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MATEHUALA, SAN LUIS POTOSÍ, A 17 DIECISIETE DE ENERO DEL AÑO 2017 DOS MIL
DIECISIETE.
V I S T O para resolver los autos del expediente número 310/2016 relativo
al JUICIO EXTRAORDINARIO CIVIL POR DESOCUPACION, que promueve SUPRIMIDO,
en contra de SUPRIMIDO;; y ,
R E S U L T A N D O :
ÚNICO.- Por escrito de fecha 18 dieciocho de abril del año 2016 dos mil dieciséis,
recibido en la misma fecha en la Oficialía Común de partes a los entonces Juzgados
de primera Instancia de este Distrito Judicial, y turnado en misma fecha a este juzgado,
compareció la C. SUPRIMIDO demandando en la Vía Extraordinaria Civil, a la C.
SUPRIMIDO por la rescisión del contrato de arrendamiento que celebró con la
demandado respecto del inmueble ubicado en calle SUPRIMIDO número SUPRIMIDO
de la Colonia SUPRIMIDO, de esta Ciudad de Matehuala, S.L.P., también conocido
como Fraccionamiento 22 de Mayo, de esta ciudad, así como por la desocupación y
entrega material y jurídica del inmueble referido, por el pago de las rentas vencidas
por concepto de rentas, además de diversas prestaciones. En su escrito inicial efectuó
una narración de los hechos motivo de su pretensión, e invocó los fundamentos de
derecho que consideró aplicables, anexando las documentales relativas. En proveído
de 21 veintiuno de abril del año 2016 dos mil dieciséis, se radicó el presente juicio,
se ordenó formar el expediente y su registro en el Libro de Gobierno, ordenándose
requerir a la actora para que exhibiera el documento fundatorio de su acción,
hecho que fue lo anterior, por auto de 22 veintidós de Julio del citado año, se tuvo
por admitida la demanda, ordenándose emplazar al demandado corriéndole
traslado con las copias simples de ley, para que dentro del término de 5 cinco días
produjera su contestación, lo que fue debidamente cumplimentado por el
diligenciario adscrito a este Tribunal, posteriormente, mediante proveído de 24
veinticuatro de octubre de 2016 dos mil dieciséis, se tuvo a la demandada por
contestando en tiempo y forma la demanda entablada en su contra y por oponiendo
excepciones y defensas, se abrió el juicio a prueba por el término común de 5 cinco
días comunes a las partes para su ofrecimiento, término dentro del cual las partes
ofertaron las de su intención, por auto de fecha 14 catorce de noviembre del año
2016 dos mil dieciséis, se decretó la apertura del Juicio a prueba, por el término de
15 quince días, desahogándose las que así lo ameritaron y que se encontraban
preparadas, se formularon los alegatos y se citó a las partes para oír sentencia dentro
del presente juicio; y,
C O N S I D E R A N D O :
PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer del presente
Juicio, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 3, 4 fracción III, 49 fracción II,
51 fracción I y 55 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado; 143, 144, 150 y 155
fracción III del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.
SEGUNDO.- El Juicio de Desocupación, en el que se substanció el
presente negocio fue el correcto, por así determinarlo el artículo 448 fracción III, del
Código Adjetivo Civil vigente en el Estado que establece que procede el juicio
extraordinario por desocupación cuando se funda en la falta de pago de las
pensiones en los plazos convenidos en el contrato o determinados por la ley.
TERCERO.- Las partes acreditaron debidamente su personalidad, acorde
a lo previsto por los artículos 44 y 46 de la Ley Adjetiva Civil, toda vez que
comparecieron al juicio por sus propios derechos.
CUARTO.- La actora basa su pretensión jurídica esencialmente, en el
hecho de que, con fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, celebró
contrato por escrito y por tiempo definido de arrendamiento con el demandado
SUPRIMIDO del inmueble ubicado en la calle de SUPRIMIDO y número SUPRIMIDO4
de la Colonia SUPRIMIDO también conocida como Fraccionamiento SUPRIMIDO, de
esta Ciudad de Matehuala, S.L.P., que el contrato fue celebrado por 05 cinco años,
por renta mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100 M.N.), que el
demandado ha incumplido con el pago de la renta, a partir del 16 dieciséis de
septiembre del año 2015 dos mil quince, al 15 quince de abril de 2016 dos mil
dieciséis, que el lunes 23 veintitrés de noviembre del 2015 dos mil quince, le pidio
que le entregara su casa por no pagar las rentas, agregando que cada vez que le
iba a cobrar la renta la insultaba y le decía “después te pago” y no le ha pagado ni
le ha desocupado la casa, haciendo la aclaración que el contrato lo tiene su
demandado.
