüme kavuflturmaamac›yla menkul k›ymetlefltirme ileilgilenmektedirler. ‹sveç’te düzenleyi-ci otoriteler yasal altyap›n oluflturul-mas›na iliflkin çal›flmalar› sürdürmek-tedirler. Yasal altyap›n›n henüz haz›rolmamas› nedeniyle baz› ‹sveç banka-

lar› s›n›r-ötesi ihraçlara bafllam›fllard›r.Benzer flekilde Finlandiya’da da yasalaltyap›n›n haz›rlanmas›n yönelikçal›flmalar sürmektedir. 1993 y›l›ndabu konuda haz›rlanan bir raporda men-kul k›ymetlefltirmenin önünde önemliyasal k›s›tlamalar›n bulunmad›¤› baz›küçük engellerin de kald›r›lmas›hüküm alt›na al›nm›flt›r. Öte yandanNorveç finansal sistemi ciddi s›k›nt›laryaflamakla beraber, menkul k›ymetlefl-tirmeye yönelmiyece¤ini aç›klam›flt›r.

AB’de ‹DMK ihrac› ABD’de oldu¤ugibi fazla geliflmemifl ve bilanço-içimenkul k›ymetlefltirme önem kazan-m›flt›r. Bir ülkede ‹DMK ihrac›n›nbaflar›l› realizasyonu için iki koflulgereklidir. Birincisi, piyasa kat›l›mc›-lar›n›n bu menkul k›ymetlere olantalepleri, ikincisi ise mevcut finansal,teknik ve hukuki altyap›n›n (financialinfrastructure) buna uygun olmas›d›r 19.Piyasa kat›l›mc›lar›n›n talepleri ile tek-nik ve yasal altyap›n›n uygunlu¤uaç›s›ndan AB ve AB d›fl› ülkelere ilifl-kin farkl› nedenler ve dinamikler,AB’yi bilanço d›fl› menkul k›ymetlefl-tirmeden (‹DMK) uzaklaflt›r›c› ve/veyabilanço içi menkul k›ymetlefltirmeyeyönelifli art›r›c› etkide bulunmufltur. 20


18 EUROMONITOR, “Mortgage Finance in Germany”,http://www.euromonitor.com/Mortgage_finance_in_Germany_(mmp)

19 Piyasa kat›l›mc›lar›n›n talebi, özellikle ihracatç›lar›n buna ihtiyaç duymas› halinde ortaya ç›kmaktad›r. De¤iflken oranl› konut kredisine izin veren, ipotek kredisi açan kurulufllar›n uzun vadeli fon toplayabildikleri, sermaye yap›lar›n›n güçlü oldu¤u ülkeler ile evrensel bankac›l›¤›n hakim oldu¤u ve ipotekli tahvillerin genifl bir flekilde kabul gördü¤ü ülkelerde, potansiyel ihracatç›lardan yeterli talep gelmemektedir. Teknik ve hukuki, mali yap›dan kastedilen ise, yasal düzenlemeler, muhasebe kurallar›, mali ve vergisel düzenlemelerdir. Örne¤in, yasalar›n alacaklar›n bilanço d›fl›na ç›kar›lmas›na izin vermesi, vergi kanunlar›n›n ise ‹DMK’ler için dezavantajl› hükümler tafl›mamas› gereklidir.

20 OECD, Securitisation: An International Perspective, Paris, 1995, s.11

Sermaye piyasas›na ipotekli tahvillerinihraç edilmesi, ipotekli kredilere fonoluflturmada kullan›lan en uzmanla-fl›lm›fl yöntemdir. ‹sveç’te ise konutkredi kurulufllar›n›n toplam fonlar›n›nyaklafl›k %70’ini teflkil eden ipoteklitahviller en önde gelen finans kay-na¤›n› oluflturmaktad›r. Bu sistemAlmanya ve Avusturya’da daha dagüçlü bir yap›ya kavuflturulmufltur.Yaklafl›k 232 (Eur) milyarl›k (2001)Alman “Hypotheken-Pfandbrief” piya-sas› AB’daki en genifl sabit gelir piya-salar›ndan biridir. 21 ‹potekli tahvilleraktif olarak Avusturya’da dakullan›lmakta ve Fransa ve ‹spanya’da(Mevduatlar›n ard›ndan toplam ipotek-li fon oluflturma s›ras›yla sadece % 17ve % 6’s›n› teflkil ediyor olmas›na ra¤-men) finans kayna¤› olarak ikincis›rada yer almaktad›r. ‹spanya’da iseipotekli tahviller ticari bankalar, tasar-ruf bankalar›, kredi kooperatifleri ve(kredi kuruluflu statüsündeki) uzmanfinans kurulufllar› taraf›ndan ihraç edi-lebilmektedir; ancak, bunlar flu anakadar olan ihraç faaliyetlerini yürütenikili tipte olan ilk kurulufllard›r.

‹potekli tahviller ipotek bankalar› içinen önemli finans kayna¤›n› teflkiletmektedirler. Söz konusu uzman kredikurulufllar› taraf›ndan kullan›lantamamlay›c› mahiyetteki fon yöntem-leri banka tahvilleri, di¤er MFI’lardanal›nan krediler ve mevduatlar› da içeri-

sine almaktad›r. ‹sveç’te, ipotekli tah-viller konut kredi kurumlar› taraf›ndanihraç edilmektedir. Avusturya ve Por-tekiz’de ipotekli tahviller ticari/evren-sel bankalar ve tasarruf bankalar›taraf›ndan ihraç edilmektedir.AB veNorveç’te mevcut ipotekli tahvillerinde¤eri 511 EUR milyar olarak hesap-lanm›flt›r ve bu rakam da toplam mes-ken ipotekli kredinin % 19’unu teflkiletmektedir.

Netice itibariyle, denilebilir ki, teknikve hukuki altyap›n›n yeterli olmamas›,bilanço d›fl› menkul k›ymetlefltirmeninABD d›fl›nda çok fazla geliflememesihususunu k›smen aç›klayabilmektedir.Gerçekte, mevcut düzenlemelerinbilanço d›fl› menkul k›ymetlefltirmeye(‹DMK) tamamen izin verdi¤i ülkeler-de bile piyasa kat›l›mc›lar›ndan talepgelmemesi nedeniyle herhangi birmenkul k›ymetlefltirme uygulamas›narastlan›lmad›¤› olmaktad›r. Sonuç ola-rak, iyi iflleyen bir konut finansmansisteminin ve evrensel bankac›l›k ilke-sinin hakim oldu¤u AB üyesi ülkeler-de, ‹pote¤e dayal› menkul k›ymetleryoluyla bilanço d›fl› menkul k›ymetlefl-tirmeye olan ihtiyac›n azald›¤›, (sondönemde aksi yönde bir geliflim rüz-gar› esmesine karfl›n,) ipotek tahvilleriarac›l›¤›yla bilanço içi menkullefltir-meye yönelme e¤iliminin piyasayahakim oldu¤u görülmektedir.


21 STONE, Charles., Asset Securitisation, Euromoney Books, London, 1991, s. 443

1.8. AB Sermaye Piyasas›Yap›lar›ndaki Farkl›l›klar

AB ülkelerinin sermaye piyasas›yap›lar› birbirinden farkl›l›k arzetmek-tedir. Sermaye yap›lar›ndaki farkl›-l›klar da AB ipotekli piyasalar üzerin-de önemli etkide bulunmufltur. Tablo9’da AB ülkelerinin sermaye piyasas›yap›lar› karfl›laflt›r›lmaktad›r. Tabloda,AB toplam›nda ipotekli tahvil anla-m›nda (% 18) ABD ile ayn› kal›nd›¤›,ABD’den farkl› olarak (% 36) AB’dekamusal a¤›rl›¤›n daha yüksek (% 54)oldu¤u ve AB ülkelerinin sermayeyap›lar›n›n da birbirinden tablodakikalemler baz›nda farkl›l›k arzetti¤igörülmektedir. Bahse konu farkl›l›k-larda AB ipotek piyasalar›nda de¤ifl-me ve geliflme yarat›c› etkiler do¤rul-mufltur.

