2.1 306789-02-Redensificación Urbana-Infonavit Estrategia … · 2013. 12. 20. · 2.1...
Transcript of 2.1 306789-02-Redensificación Urbana-Infonavit Estrategia … · 2013. 12. 20. · 2.1...
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 1
Nota aclaratoria
Este documento contiene copias de información presentada por miembros de The Boston Consulting Group a ejecutivos del INFONAVIT en reuniones celebradas en Octubre de 2013, en las oficinas de INFONAVIT en la Ciudad de México
Durante la presentación, dicho documento fue la base de la discusión, por lo que estará incompleta sin los comentarios verbales allí hechos. Por lo tanto, este documento tendrá más sentido para aquellas personas que participaron en dicha junta.
Esta presentación contiene proyecciones, las cuales están basadas en expectativas demográficas yde operaciones futuras y metas financieras, crecimiento de la cartera hipotecaria y disponibilidad defondos. Al ser proyecciones, están sujetas a la incertidumbre inherente a la predicción decondiciones y resultados futuros, incluida la incertidumbre de las condiciones demográficas,económicas y las decisiones estratégicas futuras del Instituto.
Por lo tanto, la inclusión de dicha información no deberá ser considerada como una declaración decerteza de que los objetivos y planes de serán alcanzados justo en la manera que se presentan
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 2
Redensificación urbana
Soluciones habitacionales
Soluciones habitacionales
Soluciones financieras
Rendimientos competitivos
Habilitación modelo operativo
Atención a no‐afiliados
Rezago ProductosRenta
✓✓
✓✓ ✓ ✓
✓ ✓ ✓
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 3
Soluciones habitacionales Resumen ejecutivo
Un cambio al modelo actual de producción de vivienda permitiría tener un mayor impacto en la calidad de vida de los DH
• Además, alinearía al Instituto con la nueva Política Nacional de Vivienda y los esfuerzos de la SEDATU
Transformar el modelo requiere de soluciones habitacionales que involucren los tres aspectos que inciden en la calidad de vida asociada a la vivienda
• La calidad de la vivienda: destinando más recursos para financiar viviendas más cercanas y/o de mayor tamaño
• La calidad de vida en el barrio: teniendo un mayor involucramiento del Infonavit para promover desarrollo de programas comunitarios
• La calidad de vida de la ciudad: a través de mayor coordinación con entidades locales y contribuciones a las finanzas locales
Implementar este cambio requiere definición de criterios mínimos y deseables
Habilitar este modelo también requiere cambios importantes a la solución financiera ofrecida a los derechohabientes de bajos ingresos
• A través de mayores montos de crédito y mayores montos de subsidio• En los criterios de otorgamiento y el apoyo que se da al DH durante su toma de decisiones
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 4
Agenda
Resumen ejecutivo
Contexto: justificación de un cambio de modelo
Nuevo Modelo de Redensificación Urbana
Implicaciones a la implementación
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 5
La redensificación urbana al centro de las dimensiones de sustentabilidad; fue analizada en las 3 escalas de impacto
Social
Económico
Ambiental Redensificación urbana
Vivienda
BarrioCiudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 6
Mayor coordinación interinstitucional, apoyando a ciudades, municipios y estados en atender necesidades de entorno• Hipoteca con servicios para pagar de predial• Programas que miden competitividad de ciudades
/municipios y generan planes de desarrollo• Ciudades bajas en carbono ayuda a mantener la calidad
ambiental
Soluciones habitacionales de mayor impacto requerirían fomentar desarrollos sustentables, intraurbanos
BarrioMayor involucra‐
miento
CiudadMayor
coordinación
Soluciones habitaciones
Mayor involucramiento en el concepto integral, fortaleciendo las iniciativas existentes• Hipoteca con servicios para cuota condominal • Rehabilitación de barrios para generar plusvalía• Organizaciones vecinales para impulsar ciudadanía• Centros comunitarios con talleres para generar
cohesión social y confianza
Mayores recursos para aumentar tamaño de la vivienda• DH quieren viviendas más grandes / con más cuartos
Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar crítica en ciudades de
mayor tamaño con poca reservas
Mayores recursos para acercar la vivienda a trabajo| escuela |servicios, en particular en ciudades grandes y metrópolis• Mayores montos de crédito para DH de
bajos ingresos• Requiere asegurar que la vivienda en
efecto acerca al DH / familia a lugares claveViviendaMás recursos necesarios
Éxito de este modelo debe estar precedido por un fortalecimiento de la originación y de la vivienda ofrecida a DH
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 7
Promover vivienda más cercana y más grande requiere~115K adicionales en ciudades de +100k habitantesImplicaría financiar vivienda $110‐120K más
caras en ciudades grandes bajo la oferta actualAumento en costo de vivienda varía por
ciudad ‐ ejemplos
260254261246248
300
375
321320344
383
443
0
100
200
300
400
500
Precio de vivienda ($K)
Ciudades >1M habs.
MtyGdlValle de México
PromedioCiudades 1M‐100Khabs.
Nuevo Modelo
Modelo actual1
+$115K2
1. Precio de viviendas de 1 recámara en proximidades periféricas (viviendas donde se encuentra su acceso y limite mediante vías rápidas) 2. Calculado considerando el aumento de precio en la vivienda por aumentar su tamaño (en 8‐10m2), acercarla a perímetros urbanos, aumentar su cercanía en polígonos urbanos y considerando diferencias de rentabilidad con vivienda media y residencialFuente: SELAI, SHF, INEGI, Infonavit, Análisis de BCG
Subsidio adicional
1 Precio de la vivienda
96
260
0
100
200
300
400
500
Precio de vivienda ($K)
+42%
Montos bajo nuevo modelo
370
10
Aumento de margen para desarrollador
24
14
Ampliación y acercamiento
Montosactuales1
Valor vivienda para DH de <5.5vsm
•~25% m2 más espacio•Acercamiento a centro y vialidades importantes
Vivienda más cara típicamente tiene mayores márgenes
Soluciones habitaciones
Vivienda
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 8
Parece haber suficiente suelo para habilitar el modeloEn algunas ciudades, en especial si se implementan polígonos más estrictos (U1+U2)
Área de polígonos de CONAVI concentrada en polígonos U2
Reservas en U1 y U2 serían suficientes para 4‐24 años según la ciudad
100
80
60
40
20
0
Tijuana
MTY
GDL
LeónDFSLP
25
85
U1
U2
U3
Toluca
Qro
Pueb
la
JuárezLa
Laguna
1. Asumiendo densidad de viviendas igual a 100viviendas/HaNota: Escenario agresivo asume que U3 tiene el triple de su proporción total en reservasFuente: Análisis BCG con datos de Polígonos CONAVI
4 3
17
13
15
11 12
8
10
61
3
83
93
9 3
8
3355
0
10
20
30
Duración de reservas en años1
U1
U2
U3
17
Total
17
4
21
Otras ciudades
21
5
25
Monterrey
25
7
26
Guadalajara
26
7
6
1
Valle de
México
6
1
0
Escenario conservador
Escenario agresivo
Infonavit tendrá que definir criterios adicionales a los polígonos y puntajes de CONAVI
Soluciones habitaciones
Vivienda
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 9
La vivienda vertical es un modelo a impulsar, peroenfrentará retos importantes
Sin embargo, están dispuestos a utilizar vertical si mejora calidad de vida por arriba de horizontal
Requiere más capital de trabajo y una modelo operativo distinta al de construcción horizontal industrializada
Procesos de verificación y los créditos puentes están diseñados para vivienda horizontal y no se adecuan a las condiciones de vertical
Sin embargo, existen algunas palancas que se pueden utilizar para mejorar modelo de negocios• e.g. no es necesario desarrollar vivienda de muchos pisos para re‐densificar efectivamente
Alto rechazo por parte de los derechohabientes
Requiere cambios al modelo de negocio de los desarrolladores
Vivienda vertical puede ser ~5% más barata, aunque depende del tipo de suelo, reglamentación y características de la vivienda y el desarrollo
13>6 VSM1
2 a 6 VSM1
Noreste
19Metropolitana
11
4
Nacional 10
49
59
61
42
52
Nada Completamente% de encuestadosdispuestos a vivir en vertical
Imposibilidad de ampliación y dificultada de vida en condominio son algunas preocupaciones de DH
1. Para DH en ciudades de más de 100K habitantesFuente: Estudio Nacional de Necesidades de Vivienda GAUSSC 2013,, Análisis de BCG
Soluciones habitaciones
Vivienda
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 10
Iniciativas existentes fomentan mayor calidad de vida en la escala de barrio
Coordinación con otras instituciones y gobierno ayudarán a impulsar barrios que contribuyan a calidad de vida
Fuente: Plan Financiero 2012‐2016 Infonavit
Soluciones habitaciones
Barrio
Hipoteca con servicios
Descuento de las cuotas condominales de la nómina como parte de la hipoteca misma• Asegura el cumplimiento de las cuotas de mantenimiento evitando el deterioro de espacios comunes• Puede ser mejorada si se asegura que un porcentaje alto el desarrollo cumple con la cuota
Comunidad sustentable
Asegurar la existencia y mantenimiento de los espacios públicos, empleos ,escuelas y centros de salud• Involucra al Desarrollador al proporcionar los espacios y la comunidad en mantenerlos en buen estado• Contempla financiamiento de diversas fuentes internas y externas de la comunidad
Rehabilitación de barrios
Pretende rehabilitar desarrollos con mucho abandono y rehabilitar e instalar equipamiento comunitario• Desarrolla sentido de comunidad y autogestión de mejoramiento• Mejora la plusvalía de las viviendas y el comportamiento de pago
Organización Vecinal
Generación de comunidades autogestoras que vean por el bien del barrio en el que habitan• Busca construir ciudadanía al incentivar que los habitantes del barrio se involucren• Generar la asociación en el barrio impulsa el valor patrimonial y disminuye abandono
Centros comunitarios
Creación de espacios para la creación de comunidad alrededor de talleres de capacitación y recreación• Los servicios ofrecidos se proveen en base a las necesidades de la comunidad• Pretende apoyar la economía familiar al permitir que los habitantes ofrezcan productos y servicios
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 11
...Y también calidad de vida vinculada a la ciudad
– Clínicas de Salud
– Transporte público
– Iluminación
– Escuelas/guarderías
– Drenaje y alcantarillado
Cobro de predial hecho a través de la hipoteca con servicios
PCMV identifica y promueve las mejores practicas de desarrollo urbano y sustentabilidad en municipios
INCOMUV (y otros índices) como un mecanismo para comparar las características de los municipios en materia de vivienda y desarrollo urbano
Ciudades bajas en carbono busca políticas públicas adecuadas que promuevan ciudades densas para mitigar las emisiones de carbono
Vivienda vertical céntrica impulsada además por el propio modelo de redensificación urbana
Necesidades de la ciudad / municipio Iniciativas actuales del Infonavit
Programas actuales permitirán la competencia entre municipios y propiciarán el desarrollo de las ciudades
Fuente: Plan Financiero 2012‐2016 Infonavit
– Abasto de agua
– Electricidad
– Combustible
– Ambiente saludable
– Recolección de basura
Necesidades asegurados por los gobiernos locales • Programas efectivos de planeación urbana y sustentabilidad
Soluciones habitaciones
Ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 12
Habilitar el modelo de redensificación requiere modificar la oferta actual de crédito hipotecario
Soluciones habitaciones
Crear un producto de crédito que permita otorgar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño ($110K más cara)• Establecer políticas de subsidios adicionales
• Evaluar el efecto de mecanismos alternativos de financiamiento para reducir el subsidio necesario
• Cuantificar el costo que el modelo de redensificación tendrá para el instituto
Vivienda
BarrioCiudad
Solución financiera
Soluciones habitaciones
Solución financiera
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 13
Hay cinco palancas para reducir el costo de aumentar en ~$110K el costo de la vivienda en ciudades >100K habs.
Alterar condicionesde crédito
Créditos familiares
Renta para "jóvenes
• Aumentar porcentaje de descuento de nómina– gasto en transporte disminuirá
significativamente– se debería generar menor abandono
• Promover créditos familiares (hay 1.7 DH/hogar)• Aprovechar combinaciones como: Infonavit+
otra ONAVI, Infonavit+exafiliado• Requiere un rediseño del crédito conyugal
• Montos promedio de crédito crecen si DH de 20 años ejercen a los 35 por aumentar su SSV
Subsidios de gobierno
• Subsidios Federales, Estatales y Municipales – en particular para DH de bajos ingresos– en particular en ciudades de >4M de habs.
Régimen de Inversión
• Mayores rendimientos a existencias
1
2
3
4
• Pagos al financiamiento adicional – mayor descuento como % del sueldo– plazo completo limitado a DH<2vsm (~38%)
• Impactaría hasta 19% de hogares que solicitan crédito– ~6% de traslape con palanca de renta
• Podría impactar al ~60% de los DH de <5.5vsm que ejercen crédito con menos de 35 años
• Impacto podría materializarse en menores costos de vivienda
• Rendimientos podrían utilizarse para financiar parte del subsidio requerido
Descripción Impacto en DH
Adicionalmente, habrían beneficios adicionalespor reducir los niveles de abandono
5
Soluciones habitaciones
Solución financiera
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 14
Subsidio promedio al incorporar todas las palancas estimado en hasta $40‐50K (vs. $110‐120K iniciales)
Valores de palancas y subsidio necesarios para el Modelo de Redensificación
Ajustes deben ir acompañados de criterios de vivienda más adecuados e implementación de las iniciativas de fortalecimiento de la originación
Preliminar
1. Asumiendo que los criterios de otorgamiento del subsidio se modifican para permitir viviendas de mayor monto para DH de menores ingresos
Soluciones habitaciones
Solución financiera
014650
26034
18208
0
100
200
300
400
Credito
Valor de la vivienda (MXP K)
Costo enciudades>100 Habs
370‐380
Subsidio adicional
40‐50
Otras palancas
Créditos familiares
Renta para jóvenes
Condiciones de crédito
Monto promedio actual
Subsidio de tasa
Subsidio CONAVI1
XXXSubsidios promedio, para algunos DH subsidio real
es mucho mayor
Subsidio total sin palancas MX$110K
!.