La actora SUPRIMIDO, a efecto de probar la celebración del contrato,
su existencia y que este se encuentra en poder del demandado, ofreció como
prueba:
a).- Testimonial con cargo SUPRIMIDOZ Y SUPRIMIDO, quienes dijeron en lo
que importa:
Que conocen a las partes de este Juicio, SUPRIMIDO Y SUPRIMIDO
desde hace 18 dieciocho y ocho años respectivamente, saben y les consta que
el señor SUPRIMIDO, tiene en su poder el contrato de arrendamiento original
celebrado el 15 quince de abril de 2011 dos mil once, del inmueble ubicado en
calle SUPRIMIDOy número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDOo de esa ciudad,
identificado también como Fraccionamiento SUPRIMIDO, y que el es quien se
quedó con el contrato diciéndole que le daría una copia, pero no lo realizó.
A la razón de su dicho la ateste SUPRIMIDO dijo: “[...] Que todo lo anterior lo se y
me consta porque yo estuve con la señora SUPRIMIDOado cuando se firmó el contrato ahí
mismo en la casa de ubicada en SUPRIMIDO número SUPRIMIDO de la colonia
SUPRIMIDOMayo de esta ciudad y todavía el 15 de marzo de este año lo fuimos a buscar la
señora SUPRIMIDO My yo para pedirle la copia del contrato y nos dijo que nos fuéramos a [...]”. La ateste citada en segundo término a la razón de su dicho dijo:
“[...] que lo anterior lo se y me consta porque acompañe a la señora SUPRIMIDOado
el día que se celebró el contrato de arrendamiento, siendo todo lo que tengo que
manifestar[...]”.
Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,
363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y a las
cuales se les otorga valor probatorio pleno de conformidad con el numeral 400 del
mismo ordenamiento procesal, toda vez que fueron emitidas por personas mayores
de edad, de las que se pondera, tiene la capacidad intelectual suficiente para
apreciar el hecho que narraron, el cual fue susceptible de ser conocido a través de
los sentidos, su declaración fue clara y precisa, sin dudas ni reticencias sobre la
sustancia del hecho y sobre las circunstancias esenciales, por lo que dichos
testimonios resultan eficaces para tener por acreditado que el demandado
SUPRIMIDO, tiene en su poder el contrato de arrendamiento que firmó con la
actora, el 15 de abril del año 2011, respecto del inmueble ubicado en calle
SUPRIMIDO04 de la Colonia o Fraccionamiento SUPRIMIDO de esta Ciudad, lo cual
saben porque estuvieron presentes cuando celebraron el contrato.
Con el objeto de probar los extremos de su acción, la actora además exhibió
junto a su escrito inicial las siguientes documentales:
a) 07 siete recibos de arrendamiento expedidos por la C. SUPRIMIDOO a favor
del C. SUPRIMIDO, cada uno por la cantidad de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100
M.N.), por concepto de renta de casa habitación ubicado en la calle SUPRIMIDO4
Colonia SUPRIMIDO, de esta ciudad, en los que se señala que corresponden a los
meses de septiembre del año 2015, octubre de 2015, noviembre de 2015,
diciembre de 2015, enero de 2016, febrero de 2016 y marzo de 2016 (fojas 7 a la 13).
Documentales privadas a las que se les reconoce pleno valor probatorio en
virtud de no haber sido objetadas de falsas, con fundamento en los numerales 280
fracción II, 330 y 392 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.
Así como copia fotostática simple de un escrito firmado por SUPRIMIDO,
dirigido a nombre de “juan”, en el que le hace saber que quiere su casa
comenzando el primero de enero del año 2016 dos mil dieciséis.
Escrito que carece de todo valor probatorio, por tratarse de una copia
fosfática simple.
Además, durante la etapa de desahogo de pruebas la parte accionante
aportó como prueba de su parte:
c) prueba testimonial, con cargo a SUPRIMIDOA Y SUPRIMIDO, en los siguientes
términos.
SUPRIMIDOO dijo: Que conoce a SUPRIMIDO desde el primero de enero del
año 2011 dos mil once, y a SUPRIMIDOdesde el 15 de abril del año 2011, que sabe y
le consta que en la casa ubicada en Paraguay 1004, como a las once de la
mañana celebraron un contrato escrito por arrendamiento, respecto de la casa
ubicada en Paraguay número 1004, por el término de cinco años, y por una
cantidad mensual de renta de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100 M. N.), y sabe que
la ultima renta que la señora SUPRIMIDO, le cobro al señor SUPRIMIDO fue la del 16
de septiembre del año 2015 dos mil quince, y la ultima vez que la señora lo busco
para que le entregara el inmueble fue el 23 de noviembre del año 2015, que le
estuvieron tocando como a las once de la mañana y como no salía le dejaron un
sobrecito con una nota donde ella le ponía que le desocupara la casa ya que no le
estaba pagando la renta y a la fecha el señor SUPRIMIDO, continua ocupando la
casa.
A la razón de su dicho dijo: “[...]que lo declarado lo se y me consta porque yo
estuve presente el día que se realizó el contrato de arrendamiento y porque en varias ocasiones
acompañe a la señora SUPRIMIDO a cobrarle las rentas y a ir a pedir la casa cuando dejamos
el recado[....]”.
