VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTAPROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTATRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTA

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTACena izvoenja radovaOsim cene izvoenja radova, u cenu izgraenog objekta ulaze i trokovi: naknade za ureenje gradskog graevinskog zemljitanaknade za obezbeenje elektrine energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraajatrokovi pripremanja lokacijetrokovi opremanja lokacijetrokovi izrade i overe tehnike dokumentacije iostali pratei trokovi

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTAProblematika utvrivanja proizvodne vrednosti graevinskog objekta postaje sloenija ako se odreuje u raznim vremenskim presecima.Re je o objektima ija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vri sukcesivno, sve do zavretka objekta, to moe da traje i vie godina.U takvim sluajevima potrebno je vriti revalorizaciju poetne ugovorene cene.

Investicioni program Aanalizira i sraunava cenu jednog projektaPo aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehnike dokumentacijeKljuni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu

Investicioni program Struktura investicionog programa zavisi od:tehniko-tehnolokih karakteristika objekta lokacije na kojoj se gradipropisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko graevinsko zemljite, obezbeenje elektrine energije, daljinskog grejanja i telefonskog prikljuka

Investicioni program Osim formiranja ukupne cene kotanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice mere izgraenog objekta. U naim uslovima uobiajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgraenog objekta.

ANALIZA CENE KOTANJA IZGRADNJE STANBENO-POSLOBNOG OBJEKTA NA TERITORIJI GRADA BEOGRADA

Ovaj primer ne pre ne predstavlja opti sluaj On je specifian u pogledu lokacije i vrste objektaAnalogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na odreenim lokacijama

Strukturu cene ovakvog objekta ine:Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljitaTrokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekatTrokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokacijiTrokovi pripreme i izgradnje objektaOstali (pratei) trokovi

A. Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljitaTrokovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzeima obuhvataju trokove po programu ureivanja graevinskog zemljita Prema Zakonu o planiranju i izgradnji graevinsko zemljite je zemljite na kojem su izgraeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljite koje slui redovnoj upotrebi tih objekata Moe biti javno graevinsko zemljite i ostalo graevinsko zemljite

A. Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljitaJavno graevinsko zemljite je ono na kojem su izgraeni ili se planira izgradnja javnih objekata od opteg interesa i javnih povrina i koje je u dravnoj svojiniOstalo graevinsko zemljite je izgraeno zemljite i zemljite namenjeno za izgradnju objekata, a koje nije odreeno kao javno graevinsko zemljite. Ono moe biti u svim oblicima svojine i u prometu je

A. Participacije/naknade javnim preduzeima za ureenje graevinskog zemljitaA1. Naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljita, to obuhvata trokove pripremanja i opremanja javnog graevinskog zemljita

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita i izgradnju objekata mree infrastrukture

A1. Naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljitaPo ugovoru sa Direkcijom za graevinsko zemljite i izgradnju Beograda plaaju se naknade za ureivanje javnog graevinskog zemljita, to obuhvata trokove pripremanja i opremanja javnog graevinskog zemljita

Pripremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata:istrane radove,izradu geodetskih i drugih podloga,izradu planske i projektne dokumentacije,obavljanje imovinsko-pravnih poslova,raseljavanje,ruenje objekata koji su za to planom predvieni,saniranje terena,izradu programa za ureivanje zemljita, i drugo

Opremanje javnog graevinskog zemljita obuhvata izgradnju objekata: mree vodosnabdevanja,mree kanalizacije, saobraajnih povrina sa kompletnom opremom,parking povrina,peakih povrina,javnih zelenih povrina, kao i njihovo ureivanje sa prateim sadrajem, i drugo

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljitaNaknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljita i izgradnju objekata mree infrastrukture, koje nije obuhvaeno ugovorom sa Direkcijom za graevinsko zemljite i izgradnju Beograda obuhvata izgradnju objekata :elektroenergetskog sistematelefonskog saobraajatoplifikacije

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljitaIzgradnju ovih objekata investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzeima: "Elektrodistribucijom - Beograd" za prikljuenje objekta na elektro-energetski sistemPreduzeem za telekomunikacije "Telekom - Srbija" za obezbeenje potrebnog broja telefonskih prikljuaka."Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.

A2. Naknade za ureivanje (komunalno opremanje) graevinskog zemljitaNaknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom - Beograd" i Preduzeem "Telekom" obraunavaju se i plaaju po prikljuku stambene/poslovne jedinice, pa ih u investicionom programu treba preraunati na vrednost po m2 objekta Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obraunavaju se i plaaju po kvadratnom metru objekta, sa razliitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor

B. Trokovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekattrokove izrade urbanistikih planova, geodetskih podloga i geotehnikog ispitivanja zemljita trokove izrade tehnike dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom trokove reavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupku raseljavanja;trokove obezbeenja stanova za potrebe raseljavanja, ruenje postojeih objekata; kao i trokove iseljavanja korisnika iz objekata predvienih za ruenje, i slino;trokove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionih radova,administrativne trokove, trokove nepredvienih radova, pratee trokove, i drugo

C. Trokovi izgradnje infrastrukturnih objekata na lokaciji na kojoj se gradi objekat (opremanje) trokove izgradnje internih saobraajnica;trokove ureenja slobodnih povrina sa rasvetom i ozelenjavanjem;trokove izgradnje lokalne vodovodne mree u cilju povezivanja na gradsku mreu;trokove izgradnje lokalne fekalne i kine kanalizacije u cilju povezivanja na gradsku mreu;trokove izgradnje lokalne telefonske instalacije u cilju povezivanja na gradsku mreu;trokove nadzora nad izvoenjem infrastrukturnih objekata;administrativne trokove, trokove nepredvienih radova, pratee trokove, i drugo.

