anuario 2017

40 años presentes en tu historia

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ASPRIMA por 12 actores del sector inmobiliarioJuan Velayos, Juan Antonio Gómez-Pintado, Santos Montoro, Jorge Pérez de Leza, Marco Colomer, Luis

Martín, Victor Sardá, Isabel Antúnez, Manuel Castro Sainero, David Martínez, Fernando Moliner,

Carolina Roca

La nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y su impacto en el sector

Guillermo San Román. Presidente de la Comisión de Urbanismo. ASPRIMA

El perfil del comprador real

de vivienda en 6 clavesEloy Bohúa. Director General.

Planner Exhibitions

Sumario

EntrevistaJavier García-Valcárcel. Presidente de Honor. ASPRIMA

La RSC en el sector inmobiliario, ¿oportunidad o imperativo?Alberto Castilla. Director del área de Sostenibilidad. EY en España

El Mercado Hotelero como

oportunidad de inversiónGonzalo Gutiérrez. Vicepresidente de la división de Hoteles. Irea

ASPRIMA CELEBRA 40 AÑOS DE ASOCIACIONISMO

El papel de las aseguradoras en la protección del PromotorDaniel Agut. Director de Producto. Asefa Seguros

EntrevistaRosalía Gonzalo López. Consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructura. Comunidad de Madrid

La vivienda de alquiler, una opción en augeSamuel Población. Director Nacional de Residencial y Suelo. CBRE España

EntrevistaPedro Manuel Rollán Ojeda. Consejero de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio. Comunidad de Madrid

El auge de la compra de viviendaOriol Aspachs. Director del Departamento

de Macroeconomía del Área de Planificación Estratégica y Estudios. CaixaBank

40 AÑOS DE HISTORIAS

Los jóvenes y la viviendaJavier Dorado. Director General.

INJUVE

La comunicación o la apuesta

por la diferenciaciónPablo Zamorano. Director de Comunicación

Corporativa y Financiera.Burson-Marsteller España

Por qué la tecnología nos hace mejoresPedro Soria. Director Comercial.

Tinsa España

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ASPRIMA ha cumplido 40 años y durante todo este 2017 hemos celebrado este acontecimiento con eventos, jornadas, publicaciones… Porque 40 años suponen una madurez que posiciona a la asociación con un peso destacado dentro del sector y con una voz que habla desde la responsabilidad y la experiencia de haber vivido muchos ciclos económicos. A pesar de entrar en esa etapa de madurez la asociación siempre ha mantenido un espíritu joven para hacer frente a los nuevos retos que cada etapa le ha ido marcando.

Decía Pablo Picasso que a la inspiración había que esperarla trabajando, y en este sentido en el sector debemos trabajar para asentar un presente y un futuro con la mayor estabilidad posible. Por ello destacaría cinco factores claves a los que el inmobiliario debe prestar especial atención para seguir gozando de ese estado de “madurez joven” del que veníamos hablando al principio de estas líneas:

1 La transparencia en el sector. No sólo referido a los datos oficiales que publican los diferentes organismos (INE, Fomento…), sino también en la información que facilitamos a nuestros clientes o la publicación de los precios del suelo, transparencia que acabaría con la especulación del mismo.

2 Incentivar la innovación en los procesos de edificación. Adelantándonos a las necesidades de la sociedad con soluciones que vayan encaminadas a facilitar una mejor convivencia en las ciudades.

3 Impulsar la profesionalización de nuestros trabajadores. Somos un sector industrial y como tal la formación debe ser uno de nuestros pilares. Desde Fundación ASPRIMA hemos impartido cursos, seminarios y jornadas a más de 2.400 profesionales en los últimos tres años buscando la excelencia en cada uno de ellos.

4 Facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. Como sociedad es un objetivo incentivar la independencia de las futuras generaciones, pero además con ello garantizamos el futuro a un sector que no puede “vivir” solo de la reposición. Para ello es fundamental buscar acuerdos con Administraciones y entidades financieras que promuevan planes de acceso a la vivienda para jóvenes.

5 Trabajar para poder contar con un marco regulatorio y legislativo que nos garantice una seguridad jurídica, fundamental para asegurarnos un futuro como sector. El urbanismo no puede ser ideológico ni responder a decisiones cortoplacistas pues de él depende el futuro no solo de un sector sino de una sociedad. Por ello establecer un entorno jurídico estable se hace imprescindible.

En estos 40 años, ASPRIMA ha trabajado por y para el sector inmobiliario con el rigor y la profesionalidad de todos los que la forman. Ahora, en esta etapa de “madurez joven” asume el papel de liderar no sólo a un sector complejo sino, además, de acercarlo a una sociedad cada vez más cambiante. Un reto sin duda apasionante y del que estoy seguro todos formaremos parte.

Feliz año 2018

Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente ASPRIMA

LA MADUREZ JOVEN Editorial

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40 AÑOS DE HISTORIAS

Decía Eduardo Galeano “Los científicos dicen que estamos hechos de átomos, pero a mí un pajarito me contó que estamos hechos de historias” y no le faltaba razón. Son las historias las que nos hacen lo que somos, moldean nuestro carácter y nos hacen crecer como personas.

A las empresas y asociaciones también les pasa lo mismo, a lo largo de sus años van forjando sus objetivos y funciones pero sin perder de vista su ideario, sus principios y valores, la esencia de lo que son. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha cumplido 40 años fiel a los ideales de sus comienzos pero adaptándose a cada etapa nueva y ciclo histórico. “ASPRIMA nació porque los promotores sabían que juntos, uniendo fuerzas, conseguirían mucho más que actuando individualmente” afirma Arlaen Hernández, secretaria de presidencia.

ASPRIMA nace en 1977 de la mano de un grupo de profesionales que perseguían ser los represen-tantes legítimos de los promotores madrileños, pero no sólo contando con el sector residencial sino incluyendo en sus bases al resto de actores pertenecientes al inmobiliario madrileño: hoteleros, cons-tructoras, etc. “El mayor potencial de ASPRIMA, es la confluencia del know how de todas sus empresas asociadas” afirma Carolina Roca, vicepresidenta de la patronal madrileña.

Con este conocimiento de sus asociados y con el trabajo de los profesionales que la conformaban la asociación empezó a participar con propuestas, colaborando en modificaciones de leyes, participando en anteproyectos de Ley… el sector inmobiliario se estaba profesionalizando y ASPRIMA le acompa-ñaba en este camino. Como Jose Pérez, director de Contabilidad y Estudios, afirma “La asociación era y es el pilar fundamental en el que se sustentaban las empresas, ayudando de forma activa a que el sector inmobiliario se consolidara como una de las principales fuentes de riqueza y generación de empleo en España”.

A pesar de las diferentes crisis que han ido asolando a la economía mundial y en nuestro caso concreto a la española, ASPRIMA ha sabido adaptarse a los tiempos en una posición de búsqueda constante por mejorar, por ser más transparente y profesional. “La asociación siempre ha estado preo-cupada por seguir innovando y creciendo, pero no de forma aislada, sino tendiendo la mano” afirma Charo del Castillo, secretaria de dirección.

La responsabilidad de ser parte de ASPRIMA

ASPRIMA está compuesto por un equipo de profe-sionales que trabajan día a día para garantizar el mejor servicio a los asociados. “Para mí es un gran honor y al mismo tiempo una enorme responsabilidad formar parte y representar a ASPRIMA ya que es la Asociación que defiende los intereses de un gran colectivo que son los Promotores de Madrid” afirma su presidente, Juan Antonio Gómez-Pintado.

Pero la asociación no sólo está compuesta por sus traba-jadores sino también por cada uno de los profesionales que conforman las empresas asociadas. “El crecimiento de la asociación viene dado por el crecimiento de todos los socios, haciendo de nexo de unión entre todos ellos” afirma Elena Nunez, del Departamento de Contabilidad y Estudios. Igualmente, para Cristina Wassilakopoulos, del Departamento de Comunicación, “Es fundamental que cada vez más profesionales se sumen a la asociación pues esto contribuirá a transformar el inmobiliario en un sector mejor, más comprometido e innovador”.

Para la directora de Formación de la Fundación ASPRIMA, Sonia González, ser parte de la patronal es “Una oportu-nidad para impulsar la transformación, no sólo del sector sino de la vida económica y social de Madrid”.

La formación es, sin duda, uno de los pilares fundamen-tales de la patronal madrileña. En los últimos tres años se ha formado a más de 2.400 personas y se han impartido 485 horas lectivas. Desde las últimas novedades fiscales hasta las herramientas de marketing que permitirán a las

empresas conocer mejor a su demanda, la formación en ASPRIMA busca profesionalizar a un sector que, si bien ha ido adaptándose con las circunstancias de cada época, en el momento actual, debe avanzar a la misma velocidad que la sociedad.

La oportunidad para los valientes

“Decía Víctor Hugo que el futuro es una oportunidad para los valientes, por lo que debemos aprovechar nuestra oportunidad y avanzar para que la voz de ASPRIMA siga siendo la voz de un sector que avanza día a día” afirma Cristina Gómez, directora de Comunicación.

Por su parte, Daniel Cuervo, director gerente de la patronal madrileña concluye “Tomemos estas palabras de Victor Hugo como empuje para los próximos años y sigamos fabricando la historia de ASPRIMA como refe-rente de un sector inmobiliario maduro, profesional y transparente”.

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Entrevista

Usted fue uno de los fundadores de ASPRIMA en 1977, un año que algunos definen como clave para España. ¿Cuál fue la motivación para crear la asociación? ¿Qué destaca de los primeros años de ASPRIMA?

Aprobado en la Constitución el Estado de las Auto-nomías varios empresarios creímos necesario crear, sin perder nuestra pertenencia a la APCE, una Asociación que defendiera los intereses de los promotores inmobiliarios de Madrid, incluyendo algunos constructores y personas o entidades que ejercían la actividad inmobiliaria.

Los primeros años de ASPRIMA fueron difíciles porque tuvimos que conseguir que la Asociación fuera la legítima representante de todas las Administraciones Públicas que actuaban en Madrid y que contaran con ella en la elabora-ción de Planes Generales o relacionados con el Urbanismo, en temas técnicos, fiscales, comerciales, etc.

Han pasado 40 años desde el nacimiento de la asociación ¿qué diferencias y similitudes encuentra entre la ASPRIMA de los inicios y la actual?

Las similitudes son las mismas: la defensa de los inte-reses de la actividad inmobiliaria en Madrid ante todas las Administraciones Públicas.

Las diferencias son tan manifiestas que son difíciles de enumerar. No teníamos móviles y nuestra actividad no se desarrolla en Internet. Todo es distinto: la financiación, la comercialización, las garantías a los compradores, las exigencias técnicas, las fiscales, etc.

A título de ejemplo le diré que en la crisis de 1970 las inmobiliarias salimos adelante financiando el 80% del precio de la vivienda en letras mensuales a 8/10 años, pactando con los bancos el descuento hasta 2 años y una especial financiación a la construcción y al promotor. Lo primero que comprábamos era un armario ignífugo donde guardar las letras.

Ha sido sin duda uno de los presidentes de la asociación madrileña de los promotores más activos. ¿Cuáles fueron sus máximas durante su presidencia? ¿Qué recuerdos guarda con más cariño de esa etapa?

Mis máximas más importantes durante la presidencia fueron: la honradez y el trabajo bien hecho fueron exigencias irrenunciables. Ello implicaba cosas como no aprovecharnos de la información privilegiada, mejorar la productividad de nuestras empresas con buenos equipos de trabajo y gestión adecuada, creación de puestos de trabajo, incentivando la creación de riqueza y estar continuamente en contacto con nuestras empresas para conocer sus problemas.