1.9. Tek Pazar, Tek Para, ParasalBirlik, Sermaye Piyasasalar› veFinansal Entegrasyonun AB ‹potekPiyasalar› Üzerindeki Etkileri

AB Direktif ve DüzenlemelerineTabi Olma: 1992 y›l›nda tamamlananTek pazar program›n›n, AB genelinde-ki ipotek piyasas› üzerinde önemlietkileri olmufl ve olmaya devametmektedir. Daha önce ulusal düzeydedüzenlenen piyasalar, birden ABdirektiflerine tabi olmufl ve haz›rlananAB direktiflerine uygun düzenlemeler

yapmak durumunda kalm›fllard›r.Özellikle ödeme gücü oran› ve üyeülkelerde finans kurumlar›n›n kendifonlar›ndan ipotek teminat› karfl›l›¤›ödünç verebilme limitine iliflkinyap›lan düzenlemeler AB’da ipoteklikredi kurumlar› üzerinde önemli etki-ler yaratm›flt›r

Sermaye Piyasalar›nda Derinli¤in veLikiditenin Artmas›: AB s›n›rlaniçinde mali piyasalar›n bütünleflmesive tek para birimi olan Euro’nun kul-lan›m› ile piyasalarda beklenen etki-lerden bir di¤eri de, sermaye piyasalar›derinli¤inin ve likiditesinin artmas›d›r.Tek para (single currency) uygulamas›,üye ülkeler sermaye piyasalar›n› etki-lemifl22 ve bugün ulusal piyasalardandaha az oynak bir Euro tahvil piyasas›tesis edilmifltir. Bu durumun, ipoteklitahviller ve ipote¤e dayal› menkulk›ymetler gibi uzun vadeli finansmanaraçlar›n›n, hem yat›r›mc›lar hem deödünç fon ihtiyac›nda olanlar içindaha cazip yat›r›m ve fonlama arac›olmas›n› gündeme getirmifltir. Art›k,özel sektörde menkul k›ymet (ipoteklitahviller ve ipote¤e dayal› menkulk›ymetler) ihraç edenlerin politikalar›gibi hükümetlerin politikalar› da,mümkün oldu¤u kadar derinleflmifl,likit ve fleffaf bir sermaye piyasas›n›nyarat›lmas›na yönelik belirlenmekte-dir. 23 Ulusal düzeyde mevcut menkul


22 BLACKIE, P. “What ‹s Happening European Capital Markets”, European Mortgage Bond Conference, organized by EMF, Brussels, 30 May 2002, s.4-19

23 HARDT, a.g.m.s.20, AKÇAY, B., “Parasal Birlik ve Avrupa ‹potek Piyasalar›”, ‹ktisat, ‹flletme ve Finans, Nisan 2004, s.71

k›ymet piyasalar›, hisse senedi al›msat›mlar› birleflirken, ortak toplant› veanlaflmalarla tek bir piyasaya dönüfltü-rülmektedir. fiimdiye kadar, piyasadad›fllama (crowding out) etkisi bütçeaç›¤›n›n.GSY‹H’na oran›n›n “..Maas-tricht kriterlerine paralel olarak azal-mas›... da bu alan›, özel borçlanmaaraçlar›na terk etmektedir. 24

Sonuçta ipotekli piyasalar arac›l›¤› ilebeslenen ulusal sermaye piyasalar›n›nuluslar üstü tek bir sermaye piyasas›nda bütünleflmesi. bugüne kadar dahaküçük ekonomilerde mümkün olama-yan ölçek ekonomileri potansiyeli sun-maktad›r. Bunun özellikle menkulk›ymetlefltirme gibi tekniklerin dahada geliflmesi ve yayg›nlaflmas› ve yeniaraçlar›n yarat›lmas› yönünde olumluetki yapaca¤› beklenmektedir.

Ortak Pazar›n Rekabeti Art›rmas›:Ortak pazar program›, belli ölçüde ABçap›nda ulusal ipotek piyasalar› üzerin-de bir rekabet yaratm›flt›r. Ana ülkekontrolü ilkesinde kastedilmek istenen,ipotekli kredi kurulufllar›n›n ABs›n›rlar› içerisinde serbestçe hizmetsunabilece¤i fakat kendi ulusal denet-leyici organlar› taraf›ndan düzenleme-ye tabi tutulacaklar›d›r. Hükümetler,tüketiciyi koruma yasas›n›n fazla s›k›olmad›¤› üye ülkelerden olan krediveren kurumlar›n, kendi ülkesindekikredi kurulufllar› ile eflit olmayankoflullarda rekabet etmesini isteme-

mektedir. ‹potekli krediye yönelikortak pazar, uygulamada bir geliflmegösterememifltir. Ayr›ca, vergi uyum-laflt›rmas›n›n olmay›fl›, s›n›r ötesi ipo-tekli kredi için çeflitli mali engelleriberaberinde getirmifltir.

Finansal Hizmetlerin PerakendedenToptanc› Bak›fl Aç›s›na Dönüflmesi:Asl›nda, son ilerleme raporu olan 1999Finansal Hizmetler Eylem Plan›nda,AB Komisyonu’nun odak noktas›n›nfinansal hizmetlerin perakende yönün-den çok toptan sat›fla kayd›¤› görül-mektedir. Bunun nedeni, Komisyonun,ipotekli kredi için ortak bir pazar›noluflturulmas›nda kal›t›msal olarakmevcut bulunan zorluklar›, böylesi birhedefin devam etmekte olan bir süreçoldu¤u, bu sürece e-ticaret ve tek parabiriminin yürürlü¤e girmesi gibi di¤erde¤iflim faktörlerinin efllik etti¤iyönündeki kabul etmesidir. Bir içpazar›n, ipotekli kredi de dahil olmaküzere finansal hizmet sa¤lama konu-sundaki baflar›s›, ticari mülk kredilen-dirmesi gibi s›n›r ötesi ifllerde de oldu-¤u üzere, devam etmekte olan bir süreçolarak kalmaktad›r. AB Komisyonu’-nun bir iç piyasa oluflturma hususunda-ki en son giriflimi olan 1999 FinansalHizmetler Eylem Plan›n›n, baz›lar›n›nda tart›flt›¤› üzere, tamamlanma tarihi2005’tir.


24 ACAR, ‹.A., “Geliflmifl Ülke Ekonomilerinde Borçlanman›n Sonu: Maastricht Kriterleri Örne¤i “, Ankara Avrupa Çal›flmalar› Dergisi, 2 (4), 2003, s.1-22

Tek Paran›n AB Ekonomilerinde veSermaye Piyasalar›nda FinansalEntegrasyon E¤ilimini do¤urmas›:Tek para 25 birimine geçilmesi ABekonomilerinde ve sermaye piyasa-lar›nda finansal entegrasyon 26 dahilartan bir entegrasyona neden olmufltur.Tek para biriminin AB gayrimenkulpiyasalar› ve bunlara hizmet edenfinansal piyasalar ve hizmetler üzerin-de büyük etkileri olmufltur. Derin velikit bir tek sermaye pazar› oluflturmayolunda ilerlenmesine karfl›n, gayri-menkul ve ipotek piyasalar›, esas›nda,yerel bazda kalmaya devam etmekte-dir. AB’da Euro üzerinden de¤erlendi-rilen gayrimenkul portföyleri ile Euroüzerinden al›n›p sat›lan kredi defterleribirlikte de¤ifltikçe bu durumun dönü-flüm derecesi artacakt›r.

Kredi Piyasas›nda De¤ifliklik Yarat-mas›: Birçok konu yan›nda, tek parabiriminin kabul edilmesi AB’de kredivermeye iliflkin de¤ifliklik yaratm›flt›r.Euro, Kur risklerini ortadan kald›rac›,‹fllem maliyetlerini azalt›c›, Fiyat flef-fafl›¤›n› artt›r›c› ve Ekonomik politikakoordinasyonu yoluyla faiz oranlar›n›azalt›c› etki do¤urmufltur. Tek parabirimi, “çekirdek” ülkelerde düflükenflasyon, düflük faiz, uzun vadeligörüfller ve istikrar› görmüfltür. ‹rlan-da gibi “çevre” ülkelerde ise, enflasyonyeniden ortaya ç›km›fl ve düflük faiz

oranlar›, konut fiyatlar›n›n artmas› dadahil, bir çok ülkede sorunlar do¤ur-mufltur. Tek para sistemi sonras›ndahükümetlerin, ekonomik politikan›nbir arac› olarak faiz oranlar› üzerindekikontrollerini kaybetmesi bir sorun tefl-kil etmifl olup, buradaki sorun birbiriy-le uyumlu ortak bir ölçütün olma-mas›yd›.

Daha Uzun Vadeli ‹potekli Ürünle-re Yönelme: Tek para biriminin yürür-lü¤e girmesi sermaye piyasalar›n› etki-lemifltir. AB de son dönemde öncekiulusal piyasalardan daha az de¤iflkenolan, kurulu bir euro birimli tahvilpiyasas› bulunmaktad›r. Bu piyasan›n,ipotekli tahviller ve ‹DMK gibi dahauzun vadeli araçlar› tercih etme e¤ilimiartm›flt›r. Özel kredi ihraç edenlerinyaklafl›mlar›n›n yan› s›ra hükümetlerinpolitikas› mümkün oldu¤unca derin,likit ve fleffaf bir sermaye piyasas›oluflturmak üzere donat›lm›flt›r. Mev-cut ulusal tabanl› menkul piyasalar, biryandan borsalar birleflirken, ortakuyumlaflt›rmalarla ortak pazara dönüfl-türülmektedir. Hükümet borçlar›n›nazalt›lmas›, o ana kadar piyasada yerbulamayan özel borç araçlar›na dahafazla yer açm›flt›r.

