31 - VALUACION CATASTRAL

7/29/2019 31 - VALUACION CATASTRAL

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN

FACULTAD DE INGENIERIA

DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES

VALUACION CATASTRAL

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ


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Valuacin Catastral - IntroduccinSe transcribe a continuacin comentario realizado por el Master Ingeniero Wilfrido Lpez,

en su libro Catastro Territorial:

La frecuente costumbre de la sociedad de culpar al organismo catastral del impuesto

inmobiliario, hace necesario aclarar conceptos y funciones de dos reparticiones que cumplentareas diferentes, pero que las une el avalo catastral con fines impositivo.

Las direcciones de Rentas fueron creadas mucho antes que las direcciones de catastro,obviamente con la finalidad de recaudar dinero proveniente de los distintos impuestosprovinciales que fueron implementando los gobiernos de turno.

El impuesto inmobiliario fue uno ellos, y se cobraba en base a la declaracin jurada querealizaba cada contribuyente.

Evidentemente los casos de inequidad e injusticia tributaria estaban a la orden del da,pues cada uno declaraba lo que le convena, y no se realizaban inspecciones paracorroborar lo declarado.

Por otro lado, el avalo de los inmuebles no se realizaba siguiendo tcnicas yprocedimientos cientficos que dieran certeza al valor.

El avenimiento de los organismos catastrales, la mayora de ellos en este siglo, trajo lasolucin a innumerables problemas inmobiliarios, entre ellos, el referido a la carga impositivaparcelaria, al introducir y asignar como tarea especfica del catastro, la determinacin del

llamado avalofiscal, hoy llamado valorcatastral con fines impositivos.


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Al establecer mtodos y procedimientos valuatorios con carcter tcnico-cientfico,desapareci la inequidad en el tributo y al realizar de oficio relevamientos y controlesperidicos del estado parcelario, se impuso la justicia en el, ya que ello permiti que se

pagara en funcin de lo que realmente se tiene.

El contribuyente por su parte, puede conocer fehacientemente el valor de su parcela ycmo se ha llegado a ese valor, reclamando en aquellos casos que considere pertinente.

El aumento del impuesto inmobiliario, cuyas quejas escuchamos constantemente, no sedebe al organismo catastral, pues este vala la propiedad teniendo en cuenta el mercado

inmobiliario y la aplicacin de tcnicas debidamente probadas.

Si bien el impuesto est en relacin directa con el valor de las parcelas, ste es elresultado de la aplicacin de una alcuota (porcentaje) que fijan los poderes ejecutivosmediante la sancin y promulgacin, a travs de los poderes legislativos, de las leyesimpositivas anuales, en las que se establecen la forma y modo del impuesto inmobiliario ycuyas variaciones dependern de las necesidades de los gobiernos.

Por lo tanto, el responsable del impuesto inmobiliario no es el catastroterritorial , sinolas direcciones de rentas de cada jurisdiccin, quienes por imperio de la ley actan enconsecuencia.

Valuacin Catastral - Introduccin


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Valuacin Catastral - Introduccin

La valuacin inmobiliaria es una ciencia y como tal, se rige por principios bsicoselementales y utiliza procedimientos y tcnicas conducentes a la determinacin del valorde los inmuebles, cualquiera sea su clasificacin.

Pero cuando se trata de la valuacin masiva d inmuebles, como en el caso delcatastro territorial, deben generalizarse algunos mtodos y tcnicas para facilitar suutilizacin.

Recurdese que cualquier provincia del pas supera las 100.000 parcelas, llegandoalgunas al orden de 6.500.000, entre urbanas y rurales, demandando ello una cantidad

insospechada de operaciones para determinar el valor de cada una de ellas.

Lo ms importante de todo es que se mantengan los principios de equidad y justiciaen el tributo.

Tasar un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo, a una fechadeterminada, en un mercado determinado y libre de cualquier distorsin. Para ello debencumplirse una serie de pasos previos mnimos y necesarios para lograr el fn buscado.

La valuacin catastral, a diferencia de otras valuaciones, permanece esttica porperodos anuales, llamados perodos fiscales, del uno de enero al treinta y uno dediciembre de cada ao, debiendo en consecuencia tener presente factores ajenos alpropio valor.


