KRITERIA KRITERIA KELAYAKAN INVESTASIKELAYAKAN INVESTASI

RP09-1326 Pembiayaan RP09-1326 Pembiayaan PembangunanPembangunanSESI-08SESI-08

TUJUAN PERKULIAHANTUJUAN PERKULIAHAN

Setelah mempelajari Bab ini diharapkan mahasiswa dapat memahami:

Apakah gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial benefit maupun social benefit.

Penilaian rencana investasi melalui metode NPV, IRR, PP, dan BEP.

PendahuluanPendahuluan

Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis.

Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek.

Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.

Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR

Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

Kriteria InvestasiKriteria Investasi

Dalam mengukur atau menilai adanya suatu proyek yang akan atau telah didirikan terdapat beberapa kriteria yang digunakan, yaitu :

1. NPV (Net Present value)2. Net B/C 3. Gross B/C4. IRR (Internal Rate of Return)5. Payback Period

Keputusan go/no go & Pengurutan Proyek

Melelui penilaian proyek, kita dapat menarik 2 kesimpulan

1. Go Proyek2. No Go Proyek

Jika suatu proyek menghasilkan Benefit netto yang lebih besar daripada Benefit netto proyek marginal, pelaksanaannya dapat disetujui, jika lebih kecil, pelaksanaannya harusnya ditolak. Hal ini yang mendasari keputusan go/no go.

Melalui evaluasi proyek kita dapat menentukan urutan berbagai proyek dalam serangkaian peluang investasi yang lebih baik daripada proyek marginal

Proyek yang berada pada urutan teratas dalam susunan proyek, berarti proyek tersebut merupakan proyek yang mempunyai Benefit lebih besar.

Kelompok proyek yang termasuk dalam susunan proyek di atas dibagi menjadi dua golongan: Mutually exclusive alternative project Non mutually exclusive alternatives project

1.1. NPV (Net Present Value)NPV (Net Present Value)

1. NPV (Net Present Value)merupakan manfaat bersih tambahan (nilai kini bersih) yang diterima proyek selama umur proyek pada tingkat discount factor tertentu

n

t ti

CtBtNPV

1 )1(

NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present value cost (Rp, Rp Jt, dll)

Indikator NPV :

Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) utk dilaksanakanJika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) utk dilaksanakan

2. NET B/CMerupakan manfaat bersih tambahan yg diterima proyek dari setiap 1 satuan biaya yg dikeluarkan (tanpa satuan)

n

t

n

t

tiBtCttiCtBt

CNETB

1

1

)1(

)1(/

2. NET B/C2. NET B/C

Dimana : (Bt-Ct)/(1+i)t, utk (Bt-Ct) > 0dan (Ct-Bt)/(1+i)t utk (Bt-Ct) < 0

Net B/C rasio merupakan perbandingan antara present value positif (sbg pembilang) dgn jumlah present value negatif (sbg penyebut)

Indikator NET B/C adalah :

- Jika Net B/C > 1, maka proyek layak (go) utk dilaksanakan- Jika Net B/C < 1 , maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan

3. GROSS B/Cmerupakan manfaat yang diterima proyek dari setiap satu satuan biaya yang dikeluarkan (tanpa satuan)

Kriteria ini hampir sama dengan Net B/C.

3. GROSS B/C3. GROSS B/C

Perbedannya dalam perhitungan Net B/C, biaya tiap tahun dikurangkan dari benefit tiap tahun utk mengetahui benefit netto yg positif dan negatif. Kemudian jumlah present value positif dibandingkan dgn jumlah present value yg negatif.

Sebaliknya, dlm perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto).

Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dgn biaya. Artinya proyek relatif semakin layak

GROSS B/CGROSS B/C

Indikator Gross B/C : Jika Gross B/C > 1, maka proyek layak

(go) utk dilaksanakan Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdk layak

(not go) utk dilaksanakan

n

t

n

t

tiCtti

Bt

CGROSSB

1

1

)1(

)1(/

4. IRR (Internal Rate of Return)merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan suatu proyek menghasilkan return (satuannya %)

IRR ini merupakan tingkat discount rate yang membuat NPV proyek = 0

4. IRR (Internal Rate of Return)4. IRR (Internal Rate of Return)

Indikator IRR :

- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku maka proyek layak (go) utk dilaksanakan- Jika IRR < Tk. Discount rate yg berlaku, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan

Perhitungan IRR dgn cara interpolasiJika diperoleh NPV +, maka carilah NPV – dgn cara meningkatkan discount factornya