Sermaye piyasalar›ndan düflük faizli,uzun vadeli ve ucuz fonlamaya eriflim,tasarruf mevduatlar›n›n ipotek temi-natl› tahviller ve ipote¤e dayal› menkul


25 HARDT, J.& EARLEY, F.,European Integration in The Mortgage Lending Industry: Developments Since The Euro, EMF, 18.11.2003, s.11

26 WYMAN, M.O., Study on Financial Integration of European Mortgage Markets, 27 November 2003, s.1-23

k›ymetler gibi sabit faizli yat›r›m araç-lar›na aktar›lmas›n› kolaylaflt›rm›flt›r.Yüksek getirili bu araçlara yöneliktalep, artan flekilde yükselmektedir. Buda tasarruf ve kooperatif bankalar›n›ngeleneksel fonlama araçlar›ndan uzak-laflmalar›na neden olmaktd›r. Böylecetek para kullan›m› ile beklenen üçüncüetki yani, yeni finansal araçlar›n ortayaç›kmas› ve yat›r›mc›lar›n uzun vadeliyeni araçlara yat›r›m yapmas› da ger-çekleflmeye bafllam›flt›r. Asl›nda uzunvadeli yat›r›m imkanlar› ve kur riskininor tadan kalkmas› mali piyasalardaspekülatif hareketleri de azaltacakt›r.

Ortak Pazar Bütünleflmesinin ÖlçekEkonomilerine Olanak Tan›mas›:Ulusal sermaye piyasalar›n›n giderekuluslarüstü ortak bir pazarda bütünlefl-mesi ölçek ekonomilerine bir potansi-yel sunmaktad›r; bu daha önce küçükekonomiler için mümkün olmam›flt›.Bu durumun, özellikle menkullefltirmegibi tekniklerin gelifltirilmesini sa¤la-yaca¤› muhtemeldir.

Yeni Finansal Araçlar›n Ç›kmas›ylaBorçlanma Maliyetlerinin DüflmesiVe Yak›nlaflma›s (convergence): Tekpara kullan›m›ndan beklenen ikincietki, ulusal para yerine tek paran›n(euro) kullan›m› ile çapraz kur riskinekarfl› ifllem yapma zorunlulu¤u orta-dan kalkmas› ile yeni finansal araç-lar›n ortaya ç›kmas› ve menkul k›ymet(bono, tahvil, hisse senedi v.b) yat›r›m-lar›n›n döviz piyasalar›na endekslen-mesini önlenerek borçlanma kararla-r›n›n kur riskine de¤il fiyat farkl›l›k-lar›na ba¤lanmas› ve ülkeler aras›nda

benzer ürünlerin fiyatlar›n›n karfl›laflt›-r›lmas›n› kolaylaflt›rarak, rekabetiart›rmas›yla borçlanma maliyetlerinindüflmesi ve üye ülkeler aras›nda borç-lanma fiyatlar›n›n yak›nlaflmas› idi.Nitekim, bu beklenen etki büyük ölçü-de gerçekleflmifltir.

‹potekli Kredi Faiz Oranlar›n›nYak›nlaflmas› (convergence): Ulusalparalar›n› tek paraya ba¤layan üyeülkelerin ekonomilerinin giderekyak›nlaflmas› sonucunda ipotekli piya-salarda temelden bir de¤iflim yaflamak-tad›r. Para birli¤ine kat›lan üye ülkeler-de, ipotekli kredilerin faiz oranlar›önemli ölçüde bir birine yak›nlafl-m›flt›r. 1988 y›l›nda üye ülkeleraras›nda ipotek faizlerinde oldukçabüyük farkl›l›klar varken, ekonomile-rin uyumlaflt›r›lmas› sürecinde al›nantedbirler ve yap›lan uygulamalarla2000’li y›llarda, faiz farkl›l›klar›Yunanistan hariç, çok küçülmüfl veönemsiz denebilecek düzeye inmifltir(Asl›nda Yunanistan’da da l988’dey›ll›k ortalama %21.5 olan ipotekli faizoranlan büyük bir azalma kaydederek2002 y›l›nda %13,8 olmufltur).

Kredi veren kurulufllar›n kar marj-la- r›n›n düflmesi ve maliyeti düflürü-cü önlemlerin gündeme gelmesi: ‹po-tekli piyasalarda artan rekabet sonucuödünç verenlerin fonlama maliyetleri-nin artmas› ve açt›klar› kredilerin faiz-lerinin düflüflü ayn› zamanda ödünçverenlerin kar marjlar›n› daralt›c› etkiyapm›flt›r. Kar marjlar› azalan kredikurumlar›, karlar›n› art›rmak için mali-yetlerini düflürücü yollar (personel ve


flube say›lar›n› azaltma ve teknolojidaha fazla kullanma yönündeki tedbir-ler vb.) aramaya bafllam›fllar. 27

Tek paran›n yarataca¤› di¤er bir etki.ipotekli kredi verenler için ülkeleraras› daha büyük firsatlar ve rekabetortam› yaratmas›d›r. Daha fazla reka-bet ipotek karfl›l›¤› ödünç alanlar için-de yararl› olacakt›r. Döviz kuru riski-nin olmay›fl› ve fiyatlar›n daha fazlafleffafl›¤›n›n ve rekabet art›fl›n› onlar›nborçlanma maliyetlerini düflürece¤igibi, ödünç almak isteyenlere di¤er ABüyesi ülkelerden fon sa¤lama f›rsat-lar›n›n önünü açmaktad›r. Nihai ola-rak, bu tür de¤iflimlerin konut finans-man piyasalar›nda da de¤iflim yarat-mas› olas›d›r. Daha düflük faiz oran-lar›n›n ev sahipli¤i düzeyini art›rmas›beklenirken, istikrarl› ekonomik flartlarve daha istikrarl› konut fiyatlar› da sa¤-layaca¤› beklenmektedir. Ancak “parapolitikas› üzerinde ulusal hükümetkontrollerinin olmay›fl›, hükümetlerinekonomiyi ve özellikle etkilenen gayri-menkul sektöründeki risklerini kontroletmek için maliye politikas› araçlar›n›daha fazla kullan›lmas›na neden olabilir. 28

1.10. Finansal Serbestlefltirme (Deregülasyon) ve KonsolidasyonPolitikalar›n›n AB ‹potekPiyasalar›na Etkisi

Finansal hizmetler sektöründeki ser-bestlefltirme (deregülasyon) ve bera-berinde getirdi¤i yenilikler bir taraftan

mali sistemin iflleyiflini, di¤er taraftanpara politikas›n›n yönetimini önemliölçüde etkilemektedir. Finansal ser-bestlefltirmeye giden piyasalarda fon-lar›n arz ve talebi piyasa fiyatlar›taraf›ndan belirlenmekte, fiyatlar›n bir-birine ba¤›ml›l›¤› artmakta, artan reka-bet yenilikleri teflvik etmekte ve likidi-tesi yüksek finansal araçlar› art›rmak-tad›r Nitekim AD’nde finansal piyasa-lar›n serbestlefltirilmesi için yap›lanuygulamalar, ipotek teminat› karfl›l›-¤›nda fonlar›n› ödünç verenlere yeniflekil vermifltir. Bu, ipotekli finansman-da uzmanlaflmam›fl kurumlar›n piyasa-ya girifline imkan vermifl ve uzmanm›flolanlar›n ise kanuni statülerinin de¤ifl-tirilmesini teflvik etmifltir.

l980’li y›llara kadar, çok say›da ADüyesi ülkede, fonlar›n› ödünç verenkurumlar›n türleri aras›nda büyükfarkl›l›klar vard›. ‹potekli piyasalarda,ihtisaslaflm›fl çeflitli kurumlar (ipotekbankalar›, yap› topluluklar›, Bauspar-kassen v.b.) hakim pozisyonda idi.Yine bu kurumlar tahsis edilmifl fonkaynaklar› ile faaliyet göstermekteolup ayn› zamanda bu tür fonlar›ntekeli konumunda idiler ve/veya önem-li vergi avantaj›na yada fonlama süb-vansiyonlar›na sahiptiler. K›sa dönem-li fon sa¤lama ve bu fonlar›n uzunvadeli finansmanda kullan›lmas›n›nvade örtüflmesinde yaratt›¤› tehlikenedeniyle, her bir ülkenin ipotek piya-


27 EMF, Hypostat: Mortgage and Property Markets in the European Union and Norway, Brussels, 2001, s.1328 BLACKIE, a.g.m.s.9

sas› ulusal yetkililer taraf›nda s›k›flekilde kontrol edilmekte idi.