Los recuerdos que guardo con más cariño son los home-najes que me hicieron, uno especial y por sorpresa para que no me fuera después de 8 años de presidente y el recuerdo más importante es comprobar la ayuda de mi mujer durante tantos años, a pesar de que tuvimos 6 hijos seguidos (el mayor, de 10 años).

Javier García–Valcárcel es uno de los fundadores de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Un hombre que ha estado vinculado al sector, no sólo como presidente de la patronal madrileña sino también de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Su emblema durante su mandato fue claro: trabajar desde la honradez. El pasado 15 de junio, ASPRIMA quiso reconocer su labor al frente de la asociación durante la fiesta del 40 aniversario.

JAVIER GARCÍA-VALCÁRCEL

Presidente de Honor. ASPRIMA

La imagen del sector inmobiliario se ha visto muy afectada en los últimos años. Muchos son los profesionales que afirman que mejorar la imagen del sector es imprescindible para garantizar un futuro. ¿Qué piensa sobre el momento actual?

ASPRIMA durante 40 años ha conocido cuatro grandes crisis económicas: la de 1970 – 1980 – 1992 y 2007.

Todas las crisis, en especial la de 2007, afectan a la mayor parte de las personas, empresas y Asociaciones y de alguna manera también han afectado a la imagen del sector.

Creo que la actividad inmobiliaria, como otras activi-dades, están empezando a salir de la crisis más impor-tante que el mundo ha sufrido desde 1929 y desde después de la guerra de 1945, pero aunque estén aumen-tando el inicio de viviendas, todavía hay muchas en stock, principalmente en manos financieras, y todavía sigue sin resolverse del todo el problema de las VPO tan necesarias para personas que tienen poco poder adquisitivo.

¿Qué consejos daría a los profesionales que están trabajando por un sector mejor?

No me gusta dar consejos pues los profesionales saben, mejor que yo, lo que hay que hacer. Sí les diría que hay que seguir luchando para sacar sus empresas adelante y obtener buenos resultados y dado el mercado actual, tratar de ser competitivos, tanto en el mercado nacional, como exterior. También deben potenciar sus Asociaciones, que deben actuar con las exigencias de honradez y trabajo bien hecho que me refería anteriormente.

Usted ha vivido diferentes etapas en el sector: crisis, momentos de auge… En estos momentos se habla de una nueva etapa del inmobiliario donde las palabras innovación, profesionalización o sostenibilidad parecen ser claves. ¿Cuál cree que debe ser el papel de ASPRIMA en esta etapa?

Es evidente que estamos viviendo una nueva etapa inmobiliaria, compleja y difícil, especialmente para obtener los necesarios recursos financieros y conseguir

una mayor agilidad en las actuaciones de los Ayunta-

mientos, Comunidad y demás Administraciones Públicas,

pero también produce muchas satisfacciones.

La crisis de 2007 ha sido tremenda y han caído muchas

empresas pero tengo que manifestar, como dije en la

fiesta del Aniversario de 40 años de ASPRIMA, que el

Presidente está luchando para adaptar la Asociación a las

nuevas tecnologías, con la innovación y profesionaliza-

ción necesarias y, a mi juicio, lo está haciendo bien y con

total responsabilidad, siendo él y su equipo los que tienen

que definir el nuevo papel de ASPRIMA.

Los primeros años de ASPRIMA fueron difíciles porque tuvimos que conseguir que la Asociación fuera la legítima representante de todas las Administraciones Públicas que

actuaban en Madrid.

Es evidente que estamos viviendo una nueva etapa inmobiliaria, compleja y difícil, pero también produce muchas

satisfacciones.

“MIS MÁXIMAS MÁS IMPORTANTES DURANTE LA PRESIDENCIA FUERON: LA HONRADEZ Y EL TRABAJO BIEN HECHO”

Entrevista

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El sector inmobiliario ha iniciado un nuevo ciclo alcista, como así se desprende de la evolución de las compras de vivienda, que llevan dos años creciendo a ritmos de dos dígitos. Este vigoroso ascenso se apoya en unos factores de base, comunes en todo el territorio, que están impulsando el aumento de la demanda de vivienda a nivel agregado. A ello se le suman unos factores que afectan de manera distinta a cada región y que conllevan que la recupera-ción sea especialmente intensa en algunas zonas.

Entre los factores comunes que alientan la demanda de vivienda, destacan la mejora de las condiciones financieras y la recuperación de la actividad económica. El saneamiento del sector bancario y la política monetaria acomodaticia del BCE han facilitado una mejora de las condi-ciones crediticias. Ello queda reflejado en el crecimiento de las nuevas operaciones de crédito hipotecario, que alcanzó el 17% en el acumulado de año hasta julio, o en la reducción de los tipos de interés de los créditos hipotecarios, de cerca de 1,1 p. p. en los últimos tres años. Paralelamente, el dinamismo en la creación de empleo, que aumenta a ritmos cercanos al 3% desde hace dos años, está favoreciendo el incre-mento de la renta disponible de las familias.

Al mismo tiempo, factores de carácter más local están presionando al alza la

demanda de vivienda en determinadas zonas. En este sentido, destaca la pujanza de la demanda extranjera, que en el 1T 2017 creció un 14% en el acumulado de cuatro trimestres y que es especialmente intensa en las zonas cercanas a la costa medite-rránea y a las islas. De hecho, hay territorios como Baleares, Alicante y Málaga donde las compras de vivienda por parte de extran-jeros llegan a representar más del 30% del total de adquisiciones.

Los ciudadanos del Reino Unido son los principales compradores extranjeros de vivienda en España y, como resulta natural, la incertidumbre en torno al brexit y la depreciación de la libra están dejando huella en las compras de vivienda reali-zadas por este colectivo: en el 1T 2017, sus compras se redujeron un 13% interanual. Este descenso afecta particularmente a las comunidades de Murcia, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía, donde las compras de ciudadanos británicos representan una parte muy significativa del total. Sin embargo, esta disminución está siendo más que compensada por las compras reali-zadas por ciudadanos franceses, alemanes, belgas y suecos que, en el 1T 2017, aumen-taron a ritmos iguales o superiores al 20% interanual.

Las diferentes tendencias observadas entre los compradores internacionales han generado cambios en el peso relativo de

ORIOL ASPACHS

Director del Departamento de Macroeconomía del Área de Planificación Estratégica y Estudios. CaixaBank

El auge de la compra de viviendacada país en las compras de vivienda, a la vez que han permitido reducir el grado de concen-tración de los compradores extranjeros. Si bien el Reino Unido sigue encabezando la lista de compradores extranjeros, las compras por parte de este grupo han pasado de representar el 21% del total de las compras de extranjeros en 2015 al 15% en el 1T 2017.

De cara al futuro, las compras de viviendas por parte de ciudadanos británicos podrían recuperar cierto brío si las negociaciones del brexit evolucionan favorablemente y la libra consigue recuperar posiciones. Sin embargo, episodios de alta incertidumbre en torno al brexit, o un hard brexit, podrían empañar una recuperación, dado que las compras de viviendas por parte de los ciudadanos británicos históricamente han sido muy sensibles a las condiciones económicas de su país. En un tono más positivo, las buenas perspectivas económicas del resto de los principales países compradores de vivienda en España, junto con el mantenimiento de unas condiciones monetarias acomodaticias y la disminución de la incertidumbre política en torno a los países de la eurozona, seguirán apoyando la demanda de vivienda y, en consecuencia, la consolidación de este nuevo ciclo alcista.

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Entrevista

Los años de crisis han dejado al urbanismo bajo un mantra de especulación que poco tiene que ver con la profesionalidad que realmente debería de tener un área tan importante para los ciudadanos. Según los datos de Dyntra, la Comunidad de Madrid se sitúa como la segunda comunidad autónoma más transparente, con un resultado del 90,32% en el Índice de Transparencia de las Comunidades Autónoma, sin embargo no parece que estas cifras impacten en la ciudadanía. Desde la Comunidad de Madrid ¿en qué se está trabajando para mejorar la imagen del urbanismo madrileño cara a la sociedad?

En enero de 2016 este equipo de gobierno puso en marcha el Sistema de Información Territorial, una herramienta imprescindible para la divulgación del urbanismo de los 179 municipios de la Comunidad de Madrid, ofreciendo infor-mación homogeneizada, continua para todo el territorio y actualizada sobre la clasificación del suelo, las ordenanzas, las redes públicas y los ámbitos de gestión.

Además trabajamos en mejorar la información, participa-ción y transparencia desde la nueva regulación del marco normativo de nuestra comunidad. Por eso el Proyecto de Urbanismo y Suelo que este equipo de Gobierno ha elevado a la Asamblea de Madrid recoge los principios generales que deben regir en los procesos de participación y de acceso a la información, obligatoriedad de publicidad, garantía, fácil acceso y su gratuidad. El nuevo marco jurídico propuesto es un avance en la transparencia urbanística, puesto que faci-lita el acceso a todo expediente urbanístico, regulando un proceso de acceso que le hace garantista, efectivo y eficiente, con un resultado fiable mediante la regulación de la certifi-cación urbanística, y participativo e igualitario por la univer-salidad en el acceso a la información.

Después de anunciarse la nueva Ley del Suelo por la presidenta de la Comunidad de Madrid, Cristina Cifuentes, ¿para cuándo está prevista su entrada en vigor?

Se trata de una cuestión que ya no depende del Gobierno, sino de la propia Asamblea de Madrid, que tramita el Proyecto de Ley recibido. Los tramites que se tienen que llevar a cabo hasta la aprobación de la Ley ya se han iniciado. El pasado día 2 de noviembre ya se trató en el pleno de la Asamblea las dos enmiendas a la totalidad presentadas por los Grupos Parla-mentarios Socialista y Podemos, desestimándose ambas enmiendas. Ahora continúa su tramitación con el inicio del estudio y propuestas sobre las 953 enmiendas presentadas, lo que se lleva a cabo por una Ponencia, en la que parti-cipan todos los grupos políticos, tras lo cual pasa a pleno el proyecto para su discusión y aprobación. Nuestro deseo sería que el proyecto quedara aprobado en el primer semestre del año 2018.

¿Cuáles son, en su opinión, las tres cuestiones recogidas en la nueva Ley del Suelo más importantes para los agentes del sector y para los ciudadanos de la Comunidad de Madrid?

Es complicado reducir a tres las cuestiones más impor-tantes de nuestro Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo.

Pero para destacar alguna medida, comenzaría por uno de sus primeros objetivos, muy demandado por el sector, contar con un único texto en materia de urbanismo, donde se inte-gren las distintas disposiciones normativas que ahora deben ser aplicadas en esta materia, coordinando, concretando, aclarando y cubriendo lagunas legislativas que hoy existen, de forma que aumente la seguridad jurídica, y se ofrezca mayor tranquilidad al sector, lo que redundará en la mejora de la calidad de vida de los madrileños y la generación de inversión.

Entrevista

PEDRO MANUEL ROLLÁN OJEDA

Consejero de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio. Comunidad de Madrid

Como segunda cuestión apuntaría cómo el Proyecto de Ley aborda dos realidades diferentes, pero que coexisten, la del municipio grande y mediano, frente al considerado como pequeño. El Proyecto de Ley introduce para ello distintas nove-dades, destaco que mientras que para los primeros pretende impulsar actuaciones de Rehabilitación, Regeneración y Reno-vación Urbana (a lo que dedica un título completo en el nuevo texto normativo) y realiza una nueva categorización del suelo urbanizable y no urbanizable que racionalice los nuevos posi-bles desarrollos, para el pequeño municipio introduce el Plan General Simplificado, al que podrán acogerse de forma volun-taria, y por el cual solo podrán tener desarrollos en el suelo urbano no consolidado, con el fin de que éstos sean sosteni-bles desde un punto de vista ambiental, económico, y facilite la gestión de su planeamiento.

