923 Bucharest City Report Q1 2013 Final

TE

NA

NT

M

IX

REAL ESTATE

BUCHARESTQ1 2013

Raportul BucureştiT1 2013

on point

Bucharest City ReportQ1 2013

2 On Point • Bucharest City Report • Q1 2013

Economy/Investment

Economy

(Source: IHS Global Insight)

A renewal of economic growth had been under way, but almost

stalled in 2012 in light of the negative external environment,

prolonged by periodic flare-ups of concern over the Eurozone debt

crisis. Growth is expected to pick up to 2.7% in 2014 and further

reach to 3.5% in 2015 as domestic demand is set to rebound in

earnest and global growth reaccelerates.

Challenges remain in 2013, however, given a poor outlook for key

export markets and a continued need for domestic austerity.

Accelerated growth should take place beyond, as consumer and

business confidence rebuilds and exports regain strength, albeit at a

lesser pace than prior to the global recession.

The National Bank of Romania (NBR) remains watchful and will not

consider lowering its policy interest rate until the inflation rate has

sketched out a trajectory that will likely bring the rate within the

target band for 2013, which has been set at 1.5–3.5%.

GDP Growth (%) / Creștere PIB (%)

Source/Sursă: IHS Global Insight, April 2013 Country Report

Note: revised calculation of National Institute of Statistics places

2012 economic growth higher than anticipated at 0.7%.

Investment Climate

The most significant transaction in the office sector, concluded in the

first quarter of 2013, was the acquisition of The Lakeview by the

AIM-listed fund, New Europe Property Investors. This transaction is

the largest institutional transaction in the office sector in Bucharest

since 2010. The Lakeview is widely recognized as one of the

landmark office buildings in Central and Eastern Europe, having

won the top prize for “Best Office Development” at every one of the

most prestigious regional real estate Award Galas. The Lakeview

secured a strong occupier line-up including Huawei, Phillips,

PricewaterhouseCoopers, Royal Bank of Scotland, Colgate-

Palmolive and Alcon. Jones Lang LaSalle advised AIG/Lincoln and

Dinu Patriciu Global Properties on the sale of the asset.

There are currently several commercial real estate projects in

advanced stages of marketing across Romania in all sectors.

Although the acquisition timeline remains lengthy, we have reasons

to expect an improvement in transaction volumes for 2013. With a

current yield spread for office and retail products of more than 250

basis points above some Western European capitals, we consider

that there are specific projects in Romania that represent attractive

arbitrage opportunities.

Source/Sursă: Jones Lang LaSalle

Prime assets will continue to generate investor interest provided that

long term leases are in place, while secondary products will transact

only if a significant re-pricing from pre-crisis acquisition levels exists.

We estimate that prime office yields will remain stable at 8.25%,

while prime shopping center yields are at 8.5%. The prime yield

represents Jones Lang LaSalle’s “market view,” based on a

combination of market evidence, where available, and a survey of

market opinion. It is the best yield estimate to be achieved for a

notional fully-leased office property of the highest quality and

specification in the best location in a market, as at the survey date.

-2

-1

0

1

2

3

4

2010 2011 2012 2013F 2014F 2015F

%

Yields/

Randamente

Office/

Birouri

Shopping Centers/

Centre Comerciale

Industrial/

Industrial

Q1/T1 2013 8.25% 8.50% 10.0-10.50%

On Point • Bucharest City Report • Q1 2013 3

Economie /Investiţii

Mediul economic

(Sursa: IHS Global Inisght)

Contrar aşteptărilor de revenire a creşterii economice în România,

aceasta aproape că a stagnat în anul 2012, ca urmare a mediului

economic nefavorabil de pe piețele externe prelungit și de

îngrijorările referitoare la datoriile țărilor din zona Euro. Creșterea

economică ar trebui să-și revină în 2014, ajungând până la 2.7%

iar, ulterior să atingă 3,5% în 2015, urmând să fie susținută de o

revenire robustă a consumului și de o accelerare a creșterii

economiei mondiale.

Anul 2013 va ramâne în continuare cu multe provocări, având în

vedere prognozele mai slabe pentru principalele piețe de export ale

țării și nevoia de continuă austeritate pe plan local. Creșterea

economică își va reveni pe termen scurt, ca urmare a creșterii

consumului și a încrederii în mediul de afaceri, a revenirii exportului,

dar la valori mai mici decât cele anterioare recesiunii economice

globale.

