2006. 2.162006. 2.16

헤럴드 경제헤럴드 경제

장 용 동 장 용 동 생활경제 부장생활경제 부장(( 부동산전문기자부동산전문기자 ) )

부동산시장전망부동산시장전망및 및

사업대응전략사업대응전략

목 차목 차목 차목 차

Ⅰ. 8.31 대책 이후 시장동향

Ⅱ. 시장 파급 효과 및 시사점

Ⅲ. 전환기 부동산 시장 변화

IV. 사업 대응전략

<1> <1> 기존및 신규주택시장기존및 신규주택시장

<2> <2> 토지및 수익성 부동산시장토지및 수익성 부동산시장

<3> <3> 정책발표이후 시장흐름정책발표이후 시장흐름

I. 8.31 대책 이후 시장동향 I. 8.31 대책 이후 시장동향

주택주택

신규분양 : 양극화 심화 . 수도권 청약 0% 단지 속출 , 강남 , 용인등

일부만 호조 . 대구 . 창원 . 진해 . 울산 등 약세장 전락

분 양 권 : 2 주택 양도세 강화 영향 커 . 마이너스 프리미엄 단지

속출 소형위주 매물 증가 . 분양권 전매제한 촉각

기존주택시장 : 거래 공백기 돌입 , 강남 재건축 기대심리 여전 .

수도권 소형주택시장 유탄 .

※ ※ 지역별 양극화지역별 양극화 , , 차별화차별화 - 강남 , 분당 , 용인권 재상승 가능성 잠복

1> 주택 시장

토지토지 : 타격 갈수록 커 시장 냉각 . 수도권 지방권 모두 호재지역 중심

거래 공백기 돌입 . 기업도시나 혁신도시 지정으로 일부지역

기대심리 커지고 있으나 외지인 참여 불발 , 재차 침몰

행정중심복합도시 보상 착수등으로 충청권 기대심리 커짐 .

택지지구내 근생용지 분양 등도 부진

수익성 부동산수익성 부동산 : 상가 , 오피스텔 , 오피스 등의 재분양 급증 . 매입강세 .

임대료 약세로 분양자들 울상 . 임대보증서 발급 쇼핑몰

민원 급증 . 오피스텔은 매매가 약세 , 임대료 강세

2 주택 추가 규제 움직임에 시장 침체 가속 .

2> 토지시장 , 수익성 부동산시장

3> 과거 정책 발표 이후 시장흐름

<1> <1> 시장 파급 효과시장 파급 효과

<2> 8.31<2> 8.31 대책의 문제점대책의 문제점

<3> 8.31<3> 8.31 대책의 시사점대책의 시사점

Ⅱ. 시장파급 효과 및 시사점 Ⅱ. 시장파급 효과 및 시사점

시장 파급 효과시장 파급 효과

시장안정효과가 아주 클 것으로 전망 .

특히 수도권 소형 주택시장과 지방 토지시장에 가장 큰 영향을

미칠 것으로 판단 . 2 차례정도 매물증가로 시장 낙폭클 것으로

예상 . 그러나 일부에서는 정책의 신뢰성과 지자체선거 , 공급불안

등으로 국지적 시장불안은 지속될 가능성 제시

단기 저점단기 저점 ; 2006; 2006 년 년 66 월이전월이전 , , 중기 중기 ,, 연말연말

국지적 국지적 , , 중장기적 불안 전망중장기적 불안 전망

1> 시장파급효과

2> 8.31 대책의 문제점

•주택 공급공백기 이미 시작주택 공급공백기 이미 시작 , , 향후 향후 2~32~3 년 후유증 발생년 후유증 발생

알짜로 뭉치려는 집적효과발생알짜로 뭉치려는 집적효과발생 , , 강남등 대기수요 증가강남등 대기수요 증가

- 2004 년 물량부터 20% 이상 감소 .

향후 3 년 후 수급불안요인 될 듯 .

- 2005 년 서울아파트 건축허가 1 만 8599 가구 , 전년도 3 만 2813 가구보다

43.3% 감소

- 지방균형발전 및 공기업 이전 불투명 시 가격압력으로 작용

- 장기위축초래 , 정치권의 해빙 무드 조성 역작용 가능성

중장기 수급불안 예상 – 선시행의 중요성 예고중장기 수급불안 예상 – 선시행의 중요성 예고

8.31 의 축소조정과 일부 연기 등을 감안하면 대체적으로 단기 1~2 년 , 중기 2~3 년후

시장 불안이 재연될 가능성이 큼 .