Existen otras palancas que podrían ayudar a reducir el costo• $10‐15K por reducir abandono• Impacto adicional por implementar
régimen de inversión
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 15
= ~110K
Montos a subsidiar varían por ciudad y nivel de ingresosModelo enfocado a DH de <5.5 VSM
Preliminar
Soluciones habitaciones
Solución financieraRespaldo
1. Aumento de pago/ingreso por mayor cercanía se estimo en ~2.5% del SBC en ciudades pequeñas, medianas y urbes y hasta 5% en grandes urbes, DF, GDL y Mty para 2VSM ; de 2 a 4 VSM se asumió 2.5% del SBC como aumento en factor de descuento adicional dada la mayor cercanía; 2. Para < 2 VSM se asumió 40% de penetración de crédito familiar en familias de DH; y para 2 a 4 VSM se asumió 5‐15% para DH en familias; 3. Para DH de <2VSM se asumió penetración de 30% sobre los DH <35 años; para 2 a 4VSM se asumió penetración de 10‐20% para los DH < 35 añosNota: Precio en grandes urbes y metrópolis podría incrementar por especulación con la tierra Fuente: análisis BCG con información de avalúos Infonavit
Crédito actual: $240KMonto adicional: $60K
Crédito actual: $248KMonto adicional: $62K
Crédito actual: $254KMonto adicional: $96K
Crédito actual: $259KMonto adicional: $101K
Crédito actual: $267KMonto adicional: $33K
Crédito actual: $277KMonto adicional: $33K
Crédito actual: $285KMonto adicional: $65K
Crédito actual: $288KMonto adicional: $72K
Crédito actual: $290KMonto adicional: $120K
Crédito actual: $302KMonto adicional: $108K
Crédito actual: $322KMonto adicional:
Crédito actual: $330KMonto adicional:
Crédito actual: $343KMonto adicional: $7K
Crédito actual: $345KMonto adicional: $15K
Crédito actual: $361KMonto adicional: $49K_ _
Medianas($310K)
Urbes($350K)
Grandes urbes($360K)
Pequeñas($300K)
DF, Gdl y Mty($410K)
≤22 a 4
4 a 5.5
$55K
12
49
15 24
30327
49
$38K
15
44
510
23
30
15
$58K 1519
7610
12
30
7
$23K1619
4511 30
$22K1618
511 30
Créditos familiares2Pago 30 años Aumento en pago/ingreso1 SubsidioRenta para jóvenes3 = ~70K
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 16
Fomento de viviendas intraurbanas y/o de mayor tamaño con múltiples beneficios, pero con costos importantes
Aumento en calidad de vida en vivienda, barrio y ciudad• Mejoras en equipamiento urbano y cercanía
Impacto positivo en economía de los hogares• Menor gasto en transporte• Menor costo de oportunidad por tiempo de
transporte
Reducción en niveles de abandono (~$5mM por año)• Se incide en impulsores del abandono: lejanía,
tamaño, equipamiento y otros• Sería más rápido comercializar viviendas
adjudicadas
Subsidio adicional•~$40‐70K en subsidio, de los cuáles una parte (~$20K) sería un subsidio al frente
Menor cantidad de ajuste en corto plazo•Aumenta costo de subsidio cruzado al beneficiar a DH con ingresos <5.5 VSM
•Impacto lo mitigarían rendimientos sobre excedentes de liquidez
Si hubieran limitantes de liquidez, se podrían dar menos créditos•Sin embargo, alternativa sería finan‐ ciar vivienda bajo el modelo actual
Beneficios del modelo Costos del modelo
1. Calculado como la pérdida de $130‐140 mil pesos en 40 mil viviendas que USS tendría que comercializar; (asume viviendas de ~250 mil pesos con LTVs de 90% y subsidios de $20mil, costos de comercialización de $5mil y 3 años de depreciación al 25% anual; asume 85 mil viviendas)
Soluciones habitaciones
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 17
Parte de los retos (y costos) del modelo pueden mitigarse con distintos esfuerzos
Respaldo
Fortalecer políticas de originación• Implementar medidas ya identificadas: API, estudio socioeconómico, índice de riesgos
Establecer criterios mínimos y deseables de vivienda, barrio y ciudad• Complementar criterios de CONAVI, pues parecen demasiado permisivos– eg. en densidad de vivienda, localización y equipamiento, características del entorno
• Reflejar "calidad de la vivienda" en condiciones del crédito– eg en LTVs, subsidios, tasas de interés
• Modificar esquemas de incentivos y verificación para incentivar vivienda intra‐urbana, densa y vertical– eg. créditos puente; procesos de verificación adecuados a tipo de vivienda
Fortalecimiento de la calidad de la ofertay la calidad de la originación
Coordinación en temas de uso de suelo, reglamentación de la vivienda/edificación y diferenciación regional del modelo• Acuerdos críticos con municipios en zonas metro., SEDESOL e institutos como PROSOC
Impulsar sólo una de las dos variables (cercanía ó tamaño) • Según las necesidades de cada localidad
Buscar contribución de gobierno y otras ONAVIs• Subsidios al frente, créditos blandos, terrenos en aportación
Explorar esquemas donde el Infonavit sea co‐propietario como alternativa a subsidio al frente
Mayor coordinación interinstitucional
Implementación enfocadadónde impacto sea mayor
Importante planear una implementación paulatina del modelo y considerar que no toda la vivienda se originará bajo este modelo
Soluciones habitaciones
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 18
Agenda
Resumen ejecutivo
Contexto: justificación de un cambio de modelo
Nuevo Modelo de Redensificación Urbana
Implicaciones a la implementación
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 19
Fomentar soluciones habitacionales intraurbanas de mayor tamaño beneficiaría a los DH
Se estima que el ~10% de la vivienda del Infonavit está en abandono2
DH expresan necesidad de casas de mayor tamaño
Y los que abandonaron lo hicieron principalmente por la distancia
Mejorar ubicación y reducir gastos aumenta la calidad de vida vinculada a la vivienda
Reducir gasto en transporte tiene el mayor impacto en la
tasa de reemplazo
Modelo actual no aporta tamaño ni cercanía,
ambas prioridades para DH
0 2 4 6 8
Aumento en tasa deremplazo promedio
0.7%
1.8%
3.5%
3.7%
Sin aumento en gasto de
transporte al mudarse
7.6%
Acreditadoshabitan la vivienda
Mantener valor de la vivienda
Acreditados que no habitan se vuelven ahorradores
Aumento de 0.5% en pago
a SCV67.7
0.3
0.1
0.2
1.5
9.1
59.9
50 60 70 80
‐1.0
Servicios Básicos ‐0.3
Ubicacióntransporte ‐0.4
EquipamientoUrbano ‐1.7
Otros pos.
Ecotecnologías
Calidad de vida
Ampliaciones
Sentido dePropiedad
Derechohabiente
ICVV por atributo
Acreditado
Otros neg.
9%11%16%
59%
0
50
PrecioCercaníaCalidad deconstrucción
Tamaño
18%24%41%46%
0
50
TamañoServiciosAcondicion‐amiento
Lejanía
1. Índice de Calidad de Vida vinculado a la Vivienda 2. Estudio de C230 arrojó que el 26% de la vivienda esta deshabitada, de la cuál el 35% no tienen mantenimiento y el 6% tiene vandalismo; el 57% restante tiene mantenimiento, por lo que se considera deshabitada más no abandonadaFuente: Encuesta Nacional de Vivienda GAUSSC, Plan Financiero 2012‐2016, Plan Financiero 2013‐2017, estudio C230
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 20
En la vivienda, el tamaño es lo más importante para DHsCalidad de construcción es también importante, distancia es la quinta prioridad
72
79
697274
55
25
535757
30
3
2531
3540
82
3937
46
27
45
3124
30
18
0
2218
9
0
20
40
60
80
100
>7vsm
% de Derechohabientes
Nivel de ingresosTotal4‐7vsm2‐4vsm<2vsm
Recámaras
Cercanía al trabajo
Calidad de construcción
Baños
Espacios de otro uso
Espacios adicionales
Principales prioridades de a vivienda según nivel de ingresos
Nota: Espacios adicionales incluye cocina, sala de estar y comedor, espacios de otros usos incluye closets estacionamiento etcFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC
Tamaño
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 21
Sin embargo, se deben considerar factores adicionales (I)El abandono se da por factores como lejanía y carencia de servicios
40%38%
27%
55%
46%43%
27%
36%
46%
41%
24%
52%
6%
21%24%
9%
23%
5%
24%
18%
0
20
40
60
Tamaño de localidad
Frecuencia de la respuesta, %
Total Ciudades15‐100K hab
Ciudades >100K hab
Ciudades2.5‐15K hab
Rural
Tamaño
Servicios
Acondicion‐amiento
LejaníaHabitantes de ciudades medianas parecen tener perspectivas distintas al
resto del país
1 2 3 4 1 2 4 3 2 1 12 13 2 3 1 4 2 1 3 4Orden por número
de menciones
Principales causas del abandono de vivienda según tamaño de localidad
Nota: Acondicionamiento puede ser en parte consecuencia de las otras variablesFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC
Un modelo de redensificación urbana impactaría en la lejanía y el tamaño disminuyendo las razones de abandono
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 22
Sin embargo, se deben considerar factores adicionales (II)Para DHs, vivir con "dignidad" incluye la el barrio y la ciudad, no sólo vivienda
Análisis cualitativo señaló tres ejes alrededor de dignidad para DH
"Si son un matrimonio y dos hijos (hombre y mujer) debe de tener 3 habitaciones… Cada habitación me gustaría que tuviera su baño propio y su regadera… su área de sanitarios, su lavadero de los trastes, su cocina separada de lo que es la habitación, su área donde está la sala donde se reúne la familia a platicar, su cocina separada…"
‐Mujer, necesita nueva vivienda
" Los contras que hay de los condominios: si tú eres la persona que vives abajo, los vecinos de arriba te tiran basura… Te tiran bolsas, todo te tiran ¿y quién es el que tiene que barrer? ¡El de abajo!"
‐ Hombre, necesita rentar
" [...] y pues también aunque no sea tuyo quieres estar bien, quieres vivir a gusto y pues necesitas tu entorno limpio, tu entorno bonito para que estés contento… Tienes que estar desde tu casa bien para irte contento a trabajar."
‐Mujer, necesita nueva vivienda
Barrio o comunidad
Zona o entorno
Casa ovivienda
Se requieren considerar elementos adicionales a las características de la vivienda para incidir en la calidad de vida de los DH
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 23
Habilitar la redensificación urbana promovería un crecimiento más ordenado de las ciudades mexicanas
Bajo el modelo anterior las grandes ciudades crecieron desordenadamente...
...causando complicaciones para gobiernos municipales y derechohabiente
fuente: Base de Datos de Avalúos 2012‐2013 Infonavit, La expansión de las Ciudades 1980‐2010 SEDESOL
Aumento en costos de urbanización que debe cubrir el municipio• Transporte público y vías de acceso, avenidas y calles
• Servicios de agua y alcantarillado, instalaciones eléctricas
• Construcción de escuelas, centros de salud etc
Habitantes de zonas alejadas con gastos mayores en los mismos rubros• Adicionalmente a la productividad/tiempo de ocio perdidos por el aumento en tiempo de traslado
3.8
12.4
2.02.4
0
5
10
15 5.2X
1.9X
Factor de crecimiento 1980 ‐ 2010
GuadalajaraPuebla ‐ Tlaxcala
Habitantes
Superficie
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 24
Redensificación es clave para Infonavit, pues originación y crecimiento poblacional se espera en "pocas" ciudades
0
500
400
300
200
100
# de Créditos hipotecarios en2012 (K)
Pob.<2.5K
00%
2.5‐15K
215%
15‐100K
90
21%
100K‐1M
119
28%
1‐4M
76
18%
>4M
113
27%
Total
419
100%
1. Porcentaje de crecimiento esperado para los próximos años en base al modelo NVNU Fuente: Base de avalúos 2012‐2013 Infonavit
% del crec.esperado1
25% 13% 22% 30% 8% 2%
~75% de los créditos originados en municipios de +100K habitantes
~65% del crecimiento esperado concentrado en 30 ciudades
517
727
22
19
22
0
20
40
60
80
100
Estructura de crecimiento poblacional 2010 ‐ 2030
Total
100
OtrasLoc.Conur‐baciones
<250K250K a
500K
500K a 1M
1M a 4 M
>4M
Municipios incluidos 15 1583 78 24719 1.6K 2.0K
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 25
Por otro lado, fomentar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño alinea a Infonavit con Política de Vivienda
Descripción Posibles impactos al Infonavit
1. Lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional
2. Transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable inteligente
3. Reducir de forma responsable el Rezago de Vivienda
4. Procurar una vivienda para los Mexicanos
• Reto en coordinación con estados y municipios
• Promover originación urbana en zonas con desarrollo sustentable y estándares mínimos de calidad de vida
• Mayores montos de crédito/subsidio para financiar vivienda intra‐urbana más grande
• Rediseño de productos y desarrollo de nuevos productos para resolver necesidades habitacionales (mejora y ampliación, vivienda usada, planes de renta)
• Necesidad de desarrollo de oferta para no afiliados
• Mayor transparencia/facilidad de uso de información
1. Adquiridas antes del 11 de Febrero de 2013 2. R3 es reserva territorial que cuenta con un mínimo de servicios y con permisos ; R4 cuenta con permisos, servicios y vivienda habitada. A implica que cuentan con fuentes de empleo y B que no cuentan con fuentes de empleo Fuente: Noticias, DOF, Análisis BCG
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 26
Transformar las soluciones habitacionales requiere acciones en tres escalas: vivienda, barrio y ciudad
Mayor coordinación interinstitucional, apoyando a ciudades, municipios y estados en atender necesidades de entorno• Hipoteca con servicios para pagar de predial• Programas que miden competitividad de ciudades
/municipios y generan planes de desarrollo• Ciudades bajas en carbono ayuda a mantener la calidad
ambiental
BarrioMayor involucra‐
miento
CiudadMayor
coordinación
Soluciones habitaciones
Mayor involucramiento en el concepto integral, fortaleciendo las iniciativas existentes• Hipoteca con servicios para cuota condominal • Rehabilitación de barrios para generar plusvalía• Organizaciones vecinales para impulsar ciudadanía• Centros comunitarios con talleres para generar
cohesión social y confianza
Mayores recursos para aumentar tamaño de la vivienda• DH quieren viviendas más grandes / con más cuartos
Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar crítica en ciudades de
mayor tamaño con poca reservas
Mayores recursos para acercar la vivienda a trabajo| escuela |servicios, en particular en ciudades grandes y metrópolis• Mayores montos de crédito para DH de
bajos ingresos• Requiere asegurar que la vivienda en
efecto acerca al DH / familia a lugares claveViviendaMás recursos necesarios
Éxito de este modelo debe estar precedido por un fortalecimiento de la originación y de la vivienda ofrecida a DH
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 27
Agenda
Resumen ejecutivo
Contexto: justificación de un cambio de modelo
Nuevo Modelo de Redensificación Urbana
Implicaciones a la implementación
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 28
Vivienda
Dos principales atributos de la solución habitacional• Precio de la vivienda
• Tomando en cuenta mayor tamaño y mayor cercanía
• Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra
– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical
Características de la vivienda
Vivienda
Soluciones habitaciones
Vivienda
BarrioCiudad
Solución financiera
Acercar vivienda a trabajo| escuela|servicios• en particular en ciudades grandes y metrópolis
Aumentar el tamaño mínimo de la vivienda• DH buscando viviendas más
grandes / con más cuartos
Promover vivienda vertical• Alternativa para redensificar
Necesidades de derechohabientes
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 29
Características de la viviendaAgenda
Precio de la vivienda
Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra
– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical
Vivienda: Precio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 30
Modelo requeriría financiar viviendas ~40% más caras; precio subiría de $260K a $370K en ciudades >100 habs
Costo de viviendas intra‐urbanas y de mayor tamaño para DH de menores ingresos (<5.5VSM) requiere $110K adicionales en crédito para financiar vivienda en ciudades de más de 100k habitantes
• Viviendas de 48m2 (vs. 38m2 hoy)• Dos recámaras (vs. 1 hoy)• Intraurbanas (a menos de 10 Km del centro de la ciudad1)• 50% del costo por mayor tamaño y 50% por la cercanía, aunque varía por tamaño de ciudad
Sin embargo, el costo de las nuevas viviendas varía de $300 a 450K dependiendo la ciudad (vs. ~$260K hoy)• Costos de la tierra son mayores, y se requiere "acercar más las viviendas" en ciudades grandes• Además, debe considerarse un incremento en precio al competir con vivienda con ~6% mayor margen por m2
Incremento en costo sería menor si se define incidir en sólo una de las dos variables: cercanía ó tamaño
El aumento en estos montos de financiamiento forzosamente requiere• Criterios mínimos para la vivienda, barrio y ciudad – sino se cumplen, no debería financiarse• Fortalecimiento de originación, asegurando que en efecto se resuelve una necesidad primaria• Coordinación interinstitucional – con municipios, SEDATU, CONAVI, etc.
Vivienda: Precio
1. Reconociendo que pueden existir distintos polos dentro de una misma ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 31
El mayor reto de habilitar el modelo de redensificación urbana está en las ciudades grandes y metrópolis
Precio de terreno con pocos cambios para ciudades pequeñas y medianas
Precio de construcción con poca variabilidad
Ciudades de más de 100K habitantes enfrentan retos de costo además de tierra y entorno a las que se enfrentan el resto
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Valor del terreno ($mil/m2)
Tamaño de localidad1 (excluyendo rural)
DF/GDL/MTY
1.6
2.12.2
1‐4M
1.21.41.5
100K‐1M
1.11.21.2
Medianas
0.90.90.9
Pequeñas
0.80.80.6
5
4
3
2
1
0
Valor de construcción ($mil/m2)
Tamaño de localidad1 (excluyendo rural)
DF/GL/MTY
4.03.73.6
1‐4M
4.24.33.9
100K‐1M
4.04.03.8
Medianas
3.83.73.6
Pequeñas
3.43.53.2
Extensión
Periférico
Intermedio
1. Tamaño de localidad definido en base a la población del municipio 2.5mil a 15 mil, 15 mil a 100mil y más de 100mil; DF/GDL/MTY y ciudades de 1‐4M por sus zonas metropolitanasNota: Intermedia: proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia; Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato; extensión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial, uso de suelo no definidoFuente: Estadísticas de Vivienda SHF promedios 2012, Censo de Población y Vivienda 2010 Inegi, Metodología de avalúos SHF
Número de ciudades
% de la población970 912 105 3 3% 12% 27% 25%
No hay diferencias en el costo de la tierra intra‐urbana
11%8
D=14%D=22%
D=33%
Vivienda: Precio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 32
Importante considerar que la solución habitacional será diferente para distintas ciudades...