En uso de la palabra el demandado por voz de su abogado patrono,
repreguntó a la citada ateste, en los siguientes términos:
“[...] ALA PRIMERA REPREGUNTA CON RELACIÓN A LA SEGUNDA DIRECTA, YA QUE DICE LA TESTIGO QUE CONOCE AL SEÑOR SUPRIMIDOO QUE DIGA SI SABE DESDE CUANDO SE
ENCUENTRA HABITADNDO LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDO NÚMERO
SUPRIMIDO4 DE LA COLONIA SUPRIMIDOO DE ESTA CIUDAD, procedente, desde el día que
se incido el contrato el 15 de abril del año 2011 dos mil once,[...]A LA SEGUNDA REPREGUNTA EN
RELACIÓN CON LA TERCERA DIRECTA, QUE DIGA LA TESTIGO YA QUE SEÑALA LA TESTIGO QUE LE
CONSTA QUE LAS PARTES EN ESTE JUICIO CELEBRARON CONTATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL
INMUEBLE QUE NOS OCUPA QUE NOS DIGA SI ELLA PERSONALMENTE SE DIO CUENTA DE LOS
TERMINOS Y PLAZOS QUE PACTARON LAS PARTES, procedente, si, si me di cuanta firmaron ellos el contrato no había fiador además de mi se encontraba ka señora SUPRIMIDOO el señor aquí
presente SUPRIMIDO la señora SUPRIMIDO, la señora SUPRIMIDOA y la servidora aquí
presente y además que la renta iba a ser un mes adelantado.- A LA TERCERA REPREGUNTA EN
RELACIÓN CON LA TERCERA DIRECTA, QUE DIGA LA TESTIGO YA QUE SEÑALA LA TESTIGO QUE LE
CONSTA DEL CONTRATO DE ARENDAMIENTO CELEBRADO QUIEN DE LOS CONTRATANTES SE
QUEDÓ CON EL CONTRATO POR ESCRITO QUE CELEBRARON, procedente, si, el señor JUAN
MANUEL CUELLAR MEJORADO.[...]”.
Por su parte la ateste SUPRIMIDO, dijo:
Que conoce a la señora SUPRIMIDO, ya que era vecina de sus padres, que
también conoce al señor SUPRIMIDO, y lo conoció en la casa de ella ya que le dijo
que eran hermanos, que sabe y le consta que ellos celebraron un contrato de
arrendamiento el 15 de abril del año 2011 en la calle SUPRIMIDO 1004 de la colonia
SUPRIMIDO de esta ciudad, el cual se celebró en la calle SUPRIMIDO de la colonia
SUPRIMIDO de esta Ciudad, que el contrato fue por escrito y lo escribió el señor
SUPRIMIDO que fue celebrado por el termino de cinco años, y que la renta sería por
dos mil pesos mensuales, y la ultima fecha en que la señora SUPRIMIDO le cobró la
renta al señor SUPRIMIDO fue el 16 de septiembre del año 2015 dos mil quince, que
la ultima vez que lo busco fue el 23 de noviembre del 2015 dos mil quince y la forma
en que la señora SUPRIMIDO le pidió la casa fue por un recado que le dejo por
debajo de la puerta, y sabe que hasta la fecha el sigue ocupando el inmueble.
A la razón de su dicho dijo: “[...] que lo que he declarado lo se y me consta porque
en ocasiones yo acompañaba a la señora SUPRIMIDO a la casa de SUPRIMIDO de esta
ciudad, cuando fue el contrato fuimos y luego cuando fuimos a dejarle el recado, fueron varias
ocasiones y cuando cobraba la renta, siendo todo lo que tengo que manifestar[...]”.
Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,
363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y a las
cuales se les otorga valor probatorio pleno de conformidad con el numeral 400 del
mismo ordenamiento procesal, toda vez que fueron emitidas por personas mayores
de edad, de las que se pondera, tiene la capacidad intelectual suficiente para
apreciar el hecho que narraron, el cual fue susceptible de ser conocido a través de
los sentidos, sus declaraciones fueron claras y precisas, sin dudas ni reticencias sobre
la sustancia del hecho y sobre las circunstancias esenciales, por lo que dichos
testimonios resultan eficaces para tener por acreditado que el demandado, el 15
quince de abril del año 2011 dos mil once, celebro un contrato escrito de
arrendamiento por cinco años, con la actora, respecto del inmueble ubicado en la
calle SUPRIMIDO4 de la colonia SUPRIMIDOo de esta Ciudad, en el que acordaron
que sería por cinco años y el monto de la renta sería el de $2,000.00 (dos mil pesos
00/100 M.N.), mensuales, y saben que desde el 16 dieciséis de septiembre de 2015
dos mil quince, ya no le ha pagado la renta y continua viviendo en el inmueble.
Por su parte la parte demandada SUPRIMIDO, emitió en forma oportuna su
contestación a la demanda planteada, negando la procedencia de las
prestaciones que se le reclaman, oponiendo las excepciones y defensas que estimó
pertinentes, manifestando esencialmente que no ha celebrado contrato de
arrendamiento con la actora en los términos y condiciones que dice, mucho
menos que se haya celebrado por escrito, prueba de ello es que la actora no
acompaña el documento con el cual acredite su dicho como documento
fundatorio de su acción; que no adeuda las rentas de los meses que señala la
actora, que los documentos que acompaña la actora no fueron ni han sido
firmados por el declarante, siendo incongruente e inverosímil los citados recibos,
pues sería el demandado quien debería tenerlos y no la actora, y no es cierto que
adeude cantidad alguna al no haber celebrado contrato de arrendamiento.