D. Trokovi projektovanja i izgradnje objekta D.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objektaD.2. Trokovi graenja objektaD.3. Trokovi nadzora nad izvoenjem objekta

D.1. Trokovi izrade i overe tehnike dokumentacije objektaProjektovanje se, uobiajeno, ugovara po m2 povrine objektaOvde spadaju arhitektonsko-graevinski projekti i projekti instalacija graevinskog objekta, dok su trokovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u trokove u taki B.

D.2. Trokovi graenja objekta Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznaajnija komponenta strukture investicionog programa. To su sledei trokovi:Trokovi izvoenja grubih graevinskih radovaTrokovi izvoenja graevinsko- zanatskih radova Trokovi izvoenja instalaterskih radovaTrokovi izgradnje sklonita

D.3. Trokovi nadzora nad izvoenjem objektaNadzor nad izvoenjem se ugovara, uobiajeno, prema vrednosti graenja (u nekom % od vrednosti graenja)

E. Ostali pratei trokovi trokovi upravljanja projektom/trokovi poslovanjaadministrativni trokovi po pojedinim komponentama (trokovi tehnikog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje)Ovi trokovi se u investicionom programu obraunavaju po kvadratnom metru objekta.

RAUNANJE TROKOVA IZGRADNJE OBJEKTAObraun cene graenja objekta se vri kao zbir cena svih pozicija iz predmera radovaObraun cene pojedinih pozicija predmera radova se vri analizom cena-kalkulacijom pomou graevinskih normiUlazni podaci za analizu cena su:Cena radaCena materijalaCena rada graevinskih mainaKalkulativni faktor

Obraun cene graenja Cena pozicija izvoenja radova odreuje se putem analize cena-kalkulacija na sledei nain: Cp = EMAT+MEH + ERS x F , gde suCp - cena pozicije (radova)EMAT+MEH -trokovi materijala sa trokovima mehanizacijeERS - trokovi radne snageF-Kalkulativni faktor na trokove radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

Obraun cene graenja U sluaju kada se cena pozicija izvoenja radova odreuje po obrascu: Cp = EMAT+MEH + ERS x F Kalkulativni faktor F se rauna: kao kolinik svih prateih trokova koji nisu ukljueni u kalkulaciju cene i bruto zarada proizvodnih radnika:F= PT /ERS , gde su:F kalkulativni faktor,PT pratei trokovi (koji na pr. mogu biti: zarade reijskog osoblja, materijalni trokovi, kancelarijski materijal, transportne usluge, razne takse i dabine, naknade za bolovanja zaposlenih, trokovi reprezentacije, itd) ERS - trokovi radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika)

PROIZVODNA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTAPrikazani nain formiranja cene, pored trokova izgradnje objekta i infrastrukture na lokaciji, sadri i razmatranja i obraun naknada koje investitori plaaju javnim komunalnim preduzeima. Meutim usled neminovnih promena u ekonomskom sistemu, pitanje je koliko e dugo izloeni model moi da opstane. Naime ukljuenjem gradskog graevinskog zemljita u promet i vlasnika transformacija komunalnih preduzea moe dovesti do sutinskih promena koje se odnose cenu zemljita i na gazdovanje objektima infrastrukture.

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTATrina vrednost graevinskog objekta je odreena odnosima na tritu Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uraunata cena izvoenja radova i ostali aktuelni trokovi U praksi, kupoprodajna vrednost graevinskog objekta na tritu, iako u mnogome zavisi od proizvodne vrednosti, moe biti jednaka, vea, ili manja od njegove proizvodne vrednosti

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTAPostoje metode kojima se rauna trina vrednost graevinskog objekta. Ove metode se uglavnom baziraju: na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obrauna trine vrednosti,na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgraen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu opremljenost lokacije, kao i na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTALokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tritu da poveaju ili umanje proizvodnu vrednost objekta Kod objekata koji su ve korieni (objekti u eksploataciji), pri odreivanu trine vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i: procenat amortizacije objektavrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istroeni i koje je potrebno revitalizovati U ovakvim sluajevima, oigledno je, da procenat amortizacije i trokovi revitalizacije umanjuju trinu vrednost objekta

TRINA VREDNOST GRAEVINSKOG OBJEKTAU literaturi autori prikazuju razne naine sraunavanja trine vrednosti objekata.Ustanove koje se bave procenama i vetaenjima imaju svoje razvijene metode i postupke u odreivanju vrednosti objekata.Proraunom procenjena vrednost objekta verifikuje se na tritu prilikom kupoprodaje.Ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proraunom izvrena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tritu.Veliku primenu raunsko odreivanje trine vrednosti objekata ima kod vetaenja u sudskim procesima, prilikom eksproprijacije, vlasnike transformacije i sl.