Banca Națională a României (BNR) rămâne în continuare vigilentă

și nu-și va micșora rata politicii monetare până când rata inflației se

va încadra în banda prognozată pentru anul 2013, stabilită între 1.5-

3.5%.

Nota: calculele revizuite ale Institutului Național de Statistică

plasează creșterea economică a anului 2012 la 0.7%.

Mediul de investiții

Cea mai importantă tranzacție de investiții pe piața birouri, finalizată

în primul trimestru al anului 2013, a fost reprezentantă de preluarea

clădirii de birouri The Lakeview de către fondul de invesții New

Europe Property Investors, fond listat pe bursa AIM din Londra. Din

anul 2010 până în prezent, aceasta este cea mai importantă

tranzacție instituțională cu un imobil de birouri din București. The

Lakeview este recunoscut drept un imobil de referință în Centrul și

Estul Europei, lucru confirmat de câștigarea premiului “Cel mai bun

proiect de dezvoltare de clădiri de birouri“ la fiecare gală de profil la

care a participat. În plus, The Lakeview a reușit să atragă chiriași

importanţi printre care PricewaterhouseCoopers, Royal Bank of

Scotland, Huawei, Phillips, Colgate-Palmolive și Alcon. În această

tranzacție de vânzare-cumpărare Jones Lang LaSalle a reprezentat

proprietarii, AIG/Lincoln și Dinu Patriciu Global Properties.

În prezent, în România, sunt în fază de promovare mai multe

proiecte imobiliare din toate sectoarele de piață. Cu toate că

procesul de tranzacționare se desfăşoară în continuare pe o

perioadă îndelungată, avem suficiente motive să prognozăm pentru

2013 o creștere a volumului de investiții. În România, cu un plus de

250 puncte procentuale, atât pentru randamentele pentru cele mai

bune clădiri de birouri cât și pentru cele mai bune centre comerciale,

față de capitalele țărilor din vestul Europei, suntem de părere că

pentru anumite proiecte imobiliare există importante avantaje

financiare oferite de caracteristicile pieței investiționale locale.

Proiectele imobiliare prime, în cazul in care oferă contracte de

închiriere pe termen lung, vor genera în continuare interesul

fondurilor de investiții, în timp ce tranzacțiile cu produse secundare

pot deveni atractive doar dacă prețul de vânzare este revizuit

semnificativ față de prețul inițial de achiziție. Estimăm că

randamentele vor rămâne stabile la 8.25% pentru clădirile de birouri

prime, și la nivelul de 8.5% pentru centrele comerciale prime.

Randamentul pentru produse prime reprezintă punctul de vedere al

Jones Lang LaSalle, bazat pe o combinație între tranzacții cu

produse imobiliare atunci când există și un sondaj de opinie al

consultanților imobiliari. Este cea mai bună valoare a randamentului

de investiții pentru o clădire de birouri ipotetică, complet închiriată, la

standarde tehnice de calitate superioară, în cea mai bună zonă de

afaceri, la data la care se face evaluarea.

CPI Development & Forecast /Evoluția inflaţiei

Source/Sursă: IHS Global Insight, April 2013 Country Report

0

2

4

6

8

10

2010 2011 2012 2013F 2014F

%


Office Market

Supply

The first quarter brought 72,000 m2 of new office space to the

market in 3 buildings, which was 50% pre-let at delivery. With these

new deliveries, including Sky Tower, Floreasca Office and West

Gate H5, the modern office stock in Bucharest slightly surpassed 2

million m2. For the remainder of 2013, the pipeline is estimated at

50,000 m2, with one major delivery of 37,500 m2 expected to be

completed in Q3/Q4. In addition, two other larger projects, currently

on hold, might be completed in 2013, in which case, the supply

would increase by a further ca. 25,000 m2. Other small- to medium-

sized office buildings are awaiting completion in 2013, but this

amount in total would only marginally increase the supply by up to

10,000 m2.

