20090407 Documentation Julien Blanc

“SurélévationsSurélévations”

Questions juridiques choisies, en relationQuestions juridiques choisies, en relationnotamment avec la LDTRnotamment avec la LDTR

Julien Blanc, avocat

Séminaire APGCI - CGI Conseils du 7 avril 2009

Surélévations : plan de lSurélévations : plan de l exposéexposé

I. Introduction, cadre légal

II. LCI et LDTR

III. Utilisation du sol

a. PLQ

b. PUS

IV. Surélévations et protection du patrimoine

V. Conclusion

Surélévations : le cadre légalSurélévations : le cadre légal

HIER DEROGATION (LCI)

DEMAIN AUTORISATION (LCI)AUTORISATION (LCI)

DEROGATION (LCI)DEROGATION (LCI)

Le cadre légal, la loi 9Le cadre légal, la loi 9 529 du 17 février 2006529 du 17 février 2006

LCI : art. 1 de la loi 9 529

- art. 22 al. 2 et 26 al. 2 (nouveaux) : 5 ans + réalisationde surfaces de logements supplémentaires

- modifiant les gabarits des immeubles

LDTR : art. 2 de la loi 9 529

- modifiant l art. 8 al. 3 LDTR (changementsd affectation - compensations)

Le cadre légal, la loi 10Le cadre légal, la loi 10 088 du 22 février 2008088 du 22 février 2008

LCI : Abandon des 5 ans

gabarits (+ 3 m; + 6 m) en fonction de la largeur des rues

zone 2 (ville)

zone 3 (énumère certains quartiers pour l établissementdes cartes)

réserve les art 89 et ss LCI (ensembles XIX et XXème)

LDTR :

création de nouveaux logements (but de la loi) pas denouvelles surfaces commerciales

Le cadre légalLe cadre légal

Quid de la surélévation :

et des hôtels ?des immeublescommerciaux ?


LDTR : quid de la surélévation desimmeubles commerciaux ?

Article 1 LDTR, pas visés(habitation)

LCI : gabarits de la zone, loi 10088

art. 23 al. 3 et 27 al. 3 LCI« afin de permettre laconstruction de logementssupplémentaires »

=> Dérogations possibles(art. 11 à 13 LCI)

PUS nouveau règlement (cf. infra)


LDTR :

quid de la surélévationdes hôtels ?

Article 1 LDTR, pas visés(habitation)

Surveillance existante(logements d urgence)

PUS : cf. infra

La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers

LDTR : Régime applicable

Art. 11 al. 4 LDTR (nouveau):

« Le coût des travaux se rapportant à une surélévationd immeubles au sens (…) ne peut pas être répercuté sur lemontant des loyers des logements existants. »



ATA 525 / 2000; ATA 558/2001; ATA 300/2006

Surélévation = transformation (art. 9 LDTR)

=> contrôle des loyers

=> calcul des nouveaux loyers => art. 11 LDTR

=> état locatif avant travaux, ventilé par appartement àremettre avec le dossier d autorisation



Exception au principe de production de l état locatif complet :

ATA 110/2006

Justification : au moment de demander l état locatif complet, ledépartement avait déjà fixé, sur la base des plans financiersdéjà produits par le requérant, les loyers des logements àcréer.


LDTR : Art. 11 LDTR exemple

Montant des travaux : CHF 1 000 000

Maximum à renter : CHF 700 000

Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4%) = 28 000.-

./. Incidence dégress. des amort. => * 1/2 14 000.-

+ amortissemement (700 000 / 20) 35 000.-

+ entretien (700 000 * 1.5%) 10 500.-

Total CHF 59 500.-


LDTR : Surélévation

L art. 11 LDTR limite à 70 %

Présomption de 70% plus-value, 30% entretien

Or si surélévation, pas d entretien


LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11pièces créées, selon PF autorisé)


Rendement (3.25 % + 0.5 % = 3.75%)

43 312 * 1/2 21 656.-

+ amortissemement (1 155 000 / 3030) 38 500.-

+ entretien (1 155 000 * 1.5%) 17 325.-

Total CHF 77 481.-

./. 1 155 000 * 100 = 6.71 %

(PF admis à CHF 7 044.- par pièce)


LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11pièces créées, selon PF « corrigé »)


Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4 %)

46 200 * 1/2 23 100.-

+ amortissemement (1 155 000 / 2020) 57 750.-

+ entretien (1 155 000 * 1.5%) 17 325.-

Total CHF 98 175.-

./. 1 155 000 * 100 = 8.5 %

= CHF 8= CHF 8 925.- / pièce925.- / pièce

Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des sols

Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :

Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions desart. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de laLGZD

=> les PLQ « supplantent » les nouveaux gabarits LCI

Exception ?

Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des solsPLQ, un exemplePLQ, un exemple

Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des solsPLQ, un exemple, la situation schématiséePLQ, un exemple, la situation schématisée

Existant = 700 m2 SBP

Projeté = 3 * 3 100 m2 SBP = 9 300 m2 SBP

Surélévation = 150 m2 SBP

Périmètre 10 000 m2 => densité max 1.0

SBP après surélévation :

10 000 + 150 = 10 150 m2

Densité après surélévation : 1.015 (+1.5%)

Art. 3 al. 4 LGZD dérogation mineure au PLQ

Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des sols

Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :

Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions desart. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de laLGZD

=> les PLQ « supplantent » les nouveaux gabarits LCI

Plans d utilisation du sol (PUS) en Ville de Genève

Règlement transitoire de 1988

Règlement adopté en 2008 (recours)

Surélévations et patrimoineSurélévations et patrimoine

LPMNS Classement (art. 15)

Pas de démolition, de transformation importante ou dechangement de destination

Entretien et transformations de peu d importance => préavisde la CMNS

Mention sans frais au RF

Conséquence sur les surélévations ?

Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10 088) réservent « lesdispositions relatives à la protection du patrimoine, notammentles art. 89 et suivants … »

=> surélévations exclues


LPMNS Mise à l inventaire (art. 9)

Pas de démolition, ni atteinte aux structures en cas derénovation ou transformations (art. 90 LCI), éléments dignesd intérêt à préserver


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10 088) réservent « lesdispositions relatives à la protection du patrimoine, notammentles art. 89 et suivants … »

=> surélévations a priori possibles, mais difficiles


LPMNS Plan de site (art. 38)

Planification et règlement spécial du secteur visé

Mesures de sauvegarde des bâtiments à différents degrés(exemple ATA / 566 / 2008 squares de Montchoisy)


Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI

=> surélévations a priori possibles, mais difficiles, voireexclues dans certains cas

ConclusionConclusion

LCI Impulsion politique sur les gabarits

LDTR restrictions d ordre pratique (changementd affectation) et, surtout, financier (contrôle desloyers)

Utilisation du sol PLQ « supplante » les gabarits de la LCI (10 088)

PUS : compromettent la surélévation desimmeubles commerciaux et des hôtels

89 LCI et LPMNS Compromettent sérieusement les surélévations

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