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Dentro de la operativa catastral (en el sector de inmuebles urbanos) se pueden

considerar dos clases de tareas perfectamente diferenciadas:

1) Las geogrficas o descriptivas, que incluyen la planimetra, las clasificaciones de suelo, la delimitacin de

polgonos industriales, etc

2) La tasacin de apartamentos en condominio, viviendas unifamiliares, locales denegocio, urbanizaciones, edificios singulares (hoteles, teatros, etc.), naves industrialesy comerciales, solares, etc., para determinar los valores catastrales, que en principio,deben ser ndices correlacionados estrechamente con los precios de mercado de losinmuebles. La descripcin del aspecto econmico, necesita ser sintetizado en un

nmero para establecer fcilmente comparaciones de las parcelas entre s y poderdefinir cuantas veces es ms poderosa econmicamente una respecto de otras. Sipara dimensionar ste nmero, que medir el potencial econmico de las parcelas, setoma como unidad la del signo monetario, este nmero resulta ser el avalo fiscal ocatastral.

El primer aspecto (operaciones geogrficas) se puede abordar hoy de un modo eficaz y preciso, gracias ala planimetra fotogramtrica, que proporciona mapas parcelarios con un mnimo apoyo de personal experto.

As pues, la configuracin de parcelas, manzanas, comunicaciones viales, espacios verdes, etc., as comolas superficies respectivas y cualquier particularidad visible, se pueden conocer con suficiente fiabilidad y unalto grado de automatizacin.

Por el contrario, el segundo aspecto (la tasacin o asignacin de valores catastrales)

sigue ofreciendo dificultades.


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El valor de mercado de un inmueble es una variable que no siempre es transparente en la

medida requerida por el analista. Ello obedece tanto a la falta de homogeneidad de esta clasede activos como a la incertidumbre respecto a su rentabilidad futura. El precio de mercado porm acusa fuertes variaciones interzonales e intemporales. Dentro de una misma regin los

precios de los distintos inmuebles varan en funcin de los siguientes factores:

Disimilitudes en cuanto al entorno urbanstico en funcin del estatus socioeconmico de la poblacin, prestigio delbarrio o de la calle, caracterstica de la urbanizacin, etc.

Arquitectura del in mueble en su conjunto, as como, diseo del espacio habitable (enapartamentos, etc.) calidad constructiva, reformas realizadas y estado de conservacin,

antigedad, etc.

La superficie de planta. En efecto, los apartamentos y locales de negocio de gran tamao secotizan a precios unitarios (por m) que son distintos a los pagados por inmuebles pequeosdel mismo tipo. Algo anlogo sucede con las naves industriales y comerciales. Asimismo, lasgrandes superficies para urbanizaciones se pagan a precios unitarios distintos que lospequeos solares.

La expectativas en cuanto a planes de urbanismo y nuevos accesos a redes de transporte.Anlogamente, sucede con las expectativas de urbanizacin, pavimentacin de calles, etc., enreas perifricas.

La situacin jurdica. Cualquier clase de servidumbre (como la de vista), rgimen de nudapropiedad u otros condicionantes jurdicos repercuten de modo anlogo en el precio.

Difi l d


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Aparte de estas discrepancias de carcter urbano, existen otras a nivel interzonal, cuya repercusinsobre los precios de los solares y grandes superficies tiene, como causas principales, las siguientes:

A) Expectativas sobre precios de los alquileres a medio y largo plazo, oportunidades

para la ampliacin del suelo urbano y otras

B) Expectativas de desarrollo regional, emigracin desde el campo a la ciudad,construccin de carreteras, etc., todo lo cual conduce a expansiones de la demanda desuelo y de nuevas urbanizaciones. Obras de infraestructura en fase de planeamiento oejecucin.

C) Cambios en las modas y comportamientos sociales. Estos cambios implican, a suvez, nuevas formas de eleccin en cuanto a vivienda y segunda vivienda.

Se comprende as que la tasacin catastral siga dando lugar a una problemtica compleja en el empeode armonizar la equidad fiscal y la eficacia de los servicios administrativos.

Para realizar una tarea organizada que lleve a una homognea determinacin devalores y, d celeridad en los procedimientos para la obtencin de dichos valores, esque se debera proceder segn los pasos siguientes:

Dificultades


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I Determinaciones Generales

a) Terreno:

1 Determinacin de las distintas zonas de caractersticas homogneas, demodo que los coeficientes comparativos a aplicar, no superen una relacin del 30 %,para que las apreciaciones en dichos coeficientes no desvirte los valores finales aobtener. En principio las zonas se dividen en dos grandes grupos: zonas urbanas yzonas rurales.

