Post on 02-Jul-2015
description
Menno slijboom stedenbouw architectuur
GEBIEDSONTWIKKELING 2.0
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
€Toen de bergen nog tot in de hemel groeide
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
TOETSEN
ONTWERPEN
Men nog kon maken wat men wilde zonder te hoeven toetsen.
KRED
IETC
RISI
SMenno slijboom stedenbouw architectuur
Kwam de kredietcrisis…..
2008 20102009 2011
In 2010 33% minder woningen gereed gekomen.Met 56.000 woningen op laagste niveau sinds 1952
WO
NIN
GM
ARK
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
€
De woningmarkt zit op slot
KRED
IETE
NMenno slijboom stedenbouw architectuur
€
De kredietmogelijkheden door banken zijn beperkt voor bedrijven en particulieren
PRO
JECT
ON
TWIK
KELI
NG
1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
De marges staan onder druk waardoor ontwikkelen nog moeilijker wordt.
PRA
KTIJK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
ONTWERPEN
Projecten worden uitgesteld of gaan in zijn geheel niet door
HO
E VE
RDER
Menno slijboom stedenbouw architectuur
GEBIEDSONTWIKKELING
Het einde van de gebiedsontwikkeling?
NIE
UW
E TR
END
SMenno slijboom stedenbouw architectuur
Klei
nsch
alig
ontw
ikkel
en Flexibel ontwikkelen
Tijdelijk gebruik
Nieuwe mogelijkheden worden onderzocht om de boel vlot te trekken
NIE
UW
E TR
END
SMenno slijboom stedenbouw architectuur
Klei
nsch
alig
ontw
ikkel
en Flexibel ontwikkelen
Tijdelijk gebruik
Deze nieuwe trends brengen bepaalde risico’s met zich mee
KLEI
NSC
HA
LIG
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
?
Kleinschalige ontwikkeling leidt tot mindere samenhang
tussen de verschillende onderdelen
KLEI
NSC
HA
LIG
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
DEUR BELEID
Eerdere ontwikkelingen maken toekomstige
ontwikkelingen onmogelijk
KLEI
NSC
HA
LIG
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
Optimalisaties eigen kavel leidt tot afwikkeling
problemen op de omgeving
parkeren waterberging Groen/openbare ruimte
KLEI
NSC
HA
LIG
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
Laagwaardige kwaliteit van de ‘Contramal’ en
bovenwijkse voorzieningen
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
PROJECTSOEP
Flexibiliteit betekent niet dat alles kan of mag worden
open gelaten
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
VERGUNNINGVRIJ
Flexibiliteit betekent niet dat er minder geregeld moet
worden
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
N
Te veel flexibiliteit kan leiden tot een ‘onstuurbare’
ontwikkeling
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
IDENTITEIT?
Flexibiliteit leidt tot ongedifferentieerde
gebieden
TIJD
ELIJK
GEB
RUIK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Wij blijven!
Tijdelijk gebruik is vaak niet vrijblijvend
TIJD
ELIJK
GEB
RUIK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Tijdelijk gebruik vaak onrendabele functies
TIJD
ELIJK
GEB
RUIK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Tijdelijk gebruik vaak geen vliegwielfunctie voor de
locatie.
TIJD
ELIJK
GEB
RUIK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Tijdelijk gebruik dat slechts beperkte bijdrage levert aan
de identiteit.
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
Menno slijboom stedenbouw architectuur
2.0dus…….
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
Klei
nsch
alig
ontw
ikkel
en Flexibel ontwikkelen
Tijdelijk gebruik
HOE DAN WEL???????
k
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Kleinschalige en/of tijdelijke ontwikkelingen die onderdeel zijn van ….
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0
Menno slijboom stedenbouw architectuur
een groter geheel en een bijdrage leveren aan de toekomstige identiteit van het gebied zodanig dat….
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0
Menno slijboom stedenbouw architectuurG
EBIE
DSO
NTW
IKKE
LIN
G 2
.0
De som der delen groter is dan het geheel
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
Als het bijdraagt aan de identiteit van het gebied
Als het bijdraagt aan de waardeontwikkeling van het gebied
Als deze de gewenste toekomstige functies aantrekt
In hoogte huur, investeringskosten, tijdelijke bebouwing; de aanwezigheid van de functie zelf blijft gewenst
TIJDELIJKHEID
2.0 Dus tijdelijkheid alleen….
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
Als onderdeel van een groter geheel
Als onderdeel van een strategie
Als er onderlinge samenhang is
Als deze leidt tot synergie
KLEINSCHALIG
2.0 Kleinschaligheid alleen …
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
Als flexibiliteit betekent keuzes en alternatieven hebben
Als flexibiliteit betekent overzicht hebben over de consequenties die alternatieven voor de
ontwikkeling hebben
Als flexibiliteit ontstaat door de voorspelbaarheid van alternatieven
Als flexibiliteit betekent vooruit kunnen zien
FLEXIBILITEIT
2.0 Flexibiliteit alleen …
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
2.0 Kortom ontwikkelen is vooruitzien…
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
2.0 Plan A, maar ook plan B, en C op zak hebben.
AB
C
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
2.0 Als een schaakspeler die bij elke zet succesvolle alternatieven kan afwegen voor zijn volgende zet
BASI
SPRI
NCI
PES
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Rekenen
Door eerst te……
BASI
SIPR
INCI
PES
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Rekenen
Tekenen
Dan te……
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Scenario’s
BASI
SPRI
NCI
PES
Eerst……
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Scenario’s
ontwerpen
BASI
SPRI
NCI
PES
Dan pas….