Con el objeto de demostrar sus excepciones y desvirtuar la acción
ejercitada, el demandado aportó únicamente como medios de prueba:
a) Confesional con cargo a la actora SUPRIMIDO, de la que se
desprende que la absolvente, manifestó:
“[...]1.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES, QUE CARECE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CELEBRADO POR ESCRITO RESPECTO DE LA CASA MARCADA CON EL NÚMERO 1004 DE LA CLONIA SUPRIMIDODE ESTA CIUDAD.- PROCEDENTE.- , Si hicimos un contrato de arrendamiento.
2.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES, QUE CARECE DEL DOCUMENTO EN EL QUE POR ESCRITO
USTED HAYA ACEPTADO LAS CONDICIONES EN QUE CELEBRÓ CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SOBRE LA CASA AQUI REFERIDA.PROCEDENTE.- Si, hicimos un contrato de arrendamiento por
cinco años. 4.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES QUE CARECE DE CONTRATO CELEBRADO POR
ESCRITO EN EL QUE USTED HAYA ACEPTADO ALGUN PLAZO PARA LA TERMINACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO.- PROCEDENTE.- Si, el contrato que hicimos nosotros fue el 15 de abril del año
2011 dos mil once al 15 de abril del año 2016 osea de este año. 5.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES,
QUE LOS RECIBOS QUE USTED ACOMPAÑA A SU DEMANDA COMO ANEXOS DEL 1 AL 7 FUERON
ELABORADOS DE SU PUÑO Y LETRA (SOLICITO SE LE PONGAN LOS ORIGINALES A SU VISTA).
PROCEDENTE.- Si. 6.- QUE ES CIERTO COMO LO ES, QUE LOS RECIBOS QUE USTED ANEXA A SU
DEMANDA SEÑALADOS DEL 1 AL 7 FUERON FORMADOS DE SU PUÑO Y LETRA (PIDO SE LE
PIONGAN(SIC) LOS ORIGINALES A LA VISTA).- PROCEDENTE.- SI. 7.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES,
QUE EL DOCUMENTO QUE ANEXA A SU DEMANDA COMO NÚMERO 8 USTED KI ELABORÓ DE SU
PUÑO Y LETRA (PONGASELE A LA VISTA EL ORIGINAL).- PROCEDENTE.- Si lo hice porque ya no
pago y tuve que poner la nota bajo de mi casa donde el vive a la fecha todavía esta ahí.[...]”.
Prueba confesional, que no obstante haber sido rendida en los términos
dispuestos por el numeral 301, 302, 306, 307, 308 y 309 de la Ley procesal Penal, en
nada beneficia al oferente de la prueba, en razón de que la absolvente insistió ante
la presencia Jurisdiccional, haber celebrado un contrato de arrendamiento por
escrito con el demandado y no obstante el hecho de manifestar que los
documentos privados que le fueron puestos a la vista fueron suscritos y firmados
por su puño y letra, no desvirtúan la celebración del contrato celebrado entre las
partes.
b).- PRUEBA TESTIMONIAL, ofrecida por el demandado, con cargo a
SUPRIMIDOS Y SUPRIMIDO, en la que el testigo citado en primer término dijo:
“[...]QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE AL SELOR SUPRIMIDO. CALIFICADA DE
PROCEDENTE DIJO: QUE SI HACE MAS DE CINCUENTA AÑOS. SEGUNDA QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDOUAY NUMERO SUPRIMIDO04 DE LA
COLONIA SUPRIMIDO DE ESTA CIUDAD. CALIFICADA DE PROCEDENTE DIJO: SI CONOZCO LA
CASA UBICADA EN SUPRIMIDO4 COLONIA SUPRIMIDO LA CONOZCO PORQUE EN OCASIONES HE
IDO A ESA CASA POR INVITACIONES DEL DUEÑO. TERCERA.- QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA CUAL ES EL DOMICILIO EN EL QUE HABITA EL SEÑOR SUPRIMIDO. CALIFICADA
PROCEDENTE DIJO: ME CONSTA Y SE CUAL ES EL DOMICILIO DEL SEÑOR SUPRIMIDO, DE LA
COLONIA SUPRIMIDO. CUARTA.- QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE DESDE CUANTO TIEMPO
APROXIMADO TIENE EL SEÑORO DE HABITAR EN EL DOMICILIO QUE SEÑALA.- CALIFICAD DE
PROCEDENTE A LO QUE DIJO: QUE ME CONSTA HACE COMO TREINTA AÑOS QUE HABITA EL
SEÑORO, ME CONSTA PORQUE EN VARIAS OCASIONES HE IDO A BUSCARLO PARA QUE ME
REALIZARA TRABAJOS. QUINTA. [...] IMPROCEDENTE[...] SEXTA QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE COSNTA SI EL SEÑOR SUPRIMIDOO PAGA ALGUNA CANTIDAD POR CONCEPTO DE RENTA SOBRE
LA CASA QUE HA SEÑALADO. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO: NO, NO ME CONSTA
PORQUE HASTA AHORITA NO ME HA ENSEÑADO RECIBO O CONTRATO, SE QUE ES SUYA LA CASA QUE ESTA UBICADA EN LA COLONIA SUPRIMIDOMAYO EN PARAGUAY NUMERO SUPRIMIDO
A LA RAZON DE SU DICHO: Lo se y me consta porque siempre ha vivido él ahí, en la
colonia SUPRIMIDO, y en algunas ocasiones he entrado a esa casa con el permiso de él[...]