Necesario considerar que no toda la vivienda tendrá/podráser intra‐urbana y de mayor tamaño
Soluciones habitaciones
Vivienda
Pequeñas Medianas Grandes Metrópolis
Vivienda
BarrioGenerar cohesión social y sentido de comunidad en los desarrollos es indispensable para la escala de barrio en todos los tamaños de localidad
Ciudad Asegurar la calidad del entorno en la escala de ciudad través de acuerdos interinstitucionales es necesario a lo largo de todos los tamaños de localidad
El tamaño de la vivienda es el principal ajuste necesario en ciudades pequeñas y medianas• El incremento en precio y monto será menor
Además del tamaño es necesario incluir la cercanía y la verticalidad como características de la vivienda• Precio es más elevado para incluir estas características
• Podría decidirse promover una de dos dimensiones: cercanía o tamaño
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 33
...Reflejo de distintas preferencias de DH según el tamaño de la ciudad
Cercanía prioridaden grandes metrópolis
Tiempos de traslado a trabajo afectan la calidad de vida
• Hasta 3 horas, limita esparcimiento, y convivencia familiar
Se entiende la importancia de la ubicación en la plusvalía de la vivienda
Mayor arraigo de cultura de vida en condominio• Aspiraciones definidas por dinámica de gran
metrópoli
Tamaño de la vivienda prioridad en ciudades más pequeñas
La distancia al trabajo no es todavía un factor determinante en la calidad de vida
• Tiempos máximos de traslado entre 30 min y 1 hr
Espacio para ampliar vivienda entendido como prioridad
• Construir aumenta el valor del patrimonio• Se adapta a cambios en el hogar
Culturalmente se busca ser dueño de tierra, no solo de vivienda
"Para qué me voy a comprar algo que igual y no me voy a ir hasta allá por lo lejos… ¿y el trabajo? Igual y si dices: “está empezando allá a haber empleos”, pero de aquí a que suceda pues va a tardar mucho tiempo"
‐Hombre afiliado con necesidad, DF
"A mí en lo personal me gustaría si tuviéramos un terreno o una casa [grande] y tuviéramos la oportunidad de sacar ese crédito y así invertir pero en la misma casa, hacerla más grande, ampliarla… Si de todos modos hay que pagar el crédito, hay que invertirlo bien"
‐Hombre precalificado con necesidad, Guasave
Fuente: Estudio cualitativo de Distancia vs Espacio Lexia
Preferencias distintas sugieren existencia de productos diferenciados según necesidades locales
Vivienda: Precio
Hallazgos estudio cualitativo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 34
Para Infonavit, implica viviendas hasta 40% más carasEn promedio para ciudades con +100k hab. moverse de montos de $260K a $370‐380K
Precio varía dependiendo del tamañode la localidad en la que se origine el crédito
Vivienda: Precio
200
300
400
100
0
Mx $K
+42%
Montos bajo nuevo modelo(en ciudades
>100K habitantes)
370
10
Aumento de margen para desarrollador
1410
Ampliación y acercamiento
96
Montos actuales promedio(vivienda periférica
de 1 cuarto)
260
Fuente: Infonavit, Análisis BCG
Valor total de vivienda
Valor vivienda para DH de <5.5vsm
• +20% ‐ 25% m2 de construcción• Acercamiento a centro y vialidades
importantes (distancia depende de ciudad)
Vivienda más cara típicamente con
mayores márgenes
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 35
Sin embargo, el aumento promedio varía por tamaño de ciudad dado mayores costos de tierra
260254261246248
300
375
321320344
383
443
0
100
200
300
400
500
Ciudades 1M‐100Khabitantes
Ciudades >1M habitantes
MonterreyGuadalajaraValle de México
Miles de pesos
Total
Nuevo Modelo
Modelo actual (vivienda de estándares mínimos)1
1. Viviendas de 1 recámara en zonas periféricas ‐ precios promedios de vivienda para DH <7vsm ajustados por diferencias en rentabilidad por m2 con productos con los que competirá la vivienda intraurabanaFuente: Avalúos 2012‐2013 Infonavit
0
100
200
300
400
500
Q3Q1
D=143K D=115KD=135K D=98K D=59K D=67K
Promedio de créditos Infonavit por tamaño de localidad(localidades >100K habitantes)
Vivienda: Precio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 36
Precio de la vivienda a financiar se estimó considerando múltiples factores
Dimensión
• Viviendas mayores a 50m2 tienden a ser para segmento medio
• Costos de construcción similares por ciudad, impacto es por más terreno
• Se asumieron viviendas de ~48m2, y dos cuartos
• Implica aumento de precio de vivienda en 20‐25%
Hallazgos Implicaciones / supuesto
Aumento en tamañode la vivienda
Costo incrementalpor "acercar"
vivienda
Comparación conprecios de mercado(Infonavit vs. SHF)
Competencia convivienda más rentable
• Costo de acercar la vivienda varía por ciudad según de la distancia a reducir
• Fuera de grandes ciudades, a los DH no les importa la lejanía– hoy tiempo de transporte es bajo
• Montos de financiamiento adicional varían por ciudad: $150K en DF, $60K en Aguascalientes
• Seguirá existiendo demanda por vivienda "lejana" si es más grande
• Precios de viviendas Infonavit ligados a montos máximos de crédito
• Viviendas similares en datos de SHF con 6% más caras
• Ajustar precio de viviendas por diferencial de precio ~6%– productos Infonavit competirán con productos más rentables...
– ...aunque podrían tener absorciones más rápidas
• Vivienda social y económica con márgenes de 8‐10%; media y residencial con márgenes de 12 a 20%
1
2
3
4
Vivienda: Precio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 37
Aumento en tamaño de la vivienda a 2 recámaras implica aumento de ~20‐25% en tamaño y precio del producto
Aumento requerido en cercanía de la viviendadepende de la ciudad en la que se encuentre
3840
39
36
40
36
39
30
35
40
45
50
Tamaño de vivienda periférica1 de 1 recámara (m2)
VeracruzAguascalientes
GrandesZMMZMGZMVM Ciudades
>1M
Q3
Q1
Mediana
Tamaño de viviendas en modelo actual acotado alrededor de 40m2
Para viviendas de este tamaño la recámara adicional está entre 45 y 75mil
Valle de México Otras ciudades
Para viviendas de este tamaño la recámara adicional está entre 8 y 10m2
• 35m2 pasan a 43‐45m2 por recámara extra• 45m2 pasan a ~55m2 por recámara extra
Incremento será lineal en precio porque los costos de construcción son relativamente estables
• Costos incluso bajan marginalmente al acercarse
$250K +1recámara= 295‐310
$300K +1recámara= $354‐375K
1. Referencia de proximidad urbana periférica definida como: se encuentra su acceso y limite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediatoFuente: Base de Datos de Avalúos en viviendas Infonavit 2012‐2013
Vivienda: PrecioTamaño1
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 38
Modelo requiere definir tamaño de la vivienda, no sólo definir "una recámara adicional"
Viviendade 35m2
ViviendaDe 40m2
Vivienda de50m2
Viviendade 60m2
Condiciones actuales
1 recámara 1 recámara 1 recámara 1 recámara
$238K $270K $370K $395K
Condiciones de incremento de recámara
2 recámaras (43m2) 2 recámaras (48m2) 2 recámaras (65m2)
2 recámaras(80m2)
$273K+15%
$294K+21%
$450K+90%
$480K+102%
+32K +100K +25K
+21K +156K +30K
+35K
+24K
+120K
+85K
Nota: Ejemplos tomados en la zona periférica de la Zona Metropolitana de MonterreyFuente: Información de avalúos Infonavit
Por el cambio de segmento 48m2 se eligió como característica mínima de la vivienda
Claro cambio de segmento
Vivienda: PrecioTamaño1
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 39
El costo de acercar las viviendas al centro de la zona urbana varía entre cada una de las ciudades
Distancia máxima que sería necesario acercarse
Costo de acercarse distancia máxima (48m2)
Costo promedio por Km de acercamiento
Nuevo precio de vivienda1
Incremento total en precio
Demanda aproximada anual2(miles de viviendas)
Valle de México
30Km
$100K
$425‐475K
$125‐175K
114
Guadalajara
10Km
$55K
$350‐385K
$100‐135K
23
Monterrey
15Km
$45K
$335‐355K
$85‐105K
27
Ciudad Grande Aguascalientes
4Km
$17K
$307‐317K
$57‐67K
246
1. Vivienda de 48 m2 traída del límite de crecimiento de la ciudad a una zona con fácil acceso a transporte2.Según el modelo de NVNU ajustado por las población de cada ciudad como porcentaje de la población de su estado, incluye demanda por dinámica poblacional y rezagoNota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación UrbanaFuente: Polígonos CONAVI, Estadísticas de Vivienda SHF promedio de avalúos 2012, Avalúos Infonavit 2012
Promedio de precio ponderado por demanda: $356K
$3K/1Km $5K/1Km $3K/1Km $4K/1Km
Vivienda: Precio
Cercanía2
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 40
Aumento en precio de tierra al acercarse no refleja costo completo del terreno en las diferentes ciudades
Respaldo
0
2,000
4,000
6,000
8,000
Precio por m2 a 4Km del centro
+404%
MonterreyGuadalajara AguascalientesValle de México
Incremento en precio/km por acercarse depende de distancia al centro
Valle de México: precio a la misma distancia del centro es 4 veces mayor
Fuente: Estadísticas de Vivienda SHF
Valle de México (30Km de acercamiento)• De 40Km a 10Km del centro: costo total por acercarse 100K
– Cambio es costo por m2 (10403110)– Implica costo promedio de 3.3K/Km
• De 35Km a 5Km del centro: costo total por acercarse 275K
– Cambio es costo por m2 (11406810)– Implica costo promedio de 9.2K/Km
Ciudades de mayor tamaño tienen mayor variabilidad en el costo de acercamiento
Vivienda: Precio
Cercanía2
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 41
Valle de México: $100K adicionales por acercarse 30kmAsumiendo: existe tierra disponible y caso de negocio para interés social intra‐urbano
Zona Metropolitana del Valle de MéxicoAcercamiento podría aumentar entre 69 y
100mil la precio de la vivienda
0
1,000
2,000
3,000
4,000
10 15 20 25 30 35 40 45
Precio por m2 de terreno ($/m2)
Distancia del centro (Km)
125 a 175K pesos por acercarse 20‐30Km• 55‐75K por agregar una
recámara
U1 U2 U3 Ruta1 Ruta2 Ruta3
Fuente: Polígonos urbanos de CONAVI, Estadísticas de vivienda SHF
"El terreno dentro del DF me costó $4000/m2,fue bastante barato"
‐Desarrollador de vivienda intraurbana
10Km
Respaldo Vivienda: Precio
Cercanía2
Ejemplo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 42
Monterrey: $40‐45K adicionales por acercarse 15kmAsumiendo: existe tierra disponible y caso de negocio para interés social intra‐urbano
Zona Metropolitana de MonterreyAcercamiento podría aumentar en 40‐45mil pesos por el costo del terreno
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5 10 15 20 25
Precio por m2 de terreno ($/m2)
Distancia del centro (Km)
85 a 105K pesos por acercarse 10‐15Km
• 45‐60K por agregar una recámara
U1 U2 U3 Ruta1 Ruta2
10Km
Fuente: Polígonos urbanos de CONAVI, Estadísticas de vivienda SHF
Respaldo Vivienda: Precio
Cercanía2
Ejemplo
La "cercanía" debe ser relativa a polos de actividad de la ciudad y reflejar tiempos de transporte (vs. distancias)
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 43
Información de mercado apunta que los precios podrían ser 6% más altos por m2
Vivienda de Interés Social en portal de SHF es 6% más cara por m2
Ejemplo: desarrolladora en DF tendría que vender a 480 para VPN ≥ 0
Departamentos ubicados en el centro de la ciudad de México con 60m2 y dos recámaras con precios ~700mil
Aumentar la velocidad de absorción de la vivienda aumentaría la tasa de retorno
• Densidad de viviendas por hectárea limitada por reglamente municipal a100 viviendas por hectárea en DF (Norma 26)
6
1925
0
5
10
15
20
25
Precio porm2
%
SHF / Infonavit Casas más grandes en SHF
Montos promedio de crédito
aumentan a $380K
"Es imposible que se puedan construir viviendas dentro del Distrito Federal por menos de 420mil, el desarrollador le perdería"
"Estos departamentos se venden rápido por estar al centro, pero los créditos Infonavit podrían ayudar a que se vendieran aún más rápido"
Fuente: Estadísticas de Vivienda SHF: promedios de avalúos 2012, Entrevista con Desarrollador
Inventario comparable en la zona 25% más
caro
Respaldo Vivienda: Precio
Mercado3
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 44
Además, es importante considerar que el producto de interés social competiría con vivienda más cara...
Promedio de precios por m2 de vivienda para DH
0
12
9
6
3
6.4+5%6.0+2%
6.7+12%
7.9
+33%
Ciudades grandes (1M‐100K habitantes)
6.8
Monterrey
6.1
Guadalajara
7.5
Valle de México
10.5
Precio por m2 (MXP K)
6.36.8
Ciudades >1M habitantes
+7%
toda la muestra
Sólo <7VSM
Necesidad de dar incentivos para hacer igual de atractivo el retorno al inversionista con vivienda de interés social
Nota: Información compara solamente productos de dos recámaras para todos los preciosFuente: Avalúos Infonavit 2012
Vivienda: Precio
Competencia4
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 45
...Y que tiene mayores márgenes
Mayores velocidades de absorción y apoyo en mecanismos de fondeo (e.g. pagos por avance de obra) pueden reducir/eliminar diferencias en VPN
14 12 8 5
40 40 39 38 33
15 1515 15 15
8 86 4 4
5 55
5 5
100
20
40
60
80
0
Tierra
Infraestructura
Construcción
Administración y ventas
Costos financieros
Imprevistos
Margen
Residencial Plus
20
3
20
Residencial
15
18
Medio
12
15
Económico
10
10
Social
8
10
Fuente: Softec en Plan Financiero 2011‐2015 Infonavit
Vivienda: PrecioRespaldo
Competencia4
Estructura de costos estimada por Softec(fuente: plan financiero Infonavit 2011‐15)
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 46
Características de la viviendaAgenda
Precio de la vivienda
Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra
– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 47
Tierra: Reservas parecen suficientes para cubrir demandaSin embargo, parecen demasiado permisivas bajo los polígonos actuales de CONAVI
1. Asumiendo que la información publicada por SEDATU es representativa del resto del país
Reservas parecen ser suficientes para atender la demanda a nivel nacional1 en el corto – mediano plazo• Sin embargo, los polígonos de CONAVI parecen muy permisivos por lo que reservas podrían agotarse más rápido– Es necesario definir criterios adicionales para promover redensificación intra‐urbana vs. lejana
• Esfuerzos de re‐densificación requieren ajustarse a las particularidades de cada ciudad– Bando 2 en DF es un ejemplo de intento local de regenerar parque – esfuerzo tuvo algunas deficiencias
• Promoción de re densificación intraurbana podrían generar especulación de precios en suelo intra‐urbano
Se requerirán esfuerzos adicionales en el mediano largo plazo para "generar " más parque intraurbano – se estiman que podrían generarse 1.5 a 3M de viviendas por un uso más eficiente del espacio• Esfuerzos deberán hacerse a nivel local – materializar 1.5‐3M de viviendas requiere comprar vivienda deteriorada y construir vivienda vertical
• Serán necesarios esfuerzos conjuntos con estados y municipios
Es fundamental considerar que se seguirá generando vivienda "lejana" / no‐intraurbana – hoy y en el largo plazo• Los modelos de redensificación se activarán lentamente, pues hoy la oferta es limitada para DH <5.5VSM– además, 50% de reservas registradas ante RUV están fuera de U1‐U3; habrá resistencia de desarrolladores
• Por otro lado, seguirán existiendo DH con preferencias a vivienda en zonas lejanas• Infonavit debe continuar asegurándose que la oferta de vivienda generada afuera de polígonos provea calidad de vivienda, barrio y ciudad
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 48
Reservas intraurbanas publicadas por SEDATU suficientes para cubrir crecimiento del mercado
Según SEDATU reservas podrían cubrir el crecimiento por 9 años...