Por último apuntaría a la novedosa regulación de los actos sometidos a licencia, es decir, los usos y actividades a ejecutar por los particulares que van a requerir licencia, declaración responsable, o una mera comunicación. A partir de esta nueva regulación la declaración responsable es la regla general, y solo los supuestos expresamente enumerados en la Ley quedarán sometidos al régimen de licencias, con la salvedad de las “licencias comerciales” que tienen su propio régimen. Es la primera vez que la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid consagra el principio de simplificación administra-tiva y restringe el régimen de autorización a los casos previstos expresamente. La consecuencia será la flexibilización para la implantación de actividades, contribuyendo al principio de libre mercado exigido por la unión europea, lo que redundará en la mejora de la economía de la región.

El mercado del suelo está muy descompensado si tenemos en cuenta su calificación de libre y protegido en la Comunidad de Madrid. ¿Consideran necesario establecer unas reservas de suelo protegido del 30% cuando la realidad del mercado es que hay superávit de suelo protegido y déficit de libre?

La Comunidad de Madrid tiene un territorio complejo, y esa descompensación de la que usted habla no se da en todos los municipios. En las grandes poblaciones la demanda de vivienda protegida sigue existiendo y seguirá, por lo que las reservas de vivienda con protección pública son necesarias. Ahora bien, hay Municipios, en los que la demanda de vivienda en régimen de protección pública es muy escasa. Hablamos de pequeños municipios, donde hay poco crecimiento, así como poca o nula demanda de vivienda pública. El proyecto de Ley del Suelo, ya ha pensado en todo esto, y sí, se mantiene la reserva del 30%, pero se flexibiliza su aplicación, permitiendo reducciones e incluso exenciones en determinados municipios. No obstante para que esto se permita, deberá estar justificada la innecesa-ridad de manera fehaciente.

Mucho se ha hablado de la posición privilegiada que la ciudad de Madrid podría tener cara al Brexit ¿qué medidas se están llevando a cabo desde la Comunidad para incentivar la llegada de empresas a nuestra ciudad?

Es importante estar preparado para la oportunidad que le puede llegar a la Comunidad de Madrid con el “Brexit”, y dentro de los ejes de atracción, Madrid ofrece infraestructuras e inmuebles de alta calidad y nivel necesarios para la llegada de nuevas empresas e inversores. Articular un marco jurídico más seguro y una administración más ágil aportaría elementos esenciales muy atractivos para la inversión.

Durante la celebración del 40 Aniversario de ASPRIMA, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal, ha destacado el importante papel que juega el asociacionismo en estos momentos ¿cuál es su opinión al respecto? ¿Qué papel cree que debe jugar ASPRIMA en estos momentos de profunda renovación sectorial?

El sector inmobiliario ha sido especialmente castigado durante la crisis que afortunadamente vamos dejando atrás, vivimos tiempo de participación y transparencia, y toda asociación debe garantizar la coordinación entre el sector inmobiliario y las administraciones públicas. Es importante la presencia de asociaciones como ASPRIMA, sobre todo en este momento de renovación del sector, su papel en términos cola-borativos, constructivos y resolutivos sin duda harán que este objetivo sea una realidad.

“El nuevo marco jurídico propuesto es un avance en la transparencia urbanística,

puesto que facilita el acceso a todo expediente urbanístico, regulando un

proceso de acceso que le hace garantista, efectivo y eficiente.”

El actual consejero de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid tiene una larga trayectoria política. Ha sido alcalde de Torrejón de Ardoz entre 2007 y 2015. En las elecciones locales de 2011 se convirtió en el alcalde más votado de España en los municipios de más de 50.000 habitantes con un 68,5% de los votos. En junio de 2015 fue designado consejero de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, lo que le acercó al sector inmobiliario madrileño. Actualmente sigue trabajando por él desde el área de ordenación territorial.

“En la Comunidad de Madrid trabajamos en mejorar la información, participación y transparencia desde la nueva regulación del marco normativo de nuestra comunidad”

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ASPRIMA POR 12 ACTORES DEL SECTOR INMOBILIARIO

Considero trascendental el papel que desarrolla ASPRIMA en la actualidad, donde tenemos que ser ágiles en el desarrollo de procesos de adaptación y en la introducción de las mejoras constantes que la sociedad demanda. A ASPRIMA le auguro un gran futuro, confío que paulatinamente tengamos más voz y representación a la hora de negociar medidas que afectan directamente a nuestros asociados. Seguiremos trabajando para alcanzar los objetivos que hemos definido como primordiales que no son otros que: conseguir mayor transparencia en el sector, promover la innovación en los procesos construc-tivos, impulsar la profesionalización de nuestros traba-jadores y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda; además de trabajar para poder contar con un marco regulatorio y legislativo que nos garantice una seguridad jurídica, fundamental para asegurarnos un futuro como sector.

JUAN ANTONIO GÓMEZ-PINTADO

Presidente. ASPRIMA

ASPRIMA cumple 40 años y lo celebramos preguntando a destacados actores del sector cual creen que ha sido el papel de la asociación durante estos años y qué retos debe abordar en el futuro.

ASPRIMA se ha erigido en estos 40 años como la voz de los promotores, trabajando con rigor, con un incesante empeño de dar soluciones y velar por la integridad de esta industria. Da voz a las problemáticas a las que se enfrenta el sector ante las instituciones.

Gracias a la iniciativa de una directiva única, en la que cabe destacar la labor del presidente de la asociación, Juan Antonio Gómez-Pintado, y la vicepresidenta, Carolina Roca; que están poniendo todo su empeño en la defensa, crecimiento y transformación del sector.

JUAN VELAYOS

Consejero Delegado. Neinor Homes

No es fácil describir en unas líneas todo lo que ha supuesto ASPRIMA durante todos estos años pero, simpli-ficando, destacaría su papel de vínculo entre la Adminis-tración y las empresas privadas agrupadas en torno a la asociación. Además, ASPRIMA siempre ha sido una muleta fundamental para empresas promotoras pequeñas y con pocos medios a la hora de ayudar en áreas como la urba-nística y legal.

En mi opinión, el reto para los años venideros es doble: contribuir a la modernización del sector y ayudar a proyectar una mejor imagen de nuestra actividad.

SANTOS MONTORO

Consejero Delegado. Monthisa

ASPRIMA ha llevado a cabo una importante labor en la articulación de las relaciones del sector promotor con las diferentes administraciones (estatal, autonómica y local). El reto en los próximos años será consolidar un marco normativo acorde con la realidad económica y social del siglo XXI, y además llevar a cabo una pedagogía objetiva con la ciudadanía de las nuevas bases del sector.

JORGE PÉREZ DE LEZA

Consejero Delegado. Metrovacesa

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ASPRIMA ha sido capaz de reunir siempre a las mejores empresas del sector de la promoción inmobiliaria, y por ello sus iniciativas, necesidades e inquietudes comunes han tenido un vehículo de defensa e impulso en esta Asociación en Madrid.

El reto para los años venideros sigue siendo aglutinar la representación del sector y ser considerado el interlocutor de referencia por todas las Administraciones que regulan la promoción inmobiliaria en la Comunidad de Madrid, y hacer llegar a sus habitantes la relevancia del papel que jugamos, todos cuantos integramos esta profesión, en la economía regional.

MARCO COLOMER

Presidente. Pryconsa

ASPRIMA, como el resto de asociaciones empresariales, se creó para defender los intereses del sector en cues-tión, que era tanto como defender los intereses de cada empresa asociada a la patronal inmobiliaria madrileña.

Tras la dureza de estos últimos años, la situación actual de gran cambio y la necesidad de que la sociedad cambie la percepción que tiene de nuestro sector, considero clave la función de faro orientador que tendrá ASPRIMA. La asociación deberá defender los intereses de la sociedad provocando con su liderazgo que la transparencia, la eficiencia, la innovación, la sostenibilidad y la responsabi-lidad social sean las señas de identidad del trabajo de las empresas inmobiliarias que ella representa.

VICTOR SARDÁ

Director del Grado Propio en Inten-sificación en Planificación y Gestión Inmobiliaria. Universidad Politécnica de Madrid

El hecho de que ASPRIMA cumpla 40 años, es un motivo de orgullo y satisfacción para el sector inmobiliario, y confieren sin duda todo un rango a la Asociación. Hay que tener en cuenta que el nuestro es un sector muy atomi-zado, por eso es todo un logro que ASPRIMA haya conse-guido durante estos 40 años ser el punto de encuentro de estas empresas, con el objetivo prioritario de defender los intereses comunes de los promotores. Mirando hacia el futuro, el mayor potencial de ASPRIMA, es la confluencia del know how de todas sus empresas asociadas. Si consi-guiéramos materializar el 100% de este potencial, sin duda ASPRIMA debería ser la voz más autorizada del sector, y órgano consultivo de las Administraciones Públicas.

CAROLINA ROCA

Vicepresidenta. ASPRIMA

El papel de ASPRIMA en el sector inmobiliario de Madrid ha sido muy significativo en los 40 años de su historia. Concretamente, la asociación ha contribuido a su continua evolución teniendo como objetivos principales la transparencia, la profesionalización y la mejora del sector para conseguir un mejor producto para el cliente.

Además, ASPRIMA ha implicado a todas las empresas asociadas en la formación de su propio personal y en la realización de políticas de responsabilidad social corpora-tiva que benefician al sector y a la sociedad, en general. Respecto a los retos del futuro consideramos muy impor-tantes tres cuestiones; (i) la apuesta por la Sostenibilidad y eficiencia de las compañías y de sus proyectos, (ii) la estrecha colaboración con las Administraciones Públicas y la sociedad para potenciar el desarrollo de la actividad promotora minorando fundamentalmente los plazos e incertidumbres que nos afectan en el día a día, y (iii) la consolidación de la relación Universidad y empresa a través del Grado Propio.

ISABEL ANTÚNEZ

Directora de promoción inmobiliaria. Acciona

ASPRIMA nace con el objetivo de aunar esfuerzos y de dar servicio a los promotores, canalizando los problemas más recurrentes y convirtiéndose en enlace con las insti-tuciones públicas y privadas, allí donde no podía llegar el promotor individual. En los últimos diez años su papel ha sido esencial para recuperar el prestigio del sector y ser el nexo de unión con las entidades financieras. En cuanto a sus retos para el futuro, ASPRIMA tiene que seguir siendo la voz de los promotores frente a las Administra-ciones Públicas, denunciando las ineficiencias adminis-trativas provocadas por la demora en los plazos, además de concienciarlas de que la excesiva carga impositiva perjudica gravemente al ciudadano. Igualmente debemos seguir apostando por la transparencia, la importancia del medio ambiente y la búsqueda de la sostenibilidad de las ciudades. Para ello, ASPRIMA debe seguir trabajando para que todos los agentes (promotores, administraciones públicas y el poder político) impulsen definitivamente la rehabilitación, favoreciendo la entrada de capital privado, lo que a día de hoy es una asignatura pendiente.

MANUEL CASTRO SAINERO

Consejero Delegado. Grupo Egido

Hace cuarenta años casi no se sabía lo que era un promotor, las viviendas las hacían los constructores. En estos años el sector inmobiliario madrileño se ha desa-rrollado extraordinariamente, alcanzando sin lugar a dudas un puesto importante en la economía y la sociedad madrileña y, en este camino, ASPRIMA no solo ha sido la voz del sector, sino también el motor interno de innova-ción, formación y conciencia social de los promotores. Para el futuro ASPRIMA no solo debe dar el servicio que la sociedad le demanda, sino incluso anticipar soluciones y tecnologías para las nuevas maneras de vivir, relacionarse y trabajar de las sociedades venideras, promoviendo entre sus asociados las mejores prácticas y empujando a todos los intervinientes (reguladores, financiadores, diseña-dores e industriales) a recoger los cambios sociales, desa-rrollando mejores espacios para la convivencia.