Por su parte el ateste SUPRIMIDO, dijo:
“[...] QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE AL SEÑOR SUPRIMIDO. CALIFICADA DE
PROCEDENTE DIJO: QUE SI, QUE LO CONOZCO DESDE HACE COMO QUINCE AÑOS, LO
CONOZCO PORQUE SOY MECANICO Y SE LE HA DESCOMPUESTO SU MOTO Y HE IDO A SU CASA A
TRAERLA EN LA CAMIONETA MIA Y HE CONVIVIDO CON ÉL. SEGUNADA: QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDO04 DE LA COLONIA SUPRIMIDOO DE
ESTA CIUDAD. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO: QUE SI, LA CONOZCO PORQUE HE
IDO A ESA CASA. TERCERA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA CUAL ES EL DOMICILIO
EN EL QUE HABITA EL SEÑOR SUPRIMIDO . CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO
SUPRIMIDO1004 DE LA COLONIA SUPRIMIDO CUARTA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE DESDE
CUANTO TIEMPO APROXIMADO TIENE EL SEÑOR SUPRIMIDOO DE HABITAR EN EL DOMICILIO QUE
SEÑALA. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO DESDE EL TIEMPO QUE YO LO CONOZCO,
UNOS QUINCE AÑOS. QUINTA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE USO LE DA EL
SEÑOR SUPRIMIDO A LA CASA AQUI EN CITA. CALIFICADA DE PROCEDNTE. A LO QUE DIJO: DE
CASA HABITACIÓN, QUE ES DONDE EL VIVE. SEXTA. QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA SI
EL SEÑOR JUAN MANUEL CUELLAR MEJORADO PAGA ALGUNA CANTIDAD POR CONCEPTO DE
RENTA SORE LA CASA QUE AQUI SE HA SEÑALADO. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO:
NO NO PAGA, NO HE VISTO ALGUN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, PERO SE QUE NO PAGA
ALGUNA RENTA.
A LA RAZON DE SU DICHO EL TESTIGO MANIFESTO: Lo se y me consta porque es
conocido y platicamos nada mas, es todo lo que tengo que manifestar.
Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,
363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, sin
embargo, no reúne los requisitos a que se refiere el numeral 400 de la Ley Procesal
Civil, ya que aun cuando manifiestan saber que el demandado habita en el
inmueble ubicado en la calle SUPRIMIDO de la colonia SUPRIMIDO de esta
Localidad, sin embargo, de manera vaga señalan que no paga renta porque
nunca han visto algún recibo o contrato, sin embargo, el hecho de que hagan
tales manifestaciones, no generan credibilidad en el suscrito, habida cuenta de
que manifiestan que de manera esporadica se han presentado en el inmueble
ubicado en calle SUPRIMIDO 04 de la colonia SUPRIMIDO, de esta ciudad, el
primero de los testigos, para solicitar al demandado que le realice algunos trabajos y
el segundo porque ha ido en su camioneta a recoger la moto del demandado
porque se le descompuso, lo cual es insuficiente para creer que se hubieran
podido dar cuenta en que calidad habita el demandado en el inmueble, si como
rentero, dueño o por alguna otra circunstancia, de ahí que no sea de tomarse en
consideración lo declarado por los aludidos atestes.
Establecido lo anterior, se procede a entrar al estudio de la acción de rescisión
de contrato de arrendamiento y desocupación hecha valer por la actora, la cual se
encuentra regulada conforme a lo que expresamente disponen los siguientes
artículos del Código Civil vigente en el Estado:
“ARTICULO 2227.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a
pagar por ese uso o goce un precio cierto...”
“ARTICULO 2254.- El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma
y tiempo convenidos...”
“ARTICULO 2256.- La renta será pagada en el lugar convenido y a falta de
convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario...”
“ARTICULO 2258.- El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta
el día que entregue la cosa arrendada.”
“ARTICULO 2281.- La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de
convenio, por meses adelantados.”
“ARTICULO 2313.- “El arrendamiento puede terminar: ... IV.- Por rescisión...”
“ARTICULO 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por falta
del pago de la renta en los términos prevenidos por los artículos 2281 y 2284. Cesará esta
causa de rescisión si al contestar la demanda hace el pago...”
