Post on 18-Feb-2019
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RELAZIONE
tecnico-illustrativa
COMUNE DI SARONNO
Regione Lombardia Provincia di Varese
piano di recupero
ALDIR s.r.l.
progettazioneGian Mario COMAZZI ingegnere - Francesca COMAZZI architetto
c.so Garibaldi, 195 Gattinara (VC) tel./fax 0163 826228 e.mail: info@comazzi.it
1. L’area in oggetto e il Territorio
L’area in oggetto ricade ai margini del perimetro esterno del centro di antica
formazione della città di Saronno, al fondo di via S. Cristoforo dove la stradina sfocia
su P.za Aviatori d’Italia , incrocio su cui convergono via Campi, via Volta, via Verdi, via
Torino, che delineano i percorsi che a raggiera si snodano verso la periferia.
L’immobile oggetto di intervento affaccia con andamento curvilineo, in tutto il suo
sviluppo di oltre 70 mt., sull’intera piazza e sui giardinetti che delimitano via Campi con
v. Volta, spazi urbani che di fatto creano un forte distacco da altri fabbricati a favore
della confrontanza tra vedute.
Come si osserva dall’immagine aerea, la posizione dell’edificio rappresenta la cerniera
di collegamento tra il tessuto storico e la zona di recente formazione. Circostanza che
è stata determinante nella impostazione del progetto, caratterizzato da una
composizione che richiama gli stilemi della miglior tradizione architettonica lombarda,
volutamente proposta nello spirito della continuità urbana.
Allo stato attuale, il fabbricato si configura in una corte con intorno una serie di
semplici corpi edificati con differente forma e altezza, costruiti in epoche diverse
secondo esigenze del momento storico, in assenza di regole costruttive che
hanno fanno mancare quell’equilibrio formale dell’impianto edilizio.
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La destinazione prevalente delle unità insediate è stata di tipo residenziale con
alcuni negozi sul fronte strada e magazzini all’interno della corte.
Nel complesso l’immobile presenta un pessimo stato di conservazione e segni di
degrado avanzato, anche a causa dell’abbandono della struttura, non essendo
più stata occupata da parecchi anni.
Tuttavia, nonostante la vetustà riscontrata, non si trovano nel complesso
immobil iare, caratteri architettonici di valore degni di conservazione o
riproposizione, al contrario della buona qualità urbana che si nota percorrendo
via S. Cristoforo verso il cuore della città, ambito ancor più elevato in termini di
pregio ambientale.
La visione prospettica presenta fronti scevri di qualsiasi elemento decorativo e
un uso di materiali poveri ed essenziali , quali le soglie in pietra e le ante a
gelosia delle chiusure esterne dove non sostituite da tapparelle in plastica.
La modesta qualità dell’immobile oggetto di trasformazione rispetto al contesto
contermine, è stato l’elemento che ha contribuito a riportare nel sito una
maggiore dignità ambientale, ottenuta con la proposizione di un disegno in
equilibrio tra il passato e il contemporaneo, dove si condensa la funzionalità
tecnologico-strutturale moderna, in un vestito architettonico che lega in armonia
con la tradizione architettonica della zona.
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2. Situazione catastale.
La proprietà ricompresa nel foglio catastale n. 9, è rappresentata dalle particelle
n. 197/198/199/200/201/202 all’interno delle quali sono identificati i subalterni, ed
il sedime 179, come meglio specificati sulla tav. n. 1, parte integrante del
presente P.d.R.
L’area su cui ricade la proprietà si estende una superficie complessiva di
1.768,31 mq. meglio raffigurata nella seguente scheda.
3. Lo strumento urbanistico.
L’area in oggetto rientra nel perimetro del nucleo di antica formazione , come
definito nella tavola PdR 02 “ individuazione degli ambiti” di PGT. In tale
contesto è ammesso il recupero dei volumi esistenti mediante la formazione di
Piano di recupero, che per la tipologia dello strumento consente una maggiore
libertà di azione.
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L’immobile è stato inoltre inserito nel repertorio degli edifici monumentali con la
scheda n.83 che tratta i fronti delle case a corte.
Nello specifico la scheda descrive i caratteri compositivi dello stato di fatto con
collegamenti storici, che ricordano l’edilizia sette-
ottocentesca, modificata con interventi riconducibili
alla prima metà del Novecento, senza trovare
nell’immobile il riconoscimento di alcun valore
degno di conservazione, anzi nella narrazione si
rimarca la semplicità edil izia dell ’ involucro e
l’assenza di qualsiasi elemento decorativo.
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4. Impostazione progettuale.