Office Stock & Vacancy Rate/ Stoc spații birouri&Rată de neocupare


Demand

Total take-up activity in Q1 2013 is estimated at 63,000 m2 in 59

lease transactions. New demand and renewal contracts accounted

for 94% of the quarterly activity, while a major decrease was

reported for pre-leases which represented only 3% of Q1 2013

transactions.

By location, four sub-markets (West, Pipera North, Center North

including CBD and Center East) attracted 72% of the quarterly take-

up. This trend is driven by the availability of modern office supply

with affordable financial packages for immediate occupation. In

addition, it is worth mentioning that in Pipera North, an office

submarket where historically high vacancy rates were recorded, new

leases were concluded acounting for 64% of the market activity, with

further decreases of the vacancy rate expected in the coming

quarters.

Rents & Vacancy

Prime headline rents remained unchanged over the last 9 months at

18.5 €/m2/month. Further softening of the prime rent is forecasted

for the rest of the 2013 due to some larger office areas that became

available in the Bucharest CBD. Incentive packages have slightly

increased over the quarter, in both rent-free and fit-out contributions.

The overall (A,B & C) vacancy rate is estimated at 15.88%, with the

Class A & B vacancy rate at 16.1%.The highest vacancy rates were

recorded in the submarkets of Pipera North (36.4%) and Baneasa

(35.8%). By year end, we forecast a slight decrease of the overall

vacancy rate due to the demand of potential occupiers for the

existing buildings and fewer consolidations in the market, compared

to that of the last couple of years.

Forecast

The pipeline increased over the quarter as larger projects such as

Center Square, Green Court Phase I and Monolit Plaza have

commenced contruction works. As a consequence, the 2014

pipeline increased to 150,000 m2, while for 2015 only a couple of

projects are due for completion. With very few exceptions, the

projects in the pipeline are targeting at least one green certification,

either BREEAM, LEED or DGNB as a response to the increased

interest of investors and corporates for such office accommodation

requirements. In addition, existing landmark buildings are

retroactively seeking to obtain green certification, mainly under

BREEAM In-Use certification.

Office Rents in Various Bucharest Office Submarkets /

Chirii spaţii birouri în diverse zone de afaceri ale oraşului


0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F

%

Total Stock (A&B) Vacancy Rate

18.0

15.0 14.0

12.0

9.0

11.0

18.5 17.0

16.0 15.0

11.0

15.0

0

4

8

12

16

20

CBD Center FloreascaBV

Pipera City PiperaNorth

West

Eur

o/sq

m/m

onth

min max


Piața spațiilor de birouri

Oferta

Primul trimestru al anului a adus pe piață 72.000 m2 noi spații de birouri în 3

clădiri, cu un grad de pre-închiriere de 50% la data finalizării. Cu aceste

noi livrări de clădiri de birouri, cuprinzând Sky Tower, Floreasca Office și

West Gate 5, stocul modern de spații de birouri în București a depășit cu

puțin 2 milioane de m2. Pentru restul anului 2013, oferta este estimată la

50.000 m2, în mare reprezentată de un proiect de amploare cu o suprafață

închiriabilă de 37.500 m2 și a cărui finalizare este preconizată pentru T3/T4.

În plus, alte două proiecte cu suprafețe mari, care sunt în prezent în fază de

așteptare, pot fi finalizate și pot crește oferta anului 2013 cu încă circa

25.000 m2. Pentru alte proiecte cu suprafețe mici si medii (trei clădiri),

finalizarea lucrărilor de construcție a fost anunțată tot pentru 2013, însă

suprafața lor cumulată nu depășește 10.000m2.

Gross Take-Up/ Preluarea totală de spații de birouri (m2)


Cererea

Activitatea totală de închiriere în T1-2013 este estimată la 63.000 m2

cuprinsă din 59 de tranzacții. Cererea nouă de spații de birouri și

contractele de reînchiriere au atras 94% din activitatea primului trimestru, în

timp ce o descreștere majoră a fost marcată de contractele de pre-închiriere

care au atras doar 3% din suprafața tranzacționată în T1.