Reservas territoriales podrían albergar 4.5M de viviendas según SEDATU
• Existencia de 110K hectáreas de reservas territoriales en 20 ciudades del país– 68% de ellas se encuentra dentro de los
polígonos urbanos de CONAVI– Sólo incluye reservas reportadas por
desarrolladores, no municipales ni federales• SEDATU asume 60 viviendas por hectárea
– Área promedio de vivienda en 100m2
suponiendo 40% del terreno utilizado en urbanización
Este parque permitiría mantener crecimiento actual durante 9 años más
• Asumen creación de 500K viviendas al año• Modelo de NVNU sugiere 650K urbanas para todo
el país
...pero se podría aumentar la densidad de vivienda para aumentar su duración
Reservas permitirían construir entre 4.5 y 7.5 millones de viviendas cubriendo el crecimiento entre 9 y 15 años
0
50
100
150
40 50 60 70 80 90 100
15
10
5
0
Reserva (Millones de viviendas)Viviendas /Ha
Superficie promedio por casa (m2)
Promedio Infonavit
Nota: Asume vivienda horizontal Fuente: SEDATU, Avalúos Infonavit 2012, Modelo NVNU
7.5
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 49
Estimación preliminar indica que en mayoría de centros urbanos, reservas son suficientes para +10 años
Ciudad
Reservas estimadas
(Ha)Viviendas a 60/Ha (miles)
Viviendas a 100/Ha (miles)
Demanda anual (miles)
Tiempo para agotar reserva
Monterrey
Cancún
Valle de México
Guadalajara
Mérida
Otras ciudades
7,125
7,040
6,560
6,000
4,880
43,395
428
422
394
360
293
2604
713
704
656
600
488
4340
28
19
113
23
4
246
15‐25
22‐37
3‐6
16‐26
73‐122
11‐18
Total 75,000 4,500 7,500 433
Sin embargo, las reservas parecerían sermuy permisivas en definición de "intra‐urbano"
Preliminar
Nota: Reservas estimados en base al orden de tamaño de reservas publicado por SEDATU, y reservas publicadas para Yucatán y Municipio Benito Juárez de Quintana Roo Nota2: demanda anual estimada por modelo NVNU incluyendo rezago y dinámica poblacional Fuente: SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez 2011, Plan estatal de desarrollo de Yucatán 2012‐2018, Modelo NVNU de CEESP
(densidad SEDATU)(estimado BCG) (densidad Máxima)
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 50
Mérida: un ejemplo en donde reservas parecen cubrir demanda, asumiendo están adecuadamente localizadas
Reservas sobrepasan ampliamente la demanda esperada a 10 años
Entre 490 y 820Ha serían necesarias para cubrir demanda de vivienda nueva urbana por los próximos 10 años
• Demanda estimada en 4K viviendas/año– Población de Mérida (777K)con crecimiento de 1.7% y factor de ocupación de 3.9hab/hogar
– Rezago abatible con vivienda completa de 800 viviendas en un año
• Densidad entre 60 y 100 viviendas/Ha implicaría entre 49 y 82 Ha por año
Reservas en la ciudad de Mérida estimadas en ~4,880Ha podrían cubrir demanda ampliamente
• Según las reservas declaradas en el Plan de Desarrollo de Yucatán 2012‐2018
Necesario entender donde se encuentran localizadas las reservas
1. Estimado en base a publicación de SEDATU sobre cantidad de reservas y acotado entre valores de Cancún y MéridaFuentes: : SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, Plan estatal de desarrollo de Yucatán 2012‐2018
800 Ha
Preliminar
Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 51
En Valle de México reservas podrían acabarse en 4 añosSerían aún menores sino están adecuadamente localizadas
Reservas podrían ser suficientes para 4 a 8 años de crecimiento
Entre 11 y 18K Ha serían necesarias para cubrir demanda de vivienda nueva urbana por los próximos 10 años
• Demanda estimada en 113K viviendas/año– Población de ZMVM (20M) con crecimiento de 1.0% y factor de ocupación de 4
– Rezago abatible con vivienda completa de 63K en un año
• Densidad entre 60 y 100 viviendas/Ha implica ente 1100 y 1800 Ha por año
Reservas dentro de polígonos urbanos estimadas entre 4.8 y 7.0mil Ha1
• Reservas dentro de polígono pueden estar alejados del centro de la ciudad
Necesario entender donde se encuentran localizadas las reservas
1. Estimado para la zona metropolitana completa en base a publicación de SEDATU sobre cantidad de reservas y acotado entre valores de Cancún y Mérida Fuentes: : SEDATU, Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Benito Juárez, Plan estatal de desarrollo de Yucatán
11K Ha
¿Hay reservas adicionales para cubrir la demanda de 11K hectáreas en los próximos 10 años?
Preliminar
Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 52
Sin embargo, los polígonos de CONAVI pueden ser muy permisivos, fomentando vivienda aún demasiado lejana
Zona Metropolitana de GuadalajaraAlgunos polígonos U1 alejados del
centro y servicios sociales
Cuatro polígonos en Guadalajara de 200Ha cada uno y empleo existente pero limitado
• Grado de urbanización bajo en estos ejemplos, sin escuelas y hospitales
• Acceso a la ciudad por carretera• Capacidad para ~12K viviendas cada uno
Además hay puntos U2 dentro del polígono principal que están alejados del centro y de las vías rápidas
Fabrica La Chabacana (19Km)
Iglesia Rey de Reyes(14Km)
Aeropuerto Miguel Hidalgo (16Km)
Fabricas varias (27Km)
Fuente: Polígonos de CONAVI
1
2
3
4
5
6
Tesistán (12Kmdel centro y 2Km de vía rápida)
Tonalá (10Km del centro y 6Km a vía rápida)
Preliminar ‐ ejemplos
1
2
3
4
5
6
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 53
Reservas disponibles serían significativamente menores con geopolígonos más "estrictos" (sólo U1+U2)
Área de polígonos de CONAVI concentrada en polígonos U2
Reservas en U1 y U2 serían suficientes para 4‐24 años según la ciudad
100
80
60
40
20
0
Tijuana
MTY
GDL
LeónDFSLP
25
85
U1
U2
U3
Toluca
Qro
Pueb
la
JuárezLa
Laguna
1. Asumiendo densidad de viviendas igual a 100viviendas/HaNota: Escenario agresivo asume que U3 tiene el triple de su proporción total en reservasFuente: Análisis BCG con datos de Polígonos CONAVI
4 3
17
13
15
11 12
8
10
61
3
83
93
9 3
8
3355
0
10
20
30
Duración de reservas en años1
U1
U2
U3
17
Total
17
4
21
Otras ciudades
21
5
25
Monterrey
25
7
26
Guadalajara
26
7
6
1
Valle de
México
6
1
0
Escenario conservador
Escenario agresivo
Infonavit tendrá que definir criterios adicionales a los polígonos y puntajes de CONAVI
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 54
Existen ejemplos de ciudades con programas exitosos de re‐ densificación urbana
Melbourne: crecimiento controlado hacia afuera
Definición de perímetros de crecimiento permitido
• Apoyo de "corredores de crecimiento" a lo largo de transporte de gran escala
Áreas de crecimiento futuro con alta densidad
• Asegurar que la ciudad se mantiene compacta hacia futuro
Objetivo principal es asegurar la planeación de la ciudad hacia adelante
Vancouver: redensificación de zonas habitacionales
Política de redensificación llamada "Eco‐Density Charter"
• Redensificación escondida– Creación de vivienda para familiares en sótanos y/o mismo terreno
– creación de viviendas de renta "sobre garage"
• Solo en áreas residenciales del centro o zonas comerciales
Acompañado de políticas fiscales que aseguran redensificación adecuada
París: redensificación en núcleos de empleo
Política de desarrollo urbano policéntrica
• Ocho focos de redensificación alrededor de centros de empleo
Acuerdos entre varias instituciones de gobierno
• Asegurar transporte entre focos de crecimiento
Alta densidad en centros habitacionales alcanzados con bajo número de pisos
Estrategias fueron adecuadas a contexto de cada ciudad ‐ redensificación en México también deberá estar adaptada por localidad
Fuente: Políticas de Ciudad Compacta OECD
Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 55
En México, Bando 2 en DF es un ejemplo de regeneraciónNo hay consenso si los logros sobrepasan las deficiencias del esfuerzo
Descripción
Enfoque en 4 delegaciones "centrales"
• Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Cuauhtemoc
Programas de INVI apoyados por el GDF (2000‐2006)
• vivienda en conjunto• vivienda en lote familiar
Aceleración de tramites de uso de suelo y sustentabilidad
• Generación de ventanilla única de trámites
Logros
Construcción de vivienda en zonas degradadas
Recuperación de predios abandonados o con gran deterioro
Reactivación de mercado en algunos estratos
Reversión y desaceleración de tasas de crecimiento poblacional negativas
Deficiencias
Servicios insuficientes en zonas redensficiadas
• Cortes de energía eléctrica y de agua potable
Debate sobre la legalidad de la política implementada
Especulación con el precio del suelo
• Incremento considerable de precio en delegaciones centrales (hasta 300% de incremento en terreno)
– Resultó en vivienda para segmentos no objetivo
Fuente: Guía para la redensificación de la ciudad interior SEDESOL, búsqueda en prensa
Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 56
Promover vivienda intraurbana impulsará especulaciónSe agrava el problema al no estar reportadas la totalidad de las reservas
Publicación de reservas y de las nuevas políticas de subsidios y vivienda podría afectar de manera importante los precios de la tierra
• Escases de tierra intraurbana aunada a anuncios de subsidios y nuevas políticas orientadas a vivienda más céntrica podría causar incremento en precios y especulación
– Impacto al precio de la vivienda y a la disponibilidad del terreno, creando un círculo vicioso• Valor alto de reservas adicionales podría devaluar el precio de las que ya reportaron los
desarrolladores causando un mayor problema financiero para los mismos
No todas las reservas territoriales están registradas en el RUV y cuantificadas por la SEDATU en los cálculos publicados
• Desarrolladores no están obligados a reportar todas sus reservas, el reporte es voluntario• Reservas municipales y federales no están cuantificadas
Vivienda: Disponibilidad ‐ TierraRespaldo
Intervención de Municipios puede ser una palancaclave para reducir impacto de especulación
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 57
Características de la viviendaAgenda
Precio de la vivienda
Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra
– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 58
Si las reservas son insuficientes, habrían hasta 3M de viviendas usadas que podrían re‐utilizarse
20
0
30
10
Millones de viviendas
Vivienda en condiciones
3.0
Vivienda de alto costo3
5.2
Fuera de centros urbanos1
11.0
PropiaPrestada
3.7
3.7
Rentada
4.1
4.1
Litigio y otra
0.40.4
Total
33.4
28.5
4.9
Con rezago de servicios2
1.0
20.3
Viviendas en México según su tenencia y compatibilidad con el modelo de redensificación
Viviendas propiasParte del mercado secundarioViviendas abandonadas
1. En localidades de menos de 100,000 habitantes 2. Según la definición de la CONAVI 3. Vivienda en manos de personas con salario superior a 11vsmFuente: ENIGH 2010
29M de hogares
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 59
Sin embargo, de los 3M de viviendas, sólo 2.1M son utilizables, y de ellas ~300K disponibles en el corto plazo
0
1
2
3
4
Vivienda (M)
Parque potencialmente utilizable
Vivienda en buenas condiciones (Azul)
Vivienda en rezago atendible (Amrilla)
0.9
1.4
0.7
3.0
Imposible reintegrar por antigüedad o deterioro (Roja)
De los 2.1M (Amarillo y Azul) utilizables, sólo 284K disponibles (i.e. jefes de hogar de edades más avanzadas, con hogares de 1 o 2 personas)• En los próximos 10 años, se podrían esperar
~100K viviendas más
De los 2.1M (Amarillo y Azul) utilizables, sólo 284K disponibles (i.e. jefes de hogar de edades más avanzadas, con hogares de 1 o 2 personas)• En los próximos 10 años, se podrían esperar
~100K viviendas más
Parque de vivienda intra‐urbana utilizable para nuevas necesidades
Fuente: ENIGH 2010, Análisis BCG
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
Adicionalmente, se debe de considerar que +300K viviendas utilizables no cuentan con escrituras
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 60
Re‐utilizar las 900 mil viviendas "rojas" podría generar hasta 3 millones de viviendas adicionales
Construcción vertical podría aumentar el impacto de la vivienda roja
Construcción vertical maximiza el efecto de la vivienda roja y permite absorber parte de los costos adicionales asociados• Construcción de edificios de 5 pisos crearía 3.8M de viviendas adicionales en ciudades >100K habitantes– 3.8M adicionales de tamaño igual a las viviendas rojas existentes, de tamaño mayor serían 3.0M
• Costos de expropiación del terreno se dividen entre 5 pisos mejorando el esquema financiero
México ha tenido casos medianamente exitosos de reconversión urbana en DF
Sin embargo la distribución por ciudad no asegura suficiencia de inventario
0
2,000
4,000
Vivienda Roja miles de viviendas
Total
3,000
Otras
1,794
GDL
170
MTY
187
VM
84968%
32%
Nota: estimado de vivienda por ciudad hecho en base a la población de la ciudad relativa a población de localidades >100K habitantesFuente: ENIGH 2010, CENSO 2010,
77688
0
5
10
Duración asumiendo 5 pisos (años)
TotalOtrasGDLMTYVM
Reconversión de vivienda roja podría ser la solución a la falta de reservas en ciudades como el Valle de México
ActualReconversión vertical
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 61
Reconvertir vivienda roja requerirá de esfuerzos específicos y coordinación con otras ramas de gobierno
Posibles problemas de la vivienda roja
Fragmentación de los terrenos• Viviendas rojas no necesariamente continuas con terrenos insuficientes para la edificación en vertical
Localización de terrenos posiblemente alejados del centro de las ciudades
• Vivienda roja pertenece en su mayoría a gente de bajos ingresos, que difícilmente compró vivienda céntrica
Necesidad de expropiar o incentivar reconversión privada
Costo social/político de reconvertir viviendas• Retirar a las personas de su vivienda propia aunque sea de manera temporal tiene costo político
Posible solución
Reconversión en grupos de viviendas para aumentar tamaño de desarrollos, no comprar/expropiar hasta que se agrupen satisfactoriamente
Adquisición de la vivienda más céntrica comenzando por vivienda deteriorada por edad
Infonavit no puede hacer esto por si mismo, necesidad de lograr acuerdos con gobiernos municipales
Plantear el programa incluyendo beneficios para las personas cuyo terreno se expropia en un marco positivo
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 62
Importante contemplar que se seguirá generando vivienda fuera de los polígonos de la CONAVI
3
15
34
50
0
100
75
25
Nacional
Gro
TlaxDFSin
Tam
Dgo
Yuc
48
Mor
Nay
Coah
Chih.
Son
Pue
QR
Col
Ags
BCS
SLP
Cam
Chis
%
Gto
Méx.