De la adminiculación de los anteriores numerales, en relación con lo dispuesto
por el artículo 273 del Código de Procedimientos civiles, se precisa que los elementos
constitutivos de la acción que se ejercita en el presente juicio son los siguientes:
a).- La existencia de un contrato de arrendamiento entre los sujetos; con lo cual se
comprueba la existencia de la relación jurídica que da nacimiento a la obligación cuya
rescisión se demanda; y,
b) La falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el contrato de
arrendamiento.
El primero de los elementos integradores de la acción se encuentra
plenamente acreditado con el propio dicho de la actora cuando manifiesta que
celebró un contrato por escrito de arrendamiento con el demandado, respecto del
inmueble ubicado en la calle SUPRIMIDO004 de la Colonia SUPRIMIDO de esta
Localidad, donde además precisó que el demandado es quien tiene en su poder
el contrato, señalamientos que se encuentran corroborados en autos con el
desahogo de la prueba testimonial ofrecida por la actora, con cargo a los atestes
SUPRIMIDOZ Y SUPRIMIDO de las que se desprende el hecho de que ambas
atestes, manifestaron, haber sido testigos presenciales del momento en el que la
actora celebró el contrato por escrito de arrendamiento con el demandado,
además de manifestar que el fue la persona que se quedó con el contrato.
Testimonio que reúne las exigencias del numeral 400 de la Ley procesal Penal,
tal como ha quedado expresado, posee pleno valor probatorio, máxime que sus
dichos no fueron objetados ni motivo de interrogatorio por la parte demandada,
con lo que se acredita la celebración del contrato de arrendamiento de referencia,
así como de que el demandado es la persona que tiene en su poder el contrato por
escrito; Sin que pase desapercibido que el demandada SUPRIMIDO, al producir la
contestación a la demanda que le fue notificada, refirió que nunca ha celebrado
contrato de arrendamiento con la actora, y que tiene la posesión del inmueble
derivada de otro titulo diverso al arrendamiento, sin embargo, no obstante lo
referido por la parte demandada, se advierte que sus objeciones y excepciones no
fueron demostradas en forma alguna, toda vez que, a pesar de haber ofertado sus
probanzas de su análisis, se advierte que no probó ese diverso titulo a que hizo
alusión, para encontrarse en posesión del inmueble afecto a la causa, lo cual lleva
al convencimiento a este juzgador de que el demandado se conduce falsamente,
al aseverar que nunca se ha celebrado contrato escrito de arrendamiento,
quedando entonces demostrada la relación jurídica existente entre la actora y el
demandado, derivada de la celebración de un contrato de arrendamiento, con
sujeción a los términos y lineamientos que establece la ley civil para este tipo de
contratos.
Tocante al segundo de los elementos necesarios para la configuración de la
acción ejercida que, de acuerdo a la causal invocada por el accionante, consiste
en la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el contrato de
arrendamiento, debe precisarse en primer término que, ésta consiste en una
presunción legal que tiene la demandante a su favor, derivada de su
comparecencia ante un órgano jurisdiccional para reclamar el pago de las
pensiones rentísticas que debió haber percibido en términos del contrato celebrado
con el demandado, lo que hace presumir que no se ha realizado el pago, y por
tratarse ello de un hecho negativo, dejarle la carga de la prueba a la actora sería
ilógico y antijurídico, por lo que, en estos casos, corresponde a la parte demandada
la carga probatoria de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las
rentas derivadas del arrendamiento celebrado con su demandante.
Resulta aplicable al presente caso, la Jurisprudencia número VI.2o. J/247,
integrada por los Tribunales Colegiados de Circuito, localizable en la Página: 43,
Tomo: 64, Abril de 1993, de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, de la
Octava Época, bajo el rubro:
"ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA
PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un
hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación
de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no
ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las
cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en
cuya virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento."
De igual forma resulta aplicable la Jurisprudencia número: VI.2o. J/135
publicada en la Página: 92, Tomo: VIII, de Julio de 1991, del Semanario Judicial de la
Federación, Octava Época, que a la letra dice:
"ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento
exhibido en un juicio de rescisión de contrato por falta de pago, es la prueba de la
existencia de la obligación del arrendatario de pagar las rentas, pues éste es la prueba
fundamental del derecho para exigir las rentas pactadas y, una vez que el actor
demuestre la existencia de aquél y afirme la falta de pago de las pensiones, procede la
tramitación de la acción para el pago de las rentas estipuladas desde la fecha del
contrato, mientras que al inquilino le corresponde comprobar que efectuó los pagos
exigidos."