În funcție de amplasarea geografică, patru zone de afaceri: vest, Pipera

Nord, centru nord inclusiv zona centrală de afaceri (CBD) și centru-est, au

înregistrat 72% din suprafața închiriată în T1. Interesul pentru aceste zone

de afaceri a crescut ca urmare a disponibilității de clădiri de birouri moderne

deja finalizate și comercializate în condiții financiare atractive. În plus este

de menționat că în zona de afaceri Pipera Nord –o zonă în care istoric au

fost înregistrate ratele cele mai mai de neocupare, au fost semnate noi

contracte de închiriere reprezentând 64% din activitatea totală de închiriere

din Pipera Nord, iar în trimestrele următoare se așteaptă o continuă

descreștere a ratei de neocupare în acest sector de piaţă.

Chirii & Rata de neocupare

În ultimele 9 luni chiriile prime contractuale au rămas neschimbate, fiind

cotate la 18,5 euro/m2/lună. Estimăm un trend descrescător al chiriilor

prime pentru restul anului 2013, ca urmare a unei oferte mari de spații de

birouri care va deveni disponibilă în zona centrală de afaceri a orașului

(CBD). Pachetul stimulentelor financiare a înregistrat o ușoară tendință de

creștere pe parcursul ultimelor 3 luni, atât în ceea ce privește numărul

lunilor libere de plată a chiriei cât și a contribuțiilor financiare pentru

amenajarea spațiilor.

Rata totală de neocupare (clădiri de clasa A, B & C) este estimată la

15.88%, în timp ce rata de neocupare pentru Clasa A & B este în jur de

16.1%. Ratele cele mai mari de neocupare au fost înregistrate în

următoarele zone: Pipera Nord (36.4%) și Băneasa (35.8%). Pentru sfârșitul

anului se așteaptă ca rata de neocupare să aibă un trend descendent,

având în vedere interesul chiriașilor pentru clădiri deja finalizate și un

număr mai mic de consolidărilor de operațiuni comparativ cu ultimii doi ani.

Previziuni

Numărul proiectelor aflate în construcție a crescut în ultimele 3 luni ca

urmare a demarării lucrărilor de construcție pentru proiecte de amploare

precum Center Square, Green Court Phase I și Monolit Plaza. Ca urmare,

oferta anului 2014 a crescut la aproximativ 150.000 m2, în timp ce pentru

anul 2015 sunt anunțate spre finalizare doar câteva proiecte. Cu mici

excepții, proiectele aflate în construcție au fost anuntate ca și clădiri verzi,

sustenabile (certificate BREEAM, LEED sau DGNB) ca răspuns la cererea

crescută a clienților, investitorilor și companiilor multinaționale, pentru

asemenea spații de birouri. În plus, proiecte de birouri reprezentative de pe

piața locală sunt în proces de evaluare și certificare lor ca și clădiri

existente, în special pentru certificarea BREEAM.

Office Property Clock, Q1 2013


0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

New Demand Pre-Lease Renewal Expansion Sub-Lease

m2

2012/ Q1 2013/ Q1


Retail Market

Supply

In Q1 2013, no new openings were recorded in Bucharest. At a

country level, one project was completed, Uvertura Mall in Botosani,

a 15,000 m2 downtown retail scheme featuring over 80% occupancy

on the opening date. With this new completion, the modern

shopping center stock in Romania is estimated at 2.4 million m2

(including Bucharest). City Mall was excluded from Bucharest’s

retail stock in Q1 as the new owners of the center began

construction works to reconvert it into an office complex. This is the

third significant modern retail scheme closed to date in Romania,

after Armonia Braila and Armonia Arad.

By year end, two new projects will be added to Bucharest’s stock,

Promenada Mall (35,000 m2) developed by Raiffeisen Evolution

along the coveted Floreasca BV corridor, and Vulcan Value Center

(25,500 m2) developed by Benevo/NEPI in the south-west of the

city.

Modern Retail Stock in Bucharest & Pipeline /

Stocul modern de spații comerciale în București & Proiecte (m2)


Demand

Food retailers are currently the most active players, with Mega

Image and Kaufland leading the list of new openings. It is important

to note that food retailers are becoming more and more adaptable to

the specific conditions in each market, by changing their concepts

(e.g. drastically diminishing the sales area dedicated to non-food

products), by decreasing or increasing the standard size of the

stores and by taking advantage of all opportunities available in the

market (securing units in shopping centers, commiting to stand-

alone boxes, leasing on-street retail units in proven retail locations,

or ground floor locations in newly completed office buildings).