La soluzione proposta, in aggiunta alle riflessioni elencate in premessa, si fonda
principalmente sui seguenti punti:
• sviluppo dell’edifico in allineamento con l’andamento stradale e riproposizione
della cortina continua coerente con il tessuto urbano, portando gli accessi
veicolari in posizione più lontana dalla pedonale via S. Cristoforo, che delimita
la porta del centro storico
• ricreare la congiunzione con il nucleo di antica formazione e il tessuto urbano
più recente, mediante la formazione di un porticato pedonale che consente la
continuità dei percorsi in ambiente protetto, allargando, grazie al vuoto che il
portico crea a p. terra , il cono visivo verso la piazza provenendo da via S.
Cristoforo.
• realizzare una composizione architettonica del complesso mediante la
riproposizione degli stilemi tipici dell’architettura Milanese-Lombarda di
pregio, caratterizzata dal bugnato di facciata, dalla scansione ritmata delle
finestrature di forma rettangolare con lato maggiore disposto verticalmente,
dall’applicazione di cornici decorative essenziali sul perimetro delle aperture,
dall’inserimento del piano attico arretrato rispetto ai fili di facciata, dalla
organizzazione del tetto giardino arricchito da piantumazioni con cascate di
vegetazione verso i piani inferiori, dalla realizzazione della copertura con tetto
a falde e manto in tegole di laterizio, dalla presenza di pilastrature rivestite in
pietra naturale a delimitazione del portico su strada.
• ricavare un ampio cortile interno accessibile ai mezzi, al fine di disporre di uno
spazio di carico e scarico asservito alle esigenze dei negozi di p.terra,
evitando la sosta di veicoli di servizio sulla pubblica via e nel contempo offrire
posti di parcheggio esclusivi.
• ubicare le attività di vendita al pubblico a piano terra.
• ricavare i locali accessori e di servizio ai piani sottoterra, con la dotazione in
questi spazi interrati di almeno 2 posti auto per alloggio.
• organizzare il taglio degli appartamenti in modo da ottenere la doppia
esposizione, privilegiando l’ubicazione delle zone living sul fronte strada e
l’affaccio delle camere verso il cortile interno più tranquillo.
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Sulla base di tali capisaldi il progetto si sviluppa in due piani interrati, un piano
terra con destinazione commerciale di vicinato, tre piani di residenza e un piano
attico soprastante, il tutto distribuito su tre blocchi scala.
Nei piani interrati sono state collocate le cantine e sono stati ricavati i box per il
ricovero delle auto:
27 box e 15 cantine al piano -2
24 box e 14 cantine al piano -1, dove viene collocata la centrale termica ed i
locali tecnici a servizio dell’intero complesso.
A livello terreno sono stati ricavati 5 negozi di dimensioni riconducibili al servizio
di vicinato con pezzature variabili da 53 a 99 mq.
Al 1°piano, sopra i negozi trovano collocazione 8 alloggi di superficie tra 48 e 114
mq. che in relazione alla grandezza propongono tagli a due, tre camere e doppi
servizi.
Al 2° e 3° piano, si ripete la distribuzione attuata al piano inferiore per 7 unità.
L’ultimo piano, in arretramento dai fili del fronte su strada, sono stati ricavati 2
alloggi con ampi spazi a verde esclusivo, concentrati in posizione baricentrica, in
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modo da poter disporre ai lati, di aree tecniche necessarie per l’installazione di
componenti impiantistiche.
Nel complesso la struttura ospita 24 appartamenti, 51 posti box dedicati alla
residenza, 5 negozi e 15 posti auto a disposizione delle unità commerciali a p.
terra.
c o n o v i s i v o
d e l l ’ i n g r e s s o
d i v i a S a n
Cristoforo allo
stato attuale e
d o p o
l ’ i n t e r v e n t o .
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5. verifiche planovolumetriche, standards.
Il PGT consente il recupero delle volumetrie esistenti, che sono state
analiticamente calcolate e riportate nella tavola grafica n. 4. in sintesi :
3142,28 mc p. terra
2791,39 mc. p. primo
748,80 mc p.secondo
1057,64 mc. p.sottotetto
7740,11 mc.
La ricostruzione prevista in progetto è stata verificata analiticamente con gli
schemi illustrati sulla tavola n. 8, riportando la slp di ogni piano, calcolata al
netto dei muri perimetrali e di tamponamento che costituiscono l’involucro
esterno, in osservanza all’art.4 della L.R. Lombardia n.31 del 28/11/2014 che
modifica la L.R. 12/2005. In sintesi:
406,18 mq. p. terra
680,55 mq. p. primo
621,33 mq. p. secondo
621,33 mq. p. terzo
228,51 mq. p. attico
2557,90 mq. totale slp
7673,70 mc. totale volume f. terra (2557,90x3)
7740,11 mc. massimo volume ammesso
66,41 mc. volume residuale utilizzabile in fase di permesso di costruire.