FERNANDO MOLINER

Consejero Delegado. Activitas

En mi opinión, la labor de ASPRIMA durante todo este tiempo ha sido decisiva a la hora de representar de forma unánime los intereses de un sector productivo tan atomi-zado como lo ha sido tradicionalmente el de la promoción de viviendas. ASPRIMA ha sido la voz de los promotores madrileños ante la sociedad y ante las administraciones públicas, ejerciendo una complicada labor de representa-ción y de defensa de unos muy dispares intereses patro-nales. Tan dispares como el tamaño de sus asociados. En este tiempo, ha tenido que lidiar con burbujas inmobilia-rias, con graves crisis y con la desafección de buena parte de la sociedad española. Y siempre lo ha hecho de forma abierta y accesible. Hoy, la asociación se ha convertido en la auténtica impulsora del cambio en el sector promotor, empujando a sus empresas asociadas a adoptar el modelo productivo industrial, moderno, eficiente y transparente que la sociedad reclama.

LUIS MARTÍN

Editor suplemento Su Vivienda. El Mundo

ASPRIMA ha sido testigo del crecimiento y evolución empresarial de nuestro país en los últimos cuarenta años. Como entidad, y gracias a la buena gestión de sus respon-sables, ha defendido y puesto en valor los intereses profe-sionales del colectivo inmobiliario de Madrid.

Su papel ha sido primordial para el diálogo con las Admi-nistraciones y la gestión de los problemas que ha vivido el sector. Y, de cara al futuro, su gran reto se centra en el desarrollo de nuevas estrategias y herramientas que contribuyan a potenciar la transparencia, credibilidad y compromiso social de un sector clave de la economía de nuestro país.

DAVID MARTÍNEZ

Consejero Delegado. AEDAS HOMES

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Entrevista

ROSALÍA GONZALO LÓPEZ

Consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras. Comunidad de Madrid

Entrevista

Recientemente ha asumido la responsabilidad de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid ¿qué objetivos se plantea para esta legislatura?

Desde el primer momento tengo muy presente dentro de mis competencias la importancia de liderar decididamente una política de vivienda pro-activa en nuestra Comunidad. La vivienda debe estar en el centro de la agenda política, no sólo como un problema, sino como una oportunidad única para mejorar las condiciones de vida de nuestros ciudadanos, que responda a la nueva realidad socio-económica y siente las bases de una consolidación del sector como uno de los pilares del desarrollo de la economía madrileña y del bienestar de sus familias. Nuestro principal obje-tivo es generar las condiciones que faci-liten el acceso a la vivienda a un precio asequible a aquellos que más dificul-tades tienen, principalmente nuestros jóvenes que ven con amargura las difi-cultades enormes que se le presentan para plantearse un proyecto vital de forma independiente por la inaccesibi-lidad de la vivienda en compraventa y la subida significativa que ha experimen-tado el alquiler; y, por otro lado, nuestros mayores que se enfrentan a dificultades que supone disponer de viviendas no adaptadas cuando por edad y condi-ciones pueden presentar situaciones de

movilidad reducida o de dependencia o insostenibles desde el punto de vista de la demanda energética, que en algunas ocasiones deviene en pobreza energé-tica.

Una de las principales reivindicaciones de los promotores es facilitar el acceso a la primera vivienda, ya sea en alquiler o compra ¿qué medidas tienen pensado impulsar desde la Consejería para que los jóvenes accedan a la vivienda?

En relación a los jóvenes hasta ahora hemos desarrollado programas que se han centrado en ayudarles al pago del arrendamiento y asimismo hemos terminado la ejecución del anterior plan de vivienda joven con la adjudicación de las últimas viviendas que faltaban por entregar en régimen de arrendamiento y arrendamiento con opción a compra.

En este momento entendemos nece-sario priorizar a los jóvenes como el colectivo que más dificultades presenta en el acceso a la vivienda y para ello contamos con una ayuda vinculada al Plan Estatal de Vivienda y que faci-lita una ayuda al pago del alquiler que pudiera llegar a 300 euros mensuales durante tres años. Por otra parte es importante también actuar desde el plano de la oferta pero para ello es nece-sario poner a disposición de este fin los suelos disponibles en los desarrollos

urbanos de nuestra región, en los que un gran porcentaje de los mismos tienen como destino la vivienda protegida. Para ello se trabajará en promoverlos junto con otras administraciones que actualmente no acaban de desbloquear algunos de ellos (como los desarrollos del sureste madrileño) y respecto de los suelos que son titularidad de la Comu-nidad de Madrid trataremos de ponerlos en servicio lo antes posible para ayudar a reducir la tensión al alza de los precios de venta y arrendamiento, precisamente por la falta de oferta.

El plan de ayudas económicas a la rehabilitación 2017 va destinado a conceder subvenciones para la conservación de los edificios, la mejora de su calidad y sostenibilidad, o bien a realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad. Sin embargo desde la asociación reclamamos ser más ambiciosos en este sentido y plantear medidas que sirvan para la regeneración de las ciudades, tan necesaria. Desde la Consejería ¿tienen pensado fomentar la regeneración urbana con algún tipo de plan? ¿Cree que puede establecerse una colaboración público privada para llevar a cabo este tipo de iniciativas?

Desde septiembre de 2017 Rosalía Gonzalo López ocupa el cargo de consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid. Los más allegados destacan de ella la lealtad y la voluntad de diálogo que aplica siempre a su trabajo. ASPRIMA se reúne con ella para conocer más sobre sus objetivos al frente de la Consejería y los retos a los que se enfrenta en esta nueva etapa.

Efectivamente, la rehabilitación entendida como actuación dispersa, sobre cada comunidad de propietarios o edificación en particular, no es sufi-cientemente ambiciosa. No afronta el gran reto que supone actuar sobre nuestro parque edificatorio como un organismo vivo que padece un enveje-cimiento significativo -recordemos que un 60% de nuestro parque es anterior a 1977, es decir, anterior a las primeras normas básicas de la edificación- por lo que su conservación, accesibilidad y sostenibilidad son deficientes o al menos cuestionables y, por otro lado, tampoco da respuesta a la necesidad de responder a las deficiencias que presentan nuestras ciudades en cuanto a sus dotaciones de servicios e infraes-tructuras que provocan situaciones de degradación y marginalización de barrios o efectos contrarios de “gentri-ficación”, por lo que es imprescindible plantear programas de regeneración y renovación urbanas que identifiquen, prioricen y desarrollen actuaciones sobre esta realidad.

En este sentido la Ley del Suelo que se encuentra en tramitación ante la Asamblea de Madrid pone a disposi-ción la figura de las actuaciones sobre el medio urbano que son aquellas que tienen por objeto realizar obras de reha-bilitación edificatoria, de regeneración o de renovación urbana sobre los espa-cios urbanos que sufran procesos de abandono, obsolescencia o degrada-ción del tejido urbano o del patrimonio edificado, o donde un porcentaje mayoritario de la población residente se encuentre en riesgo de exclusión por cualquier factor de vulnerabi-lidad social. En ellos podrán participar además de los particulares afectados, las Comunidades de Propietarios, los titulares de aprovechamientos, empresas, entidades o sociedades y entidades de gestión urbanística y tendrán su encaje en los planes munici-pales y regionales de actuación sobre el medio urbano. Esta Ley, por tanto, nos dará el instrumento legal para poder participar activamente con todos los agentes afectados e interesados en la mejora de nuestro medio urbano.

Por último, y como elemento más destacable, desde nuestra Conse-jería seguiremos trabajando en los programas de ayuda a la rehabilitación edificatoria y a la regeneración y reno-vación urbanas que tanta satisfacción está dando a los madrileños. En los dos últimos años hemos logrado compro-meter 60 millones de euros en estas actuaciones que van a beneficiar a un conjunto de veinticinco mil familias, mejorando el estado de conservación de las fincas, haciéndolas accesibles para aquéllos que tienen dificultad en su movilidad y haciéndolas eficientes desde el punto de vista del consumo energético. Y con ello se han movili-zado en conjunto más de 150 millones en obra lo que genera miles de nuevos puestos de trabajo.

La vivienda protegida en compraventa no pasa por su mejor momento ¿Tienen pensado incentivar esta tipología de alguna manera?

Creemos firmemente que el destino de la vivienda protegida debe ser fundamentalmente hacia el arrenda-miento, lo que no obsta a que se faci-lite el acceso a la vivienda protegida en régimen de compraventa fundamen-talmente sobre suelos de titularidad privada.

A tal fin estamos trabajando en la Consejería desde hace varios meses en redefinir la normativa de vivienda protegida que se plasmará en un nuevo reglamento que pretende asegurar una producción suficiente de viviendas asequibles, aptas para atender las nece-sidades de alojamiento de la población, favorecer la sostenibilidad y eficiencia del sector y también contribuir al creci-miento, a la mejora de toda la acti-vidad económica. Se garantiza, además y muy especialmente, la agilidad y transparencia de los procedimientos, su simplificación, la participación de los afectados, la implicación y estrecha colaboración del sector privado de la promoción inmobiliaria y, conforme a los postulados constitucionales, la igualdad de oportunidades de todos los ciudadanos en el acceso a la vivienda

protegida, con especial referencia a las familias numerosas, jóvenes y personas discapacitadas. Por otro lado también se articulará, como les señalaba, una ayuda directa que facilite el acceso de los jóvenes a la compra de una vivienda, complementando el ahorro directo que deben tener realizado previamente e incrementando con ello el número de jóvenes que puedan tomar esta opción.

ASPRIMA ha celebrado este año su 40 aniversario ¿Qué papel cree que juega la asociación dentro del sector inmobiliario madrileño?

Por lo que conozco, ASPRIMA ha sido decisiva en la salvaguarda de un sector que ha sufrido como ninguno el embate de la crisis. Muchas empresas han caído con ella pero hubieran sido muchas más si no hubieran encontrado vuestro soporte. Sois un sector que ha llegado a representar más del 10% del peso de la economía madrileña y mucho más en el empleo, por lo que a mi entender sois parte fundamental a la hora de afrontar un futuro mejor para todos.

Es digno de reseñar cómo habéis sido capaces de superar los malos momentos redefiniendo vuestras estructuras de empresa, reconvir-tiendo vuestros procesos de produc-ción, modernizando vuestras organiza-ciones y recursos humanos, abrazando las nuevas tecnologías y colocando en el frontispicio de vuestra acción la consecución de un producto de calidad y ambientalmente sostenible. Las empresas que conforman hoy el sector inmobiliario poco se parecen a las del anterior ciclo y se asemejan cada vez más a las de otros procesos industriali-zados. ASPRIMA es un claro ejemplo de la dimensión social de nuestro estado, en el que la representación empresa-rial es plenamente consciente de la responsabilidad social que le compro-mete ante todos.

Para finalizar, os deseo muchos años más de tesón y trabajo en favor de los madrileños.