NL
Mich
Ver
Zac
QroJal
OaxBCTab
Hgo
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
1. Es factible alcanzar el puntaje mínimo para subsidios fuera de polígono – se requieren 400 puntos y es factible cumplirlos con densidad, equipamiento y servicios y competitividad; ver presentación "Política de Vivienda". Fuente: BBVA Research, DOF, CONAVI
Fuera de U3 U2 U1U3
Distribución de reservas según polígonos
Los oferentes generarán oferta fuera de polígonos con subsidios1; puede esperarse que aún hay DH dispuestos a adquirir vivienda "lejana"
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 63
Características de la viviendaAgenda
Precio de la vivienda
Disponibilidad de vivienda• Disponibilidad de tierra
– regeneración del parque• Viabilidad de promover la vivienda vertical
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 64
Sin embargo, DH están dispuestos a utilizar vertical si mejora calidad de vida por arriba de horizontal
Derechohabientes objetivo parecen ser:• En ciudades de >100K habitantes• Zona Metropolitana1 y Zona Sur2• DH <30 años y potencialmente >60 años
La vivienda vertical es un modelo a impulsar, peroenfrentará retos importantes
1. Para DH en ciudades de más de 100K habitantesFuente: Estudio Nacional de Necesidades de Vivienda GAUSSC 2013,, Análisis de BCG
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
Puede ser 5‐10% más barata• Menor costo de
urbanización• Menores costos
de construcción
Sin embargo, precio dependerá de • Tipo de suelo • Reglamentación • Características de
la vivienda y el desarrollo (eg # de pisos)
Requiere más capital de trabajo y un modelo operativo distinto al de construcción horizontal industrializada
Procesos de verificación y créditos puentes están diseñados para vivienda horizontal y no se adecuan a las condiciones de vertical
Sin embargo, existen algunas palancas que se pueden utilizar para mejorar modelo de negocios• e.g. no es necesario desarrollar vivienda de
muchos pisos para re‐densificar efectivamente
Solución atractivaAlto rechazo por parte de los
derechohabientesRequiere cambios al modelo de negocio
de los desarrolladores
Nacional
19
>6 VSM1
10
2 a 6 VSM1 11
Metropolitana
Noreste 4
1359
49
61
42
52
Nada Completamente
% de encuestadosdispuestos a vivir en
vertical
Imposibilidad de ampliación y dificultad de vida en condominio son algunas preocupaciones de DH
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 65
La densidad de vivienda es mayor en otras grandes ciudades del mundo comparado con Valle de México
0
50
100
150
Viviendas/Ha
Sao Paulo
Máximo CONAVI120
Valle de MéxicoAmsterdamParisBarcelona Nueva York
Infonavit 100
SEDATU60
Es posible aumentar la densidad de vivienda de manera importante sin comprometer la calidad de vida
Fuente: Entrevista con ejecutivos de la Subdirección General de Sustentabilidad y Técnica del Infonavit, búsqueda en prensa
Densidad de vivienda en diferentes ciudades
Vivienda: Disponibilidad ‐ VerticalidadRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 66
Costos de construcción en vertical impactados por cinco variables del proyecto
Número optimo de pisos parece estar entre 5 y 8 dependiendo de las características del suelo y los reglamentos del municipio
Tipo de suelo• Rocoso, firme o blanca
Reglamento municipal (Principalmente estacionamientos)• Número de cajones por vivienda• Necesidad de construir sótanos ó niveles
adicionales
Número de pisos• Instalación de agua (hidroneumático)
Tamaño del departamento y áreas húmedas• Instalación de tuberías y mobiliario de baño
y cocina
Equipamiento de la vivienda
77% de los costos asociados a construcción son impactados por verticalidad
El tipo de suelo y el reglamento municipal son los principales determinantes de precio
100
100806040200
% de costo
Total
Rubros no impactados
por verticalidad121
Urbanización 2
Permisos 7
Costos financieros 7
Construcción 4523 13 9
Tierra 18
1. Rubros no impactados incluyen utilidad y costos de ventasNota: servicios incluye, estacionamientos, elevadores, instalación de agua, etc Nota2:los rubros mostrados y su peso en el costo son para un proyecto típico de vivienda vertical en el que los desarrolladores invierten, cambios grandes en estos valores desincentivan inversiónFuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit
Mano de obra
Servicios
Cimientos y estructura
‐Im
pacto + 1
2
3
4
5
Reducción de costos de urbanización y
construcción podría bajar hasta 5% el
precio de la vivienda
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 67
Precio depende de los rubros de construcción y de las características de la vivienda vertical
Precio de venta
Utilidad
Costo financiero
Costo de tierra Costo de permisos
Costo de urbanización
Costo de Construcción
• Mayor capital de trabajo
• Intereses• Tiempo de
retorno
• Costo de la propiedad
• Administración del costo de compra
• Permisos relacionados a la tierra
• Permisos relacionados a viviendas
• Instalaciones eléctricas• Instalaciones de agua• Equipamiento urbano
• Cimentación y estructura
• Estacionamientos• Elevadores• Mano de obra
Costo de ventas
Disminuye por crecimiento vertical
No afectado por crecimiento vertical
Aumenta por crecimiento vertical
Fuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit
Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 68
Algunas variables de construcción tienen alto impacto en el precio del producto vertical
Tipo de suelo
Reglamento de estacionamiento
Número de pisos
Tamaño de departamento/áreas húmedas
Equipamiento de la vivienda
Rocoso Firme Blando
Cajones por vivienda 1 2 3
Tipo de estacionamiento
Sub‐terraneo Vertical Nivel de
banqueta
3‐5 5‐8 >8
Tamaño en m2
Número de baños
Acabados Ecotecnologías Calidad de equipamiento
1 2 3
Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 69
Vivienda vertical podría ser ~5‐10% más barata que horizontal ‐ hallazgos direccionales
Nota: servicios incluye, estacionamientos, elevadores, instalación de agua, etcFuente: Estudio de vivienda vertical de First Manhattan, Entrevistas con desarrolladores, Datos internos de sustentabilidad Infonavit
RubroTierra
Construcción• Cimentación y estructura• Estacionamientos• Elevadores• Instalación de agua• Mano de obra
Costos financieros
Permisos
Urbanización
Vertical18%
45%23%13%
9%
5‐8%
7%
2%
Horizontal9‐12%
40%
6%
2‐3%
10%
Diferencial costo unitario vs. vertical
‐70%1
‐7%
‐
‐20%
‐5 a ‐10%
% del costo
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 70
DH tiene percepción negativa sobre vivienda vertical, en parte puede resolverse con mejor calidad de vivienda
Percepción negativa
Vida en condominio• Hay menos intimidad (al interior y con respecto a los vecinos)
• La convivencia vecinal es difícil
Tamaño e imposibilidad de ampliación• No se posee un pedazo de tierra• No hay posibilidad de ampliarse – escalar de acuerdo al crecimiento familiar
• El espacio es reducido
Malos referentes de departamentos de interés social• Símbolos de marginación
DH dispuestos a comprarlas siempre y cuando cumplan sus expectativas
Grandes metrópolis:• Céntrica y cercana al trabajo• Con suficiente espacio para la familia• Con servicios y espacios de esparcimiento cercanos
Ciudades de menor tamaño:• Amplia y segura• En zonas con plusvalía y no‐conflictivas• Con espacios recreativos
"Con un departamento que tuviera ciertas características pues estaría bien; sí, porque obviamente aquí dentro del centro no vamos a encontrar una casa"
‐Mujer, REA, necesidad de ampliación, DF
"[Si optaría por un departamento] teniendo todo lo que son los servicios cerca, ya sean las escuelas de tus hijos, los supermercados, las tiendas comerciales, los centros culturales"
‐Mujer, Jubilada, Reynosa
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
Fuente: Análisis Cualitativo Lexia / GAUSSC
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 71
Mayor aceptación en ciudades >100K habitantes...Percepciones no homogéneas por localidad y VSM
8
11
12
7
14
10
11
8
7
10
12
100500
% de encuestados
más de 6 SM
1
02456
de 4.1 a 6 SM 11749
de 2.1 a 4 SM 51551
hasta 2 SM 12751
12
6
9
5
8
8
6
10
10
100500
más de 6 SM 60
1070
de 4.1 a 6 SM 114
862
de 2.1 a 4 SM 121346
hasta 2 SM 103
12599
9
8
20
17
16
19
7
5
7
100500
Nivel de ingreso
más de 6 SM 13333
59
de 4.1 a 6 SM 1010
11
49
de 2.1 a 4 SM 1049
hasta 2 SM 15643
Construcción de vivienda vertical tendrá sentido en localidades grandes y para los segmentos de menores ingresos
>100K habitantes 15‐100K habitantes 2.5‐15K habitantes
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda GAUSSC 2013
Completamente dispuesto
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
Nada dispuesto
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 72
...En regiones Metropolitana y Sur...
18
11
14
13
10
23
17
13
12
12
14
5
5
7
5
3
15
10
6
4
6
7
4020 80600
Noroeste 2711
Metropolitana 4219
% de encuestados
Sureste 32
Completamentedispuesto
Prom. Nacional 3110
Noreste
11
4
Norte 248
Golfo 289
Occidente 369
Sur 4810
Ortiente 2310
Centro 2810
22
9
8
8
6
6
6
8
4
9
7
7
20 080 4060
10
Nadadispuesto
69
% de encuestados
10
877
61
60
78
52
72 1256
64 46
53 1433
77 1062
72 957
69 952
73 1155
58 742
10
23
44
41
47
52
23
37
47
52
57
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
42
Min – Max (%)
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 73
...y en DH jóvenes y potencialmente de edades avanzadas
15
10
5
0
20
61‐65
1212
56‐60
3
51‐55 66‐70
10
7
% de encuestados dispuestos a habitar en vivienda vertical
Edad7046‐50
12
41‐45
12
36‐40
9
31‐35
10
26‐30
14
18‐25
15
La vivienda vertical será mejor recibida en la ZMVM por DH jóvenes y de bajos ingresos
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 74
Para desarrolladores, vertical requiere mayor capital de trabajo pero puede tener menor tiempo de recuperación
‐8,000
‐6,000
‐4,000
‐2,000
0
2,000
4,000
2 2824 26 32 342220 301816141210864
Meses
Flujo acumulado (MXP /m2 vendible)Requiere mayor capital de trabajo• Ventas unitarias no pueden financiar el resto del producto – asumiendo que existe preventa
• Cimentación aumenta tiempos de construcción
• Créditos puente diseñados para productos de vivienda horizontal– Medición de avance de obra no refleja la naturaleza del proyecto vertical
Puede tener un retorno más rápido• Mucho menor tiempo para urbanización• Construcción comienza prácticamente desde la compra del terreno
• Una vez que se termina la vivienda velocidad de venta suele ser mayor
Puede ser más atractiva si se tienen las capacidades adecuadas
Las diferencias vienen por la naturaleza propia de los productos distintos
Nota: Este caso de estudio no necesariamente representa la totalidad de los proyectos de vivienda horizontal y vertical, solamente representa un caso favorableFuente: Estudio de verticalidad elaborado por First Manhattan Consulting Group
Vertical
Horizontal
Se requieren mecanismos de fondeo adecuados para permitir a los desarrolladores tener un rendimiento atractivo
Vivienda: Disponibilidad ‐ Verticalidad
Mayor flujo y mayor velocidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 75
Infonavit podría desarrollar mecanismos para mejorar el retorno financiero de vertical (I/II)
Controlar especulación y promover pago retardado• Impacta en el precio del terreno y en el costo financiero del proyecto
Terreno
• Terreno subsidiado para interés social• Crear fondo de verticalidad que permita retrasar la compra del terreno– crédito puente
• Controlar especulación con incentivos fiscales de gobiernos locales– Reembolso de impuestos para la tierra
utilizada rápidamente• Incentivar la creación de bancos de tierra municipales para evitar especulación– Critico controlar posibles irregularidades
Consideraciones Rol del Infonavit
Principal rubro de precio impacta linealmente en el costo del proyecto• Reglamentos de estacionamientos son críticos en el costo de construcciónCostos de
construcción
•Acuerdos con municipios para cambiar reglamentos de manera progresiva– estacionamientos sobre nivel de banqueta, menos cajones por vivienda
•Infonavit puede promover estándares de vivienda que permitan uso de elementos prefabricados sin comprometer la calidad
Vivienda: Disponibilidad ‐ VerticalidadRespaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 76
Infonavit podría desarrollar mecanismos para mejorar el retorno financiero de vertical (II/II)
Podría subsidiarse la tasa de interés de los créditos puente para estos desarrollos y deuda de más largo plazo en proyectos de renta
Mejora rendimientos y permite darle mayor rotación al capital• Solo es relevante si la velocidad de venta es igual de rápida
Costos financieros
Velocidad de construcción
•Coordinación interinstitucional que promueva créditos blandos por parte de la SHF o del fondo de verticalidad de Infonavit
•Permitir preventa con créditos Infonavit usando un mejor proceso de verificación
•Asegurar velocidad de absorción es clave– requiere entender demanda calificada en la localidad vs. oferta existente/en proceso
•Emisión rápida de permisos permitiría reducir tiempo de proyecto
Consideraciones Rol del Infonavit
Crítico para disminuir tiempos de financiamiento y pagar deuda con mayor rapidez• Impacta interés y capital de trabajo necesario
Velocidad de venta
•Permitir preventa acelera absorción– requiere cambios al proceso de
verificación1•Asegurar existencia de potencial de mercado– Brindar información de desarrollos (RUV)
y DH (Infonavit) para determinar demanda potencial
Vivienda: Disponibilidad ‐ VerticalidadRespaldo
1. Necesario registro de edificio completo y pago de 0.6% para venta Infonavit, solo el 20% se vende con crédito del Instituto
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 77
Barrio
Soluciones habitaciones
Vivienda
BarrioCiudad
Solución financiera
DH requieren de aspecto comunitario en sus viviendas• Garantizar la cohesión social
– Convivencia condominal para vivienda vertical
– Políticas de uso de suelo adecuadas
• Garantizar seguridad de vivienda– DH buscan vivir en una comunidad donde exista seguridad; da certeza sobre patrimonio
Barrio
Barrio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 78
DH perciben al barrio como uno de los generadores de calidad de vida
Fuente: Estudio cualitativo de Lexia
DH buscan cohesión social como aspiración, pero encuentran dificultades en conseguirla• Mecanismos de organización vecinales suelen estar politizadas
• DH desconocen los derechos y obligaciones que adquieren al habitar en el régimen de condominios
DH buscan que la vivienda se encuentre en una comunidad que proteja su integridad física• Vigilancia constante, ya privada o pública constante
• Niños pueden salir a pasear a la calle sin preocupaciones
• Libre de "maleantes"
Cohesiónsocial Seguridad
Impo
rtan
cia
¿Cóm
o gene
rarla
(ejemplos)?
Generar confianza con espacios• Centros comunitarios donde se imparten talleres para niños y adultos
• Parques donde jueguen los niños y convivan los padres
Programas que desarrollen capacidades de autogestión dentro del desarrollo• A través de participación y organización ciudadana
Promover hipotecas con servicios para pago de cuotas condominales• Fondos pueden destinarse a protecciones físicas, además de pago de vigilancia
Organización vecinal permite un frente común ante municipios para definir prioridades de gasto
Barrio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 79
Convivencia condominal es un reto importante, asegurarla será clave para habilitar la vivienda vertical
Público objetivo con problemas de convivencia en vivienda vertical...
En comunidades de bajos ingresos existe poca cultura de convivencia en condominio
• Más de 3 pisos puede ser problemático desde el enfoque social, máximo en 4‐5 pisos recomendado
• Desarrollos de construcción en vertical de máximo 500 viviendas por desarrollo
...por lo que es necesario encontrar soluciones de convivencia
Organismos oficiales pueden apoyar la cultura de convivencia desde el marco regulatorio
• Organismos como PROSOC podrían asegurar una adecuada organización condominal
Productos de vivienda pueden ayudar a combatir los problema de convivencia existentes
• Algunos desarrolladores convencidos de que modelo "vecindad" ayuda a mantener cohesión social
– Patios centrales, áreas comunes pero manteniendo privacidad
• Algunos desarrolladores probando modelos de alta densidad en horizontal
Fuente: entrevista con gerentes de SG de Sustentabilidad, Plataforma de conocimiento para la vivienda en México Lexia, entrevistas con desarrolladores
"Los contras que hay de los condominios: si tú eres la persona que vives abajo, los vecinos de arriba te tiran basura… Te tiran bolsas, todo te tiran ¿y quién es el que tiene que barrer? ¡El de abajo!"
‐Hombre, necesidad de renta, Veracruz
Barrio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 80
Iniciativas existentes fomentan mayor calidad de vida en la escala de barrio
Hipoteca con servicios
Descuento de las cuotas condominales de la nómina como parte de la hipoteca misma• Asegura el cumplimiento de las cuotas de mantenimiento evitando el deterioro de espacios comunes• Puede ser mejorada si se asegura que un porcentaje alto el desarrollo cumple con la cuota
Comunidad sustentable
Asegurar la existencia y mantenimiento de los espacios públicos, empleos ,escuelas y centros de salud• Involucra al Desarrollador al proporcionar los espacios y la comunidad en mantenerlos en buen estado• Contempla financiamiento de diversas fuentes internas y externas de la comunidad
Rehabilitación de barrios
Pretende rehabilitar desarrollos con mucho abandono y rehabilitar e instalar equipamiento comunitario• Desarrolla sentido de comunidad y autogestión de mejoramiento• Mejora la plusvalía de las viviendas y el comportamiento de pago
Organización Vecinal
Generación de comunidades autogestoras que vean por el bien del barrio en el que habitan• Busca construir ciudadanía al incentivar que los habitantes del barrio se involucren• Generar la asociación en el barrio impulsa el valor patrimonial y disminuye abandono
Centros comunitarios
Creación de espacios para la creación de comunidad alrededor de talleres de capacitación y recreación• Los servicios ofrecidos se proveen en base a las necesidades de la comunidad• Pretende apoyar la economía familiar al permitir que los habitantes ofrezcan productos y servicios
Coordinación con otras instituciones y gobierno ayudarán a impulsar barrios que contribuyan a calidad de vida
Fuente: Plan Financiero 2012‐2016 Infonavit
Soluciones habitaciones
Barrio
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 81
Ciudad
Soluciones habitaciones
Vivienda
BarrioCiudad
Solución financiera
Necesidades de los DH en las ciudades donde viven• Garantizar acceso a servicios• Accesibilidad; a trasporte público, pavimentación, etc.
• Plusvalía; generación de patrimonio por medio de la plusvalía de la zona donde se vive
Ciudad
Ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 82
DH perciben tres aspectos como importantes y los incorporan en su toma de decisión de vivienda
Fuente: Estudio cualitativo de Lexia
Contar con servicios y espacios de ocio• Agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público
• Telefonía local, buena recepción de telefonía celular
• Televisión por cable, internet• Sistema de recolección de basura
• Pavimentación• Parques o áreas verdes en buen estado)
Acceso a transporte público• Un viaje sin trasbordo que permita ahorrar dinero
Cercanía al trabajo y a las escuelas• Permite tiempo de ocio y contacto familiar y de la comunidad
Acceso cercano a avenidas importantes• Conexión sencilla con el resto de la ciudad
Al ser el patrimonio por excelencia, debe estar en una zona que le genere plusvalía• Zonas intraurbanas generan mayor plusvalía que las zonas más alejadas
• Aspectos adicionales de la ciudad (servicios y accesibilidad) aumentan también la plusvalía de la zona
Servicios Accesibilidad Plusvalía
Ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 83
Mayoría de DH ya tiene cubiertas las necesidades de servicios y accesibilidad
Respaldo
Fuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC pregunta: "¿El barrio o colonia donde está la vivienda cuenta con..."