L’attuale superficie coperta del complesso di corte si estende su 986,30 mq.
mentre il progetto si limita a 930 mq. a favore di maggiori spazi di parcheggio a
piano terra e superfici drenanti
Le aree destinate a parcheggio privato sono state reperite nei due piani interrati,
rispettivamente per 802 mq. al livello più basso e 769 mq. al primo p. sottoterra,
per un totale di 1571 mq. corselli compresi, rampe escluse. In considerazione
che il volume fuori terra in progetto risulta pari a 7673,70 mc. e si devono
realizzate 768 mq. di area a parcheggio privato (1/10 del volume), il parametro
risulta ampiamente soddisfatto.
Per quanto riguarda l’ulteriore quota di parcheggio, come definita al punto 5 del
Titolo II del piano delle regole del PGT, ossia 1 posto auto ogni 100 mq di slp,
verrà in parte monetizzata.
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In merito alla quantità di superficie drenante, il progetto prevede la formazione di
aiuole a verde a piano terreno e uno spazio di drenaggio al 2° piano interrato
sulla proiezione del cavedio di aerazione naturale ai fini antincendio. La somma
delle aree risulta di 107,80 mq, maggiore dell’attuale area cortilizia libera di
81,30 mq.
6. caratteristiche costruttive,
materiali, impianti.
La struttura dell’edificio è stata
i m p o s t a t a m e d i a n t e
l ’ e levaz ione d i un te la io
spaziale in c.a. composto da
r i t t i vert ical i , t ravi di piano
collegate a solai misti in latero-
cemento e predalles per gli
o r i z z o n t a m e n t i i n f e r i o r i .
Dovendo rea l izzare 2 p ian i
interrati, ai fini della sicurezza il
fronte scavo lungo il perimetro
di confine, sarà sostenuto da
micropali o da diaframmi in
funzione delle caratteristiche
del terreno, a ridosso dei quali
s a r a n n o c o s t r u i t i i s e t t i
controterra.
Per quanto riguarda la scelta
dei materiali e finiture esterne,
oltre alle verifiche di Norma
sulla qualità acustica e di
coibenza, sono state prese in
considerazione le indicazioni
contenute all ’art. 26 “Norme
par t ico lar i ” de l P iano de l le
regole, quali:
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• coperture a falde inclinate al 30% di pendenza con manto in coppi di laterizio e canali di gronda in rame
• murature esterne con finitura in intonaco di materiale minerale naturale,
• soglie, davanzali, rivestimenti colonne in pietra grigia
• ringhiere in in ferro con elementi verticali semplici
• infissi in legno naturale
Sotto l’aspetto del risparmio energetico l’edificio si attesta in classe A, che si
raggiunge dalla forte coibentazione dell’involucro edilizio esterno, ottenuta con l’
applicazione del cappotto e riduzione di ponti termici e dalla dotazione
impiantistica. In particolare l’impianto termico sarà a bassa temperatura del tipo
sottopavimento alimentato da caldaia a condensazione, integrato dal contributo
apportato dai pannelli solari e fotovoltaici installati al piano terrazzo in sommità
del fabbricato.
In merito alla prevenzione antincendio, che riguarda anche la centrale termica, è
stata posta particolare attenzione nella progettazione delle autorimesse interrate
al fine di garantire le superfici di aerazione naturale necessarie, mediante la
formazione di aperture sui soffitti per il primo piano e di un cavedio per il livello
più basso. Inoltre la collocazione dei tre blocchi scala consente un adeguato
deflusso delle persone verso luogo sicuro.
In tema di barriere architettoniche, ogni parte dell’edificio è visitabile da portatori
di handicap avendo previsto collegamenti verticali con elevatori di ampiezza
adeguata al trasporto di carrozzelle, piani di sbarco e percorsi orizzontali di
dimensioni adatte a consentire il trasferimento di disabili.
In sintesi i punti salienti che caratterizzano dell’intervento, sono riassumibili nella
seguente elencazione:
• riqualificazione di un sito dismesso in continuità con il tessuto esistente,
• demolizione di immobili fatiscenti,
• miglioramento della pedonalizzazione con l’inserimento di porticato,
• dotazione di ampie aree a parcheggio e sosta,
• aumento delle superfici drenanti,
• sostenibilità del progetto con la realizzazione di un edificio di caratteristiche Nzeb
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7. Cessioni, occupazione suolo pubblico.