Máxime que la parte actora desahogó la prueba testimonial con cargo a
SUPRIMIDOIÑA Y SUPRIMIDO quienes de manera semejante coincidieron en
manifestar haberse encontrado presentes al momento en el que el demandado,
celebró contrato de arrendamiento con la actora, el 15 quince de abril del año
2011 dos mil once, por el inmueble ubicado en la calle de Paraguay 1004 de la
Colonia 22 de Mayo de esta Ciudad, que se fijo un plazo de cinco años y pago de
renta mensual por la cantidad mensual de $2,000.00 (dos mil pesos 00/100 M.N.), y
saben que desde el 16 dieciséis de septiembre del año 2016 dos mil dieciséis, ya
no le pago la renta y a pesar de que ya le pidió que le entregue la casa no lo ha
hecho y sigue viviendo en el lugar. Destacando que la ateste SUPRIMIDO, fue
repreguntada por el abogado patrón de la parte demandada, de cuyo análisis se
desprende que sostuvo el haber estado presente en el momento en el que las
partes firmaron el contrato, además de manifestar que también estuvieron presentes
las señoras SUPRIMIDO la actora y el demandado, así como constarle que la persona
que se quedó con el contrato fue el señor JUAN MANUEL CUELLAR MEJORADO
En ese sentido, el demandado compareció oportunamente a dar
contestación a la demanda entablada en su contra, y si bien argumento que
nunca celebró contrato de arrendamiento con la actora, y que tiene la posesión
del inmueble virtud a un titulo diverso, lo cierto es que no probó tal afirmación y
tampoco probó haber pagado los meses de renta que la actora señala, sin pasar
por alto el hecho de que el demandado hubiere ofrecido como pruebas, la
confesional con cargo a la demandada, ya que de su resultado se desprende que
en nada beneficia al demando, pues como quedo anotado con antelación, la
absolvente ante la presencia jurisdiccional, sostuvo haber celebrado contrato de
arrendamiento con el demandado y que este dejó de pagar las rentas del
inmueble en el cual se encuentra aun viviendo, de igual forma se desahogó la
prueba testimonial, con cargo a SUPRIMIDO y SUPRIMIDO sin embargo como quedó
anotado con antelación, al no reunir las exigencias a que se refiere el numeral 400
de la Ley procesa Civil no son de tomarse en consideración.
Así, es menester reiterar que en el presente juicio, la actora SUPRIMIDOO
ejercitó la acción de rescisión de contrato y desocupación, por falta de pago de
rentas a partir del mes de septiembre del año 2015 dos mil quince, aduciendo que
fue precisamente a partir de ese mes y año, en que el arrendatario dejó de cumplir
con su obligación de pago, por lo que, el demandado tenía la carga procesal de
haber demostrado en forma indubitable que se encontraba al corriente en el pago
de las rentas reclamadas, concretamente, a partir del mes de septiembre del año
2015 dos mil quince, hasta la fecha de la presentación de la demanda en su contra,
hecho que no quedó probado por el demandado, ya que al efecto, las pruebas que
ofreció en nada le beneficiaron y no fueron de tomarse en consideración, debiendo
atenderse además lo dispuesto por los artículos 1895, 2254 fracción I, 2256 y demás
relativos de la ley sustantiva civil, que refieren concretamente, que el pago o
cumplimiento, es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del
servicio que se hubiere prometido, y la forma, términos, plazos y lugar en que el pago
de pensiones rentísticas debe verificarse, serán pactados por las partes o en caso
contrario, deberá atenderse a lo dispuesto en los numerales respectivos, pero
preponderantemente debe destacarse el contenido del diverso precepto 1921 del
mismo cuerpo de leyes que a la letra expresa:
“ART. 1921.- El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredite el
pago y puede detener éste mientras no le sea entregado.”
Con base en dicho dispositivo legal, resulta ineludible que, el medio idóneo
para comprobar el cumplimiento a una obligación de pago, es el documento que
acredite precisamente ese pago, documento que debió haber consistido en los
recibos de arrendamiento que debió exhibir el arrendador, relativos
específicamente a los meses comprendidos desde el mes de septiembre del año
2015 dos mil quince, hasta la fecha de presentación de la demanda, sin embargo,
tales documentales no fueron exhibidas por la parte demandada por lo que no es
posible tener por comprobado que ha cumplido con su obligación de pago, siendo
destacable que, pese a que la prueba documental es el medio idóneo de prueba
para tal extremo, ello no constituye el único modo de demostrar el cumplimiento
dado a la obligación de pago, toda vez que la parte excepcionante pudo haber
ofertado cualquiera de los diversos medios probatorios reconocidos por la ley, para
comprobar el cumplimiento efectivo que haya dado a su obligación, y poder
controvertir la acción ejercitada en su contra, lo que sin embargo no realizó.
En mérito a lo considerado, y de acuerdo a la carga procesal que impone el
artículo 273 del código adjetivo de la materia, la demandada debe probar
plenamente sus excepciones, sin que así lo haya hecho, por lo tanto, al no haber
aportado pruebas convincentes, se estima que el demandado JUAN MANUEL
CUELLAR MEJORADO no probó el pago de rentas, en los meses reclamados, lo que
trae como consecuencia la demostración del segundo de los elementos constitutivos
de la acción ejercitada en el juicio, y por ende, la procedencia de la misma.
Por último debe analizarse además que el demandado, SUPRIMIDO, al
momento de producir la contestación a la demanda, opuso diversas excepciones
encaminadas a desvirtuar la acción que se le reclama, las cuales hace consistir
fundamentalmente en el hecho de que, según el excepcionante, el actor carece de
acción para demandar al no acreditar la existencia del contrato de arrendamiento.