94 90 87 83 80 7565
0
20
100
80
60
40
19
6
No
No contestó
Parques y áreas verdes
17
% de afiliados activos
Aspecto de la ciudad
Si
Alumbrado público
Servicios de salud
Calles pavimentadas
34
Seguridad pública
110
Escuelas cercanas
1
Recolección de basura
25
0
12
Existencia de los servicios y equipamiento urbano en su habitación actualpara los afiliados activos
Infonavit podría definir criterios mínimos de barrio y ciudad para asegurar estándares de calidad
Ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 84
Infonavit ya cuenta con iniciativas en proceso para atender las necesidades de la ciudad
– Clínicas de Salud
– Transporte público
– Iluminación
– Escuelas/guarderías
– Drenaje y alcantarillado
Cobro de predial hecho a través de la hipoteca con servicios
PCMV identifica y promueve las mejores practicas de desarrollo urbano y sustentabilidad en municipios
INCOMUV (y otros índices) como un mecanismo para comparar las características de los municipios en materia de vivienda y desarrollo urbano
Ciudades bajas en carbono busca políticas públicas adecuadas que promuevan ciudades densas para mitigar las emisiones de carbono
Vivienda vertical céntrica impulsada además por el propio modelo de redensificación urbana
Necesidades de la ciudad / municipio Iniciativas actuales del Infonavit
Programas actuales permitirán la competencia entre municipios y propiciarán el desarrollo de las ciudades
Fuente: Plan Financiero 2012‐2016 Infonavit
– Abasto de agua
– Electricidad
– Combustible
– Ambiente saludable
– Recolección de basura
Necesidades asegurados por los gobiernos locales • Programas efectivos de planeación urbana y sustentabilidad
Ciudad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 85
Solución financiera
Soluciones habitaciones
Vivienda
BarrioCiudad
Solución financiera
Necesidad de proveer solución financiera que haga posible el modelo• Crear un producto de crédito que permita otorgar vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño– Mecanismos alternativos de financiamiento para reducir el subsidio necesario
• Cuantificar el costo que el modelo de redensificación tendrá para el instituto
Solución financiera
Solución financiera
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 86
Solución financieraAgenda
Producto financiero
Disponibilidad de vivienda
Solución financiera: Producto financiero
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 87
Solución financiera: habilitar el modelo es factible financieramente con cambios a producto y más subsidio
Viviendas intra‐urbanas de mayor tamaño requieren hasta $110‐120K adicionales de financiamiento en ciudades de más de 100k habitantes y ~$75K si se incorporan al modelo ciudades medianas y pequeñas (<100K habitantes)• Monto adicional de financiamiento varía por ciudad ‐ ~$60K en ciudades pequeñas y ~$120K en DF|Gdl|Mty• Impulsar sólo una variable (tamaño o cercanía, según retos de la ciudad) requiere ~40K adicionales de crédito• Se requiere definir un modelo de financiamiento ya que la capacidad de crédito de DH ya se utiliza al máximo, pero a la vez se requiere minimizar el nivel de subsidio
Modificando las condiciones de crédito, promoviendo renta y créditos familiares implican que Infonavit tendría que aportar en promedio ~$20K de subsidio al frente para adquirir las viviendas• Como alternativa de subsidio, Infonavit podría tomar una participación de la vivienda• El impacto de las palancas identificadas para aumentar crédito depende de ingreso y composición de cada hogar– Aumentar % de descuento de nómina depende del cuánto ahorre el hogar por menor gasto de transporte– Acceso a créditos familiares depende de la composición del hogar; promoción de renta para postergar la compra y maximizar capacidad está enfocado a DH jóvenes
• Adicionalmente, el Régimen de Inversión, esquemas alternativos de subsidios de Gobierno y/o ONAVIs y reducción del abandono podrían abatir aún más el costo del modelo
Utilizar las palancas requiere cambios a losparámetros de los productos existentes
Solución financiera: Producto financiero
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 88
Cinco palancas permitirán habilitar modeloTres palancas asociadas a productos de crédito
• Aumentar porcentaje de descuento de nómina– gasto en transporte disminuirá
significativamente– se debería generar menor abandono
• Promover créditos familiares ya que hay en promedio 1.7 derechohabientes por hogar
• Aprovechar otras combinaciones que permitirían dar mayores montos de crédito– Infonavit+ otra ONAVI, Infonavit+exafiliado
• Requiere un rediseño del producto actual
• Montos promedio de crédito crecen si DH de 20 años ejercen a los 35 por aumentar su SSV
• Debería explorarse la factibilidad de subsidios por parte de la Federación y Gobiernos Estatales y Municipales – será crítico para habilitar el modelo para DH de bajos ingresos
Alterar condiciones de
crédito
Créditos familiares
Renta para "jóvenes"
Subsidios de gobierno
Régimen de Inversión
• Generación mayores rendimientos a los excedentes de efectivo
• Financiamiento adicional en dos fuentes: pago adicional y plazo completo– Pago adicional como % del sueldo aplicable a
todos los DH– Plazo completo limitado a DH<2vsm (~38%)
• Impactaría hasta el 19% de los hogares que solicitan crédito– Tiene un ~6% de traslape con la siguiente
palanca
• Podría impactar al ~60% de los DH de <5.5vsm que ejercen crédito con menos de 35 años
• Impacto dependerá de los gobiernos que accedan a dar subsidios adicionales, especialmente crítico en ciudades de más de 4M de habitantes
• Impactará directamente a todos derechohabientes al habilitar un mayor subsidio dependiendo del rendimiento
Descripción Impacto en DH
Subsidio necesario e impacto de cada palanca será distinto según la ciudad y el nivel de ingresos
Solución financiera: Producto financiero
1
2
3
4
5
Bajo alcan
ce del In
fona
vit
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 89
Tres atributos pueden reducir el monto a subsidiar
Plazo de pago
Aprovechar que los créditos en general se pre‐pagan• Se recibirían ~7años adicionales de pagos (23.3 años de duración a 30 años)
• Prepago depende del salario y estabilidad de empleo– palanca solamente
aplicable a DH de >2vsm
Factor de descuento
Aumentar el porcentaje de descuento de nómina• Parte del ahorro en gastos de transporte se puede destinar a la amortización
Criterios de originación deben asegurar que incremento en pago no aumentará en abandono• API debe validar ahorro en gasto corriente del hogar
Requiere manejo cuidadoso de imagen del crédito "mas caro"
Criterios de originación
Fortalecer criterios de originación considerando el índice de riesgos para disminuir reservas•Se puede excluir a DH "por mejorar" de los productos del modelo de redensificación
Cambio en precalificación disminuiría el número de créditos bajo este modelo•Disminución de costo del nuevo modelo por volumen
•Créditos de mejor calidad disminuirán costo en reservas
Solución financiera: Producto financierocondiciones1
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 90
Acercarse al centro reduciría gasto en transporte ‐ ahorro puede utilizarse para pagar mayor crédito
1. Modelos de regresión para distintos tamaños de ciudad2. Supone dos viajes para cada día laboral, considera solo el ahorro del jefe de familia, ahorro total sería mayor uso en hipoteca estimado en 1/3 del ahorro totalFuente: Encuesta nacional de vivienda GAUSSC 2013
Ahorro por media hora menos de transporte a trabajo estimado en $7.4
Por lo que DH de 1vsm podrían ahorrarse hasta 15% de su salario al acercarse
0
10
20
30
40
50
Pequeña
90
Costo por viaje1
Tiempo de recorrido hacia trabajo (min)
$7.4
Grande
Mediana
3015 60
Traslado de 60 min por viaje implica un gasto de $1200 al mes sólo para el
jefe del hogar
0
5
10
1515.0
4vsm
3.8
3vsm
5.0
2vsm
7.5
1vsm
Salario
5vsm
3.0
% del salario
1.2 1.02.5
5.0
1.7
DH podrían aumentar su pago hasta 5% dependiendo de sus ingresos y del ahorro en tiempo
Solución financiera: Producto financierocondiciones1
Uso en hipoteca
Ahorro
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 91
Aumentar 5% la aportación con respecto al salario implica un 17% adicional en monto de crédito
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
200
300
500
400
100
0
Monto de crédito (MXP K)
Porcentaje de salario utilizado en Hipoteca
370
+17%
$142K$93K
5 vsm
4 vsm
3 vsm
2 vsm
1 vsm
Sensibilidad del monto de crédito al nivel de ingresos yporcentaje de salario utilizado en hipoteca
Aun aportando 35% de su salario, DH de <2vsm requieren subsidios para adquirir vivienda bajo el modelo de redensificación
Porcentaje de salario actual
Fuente: Tablas de amortización Infonavit, Análisis BCG
% de salario destinadoa hipoteca en bancos
Porcentaje de salario actualcon aportación patronal
Posible aumento depago en hipoteca
Solución financiera: Producto financiero
Para <4vsm aumento de tasa de descuento de entre 3% y 3.5%
condiciones1
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 92
Utilizar el plazo completo de 30 años daría entre 85‐130K a DH de más de 2vsm para pagar vivienda más cara
<2vsm: Crédito ya se paga en 30 años
Duración promedio: 33.3años
Ejemplo: 1vsm, 35 años•Monto de crédito: $211K•VPN pagos posteriores: ‐$41K
2‐4vsm: Cubren 85K del subsidio necesario
4‐5.5vsm: Poco subsidio adicional necesario
Duración promedio: 18.1años
Ejemplo: 5vsm, 35 años•Monto de crédito: $347K•VPN pagos posteriores: $128K (~12 años más de pagos)
Duración promedio: 23.3años
Ejemplo: 3vsm, 35 años•Monto de crédito: $286K•VPN pagos posteriores: $86K (6 años más de pagos)
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
Mensualidad (MXP)
años0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
Mensualidad (MXP)
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
Mensualidad (MXP)
Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación urbanaFuente: Modelo de amortización de crédito Infonavit hecho por BCG, promedio de duración por salario: Planeación y Finanzas Infonavit
Preliminar
Solución financiera: Producto financierocondiciones1
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 93
Créditos familiares podrían cubrir parte importante del monto adicional necesario con cambios al producto actual
Bases actuales aumentan financiamiento en 75% de la capacidad del cónyuge
Para DH <2vsm crédito familiar insuficiente para cubrir modelo de redensificación
Nota: ambos escenarios basados en producto de crédito tradicionalNota2: Se asume cónyuge con <2vsm para ser conservadores Nota3: MRU se refiere al modelo de redensificación urbanaFuente: créditos conyugales otorgados en 2012
Para que créditos conyugales impacten el fondeo es necesario permitir llegar a monto máximo del producto
38
44
76
0
200
400
600
800
510
417
Monto máximo de crédito (MXP K)
4‐5.5vsm
49
Nivel de ingresos del titular
655
2‐4vsm<2vsm
426
47
341
528
51
200
100
300
400
0
Crédito para DH<2vsm (MXP K)
341
141(75% de capacidad)
Monto total
38
Cónyuge
380
200
188
200
Titular
47
Preliminar
Solución financiera: Producto financiero
Rango precios vivienda
familiares2
Monto financiado
Adicional posible
SSV$450K
$350K
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 94
De los 10.1M hogares afiliados <4.4M son potenciales beneficiarios de viviendas intraurbanas de mayor tamaño
30
10
40
20
0NMH
4.4
Hogares (Millones)
>5.5vsm
2.3
Intra‐urbanos
6.7
<100K hab
3.4
Afiliados Infonavit
10.1
No afiliados
21.4
Total
31.6
<100K hab se refiere a hogares en localidades de <100K habitantes, >5.5vsm se refiere a hogares cuyo jefe de hogar tiene ingresos superiores a 5.5vsmFuente: ENIGH 2012
Hogares según afiliación a Infonavit y relevancia del Modelo de Redensificación
Un porcentaje de los 4.4M ya cuentan con crédito por parte
del Infonavit
Preliminar
Solución financiera: Producto financiero
familiares2
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 95
Producto actual requiere relación conyugal, eliminar esto podría incrementar el número de créditos familiares
Solamente el 50% de los hogares atendibles son de conyugues
Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación UrbanaFuente: ENIGH 2012
Ampliar condición de cónyuge a familia permitiría que hasta 54% de los hogares usaran crédito conjunto para entrar al MRU
18% de hogares impactados con +2DH,36% adicional podría atenderse
5
4
3
2
1
0
Hogares (Millones)
Infonavit+ ex‐afiliado
1.3
31%
Infonavit + ONAVI’s
0.25%
2o más afiliados Infonavit
0.8
18%
1 afiliado
2.0
46%
Afiliados
4.4
0.0
2.5
0.5
1.0
1.5
2.0
51%
0.7
2.3 0.5
1.1
Total <2vsm
Nivel de ingresos del jefe del hogar
2‐4vsm
52%
50%
Hogares (Millones)
49%
49%
4‐5.5vsm
50%
48%
51%
Otros
Conyugales
Preliminar
Solución financiera: Producto financiero
familiares2
2.3M de hogares (54%)18% afiliados +36% adicional por
ONAVIs y ex‐afiliados
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 96
~80% de los hogares con dos o más DH tienen una relación padre/madre‐hijo(a) o hermanos(as)
Préstamo familiar a relaciones nucleares permitiría otorgar crédito a 91% de hogares Infonavit con 2 o más DH
60
0
40
80
100
20
Nivel de ingresos
Padre/Madre‐hijo(a)
Hermano(a)
Extendido
No parientes
4‐5.5vsm
68%
16%
14%
2‐4vsm
68%
14%
17%
2%
<2vsm
71%
12%
17%
Nota: Relaciones nucleares se refieren a padre‐hijo y relación de hermanos, extendido se refiere a relaciones familiares no nuclearesFuente: ENIGH 2012
Distribución de hogares Infonavit con 2 o más DH y relación no‐conyugal según nivel de ingreso y relación de DH
Preliminar
Solución financiera: Producto financiero
familiares2
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 97
Promover renta en hogares "jóvenes" para diferir compra reduciría monto de subsidio al permitir mayor enganche
Saldo en SCV aumenta en hasta ~15K por cada salario mínimo entre los 25 y 35 años
100
0
50
150
$15K
Saldo real en SCV (MXP K)
Salario de DH
$44K
1vsm 2vsm 3vsm 4vsm 5vsm
$30K
$59K
$74K
Producto de renta podría diferir decisión de compra y aumentar ahorro
Renta podría posponer ejercicio de crédito de DH ya aumentar capacidad de compra• e.g. DHs jóvenes con necesidad ahorran ~10 años hasta maximizar su capacidad de compra
Ahorro adicional podría significar hasta $20K en promedio en la sub cuenta de vivienda• Reduce el subsidio requerido– DH de 5.5 vsm podrían cubrir gran parte del
subsidio necesario con mayor saldo en SCV– aunque para DH de bajos ingresos podría
generar más riesgo de extensión• Permite mayor monto asumiendo LTVs constantes– Crédito adicional de hasta MX$75K para DH de
<2vsm
Nota: Supone un trabajador que comenzó a los 20 años, con salario estable, retorno a la SSV de 2.19%real (2012)Fuente: Análisis BCG con datos de Infonavit y Banxico
35 años
25 años
Preliminar
Solución financiera: Producto financiero
renta3
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 98
Hasta 180K hogares podrían diferir su compra con producto de renta, pero la incidencia será mucho menor
3
<21
4‐5.5
2‐4
18
<2
28
16
5.5‐11
30‐35
43
>11
11
21
10
>35
28
47
27
25‐30
24
36
14
18
6
21‐25
15
23
5
Nota: Localidades de <15 con baja penetración de renta, producto será difícilmente adoptadoFuente: Base de Datos de Avalúos de créditos otorgados en 2012
Créditos de <35 años se ejercen en promedio a los 28.4 años dejando ~7 años adicionales de ahorro
Créditos ejercidos en 2012 según edad y nivel de ingresos en localidades >15K habitantes
Aumento SSV (K)<2vsm2‐4vsm
20 17 11 4.5 ‐‐26 21 14 5.8 ‐‐
Consideraciones
Impacto podría ser menor al estimado• Se requiere parque urbano disponible para renta en esquema formal
• DH aceptan producto de renta durante ~10 años a cambio de aumento en poder adquisitivo
Sin embargo, Infonavit podría inducir la decisión• Desincentivar ejercicio de crédito en DH <30 años– cambiando puntaje– subiendo enganche
Solución financiera: Producto financiero
Preliminar
renta3
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 99
DH actualmente ejercen crédito alrededor de los 28años con un segundo auge a los 36años
10
5
0
15
2826 50
Frecuencia
70
Edad
40 603020
<2vsm
4‐5.5vsm
5.5‐11vsm
2‐4vsm
Frecuencia de edades de ejercicio de crédito para diferentes niveles de salario
Postergar el ejercicio del crédito podría añadir alrededor de 7 años de ahorro adicional
Fuente: Avalúos de créditos Infonavit otorgados en 2012, no incluye MTC
10años
7años
9años
Solución financiera: Producto financiero
renta3
Respaldo
36
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 100
Además, diferir el ejercicio de crédito parece traducirse en un menor ICV
4.64.0
4.95.6
6.3
8.6
0
2
4
6
8
10
Edad de DH a la originación
‐3.7%
55‐6545‐5535‐4525‐3520‐25<20
ICV
Fuente: Vintage mensual de cartera vencida por edad de los acreditados al contratar el crédito. ene 2007‐ jun 2013
ICV según rango de edad en la originación para créditos otorgados de 2007‐2012
Solución financiera: Producto financiero
DH de menor edad parecen no anticipar tan bien susnecesidades futuras, resultando en un mayor ICV
Parte del efecto explicado por menor propensión en DH
de menores ingresos después de los 36
Respaldo
renta3
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 101
Diferir compra rentando y utilizando la capacidad familiar permite cubrir costo en hasta el 80% de los DH
Nivel de ingresos
4‐5.5vsm
59%
6%
27%
8%
2‐4vsm
50%
11%
23%
16%
<2vsm
50%
4%
18%
28%
Fuente: ENIGH 2012, Avalúos Infonavit 2012, no incluye MTC
Distribución de DH según nivel de salario y uso de palancas para disminuir subsidio
No todos los DH con acceso a productos de renta para jóvenes y crédito conyugal ejercerán bajo este esquema
Solución financiera: Producto financieroRespaldo
<35años renta
<35 familiar + renta
>35 familiar
Sin palanca adicional
familiarrenta3
2
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 102
En general, la combinación del cambio en condiciones de crédito con otra palanca permite cubrir 100% del subsidio
Grandes Urbes Metrópolis
3605757
45
0
100
200
300
400
500
Precio de la vivienda MXP K
$57K
Valor de vivienda
Crédito familiar
Renta para jovenes
Cambio en pago mensual
Viviendaactual
260
Nota: en ambos casos el análisis esta referido a lo s DH <2vsm; se asume que reglas de subsidios de CONAVI se ajustarían para permitir financiar viviendas de mayor costo pues DH de bajos ingresos serían los usuarios finalesFuente: Base de datos de avalúos 2012, ENIGH 2012
67
41071
49
290
0
100
200
300
400
500
Precio de la vivienda MXP K
$71K
Valor de vivienda
Crédito familiar
Renta para jovenes
71
Cambio en pago mensual
Viviendaactual
Renta para jóvenes requeriría de igual manera un subsidio
adicional de $4K
Preliminar ‐ ejemplo
Solución financiera: Producto financiero
familiarrenta
23
Respaldo
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 103
Después de incorporar todas las palancas, se requiere un subsidio al frente de ~$40‐50K en ciudades >100habs
Preliminar
1. Asumiendo que los criterios de otorgamiento del subsidio se modifican para permitir viviendas de mayor monto para DH de menores ingresos 2. Subsidio al frente, o como alternativa Infonavit podría tomar una pequeña participación en la vivienda
Soluciones habitaciones
Solución financiera
!.