단기적으로 시장을 내다보기 보다 중장기적으로 단기적으로 시장을 내다보기 보다 중장기적으로

보고 사업에 나서야할 것으로 사료됨보고 사업에 나서야할 것으로 사료됨

3> 8.31 대책의 시사점

3> 8.31 대책의 시사점

• 특화 , 고급단지일수록 영향이 적고 퍼블릭 단지 일수록

타격이 클 것으로 보임 - 고급 컨셉의 주택 투자 유리고급 컨셉의 주택 투자 유리

강남 등 일부 고급단지도 세금을 부담하면서도 거주계획 확고 .

고급중대형단지일수록 청약 등에서 별 반응이 나타나지 않음 .

지역별 , 상품별 차별화 현상이 더욱 가증될 것임을 예고 .

고급단지나 핵심권 단지고급단지나 핵심권 단지 , , 특화된 단지일수록 특화된 단지일수록

영향에서 벗어날 것으로 판단됨영향에서 벗어날 것으로 판단됨 ..

<1> <1> 수요 환경의 변화수요 환경의 변화

<2> <2> 공급환경의 변화공급환경의 변화

<3> <3> 경영환경의 변화 경영환경의 변화

<4> <4> 사업 포인트사업 포인트

Ⅲ. 전환기 부동산 시장의 변화 Ⅲ. 전환기 부동산 시장의 변화

1> 수요 환경

• 부정적요인부정적요인

- 기본유효수요의 감소기본유효수요의 감소 : 8.31: 8.31 대책 영향대책 영향

8.31 대책으로 매수세 위축 , 보유 기피 , 거주 개념으로 급전환

젊은 층의 주택구매심리 약화

- 보급률상승보급률상승 , , 인구및 세대증가율 감소인구및 세대증가율 감소

주택보급률 110% 상회 , 자가보유율 53%, 인구및 세대 증가율 급감

긍정적 요인긍정적 요인

- 노후주택급증노후주택급증 : : 고급교체수요증가고급교체수요증가

80 년대 이후 노후주택비중 25% 차지 , APT의 진화 등으로 실수요 증가

- 단독단독 , , 빌라에서 빌라에서 APTAPT로 전이하는 수요증가로 전이하는 수요증가

전국 APT 비중 45% 정도 , 갈수록 실버 , APT증가예상

2> 공급환경

• 부정적 요인부정적 요인

- - 공영개발 확대로 민간주택사업 위축 불가피공영개발 확대로 민간주택사업 위축 불가피

주공 , 토지공사 유망사업지 확보 , 상대적으로 민간사업 불리 . 분양가 규제 등으로

수익성 악화 , 분양권전매강화와 1 가구 다주택자 세대 강화로 시장성 악화

- - 택지확보의 어려움택지확보의 어려움

민원증가 , 수용 및 매입 난항 , 원가 상승 , 인허가 어려움 , 도시개발법사업 외면

• 긍정적 요인긍정적 요인

- - 특화된 주택특화된 주택 , , 유망 사업지 대박 가능성유망 사업지 대박 가능성

민간개발형 사업부진 등으로 유망사업 희소가치 , 지속적인 실버 , 고급수요증가로

시장성 확보 , 민영이라는 분양가 자율화 내리는 채권입찰제 배제도 긍정적 .

- - 민영 브랜드 희소가치가 더욱 커질 것임민영 브랜드 희소가치가 더욱 커질 것임

브랜드나 자금 면에서 우위에 있는 업체가 경쟁력 확보 , 지역시장 진출 면에서 유리함 .

3> 경영환경

-실수요자주도 시장에 따른 경쟁구도 실화

알짜수요나 특화된 수요 흡수위한 상품개발 중요 ( 대기업위주에서

중소업체 중심으로 전환 ( 일본의 전문업체 중심 개발 사례 )

- 주택건설사업구조 세분화 및 전문화

시행사 분양대행사 마케팅업체 홍보업체등 역할론 증대

- 차별화 전략으로 브랜드화 가속

원가상승 , 기술개발 ,협력업체 연대 중요 : 브랜드 우위 전략 우세브랜드 우위 전략 우세

시장트렌드와 신수요에 대응한 원자재확보시장트렌드와 신수요에 대응한 원자재확보

중대형 희소가치 해소 역부족중대형 희소가치 해소 역부족 . . 유망지역공급 감소유망지역공급 감소 . .

정권교체 등으로 인해 중기적 시장 역전 가능성 높음정권교체 등으로 인해 중기적 시장 역전 가능성 높음 ..

