容積移轉相關法令介紹學生 謝秉錡

2

容積移轉相關法令 都市計畫法

都市計畫法（ #83 -1 ） 都市計畫容積移轉實施辦法 都市計畫容積移轉審查許可條件 台北市土地使用管制規則（ #97-1 ） 大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉要點 台北縣 19 處都市計畫土地使用分區管制要點（ 99 年 7 月 1 日停止適

用） 都市更新條例

都市更新條例（ #45 ） 都市更新建築容積獎勵辦法

文化資產保存法 文化資產保存法（ #35 ） 古蹟土地容積移轉辦法

3

容積移轉（送出基地）分類 都市計畫法（ # 83-1 ）

公共設施保留地 具有紀念性或藝術價值之建築物 歷史建築 提供公共開放空間

都市計畫容積移轉實施辦法（ # 6 ） 應予保存或有保存價值之建築物所定著之私有土地 提供作為公共開放空間使用之可建築用地 私有都市計畫公共設施保留地

古蹟土地容積移轉辦法（ # 3 ） 經指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著之土地 古蹟保存區內、保存用地之私有土地 因古蹟之指定或保存區（用地）之劃設、編定或變更，致原可建

築之基準容蹟受限部分

4

容積移轉（接受基地）分類

接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。（容移 #8 ）

位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之百分之四十。（容移 #8 ）

接受基地以都市更新權利變換實施重建者，得由實施者提出申請，並得免附第一項第五款規定之接受基地土地所有權狀影本。（容移 #16 ）（ 99.11.5 ）

直轄市、縣（市）主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除第六條第一項第一款之土地及接受基地所有權人依第九條之一規定繳納代金完成後逕予核定外，應於接受基地所有權人或前條第三項實施者辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉 。（容移 #17 ）（ 99.11.5 ）

5

「都市計畫容積移轉實施辦法」修正重點 98.10.22

都市計畫容積移轉實施辦法（以下簡稱本辦法）自 88 年 4 月 6 日發布，90.6.8 訂定第 6 條第 1 項第 2 款、第 3 款，自 90 年 7 月 1 日施行 ；並於91 年 12 月 31 日、 93 年 6 月 30 日、 98 年 2 月 25 三次修正施行。 98 年 1

月 7 日修正公布之都市計畫法第 83 條之 1 規定：「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之」。已於第二項增列得以折繳代金方式辦理容積移轉，依上開增列規定意旨，並考量地方實際執行需要，爰修正本辦法第 4 條、第 5 條、第 9 條、第 16 條、第 17 條及增訂第 9 條之 1 ，重點如下：

6

「都市計畫容積移轉實施辦法」修正重點 98.10.22

一、增列公共設施發展優先次序為訂定審查許可條件之考量項目之一。（ #4 ）

二、第 6 條第 1 項第 1 款土地得於本辦法 93 年 6 月 30 日修正施行後五年內適用修正施行前第 7 條及第 10 條之規定，期限已於 98 年 6 月 30

日屆滿，爰予刪除。（ #9 ）

三、折繳代金金額之計算方式及代金用途。（ #9-1 ）

四、接受基地所有權人依第 9 條之 1 規定折繳代金辦理容積移轉者，免附送出基地文件。（ #16 ）

五、接受基地所有權人依第 9 條之 1 規定折繳代金辦理容積移轉之案件，經審查後逕予核定，接受基地所有權人無須辦理相關送出基地取得、清理或贈與事項。（ #17 ）

7

都市更新條例建築容積獎勵與原建築容積之認定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88.8.12 台內營字 8807455號函

一、查都市更新條例第 1 條明定：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法律之規定」，同條例第 20 條規定：「都市更新事業計畫之擬定或變更，．．．，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，都市更新事業計畫得先行依前條規定程序發布實施，據以推動更新工作，相關都市計畫再配合辦理擬定或變更」。準此，本案如係依都市更新條例所定程序辦理之都市更新事業，自得依都市更新條例及相關子法規定給予建築容積獎勵，在上開法規所定獎勵額度內，應視都市更新審議委員會審決之獎勵數額為準。

二、至所詢有關都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款有關「原建築容積」疑義乙節，查都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款規定之目的，係考量國人向有安土重遷之觀念，為妥善安置更新地區之原住戶，並充分尊重其回原更新地區居住之意願，以減少更新地區範圍內居民反對之阻力，爰規定實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積時，准依原建築容積更新改建，以利都市更新之推動。是以，其「原建築容積」之定義，應係指更新地區內於實施容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時，主管建築機關核准之建築容積。

