Проектирование индустриальных парков. Ошибки и лучшие...

Типичные ошибки и положительные примеры проектирования инженерной инфраструктуры индустриальных парков.

Москва, 28.08.2014

Михаил Чуркин [email protected]

Последовательность действий при создании индустриального парка

2

Поиск земельного участка

n  Поиск участка

n  Запрос технических условий

n  Правоустанавливающие документы на землю

1

Работа с резидентами

n  Предварительные соглашения на площадь не менее 20% парка

n  Резюме проекта

n  Обоснование того, что резидент является субъектом МСП

2 Мастер-план

n  Разработка мастер-плана (проекта ген. плана) территории

n  Задание на разработку проектно-сметной документации

3

Концепция и бизнес-план

n  Разработка концепции парка

n  Бизнес-план парка

n  Финансовая модель

n  Анализ рисков

n  Бюджетная эффективность

4

Проектно-сметная документация

n  Конкурс на разработку ПСД

n  Разработка ПСД

n  Получение положительного заключения гос. экспертизы

n  Получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводных сметных расчётов

5

Большинство участников конкурса не соблюдало последовательность выполнения работ. Мастер-план создавался после разработки ПСД, резиденты появлялись уже в момент нахождения заявки на рассмотрении в МЭР.

Парк ли это?

3

Пример – строительство подстанции Проектируем парк

n  В тексте Приказа МЭР, в тексте планируемого к принятию Национального стандарта по промышленным паркам довольно подробно дано определение парка

n  Мера поддержки МЭР направлена на поддержку Парков

n  Если в концепции, мастер-плане, документах на земельный участок это не отражено, а, как например с Алтайским краем, представлена документация на строительство подстанции ПС-110/10 2х25 МВА и КЛ-10 кВ, то это не Парк, и поддержка в рамках программы МЭР невозможна

Перед разработкой проектно-сметной документацией, проверьте, подходит ли ваш проект под определение промышленного парка.

Большинство участников конкурса

Алтайский край

Частный или государственный парк?

4

Пример – Ленинградская область Тип парка

n  Логика приказа МЭР следующая:

o  частный промышленный парк должен осуществить инвестиции, начать работать, привлечь резидентов, и, только после этого, разработав ПСД на следующий этап строительства обращаться за мерами поддержки

o  государственный парк должен иметь землю в разграниченной гос. собственности не обремененную долгосрочными договорами аренды

n  Мера поддержки МЭР не предусматривает создание частного промышленного парка

n  Если земельный участок находится в частной собственности – единственный вариант – создание частного промышленного парка.

Ошибки – подавать заявку на создание частного промышленного парка (Лен. область), проблемы с собственностью земельного участка (Брянская область)


Ленинградская область, Брянская область

Агропромпарк

5

Пример – агромпромпарк Агропромпарк

n  Классический агропромышленный парк состоит из зоны выращивания, зоны переработки и логистики и дистрибуции

n  Причем, зона выращивания, как правило, значительно больше по размеру чем зона переработки и логистики

n  Несмотря на то, что в Приказе был отдельно упомянут агропромышленный парк, поддержка агропромышленных парков затруднена:

o  Зона выращивания не является производством

o  Зона дистрибуции и логистики не попадает под направления мер поддержки

o  Зона переработки мала по размеру и не обеспечивает необходимые параметры парка

Поддержка агропромышленых парков по программе промышленных парков на данный момент затруднена.


РТ, Мунайка

Парк для малого и среднего бизнеса

6

Пример – Красноярский край Резиденты Парка

n  Мера поддержки направлена на субъектов МСП, и, несмотря на то, что на площадке допускается наличие субъектов крупного предпринимательства, большая часть резидентов должны являться предприятиями малого и среднего бизнеса

n  На следующий год требования к резидентам могут быть усилены

n  С этой точки зрения, представление среди резидентов промышленного парка дочерних компаний крупнейших российских и международных корпораций не соответствует направлению мер поддержки

Большая часть резидентов Парка должна быть субъектами малого и среднего предпринимательства.


Красноярский край

Целостность проекта

7

n  В силу дефицита времени, многие участники конкурса не создавали проект Парка целиком, а отдельную проектную документацию на внутриплощадочные и внеплощадочные сети

n  Такой подход не позволяет оценить проект в целом, предоставляя на конкурс МЭР каждый раз отдельные куски проекта

n  Невозможно ни определить размер инвестиций, ни разумно управлять проектом.

n  Подход противоречит нац. стандарта

n  Подобный подход также неэффективен с точки зрения проектирования и строительство – внутриплощадочные сети должны проектироваться и строиться вместе с дорожной сетью

n  Рекомендация к участникам конкурса – лучше выделите меньшую первую фазу, но рассматривайте проект Парка целиком

Отсутствие единого проекта парка не позволяет оценить проект в целом, приводит к ошибкам в проектировании и, в результате, неэффективному, неуправляемому проекту.