Esta divisin lleva implcito el uso y destino de cada parcela. Por lo general laszonas urbanas son las que encuentran dentro de los ejidos municipales y cuentan contodos los servicios de infraestructura. Por su parte, la zona rural es la que se encuentrafuera de los lmites del ejido y est destinada a la explotacin agrcola ganadera.

Dentro de estos dos grandes grupos, hay subclasificaciones menores que definenms claramente el uso y destino de las parcelas, que algunas provincias ya las tienen y

aplican su propia metodologa de clculo.

Pero puede llegarse a un nivel de clasificacin mucho menor, para lograr un valormucho ms aproximado a la realidad. As por ejemplo, en las zonas urbanas se puedendelimitar reas residenciales, comerciales, mixtas, de esparcimiento, etc. En las zonasrurales pueden definrselas reas dedicadas a la explotacin agrcola, ganadera, mixta,industrial, bajo riego, de secano, boscosa, etc.

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Pasos a seguir

Dentro de cada subzona, existen parcelas de caractersticas muy particulares, cuyos valoresdeben determinarse no por los mtodos clsicos ya vistos, sino siguiendo otros procedimientos. Porejemplo, el caso de sanatorios privados, cementerios parques, estaciones de servicio, cines y teatros,hoteles, edificios en propiedad horizontal (para zonas urbanas) y bosques de distintas categoras,

inmueble por accesin, parcelas posesorias, etc. (para zonas rurales)

2 Recopilacin de antecedentes. Saber tasar no significa, como muchos creen, tener unvasto conocimiento de valores actuales de un lugar, sino es saber buscar , analizar y ponderar losantecedentes que finalmente conducirn al valor buscado. Para ello se cuenta con numerososmtodos y procedimientos de probada eficacia. (Dante Guerrero)

La recopilacin de antecedentes es tal vez la tarea ms tediosa, pero la ms importante.

Es necesario por lo tanto contar con la mayor cantidad de datos posibles, tanto urbanos comorurales, de transacciones inmobiliarias a otras formas de intencin de precios.

La informacin a recopilar debe referirse a terrenos baldos o con mejoras, de forma regula oirregular urbanos, rurales, industriales, etc., con servicios de infraestructura o sin ellos, es decir, todaclase de informacin en la que conste un precio y la fecha en que se convino el precio.

Esta informacin se puede obtener de diversas formas, siendo las ms usuales y corrientes: a)Avisos clasificados de los diarios y semanarios; b) consultas a inmobiliarias; c) remates judiciales; d)ofertas particulares; e) escrituras traslativas de dominio; f) organismos tcnicos especficos en materiade valuacin de inmuebles como tribunales de tasaciones provinciales, comisiones de tasaciones,

juntas de valuacin, etc.

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Pasos a seguir

Obtenida toda la informacin posible, esta debe clasificarse para su posterior anlisis. Laclasificacin se realiza en base al tipo de parcelas previamente establecido y al uso y destino de lasmismas. A continuacin se realiza otra clasificacin, a fin de ir facilitando la tarea dehomogeneizacin posterior. Esta clasificacin se realiza por superficie de las parcelas, que pueden

agruparse en estratos comparables. Para parcelas rurales, dependen de la jurisdiccin que se tratelos estratos que se considerarn, ya que no es lo mismo, por ejemplo la provincia de Buenos Airesque la provincia de San Juan. En la primera se agruparan superficies de mayor cantidad dehectreas que en la segunda, en virtud de las distintas explotaciones que se realizan en cada suelorural.

Para lograr mejores resultados se puede seguir subclasificando y as considerar: a) parcelasregulares; b) parcelas irregulares (leves y graves); c) parcelas en esquina; d) parcelas con frentes a

varias calles; e) parcelas triangulares; etc. Esta clasificacin puede realizarse dentro de cada estrato,favoreciendo enormemente el proceso de homogeneizacin posterior.

En relacin a las parcelas rurales debe considerarse el caso de aquellas provincias que tienendeterminada la unidad econmica rural (art. 2326 del C.C.), lo cual significa un punto de partida parala comparacin con parcelas de mayor o menor superficie.

Es muy importante conocer la calidad de los suelos y en consecuencia resulta importanteagrupar parcelas que tengan caractersticas edafolgicas similares, ya que, los valores de la tierrarural tambin varan en funcin de la potencialidad de la explotacin.