Y›llar boyunca, AB’nde tek pazar vetek para hedefini gerçeklefltirmekamac›yla, üye ülkeler aras›nda ekono-mik uyumlaflt›rman›n baflar›lmas›amac›yla pek çok üye ülkede ipotekpiyasas›na girifl için engeller kald›r›l-m›flt›n “.1994 y›l›na gelinceye kadar,örne¤in ‹talya’da ticari bankalar›n k›savadeli olarak toplad›klar› fonlarla uzunvadeli kredi vermeleri yasaklanm›flt›,sadece ipotek teminatl› tahvil ihrac› ilefon sa¤la yan ve sonuçta uzun vadeliipotek teminatl› kredi açabilen ipotekkredi kurumlar›na izin verilmiflti. 1995y›l›nda yap›lan kanun de¤iflildi¤i ilebankac›l›k sisteminin üniversal ban-kac›l›k yap›s›na dönüflüm sonucu hertür kredi kurumunun ipotek piyasa-lar›nda faaliyette bulunmalar›na izinverilmifltir. Böylece, tüm kredi kurum-lar› üniversal bankalara dönüflmüfller-dir. 29 Nitekim, bugün ‹talya’da aç›lankonut kredilerinin tamam› ticari banka-larca aç›lmaktad›r.

‹talya’dakine benzer durum, 1980’liy›llarda ‹ngiltere ipotek piyasalar›ndada yaflanm›flt›r. Bilanço s›n›rlamalar›nedeniyle, ipotek teminatl› ödünç ver-meyi cazip bir faaliyet olarak görme-yen ticari bankalar› için, bugün budurum de¤iflmifltir. Ticari bankalardaart›k ipotekli piyasada aktif olarak rolalmaya bafllam›fllar, daha önce aç›lm›fl

ve yeni aç›lan konut kredileri itibariyleipotekli piyasalarda hakim pozisyonageçmifltir 30 (1998 y›l› sonu itibariylepiyasa paylar› %71). Yap›lan de¤iflik-likler öncesinde konut finansman›n- dahakim rol oynayan ve faaliyet alanlar›sadece ipotekli piyasalarla s›n›rlan-d›r›lan yap› topluluklar›n›n (buildingsocieties) tabi oldu¤u Yap› Topluluk-lar› Kanunu’nda 1996 y›l›nda yap›lande¤ifliklikle bu kurumlar›n faaliyetalanlar› gelifltirilmifl ve baz›lar› piyasa-da üniversal bankalara dönüflmeye bafl-lam›fllard›r.

Artan deregülasyon ve serbestleflmeyekarfl›t bir denge olarak, örne¤in ‹ngilte-re’deki Financial Services Authoritygibi düzenleyici ve gözetim organlar›,s›n›r ötesi finansal hizmetler, holding-lerinin ve ad›na yetkili olduklar› piya-sa d›fl›ndaki e-bankalar›n iflleyiflinin›fl›¤› alt›nda, gelifltirilmifl denetimkoordinasyonuna ve gözden geçirmeyeduyulan ihtiyac›n fark›na varmaya bafl-lad›lar.

AB bankac›l›k piyasas›nda bir konsoli-dasyon önlemi olarak AB Merkez Ban-kas›n›n Nisan 2000’de yapm›fl oldu¤utahminlerine göre üst s›ralarda yer alan20 AB bankas›n›n banka aktiflerininpay› 1997 AB’da büyük bir h›zdadevam etmifl ve önemli de¤iflikliklerindo¤mas›na neden olmufltur. Konsoli-dasyon, s›n›r ötesi birleflme, iktisaplar,baz› hükümetlerin pazarlar›n› serbest-


29 PRENDERGAST, N., “The Unbundling of the European Mortgage Markets”, HFl, September 2000, s.34-3930 MANNING, a.g.m.s.187-191

lefltirme ve ulusal kurulufllar›n› cesa-retlendirme arzusu gibi yeni bir özel-liktir.

1980’lere kadar konut finansman sis-temleri s›k› bir flekilde ulusal mercilertaraf›ndan düzenlenmekteydi. Bununnedeni özellikle uzun vadeli konutfinansman›nda uyumsuzluk (mis-match) riski yan› s›ra yasal otoritelerin(hükümetin) ev sahipli¤inin mümkünolan en düflük maliyetle gerçekleflme-sini istemesiydi. Bu do¤rultuda,kurumlar›n faaliyetlerinde (‹talya),bilançolarda (‹ngiltere), özel ipotekkurulufllar›ndan özel kurulufllara (Fran-sa ve Almanya) veya ipotek sözleflme-lerinin koflullar›n›n düzenlenmesinde(Belçika) çeflitli s›n›rlamalar bulun-maktayd›.

Deregülasyon bu k›s›tlamalar› h›zlaortadan kald›rd› ve bu süreç içerisindeipotekli kredi sunan finansal kurulufl-lar›n yap›s›n› de¤ifltirdi. ‹ngiltere’de,bir çok yap› kooperatifi bankalaradönüflürken, buna karfl›n ‹talya’da yenibir yasa ile uzmanlaflma ilkesi ortadankald›r›ld› ve tüm ipotekli kredi sa¤la-yan kurulufllar her türlü bankac›l›k faa-liyetlerinin gerçeklefltirilmesine izinverilen evrensel bankalara dönüfltürül-dü. Sonuç olarak, ipotekli kredi sunankuruluflun türü, sunulan ipotekli krediürünü kadar önem tafl›mamaya bafl-lad›.’de 1988 ‘de %35 iken 1999 y›l›bafllar›nda %41’e yükselmifltir.

1.11. Faiz Oranlar›ndaki DüflüflünAB ‹potek Piyasalar›na Etkisi

Finansal serbestlefltirme, likiditek›s›tlar›n› azaltt›kça ve piyasa güçleri-nin rolünü art›rd›kça finansal varl›k-lar›n fiyatlar› da faiz, gayrimenkulfiyatlar›, menkul k›ymet getirilen) etki-lenmeye bafllayacakt›r.AB ipoteklipiyasalar›nda 1980’li y›llar›n sonlar›nado¤ru ipotekli kredilerin faiz oran›artm›fl, 1990 y›l›nda tepe noktas›naulaflm›flt›r. Takip eden y›llarda ise ipo-tek faizleri düflüfl trendine girmifltir.

1988-1998 döneminde yeni aç›lan ipo-tek teminatl› kredilerin faizleri incelen-di¤inde, bütün AB ülkelerinde 1990y›l›n› takip eden y›llarda ipotekli faizoranlar›nda düflüfl görülmektedir. Enfazla düflüfl. Belçika, Yunanistan, ‹tal-ya, Portekiz, Finlandiya “e ‹ngiltere’deolmufltur. 1998 y›l› sonu itibariyle endüflük faiz oranlan, ‹spanya ve Belçi-ka’da (%4,9), en yüksek faiz oran› ise1990 y›l›ndan sonra faiz oranlar›n›nüye ülkeler aras›nda en fazla düflüflüngerçekleflti¤i ülke olmas›na ra¤menYunanistan’dad›r (%13,8). Faiz oran-lar›ndaki bu trendin temel nedenleri; 31

• Faiz oranlar›n› tepe noktas›na ulafl-mas› 1990’l› y›llar›n bafl›nda Do¤u veBat› Almanya’n›n birleflmesinin getir-di¤i oldukça a¤›r olan finansal yük veartan yabanc› sermaye ihtiyac›ndankaynaklanm›fl ve Almanya’da faiz


31 DUBEL,A, “Models in Mortgage Protection:European Evidence”,Housing Finance International,12 (4), June 1998, s.27-37 ve MILLES, D., Housing, Financial Markets and the Wider Economy, NY, John Wiley&Sons .Inc. USA 1994, s.187-188

oranlan suni olarak yükselmifltir. Budurum AR genelinde de faizlerin yük-selmesi sonucunu yaratm›flt›r.

• Faiz oranlar›n›n l990’l› y›llardan iti-baren düflüfl trendine girmesi ise ikinedenden kaynaklanmaktad›r. Birinci-si, üye ülkelerin ekonomik ve parasalbirli¤in sa¤lanmas› için belirlenmiflolan üçüncü aflamaya kat›labilmelerive belirlenmifl olan Maastricht kriterle-rini yerine getirebilmeleri için düflükfaiz oranlar›na sahip olmalar› zorunlu-lu¤udur. ‹kinci neden ise, ekonomile-rin uyumlaflt›rma sürecinde finansalpiyasalardaki k›s›tlar›n büyük ölçüdekalkmas›yla ihtisaslaflmam›fl kredikurumlar›n›n ipotekli piyasada faaliyetgösterebilmeleri ve sonuçta piyasalar-da artan rekabettir.Faiz oranlar›ndakidüflüfl, ipotekli kredi vermeyi de teflviketmifltir. Yukar›da belirtildi¤i üzere.1988-1998 döneminde ülke baz›ndaaç›lan konut kredilerinin GSY‹H için-deki pay›, Finlandiya, Fransa ve Yuna-nistan hariç, tüm AB ülkelerinde art›flgöstermifltir.

‹potekli piyasalarda hayati derecedeönemli di¤er bir konu, ipotek biçimin-deki teminatt›r. ‹potek, gayrimenkulsektörüne fon aktar›lmas›nda, kredikurumlar›n›n ödünç vermesinde ve buödüncü düflük faiz oranlar›nda verme-si için gerekli ve sa¤lam bir güvence-dir. Bu nedenle, aç›lan kredilerin geriödenmesinde borçlunun temerrüde

düflmesi durumunda ipote¤in özellikle-ri ve nakite dönüfltürülme süreci deönemlidir ve üye ülkeler aras›nda ipo-tekli piyasalar›n bütünleflmesi aç›s›n-dan da temel dayanakt›r.