International fashion retailers are continuously assessing the

existing stock, announcing their availability to enter existing retail

schemes by replacing retailers with weaker results and financial

difficulties. H&M in particular remains very keen to expand its

presence in Romania, beyond the 24 stores they already operate

just 3 years after their market entry.

Traditionally Bucharest’s high street has never been an important

target for the mid-market fashion retailers. However, the revamped

old city center and its evergrowing number of visitors frequenting

the bars, cafes and restaurants in the area is starting to draw the

attention of the big fast-fashion brands. H&M will probably lead the

way as it recently confirmed it has secured a location in the old

town, despite the fact that it is only at a short walking distance away

from the shop opened in 2009 on the ground floor of Unirii

Department Store.

Rents

Both prime shopping center and high street unit rents in Bucharest

are quoted at €55-65/m2/month. This represent a slight decrese

compared to last quarter. No significant movements of the rental

levels are expected by year end.

Forecast

The retail pipeline for 2013 is forecasted at 120,000 m2 in 5 projects

and 4 cities. 2014’s supply is estimated at 65,000 m2 in 3 projects;

however, construction works have not commenced on any of these.

The list of representative retail projects announced for completion in

2013/2014 include: Promenada Mall in Bucharest, Corall in

Constanta, Coresi Retail Park in Brasov and AFI Palace Ploiesti.

The importance of online commerce is starting to increase. After the

success achieved by eMAG, the largest online retailer in Romania,

Cora and Carrefour recently announced they will develop online

platforms, while the local online Fashion Up mall is opening its third

platform in Hungary, after Romania and Bulgaria.

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F


Piața spațiilor comerciale

Oferta

În T1 - 2013 nu s-a înregistrat nicio inaugurare în București. La nivel

național, a fost finalizat un proiect: Uvertura Mall în Botoșani, cu o

suprafață închiriabilă de 15.000 m2, amplasat în zona centrală a

orașului și care, în ziua inaugurării a marcat un grad de ocupare de

80% . Cu această nouă finalizare, stocul modern de spații

comerciale la nivel național este estimat la 2.4 milioane m2

(incluzând și stocul din București). În T1 am exclus din stocul

capitalei centrul comercial City Mall ca urmare a anunțului făcut de

noul proprietar de a demara reconversia acestuia într-o clădire de

birouri. Aceasta este cea de-a treia mare închidere de centru

comercial din România, după Armonia Brăila și Armonia Arad.

Până la sfârșitul anului, două noi proiecte comerciale se vor adăuga

stocului din București, Promenada Mall (35.000 m2) dezvoltat de

Raiffeisen Evolution într-una dintre cele mai râvnite zone din

capitală, în coridorul Floreasca-BV, și Vulcan Value Center (25.500

m2) dezvoltat de Benevo/NEPI în zona de sud-vest a orașului.

Prime Rents in Shoppinmg Centers (€/m2/month)/

Chirii prime in centrele comerciale (€/m2/luna)


Cererea

Retailerii din domeniul alimentar sunt cei mai activi, Mega Image și

Kaufland fiind de departe liderii noilor deschideri. Este de notat că

retailerii alimentari își adaptează cu o mare ușurință conceptele de

magazine la condițiile pieței locale (de ex. își micșorează

considerabil suprafața destinată produselor non-alimentare din

suprafața totală de vânzare), își micșorează sau își cresc

suprafețele standard și analizează toate opțiunile existente acum pe

piață (din centrele comerciale, unități de sine stătătoare, unități

stradale din zone cu vad comercial sau la parterul clădirilor de

birouri recent finalizate).

Retailerii de confecții internaționali evaluează constant stocul

existent de spații comerciale, anunțându-și disponibilitatea de a intra

în centrele comerciale și de a-i înlocui pe chiriașii cu rezultate slabe

și cu dificultăți financiare. H&M în mod special, este în proces de

extindere agresivă a rețelei naționale, în ciuda celor 24 de magazine

pe care le operează în acești cei trei ani de la intrarea retailerului pe

piața din România.