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Pasos a seguir

Reunidos todos los antecedentes y clasificados segn se explic, o de otra maneraque cada jurisdiccin considere de acuerdo a sus propias caractersticas y necesidades,comienza el proceso de anlisis, depuracin y homogeneizacin de los mismos.

Previo a ello, es necesario realizar otro tipo de operaciones tendientes a facilitar eldesarrollo de este punto.

Esta operaciones son:

1) Determinacin del lote tipo de cada zona. Una vez definidas las distintas zonas,se proceder a determinar la ubicacin del lote tipo (dentro de la zona afectada) al cual se

referirn todos los lotes afectados y todos los antecedentes que posteriormente seobtengan. Definido el lote tipo, se relaciona toda la zona con dicho lote fijando loscoeficientes asimiladores de ubicacin, de frente y fondo, topografa y algn otro que seconsidere necesario. Es importante realizar un estudio de las medidas y superficiespredominantes, y de ser necesario determinar una tabla de superficies o medidas, que asu vez, puede variar en las distintas zonas antes definidas.

2) Elegir puntos clave o ubicaciones nodales donde se fijarn los valores bsicos unitarios. El puntonodal se define como la interseccin de dos calles elegidas como referencia para determinar el valor bsicounitario ($/m), a partir del cual se asignarn valores a las restantes cuadras. Habrn tantos puntos nodalescomo necesidad se tenga y los antecedentes lo permitan.

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Pasos a seguir

3) Definir el o los radios mximos de distancia entre los puntos nodales y los antecedentes que seanalizarn. El radio mximo se define como la distancia mxima aceptable a que puede estar ubicado unantecedente para poder analizarlo. Esta distancia se establece en funcin de la zona que se vaya a analizar:

residencial, comercial, mixta, etc. Para visualizar mejor el problema, pueden volcarse los datos en cartas delRegistro Grfico Parcelario, lo que permitir posteriormente compatibilizar los valores encontrados.

Concluidas las operaciones descriptas, se agrupan todos los antecedentes que seencuentran del radio de accin de cada punto nodal definido y comienza su anlisis ydepuracin.

La primera operacin a realizar es fijar la fecha a la cual se realizar ladeterminacin del valor y consecuentemente obtener los coeficientes de actualizacin decada antecedente, siguiendo el procedimiento ya explicado.

La segunda operacin a realizar es determinar el valor bsico directo de cadaantecedente, corregido nicamente por el coeficiente de frente y fondo, para reducir todos

ellos al lote tipo de comparacin prototipo o ideal de la zona.

Se ha logrado entonces llevar todos los antecedentes a una misma fecha y referidosa un lote tipo de comparacin que se tomo como ideal. Se puede ahora realizarcomparaciones para depurar los datos, antes de continuar el anlisis.


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Se listan los valores obtenidos de mayor a menor y se promedian los mismos, A este

promedio se le suma y se le resta el 50 % del mismo, estableciendo un lmite superior yotro inferior. Todos los valores que caigan fuera de estos lmites se descartan o eliminan,depurando as los antecedentes a analizar. Se adopta el 50 % como una primera

aproximacin, depurando y eliminando valores muy extremos que pueden distorsionar elvalor final.

Concluida esta operacin, se contina con el proceso de anlisis. Para ello debedeterminarse el coeficiente de ubicacin de cada antecedente con referencia al puntonodal correspondiente. Se hace uso entonces del principio de comparacin y seconsidera (es una forma de hacerlo) con coeficiente uno al punto nodal. El coeficiente decada antecedente ser mayor, igual o menor que uno, segn la apreciacin personal deltasador o equipo interdisciplinario que se aboque a la tarea.

Llevados ahora todos los valores a un mismo punto, se hace un nuevo promedio,al que, al igual que en el caso anterior, se le suma y se le resta un porcentaje, que enesta etapa del anlisis es menor, generalmente del 20 % y nuevamente se descartan o

eliminan los valores que se encuentren fuera de los lmites establecidos, realizando unnuevo promedio con los valores restantes. Se ha obtenido as el valor bsico unitario paraese punto nodal.

Siguiendo el mismo procedimiento para los dems puntos nodales se habrncalculado tantos valores unitarios como puntos nodales se hayan definido y se estarahora en condiciones de establecer valores bsicos unitarios cuadra por cuadra en la

zona en estudio.