Ancak AB’ne üye ülkeler aras›nda ipo-tekli piyasalardaki faaliyetlerinde karfl›karfl›ya kald›klar› problemler,“…farkl› ulusal mevzuat alt›nda ipo-tek tesis etmekten ziyade, ipotek vetapu kay›tlar›nda fleffafl›¤› yetersizoluflu ve sistemin uygulanabilirli¤i ileba¤lant›l› zamanlamadaki belirsizlik-leridir. 32 ”

AB üye ülkeler aras›nda, temerrüdedüflülmesi durumunda ipote¤in çözül-mesi ve ipotekli mülkün mahkemekarar› ile sat›lmas› gibi süreçlerdefarkl›l›klar vard›r. Örne¤in; “Bu süre-cin uzunlu¤u AB ortalamas› 6-12 ayaras›nda de¤iflirken baz› üye ülkelerdebu süre 12 ay› aflmaktad›r Yine, ipote-¤in çözülmesi, nakite dönüfltürülmesive süre farkl›l›¤› yan›nda, bürokratikifllemlerin düzeyinde, maliyetlerindeve ödünç alan›n ipotek teminat›n›nülkeler aras›nda transferi konular›ndaüye ülkelerin piyasalar› aras›nda tamuyumlaflt›rma henüz sa¤lanamam›flt›r.

Sermaye piyasalar›nda ucuz, düflükfaizli ve uzun vadeli finansmana eriflimimkan›, ipotekli tahviller ve ‹DMKgibi finansman araçlar›na baflvurmay›,tasarruf mevduatlar› fleklindeki de¤ifl-ken oranl› araçlar›n zarar görmesini


32 EMF, Letter for Mortgage Collateral Prepared by EMF in April 2003, http://www.hypo.org

engelleyici etki do¤urmufltur. Yüksekgetirili araçlar tasarrufçular› cezbetmiflve bu da tasarruf ve kooperatif banka-lar›n›n geleneksel fon sa¤lama gereçle-rine yüz çevirmelerine neden olmufltur.Sermaye piyasalar›ndaki de¤ifliklikleripotek piyasalar›n› besleyici etki yarat-maktad›r. Asl›nda, tek paradan önceipotek piyasalar, ekonomilerin birlefl-mesinden kaynaklanan bir de¤iflimsürecine girmifl idiler. ipotekli kredilerüzerindeki faiz oranlar›, önemli ölçüdebirlefltirilmifltir ve gittikçe azalan birseyir izlemifltir.

Tek para birimi ipotekli kredi sa¤layankurulufllar için daha fazla s›n›r ötesiimkanlar do¤urmufltur. Bu da tüketici-lerin daha fazla rekabetten yararlanmaolana¤›n› ortaya ç›karm›flt›r. Dövizkuru riskinin olmay›fl› ve artan fiyatfleffafl›¤›, kredi al›c›lar›na di¤er üyeülkelerden kredi alma imkan›n› da sa¤-lamaktad›r. S›n›r ötesi ipotekli kredivermeye yönelik kalan engellerin degiderilmesiyle birlikte, finansal hiz-metleri serbestlefltirmek ve uyumlafl-t›rmak anlam›nda ipotekli piyasalarbüyük ölçüde bütünleflme e¤ilimineinmeye bafllam›fllard›r ve bu e¤iliminsürmesi beklenmektedir.

Sonuç olarak, bu tür geliflmeler gayri-menkul piyasalar›nda büyük de¤iflik-liklere neden olmufltur. Düflük faiz

oranlar› konut sahipli¤ine eriflimikolaylaflt›r›rken, istikrarl› ekonomikkoflullar da konutta büyük bir fiyatistikrar›na neden olacakt›r. Ancak, ulu-sal hükümetlerin para politikas› üzerin-deki kontrolünü kaybetmesi, hükümet-leri ekonomiyi kontrol alt›nda tutabil-mek için mali araçlardan daha fazlayararlanma yoluna itmektedir.

1.12. E-Ticaretin AB ‹potek Piyasalar›na Etkisi

E-ticaret (E-commerce) 33 ve E-ticaretteknolojisi son dönemde küresel ölçek-te h›zla geliflmifl, bu geliflme ipoteklikredi verenler ve ipotekli kredi alanlar-dan oluflan ipotekli kredi sektörüne deparalel flekilde yans›m›flt›r. E-ticaretindevreye girmesi ipotekli piyasalar›n iflyapma flekillerini de¤ifltirici yöndeetki yapm›fl ve ifl yap›fl biçimlerininyeniden düzenlenmesi sonucunudo¤urmufltur.

Ayr›ca, internet, AB-çap›ndaki ipotek-li pazara oldukça düflük bir maliyetlegirme olana¤› sa¤layan bir yenilikolmufltur. Pahal› bir flube a¤›n›n kurul-mas›na gerek kalmad›¤›ndan, AB ipo-tek piyasalar›n›n yeniden oluflumundabelirleyici bir rol oynamaktad›r. On-line ipotekli kredi verme, halihaz›rda,kredi alacak kiflinin sorgulanmas›ndabafllay›p, ipotekli kredinin verilmesine


33 Büyüyen hacmine ve önemine binaen E-Ticaret, uluslararas› denetim standartlar› ve uygulama tebli¤lerine de (practice statement) konu olmufltur. “E-ticaret ve E-ticaretin finansal tablolara etkisi”ne iliflkin 1013 no.lu Uluslararas› Denetim Uygulama Tebli¤i hk.bkz. IFAC, “E-Commerce-Effect on the Audit of Financial Statements ”, Internat›onal Auditing Practice Statement-1013”, Handbook of International Auditing, Assurance and Ethics Pronouncements, 2003 s.775-786

kadar geçen süreçte h›zla baflvurulanve yüksek büyüme potansiyeli olan biralan olmufltur. Yak›n gelecekte, e-tica-retin boyutlar›n›n ABD’dekine paralelbir seyir izleyerek daha da artaca¤›düflünülmektedir. E-ticaret, ABD ipo-tekli piyasas›nda yayg›n kullan›m alan›bulmufltur. ‹potekli piyasadaki yeniipotekli kredilerin %15’inden fazlas›internet yoluyla verilmektedir. Ameri-kan online ipotek piyasa hacminin2000 y›l›nda 18.7 milyar ABDdolar›ndan 2005 sonunda 91 milyarABD dolar›na yükselmesi beklenmek-tedir. Ayr›ca ipotekler, tüm on-linepazar›n %15’ini temsil eder durumagelmifltir. Amerikan ipotekli kredikurulufllar›n›n yaklafl›k üçte ikisi kredibaflvurular›n› on-line olarak bafllat-maktad›r.

ABD ipotekli piyasas›na benzer flekil-de internet bankac›l›¤›n› kullananAvrupal›lar›n say›s› 2004 itibariyle%30 büyüyerek 20 milyonu aflm›flt›r.‹nternet fiyat fleffafl›¤› ve daha bilgilitüketici seçimi için uygun bir araçgörünümündedir.. 2003 y›l› itibar›ylaAB bünyesindeki yar›m milyon(500.000) ipotek kredisi internetarac›l›¤›yla kullan›lm›flt›r. Bu rakamAB bünyesinde yeni aç›lan ipotekkredi toplam›n›n % 5’ini oluflturmak-tad›r. 2008 sonu itibar›yla bu rakam›nüçe katlanarak (triple) 230 milyar Euro

hacminde bir on-line ipotek hacmineulaflaca¤› öngörülmektedir. 34

E-ticaret ve internet, hedef kredi müfl-terileri ve kredi veren kurulufllararas›nda ipotekli krediye yönelik birnevi da¤›t›m kanal› ifllevi görmektedir.Ayn› zamanda ipotekli kredi verenler,ipotekli kredi satma kadar baflar›l›olmaktan uzak kalsa da, mevduatsahiplerinden fon temin ederken deinternetten yararlanmaktad›rlar. ‹nter-netin, sermaye piyasalar›n›n küresel-leflmesinde arac› bir konum üstlenmesiolas›l›k dahilindedir. Zaten, konutpiyasalar›n›n küreselleflme ve tek parabiriminin AB’daki gayrimenkul piya-sas›n›n bütünleflmesine kazand›rd›¤›ivme de dikkate al›nd›¤›nda, E-ticare-tin bu ivmeyi daha da art›r›c› etkidebulunaca¤› öngörülebilir. 35

Son dönemde gözlendi¤i üzere, ABülkeleri, giderek Amerikan ipotekmenkullefltirme modelini (‹DMK)benimsemektedirler. Bu da standardi-zasyonu destekleyici etki yaratmakta,ayr›ca, Amerikan ipotekli kredi kuru-lufllar› ve ipotekli kredi teknolojisisat›c›lar›na AB pazarlar›na potansiyelyay›lma imkan› sunmaktad›r. ABKomisyonunun 2000 May›s ay›ndakabul edilen elektronik ticaretin (E-commerce) belirli yasal yönleri konuludirektifi, ekonominin en h›zl› geliflenalanlar›ndan birini AB seviyesinde


34 HAMILTON, Charlotte, Sizing Europe’s Online Mortgage Forrester, 24 September 2003, (http://www.forrester.com/ER/Research/Brief/Excerpt/0,1317,32711,00.html)

35 GUGERELL, a.g.m. (2004), s.21

düzenlemeye yönelik atm›fl oldu¤u ilkad›md›r. Bu direktifle, üye ülkelerinkendi ulusal yasalar›n› 18 ay içerisindedirektifle uyumlu hale getirmelerihüküm alt›na al›nm›flt›r.

