Программа «Стимул» как инструмент государственной поддержки жилищного строительства
ДСК для ЖСК Новые инвестиционные возможности...
-
Upload
christian-kennedy -
Category
Documents
-
view
47 -
download
2
description
Transcript of ДСК для ЖСК Новые инвестиционные возможности...
ДСК для ЖСКНовые инвестиционные возможности массового
жилищного строительства
Финансовые показатели Программы, предлагаемой Корпорацией S.Holding
Необходимый объем строительства жилья до 2020 года 2,55 млрд.м2
Средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса 20 000 руб.
Объем строительных инвестиций и затрат на инженерную
подготовку
76,5 трлн.руб.
Затраты на разработку документации по планировке территорий 153 млрд.руб.
Необходимое количество заводов - 1000 шт., из которых:
реконструкция советских ДСК/комбинатов ЖБИ 235 шт.
новое строительство Мобильных ДСК 765 шт.
Стоимость реконструкции одного завода мощностью 150 000 кв.м./г. 150 млн.руб.
Стоимость строительства одного завода мощностью 150 000 кв.м./г. 410 млн.руб.
Затраты на строительство заводов (0,46% от Объем строит.
инвестиций)
348,9 млрд.руб.
Приказ Минрегиона России от 27.02.2010г. №79 об утверждении Стандарта жилья эконом-класса
1. Стоимость квадратного метра не должна превышать 30 000 рублей;2. Требования к жилым помещениям:Для малоэтажных индивидуальных домов и блокированных жилых домов:
- Площадь гостиной (общей комнаты): 14 м2;- Площадь спальни: 10 м2;- Площадь кухни: 8 м2;
Для малоэтажных многоквартирных жилых домов:- Площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире: 14 м2.- Площадь гостиной (общей комнаты) в квартирах с числом комнат две и более: 16 м2;- Площадь спальни: 8 м2 (10 м2- на двух человек);- Площадь кухни: 6 м2;- Площадь кухни–ниши в однокомнатных квартирах: 5 м2.
3. Многоквартирные дома должны иметь не менее 2-х секций;4. Стоимость заселения не должна превышать 600 000 рублей на человека:
Стоимость 1 кв.метра * Площадь квартирыКоличество человек, заселяемых в квартиру
Стоимость заселения одного человека =
Управление Федеральной антимонопольной службы по г. Москве 20 марта 2009 г. установило:
«По мнению заявителя (ЗАО Корпорации «СХолдинг»), заказчиком (Департамент городского заказа г. Москвы) необоснованно объединены в один лот работы, связанные с осуществлением функций заказчика на период проектирования и строительства жилых работ».
«Согласно части 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензированию подлежат следующие виды деятельности:
инженерные изыскания; проектирование; строительство.
На каждый из указанных видов деятельности оформляется отдельная лицензия.
«Признать жалобу ЗАО Корпорации «СХолдинг» на действия Департамента – обоснованной».
Дольщики
Кредитование застройщика Строительство
Банк- Кредитор проектаБанк- Кредитор проекта
АИЖКАИЖК
Гарант сбыта
Гарант сбыта
Целевой заём
Рефинансирование100% ипотеки
Механизм финансирования строительства жилья эконом-класса
Реализация
Социальные жилищные программы
Типовой график реализации проекта
19 месяцев
24 месяцев
22 месяцев
19 месяцев завершение строительства
Объекта, ввод в эксплуатацию
3 месяца передача объектов
долевого строительства участникам долевого
строительства
2 месяца исполнение
Оферты Гарантом
Подписание Соглашения о фондировании
• Общий срок предоставления займа – 24 месяца.
• Исполнение Оферты Гарантом наступает за 2-3 месяца до окончания срока займа.
• К моменту исполнения Оферты Гарантом объекты долевого строительства должны быть переданы участникам долевого строительства.
• Таким образом, срок на завершение строительства и ввод Объекта в эксплуатацию составляет 19 месяцев.