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Pasos a seguir

El anlisis y depuracin de antecedentes en zonas rurales, si bien se asemeja alde zonas urbanas, tiene en cuenta otros parmetros. En este caso no es necesariodefinir puntos nodales ni dar valores cuadra por cuadra o calles, sino que, se deben

determinar valores por hectrea para distintos tipos de suelos y potencialidadesagrcolas.

Existen diferentes formas de hacerlo, pero la ms usuales son: 1) Determinarel valor bsico unitario ($/ha) para un suelo de calidad ptima y comparar a este con losdistintos tipos de suelo que tenga cada parcela, resultando un coeficiente de

comparacin que contempla los distintos factores intervinientes (textura y estructura delsuelo, capa arable, receptividad, topografa, etc.); 2) Determinar un valor bsico unitario($/ha) para cada tipo de suelo que componga la regin en estudio.

Tambin se pueden elaborar estos valores bsicos tomando en cuenta otrostipos de parmetros, segn de la provincia de que se trate, es decir, que el suelo no es elnico elemento a considerar, si bien es el ms importante.

Es importante que el registro valuatorio cuente con mapas de suelos, donde seindique no solo el tipo o clases de suelos, sino tambin las caractersticas de cada unode ellos. De igual manera se puede contar con mapas o cartas donde se sealen lareceptividad ganadera y tipo de ganado, cultivos caractersticos, isoyetas, etc., a fn deapreciar fehacientemente todas las caractersticas que influirn en el valor de la parcela.

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Pasos a seguir

Ocurre a veces que en una misma parcela se encuentren ms de un tipo desuelo, y en consecuencia debe establecerse una metodologa para el clculo final delvalor de la parcela. Sugerencias para estos casos son las siguientes: 1) Cuando existandos tipos de suelos en una misma parcela, y cada uno represente aproximadamente el

50 % de la superficie, a los fines del clculo del valor, se tomar la influencia de cadauno de ellos; 2) Cuando algunos de los suelos supere en superficie al otro en unporcentaje mayor o igual al 15 %, a los fines del clculo del valor, se tomar el suelo queocupe mayor superficie, para toda la superficie de la parcela; 3) Cuando existan tres oms suelos en una misma parcela, a los fines del clculo del valor, se tomar aquel querepresente el 35 % o ms de la superficie de la parcela. Caso contrario, se considerar

cada suelo en el porcentaje de su incidencia.

Determinar los valores bsicos por hectrea para cada tipo de suelo, sepuede realizar clasificando los antecedentes segn el tipo de suelo, realizando el anlisisy depuracin de los mismos. Como este tipo (tipo de suelo) no figura en la informacindel antecedente, se insiste en que el registro valuatorio debe contar con un mapa desuelos a escala adecuada, a fn de volcar los datos a la cartografa catastral para la

interpretacin parcelaria.

Como en el caso urbano, tambin se debe fijar la fecha a la que se quieredeterminar el valor y actualizar los antecedentes a esa fecha.

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Pasos a seguir

Para aquellas provincias que consideren un coeficiente corrector por superficie, loaplicarn en esta etapa, como as tambin el coeficiente de oferta en los casos quecorresponda.

Es conveniente tambin analizar antecedentes de parcelas libres de mejoras,de forma ms o menos regular y superficie equivalentes, a fn de lograr un valor bsicolibre de influencias extraas.

Producida la depuracin siguiendo el procedimiento explicado, se pasa a laetapa siguiente, es decir, a la determinacin de los valores bsicos unitarios para la tierra

urbana y rural y las correspondientes mejoras.

Ahora, partiendo de los valores establecidos en los puntos nodales, se puedendensificar valores entre puntos, mediante la aplicacin de un coeficiente de ubicacin. Esdecir, se est en condiciones de dar valores cuadra por cuadra y construir un mapa devalores a nivel parcelario.

Partiendo de los puntos nodales se van asignando valores en el sentido de loscuatro puntos cardinales, hasta encontrarse con los valores que se han asignado desdeotro punto nodal, permitiendo ello compatibilizar los mismos y evitar saltos no deseables.

Es importante despus de haber fijado valores , realizar un recorrido deinspeccin a las distintas zonas a fin de reafirmar los mismos o introducir modificacionesque se consideren importantes.