Göstergeler, ipotekli kredi piyasala-r›n›n, konut edinimini h›zland›rmak,,ipotekli kredi sürecine h›z kazand›r-mak, kurumsal yönetim olgusu›fl›¤›nda fleffafl›k ve hesap verilebilirli-¤i artt›rmak aç›s›ndan, yeni Bilgi (IT)ve iletiflim teknolojilerinden yararlan-ma yönünde önemli ad›mlar›nat›lmas›na devam edilmektedir. S›n›rötesi ipotekli kredi verme hususu vebuna uygun yasal çerçevelerden yarar-lanma konular› da AB ipotekli piyasa-lar›ndaki aktörlerce gözden uzak tutul-mayan noktalar aras›ndad›r.

1.13. Son Dönemde GözlenenAyr›flma E¤ilimi ve Nedenleri

De¤er zincirinin aflamalar›ndaki de¤i-fliklikler, kredi kurulufllar› için uzman-laflmay› da beraberinde getirmektedir.Geçmiflten bugüne, ipotek sürecinindüzenlenifl biçimi konusunda AB veABD aras›nda belirgin bir farkl›l›koluflmufltur. ABD’de, kredi yaratma,hizmet sunma ve fon sa¤lama ifllemle-rinin farkl› kurulufllarca yürütülmesiyayg›n iken AB’de ipotekli kredi verenbankalar genellikle tüm süreci birlikteyürütmektedir. 36

Buna karfl›n, rekabetçi bask›lar›nart›fl›na paralel olarak, AB’de de ipoteksürecindeki ayr›lmaya (unbundling)iliflkin bir yönelim sezinlenmektedir.Yak›n zamanda kurulmufl olan AlltelMortgage Solutions ve Global HomeLoans (GHL) gibi kurulufllar, bu de¤i-flikli¤in AB’deki en belirgin gösterge-lerinden birini oluflturmaktad›r. Her ikikurulufl da üçüncü bir flah›s baz›ndaipotekli kredi portföy hizmeti sunmay›amaçlamakta ve ana kurulufllar›n›nöngördü¤ü ölçek ekonomilerini ger-çeklefltirmek için daha fazla müflterikazanma ihtiyac› içindedir. ‹ngiltereorijinli olmalar›na ra¤men her iki kuru-lufl da AB’da yay›lma stratejisinibenimsemifltir. 37

Benzer bir e¤ilimde son dönemde Hol-landa’da gözlenmekte olup, Bouw-fonds’un Hollanda flubesi olan StaterBV‘de Almanya’da bir büro açarak veipotekli kredi hizmet modellerini olufl-turarak uygulamaya koymufltur. Ayn›kurulufl ayn› zamanda öncelikle ‹span-ya, Fransa ve Belçika pazarlar›ndanbafllayacak flekilde yay›lmay› planla-maktad›r. Bu flirketler, AB ipotek piya-salar›nda ABD’dekine benzer tarzdayavafl yavafl ta olsa “ayr›lman›n” bafl-lad›¤›na iflaret etmektedir. Bu nedenleflu anda topluca ipotek bankalar›taraf›ndan gerçeklefltirilen ürüntasar›m›, da¤›t›m›, hizmete sunulmas›ve fonlamas›na yönelik temel ifllevle-


36 EMF-European Mortgage Federation, Recent Developments in Europe’s Covered Bond Markets, 6.2.2004, s.7

37 WALLEY, Simon, European Mortgage Markets in A Changing Environment, EMF, 21.3.2005, s.18

rin birbirinden ayr›larak uzmanlaflm›flflirketler taraf›ndan yürütülece¤ineolan inanç gittikçe yayg›nl›k kazan-maktad›r. 38

‹potekli kredi hizmetinde uzmanlafl›l-mas›, ipotek bankalar›na göre bu alan-da daha iyi bir sistem oluflturulmas›,daha yüksek performans sergilenmesive kredi verenlerin ifli d›flar›yayapt›rma konusunda cesaretlendirilme-si durumunda, AB piyasas›n›n çokyak›n gelecekte, (ipotekli kredi sa¤la-yan kurulufllar›n ve ipotekli sistemde-ki ifllevlerin bir veya ikisini yerinegetiren uzmanlaflm›fl flirketlerin yerald›¤›) Amerikan piyasas›na benzer biryap›ya dönüflece¤i öngörülmektedir.

‹potekli kredi sürecinin ilk aflamas›ndaürün tasar›m›, da¤›t›m ve kredi yarat-ma fonksiyonlar› bulunur. IFA(Ba¤›ms›z Finansal Dan›flmanlar) gibiipotekli kredi veren kurulufllar kendiayr› da¤›t›m kanal› olmas›na ra¤men

bunu kullanmay›p, bu fonksiyonlar›nüçünü de genellikle kredi veren kuru-lufl olarak kendi bünyesinde yapmay›tercih ederler. Baz› ipotekli kredi verenkurulufllar, paket uygulamalar yan›s›ra, ürün tasar›m› aflamas›nda da ipo-tekli kredi verenlere yard›mc› olmak-tad›r. 39 Bu tür bir yönelim de maliyet-lerin artmas›na ve h›zl›, ucuz ve etkinürün da¤›t›m›ndan uzaklafl›lmas›na yolaçmaktad›r.

Ancak son zamanlarda, AB bünyesin-de piyasaya yeni ipotek kurulufllar›n›n,çeflitli alanlar›n bir veya ikisinde reka-betçi bir avantaj gelifltirerek, farkl›ürün, ifl yap›fl ve iletiflim ve da¤›t›mkanallar›na yönelerek üstün durumageldikleri görülmektedir. AB’de konutfinansman› piyasas›nda rekabet avan-taj› sa¤lamada ve ipotek piyasas›ndaçeflitli de¤iflim, geliflim ve ayr›flmahususlar›nda etkili hususlara tablo8’deözet olarak yer verilmektedir.


38 EARLEY, a.g.m.(2004), s.25-3039 PRENDERGAST, a.g.m.s.34-39


40 “unbundling” anlam›nda kullan›lm›flt›r.41 Örne¤in ‹ngiltere’de ileri ürün tasar›m› ve tüketicilerin ürünlerin tüm detaylar›n› kolayca k›yaslamay›

mümkün k›lacak sistem ve bunun altyap›s› devlete ait CAT standartlar›nca karfl›lanmaktad›r. Bu ba¤lamda, ‹ngiltere’de First Active Financial, PLC gibi flirketler taraf›ndan gelifltirilen Cari Hesap ‹potekli Kredisi (current Account mortgage) ürünü Virgin taraf›ndan kolayl›kla yayg›nlaflt›r›lm›flt›r.

42 WALLEY, Simon, European Mortgage Markets in A Changing Environment, EMF, 21.3.2005, s.48-50 43 Benzer stratejiyle yerel kredi kurulufllar›n›n en iyi müflterilerini kazananlara örnek olarak; Bank of

Scotland, Deutsche Bank, Deutsche Pfandbriefenbank, Belçika’ya ait Argentaspaarbank’›n Hollanda ipotek piyasas›nda yer edinmeleri verilebilir. Bank of Scotland, ayn› zamanda, ‹rlanda Cumhuriyetinde internet üzerinden online ipotekli kredi imkan› sunmaktad›r.