“LAS EMPRESAS QUE CONFORMAN HOY EL SECTOR INMOBILIARIO POCO SE PARECEN A LAS DEL ANTERIOR CICLO Y SE ASEMEJAN CADA VEZ MÁS A LAS DE

OTROS PROCESOS INDUSTRIALIZADOS”

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En calidad de presidente de la Comi-sión de Suelo y Urbanismo de ASPRIMA he recibido el encargo de redactar el presente artículo sobre el PROYECTO de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid, el cual en caso de ser aprobado sustituiría a la actual y vigente Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Quiero expresar, desde este momento, mi escepticismo respecto a que esta nueva Ley llegue a ver final-mente la luz, ya que tras unos inicios esperanzadores, en los que las fuerzas políticas impulsoras de la misma pusieron en marcha los mecanismos para su redacción y tramitación, existe en la actualidad un “enfriamiento” que nos hace recordar los anteriores intentos “frustrados” de dotar a la Comunidad de Madrid de una legisla-ción de Suelo y Urbanismo que susti-tuyese a la ya comprobada ineficaz y obsoleta Ley de Suelo por la que actualmente, y desde hace ya 16 años, se rigen los designios del urbanismo en la Comunidad de Madrid.

Entrando en materia, y como nece-sario punto de partida, considero fundamental dejar claro qué es lo que espera el sector promotor inmobiliario respecto a las leyes que regulan su actividad en la Comunidad de Madrid. Pues bien, como sector industrial (que es la consideración que esperamos se nos reconozca algún día por la sociedad y los poderes públicos) llevamos recla-mando desde hace muchos años, o más bien “clamando en el desierto”, una sola cosa: “Queremos que se nos

dote de HERRAMIENTAS que permitan desarrollar nuestra actividad econó-mica de manera estable y eficaz, pudiendo así satisfacer armónica-mente las necesidades de los ciuda-danos, las empresas y las Administra-ciones Públicas”.

Partiendo de la premisa anterior, el sector necesita una herramienta que reúna las siguientes características básicas y mínimas:

a) Seguridad/claridad/transparencia, tanto para las empresas como para los ciudadanos y la Administración Pública, lo que permitiría erradicar del proceso productivo conductas execra-bles e impropias de los tiempos que vivimos, tales como la arbitrariedad y la gestión comanditaria de intereses ocultos.

b) Eficacia, lo que permitiría adecuar la inversión de capital a la duración del proceso productivo y, consecuente-mente, eliminar la especulación.

c) Flexibilidad, lo que permitiría adaptar los procesos productivos a las necesidades reales de los destinatarios finales de nuestro producto.

Tras el manifiesto planteado nos asaltan dos preguntas: ¿Es posible que los poderes públicos nos doten de estas herramientas?, ¿Tienen los poderes públicos interés real en dotarnos de ellas? La respuesta a la primera pregunta es de forma concluyente afirmativa: Sí, es posible. Respecto a la respuesta a la segunda pregunta dejo al lector de este artículo que se responda íntimamente.

La nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y su

impacto en el sectorGUILLERMO SAN ROMÁN

Presidente de la Comisión de Urbanismo. ASPRIMA

Lógicamente, y llegados a este punto, la pregunta sería: ¿el Proyecto de Ley de Suelo y Urbanismo reúne las características de la herramienta demandada imperiosamente por el sector industrial inmobiliario? La respuesta a esta pregunta debe venir desde la reflexión sobre cómo ha funcionado y funciona la actual Ley 9/2001 de Suelo de la Comu-nidad de Madrid, de forma que reali-zando un diagnóstico en base a los síntomas de enfermedad terminal, tristemente manifestados por la Ley vigente, se pueda realizar un tratamiento adecuado. Pues bien, los síntomas más claros son: en primer lugar, el nivel de paroxismo judicial que en materia de suelo y urbanismo se ha alcanzado en la Comunidad de Madrid, del que actualmente se siguen y se seguirán sufriendo sus consecuencias, fruto de una deficientísima regulación legal que provoca que todos y cada uno de los instrumentos de ordena-ción urbanística sean impugnables,

ya que la herramienta utilizada (Ley) carece de flexibilidad alguna; y, en segundo lugar, y creo que gravísimo, la absoluta falta de mecanismos que permitan trasladar a la Administra-ción actuante las nefastas conse-cuencias de su inactividad y/o arbi-trariedad a la hora de aplicar las leyes de las que se tiene que valer el sector industrial inmobiliario, de forma que con total impunidad, y encubriendo en algunos casos una motivación puramente ideológica, se introduce a nuestro sector productivo en una inseguridad, falta de claridad y transparencia, que provoca la más absoluta ineficacia y desconfianza; sin olvidar, que en conocidos casos muy mediáticos, se está provocando de forma intencionada la desespe-ración de los empresarios del sector industrial inmobiliario que ven como se obvian los principios de buena fe y de sometimiento a la Ley que deben presidir inexcusablemente la actua-ción del sector público.

Tras las anteriores reflexiones, y

fruto del concienzudo análisis del

Proyecto de Ley, la triste conclusión

es que, pese a los sinceros intentos de

solucionar determinados aspectos

en cuanto a flagrantes defectos

regulatorios de la legislación vigente,

la nueva Ley si mantiene la redacción

proyectada no alcanzará ni de lejos

los mínimos estándares exigidos

para que nuestro sector esté dotado

de las herramientas de las que

estamos tan necesitados.

No quiero despedirme sin al menos

trasladar algo de esperanza, ya que

la nueva Ley no ha sido todavía apro-

bada y en el trámite de enmiendas

cabe la remota posibilidad que los

poderes públicos recapaciten e

intenten de forma honesta dotar

al sector industrial inmobiliario de

una herramienta eficaz. Una vez sea

aprobada, si esto sucede, será la hora

de valorar si el objetivo esperado se

ha cumplido o no.

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Si analizamos históricamente la actividad inmobiliaria de nuestro país en el mercado residencial, nos

damos cuenta que España tradicionalmente ha sido un país de propietarios. Sin embargo, esta tendencia

parece estar revirtiéndose en los últimos años, con el auge del alquiler como opción habitacional. De hecho,

basta con echar un vistazo a los datos para confirmarlo: el número de hogares en régimen de alquiler ha

pasado del 19,5% en 2007 a superar el 22,5% en 2017.

Los motivos que se esconden tras este repunte son múltiples. Por un lado, está la desaparición de los incen-

tivos fiscales a la compra de vivienda y el endurecimiento en las condiciones de concesión de hipotecas, así

como el porcentaje a financiar. Por otro lado, se dan una serie de cambios socioculturales como la creciente

movilidad geográfica del mercado laboral o el incremento de hogares monoparentales/“singles”.

Asimismo, el alquiler ha supuesto la mejor alternativa para una parte de la demanda, en concreto para el

segmento con menor poder adquisitivo como los jóvenes, que durante los últimos años habían quedado

desplazados del acceso a la propiedad.

Hemos que tener en cuenta que la demanda de alquiler es principalmente urbana, acaparando los mercados

de Madrid y Barcelona el 50% del peso nacional de este régimen de residencia en vivienda habitual.

La vivienda de alquiler, una opción en auge

SAMUEL POBLACIÓN

Director Nacional de Residencial y Suelo. CBRE España

Ahora bien, aunque los datos de demanda y oferta del mercado de alquiler son positivos, lo cierto es que se trata todavía una opción habitacional minoritaria en España en comparación con los países de nuestro entorno: el porcentaje medio de hogares en régimen de alquiler en Europa es del 33%. Por lo tanto, hay todavía recorrido para el crecimiento y la consolidación del mercado de arrenda-miento de vivienda.

Si hablamos de futuro, observamos que la demanda seguirá siendo superior a la oferta en los próximos años y el sector del alquiler se enfrenta a importantes retos. Entre ellos, el de encontrar la mejor manera de ordena-ción y regulación de las nuevas formas de arrendamientos (como los apartamentos turísticos) que en ocasiones están generando tensiones en las rentas, principalmente en los centros históricos de las ciudades. Igualmente, se hace necesario dotar a los principales mercados residen-ciales de una mayor oferta de promociones completas en alquiler, para lo cual sería positivo un pacto entre patronal privada y la esfera pública que permitiera aumentar la oferta de suelos destinadas a promociones íntegramente para arrendamiento.

También existe el desafío de que el mercado de alquiler en nuestro país es un sector extremadamente atomizado y muy poco profesionalizado. De hecho, el número de propietarios con grandes parques de vivienda en alquiler es relativamente pequeño y una gran mayoría de los propietarios del stock son particulares o pequeñas socie-dades patrimonialistas (>95% aprox. del Parque Nacional).

Y más aún, las infraestructuras de servicios en este sector son todavía limitadas.

A pesar de estos obstáculos, en nuestra opinión, el creci-miento del sector en los próximos años parece más que evidente, también del lado de la inversión. La intensifica-ción de la demanda y el repunte de las rentas están impul-sando a su vez las rentabilidades. De hecho, ya a principios de 2017, la rentabilidad bruta media se situaba en el 4,3% frente al 2,5-3% de la media histórica. Si a dicha rentabi-lidad vía alquiler, añadimos las plusvalías en las viviendas, actualmente el residencial en alquiler arroja rentabili-dades superiores al 9% en las principales capitales.

Por ello, los pequeños y grandes inversores perciben cada vez más el mercado residencial de alquiler como un activo seguro y atractivo, con unos retornos superiores a los de otras inversiones alternativas.

Los grandes fondos y, por supuesto, las Socimis, están apostando por este segmento, y solo el año pasado el volumen de inversión en residencial alcanzó los 2.100 millones de euros, triplicando la cifra obtenida en años anteriores.

En definitiva, según nuestras estimaciones, la vivienda en alquiler seguirá ganando peso en nuestro país, situán-dose entre las preferencias de los españoles. Esta opción habitacional será un protagonista relevante del nuevo ciclo inmobiliario y para ello, el mercado tendrá que seguir trabajando para superar los retos y poder adaptarse a esta creciente demanda.

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Ya se nos ha olvidado, pero hace no tanto nuestros tasa-dores realizaban los informes en máquinas de escribir, utilizaban su cámara de fotos y la cinta métrica y no salían de su despacho sin su callejero Almax bajo el brazo a la caza de letreros de ‘se vende’ para localizar ‘testigos’ de valor de mercado.

Esos mismos tasadores viajan hoy con un smartphone y un medidor láser. Un salto espectacular que casi es ya parte del pasado. La tecnología avanza de forma impa-rable y está poniendo a nuestra disposición nuevos sistemas que seguirán revolucionando aún más nuestro trabajo. Un cambio que, ojo, no es sencillo y, de hecho, no está al alcance de todos con la misma rapidez. Aún pasarán algunos años hasta que la gran mayoría del sector disponga de las herramientas que hemos podido implementar empresas pioneras con tamaño y músculo suficiente para adoptar la innovación.

Además de sufrimiento, la crisis ha traído al sector inmobiliario la necesidad de modernización. En el caso particular del sector de la valoración, se trata de un paso obligado para cumplir con las expectativas que cualquier

promotor inmobiliario espera de nosotros: transparencia, conocimiento y calidad. En definitiva, confianza como asesores integrales inmobiliarios.

Internet nos ha permitido mejorar la calidad de la comu-nicación con los usuarios, en general: presupuestos y pagos online, trazabilidad del encargo o sistemas de vali-dación de firma digital, por poner algunos ejemplos. Pero el gran salto tecnológico se ha producido en la calidad de los productos y servicios que generamos. Contamos con nuevas capacidades tecnológicas que mejoran la preci-sión y reducen el plazo de respuesta a clientes para los que somos un eslabón necesario en su cadena de producción, ya sean promotores, servicers o entidades financieras. Si la tecnología nos hace mejores, también lo serán ellos.

La llegada de empresas puramente tecnológicas a nuestro sector ha sido, sin duda, un estímulo y nos ha marcado el camino. Hoy, y hablo en nombre de lo que conozco, de Tinsa, tenemos poco que envidiarles y, por contra, tenemos un punto diferencial que cuidar y poner en valor: el dato comprobado. La capacidad de análisis global que aporta la tecnología se ve fortalecida por el

PEDRO SORIA

Director Comercial. Tinsa España

Por qué la tecnología nos hace mejores

conocimiento local que nos aporta una red técnica de profesionales que llega a cualquier punto del territorio.