Томская область Хакасия, Пенза, большинство участников

Выбор земельного участка

8

Участок Требования

n  Площадь не менее 20 Га

n  Наличие трудовых ресурсов (не менее 20 000 населения в радиусе 25 км.)

n  Разграниченная гос. собственность – муниципальная или региональная

n  Отсутствие обременений

n  Отсутствие договоров аренды

n  Прилегающая автомобильная дорога

n  Наличие инженерной инфраструктуры – не далее 3 км – газ, электроэнергия – свободные мощности не менее 3 МВт на первую очередь и 6 МВт на парк

n  Желательно наличие водоотведения и водоснабжения (при принятии Национального стандарта – обязательно)

Большинство участников конкурса невнимательно относятся к выбору земельного участка под реализацию проекта, что приводит к большим затратам впоследствии.

Томская область Красноярск, большинство участников

Красноярск – последствия неудачного выбора земельного участка

9

Подпорная стена Проблемы

n  Выбранный под строительство промышленного парка участок подлежал выторфовке

n  В рамках вертикальной планировки производится планировка участка общей площадью 141 288 м2. Объем выемки непригодного грунта составляет 254 319 куб.м, что составляет в среднем 1,8 м выемки в глубину по всему участку. Объем грунта для обратной засыпки составляет 732 754 куб. м., что составляет в среднем 5,2 м засыпки в высоту на площади всего участка.

n  Суммарные затраты на вертикальную планировку и строительство подпорной стены составляют 560 млн. руб., что составляет 40 млн. руб. на гектар.

n  Для сравнения, затраты на строительство инфраструктуры эффективного промышленного парка (включая вертикальную планировку, внеплощадочные и внутриплощадочные сети, автодороги составляет порядка 12 млн. руб на гектар

При выборе земельного участка под строительство парка необходимо трезво оценить все риски. На этапе разработки ПСД менять что-либо в проекте будет уже поздно.

Томская область Красноярск, большинство участников

Мастер-план участка

10

Мастер-план Требования

n  Разработка мастер-плана земельного участка

n  Дороги

n  Инженерные коммуникации

n  Объекты инфраструктуры

n  Размещение резидентов

n  Пояснительная записка

n  Техническое задание на проектирование

Мастер-план это не просто бумажка, необходимая по условиям конкурса. Что на ней нарисовано, то впоследствии и будет реализовано.

Хакасия, большинство участников

Пример неправильно выполненного мастер-плана

11

Ленинградская область Замечания

n  Не указан масштаб

n  Нет геоподосновы

n  Низкий уровень детализации

n  Не учтены красные линии застройки, СЗЗ, ОЗ

n  Не указаны вне- и внутриплощадочные сети

n  Не обозначены объекты инженерной инфраструктуры

n  Избыточная дорожная сеть

Основные проектные решения закладываются на этапе мастер-плана или концепции генерального плана. На его основе создается задание на проектирование и ПСД.

Хакасия, большинство участников

Автомобильные дороги - перекрестки

12

Россия Германия

Для индустриальных парков Германии в большей степени характерно использование кругового движения, для российских – классическое пересечение дорог.

Большинство участников, ни один из участников не предусмотрел тротуар!

Генеральный план

13


Отношение к индустриальному парку как к пром. зоне, а не к части городской застройки диктует предлагаемые решения в части генерального плана


Дорожная сеть

14

Российские проектировщики Немецкие проектировщики

Проектировщики, особенно российские, часто не думают об экономически эффективных решениях. Разница в стоимости реализации приведенных решений составляет около 500 млн. руб.

D:\Планш

еты на диски\пром

парки\Север\Е

Е-11-07.tif

D:\Планш



Е-11-08.tif

D:\Планш



Е-11-11.tif

D:\Планш



Е-11-12.tif

D:\Планш



Е-11-16.tif

D:\Планш


парки\Север\Ж

Ж-11-04.tif

D:\Планш



Ж-11-14.tif

D:\Планш



Ж-11-15.tif

D:\Планш



Ж-11-16.tif

7,8 га11,0 га

11,4 га

11,6 га

11,3 га

9,4 га

-проектные внутриплощ

адочные проезды

- участок в собственности

-граница промышленной зоны

- граница города

Условные обозначения:

Разработано О

ОО

"Институт"Том

скдорпроект"