Tablo: 8- AB ‹potek Piyasalar›n›n “Ayr›flma 40 ” E¤iliminde Etkili Olan Unsurlar

Piyasaya yeni girenlerce yap›lan fiyat indirimleri: ‹potekli piyasaya yeni girenlerin(Standart Life, Egg vb) fiyat› k›rmas› ve uzun dönemde sürdürülebilirlik sorununudo¤urmas›

Ça¤dafl ve yayg›n Da¤›t›m ve iletiflim kanallar›n›n artmas›: ‹nternet ve E-ticaret gibiça¤dafl da¤›t›m ve iletiflim kanallar›n› h›zl› gelifltiren kurulufllar›n geleneksel ipotekkredi verenlere ra¤men pazar paylar›n› oluflturma ve art›rmada baflar›l› olmalar›

Ürünler ve yenilikler 41: Baflta Asya olmak üzere yabanc› yat›r›mlardan AB piyasas›ndahizmet sunmaya yönelik gelen yo¤un talep,piyasa standartlar›n› oluflturma anlam›nda,derecelendirme kurulufllar›n›n ipotekli sermaye piyasas› araçlar›n› ülkeler baz›nda dere-celendirmesi, y›pranan (eroding) mevduat bazl› fonlama sistemi yerine kredi kurulufl-lar›n›n fonlama kaynaklar›n› çeflitlendirmesi, Basel II ‘nin ipotekli tahvillere oranla ‹DM-K’i daha cazip hale getirmesi, ipotekli piyasalara ve konut finansman›na yönelik modernyaflam tarz›na uygun yeni ipotekli ürün, ürün tasar›m› ve yeniliklerin pay›n›n artmas›

Marka: Fiyat düflürerek piyasaya yeni giren küçük firmalar›n uzun dönemli sürdürüle-bilirlik için 42 markalar›na yönelik tan›t›m çabas›

Uygulaman›n yürütülmesine iliflkin yeni hizmet sistemlerinin gelifltirilmesi: Eskiipotek kurulufllar›n›n geleneksel sistemleri, yeni girenlerin ise (maliyet, h›z, verimlilik vbaç›lardan avantaj sa¤layan outsorcing vb.gibi) yeni hizmet sistemlerini kullanmalar›ve/veya gelifltirmeleri.

‹kincil ‹potek Piyasas›na yönelifl: Geçmiflte yaflanan bürokrasi ve üstlenilen risklernedeniyle belirgin flekilde düflen ikincil kredilendirme e¤iliminin de¤iflmeye bafllamas›,risk de¤erlendirme kalitesinde ve maliyet etkinli¤inde art›fl, gecikmifl borç yönetimin-de proaktif yaklafl›ma paralel olarak ikincil piyasa menkul k›ymetlefltirilmesine ve riskiikincil sat›fl yat›r›mc›lar›na devretmeye yönelifl.

Geleneksellerin maliyet bask›s›na dayanamamas›, yeni da¤›t›m kanallar›n›n mali-yet düflürücü Etkisi: fiubelere dayal› Geleneksel ipotek kredisi verenlerin maliyetbask›s›na dayanamay›p kapanmalar› veya flube a¤›n› rasyonalize etme çabas›na girmele-ri, yeni girenlerin yeni, ucuz, yayg›n ve etkin alternatif da¤›t›m kanallar›na dayal› olarakipotekli kredi kulland›r›m›ndaki art›fl 43.


‹potek kurulufllar›n›n Hizmet Sunma biçimlerindeki yap›sal de¤iflme, Üçüncüflah›slarla daha esnek hizmet sunabilme, IT ve Telekom flirketleriyle Pazarlamaamaçl› Ortak flirketlerin kurulmas›: ‹potekli kredi kurulufllar›n›n telekom ve bilgiteknolojisi (IT) flirketleriyle kurulum süresini k›saltma, IT zahmetinden kurtulmavb.amaçlarla ortakl›k kurmas›44 .

‹potekli kredilerin finansman modellerindeki de¤iflim aray›fl› ve de¤iflim : Gelenek-sel kredi kurulufllar›n›n portföylerini perakende tasarruf ve/veya toptan sat›flla finanseetmeleri, yeni girenlerin yayg›n flube a¤› olmamas› nedeniyle perakende tasarruflara ula-flamamas›, ulaflsa bile perakende tasarruf ve toptan sat›fl oranlar› aras›ndaki marj›n düflük-lü¤ü nedeniyle perakende tasarrufun yeniler için pahal› bir finansman seçene¤i olufltur-mas›, toptan sat›fl miktar›nda limit k›s›tlamalar›n›n bulunmas›, sermaye yeterlili¤ine ilifl-kin gerekliliklerin art›r›lmas›, ipoteklerin bilançoda tutulmas›n›n mümkün olmamas›,dolay›s›yla bu k›s›tlamalar› aflmak için farkl› model aray›fllar›n›n artmas›.

Bilanço-d›fl› Menkul k›ymetlefltirmenin avantajlar›n›n artmas›: Büyük toptan sat›flfinansman piyasas›na eriflim imkan›, kredi yaratma olanaklar›ndan tam kapasite fayda-lanma, Piyasan›n ikincil ve uygun olmayan bölümlerine daha fazla kredi sunulmas›,Menkullefltirme sürecine yönelik etkili bilgi ak›fl›, ürünlerin standartlaflt›r›lmas›, aktifle-rin bilançodan ç›kart›lmas› nedeniyle sermaye yeterlili¤inin gelifltirilmesi, kurumsalfinansman oranlar›n›n k›smen tüketicilere yans›t›lmas› nedeniyle rekabetçilik yetene¤i-nin artmas› ve Kredi riskinin önemli ölçüde azalmas› vb...

De¤iflime Yönelik Bask›lar: IT yat›r›mlar›n›n art›r›lmas› ihtiyac›, menkul k›ymetlefltir-me gibi piyasa ve müflterilerin talep etti¤i yeni ifllevler, yeni ürün say›s›ndaki art›fl, ipo-tekli kredi ifllemlerinin outsource edilmesi, ileri teknoloji için ölçek ekonomilerinden vetafleron uzmanl›¤›ndan yararlanma ihtiyac›, Artan maliyet bask›lar›, ‹potek endüstrisindebüyüyen rekabet, Piyasaya yeni girifllerin olmas›, bunlar›n ürün tasar›m› ve da¤›t›m› üze-rinde yo¤unlaflmas› maliyet bilincinin artmas›, operasyonel ifllem maliyetlerinin daha netbelirlenmesi ihtiyac›, yönetimde odaklanma, temel ipotek kredisi d›fl›ndaki ifllevlerind›flar›ya verilip, asli faaliyet konusu olan ipotekli ürün gelifltirme ve satma üzerindeyo¤unlaflma,

AB ipotekli piyasalar›n›n ABD piyasalar›na göre farkl› olmas›: AB’de ikincil piya-say› destekleyecek devlet kurulufllar›n›n bulunmamas›, bilanço-içi menkul k›ymetlefltir-menin yayg›n olmas›, AB ürünlerinin, fonlama kaynaklar›n›n, yöntemlerinin birbirinden

44 7.3.2000 tarihinde, ‹ngiliz Bradford&Bingley Yap› Kooperatifi ile Amerikan ipotekli kredi hizmeti sunan ve telekomünikasyon/bilgi teknolojisi sistemleri kuran Alltel flirketi aras›nda Alltel Mortgage Solutions ad›yla yeni bir ortak giriflim flirketi kurulmufl ve kamuya duyurulmufltur. Bu ortak giriflim ipotekli kredi iflleme hizmetlerini ‹ngiltere ve Avrupa’daki üçüncü flah›s kredi sunucular›na verecektir. Bradford&Bingley onun ilk müflterisi olacakt›r. Bu olay›, 2001’de Woolwich ve Countrywide aras›nda gerçekleflen ve Global Home Loans (GHL) olarak adland›r›lan benzer bir ortak teflebbüsün ilan› takip etmifltir. ‹ngiltere’de hizmetlerini aktif pazarlayan kurulufl, hizmetlerini Avrupa çap›nda sunmaktad›r. 3. flah›s hizmet sunucular›n›n en büyü¤ü Skipton Building Society’nin flubesi olan Homeloan Management Ltd’dir (HML).


farkl› olmas›, AB piyasas›nda likiditenin daha düflük olmas›, geleneksel pazarlama veda¤›t›m kanallar›n›n kullan›lmas›, sermaye piyasalar›nda finansal entegrasyonun sa¤lan-mam›fl olmas› ve tekrara girmemek aç›s›ndan yaz› içeri¤indeki tüm farkl›l›klar.

AB ‹potekli Kredi Finansman› üzerindeki Ekonomik Etkiler

‹fllem (transaction) maliyetleri ile ekonomik ve yap›sal farkl›l›klar

Entegrasyon önündeki engeller: Yasal otoritelerce ç›kar›lan etkin olmayan düzenle-me ve süreçler, tüketiciyi korumaya iliflkin kat› kurallar, sabit maliyetlerin yüksekli¤i,marjlar küçük olmas›.