Las posibilidades del mundo tradicional se han poten-ciado en el entorno tecnológico. A nuestros sistemas han llegado los motores de información georreferenciada, que nos permiten complementar nuestros datos con fuentes públicas de todo tipo y generar una base de datos de múltiples capas. El resultado son informes y predicciones más completos, con posibilidades de explotación limi-tadas solo por la imaginación del usuario. E incluso, algo inimaginable hace cinco años, hemos dado la bienvenida en nuestros modelos estadísticos al machine learning: sistemas que se entrenan solos con el aporte de datos en tiempo real y ‘aprenden’ para afinar los modelos. Esto no es futuro, es presente.

El efecto colateral de este nuevo contexto es la mejora de la transparencia en un sector tradicionalmente marcado por la opacidad. El análisis de grandes volú-menes de datos de valor se complementa con el análisis de múltiples indicadores de coyuntura del mercado inmo-biliario (compraventas, visados, liquidez, rentabilidades, etc…) y se publica a través de informes de precios, de stock de vivienda nueva o suelo, accesibles por Internet. Y se ha dado un paso más para crear herramientas interactivas, que permiten consultar online gráficos y bases de datos de precios locales desde nuestra página web. Otro granito de arena en la contribución a la transparencia al sector.

Somos mejores (nosotros y vosotros) gracias a la tecno-logía en calidad, en transparencia y… también en tiempo. Otro elemento que vale su peso en oro. Es muy significativa

la mejora en la optimización de la gestión de los encargos, tanto en la fase inicial como al término del proceso, en el departamento de visado. Una programación basada en la geolocalización de nuestros profesionales y los encargos permite, mediante complejos algoritmos, la elección del técnico óptimo para reducir los desplazamientos y acotar las áreas geográficas de actuación para asegurar la espe-cialización en el mercado. ¿El resultado? Reducción de los tiempos de respuesta y mayor fiabilidad del resultado de la valoración.

A esta agilidad inicial se une la incorporación de herramientas como la APP del tasador, absolutamente pionera en nuestro sector, con la que una extensa red de más de 1.300 profesionales puede gestionar desde su smartphone todo su flujo de trabajo. Y, a través de una plataforma de acceso remoto, los tasadores recogen y envían durante la visita al inmueble toda la informa-ción, incluida la documentación gráfica (fotografías y planos). Al final del proceso, en nuestras oficinas, el área de Bussines Intelligence (otro ‘palabro’ desconocido hace un lustro) centraliza toda la información y la organiza en tiempo real de modo que toda la cadena conoce su carga de trabajo y el estado de cualquier encargo.

El esfuerzo ha sido (y es) grande para cambiar a un entorno tecnológico que no era nuestro hábitat natural. La motivación no ha sido otra que colocar al cliente –promotor inmobiliario- en el centro de nuestra estrategia para aportarle un servicio de calidad: información, cono-cimiento y transparencia. El proceso es imparable. Y es apasionante.

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En 2017 ha tenido lugar un leve crecimiento del sector de la construcción, impulsado, en gran medida, por la edificación residencial, escenario similar al vivido en 2016, con una recuperación lenta pero sólida.

Según el último informe de Euroconstruct, en 2017 se prevé para el sector de la construcción español un incremento del 3% empujado, principalmente, por la promoción privada. En el plano de la edifica-ción residencial las previsiones apuntan a un crecimiento del 10% y se espera que la evolución de la vivienda residencial siga siendo positiva.

En lo que respecta a la rehabilitación de viviendas, el peso sobre el total de visados de viviendas ha disminuido. Si en 2015 supuso un 35% del total de licencias de edificación, en 2016 bajó a un 30%.

Sin embargo, se observan algunas preocupaciones, entre ellas la financiación, que han llevado al desarrollo de modelos alternativos impulsados por fondos de inversión.

Con esta reactivación del mercado, la actividad constructiva se incrementa, aumentando también los riesgos a los que se expone un promotor, riesgos que pueden llegar a comprometer su patrimonio. Es en este momento en el que cobra gran importancia la compañía aseguradora, que se alza como la protectora de sus intereses.

La aseguradora tiene la función social de acompañar y proteger a los promotores en el desarrollo de su actividad, dando cobertura a buena parte de los riesgos en los que éstos incurren, asegurando la viabilidad de la empresa cuando tiene que pagar importantes indemnizaciones que impactan consi-

El papel de las aseguradoras en la protección del Promotor

DANIEL AGUT

Director de Producto. Asefa Seguros

derablemente en su patrimonio. Los promotores transfieren parte de su riesgo hacia las aseguradoras que lo asumen y lo reparten, y de esta forma la aseguradora contribuye al crecimiento económico y bienestar social. Es fundamental un adecuado y profundo conocimiento de la acti-vidad de cada promotor, para poder satisfacer al máximo esta necesidad de protección de su responsabilidad.

El papel de la aseguradora es, por tanto, el de dar cobertura a los riesgos frecuentes, así como a los daños por fuerza mayor y perjuicios económicos que derivan de la acti-vidad del promotor, con un coste de capital reducido para éste.

El seguro cubre los riesgos finan-cieros y los daños materiales y perjuicios económicos durante y después de la ejecución de la obra. La necesidad de contar con un seguro adecuado a cada una de las necesidades que puedan surgir se hace latente desde antes, incluso, del inicio de la obra.

La legislación vigente le obliga a contratar un seguro de Afian-zamiento o un Aval Bancario y un seguro Decenal de Daños, pero, además, tiene la posibilidad de contratar voluntariamente el seguro de Todo Riesgo Construcción y varios de Responsabilidad Civil, así como otros enfocados a la habitabilidad de la vivienda.

Con la finalidad principal de ofrecer seguridad y confianza al comprador de la vivienda, el promotor tiene la obligación de suscribir un seguro de Afianzamiento o un Aval Bancario que garantiza la devolución de las cantidades adelantadas por los compradores antes de la entrega de la vivienda. Pero, además, el seguro de Afianzamiento permite aumentar la capacidad crediticia del promotor, facilitando la obtención de financia-ción de sus proyectos.

Una vez iniciada, la actividad cons-

tructiva puede ocasionar daños a las obras o dar lugar a pérdidas de bene-ficios. El seguro de Todo Riesgo Cons-trucción permite al promotor, en caso de siniestro, recuperar rápida-mente las perdidas accidentales en que haya incurrido sin la necesidad de acudir a financiación, evitando, por tanto, una pérdida económica. Existen varias fórmulas adaptadas a las necesidades de cobertura del capital del promotor, según su objeto.

Complementariamente, el seguro de Responsabilidad Civil General responde por las reclamaciones formuladas por los daños materiales, personales y perjuicios patrimoniales causados a terceros en el ejercicio de la actividad, mientras que la Respon-sabilidad Civil Patronal y Cruzada asume los accidentes laborales que puedan sufrir los trabajadores y la cobertura de RC Explotación los daños sufridos por las personas ajenas a la obra. A la Responsabi-lidad Civil General se pueden sumar o exigir a los contratistas/subcon-tratistas otras garantías de cara a proteger la cadena de contratación y, por ende, el patrimonio del promotor a menor coste.

La responsabilidad del promotor no acaba una vez finalizada la obra sino que se hace extensible durante un periodo de hasta 10 años. El seguro de Responsabilidad Civil Post-Tra-bajos cubre los daños ocasionados a terceros una vez recepcionadas las obras. En este caso concreto, nos podemos enfrentar a dificultades de cobertura entre la fecha de fin de obra y la de entrega.

Por su parte, los daños mate-riales a la estructura del edificio están cubiertos durante 10 años por el seguro Decenal de Daños, de contratación obligatoria por parte del promotor para promociones de viviendas, así como reformas y rehabilitaciones por cambio de uso y ampliación. Con esta póliza, la

protección de los propietarios de

las viviendas en caso de siniestro

mediante una rápida indemnización

o reparación, que está desvinculada

de la búsqueda de responsabilidades

y solvencias.

En un primer momento, el importe

de la prima y la baja frecuencia

de siniestros provocaron que los

promotores no percibieran el seguro

Decenal como un valor añadido al

proceso constructivo, quedando

demostrada su utilidad con el paso

de los años y dando lugar a un

aumento de la demanda de seguros

voluntarios como es el caso de reha-

bilitaciones y edificios destinados a

uso terciario. Una demanda refor-

zada con las nuevas obligaciones

derivadas de eficiencia energética o

de normas de accesibilidad en caso

de rehabilitaciones.

En caso de siniestro, si la gestión

y reparación ha sido la adecuada,

el seguro Decenal actúa como

protector de la reputación del

promotor, defendiendo su profesio-

nalidad, y minimizando el impacto

del siniestro sobre el promotor;

además, un control adecuado de las

obras permite disminuir los riesgos

futuros.

El seguro se alza como un

elemento distintivo de calidad. La

suscripción de pólizas voluntarias

está, muchas veces, impuesta por

una mayor demanda de calidad en

la construcción de inmuebles por

parte de compradores e inversores,

que exigen al promotor un plus de

confianza, seguridad y la existencia

de coberturas más completas.

Complementariamente al seguro

Decenal, el promotor tiene a su

disposición una amplia oferta de

garantías trienales que cubren

impermeabilizaciones, instalaciones

y obra secundaria.

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Por tercer año consecutivo, el Salón Inmobiliario Inter-nacional de Madrid (SIMA) y ST Sociedad de Tasación han elaborado el informe El perfil del comprador de vivienda, que analiza los comportamientos y las expectativas del comprador potencial de una vivienda en base a los datos recogidos en las encuestas de satisfacción de los visi-tantes de SIMA, cuya serie histórica ya se remonta hasta el año 2008.

La conclusión principal en estos tres años es que el perfil de actual comprador de vivienda se mantiene estable al tiempo que sigue profundizando sus diferencias respecto al perfil dominante en los años previos a la recuperación del sector: ahora domina un comprador caracterizado por una mayor confianza en el futuro inmediato, una predis-posición más generosa a la compra en el corto plazo, mayor presupuesto, menores necesidades de financiación que antes de la crisis, etc.

No obstante, esta nueva realidad no debe obviar el impacto que en el comportamiento y expectativas de este comprador está ejerciendo la presión de los precios de la vivienda, como también pone relieve nuestro informe, cuyos principales hallazgos paso a resumir en seis claves.

1 El estancamiento de la demanda joven se profundiza

Por primera vez en la serie histórica de nuestro informe, los visitantes de SIMA con edades entre 25 y 35 años no han sido los más numerosos de la feria. Con respecto a 2016 han registrado una caída de casi 7 puntos porcen-tuales, hasta suponer el 34,8% de las visitas totales. Este significativo descenso ha permitido también que el porcentaje de visitantes más jóvenes se iguale al grupo de entre 36 y 45 años. Destacar, finalmente, la importante recuperación de los visitantes con más de 45 años, que vuelve a situarse en niveles similares a los que ya tuvo durante el período 2013-2015.

2 La vivienda de reposición sigue ganando posiciones

El deseo de “cambiar de alquiler a propiedad” ya no es la principal motivación de los visitantes de SIMA. Con respecto a 2016, se anota un descenso de casi 5 puntos porcentuales y se sitúa en el 29,9%. Además, “mejorar la vivienda actual” prosigue su tendencia al alza, que le ha llevado a sumar en este período 13 puntos porcentuales desde 2013 y ya es la motivación declarada por el 38,4% de los encuestados. En paralelo al descenso de visitantes jóvenes, “formar un nuevo hogar” vuelve a disminuir y ya constituye el motivo principal para solo el 14,6% de los visitantes de SIMA.