Valores de palancas y subsidio necesarios para el Modelo de Redensificación
Costo de financiamiento adicional varía por ciudad, nivel de ingresos y según se decida acerca y aumentar tamaño de vivienda (vs. sólo una variable)
014650
26034
18208
0
100
200
300
400
Valor de la vivienda (MXP K)
Costo enciudades>100 Habs
370‐380
Subsidio adicional2
40‐50
Otras palancas
Créditos familiares
Renta para jóvenes
Condiciones de crédito
Monto promedio actual
Subsidio de tasa
Subsidio CONAVI1
Credito
XXXSubsidios promedio, para algunos DH subsidio real
es mucho mayor
Subsidio total sin palancas MX$110K
Existen otras palancas que podrían ayudar a reducir el costo• $10‐15K por reducir abandono• Impacto adicional por implementar
régimen de inversión
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 104
= ~110K
Montos a subsidiar varían por ciudad, nivel de ingresos...Modelo enfocado a DH de <5.5 VSM
Preliminar
Soluciones habitaciones
Solución financieraRespaldo
1. Aumento de pago/ingreso por mayor cercanía se estimo en ~2.5% del SBC en ciudades pequeñas, medianas y urbes y hasta 5% en grandes urbes, DF, GDL y Mty para 2VSM ; de 2 a 4 VSM se asumió 2.5% del SBC como aumento en factor de descuento adicional dada la mayor cercanía; 2. Para < 2 VSM se asumió 40% de penetración de crédito familiar en familias de DH; y para 2 a 4 VSM se asumió 5‐15% para DH en familias; 3. Para DH de <2VSM se asumió penetración de 30% sobre los DH <35 años; para 2 a 4VSM se asumió penetración de 10‐20% para los DH < 35 añosNota: Precio en grandes urbes y metrópolis podría incrementar por especulación con la tierra Fuente: análisis BCG con información de avalúos Infonavit
Crédito actual: $240KMonto adicional: $60K
Crédito actual: $248KMonto adicional: $62K
Crédito actual: $254KMonto adicional: $96K
Crédito actual: $259KMonto adicional: $101K
Crédito actual: $267KMonto adicional: $33K
Crédito actual: $277KMonto adicional: $33K
Crédito actual: $285KMonto adicional: $65K
Crédito actual: $288KMonto adicional: $72K
Crédito actual: $290KMonto adicional: $120K
Crédito actual: $302KMonto adicional: $108K
Crédito actual: $322KMonto adicional:
Crédito actual: $330KMonto adicional:
Crédito actual: $343KMonto adicional: $7K
Crédito actual: $345KMonto adicional: $15K
Crédito actual: $361KMonto adicional: $49K_ _
Medianas($310K)
Urbes($350K)
Grandes urbes($360K)
Pequeñas($300K)
DF, Gdl y Mty($410K)
≤22 a 4
4 a 5.5
$55K
12
49
15 24
30327
49
$38K
15
44
510
23
30
15
$58K 1519
7610
12
30
7
$23K1619
4511 30
$22K1618
511 30
Créditos familiares2Pago 30 años Aumento en pago/ingreso1 SubsidioRenta para jóvenes3 = ~70K
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 105
...Y según la distribución de precios de la viviendaActualmente ya hay DH de bajos ingresos comprando viviendas mejores al "mínimo"
400
350
300
250
200
Tamaño de ciudad
NuevoPrecio de la vivienda
Tercercuartil
Media
Primercuartil
Metro
Urbe
Grand
e
Med
iana
Pequ
eña
400
350
300
250
200
Tamaño de ciudad
NuevoPrecio de la vivienda
Tercercuartil
Media
Primercuartil
Metro
Urbe
Grand
e
Med
iana
Pequ
eña
400
350
300
250
200
Tamaño de ciudad
NuevoPrecio de la vivienda
Tercercuartil
Media
Primercuartil
Metro
Urbe
Grand
e
Med
iana
Pequ
eña
Preliminar
Soluciones habitaciones
Solución financiera
Distribución de precios para DH de <2VSM
Distribución de precios para DH de 2 a 4 VSM
Distribución de precios para DH de 4 a 5.5 VSM
Subsidio necesario entre 70k y 170k
Subsidio necesario entre 30k y 150k
Subsidio necesario entre
0k y 100k
"Estándar mínimo" "Estándar mínimo" "Estándar mínimo"
Respaldo
Fuente: Datos Infonavit, Análisis BCG
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 106
Por lo tanto, desplegar el modelo a nivel nacional requiere $40‐70K adicionales en crédito, según alcance
010437
290
260
0
100
200
300
400
Otraspalancas
Créditosfamiliares
Renta parajóvenes
Modificarcondiciones
Precioactual de vivienda<5.5 VSM
Ajuste pordistrib. deprecios ydemandaproyectada
30
Precio deviviendaperiféricade menortamaño
Subsidioadicional1
360
330
Preciode las
viviendas
Precio de la vivienda
20
Precio de vivienda aumentando sólo una dimensión (tamaño en ciudades < 1M habs y cercanía en ciudades >1M)
Precio de vivienda con > tamaño y cercanía sólo en ciudades >100K habs
Precio de vivienda aumentando tamaño y cercanía a nivel nacional
$70K
$40K
1. Subsidio al frente, o como alternativa Infonavit podría tomar una pequeña participación en la vivienda
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 107
Aunque el balance neto es positivo de fomentar vivienda intraurbana de mayor tamaño, debe evaluarse el costo
Aumento en calidad de vida en vivienda, barrio y ciudad• Mejoras en equipamiento urbano y cercanía
Impacto positivo en economía de los hogares• Menor gasto en transporte• Menor costo de oportunidad por tiempo de
transporte
Reducción en niveles de abandono (~$5mM por año)• Se incide en impulsores del abandono: lejanía,
tamaño, equipamiento y otros• Sería más rápido comercializar viviendas
adjudicadas
Subsidio adicional•~$40‐70K en subsidio, de los cuáles una parte (~$20K) sería un subsidio al frente
Menor cantidad de ajuste en corto plazo•Aumenta costo de subsidio cruzado al beneficiar a DH con ingresos <5.5 VSM
•Impacto lo mitigarían rendimientos sobre excedentes de liquidez
Si hubieran limitantes de liquidez, se podrían dar menos créditos•Sin embargo, alternativa sería finan‐ ciar vivienda bajo el modelo actual
Beneficios del modelo Costos del modelo
1. Calculado como la pérdida de $130‐140 mil pesos en 40 mil viviendas que USS tendría que comercializar; (asume viviendas de ~250 mil pesos con LTVs de 90% y subsidios de $20mil, costos de comercialización de $5mil y 3 años de depreciación al 25% anual; asume 85 mil viviendas)
Preliminar
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 108
Solución financieraAgenda
Producto financiero
Disponibilidad de vivienda
Solución financiera: Producto financiero
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 109
Impulsar mejores soluciones habitacionales es factible, pero tiene un costo a los Derechohabientes
El costo de financiar vivienda intraurbana de mayor tamaño oscila entre $10‐16mM en el largo plazo, dependiendo de la penetración del modelo• Se espera que se desarrollarán soluciones que promuevan cercanía y tamaño, pero también otras que promuevan sólo una de las dos variables (e.g. cercanía en grandes urbes)
• Asimismo, no se espera que el 100% de la vivienda se genere bajo estas condiciones ‐ existirán DH en distintas localidades que estarán cómodos con vivienda fuera de polígono– especialmente si este modelo es acompañado de mayor flexibilidad en originación (e.g. portabilidad)
• Se estima que la penetración del modelo evolucionará aceleradamente, alcanzando una penetración del 75% en 5 años– costo en liquidez promedio de $10mM ($1.8mM en año 1, ~$11.5mM en año 10)
El modelo puede ser fondeado usando el excedente de efectivo con un impacto limitado en el rendimiento adicional al saldo de la subcuenta de vivienda considerando una implementación gradual• Se estima que el exceso de efectivo es suficiente para fondear el costo en liquidez del bajo el perfil de penetración asumido (ie. 70% en 5 años)– Se proyectan $350mM de existencias en 2022 aún después de fondear el la penetración asumida
• El impacto esperado en la cantidad de ajuste es limitado– Rendimiento a SCV sería menor sólo para los años 2015 a 2018; a partir de 2019 se podrá otorgar el 4% de cantidad de ajuste
• Si disminuyeran las existencias proyectadas, Infonavit tendría que buscar fuentes alternativas de efectivo para cubrir el subsidio o a disminuir la cantidad de créditos originados bajo el nuevo modelo
Solución financiera: Fondeo del modelo
Fuente: Datos INFONAVIT GEB, Análisis BCG
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 110
Promover este modelo costaría $10‐16mM adicionales de liquidez; costo depende de penetración y alcance
Demanda anual esperada de 260K hipotecas en localidades urbanas para DH < 5.5VSM
Costo del programa y subsidio requerido varía según penetración y alcance del programa
Nota: Estimaciones iniciales indican que ~55% del subsidio será destinado a aumentar el tamaño de la viviendaNota 2: Estimación inicial calcula el impacto de acercar la vivienda en ~45% del totalFuente: Datos INFONAVIT, Análisis BCG
Solución financiera: Fondeo del modelo
Penetración (% hipotecas <5.5VSM)
CercaníaY
Tamaño($70K)
AlcanceCercanía
OTamaño($40K)
75%50% 100%
$12.3mM($3.5mM)
$8.2mM($2.3mM)
$5.1mM $7.6mM
$16.4 mM($4.7mM)
$10.1mM
XX(XX)
Liquidez adicional requerida en $mMSubsidio adicional al frente en $mM
390
300
200
100
0
400
< 5.5 VSM
260
>5.5 VSM
110
Rurales
20
Demanda
'000 de hipotecas anuales (2014‐2023)
==
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 111
0
20
40
60
80
100
20222021 2023
35
50
85
35
50
85
35
50
85
% de vivienda de DH < 5.5 VSM originada con mejorescondiciones en tamaño y/o cercanía
2020
80
30
50
2019
80
30
50
2018
75
25
50
2017
60
20
40
2016
42
12
30
2015
28
8
20
2014
10
46
Sin embargo, se espera que el modelo cueste menos en el mediano plazo, pues no penetrará al 100% de la oferta
Solución financiera: Fondeo del modelo
Penetración potencial del modeloCosto estimado del modelo
(en liquidez adicional)
Cercanía Y Lejanía
Cercanía o Lejanía
5
0
10
2021 2023
6.4
5.1
11.5
6.4
5.1
11.5
6.4
5.1
11.5
2020
10.5
5.5
5.1
2019
10.5
5.5
5.1
2018
9.2
4.1
5.1
2017
7.3
3.2
4.1
2016
$mM reales
2.0
3.0
2015
3.3
1.2
5.0
2014
1.6
1.0
2022
2.0
Cercanía Y Lejanía
Cercanía o Lejanía
Fuente: Datos GEB INFONAVIT, Análisis BCG
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 112
Respaldo: metodología para estimar el costo del modelo
Respaldo
Estimar costo total del modelo($10mM parcial, $16mM total)
Costo de originar 100% de vivienda urbana de <5.5VSM bajo propuesta•Parcial ($10mM)– implementar cercanía o tamaño según población de la ciudad1
•Completa ($16.4mM)– implementar cercanía y tamaño
Balance entre modelo parcial y completo: 50% y 50%
Se utilizó la distribución de las reservas en U1, U2 y U3 registradas por RUV• U1=6%, U2=29%, U3=65%
Se sobreponderó la reserva en U1+U2 por 50% para reflejar el énfasis del modelo, asumiendo que esto sería vivienda bajo modelo completo• 50% remanente será parcial
Penetración del modelo
En ciudades <1M de habitantes, se asumió que la penetración alcanzará 100% en 5 años, empezando con 25%• Se consideró que este inventario de vivienda será más fácil de generar• Se asumen viviendas más cercanas pero pequeñas ciudades de >1M de
habs.; y viviendas de mayor tamaño en ciudades <1M
En ciudades >1M de habitantes se utilizó la preferencia a vivienda vertical como un supuesto para aproximar como se adoptará la vivienda intraurbana• Considerando que en ciudades >1M una parte del inventario tendrá que ser
vivienda vertical• Se asumió que preferencias evolucionarán de tal manera que cada año un
mayor % de DH tomarán la oferta de vivienda– e.g. el 1er año sólo los DH que están "completamente" dispuestos
tomarán la solución
1. Se asumió que en ciudades de <1M de habitantes se promueve tamaño y en ciudades de >1M se promueve cercanía
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 113
Existencias cubren costo de liquidez bajo penetración asumida con reducción mínima a la cantidad de ajuste
200
400
100
300
500
0
Existencia despuésde fondeo del modelo(aumento en aportacióny mayor subsidio)
Costo acumuladodel MRU
2022
444
357
86
2021
338
268
71
2020
251
Existencias de efectivo proyectadas(mM nominales)
195
56
2019
180
138
42
2018
127
98
29
2017
88
69
19
2016
66
5610
2015
48
43
2014
36
34
Proyecciones Infonavit indican que el modelo puede fondearse con las existencias
Impacto a la cantidad de ajuste será limitado y de corto plazo
Bajo el perfil de penetración asumido
Solución financiera: Fondeo del modelo
4.04.04.0
3.5
3.0
4.0
3.93.8
3.4
3.0
5
4
3
2
1
02023202220212020201920182017201620152014
Rendimiento real adicional a SCV (%)
A partir de 2019, se podrá otorgar el mismo
rendimiento al SSV que si no se adoptara el NMH
Rendimiento adicional al SSV ‐ con NMH
Rendimiento adicional al SSV ‐ sin NMH
Fuente: Datos GEB INFONAVIT
Modelo es financieramente viable a un costo moderado
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 114
Agenda
Resumen ejecutivo
Contexto: justificación de un cambio de modelo
Nuevo Modelo de Redensificación Urbana
Implicaciones a la implementación
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 115
Fomentar un cambio en la solución habitacional requiere definición de criterios mínimos de calidad de vida
Subdirección de Sustentabilidad y Técnicaya está tomando acción en este frente
Construcción Comunitaria
Infraestructura y Servicios
Uso eficiente de recursos
Generación de plusvalía
Confort
Materiales
Uso de suelo
Equipamiento
Ubicación
Mitigación de riesgos
Jurídico/Legal
Movilidad
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 116
Además, se requieren esfuerzos en diversas avenidas
Fortalecer políticas de originación• Implementar medidas ya identificadas: API, estudio socioeconómico, índice de riesgos
Establecer criterios mínimos y deseables de vivienda, barrio y ciudad• Complementar criterios de CONAVI, pues parecen demasiado permisivos– eg. en densidad de vivienda, localización y equipamiento, características del entorno
• Reflejar "calidad de la vivienda" en condiciones del crédito– eg en LTVs, subsidios, tasas de interés
• Modificar esquemas de incentivos y verificación para incentivar vivienda intra‐urbana, densa y vertical– eg. créditos puente; procesos de verificación adecuados a tipo de vivienda
Fortalecimiento de la calidad de la ofertay la calidad de la originación
Impulsar sólo una de las dos variables (cercanía ó tamaño) según las necesidades de cada localidad• Uso inicial de pilotos para demostrar modelo
Buscar contribución de gobierno y otras ONAVIs• Subsidios al frente, créditos blandos, terrenos en aportación
Explorar esquemas donde el Infonavit sea co‐propietario como alternativa a subsidio al frente
Implementación enfocada
Lanzamiento de pilotos con municipios específicos será el primer paso para habilitar el modelo paulatinamente
Coordinación en temas de uso de suelo, reglamentación de la vivienda/edificación y diferenciación regional del modelo• Acuerdos críticos con municipios en zonas metro., SEDESOL e institutos como PROSOC
Mayor coordinación interinstitucional
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 117
Se requieren acuerdos con otras instituciones para lanzar el modelo de re‐densificación urbana exitosamente
Convenios con entidades locales permitirían hacer la diferenciación
Acuerdos con estados y municipios clave podrían apoyar a la diferenciación del subsidio• Municipios o estados otorgando subsidios al terreno para aumentar el monto otorgable a DH en su localidad– Distrito Federal y municipios conurbados– Jalisco y Nuevo Leon
Cambio en condiciones de originación podría disminuir la dependencia de los convenios regionales más no desaparecerla