În mod tradițional, comerțul stradal din București nu a atras

interesului retailerilor de confecții care se adresează segmentului de

piaţă cu venituri medii, însă lucrările intense de renovare din centrul

istoric al capitalei precum și numărul tot mai mare de vizitatori, care

frecventează barurile, cafenelele și restaurantele din această zonă

încep să atragă interesul marilor lanțuri de retaileri de confecții

pentru centrul istoric. H&M cel mai probabil va fi unul dintre primii

jucători, care a confirmat deja deschiderea unui magazin în centrul

istoric, cu toate că la o scurtă distanță se află o altă unitate,

deschisă în 2009, la parterul centrului comercial Unirea.

Chirii

Atât chiriile prime din centrele comerciale cât și chiriile prime ale

unităților stradale sunt estimate între 55-65 euro/m2/lună. Ambele

chirii au avut o ușoară tendință de scădere în comparație cu cele

raportate în trimestrul anterior. Până la sfârșitul anului 2013 nu mai

sunt așteptate modificări importante ale chiriilor prime stradale şi

din centrele comerciale.

Previziuni

Oferta anului 2013 este estimată la 120.000 m2 (5 proiecte/ 4 orașe)

în timp ce oferta anului 2014 este estimată la 65.000 m2 cuprinsă

din 3 proiecte; însă în prezent nu se înregistrează lucrări de

construcție la niciun proiect anunțat pentru anul următor. Lista

proiectelor anunțate pentru 2013/2014 cuprinde: Promenda Mall în

București, Corall în Constanța, Coresi Retail Park în Brasov și AFI

Palace Ploiești.

Pe piața locală începe să crească în importanța comerțul electronic.

După succesul înregistrat de eMAG – considerat cel mai important

jucător de pe piața comerțului electronic din România, Cora și

Carrefour au anunțat recent interesul de a-și dezvolta platforme de

comerț electronic, în timp ce retailerul on-line Fashion Up și-a

inaugurat cea de-a treia platformă după succesul înregistat în

România și Bulgaria.

80

100

70 65 65

60 55

90

115

85 80

70 70 60

0

20

40

60

80

100

120

140

2007/Q4 2008/Q4 2009/Q4 2010/Q4 2011/Q4 2012/Q4 2013/Q1

min max


Industrial Market

Supply

In the first quarter of the year, no new industrial units were

completed in Romania. Several projects have been announced for

completion during 2013 with a preference of being built-to-suit. The

list of representative industrial parks which may increase the

modern industrial stock includes: Ploieşti West Park, WDP

Braşov/Codlea, Bucharest Industrial Park, Turda Industrial Park,

and Point Park in Cluj.

Bucharest’s modern industrial stock is estimated at close to 1 million

m2 with a vacancy rate in the region of 10-12%.

Distribution of the Modern Industrial Stock in Bucharest / Distributia

pe zone geografice a stocului modern de spații industriale în

Bucuresti (m2)


Demand

In Q1 2013, the gross industrial take-up in Romania reached 86,000

m2. Over 70% of the quarter activity is represented by lease

renewals. Bucharest only captured 65,600 m2 of the quarter’s gross

leasing activity, out of which, 85% were represented by lease

renewals.

Leasing activity was recorded in the folowng 6 cities: Bucharest,

Timişoara, Braşov, Ploieşti, Galaţi and Iaşi. The top transactions

were recorded in Bucharest, including: a 45,000 m2 lease renewal

of Carrefour in Europolis Park and Elit România who signed a new

lease of 9,000 m2 in the same logistics park.

Rents

Rents for all types of industrial units remained unchanged over the

last 6 months. Rents for prime distribution facilities are estimated at

€3.8 to 4.0/m2/month. Rents for prime light industrial facilities are

quoted between €3.5 and 4.25/m2/month. Larger distribution units

(exceeding 20,000 m2) record rents as low as €3.5 to

3.75/m2/month.

Forecast

Romania has a long manufacturing history with various regions of

the country providing a highly trained and specialized work force.

Piteşti and Craiova in the South are well-known as established car

production locations. Timişoara in the West of the country is an

established automotive-related industry location. Ploieşti in the

South East is an established hub for the petrochemical industry.

Braşov and Ghimbav are established locations for the aviation

industry, while the city of Constanţa is an established sea port

location as well as a shipyard, being ranked among the largest new-

build and ship-repair yards in Europe. It also ranks third globally as

a shipbuilder of medium range product and chemical tankers.