Kaynak: PRANDERGAST, a.g.m.s.34-39

1.14. Basel II Düzenlemelerinin AB ‹potek Piyasas›n› Etkilemesi

Buraya kadar sunulan tüm etkenlere ilaveten, Basel II düzenlemeleri de, bankasermaye koflullar›n› do¤rudan etkilemesi nedeniyle AB ipotek piyasalar›nda göz-lenen de¤iflim ve geliflmeleri etkilemifltir. 1974 y›l›nda 10 geliflmifl ülke (G-10)merkez bankas› baflkanlar›n›n kat›l›m›yla Basel Komite'si kurulmufltur. Bu komi-te 1988 y›l›nda sermaye oranlar›n› standartlaflt›ran Basel 1 düzenlemelerini(Basel Sermaye Uyumu/Basel Cap›tal Accord) ad› alt›nda yay›nlad›. Daha sonraBasel II standartlar› (Sermaye Ölçümünde ve Standartlar›nda Uluslararas›Yak›nsama-International Convergence of Capital Measurement and CapitalStandards) 26.6.2004 tarihinde aç›kland›. Planlanan standartlar›n ve AB direkti-finin tüm ülkelerce 2007 y›l› bafl›nda uygulamaya konulmas› kararlaflt›r›ld›.Basel II düzenlemelerini uygulamay› 100’ün üzerinde ülke kabul etti. 45 Basel I,sermaye yeterlili¤i aç›s›ndan, bankalar›n aktiflerini dört risk kategorisine (% 0,% 20, % 50 ve % 100) ay›rmakta ve bankan›n sermaye tutar›n›n risk a¤›rl›kl›aktifler tutar›n›n yüzde (%)8'inden daha az olamayaca¤›n› öngörmektedir.Ayr›ca, bilanço d›fl› varl›klar için de iki aflamal› bir yöntem uygulanmakta, birin-ci aflamada kredi dönüfltürme katsay›lar› ile nakdi kredi benzeri haline getiril-mekte ve ikinci aflamada uygun risk a¤›rl›klar› ile çarp›lmaktad›r. Basel I'de, dev-letler, merkez bankalar› ve bankalar için OECD üyesi ülke ayr›m› yap›lmakta,OECD üyesi olan ülkeler ile bu ülkelerde kurulu bankalar daha az riskli olarakde¤erlendirilmektedir. 46

BASEL II’de de 1988'de kabul edilen sermaye gereklerinin risk temelinedayand›r›lmas› yaklafl›m› sürdürülmüfltür. Yasal sermaye hesaplan›rken piyasave kredi riski ile beraber yeni olarak operasyonel riskin de dikkate al›nmas›

45 DILLENBURG, G.Basel II:New Directive on Capital Adequacy Treatment of Covered Bonds, EMF, 28.10.2003,1-14

46 GEÇER, Turgay, “Basel II ve Kredi Riski: Kaos ‹çindeki Düzen”, Active, Mart-Nisan 2005, s.78-85,

gerekmektedir. 47 Basel II Direktifleri-ni, Sermaye ‹htiyac›n›n tekrar tan›m-lanmas› (Minimum Sermaye Gere¤i),Gözetim ve Denetim sürecinin Gözdengeçirilmesive Piyasa Disiplini iletan›mlamak mümkündür. Basel II’ningetirdi¤i temel de¤ifliklikler, SermayeYeterlilik Rasyosu pay›ndaki risklerinhesaplanmas›nda olmufltur. Kredi riskiiçin daha detayl› tan›mlara yer veril-mifl, piyasa riskinde de¤ifliklikolmam›fl, tan›ma ilk defa operasyonelrisk dahil edilmifltir. 48 Bankalar 3farkl› risk hesaplama metodundan biri-ni seçerek hareket edecektir.Yeniuzlafl›da, piyasa riskinin ölçümü için1996 y›l›ndaki uygulamadan farkl› biryöntem önerilmemifltir. Buna göre,piyasa riski ya standart yöntemle ya daiçsel modellerle ölçülebilir. Operasyo-nel riskin ölçümü için önerilen yön-temler aras›nda temel gösterge yak-lafl›m›, standart yöntem ve içsel ölçümlere dayal› yöntem bulunmaktad›r.Kredi riskinin ölçülmesi için ise iki anayaklafl›m önerilmektedir; standart(standardized) yöntem, (temel ve gelifl-mifl) içsel derecelendirmelere dayal›(internal rating based) yaklafl›m.

AB ‹potekli kredilerin %95’inden faz-las› bilanço-içi menkul k›ymetlefltirmeanlam›nda banka bilançolar›nda tutul-maktad›r. Bu nedenle ABD kredi kuru-lufllar›na nazaran yeni Basel düzenle-

meleri banka sermaye gereklerinin,minimum sermaye yeterlik rasyosununve banka bilançolar›n›n etkilenmesisebebiyle AB ipotekli kredi kurulufllar›aç›s›ndan son derece önemlidir. ‹po-tekli konut finansman enstrümanlar›nayönelik risk a¤›rl›klar›n›n düflürülmesiAB ipotek piyasalar›n›n geliflimiaç›s›ndan olumlu olmufltur.

2. SONUÇ

Bilanço-içi menkul k›ymetlefltirmeninyayg›n oldu¤u AB ipotekli piyasalar›ABD piyasalar›ndan çok farkl›d›r.Ayr›ca, AB bünyesindeki ulusal piya-salar aras›nda da büyük farkl›l›klarbulunmaktad›r. Buna karfl›n, özellikle1988 y›l›ndan bu güne kadar geçensüreçte AB ipotekli piyasalar›n›n birbütün olarak geliflmifl bir ipotekli piya-sa olma yönünde e¤ilim, de¤iflim vebüyük geliflim göstermifltir. Bu e¤ilimAB üyelerinin ulusal ipotekli piyasa-lar›nda da gözlenmektedir.

AB ipotekli piyasalar›nda gözlenende¤iflim ve geliflmeler üzerinde, maka-le içinde ayr›nt›l› yer verilen çoksay›da faktör ve dinamik etkili olmufl-tur.

Birincil olarak etkili olan faktörlerdenbaz›lar› kavramsal bazda flunlard›r: ABipotek piyasalar›ndaki çok yönlükurumsal farkl›l›klar, son y›llarda göz-lenen h›zl› geliflim trendi, rekabet ve


47 BIS, Basel II:International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards: A Revised Framework, June 2004, (http://www.bis.org/publ/bcbs107.htm

48 BIS Bank of International Settlements, Basel Committee on Banking Supervision, The New Basel Capital Accord: An Explanatory Note, 2001

teknolojik geliflmelerin piyasalardakibilgi ve fark›ndal›k seviyesini art›rarakça¤dafl yenilik (innovation), ürün vemodern da¤›t›m kanallar› konusundaitici güç oluflturmas›, ipotek piyasa-s›n›n parçal› (fragmented) bir yap›arzetmesi, tek pazar, tek para, parasalbirlik, sermaye piyasalar› ve finansalentegrasyonun ipotek piyasalar› üze-rindeki etkileri.

Ayr›ca, yeni finansal araçlar ve faizoranlar›nda yak›nsama (convergence),finansal serbestlefltirme (deregülasyon)ve konsolidasyon politikalar›, faizoranlar›ndaki düflüfl, e-ticaret, ayr›flma(unbundling) e¤ilimi, ipotek kurulufl-lar›n›n hizmet sunma biçimlerindekiyap›sal de¤iflme, üçüncü flah›slarladaha esnek hizmet sunabilme ve BaselII düzenlemeleri gibi hususlar›n da,dünyadaki di¤er ipotek piyasalar› üze-rinde oldu¤u gibi, AB ipotek piyasa-lar›n›n de¤iflimi ve geliflimi üzerindeetkili oldu¤u sonuç ve kanaatineulafl›lm›flt›r.

Bu de¤iflim ve geliflim dinamiklerinindevam edece¤i, yak›n gelecekte AB veüye ülke ulusal ipotek piyasalar›n›ntüm unsurlar›yla, ça¤dafl, geliflmifl,standartlaflm›fl ve tam bir ipoteklipiyasa olma yolunda önemli mesafekatedece¤i düflünülmektedir.

3. KAYNAKÇA

• AKÇAY, B., “Parasal Birlik ve AB ‹potek Piyasalar›”, ‹ktisat, ‹flletme ve Finans, Nisan 2004

• RENAUD, B., “Housing Finance in Emerging Finance: An Overview of

Current Issues”, in Housing Finance inEmerging Markets, , London, UK, March 2003

• ACAR, ‹.A.,“Geliflmifl Ülke Ekonomilerinde Borçlanman›n Sonu: Maastricht Kriterleri Örne¤i“, Ankara AB Çal›flmalar› Dergisi, 2 (4), 2003

• BIS , Basel II:International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards: A Revised Framework, June 2004, (http://www.bis.org/publ/bcbs107.htm

• BLACKIE, P.“What ‹s Happening European Capital Markets”,European Mortgage Bond Conference, EMF, 30May 2002

• COLES, A., Why US and EU Markets are so Different”, EMS-European Mort gage Federation 2001

• COSTA, Christina, Recent Developments in Europe’s Covered Bond Markets, EMF, 6.2.2004

• DILLENBURG, G.Basel II:New Directive on Capital Adequacy Treatment of Covered Bonds, EMF, 28 Nov. 2003

• DUBEL, A., “Models in Mortgage Protection:European Evidence”, Housing Finance International, 12 (4), June 1998

• EARLEY, F.,What Explain The Differences in Home Ownership Rates

AB ‹POTEKL‹ KONUT F‹NANSMAN P‹YASALARININ DE⁄‹ﬁ‹M VE...

Documents

Transcript of AB ‹POTEKL‹ KONUT F‹NANSMAN P‹YASALARININ DE⁄‹ﬁ‹M VE...