1

2

3

4

5

6

Коридор под коммуникации

20,0 га

Пром

ышленная зона

Площ

адь, га

123456

7,8

11,0

11,4

11,6

11,3

9,4

-проектные ж

/д пути

-геологические скважины

398,84

Протяженность дорог 9.5 км

D:\П

ланшеты

на диски\промпарки\С

евер\ЕЕ-11-07.tif

D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты


евер\ЖЖ-11-04.tif

D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



D:\П

ланшеты



Зарезервирован

о под строитель

ство

железнодорожн

ых тупиков

К.напорная

Строительтсво дороги и ком

муникаций при реализации второй ф

азы Северск

Дороги и ком

муникаций при реализации первой ф

азы Северск

38,7 ГаФаза 2

19,7 ГаФаза 1

16,7 ГаФаза 1

19,7 Га

Инф

раструктурные

объекты

12,7 ГаФаза 2

Зарезервировано под строительствожелезнодорож

ных тупиков

Внутриплощ

адочные сети (электроснабж

ение,газоснабж

ение, водоснабжение,

водоотведение)

175

290,98

Протяженность дорог 2.5 км

Томская область, Татарстан-Тюлячи, Кировская область

Пенза, Красноярск, большинство участников

Пензенская область, Кижеватово. Дорожная сеть Проект планировки «Промышленного парка «Кижеватово» предусматривает дорожную сеть и жесткую разбивку на земельные участки. При этом протяженность дорожной сети существенно завышена, что существенно увеличивает инвестиции:

Лишние проезды Даже в текущей дорожной сети

Возможная оптимизация дорожной сети при сохранении съездов и текущей разбивки участков

Избыточная дорожная сеть увеличивает затраты на строительство парка. На парке размера 100 Га при эффективной организации дорожной сети возможна экономия 300-500 млн. руб.

Автомобильные дороги

16


В Германии центральная дорога парка используется как магистраль для прокладки инженерных коммуникаций и как бульвар для пешеходов. В России для индустриальных парков часто проектируют дороги 3-4 категории без ливневой канализации с коммуникациями уложенными по сторонам дороги.

Въезд на участки

Доп. дорога

Большинство участников

Пензенская область. Кижеватово. Сети

Инженерные сети должны быть проложены вдоль дорог или в сложных условиях под дорогами. В Кижеватово сети теплоснабжения, часть сетей водоснабжения и электроснабжения запроектированы вне дорог и не позволяют произвольную «нарезку» участков в соответствии с потребностями будущих резидентов.

Отсутствие единого проекта парка приводит к грубым ошибкам проектирования.

Инженерные сети

18


В Германии инженерные коммуникации убираются в землю, в России традиционно используются эстакады, что некрасиво и часто неоправданно экономически.


Томская область

Концепция, бизнес-план, ПСД

19

Концепция, бизнес-план

n  Концепция парка

n  Бизнес-план

n  Финансовая модель

n  Анализ рисков

n  Ключевые показатели эффективности

n  Бюджетная эффективность

ПСД

n  Проведение конкурса на выбор подрядчика для разработки проектно-сметной документации в соответствии с заданием на проектирование разработанным на этапе создания мастер-плана парка

n  Разработка проектно-сметной документации

n  Получение положительного заключения экспертизы

n  В дальнейшем – получение положительного заключения глав. гос. экспертизы о достоверности сводного сметного расчета

n  Титульный список объектов капитального строительства

Большинство участников конкурса отнеслось к созданию бизнес-плана и финансовой модели как к формальности. Ошибки, недостаточная детализация, несоответствия.

Большинство участников конкурса Томск, Киров

Концепция, Пензенская область

20

2013 год 204 год

Из-за отсутствия единого проекта парка с самого начала, оценка стоимости инфраструктуры была занижена, и, при разработке ПСД, выросла в два раза.

Пензенская область, Красноярский край

Напоминание. Чего не должно быть в проекте

21

Земельный участок n  Неразграниченная собственность (для государственного парка) n  Договор аренды с частной компанией (для государственного парка)

n  Большой перепад рельефа – более 3%

n  Сложные почвы: торф, шлам и т.д.

Инженерные коммуникации

n  Строительство/модернизация подстанции в ТУ n  Коммуникации дальше 3 км

n  Сложности с прохождением – трассировкой коммуникаций

n  Наличие сложно согласуемых обременений – проход под ж/д и т.д.

Трудовые ресурсы n  Отсутствие населения 20 000 чел в радиусе 20-25 км. n  Дефицит трудовых ресурсов

n  Отсутствие транспортной инфраструктуры для доставки трудовых ресурсов на площадку

Потенциальные резиденты

n  Не могут быть расположены в санитарно-защитных зонах друг друга n  Не субъекты МСП – выручка, персонал, иностранное участие

n  Не создают достаточного количества рабочих мест, не осуществляют необходимый объем инвестиций

Seite 22

Михаил Чуркин [email protected] + 7 495 787 01 90 + 7 916 381 52 21 Skype : mike.churkin www.agiplan.ru

Проектирование индустриальных парков. Ошибки и лучшие...

Engineering

Transcript of Проектирование индустриальных парков. Ошибки и лучшие...