The long tradition in the aforementioned sectors in Romania attracts

manufacturers from all over the world, which are placing major FDI

into the country. Goods are easily exported to Western markets as

Romania is crossed by 3 major Pan European Corridors (IV, VII and

IX).

Prime Industrial Rents and Yields /

Chirii spații industriale și randamente


2%

13%

2%

6%

6%

72%

East Bucharest

North Bucharest

Northeast Bucharest

Northwest Bucharest

South Bucharest

West Bucharest

5

6

7

8

9

10

11

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

2008-Q4 2009-Q4 2010-Q4 2011-Q4 2012-Q4 2013-Q1

%

€/m

2/y

ear

Annual Rents Yields (min)


Piața spațiilor industriale

Oferta

În T1- 2013 nu au fost finalizate noi unități industriale în România.

Au fost anunţate câteva proiecte de parcuri industriale cu termen de

finalizare în 2013, cu o preferinţă totuşi de dezvoltare în funcţie de

specificul chiriaşilor (BTS) şi mai puţin speculativ. Lista celor mai

importante parcuri industriale care pot crește stocul modern de

spații industriale cuprinde: Ploiești West Park, WDP Braşov/Codlea,

Bucharest Industrial Park, Turda Industrial Park și Point Park în Cluj.

Stocul modern de spații industriale în București este estimat la 1

milion de m2, în timp ce rata de neocupare este estimată la 10-12%.

Quarterly (Q1) Industrial Take-Up in Romania by Cities /

Preluarea trimestrială (T1) de spații industriale în diverse orașe din România


Cererea

În T1- 2013 preluarea totală de spații industriale în România a atins

86.000 m2. Peste 70% din activitatea primului trimestru este

reprezentată de către contractele de reînchiriere. Bucureștiul a

atras 65.600 m2 din activitatea totală de închiriere cu spații

industriale, din care un procent de 85% constă în contracte de

reînchiriere.

În total, activitatea de preluare de spații industriale s-a raportat în 6

orașe: București, Timișoara, Brașov, Ploiești, Galați și Iași. Cele mai

mari tranzacții s-au înregistrat în București, printre care menționăm

reînnoirea contractului de închiriere de 45.000 m2 a companiei

Carrefour în Europolis Park, precum și noul contract de închiriere

semnat de Elit România pentru o suprafață de 9.000 m2 în același

parc logistic.

Chirii

În ultimele 6 luni nu au fost înregistrate modificări ale chiriilor pentru

spațiile industriale. Chiriile spațiilor industriale prime sunt cuprinse

între 3,8-4,0 euro/m2/lună. Chiriile spațiilor dedicate industriei uşoare

sunt estimate între 3,5-4,25 euro/m2/lună. În cazul spaţiilor

industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 m2, chiriile sunt mai

mici, fiind cuprinse între 3,5-3,75 euro/m2/lună.

Q1 2013 Take-Up by Type of Transaction /

Preluarea trimestrială de spații industriale în funcție de tipul tranzacţiei

Source/Sursa: Jones Lang LaSalle

Previziuni

România are o lungă tradiție în domeniul industriei producătoare în

diverse regiuni ale țării, oferind forță de muncă bine pregătită și

specializată. Pitești și Craiova, în zona de sud a țării, sunt

recunoscute pentru forța de muncă specializată în domeniul

producției auto. Timișoara, în vestul țării, este renumită pentru

producția de piese pentru industria auto. Ploieștiul, în sud-estul țării,

este un puternic pol al industriei petroliere și petrochimice. Brașov și

Ghimbav sunt recunoscute pentru forța de muncă specializată în

industria aviatică, în timp ce orașul Constanța este un important port

la Marea Neagră precum și un important șantier naval, fiind printre

cele mari șantiere navale pentru construcția de nave noi, dar și de

reparații din Europa. Este de asemenea cel de-al treilea mare

producător global de nave de tonaj mediu și tancuri chimice.

Lunga tradiție în domeniile menționate anterior au atras importante

investiții străine în România. Produsele fabricate în România sunt

exportate ulterior cu ușurință pe piețele vest europene, având în

vedere că țara noastră este străbătută de trei importante coridoare

pan-europene (IV, VII si IX).