Передача авторских прав «Руспроект»
С300
$
Инвестор / ЖСК
Схема инвестирования строительства жилья С300
Принятие решения о модернизации завода мощностью 100 000 м2/год и получение
кредита «Российского банка развития» для
приобретения оборудования
ОАКОАК
Разработка проекта застройки территории для строительства 100 000 м2
жилья и получение разрешения на строительство
150 млн. рублей100 млн. рублей
Строительство жилья эконом-класса по программе АИЖК
«Стимул»
3 млрд. рублей
Затраты на модернизацию ДСК
Показатель Корпорация S.Holding Компания Интеко Компания Дикси
Потребность РФ в ДСК 1 000
Количество действующих советских комбинатов ЖБИ и ДСК 235
Стоимость одного завода, млн. руб.
410 2 170 -
Затраты на реконструкцию 235 советских ДСК, млн.руб. 23 500 - -
Затраты на новое строительство 735 ДСК, млн.руб. 313 650 1 660 050 -
Итого затраты на внедрение домостоительных технологий на территории РФ, в млн.руб.
337 150 1 660 050 -
Затраты Корпорации S.Holding по строительству Мобильных ДСК, млн. руб.
41 000 / 100 ДСК
75 950 / 35 ДСКЗатраты Компании Интеко по строительству 35 ДСК, млн.руб.
30 890 / ? ДСКЗатраты Фонда AYONA (основатели -Компания Дикси и ОАК) на строительство ДСК, млн.руб.
Параметры и преимущества Мобильного ДСК
Мобильный завод может располагаться в непосредственной близости от места
строительства, что дает значительную экономию логистических расходов;.
Монтаж и запуск оборудования занимает 3-6 месяцев;
Компактность оборудования;
Простота переналадки, позволяющая быстро реагировать на меняющийся спрос;
Значительное уменьшение численности персонала
НаименованиеМобильный ДСК С300
мощностью 50 000 м2 /годМобильный ДСК С300
мощностью 100 000 м2 /годМобильный ДСК С300
мощностью 200 000 м2 /год
Стоимость базового оборудования, руб. От 90 000 000 От 120 000 000 От 150 000 000
Площадь земельного участка, га 2,5 3,5 5
Количество сотрудников, чел. 78 130 165
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
Мобильный ДСК С300
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
годы строительства
руб
./кв
. мМобильный ДСК серии С300 мощностью 200 000 кв. м жилья в год
График затрат на опалубку и технологическое оборудование на 1 кв.м жилья по годам строительства Монолитное домостроение в Сибири Монолитное домостроение в Европейской части РФ Монолитное домостроение в Южных регионах РФ Крупнопанельное домостроение на всей территории РФ
Вывод: индивидуально-индустриальное домостроение становится выгоднее монолитного уже через 1,5 года эксплуатации Мобильного ДСК
Архитектура
Градостроительный проектно-технологический институт «Руспроект» разработал новую серию жилых домов С300 этажностью до 5, 10 и 17 этажей.
Себестоимость строительства жилых домов С300 в зависимости от площади дома и архитектурных решений составляет:
- жилой фонд: от 9 000 (коттеджи, таун-хаусы) до 20 000 (многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2;- общая площадь здания: от 6 300 (коттеджи, таун-хаусы) до 14 000 (многоквартирный жилой дом) рублей за 1 м2.
Первое планировочное решение С300
Коттеджи для многодетных семей 1. г. Москва, ЮВАО, р-н Капотня, мкрн.4, пр.пр. 5468 (13 домов, общая площадь квартир - 2 000 кв.м.)
2. г. Москва, ЗАО, р-н Солнцево, ул. Княжевская, вл. 28, 1 и 2 участки (6 домов, общая площадь квартир - 1 100 кв.м.)
Таун-хаусы С300 (вариант №1)
Таун-хаусы С300 (вариант №2)
Таун-хаусы С300 (вариант №3)
Малоэтажное жилье С300
Трехэтажный многоквартирный жилой дом серии С300
Проект «Новое Ступино» для Компании «MR-Group»
Коттеджи С300
Жилой дом серии С300
Пятиэтажный многокварный жилой дом серии С300
Проект «Щербинка» для Компании «Евразия»
Жилой дом серии С300
Жилые дома серии С300
Коммерческое финансирование строительства с участием жилищно-строительных кооперативов
(ЖСК)
Бюджет Коммерческое
Бюджет Жилищно-строительные кооперативы Коммер-ческое
Сегодня в Европе и США
Создание НП «Союз строительных кооперативов»
Источник: исследования Института экономики города, 2009г.