)12(21

11 ii

NPVNPV

NPViIRR

4. PAYBACK PERIODS4. PAYBACK PERIODS

Merupakan jangka waktu /periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek

Indikator Payback Periods :

Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi proyek maka proyek semakin baik (satuan waktu)

Perhitungan payback belum memperhatikan time value of money

dimana : I = besarnya biaya investasiAb = benefit bersih yg diperoleh setiap tahunnya

Ab

IPP

Contoh Soal :Diketahui suatu proyek besar menghasilkan estimasi biaya dan manfaat sebagai berikut :- Umur proyek 6 tahun- Tk. DF yg berlaku 10 %- Biaya yg dikeluarkan hanya pada tahun ke-1 dan ke-2 masing-masing sebesar Rp 500 jt dan Rp 400 jt

Contoh KasusContoh Kasus

- Manfaat yang diterima mulai tahun ke-3 sampai tahun ke-6 masing-masing sebesar Rp 200 jt, Rp 300 jt, Rp 400 jt, dan Rp 500 jt- Hitunglah : Kriteria investasi proyek tersebut dengan 4 kriteria NPV, Net B/C, Gross B/C dan PP- Bagaimana kesimpulannya ?

ThnThn Cost Cost (Rp)(Rp)

Benefit Benefit (Rp)(Rp)

NBNB DF 10%DF 10% PV 10%PV 10%

11 500500 (500)(500) 0,9090,909 (454,5)(454,5)

22 400400 (400)(400) 0,8260,826 (330,4)(330,4)

33 200200 200200 0,7510,751 150,2150,2

44 300300 300300 0,6830,683 204,9204,9

55 400400 400400 0,6200,620 248248

66 500500 500500 0,5640,564 282,0282,0

TOTTOT NPVNPV 100,100,22

Jadi berdasarkan kriteria NPV, proyek tersebut mampu menghasilkan nilai kini bersih selama 6 tahun pada Tk, DF 10 % sebesar Rp 100,6 juta, sehingga layak untuk dilaksanakan

2. Berdasarkan kriteria Net B/C

(perbandingan present value + dgn present value -) maka hasilnya :PV + = Rp 885,5PV- = Rp 784,9SHG Net B/C = (885,5/784,9)= 1,13Artinya, dari setiap satu satuan biaya yg dikeluarkan proyek mampu manghasilkan manfaat bersih sebesar 1,13

Dgn demikian berdasarkan kriteria Net B/C proyek layak utk dilaksanakan

3. Kriteria Gross B/C (perbandingan present value benefit dgn present value biaya)

TahunTahun CostCost BiayaBiaya DF 10%DF 10% PV CostPV Cost PV PV BNFTBNFT

11 500500 0,9090,909 454,5454,5

22 400400 0,8260,826 330,4330,4

33 200200 0,7510,751 150,2150,2

44 300300 0,6830,683 204,9204,9

55 400400 0,6200,620 248248

66 500500 0,5640,564 282282

784,9784,9 885,1885,1

Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9= 1,127

Artinya, dari setiap satua satuan biaya yang dikeluarkan proyek mampu menghasilkan manfaat kotor sebesar 1,127SHG berdasarkan kriteria gross B/C proyek layak utk dilaksanakan

4. IRRkrn pada Tk DF 10% NPV +, maka utk berikutnya carilah agar NPV bernilai negatif (+ & - saling meniadakan) dengan meningkatkan DFnya (maks 5 %)

ThnThn Cost Cost (Rp)(Rp)

Benefit Benefit (Rp)(Rp)

NBNB DF DF 10%10%

PV 10%PV 10% DF 15%DF 15% PV 15%PV 15%

11 500500 (500)(500) 0,9090,909 (454,5)(454,5) 0,8690,869 (434,5)(434,5)

22 400400 (400)(400) 0,8260,826 (330,4)(330,4) 0,7560,756 (302,4)(302,4)

33 200200 200200 0,7510,751 150,2150,2 0,6570,657 131,4131,4

44 300300 300300 0,6830,683 204,9204,9 0,5720,572 171,6171,6

55 400400 400400 0,6200,620 284,4284,4 0,4970,497 198,8198,8

66 500500 500500 0,5640,564 282,0282,0 0,4320,432 216216

TOTTOT NPVNPV 100,6100,6 -19,1-19,1

Krn pada Tk DF 15% NPV bernilai negatif (19,1) maka mulai masuk ke rumus IRR

IRR = 10 % + (15%-10%){(100,6)/(100,6-(-19,1)}= 14,20 %

Artinya, kemempuan proyek menghasilkan return sebesar 14,20 persen (> 10 %) SHG berdasarkan kriteria IRR layak untuk dilaksanakan

5. Payback Period (PP)

PP = 900/(200+300+400)= 5 tahun

Inflasi Harga Umum dan Kriteria Investasi Dalam perhitungannya, seluruh benefit dan biaya yang

dibandingkan dalam rangka kriteria investasi harus bersifat riil, yakni harus dinilai berdasar tingkat harga umum yang konstan.