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Pasos a seguir

Pasos a seguir


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Pasos a seguir

Tanto los valores urbanos como los valores rurales deben fijarse al primero de enero de cadaao, siendo vigentes hasta el treinta y uno de diciembre del mismo ao.

b) Mejoras:

Determinacin de los tipos de viviendas. Es importante al revisar las zonas que se van a tasar,observando las caractersticas constructivas predominantes de esta manera se puede ir definiendodistintos tipos de viviendas. La gran variedad de materiales de construccin, calidad de los mismos,sistemas constructivos imperantes, distintos tipos de unidades habitacionales, etc,. Hacen necesarioque el organismo catastral cuente con informacin detallada en esta materia. Existen revistasespecializadas en materia de construccin de todo tipo e instituciones de investigacin que se

dedican al anlisis de cada uno de los items que intervienen en la ejecucin de una obra, que facilitanconsiderablemente la tarea de determinar valores.

Inclusive, el propio organismo catastral puede llevar los estudios pertinentes para determinarlos valores bsicos unitarios de los distintos tipos de construccin que considere y de los cultivospermanente de cada zona.

Los procedimientos pueden ser diversos. Desde la determinacin del valor de una vivienda tipo,

hasta la determinacin de cinco o seis tipos de viviendas, que luego se comparan con la vivienda atasar.

Otro procedimiento es dar puntaje a cada item que interviene en la construccin de unavivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.


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Tanto los valores urbanos como los valores rurales deben fijarse al primero deenero de cada ao, siendo vigentes hasta el treinta y uno de diciembre del mismo ao.

b) Mejoras:

Determinacin de los tipos de viviendas. Es importante al revisar las zonas quese van a tasar, observando las caractersticas constructivas predominantes de estamanera se puede ir definiendo distintos tipos de viviendas. La gran variedad demateriales de construccin, calidad de los mismos, sistemas constructivos imperantes,distintos tipos de unidades habitacionales, etc,. Hacen necesario que el organismo

catastral cuente con informacin detallada en esta materia. Existen revistasespecializadas en materia de construccin de todo tipo e instituciones de investigacinque se dedican al anlisis de cada uno de los items que intervienen en la ejecucin deuna obra, que facilitan considerablemente la tarea de determinar valores.

Inclusive, el propio organismo catastral puede llevar los estudios pertinentes paradeterminar los valores bsicos unitarios de los distintos tipos de construccin que

considere y de los cultivos permanente de cada zona.

Los procedimientos pueden ser diversos. Desde la determinacin del valor de unavivienda tipo, hasta la determinacin de cinco o seis tipos de viviendas, que luego secomparan con la vivienda a tasar.

Otro procedimiento es dar puntaje a cada item que interviene en la construccinde una vivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.


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Se encuentra ya casi en la etapa final de todo proceso valuatorio. Se ha llegado a

determinar los valores bsicos unitarios ($/m) para la tierra libre de mejoras urbana, cuadrapor cuadra y los valores bsicos unitarios ($/ha) para la tierra libre de mejoras rural. Setienen tambin los valores unitarios de una construccin tipo o de varios tipos de

construccin (para la fijacin de las categoras es aconsejable aplicar tablas de puntajes deacuerdo a los materiales utilizados) y los valores unitarios de distintos tipos de cultivos decarcter permanente y otros tipos de mejoras rurales. Es decir que se est en condicionesde realizar los clculos pertinentes para llegar al valor de la parcela, terreno y mejoras, yobtener el valor final de la misma.

Realizacin de la tasacin por los mtodos conocidos. De esta manera se est en

condiciones de realizar la tasacin de los bienes, con un sistema computadorizado paraagilizar la tarea. En la depreciacin por edad y estado se aplica la tabla de Ross-Heideck.Para poder definir con cierta exactitud estos conceptos se hace necesario aclarar, que losdistintos tipos de usos a los que estn sometidas las construcciones proporcionan diversasapariencias de las mismas. As por ejemplo, los edificios destinados a viviendas en general,ofrecen mejor estado y aspecto que los destinados a industrias o depsitos,

fundamentalmente en razn de sus usos y adems del mantenimiento al que estuvieronsometidos, por los tipos de materiales empleados en su construccin, especialmente en loatinente a las terminaciones. Los edificios destinados a clnicas, sanatorios, hoteles, salasde espectculos, etc., debido al tipo de explotacin a la son sometidos, ofrecen en general,un mejor aspecto que el de los otros destinos en razn del mayor mantenimiento que sevuelca sobre ellos. Atendiendo a las razones apuntadas, lo correcto es deducir los estadosde conservacin, comparando los edificios entre los destinos iguales o similares.

