Post on 12-Apr-2017
11
Zonne-energie: kansen bij woningcorporaties
Maarten Corpeleijn, zonnig hurenwww.zonnighuren.nl
maarten@huurenergie.nl
22
Wie investeert? Investe
ringsbeslag
Uitdaging Voor-deel huurder
Verwacht animo onder huurders
Corporatie huur
Ja ruimte in streefhuur
35 % + huurtoeslag
Hoog (huurtoeslag maakt extra aantrekkelijk)
Corporatie service-kosten
Ja Mag dit? 35 % Middel
Corporatie energie bv
Ja Is deze er? 35 % Middel
Externe Nee Verdeling van risico’s
15-20 % Laag
Huurder investeert
nee geld Nagenoeg geen
33
De corporatie investeert
44
Effecten voor huurbeleid
passendheidsgrens
55
Stel…• Woning mag niet over 610 of 710 heen gaan• Huurverhoging zonnepanelen gemiddeld 25 euro• Dan geldt:
– Huur onder 585 euro OK– Huur 585 – 610 euro NIET OK– Huur 610 – 685 euro OK– Huur 685 – 710 euro NIET OK– Huur boven 710 euro OK
25 juni 2012 6
okNiet ok
ok
Niet ok
ok
77
Deelname huurders• Onderzoek zoning huren onder 20 corporaties met
ervaring (nieuw, loopt nog) geeft onderstaande respons• Externe investeerder = hogere prijs en geen
huurtoeslagvoordeel =lagere deelname
Prijs in verhouding tot voordeel
Alleen brief & inloopbijeen-komst
persoonlijke benadering
1. tot 25 % 46 %2.25-50% 35 % 45 %3. 50-75% 20 % 30 %4.75% plus 5-10 % 15 %
88
Deelname huurders: meerjarig programma• Niet iedereen doet meteen mee, herhalen
– Hoeveel rommel?– Overlast?– Voordeel blijkt?
• Ook mutaties?
99
De businesscase kan goed uit (rendement 4 – 8 %), als• De opbrengst verrekend wordt met verbruik (salderen),
en dit blijft mogen• Verdiencapaciteit bij mutatie aanwezig is• Slimme complexen worden geselecteerd
– Flats met handig verbruik, niet te hoog, goed dak etc.– EGW met voldoende dakoppervlak
• Fiscaal handig wordt georganiseerd• Slim: combineren met onderhoud
1010
Woningen: selectie geschiktheid
1111
Investeren buiten de huur• Servicekosten
– Risico dat zonnepanelen onroerend worden gezien– Nog niet mogelijk, gebeurt wel (experimentbasis)– Huurcommissie al 1,5 jaar gevraagd om uitspraak
• Energie BV, recht van opstal– Kan, maar hoe lang kan de BV nog blijven (kerntaken-discussie)?
1212
Kan een ander investeren?
1313
Constructie externe investeerder
Investeerder:-ontwerp-installatie-beheer
Corporatie huurderHuurcontract
Energiecontract: welke prijs per jaar, welke indexering, incasso via corporatie
Incasso huur&energieBulkfactuur
1414
Investeren door de huurder• Huurder koopt: kan wel (ZAV), gebeurt niet
– Zonnig Limburg grote campagne en subsidie: 1,5 % koopt– Andere corporaties: 0,2 – 1 % koopt
• Financiering van huurder lukt niet– Zonnepanelen zijn geen goed onderpand bij wanbetaling– Overkrediteringsregels
1515
Kansen met STEP-subsidie• Isolatie nu vaak 2 tot 4 labelstappen• RVO geeft step-subsidie voor 3 of meer labelstappen
– 3 stappen = 2,000 euro / 4 = 2,600 / 5 = 3,500• Met zonnepanelen 1 tot 2 labelstappen extra
– Bij eengezinswoningen én bij flats collectieve meter– Investering 2,600 tot 4,000 euro
• Zonnepanelen zijn gratis als:– Door 6 zonnepanelen de woning van 2 naar 3 labelstappen gaat – Door een paar zonnepanelen op een flat een aantal
appartementen een extra labelstap maakt• Kans: plannen doorlopen en met zonnepanelen subsidie
optimaliseren
1616
Risico’s• De opbrengst wordt nu verrekend met verbruik
(salderen), dit moet blijven mogen• Sneller afschrijven door innovatie?
• Tegenvallende opbrengsten: bij leverancier leggen en/of via reservepotje in de businesscase
• Brand: zon veroorzaakt brand / brand niet te blussen /…