단기적 투자효과보다 단기적 투자효과보다 1~31~3 년 후 효과를 거둘수 있는 시압 원칙 유리년 후 효과를 거둘수 있는 시압 원칙 유리

4> 사업 포인트

대응책대응책

원가연동제나 분양가 상한제가 적용되는 택지지구아파트 원가연동제나 분양가 상한제가 적용되는 택지지구아파트

대토지역대토지역 , , 유동인구 많은 상가등 쇼핑몰 선점 효과 큰 지역유동인구 많은 상가등 쇼핑몰 선점 효과 큰 지역

<1> <1> 원자재를 확보하라원자재를 확보하라<2> <2> 개발아이디어를 찾아라개발아이디어를 찾아라<3> <3> 고부가가치의 상품을 만들어라고부가가치의 상품을 만들어라<4> <4> 상품 트렌드를 읽어라상품 트렌드를 읽어라<5> <5> 사업의 타이밍을 잡아라사업의 타이밍을 잡아라<6> <6> 수혜지역을 잡아라수혜지역을 잡아라<7> <7> 환경에 걸맞는 조직을 갖춰라환경에 걸맞는 조직을 갖춰라

Ⅳ. 신사업 대응전략Ⅳ. 신사업 대응전략

1> 원자재를 확보하라

• 경기순환주기에 따라 부동산시장의 흐름 변화

침체에서 회복…상승으로 이어질 가능성 예고

파동주기별 가공가능한 토지 선확보가 중요한 관건

토지 선확보의 중요성토지 선확보의 중요성

판교 , 용인 , 강남 , 대구 , 창원권 중심권 중심 안정적 토지

개발잠재력을 고려한 거점 개발지역 선점 필요개발잠재력을 고려한 거점 개발지역 선점 필요

- 젊은층의 신규 주택매입 수요 감소 ,55 세 이상 노령화 주택수요 의 지속적인 증가

- 기존 주택 소유층의 시장참여 등을 고려한 주택사업 전략 우세- 이를 위해서는 물리적 고도화나 테마형 고급화 단지 건설 등이

유리할 것으로 사료됨 - 서구나 일본의 신거주타운처럼 마을 , 컴뮤니티 개념을

적극적으로 도입한 단지 설계 , 가로와 건물 , 아파트 입주민의 접근성 , 단지 조화 등을 집중적으로 연구해 차별화된 단지 설계를 선행적으로 도입하는 것이 중요함 . 이는 추후 아파트 브랜드 파워를 형성하는데 중요한 포인트가 될 것으로 예상됨

예 ) 일본의 마꾸하리주택 단지의 알파룸이나 인간보행중심 단지 설계

주요 주택수요층 변화주요 주택수요층 변화

1. 신상품 개발 전략

단지의 물리적 고도화

차별화 . 고급화 . 개성화로 노후 대체 주택수요층 적극 유인 , 브랜드 특화전략

동일토건 , 월드건설 , 현진 등의 중견업체 급팽창 요인 벤치마킹

<2> 개발아이디어를 찾아라<2> 개발아이디어를 찾아라

물리적 고도화 추구물리적 고도화 추구

압구정 현대 압구정 현대 APT APT 대단지 주공대단지 주공 APTAPT

분당 분당 APT APT 일산 일산 APTAPT

고급수요층단지 서민층 주거단지

재벌 , 고위관료 , 강남 샐러리맨 , 일용직

매물없고 수요증가 매물 많고 수요 감소

가격지속강세 가격 약세 지속

※ ※ 사업기피지역사업기피지역 : : 서민층 위주 대단위 아파트 사업서민층 위주 대단위 아파트 사업 (( 소형단지소형단지 , , 연립연립 , , 빌라 등빌라 등 ))

※ ※ 사업유망지역 사업유망지역 : : 강남 재건축강남 재건축 ((송파 송파 , , 강남강남 , , 서초서초 , , 강동강동 , , 한남한남 뉴타운뉴타운 ), ), 고급 웰빙단지고급 웰빙단지 , , 리테일 시장리테일 시장