Pemakaian uang sebagai dasar ukuran dimaksudkan untuk memudahkan analisis, yaitu dengan menyediakan suatu dasar pembandingan antara berbagai benefit dan biaya. Semisal proyek A dan B mempunyai arus benefit netto menurut harga konstan: NPVA= -1,0 + 0,8696 (0,5) = 304 jt NPVB= -1,0 + 0,8696 (0,5) + 0,7561 (1,0) = 191 jt

Terlihat bahwa proyek A lebih menguntungkan. Namun dengan adanya laju inflasi harga umum yang diramalkan sebesar 25%, maka akan memberikan NPVA = 630jt dan NPVB = 725jt. Dari sini terlihat bahwa proyek B tampak lebih menguntungkan

Akan tetapi tujuan analisis benefit Cost adalah memaksimalkan nilai sekarang dari suatu arus daya beli atau tuntutan akan barang dan jasa riil. Semisal terdapat beras yang merupakan barang konsumsi, produksi dalam proyek A dan B sebagai berikut:

Proyek B yang lebih benefit, namun apabila kita mengalikan angka inflasi pada tiap tahun, maka harga tahun kedua akan meningkat sehingga proyek A yang dinilai lebih benefit dikarenakan mampu menyediakan beras lebih cepat 1 tahun.

ProyekTahun Ke

0 1 2

A - 10.000 ton 15.000 ton -

B - 10.000 ton 5.000 ton 10.000 ton

Depresiasi dan Kriteria Inflasi Dalam analisis benefit cost, penyusutan tidak

dimasukkan dalam arus biaya proyek. Hal ini dikarenakan biaya modal sudah masuk dalam arus biaya, sehingga ketika ditambah biaya penyusutan malah akan menyebabkan double counting.

Penyusutan adalah salah satu unsur cashflow yang masuk dalam benefit bruto, namun dalam penghitungan benefit netto, penyusutan tidak boleh dikurangkan dengan benefit bruto

KesimpulanKesimpulan Evaluasi proyek mendasari dua keputusan yang akan

diambil dalam investasi, yakni go project atau non go project, dan perangkingan berbagai proyek atau alternatif proyek berdasarkan keuntungan yang didapat.

Kriteria yang digunakan sebagai indeks untuk menentukan keputusan tersebut diantaranya : NPV : selisih present value dari arus benefit da biaya,

dihitung dari discount rate IRR : tingkat discount rate yang menjadikan NPV suatu

proyek sama dengna nol Net B/C : angka perbandingan present value dari arus benefit

bruto yang positif terhadap arus benefit netto yang negative Gross B/C & Profitability : Merupakan salah pengertian

tentang inti ekonomis benefit dan biaya, sehingga tak digunakan di Indonesia.

Penghitungan benefit biaya berdasar nilai nominal dan riil dapat mempengaruhi perhitungan investasi sedemikian rupa sehingga dapat mengelirukan dalam pemilihan proyek.

Arus penyusutan tidak dimasukkan dalam komponen biaya dalam perhitungna kriteria

Soal (Kerjakan !)Direncanakan di Bogor Barat akan dibangun suatu proyek pemukiman pada luas lahan 10 ha. Direncanakan tahap 1 selama 4 tahun. Sebelumnya lahan tersebut digunakan sebagai lahan sawah yang menghasilkan sebesar Rp 5 jt per ha per tahun.

Latihan Latihan

Hasil perhitungan konsultan, untuk keperluan investasi pada tahun pertama dikeluarkan biaya pembelian lahan sebesar Rp 15 jt/ha dan biaya persiapan lahan sebesar Rp 25 jt/ha

- Biaya lainnya mulai dikeluarkan pada tahun ke-2 sampai ke-4 sebesar Rp 250 jt.- Utk tahap 1 dari 10 ha dihasilkan rumah dgn type 36/72 sebanyak 15 rumah yg akan dijual dgn harga Rp 80 jt, dan type 45/120 10 rumah dgn harga Rp 125 jt. Jika Tk. DF yg berlaku 12% Hitunglah bagaimana kelayakan proyek pemukiman tersebut ?

TERIMA KASIHTERIMA KASIH

QUESTIONS & QUESTIONS & ANSWERSANSWERS