ON
TWIK
KELS
CEN
ARI
OMenno slijboom stedenbouw architectuur
MARKT
Een scenario is de koppeling tussen de markt, het beleid en datgene wat fysiek mogelijk is.
SCENARIO
FYSIEK BELEID
RAN
DVO
ORW
AA
RDEN
Menno slijboom stedenbouw architectuur
RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER
FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER
De basis hiervoor wordt gevonden door inventarisatie van de verschillende kaders.
ON
TWIK
KEL
SCEN
ARI
OMenno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
KADERS
Een scenario is vervolgens opgebouwd uit concept met een mogelijk programma en bijbehorende fysieke ingrepen.
ON
TWIK
KEL
SCEN
ARI
OMenno slijboom stedenbouw architectuur
Deze worden worden vertaald in een exploitatie van kosten en baten
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
KADERS
EXPLOITATIE
ON
TWIK
KEL
SCEN
ARI
OMenno slijboom stedenbouw architectuur
De verschillende scenario’s vormen de basis voor de planvorming
RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER
FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
EXPLOITATIE
GEW
ENST
E SC
HA
AL
Menno slijboom stedenbouw architectuur
rekenmodel
referentieontwerp
modellenstudie
globaal gedetailleerd
En kan op elk gewenst detail niveau worden ingezet.
STO
PLIC
HTF
UN
CTIE
Menno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER
FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER
INGREPEN
€
CONCEPT
PROGRAMMA
De exploitatie is de eerste beoordeling van een scenario.
STO
PLIC
HTF
UN
CTIE
Menno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
INGREPEN
€
CONCEPT
PROGRAMMA
Bij negatieve exploitatie op zoek naar:- Meer ruimte- Meer programma- Meer opbrengsten- Meer Subsidie- Meer investeringen
RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER
FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER
STO
PLIC
HTF
UN
CTIE
Menno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
• Hoger bouwen dan toegestaan is in het bestemmingsplan• Gasleiding verleggen zodat meer ruimte ontstaat• In ander segment bouwen dan gewenst volgens beleid• Een andere functie bouwen dan is opgenomen in het bestemmingsplan
INGREPEN
€
CONCEPT
PROGRAMMA
Hierdoor wordt inzichtelijk op welke gebieden inspanningen noodzakelijk zijn
RISI
COBE
HEE
RSIN
GMenno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
En welke risico’s dit met zich meebrengtKrappe markt en veel ingrepen hoger risico
RISI
COA
FWEG
ING
Menno slijboom stedenbouw architectuur
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
Hoge opbrengsten en weinig ingrepen laag risico
STU
RIN
G P
ROJE
CTMenno slijboom stedenbouw architectuur
PROCES
Hierdoor is duidelijk welke strategie, proces en producten noodzakelijk zijn.
SCENARIO
STRATEGIE PRODUCTEN
TIJD
WIN
ST
NVU SPVE SP Bestemmingsplan
bouwplan
SP Bestemmingsplan
bouwplanScenario’s
Menno slijboom stedenbouw architectuur
BESLUITVORMING
En kan er sneller gewerkt worden
GEB
IED
SON
TWIK
KELI
NG
2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur
Klei
nsch
aligh
eid Flexibiliteit
Tijdelijkheid
Hoe is kleinschaligheid, Flexibiliteit en tijdelijkheid dan mogelijk in de gebiedsontwikkeling ?
k
BAN
DBR
EED
TE S
CEN
ARI
O’S
Menno slijboom stedenbouw architectuur
I II III
Een serie van positieve scenario’s geven de bandbreedte aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn
TIJD
ELIJK
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
De scenario’s bieden toetsingkader voor tijdelijke ontwikkelingen
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
Verschillende scenario’s bieden alternatieven en de mogelijkheid tot het maken van keuzes
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
Overlap tussen de scenario’s laat flexibiliteit zien tussen de scenario’s.
KLEI
NSC
HA
LIG
HEI
DMenno slijboom stedenbouw architectuur
Kleinschalige ontwikkelingen kunnen verschuivingen opleveren tussen scenario’s
FLEX
IBIL
ITEI
TMenno slijboom stedenbouw architectuur
BESLUITVORMING
Plan kan gedurende tijd veranderingen opvangen en snel doorontwikkelen in andere scenario’s
GEBIEDSONTWIKKELING
Kortom werken met scenario’s…..
INGREPEN PROGRAMMA
CONCEPT
INGREPEN
scenario
CONCEPT
PROGRAMMA
SCEN
ARI
O
FUN
DER
ING
Menno slijboom stedenbouw architectuur
KADERS
SCENARIO’S
ONTWERP
Biedt een stevige fundering onder het ontwerp
STU
RIN
G P
ROJE
CTMenno slijboom stedenbouw architectuur
PROCES
Leidt tot een doelgerichte inzet van tijd en middelen
STRATEGIE PRODUCTEN
TIJD
BESP
ARI
NG
Menno slijboom stedenbouw architectuur
En bespaart zo tijd …….
BESP
ARI
NG
MID
DEL
ENMenno slijboom stedenbouw architectuur
En geld!
€
CREA
TIVI
TEIT
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Zonder in te leveren op creativiteit
CREA
TIVI
TEIT
Menno slijboom stedenbouw architectuur
En kwaliteit!
TIJD
ELIJK
GEB
RUIK
Menno slijboom stedenbouw architectuur
Voor meer informatie
of een presentatie bij u op kantoor
kunt u contact opnemen met
www.slijboom.nlOf kijk op
MS|SA
06 57 888 253