Asegurar uso de suelo adecuado• Acuerdos con municipios para definir uso de suelo para vivienda de interés social
• Acuerdos con CORETT y organismos similares para que tierras bajo su control sean designadas para construcción bajo el modelo de redensificación urbana
Proveer servicios e infraestructura básica• Critico que municipios y otros organismos creen infraestructura de transporte, agua, servicios escolares
Convenios con entidades locales permitirán construcción MRU
Nota: MRU se refiere a Modelo de Redensificación Urbana
1 Coordinación institucional
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 118
Gobiernos locales que firmen convenios se beneficiarán del modelo de redensificación
Políticas de urbanismo caen el la jurisdicción de los gobiernos locales
Gobiernos municipales son responsables de las políticas de uso de suelo, permisos de construcción y programas de desarrollo urbano• Artículo 115 de la Constitución Mexicana y artículo 9 de la ley de asentamientos humanos
Municipios serían además los responsables de elegir en donde y como hacer la redensificación• Decidir si para su ciudad es óptimo adoptar alguno de los modelos de otros países o diseñar uno propio
Infonavit tendrá que colaborar activamente en definición de políticas/procedimientos/estándar‐res , en coordinación con SEDATU• En el ideal, sería factible incluir como criterios para registro de oferta e individualización
Costo de servicios es hasta 34% inferior en ciudades compactas
Fuente: Estudio C230
0 10 20 30 40
Áreas recreativas
Bomberos
Agua potable
‐5%
Costo (CAD M)
Total
Calles
Escuelas
Transporte
‐27%
‐55%
‐34%
‐40%
‐18%
‐36%
CompactaDispersa
1 Coordinación institucional
e.g. Caso de Canadá
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 119
Definir criterios adicionales permitirá asegurar calidad de vivienda y evitar usos inadecuados de montos adicionales
2 Vivienda y entorno
Áreas a subsidiar
(a partir de 2014)
Clasificación de polígonos U1, U2 y U3 prevalecen• ~110K Has registradas, ~70% susceptibles a
subsidios (mayor parte registrada de ciudades)
R31 y R4A y R4B2 podrán competir por financiamiento bajo una clasificación ampliada• Apoyos de hasta 25VSM• Deberán contar con empleo servicios y vivienda
habitada
D . Certificados contarán con subsidio garantizado
Características de la vivienda(a partir de 2014)
Puntaje para obtener subsidio determinado en base a:• Ubicación, densidad, equipamiento y servicios y
competitividad• Los desarrollos no deberán registrar abandono, o
deberá existir plan para revertirlo• Incentivo a mejores prácticas al otorgar hasta 15%
del puntaje máximo por mayor tamaño, densidad e hipoteca con pago de servicios
Concepto de densificación reemplaza a verticalidad
Montos adicionales otorgados solamente en polígonos U1 y U2 y con características adicionales de transporte y empleo• eg. Tiempos de transporte inferior a 60min a
principales fuentes de DH
Reservas R3 y R4 no contarán con montos adicionales de crédito
Desarrollos certificados con montos adicionales cuando tengan fuentes de empleo y fácil acceso a vías de transporte
Montos adicionales a las viviendas que cumplan• Densidad de vivienda igual o superior al 80% del
máximo municipal• Tamaño mínimo según modelo 48m2 y dos
recámaras (si se define maximizar ambas variables)• Servicios indispensables conectados/funcionando
Se prioriza la verticalidad en las ciudades donde es necesaria como en la ZMVM
Criterios de CONAVICriterios adicionales de Infonavit
(ejemplos)
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 120
Monto máximo DH 1vsm con 40% adicional
Monto máximo DH 2vsm con 40% adicional
Si se priorizan dimensiones, el balance entre cercanía y tamaño de espacio debe definirse cuidadosamente
0
10
20
30
200 210 220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350
$K/vivienda
Km del centro
Aumentar 40% en el crédito podría terminargenerando casas de mayor tamaño, lejos de polos urbanos
Fuente: Análisis BCG con información de valuaciones de SHF
Tamaño 48m2
Tamaño 40m2
Distancia del centro y precio de la vivienda de distintos tamaños
DH de 2vsm podrían acercarse hasta 17Km del centro
obteniendo poco beneficio
DH de1vsm no podrían acercarse si se priorizara el tamaño de la
vivienda
En cambio DH de 1vsm podrían llegar hasta 16km del centro con
una vivienda más pequeña
2 Vivienda y entorno
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 121
Controlar calidad de originación será crítico para DH > 46, pues mayores montos dan acceso a viviendas lejanas
217251
269
145164178
304
352376
203230
249
0
100
200
300
400
500
$K crédito
> 4641 ‐ 4536 ‐ 40> 4641 ‐ 4536 ‐ 40
+40%+40%
+40%
+40%
+40%
+40%
2 VSM 2‐4 VSM
260281290
221240250
364393406
309336350
0
100
200
300
400
500
$K crédito
> 4641 ‐ 4536 ‐ 40> 4641 ‐ 4536 ‐ 40
+40%+40%
+40%
+40%
+40%+40%
2 VSM 2‐4 VSM
NMH
Actual
DH sin subsidio: DH >45 años podrían adquirir viviendas pequeñas y lejanas
DH con subsidio: DH >45 podrían adquirir viviendas que no alcancen a pagar
Fuente: Análisis de BCG con información de créditos Infonavit
Indispensable definir criterios adicionales de originación para viviendas bajo el modelo de re densificación
2 Vivienda y entorno
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 122
Eliminar crédito en vivienda lejana no es factible, pero pueden darse condiciones distintas a esos créditos
Algunos DH no tendrán acceso a la vivienda intraurbana por decisión propia o por circunstancias• DH que prefieran vivienda horizontal con posibilidad de ampliación
• DH cuyo empleo se encuentre en las zonas alejadas de los centros urbanos
• DH cuya capacidad crediticia se vea limitada por cambios en formalidad
Algunos tipos de vivienda se construirán alejados del centro• Vivienda que se construya durante el tiempo de habilitación del modelo de redensificación
• Vivienda que se construya en reservas territoriales existentes
• Vivienda que se construya bajo los criterios de CONAVI pero no los adicionales de Infonavit
Crédito bajo el modelo de redensificación contará con las características del producto planteadas• Montos de crédito adicionales, susidio, etc
Vivienda que no cumpla los criterios adicionales podría ser acreedora a créditos con condiciones diferenciadas• Mayores LTV• Sin subsidios adicionales a los de la CONAVI• Con subsidio de tasa menor / sin subsidio• Montos de crédito limitados por el diseño actual de productos
• Pago/ingresos como en los productos actuales
Créditos en zonas lejanas seguirán siendo necesarios para algunos DH
Diferenciación en condiciones de originación podría crear incentivos correctos
2 Vivienda y entorno
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 123
Impacto de cambio de modelo de sol. habitacional debe valorarse bajo alguno de los modelos/métricas existentes
Subdirección de Sustentabilidad y Técnica con iniciativa en marcha para racionalizar el número de índices que genera
Balance Social2
Calidad de Vida Valor patrimonial Otros índices
ICVV = Índice de calidad de vida vinculado a la vivienda•Mide el bienestar subjetivo y analiza su relación con variables objetivas1
ECUVE = Evaluación Cualitativa de las Viviendas y su Entorno• Indicador de la calidad de vida y sustentabilidad vinculado a la vivienda que
1. la encuesta del ICVV mide 26 atributos relacionados a cuatro dimensiones – vivienda, comunidad, entorno y transversal (elementos subjetivos, como lo es el sentido de propiedad)2. Se omitió la dimensión de impacto ambiental 3. subcuenta de viviendaFuente: Plan Financiero 2012‐16, Plan Financiero 2013‐17 y reporte del Centro Mario Molina "Evaluación de la sustentabilidad de la vivienda en México"
Tasa de reemplazo = ahorro para el retiro expresado como % del sueldo que tiene al momento de su retiro• Incluye el valor de todos sus activos, incluyendo la vivienda y su SCV3
IVP = Índice de valor patrimonial•Mide el cambio en el valor de mercado de una vivienda
ISA = Índice de Satisfacción del Acreditado•Evalúa satisfacción del usuario y su opinión sobre calidad y funcionali‐dad de la vivienda que adquirió
ISV = Índice de Sustentabilidad de la Vivienda y su Entorno •Mide los impactos ambientales, económicos y sociales asociados a la vivienda y su entorno en el sector de interés social
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 124
Apéndice: regeneración del parque habitacional
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 125
Vivienda Amarilla
En condición de rezago que puede resolverse con inversión sobre la misma vivienda una vez que sus habitantes se retiren o mueran
• Tiene mayor costo de re‐incorporarse al parque, pues requiere inversión para resolver rezago por materiales o deterioro de la vivienda
• No toda está disponible de manera inmediata para entrar al mercado
ViviendaRoja
Imposible re‐integrar directamente al parque de vivienda dada la condición de sus materiales o el nivel de deterior por antigüedad
• Incorporar al parque requeriría demoler y construir vivienda vertical
ViviendaAzul
En buenas condiciones – pueden entrar al mercado secundario por muerte o retiro de sus habitantes
• Se requeriría incentivar movilidad a través de hipotecas inversas u otros mecanismos
• No toda está disponible de manera inmediata para entrar al mercado
Dividimos las 3M viviendas en tres grupos según su "disponibilidad" para entrar al mercado secundario
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 126
1.2M de viviendas podrían entrar al parque secundario, sólo 134mil de estas lo pueden hacer "fácilmente"
2,000
1,000
3,000
0
118
Total
3,033
1,355
1,368
310
Rezago
1,368
Deterioro
310
Miles de viviendas
Azul
192
Rojo
539
Total
1,355
Buen estado
1,355
1,355
Amarillo
948
730
3,033
829
1,233
Rojo
150
134 Azuldisponible
948
Amarillo disponible
• Costo social de expropiación de viviendas
• Posible impacto ampliado al construir más de una vivienda en el territorio recuperado
• Solo una fracción disponible (>55 años y 1 o 2 residentes)
• Factibilidad del modelo financiero disminuye al aumentar "costo"
• Solo una fracción disponible (>55 años y 1 o 2 residentes)
• Requiere incentivar movilidad con productos como la hipoteca inversa – Limitado por plusvalía de viviendas
De las 3.0M de viviendas en condiciones 310mil están en rezago y 1.4M en deterioro Potencial Consideraciones
Fuente: ENIGH 2010
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 127
Adicionalmente a las viviendas amarillas y azules, 93mil más podrían hacerse disponibles en los próximos 10 años
400
0
300
100
200
51
2020
42 327
285
378
Miles de viviendas
2010 2015
42mil viviendas adicionales al 2015 y 51mil entre 2015 y 2020
Observaciones y consideraciones del modelo de vivienda disponible
Conjunto de vivienda azul y amarilla insuficiente para cumplir la demanda de vivienda actual y futura
• Demanda de un año intraurbana estimada en 649K viviendas por modelo de CEESP
• Necesidad de incorporar vivienda roja bajo el esquema de construcción vertical
– Vivienda roja con dificultades importantes para integrarse al parque
Nota: Modelo considera tasa de mortalidad constante igual a la de 2010 y tasas de crecimiento poblacional estimadas por CANo para 2010‐2020Fuente: ENIGH 2010, Censo de Población y Vivienda 2010, Crecimiento y estructura de población CONAPO, Proyecciones de la población de México 2005‐2050 CONAPO
Impacto marginal relativo a la demanda
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 128
De las 3.0M viviendas, 310K están en condiciones de rezago y 1.4M en condiciones de deterioro
Hay 118K viviendas rojas y 192Kamarillas en rezago...
...Y 829K viviendas rojas y 539K amarillas con alto deterioro
4
3
2
1
0
Millones de viviendas
Vivienda sin rezago
2.7
Vivienda Amarilla2
0.2
Vivienda roja1
0.1
Total
3.0
1. Vivienda roja cuantificada según el rezago de paredes o de más de un aspecto 2.Vivienda amarilla cuantificada como el rezago por techo o piso Nota: Rezago de materiales cuantificado según criterio de CONAVI Nota2: Deterioro considerado por antigüedad de la vivienda y nivel de ingresos para revelar la calidad de construcción y mantenimientoFuente: ENIGH 2010
80
60
40
20
0
100
5‐10 años
10‐20 años
20‐30 años
30‐40 años
40 o más años
40
11
Salario del jefe del hogar
4‐11
328
87
350
224
148
2‐4
155 0‐5 años
52
75
52
42
<2
10545
183
239
318
270
Antigüedad de la vivienda
~300K casas en rezago
Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 129
De los 1.4M restantes solamente 134K forman parte de la vivienda disponible fácilmente para el parque secundario
20
0
100
80
60
40
Edad del jefe del hogar
1 res
2 res
3 res
4 res
5+
>6555‐6545‐5525‐35<25
50K
102K
48K
104K
35‐45
Fuente: ENIGH 2010
De las 1.4M de viviendas, 304mil con jefe mayor a 55 y 2 o menos residentes
El 44% de esos 304mil tienen jefes retirados que podrían ceder su vivienda
400
300
200
100
0
Miles de viviendas
Jubilados (Disponibles)
134
44%
Trabajan actualmente
169
56%
Total
304
100%
Respaldo Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 130
De 730K viviendas amarillas, 150K estarían disponibles una vez que se hicieran las mejoras necesarias
20
0
100
80
60
40
Edad del jefe del hogar
49K
126K
44K
25‐35 35‐45 45‐55 55‐65
84K
>65
5 o más res
4 res
3 res
2 res
1 res
Fuente: ENIGH 2010
Respaldo
De las 730K viviendas, 303K con jefe mayor a 55 y 2 o menos residentes
El 50% de esos 303K tienen jefes retirados que podrían ceder su vivienda
400
300
200
100
0
Miles de viviendas
Jubilados (Disponibles)
150
50%
Trabajan actualmente
153
50%
Total
303
100%
Estas viviendas tendrían un mayor costo de incorporación al parque de vivienda secundaria que las azules
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 131
388K de las 3M viviendas disponibles no tienen escrituras según datos del ENIGH
La mayoría de las viviendas sin escritura son viviendas azules
Se necesita un mecanismo para promover la escrituración
Vivienda sin escrituras no se puede vender por lo que no entraría al mercado secundario
• Localizar o tramitar las escrituras de propiedades a expropiar aumentaría el costo de proyectos
El Infonavit podría tomar acciones más proactivas para ayudar a la escrituración de propiedades
• Ayuda a localizar escrituras de propiedades donde habiten derechohabientes
• Créditos a derechohabientes que no tengan escrituras
0
100
200
300
400
miles de viviendas
Total sin escrituras
Roja Amarilla
59388
228
Azul
10159
221
94
Disponible7
7 Disponible
Respaldo
Fuente: ENIGH 2010
Vivienda: Disponibilidad ‐ Tierra
2.1 306789‐02‐Redensificación Urbana‐Infonavit Estrategia‐20Sep13‐Mex‐v3‐VBC 2.pptx 132
Abandono actualmente estimado en ~10% de las viviendas originadas
Solamente dos tercios de la vivienda Infonavit habitada permanentemente
Vivienda abandonada compuesta por vivienda terminada sin mantenimiento
100.0%0.2%7.5%25.9%
66.4%
0
20
40
60
80
100
% de vivienda Infonavit
TotalOtros1Habitada fines de semana
DeshabitadaHabitada
1. Incluye giro negro, uso comercialFuente: Estudio C230
0 10 20 30
% de la vivienda deshabitada
Total 26100%
Otras razones 13%
Convandalismo 26%
Sinmantenimiento 935%
Con mantenimiento 1556%
Abandono
Respaldo
Estudio C230