<3> <3> 고부가가치 상품을 만들어라고부가가치 상품을 만들어라<3> <3> 고부가가치 상품을 만들어라고부가가치 상품을 만들어라

IV. 전환기 신투자전략

1997년 2000 년 2004 년

분양가 원가연동제 원가연동제 해방기 가격 자율화

대량공급시대 고급아파트 태동기 웰빙형시설확산

저품질 , 공급자 시장 품질경쟁 , 사이버아파트 고품질 , 유비쿼터스

주택…주상복합주택…주상복합 ,, 오피스텔…상업시설…오피스텔…상업시설… .. 오피스빌딩으로 전이해오피스빌딩으로 전이해 가는 사업의 흐름 가는 사업의 흐름 . . 고급대체수요의 존재고급대체수요의 존재 중소빌딩보다 첨단 중소빌딩보다 첨단 ,, 대규모대규모 ,, 새로운 빌딩을 선호새로운 빌딩을 선호

<4> <4> 상품의 트렌드를 읽어라상품의 트렌드를 읽어라 <4> <4> 상품의 트렌드를 읽어라상품의 트렌드를 읽어라

사업구분 특징

주택사업 경기 상승 내지는 기존 집값 상승 , 후행주기

상업시설 주택경기 호황끝무렵 , 주식열풍이후 활황

오피스빌딩 경기본격상승 , 사무실난 . 사업활기

<5> <5> 사업 의 타이밍을 잡아라사업 의 타이밍을 잡아라<5> <5> 사업 의 타이밍을 잡아라사업 의 타이밍을 잡아라

사업유망지역사업유망지역 : : 화성 동탄신도시화성 동탄신도시 , , 근생용지근생용지 판교 상업용지 판교 상업용지 서천서천 , , 흥덕지구 흥덕지구 파주 운정 신도시파주 운정 신도시* * 같은 사업지라도 타이밍에 따라 수백억원대의 수익차이가 발생함같은 사업지라도 타이밍에 따라 수백억원대의 수익차이가 발생함

지역 개발호재

성남판교 신도시개발

용인 신봉 , 성복 민간도시개발

서천 , 흥덕 공영택지개발

화성 동탄 신도시 개발

서산권 민간위락도시개발

파주권 개성공단 ,LG필립스

<6> <6> 대토 대토 ,, 교통수혜 지역을 잡아라교통수혜 지역을 잡아라<6> <6> 대토 대토 ,, 교통수혜 지역을 잡아라교통수혜 지역을 잡아라

신설교통망 주변 유망사업지신설교통망 주변 유망사업지

신분당선 신분당선 : : 양재 – 판교 – 수지 – 이의동 양재 – 판교 – 수지 – 이의동 - - 수원수원 분당선 연장 분당선 연장 : : 오리 – 구성 – 신갈 – 영덕 오리 – 구성 – 신갈 – 영덕 - - 남수원남수원 용인 경전철용인 경전철 ,, 수도권 광역 전철수도권 광역 전철 : : 기흥 – 동백 – 용인 기흥 – 동백 – 용인 - - 에버랜드에버랜드 수도권 수도권 ~ ~ 광역 전철 광역 전철 : : 성남 – 여주성남 – 여주 , , 이천이천 , , 광주 광주 영덕 영덕 ~ ~ 양재 자동차 전용도로 양재 자동차 전용도로 : : 용인 신봉용인 신봉 , , 하갈하갈 , , 기흥기흥 , , 서울 서울 서초 서초 경춘 고속도로경춘 고속도로 ( ( 동서고속도로동서고속도로 ) : ) : 춘천춘천 , , 남양주남양주 , , 덕소덕소 , , 구리구리

<7> 신사업에 적합한 조직을 갖춰라<7> 신사업에 적합한 조직을 갖춰라

2. 장기비젼 대응 전략

전문팀구성 , 해외업체 제휴

전문팀구성 , 해외업체 제휴

브랜드 중요성 , 해외유명업체 제휴 등을 통한 신뢰도 증진 , 자금확보

전문팀 구성 . 마케팅 인테리어 브랜드 택지확보전략 중요

대량공급체제 사라짐 : 소량 다품종화 . 해외자료 데이터베이스화사전시장조사로 소비자 선호도조사 , 내부공간 . 자재수준을 파악해 차별화 목표설정 , 해외 유명 디벨로퍼와 파일럿 단지 설계 바람직 . 지명도 선점효과

특화된 아파트 , 고급 , 특화브랜드화 필요 , 해외업체 제휴 . 디자인팀 별도 구성 ,차별화 추진

마케팅 중요성 . 기분양자위주고객관리 . 기존주택처리유주택자 중심 마케팅구조변화 . 기획단계에서부터 마케팅 참여상품 컨셉 잡기 . 공공택지 및 민간택지 확보 . 물량대비 . 재건축 수주수도권 , 서울 집중 . 지방 고급화 수요대비 전략 수립

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