L’andamento planimetrico del progetto, prevede la rettifica dei confini attuali
proponendo l’eliminazione delle punte che si spingono verso piazza Unità d’Italia.
Dette aree verranno conferite nella disponibilità del Patrimonio Comunale e
saranno destinate all’allargamento del sedime stradale antistante il porticato in
progetto.
Nel contempo dovendo realizzare un cavedio per l’ aerazione dei due piani
interrati sul fronte piazza, si pone la necessità di riconoscere, da parte
dell’Amministrazione Comunale , il diritto di occupazione permanente di tale
porzione di sottosuolo.
Lo scambio delle superfici è stato evidenziato in dettaglio sulla tavola n.12, di
seguito postata in forma ridotta e riassumile in :
28,74 mq. aree in cessione ( colorazione magenta)
81,90 mq. aree in occupazione permanente (colorazione viola)
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8. Opere di urbanizzazione generali, allacciamenti.
La zona in oggetto è servita da tutte le opere di urbanizzazione necessarie per
attivare l’intervento proposto, quali :
l ’acquedot to , la condot ta fognar ia , le l inee e le t t r iche, la re te de l le
telecomunicazioni, il gasdotto. Pertanto a conclusione dell’opera, si dovranno
realizzare gli allacciamenti per l’attivazione del servizio, senza la necessità di
ricorrere ad opere di potenziamento della rete infrastrutturale esistente, idonea a
supportare il carico aggiunto dall’insediamento delle nuove utenze.
8. Opere di urbanizzazione a scomputo.
Poiche' il progetto prevede la formazione di un portico a piano terra dell’edificio
su cui affacciano attività commerciali , l’Amministrazione Comunale ha sottoposto
al l ’Attuatore la r ichiesta di real izzare l ’ i l luminazione del port ico e la
predisposizione dell’impianto di videosorveglianza ai fini del controllo del sito
nelle ore notturne.
Tali interventi vanno ad incrementare la dotazione urbanizzativa della città, e
della sicurezza dei luoghi, pertanto le spese relative alla realizzazione dei
suddetti impianti, vengono riconosciute a scomputo dagli oneri di urbanizzazione
primaria dovuti nel momento del rilascio del permesso di costruire. Per la
medesima ragione la gestione dell’impianto, la manutenzione e i costi di esercizio
del servizio , saranno posti a carico dell’Ente Comunale. In tal senso la presenza
di un quadro elettrico di rete pubblica in p.za Aviatori d’Italia agevola la fattibilità
delle opere necessarie per l’allacciamento .
L’impianto proposto prevede un tipo di illuminazione indiretta a veletta utilizzando
strisce a LED per esterni e la installazione di tubazioni corrugate interrate con
relativi pozzetti quale predisposizione per il servizio di videosorveglianza.
La scelta di apparecchiature LED in alternativa alle tradizionali plafoniere,
costituisce una moderna soluzione in termini di diffusione luminosa volta ad
evitare atti vandalici. Le Strisce a LED vanno applicate su superfici lisce,
ev i tando l ’ ins ta l laz ione su par t i sp igo lose che possono provocare i l
danneggiamento dei componenti. La collocazione in estradosso del solaio del
porticato è quindi adatta allo scopo.
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Il valore dell’opera prevista a scomputo degli oneri, cifra che viene riportata in
Convenzione, è stato descritto nella seguente analisi di costo e dovrà essere
successivamente dimostrato a consuntivo.
immagine delle strisce LED
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Analisi costi
1. illuminazione del portico mediante la realizzazione di una veletta perimetrale
integrata alla muratura, posta a circa 10-20 cm dal soffitto, in cui saranno
alloggiate in apposite canaline tre file di strisce a LED (grado di protezione IP
65/68) al fine di ottenere un’illuminazione indiretta a soffitto, diffusa ed
omogenea a prova di vandalismo.
• mt. 392 (78,4x59) di strisce LED tipo Disano-Fosnova per luce diretta a
soffitto composto da 77,4 mt di strisce da 5 mt ciascuna, potenza 7,2 W/m
costo (78,40x155) 12.152,00 €
2. fornitura e posa in opera di tubazione in pvc/Pead corrugato e pozzetti di
i spez ione -de r i vaz ione pe r l a f u tu ra rea l i zzaz ione d i imp ian to d i
videosorveglianza, compreso scavo, reinterro, chiusini, cablaggi aventi
caratteristiche e qualità da definirsi indicazioni dell’Ufficio Opere Pubbliche
Comunali e Polizia Urbana
costo forfettario 1.434,00 €
Costo presunto dell’intervento a scomputo 13.586,00 €
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Gian Mario Comazzi ingegnere
novembre 2016
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