Bucharest 76%

Brasov 6%

Galati 1%

Iasi 1%

Ploiesti 7%

Timisoara 9%

New leases 23%

Renewals 71%

BTS 6%


Market Practice

Office market

• Lease length: 3-5 years

• Payment terms: Rents denominated in Euro but paid in RON.

• Frequency: Monthly or quarterly in advance

• Deposit: 3 months

• Indexation: Annually, in general Euro CPI

• Rent reviews: Optional, not yet a practice

• Landlords’ Fit-out contribution: increased to 30-50€/m2, especially in a tenant

market

• Agency fees: equivalents with 1-2 months of the first year office rent

(excluding incentives).

Retail market (shopping centers)

• Lease length: 5 years, 10-15 years for the larger anchors

• Rent: fixed and/or turnover rent


• Frequency: Monthly or quarterly in advance

• Deposit: 3 months

• Indexation: Annually, in general Euro CPI/MUICP

• Rent reviews: rare

• Landlords’ Fit-out contribution: available only for larger anchor tenants

• Agency fees: 12-15% from the yearly rent, excluding any incentives offered by

landlord to tenans.

Industrial market

• Lease length: 3 years for logistics; 5-7 years for production facilities

• Rents: industrial area plus additional handling services


• Frequency: Monthly in advance

• Deposit: 3 months for logistics; 6 months for production facilities

• Indexation: Annually, in general Euro CPI

• Rent reviews: rare

• Fit-out: on tenant’s cost

• Agency fees: 12-15% from the annually rent

Piaţa spaţiilor de birouri

• Perioadă de închiriere: 3-5 ani.

• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro, dar plătite în moneda locală, RON.

• Frecvenţa de plată: în avans, lunar sau trimestrial.

• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie.

• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene.

• Renegocierea chiriei: opţional, nu este încă o procedură comună.

• Contribuţia proprietarului pentru amenajarea spaţiului: a crescut la 30-50 €/m2,

în special într-o piaţă a chiriaşilor.

• Comisionul de agenţie: echivalentul a 1-2 luni de chirie din primul an de

închiriere (nu sunt considerate facilitaţile financiare, lunile libere de chirie).

Piaţa spaţiilor comerciale

• Perioadă de închiriere: 5 ani, 10-15 ani pentru chiriaşii tip ancoră.

• Chiria: fixă şi/sau chirie în funcţie de cifra de afaceri

• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro dar plătite în moneda locală, RON.

• Frecvenţa de plată: în avans, lunar sau trimestrial.

• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie.

• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene sau inflaţia din zona

monetară a Uniunii Europene.

• Renegocierea chiriei: rar.

• Contribuţia proprietarului pentru amenajarea spaţiului: acordate doar chiriaşilor

care ocupă spaţii mari

• Comisionul de agenţie: 12-15% din chiria anuală (nu sunt considerate facilităţile

financiare, lunile libere de chirie).

Piaţa spaţiilor logistice

• Perioadă de închiriere: 3 ani pentru spaţii logistice; 5-7 ani pentru spaţii de

producţie

• Chiria: pentru spaţiile industriale plus serviciile de manevră

• Metode de plată: chiriile exprimate în Euro dar plătite în moneda locală, RON.

• Frecvenţa de plată: în avans, lunar.

• Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie pentru spaţii logistice; 6 luni pentru spaţii

de producţie.

• Indexare: anuală, în general cu inflaţia monedei Europene.

• Renegocierea chiriei: rar.

• Contribuţii pentru amenajarea spaţiului: pe costul chiriaşilor.

• Comisionul de agenţie: 12-15% din chiria anuală.


Map: Office Buildings


Map: Retail Developments

Contacts

Gijs Klomp

Managing Director

Jones Lang LaSalle

Romania

+40 21 302 3400

[email protected]

www.jll.ro

Levis Vlad

Head of Research and Marketing

Jones Lang LaSalle

Romania

+40 21 302 3400

[email protected]

www.jll.ro

Bucharest City Report – Q1 2013

OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and

forecasts that uncover emerging trends.

www.jll.ro / www.joneslanglasalle-romania.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of

Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We

would like to be told of any such errors in order to correct them.

923 Bucharest City Report Q1 2013 Final

Documents

Transcript of 923 Bucharest City Report Q1 2013 Final