Сегодня в Российской Федерации
Для внедрения ЖСК Правительству РФ необходимо внести изменения в законодательство:
Выделение земли на безвозмездной основе для развития малоэтажного жилищного строительства- (принятие проектов федеральных законов №432575-4 и №388150-4).
ЖСК не является плательщиком следующих налогов:- 24% - налога на прибыль; - 36,5% - единого социального налога;- 20% - налога на добавленную стоимость, в случае реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений, принадлежащих
ЖСК;налога на имущество;- не подлежит налогообложению продажа паев в паевых фондах
кооперативов.
Программа модернизации ДСК и строительства жилых домов серии С300:14 ДСК в 10 регионах РФ
* общий объем финансирования рассчитан исходя из рыночного ориентира, установленного Правительством РФ, в 30 000 рублей за 1 кв.м.** объем собственных средств рассчитан исходя из стоимости авторских прав на серию С300 и равен 5% от стоимости строительства жилья*** объем привлеченного финансирования рассчитан исходя из бюджетных средств потенциальных покупателей - федеральных структур, приобретающих жилье по ценам Минрегиона России
№ п/п
РегионОбъем строи-
тельства
Прохож-дение экспертизы
ПСД
Получение разрешения на строитель-ство
Завершение строи-
тельства
Общий объем финансиро-
вания *, млн.рублей
Объем собственных средств **, млн.рублей
Объем привлеченного
финанси-рования ***, млн.рублей
Банк-кредитор проекта
1Ярославская область
9 400 30.10.2010. 30.10.2011 282 14 283БФГ-Кредит, НРБ, Инвестторгбанк, МИнБ, БИНБАНК, Возрождение,
НОМОС-БАНК
2Республика Адыгея
130 000 15.03.2011 30.03.2011 30.06.2013 3 900 195 2 574 Россельхозбанк
3Краснодарский край
4 239 6501 оч.-
30.03.20111 оч.-
15.04.20112013-2020 127 190 6 359 129 097
НРБ, Балтинвест, МИнБ, БЖФ, БИНБАНК, Петровский, НОМОС-
БАНК, МБРР, Возрождение, Росэнергобанк
4 Тульская область 27 000 30.01.2011 17.02.2011 15.08.2012 810 41 751 Открытие, МИнБ, НОМОС-БАНК, НС Банк, Возрождение
5Забайкальский край
100 000 30.04.2011 15.05.2011 30.03.2013 3 000 150 2 640 Азиатско-Тихоокеанский Банк, ВостСибТрансКомбанк
6 Алтайский край 70 000 30.03.2011 16.04.2011 30.01.2013 2 100 105 1 782Агропромкредит, АК Барс, НОМОС-
БАНК, МДМ Банк, Возрождение, БИНБАНК, РСХБ
7Ульяновская область
155 000 15.03.2011 30.03.2011 30.06.2013 4 650 233 3 472 Автовазбанк, АК Барс, НОМОС-БАНК, РСХБ
8Калининградская область
53 700 30.01.2011 15.02.2011 05.09.2014 1 611 81 1 708БФГ-Кредит, РИБ, БЖФ, БИНБАНК, Возрождение, Петровский, НОМОС-
БАНК, РСХБ
9Тюменская область
уточняется - - - - - -Инвестторгбанк, Открытие, СКБ-Банк, НРБ, ХМБ, БИНБАНК, АК
Барс, Агропромкредит, МБРР, РСХБ
10Иркутская область
уточняется - - - - - -НРБ, Открытие, Мой банк,
Азиатско-Тихоокеанский Банк, Промсервисбанк, НОМОС-БАНК,
МДМ Банк, Восточный, РСХБ
Итого 4 784 750 143 543 7 177 142 306
Выводы:
Доступное и комфортное жилье необходимо строить на государственной земле, т.к. строительство на частной земле ведет к двукратному удорожанию себестоимости
Инвестировать в строительство должны граждане без посредников, объединенные в ЖСК, а строить- малые и средние компании на условиях частно-государственного партнерства, используя современные домостроительные технологии
Спасибо кризису за модернизацию строительного комплекса РФ!
Наши контакты:+7 (495)933-28-11www. [email protected]