Actualizacin del Registro


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Actualizacin del RegistroEl Registro Valuatorio, como cualquier registro del catastro, es dinmico. Debe

actualizarse permanentemente, pues sus incidencia en las finanzas pblicas resulta defundamental importancia. Si bien el impuesto inmobiliario no es uno de los primeros enmontos presupuestados y en recaudacin, no por ello deja de tener relevancia, mxime

en la actualidad, que con la reduccin o eliminacin de otros impuestos se hacenecesario un control ms estricto de este, a fin de elevar los niveles de recaudacinhistricos.

Las modificaciones al registro deben hacerse anualmente. Pero ello no significa queel registro permanezca esttico, parado durante un ao, no, al contrario, debe realizarpermanentes inspecciones a los lugares y zonas donde se producen modificaciones

parcelarias, incorporacin de mejoras de carcter permanente, ejecucin de obras deinfraestructura de servicios, etc., para su actualizacin.

El territorio constantemente se est modificando como consecuencia de la accin delhombre, lo que produce cambios que deben registrarse a fin de tener constancia de losmismos y darlos a publicidad para facilitar y agilizar los nuevos cambios que seproducirn.

Esta modificaciones se producen en los tres aspectos del catastro: fsico, jurdico yeconmico, incidiendo dos de ellos en el valor de los inmuebles.

El cambio o modificacin jurdica solo incide en la titularidad o posesin del bien, y ensu caso en el domicilio fiscal del contribuyente, pero no modifica el avalo parcelario,

salvo los casos de entrega de terrenos fiscales a los particulares, los que comenzarn atributar.


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Las modificaciones en el aspecto fsico se producen por: a) Nuevos loteos yfraccionamientos de tierras; b) Unificacin o integracin parcelaria; c) Obras pblicas quemodifican el estado parcelario (expropiaciones, etc.).

Las modificaciones en el aspecto econmico son causadas por: a) Incorporacin demejoras (urbanas y rurales); b) Erradicacin de mejoras (urbanas y rurales); c) Nuevasinfraestructuras de servicios.

Es decir que el registro valuatorio se encuentra en permanente accin deactualizacin, sea por una causa u otra, lo que debe se debe comunicar anualmente al

registro informatizado.

Como se ha visto, en toda obra, en el clculo del valor interviene en forma directa lasuperficie de la parcela y la superficie de la mejora. En consecuencia, los errorescometidos en estos datos, inciden directamente en el valor, y se transmiten, por carctertransitivo al monto del impuesto a percibir, ya que ste, es un porcentaje de aqul.

Lo mismo ocurre con las mejoras de carcter permanente, urbanas y rurales. De lascaractersticas de las mismas depende su valor bsico unitario, por lo que, deben relevarsede manera tal de no tener dudas sobre ellas. A veces ocurre que la modificacin de uno odos items cambia el tipo de construccin, pasando de una categora a otra, mejor o peor,perjudicando o favoreciendo al contribuyente.


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Iguales conceptos valen para los cultivos, en los que si se cambia por

ejemplo la distancia de plantacin, vara el valor bsico unitario, produciendo elmismo efecto sealado precedentemente.

Tambin se puede apreciar que en la frmula del clculo del valor,intervienen directamente coeficientes correctores del valor, dependiendoalgunos de las medidas de las parcelas y otros de la apreciacin del censista.Por ello es necesario preparar adecuadamente al personal que realizar losrelevamientos y ejecutar chequeos permanente, de manera de hacer un controlque permita reajustes a tiempo, con menores costos y no correcciones

masivas, en las que se pierde tiempo y dinero.

Consecuentemente la medicin o medidas de las parcelas debenencontrarse dentro de las tolerancias que fije el organismo catastral,estableciendo el procedimiento aceptable de relevamiento, es decir, pormedicin directa o por fotogrametra.

Con la implementacin de los sistemas de informacin territorial (SIT), sepuede hacer un seguimiento particularizado de cada una de las parcelasregistradas en el catastro y por ende, de su situacin impositiva frente al enterecaudador (Rentas), lo que permite un mayor nivel de recaudacin y justicia enel tributo, ya que, al pagar ms contribuyentes es ms equitativa la distribucin.

31 - VALUACION CATASTRAL

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