3 Los plazos para tomar la decisión de compra de una vivienda se mantienen en mínimos de la serie

Por segundo año consecutivo, la opción “en cuanto encuentre” es la mayoritaria de los encuestados, con un 42,3%, mientras que la opción “de aquí a 1 año” es la prefe-rida por el 32,9%. Ambas opciones se sitúan, por tercer año consecutivo, por encima del 70%, lo que contrasta llamativamente con el 61,9% que sumaban en 2008, justo antes del inicio de la crisis económica.

4 El presupuesto de compra sigue aumentando

El porcentaje de quienes afirman contar con un presu-puesto mayor de 300.000 euros para adquirir una vivienda pasan del 27,1% en 2016 al 29,4% en 2017, una subida moderada pero que reafirma su curva alcista. Por su parte, el porcentaje de quienes cuentan con un presu-puesto entre 150.000 y 300.00 euros permanece casi estable, con un 52,9% (+0,1% más que en 2016). Mientras, el presupuesto más bajo, hasta 150.000 euros, registra un leve retroceso de 2,4 puntos (17,7%): otro signo de la presión alcista de los precios del sector residencial.

El perfil del comprador real de vivienda en 6 claves

ELOY BOHÚA

Director General. Planner Exhibitions

5 Crecen los signos de fatiga en la elasticidad financiera entre quienes tienen menos presupuesto

Con respecto a 2016, el porcentaje de encuestados que no necesitan financiación crece 3,5 puntos porcentuales, hasta llegar al 13,8%. En consecuencia, disminuye el porcentaje de quienes necesitan financiar entre el 50% y el 80% y más del 80% de la compra de la vivienda, con valores del 39,2% y 24,4%, respectivamente. En todo caso, resulta ilustrativo que el porcentaje de compradores que precisan financiar más del 80% se haya mantenido estable con respecto a 2016, sin duda sostenido por compradores desplazados del anterior tramo.

6 El precio es el principal freno para adquirir una vivienda

El precio sigue siendo el principal freno a la hora de comprar una vivienda. Ya lo es para el 65% de los encuestados en nuestro informe y desde 2013, coincidiendo con el arranque de la recuperación del sector, esta percepción se ha incrementado en 15 puntos porcentuales. Como ha ocurrido en años anteriores, lo anterior implica una reducción de la financiación como freno, que pasa del 12,5 al 9,9% en 2017.

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Los aspectos de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) han evolucionado sustancialmente en los últimos 15 años, y más aceleradamente en los últimos 2 años a nivel global. La evolución de este fenómeno se puede definir en tres cambios de paradigma:

1 De “dar dinero” a “pedir dinero”

Hace 15 años la RSC se identificaba exclusivamente con la acción social: con “dar dinero” a entidades sociales desde las compañías. Hoy la RSC es un elemento para generar valor para las empresas, los fondos internacionales ya tienen entre sus criterios de inversión elementos no finan-cieros o de RSC y las empresas inmobiliarias cotizadas lo saben.

Según el estudio Tomorrow’s Investors rules 2017 de EY: el 68% de los inversores considera que la información no financiera o de RSC fue relevante en su toma de decisiones en el último año, casi 20 puntos más con respecto a 2015.

2 De estar “en una fundación” a ser parte del marco de gobierno corporativo

La respuesta habitual en el pasado a la pregunta “¿Qué hacéis en RSC?” era: “Sí, tenemos una Fundación”. Esta respuesta hoy no es suficiente. Desde la necesidad de que la RSC debe estar inte-grada en la gestión que hacen las compañías de las expectativas del entorno en materia social (RRHH, salud y seguridad, gestión de clientes…), ambiental (sistemas de gestión ambiental, huella de carbono, gestión del agua y la energía…) y de gobierno corporativo (procesos de toma de deci-siones, ética, cumplimiento…), la existencia de una Fundación es insuficiente para dar respuesta a todas las preguntas. Hoy los reguladores, el mercado y los clientes, cada uno con focos diferentes, requieren de las compañías una visión global de la gestión de los aspectos de RSC. Es por ello que desde 2015 las recomendaciones de la CNMV en materia de Gobierno Corporativo incluyen la exis-tencia de Políticas de RSC, de objetivos, reporting y gestión de riesgos no financieros como una de las competencias a asumir por los órganos de gobierno de las compañías.

3 De “contar cuentos” a estar “en las cuentas”

Hoy la RSC se concreta más en indicadores y menos en fotos. Indicadores ya requeridos por la regulación nacional e internacional para determinado tamaño de empresas; estándares interna-cionales como el Global Reporting Initiative (GRI) y acuerdos en determinados sectores, como por ejemplo el inmobiliario sobre indicadores clave, ya son habitualmente utilizados por las empresas.

Esta información parte de la necesidad de integrar la información financiera con la información no financiera y de la necesidad de poder comparar el desempeño de las empresas también en este ámbito. Por eso hoy las Memorias de RSC o Sostenibilidad, o la inclusión de indicadores no finan-cieros en los Informes Anuales, son habituales en las empresas líderes del sector inmobiliario. Y por eso hoy también, estos elementos son diferenciadores en la gestión de la experiencia de cliente.

En el contexto recién descrito, el sector inmobiliario ha tenido, además, que afrontar en los últimos años numerosos retos. Han sido años en los que la supervivencia y reconfiguración del sector han sido los objetivos primarios.

La RSC en el sector inmobiliario, ¿oportunidad o imperativo?

ALBERTO CASTILLA

Director del área de Sostenibilidad. EY España

Hoy para el sector inmobiliario la gestión de los aspectos de RSC son una oportunidad - ¿o un imperativo?- Para avanzar hacia un nuevo posicionamiento del sector. Por ello ¿cuáles son los próximos pasos que las compañías deben afrontar?

1. Saber qué es importante. Los aspectos de RSC son muy amplios: abarcan gran cantidad de asuntos de distinta naturaleza. La primera y fundamental tarea de una empresa es conocerlos y analizar dos aspectos: 1. ¿Qué impacto tienen en mi estrategia de negocio? 2. ¿Qué importancia tiene mi actividad para mis grupos de interés (clientes, empleados, reguladores, accionistas, etc.)? La respuesta a estas dos preguntas debe fijar la prioridad de las compañías. El objetivo de la RSC no consiste sólo en “hacer el bien”, sino en “hacer bien lo que la compañía tiene que hacer bien” para lograr su desarrollo económico. Si un aspecto de RSC no es relevante para la estrategia de negocio de una compañía, como en cualquier ámbito de la gestión, debe descartarlo.

2. Fijar unos objetivos y un plan: ¿Cuáles son los obje-tivos que la RSC quiere alcanzar desde el punto de vista de la estrategia de negocio? A esa pregunta debe responder un Plan de RSC, con iniciativas concretas. No es novedoso, es el mismo enfoque que las compa-ñías inmobiliarias aplican a su negocio, ¿por qué en la RSC tiene que ser distinto?

3. Cumplir las promesas: La RSC se ha identificado en el pasado como una oportunidad de comunicación. Hoy la realidad es que ese enfoque ya no funciona como antaño. Hoy la comunicación de estos aspectos se basa en la comunicación del comportamiento empre-sarial; en la comunicación de los compromisos, los

objetivos y los resultados. Por eso, como decía ante-riormente, las empresas líderes hoy utilizan más indi-cadores y “menos fotos” para demostrar a su entorno como cumplen sus compromisos.

En conjunto y como conclusión, hay objetivos concretos de gestión que son considerados prioritarios por las empresas del sector, los estándares internacionales y la regulación. Estos son:

1. Definir Políticas Corporativas y un Plan de RSC que integre en la estrategia los elementos no financieros.

2. Foco en la innovación y la gestión de la experiencia de cliente.

3. Impulsar los aspectos de eficiencia energética y lucha contra el cambio climático.

4. Reporte de información no financiera o de RSC según los estándares habituales comunicando el desempeño en los aspectos anteriores.

El sector inmobiliario español es muy diverso, en él conviven algunas grandes empresas cotizadas con muchas pequeñas y medianas empresas. Para las primeras, la RSC requiere definir modelos organizativos, estructuras de reporte y de seguimiento de objetivos, entre otros aspectos; para las segundas, saber qué es lo importante y aplicar su dinamismo y capacidad de ejecución también en este aspecto. Hacer bien lo que deben hacer bien.

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Los jóvenes y la vivienda

JAVIER DORADO

Director General. INJUVE

La aspiración lógica y legítima de cualquier joven como punto de inflexión en su vida hacia la plena independencia es la emancipación. Este fenómeno se circunscribe ineludiblemente a dos elementos básicos: empleo y vivienda, los cuales pueden ser complementados con pareja estable, cambio de entorno de vida u otras circunstancias que fomentan la ejecución de este paso, el cual antes parecía irreversible y ahora ya no tanto.

La constitución de un hogar, nuestro propio hogar, tiene una serie de variables propias de la generación millennial que condicionan sobrema-nera el cómo y el cuándo de dicha acción. Centrán-donos en la vivienda, y en la ya manida cuestión de si alquiler o propiedad, muchos informes y estudios han concluido que la preferencia de los jóvenes a la hora de acceder a la vivienda es a través del alquiler pero, ¿se trata de una preferencia o de una decisión coyuntural?

En términos generales, los jóvenes nacidos al final de siglo XX, mantienen intacta la cultura de la propiedad heredada de las generaciones ante-riores, ambicionan la posibilidad de proyectar su vida en una vivienda propia, pero las circunstan-cias inclinan la balanza hacia otras alternativas.

Comprar o no comprar vivienda habitual es una cuestión que marcará las próximas décadas de quienes opten, especialmente, por la adquisición. Es por ello que estudiamos diversos factores que marcarán la toma de la decisión, algunos de ellos rocambolescos pero influyentes.

Los más evidentes hacen referencia al empleo: cuánto ingresamos, cuántos ingresamos y cuánto de estable son estos ingresos. Pero no solo se trata de una cuestión cuantitativa, la volatilidad económica y las dinámicas del empleo actual nos

obligan a hacernos otra pregunta más importante si cabe: ¿es en este lugar donde voy a vivir durante los próximos años? Muy pocos pueden responder con certeza afirmativamente.

Es precisamente esto, la incerteza, lo que mejor define a una serie de factores de coyuntura económica que también son tenidos en cuenta: la evolución de los tipos de interés, el precio de la vivienda o el acceso a la financiación… todos ellos compartidos con el resto de perfiles del potencial comprador.

Por si fuera poco, los jóvenes saben que el 84% de los españoles son propietarios de al menos una vivienda y sus padres, por cuestiones obvias, algún día cederán sus propiedades en beneficio de sus herederos y puede ser entonces, y sin hipoteca, cuando colmen su aspiración de convertirse en propietarios.

En conclusión, las nefastas consecuencias de la crisis económica están aún muy recientes. También lo están las dramáticas imágenes de los desahu-cios y las historias de familias felices que un día se acercaron a una sucursal bancaria para financiar su hogar y salieron con el coche y las vacaciones pagadas para más tarde ver su vida lastrada por las obligaciones crediticias. Estos testimonios siguen vivos, al menos en nuestras mentes y en las comidas familiares, donde rara es la ocasión donde algún pariente no nos lo recuerda.

El alquiler pues se convierte en esa opción que nos hace pensar, por un lado, que estamos ‘tirando el dinero’ y, por otro lado, que si vuelven las vacas flacas o la movilidad laboral se ceba con nuestras carreras profesionales, seguimos siendo libres. La eterna dicotomía que también hacemos nuestra los millennials. Lo dice un millennial hipotecado.