8

都市更新條例建築容積獎勵與原建築容積之認定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88.8.12 台內營字 8807455號函

一、查都市更新條例第 1 條明定：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法律之規定」，同條例第 20 條規定：「都市更新事業計畫之擬定或變更，．．．，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，都市更新事業計畫得先行依前條規定程序發布實施，據以推動更新工作，相關都市計畫再配合辦理擬定或變更」。準此，本案如係依都市更新條例所定程序辦理之都市更新事業，自得依都市更新條例及相關子法規定給予建築容積獎勵，在上開法規所定獎勵額度內，應視都市更新審議委員會審決之獎勵數額為準。

二、至所詢有關都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款有關「原建築容積」疑義乙節，查都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款規定之目的，係考量國人向有安土重遷之觀念，為妥善安置更新地區之原住戶，並充分尊重其回原更新地區居住之意願，以減少更新地區範圍內居民反對之阻力，爰規定實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積時，准依原建築容積更新改建，以利都市更新之推動。是以，其「原建築容積」之定義，應係指更新地區內於實施容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時，主管建築機關核准之建築容積。

9

都市更新建築容積獎勵上限，得以更新前之各宗建築基地擇優計算後加總 94.5.12. 內授營都字第 0940083192號函（會議紀錄）

按都市更新條例第 44 條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業計畫需要，給予適度之容積獎勵，如更新前含有數宗建築基地，都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條第 1 項並未限定應予合併為一宗建築基地後計算。是以，都市更新建築容積獎勵上限，自得以更新前之各宗建築基地擇優計算後加總。惟建築容積獎勵額度直接影響都市土地使用強度及公共設施之負荷，仍應由各直轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會，視實際個辦情形予以審慎評估考量後決定。

P59 案例一

10

法令依據 都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條（原辦法第 4 條）

依本條例第 44 條第一項第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。

法定容積

0.5 倍 法定容積

原建築容積

0.3 倍 法定容積

11

案例分析 臨接較寬道路之 A 土地擬申請辦理都市更新

假設位於更新地區內，並其規模範圍已達劃定更新單元標準 依其條件原得申請更新容積獎勵上限即為 0.3倍之法定容積再

加其原建築容積 相鄰裡地 B 土地希望與 A 土地整併，爭取納入都市更

新單元的機會

（非合法之老舊建物）

無原容積

A 土地B 土地6M 計畫道路

20Μ

計畫道

路原建築容積高於法定容積

（合法建物）

12

案例分析

若更新容積獎勵僅得以更新後基地計算採同一計算標準，不論用各該建築基地1.5倍之法定容積或各該建築基地 0.3倍之法定容積再加其原建築容積，對兩處土地皆各有損失，致使更新整併不可行。

（非合法之老舊建物）無原容積

裡地土地

6M計畫道路

20Μ計畫道路

原建築容積

高於法定容積

（合法建物）

原建築容積

高於法定容積

（合法建物）

臨路土地

採「各該建築基地1.5 倍之法定容積」較有利

採「各該建築基地0.3 倍之法定容積再加其原建築容積」較有利

13

案例分析

現行辦法並無明文規定究應以更新前個別建築基地擇優計算後加總，或是以更新後建築基地據以計算

100 地號 95 地號

93-1 地號92 93

92 地號合併為一宗建築基地

更新前各該建築基地 更新後各該建築基地

14

容積獎勵上限試算（一）都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新後

基地計算 困難點：無論採用任一計算方式皆對個別土地權益有損害

容積計算 A 土地（臨路） B 土地（裡

地）單元合計

現況 法定容積 100 50 100+50=150

原建築容積 190 0 190+0=190

容積獎勵上限

計算方式（ 1 ）1.5 倍之法定容積

1.5*100=150 1.5*50=75 150+75=225

計算方式（ 2 ）0.3 倍之法定容積再加其原建築容積

0.3*100+190=220

0.3*50+0=15 220+15=235

(A損失 70 容獎 )

(B損失 60 容獎 )

15

容積獎勵上限試算（二） 都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新前各該建築基地計算 對於個別土地之權益皆有兼顧，有利於整體更新規劃之整併

容積計算 A 土地（臨路） B 土地（裡地）

單元合計

現況 法定容積 100 50 100+50=150

原建築容積 190 0 190+0=190

容積獎勵上限

計算方式（ 3 ）：各該建築基地 1.5

倍之法定容積或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積

220

（ 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積）

75

（ 1.5 倍之法定容積）

220+75=295