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El Mercado Hotelero como oportunidad de inversión

GONZALO GUTIÉRREZ

Vicepresidente de la división de Hoteles. Irea

En los últimos años, el sector hotelero ha escalado en su atractivo como producto de inversión inmobiliaria ganando cuota de mercado con respecto al resto de activos comerciales. De ser tradi-cionalmente un activo menos deseado y representar volúmenes de inversión en torno al 15-20%, este año se situará en niveles cercanos al 30%, como consecuencia del repunte de la inversión hotelera que superará en 2017 los 3.000 millones de euros, situando un nuevo récord histórico.

Gran parte de este incremento se debe al enorme apetito de los inversores por el segmento vacacional que este año supondrá más del 60% de la inversión total. Este es un fenómeno relati-vamente reciente porque, hasta hace muy poco esta tipología de activo había sido relegada por inversores inmobiliarios por atribuirle unos riesgos y temores que desde nuestro punto de vista parecían exagerados. Se consideraban como factores disuasorios la estacionalidad del negocio, la fuerte competencia de otros destinos del mediterráneo, excesiva dependencia del canal de Touroperación, escasa rentabilidad, etc. y eso provocó durante años una falta de inversión que dejó la planta hotelera vacacional obsoleta.

Sin embargo, la recuperación vertical del turismo desde el año 2010 (impulsado por el compo-nente internacional de la demanda que ha crecido más de un 50% desde entonces), brindó la oportunidad a algunos inversores para posicionarse en este segmento y apostar por la recupe-ración. En el año 2014 se produce el cambio de tendencia con la apuesta de la Socimi Hispania y posteriormente éste se consolida con las primeras operaciones relevantes de portfolio, entre las que destacó la operación entre Meliá y Starwood Capital a principios de 2015.

A partir de ese momento, el panorama de la inversión cambió radicalmente y España se convirtió en uno de los mercados estrella a nivel europeo. El desembarco de fondos institucionales espe-cializados en hoteles ha sido muy relevante con la llegada de KKR, Starwood Capital, Blackstone, Fonciere des Regions, London & Regional, etc. A esto se han unido las Socimis y los inversores habituales del sector (cadenas hoteleras, inversores privados, Family Offices, etc.) creando una liquidez en el mercado de inversión hotelera inédita. Por otro lado, tanto los nuevos adquirentes como las cadenas hoteleras se han lanzado a invertir en la remodelación de la planta hotelera existente (sin elevar el tamaño de la oferta) lo cual está provocando una mejora muy notable de los principales indicadores hoteleros y unos retornos a las inversiones muy atractivos (doble dígito para hoteles vacacionales en proyectos de reposicionamiento). Para llevar a cabo este proceso, los inversores han contado además con el apoyo de las entidades financieras que durante este periodo se han mostrado muy favorables para financiar proyectos en el sector hotelero.

Evolución de la inversión hotelera en España 2005-2017

Ahora bien, aunque la inversión ha sido muy intensa durante este periodo, los esfuerzos de reposicionamiento se han concentrado en los principales destinos turísticos como Islas Canarias, Islas Baleares y Costa del Sol y en menor medida en otros destinos que ofrecen aún un recorrido notable, menos competencia y precios de entrada más atractivos. En este sentido vemos oportu-nidades en la compra y reposicionamiento de hoteles ubicados en zonas como Costa de Cádiz, las zonas más maduras de la Costa del Sol, Costa de Alicante, Costa de Murcia y Almería. Creemos que hay oportunidades en compras de perfil value added, para reposicionamiento de productos vaca-cionales por un lado, y por otro, en hoteles estabi-lizados en los que se haya culminado el proceso de creación de valor, y se dé entrada a inversores más estables y visión a largo plazo en operaciones con un menor perfil de riesgo y rentabilidades más ajustadas (entre el 6,5% y el 8%).

Todo esto sin dejar de lado al segmento urbano que, aunque ha tenido una recuperación más lenta que el vacacional, cuenta con unos fundamentales muy robustos y unas previsiones muy positivas en

línea con el buen momento de la economía. Vemos oportunidades de inversión en ciudades secunda-rias con un buen mix de demanda ocio-negocio (Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria) en hoteles existentes y en inmuebles para reconvertir a hotel o a apar-tamentos turísticos. En Madrid y Barcelona en cambio, las oportunidades son más limitadas. En el caso de Madrid por la fuerte presión compra-dora y falta de producto a la venta y en Barcelona porque el mercado de inversión ha quedado para-lizado hasta que se despeje el panorama actual de incertidumbre.

En definitiva, tenemos una dinámica de mercado muy positiva que seguirá generando oportuni-dades atractivas para la inversión. El activo hote-lero se ha recuperado más vigorosamente que otros activos comerciales y ahora se presenta como un activo más resistente por el mayor componente de demanda internacional y la fuerte diversificación geográfica de la misma, todo esto unido a yields más atractivas que otros productos inmobiliarios consolidará al sector hotelero como una verdadera alternativa de inversión.

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PABLO ZAMORANO

Director de Comunicación Corporativa y Financiera. Burson-Marsteller España

Durante muchos años se extendió la idea de que la comunicación consistía sólo en salir en los medios de comunicación o vulgarmente dicho “hablar con los chicos de la prensa”. Una concepción un tanto antigua, muy enraizada en algunos sectores, y cuyo objetivo era intentar hacer publicidad sin que se note cuando las cosas iban bien a un negocio, compañía o sector y desaparecer de la faz de la tierra o no atender a las llamadas cuando la cosa se daba la vuelta. Algo que las empresas tenían que hacer (con relativo éxito, por cierto), pero más bien por oportu-nidad que por sentido estratégico.

La comunicación es la forma más eficaz para transmitir mensajes a tus audiencias y estrechar lazos fuertes con ellas. Es dar a conocer lo que eres y quieres proyectar, tus principios y convicciones como empresa. Es hacer clientes y fidelizarlos. Es ser respetado y admirado. Es atraer y retener al mejor talento del mercado. Es, incluso, reconocer errores y que tus audiencias lo entiendan y no te penalicen por ello. Es tener las mejores relaciones, en un clima de confianza y entendimiento profesional, con las administraciones públicas. Es, en definitiva, uno de los pilares estratégicos de cada vez más compañías y organizaciones que se erigen en líderes y referentes de sus propios mercados.

La crisis, afortunadamente ya superada, impactó de manera notable en la comunicación de las empresas del sector inmobiliario. Se pensaba más en los resultados y el foco económico -y por lo tanto no se comunicaba- en lugar de buscar otras alternativas. Desde Burson-Marsteller, una de las áreas que preci-

samente más desarrollamos con nuestros clientes fue buscar y construir esos ángulos alternativos y de interés que permitieran seguir construyendo reputa-ción incluso en los peores momentos.

Ahora, las compañías del sector tienen dentro del actual contexto de mercado una nueva oportunidad de trabajar la comunicación como un elemento clave dentro de su desarrollo y crecimiento. El factor esen-cial que les permita situarse -con sus propios accio-nistas, clientes, empleados y sociedad en general- con una propuesta de valor diferente al resto en un sector muy atomizado como es el inmobiliario. Decía Jack Welch, uno de los directivos más respetados de Estados Unidos que llegó a presidir la multinacional General Electric, que “los equipos ganadores surgen de la diferenciación, de la recompensa de los más fuertes y el descarte de los más débiles, en una lucha constante por subir el listón”.

Se trata de una tarea sin duda retadora, pero de enorme valor, que siempre debe ir alineada con los objetivos de negocio de la empresa.

Además, en la actualidad y gracias a la innovación y las nuevas tecnologías el formato y los canales de comunicación han alcanzado un volumen y cuotas de inmediatez y eficacia enormes. Se puede llegar a cada una de las audiencias de múltiples formas, con una enorme creatividad y segmentación.

Con todo ello, la apuesta por la comunicación no sólo nos llevará a tener compañías más fuertes y respetadas, sino que nos ayudarán a construir un sector más transparente y admirado.

La comunicación o la apuesta por la diferenciación

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ASPRIMA CELEBRA 40 AÑOS DE ASOCIACIONISMO

El pasado 15 de junio ASPRIMA celebró su cuadragésimo aniversario reuniendo a los princi-

pales agentes del sector en una fiesta en la carpa berlinesa La Estación. El acto contó con la

presencia del director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento,

Antonio Aguilar; el director general de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, José Tortosa; la

directora general de Patrimonio Cultural, Paloma Sobrini; el director general de Vivienda y Reha-

bilitación de la Comunidad de Madrid, Jose María García; la subdirectora general de Edificación y

Ayudas a la Regeneración del Ayuntamiento de Madrid, María José Piccio-Marchetti, entre otras

autoridades.

La fiesta comenzó con una doble de Marilyn Monroe cantando el famoso Happy Birthday en

una actuación musical que acabó con una gran tarta de cumpleaños y con todos los invitados

acompañando a coro a la actuación.

Seguidamente, el presidente de ASPRIMA, Juan Antonio Gómez-Pintado, dedicó unas palabras

a los asistentes donde destacaba la importancia de formar parte de la asociación. “Creo firme-

mente que el asociacionismo sí puede hacer un mundo más constructivo y democrático en el

que cualquier persona pueda aportar su granito de arena” afirmaba Juan Antonio Gómez-Pin-

tado, para terminar concluyendo “Debemos de ser un sector fuerte y unido, que todos traba-

jemos en la misma dirección para tener más fuerza y así poder crear riqueza y generar empleo”.

Reconocimiento a profesionales del sector

Durante el evento, ASPRIMA quiso reconocer a desta-cados profesionales su esfuerzo y su labor en mejorar la asociación y, con ello, el sector inmobiliario. En esta ocasión, se reconoció a:

Meli Torres. Directora del programa Inversión Inmo-biliaria en Capital Radio

Fernando Nasarre. Ex Subdirector General de Polí-ticas de Suelo del Ministerio de Fomento

Mª José Piccio-Marchetti. Subdirectora General de Edificación y Ayudas a la Regeneración del Ayunta-miento de Madrid

José María García. Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid

Víctor Sardá. Subdirector de Relaciones Institucio-nales y Comunicación de la Escuela Técnica Superior de Edificación de Madrid

ASPRIMA también quiso rendir un homenaje sorpresa a Javier García-Valcárcel, presidente de Honor de la asociación, quien se emocionó ante el aplauso de todos los presentes. García-Valcárcel tuvo unas palabras para reconocer a todas las personas que en su día se unieron para fundar ASPRIMA “Especialmente a mi buen amigo Jose Antonio Durán” afirmaba el presidente de Honor.

Una fiesta llena de detalles

Tras los reconocimientos, todos los asistentes

pudieron disfrutar de una fiesta donde un fotógrafo

les invitaba a posar en un divertido photocall, degustar

una barra de mojitos y caipirinhas cortesía de Inbisa o

probar las delicias del catering Samantha de España.

En el exterior de la carpa los invitados interesados

podían ver expuestos dos modelos de vehículos de la

empresa BMW, patrocinadora del evento: un Serie 5 y

un MINI Clubman.

Durante el cóctel, un trío de jazz acompañó a los

invitados con canciones desde los años 70 hasta la

actualidad. En el descanso del grupo, la artista Gabriela

Vaz hizo un espectáculo de acrobacia con telas que

sorprendió a todos los asistentes.

A la salida todos los invitados recibieron una cajita

de caramelos de violetas, típicos de Madrid, repartidas

por elegantes azafatas vestidas como cigarreras, por

cortesía de la empresa Asefa Seguros.

Igualmente, la consultora BDO quiso invitar a los

asociados de ASPRIMA una vez finalizado el evento a

continuar la fiesta en la discoteca Colonial Norte.

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