Al respecto debe decirse, que la excepción opuesta por el demandada resulta
improcedente, atentos al numeral 1º de la Ley Adjetiva Civil vigente en el Estado, de
los cuales se desprende que, en relación a la hipótesis jurídica planteada en este
asunto, el ejercicio de las acciones civiles requiere la existencia de un derecho, la
violación de ese derecho o el desconocimiento de una obligación, la capacidad
para ejercitar la acción por sí y el interés en la actora para deducirla, supuestos que
en el caso en estudio se actualizan, tomando en consideración que, del análisis de
las probanzas desahogadas por la actora, concretamente de la testimonial
desahogada por SUPRIMIDOEZ Y SUPRIMIDO, se desprende que el contrato de
arrendamiento por escrito, lo tiene en su poder el demandado, sin embargo fueron
testigos presenciales de sus suscripción, el 15 quince de abril del año 2011 dos mil
once, por lo que la accionanteSUPRIMIDO tiene derecho de hacer valer la acción
de rescisión del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, en razón
de la falta de cumplimiento de la obligación de pago por parte de su demandado, y
que tiene la capacidad para ejercitar tal acción al haber comparecido por sus
propios derechos, y especialmente, la actora tiene interés para deducir la acción,
que estriba en obtener la desocupación del inmueble que es de su propiedad, por no
haber dado cumplimiento con el contrato su arrendataria; por lo tanto, es evidente
entonces que al encontrarse en el presente juicio debidamente acreditado el
derecho e interés de la parte actora para hacer valer la acción que deduce, se
reúnen los requisitos exigidos por el imperativo 1° del Código Procesal en cita, lo que
deviene improcedente la excepción hecha valer por la parte demandada.
En cuanto a la diversa excepción que hace valer en el hecho de que la actora
no manifiesta ni demuestra en que calidad celebró contrato de arrendamiento con
el compareciente, es decir como propietaria, como sub arrendadora, como
posesionaria, como autorizada, como apoderada, como usufructuaria para disponer
del inmueble, al efecto, debe señalarse que corresponde al demandado, probar
que la actora no se encontraba legitimada para arrendarle el inmueble
multicitado, y al no hacerlo así, resulta improcedente la excepción planteada.
Por todo lo anteriormente esgrimido, este órgano jurisdiccional determina que,
toda vez que la actora SUPRIMIDO creditó fehacientemente en autos todos y cada
uno de los hechos y elementos constitutivos de su acción, es decir, que demostró la
existencia del Contrato Privado de ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince
de abril del año 2011 dos mil once, entre SUPRIMIDO, como arrendadora y por otra
parte SUPRIMIDO, como Arrendatario, respecto del bien inmueble ubicado en Calle
SUPRIMIDO ay número SUPRIMIDO 1004 de la Colonia SUPRIMIDO y/o de esta
Ciudad de Matehuala, S.L.P., materia del presente juicio, y en el que se estipuló una
renta mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS PESOS 00/100 M.N.); por su
parte el demandado SUPRIMIDO, no desahogó medio de prueba eficaz y
conducente a fin de acreditar su carga probatoria, es decir que se encuentra al
corriente del total de los pagos por concepto de pensiones rentísticas que en este
juicio se le reclaman.
En esa tesitura, se declara PROCEDENTE la RESCISIÓN del CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, entre
SUPRIMIDO como arrendadora y SUPRIMIDO, como Arrendatario, respecto del bien
inmueble ubicado en Calle SUPRIMIDO Mayo y/o SUPRIMIDO ayo de esta Ciudad de
Matehuala, S.L.P., materia del presente juicio, y en el que se estipuló una renta
mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS PESOS 00/100 M.N.).
En consecuencia, al haber transcurrido el término decretado mediante
acuerdo de 22 veintidós de julio de 2016 dos mil dieciséis, con fundamento en lo
dispuesto por el artículo 454 del Código de Procedimientos Civiles vigente, se ordena
la DESOCUPACION INMEDIATA del bien inmueble ubicado en Calle SUPRIMIDOay
número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDO O y/o SUPRIMIDO de esta Ciudad, por
lo que, requiérase al demandado SUPRIMIDO para que haga ENTREGA INMEDIATA
del inmueble motivo del presente juicio a la parte actora SUPRIMIDO, apercibido
legalmente que en caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento a su costa, en
términos del diverso numeral 456 del mismo cuerpo de leyes.
Así mismo, como ya ha quedado precisado en párrafos precedentes,
era a la parte demandada a quien correspondía la carga probatoria de acreditar
que se encontraba al corriente en los pagos de las rentas, por lo que al no haberlo
hecho así, y de acuerdo a la afirmación de la accionante, quedó debidamente
demostrado que el demandado no ha dado cumplimiento con los pagos de renta
pactados en el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 quince de abril
de 2011 dos mil o once, por lo que, se condena al demandado SUPRIMIDO al pago
de la cantidad de $14,000.00 (CATORCE MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de las
pensiones rentísticas adeudadas, a partir del mes de septiembre del año 2015 dos
mil quince, hasta la fecha de presentación de su demanda, transcurriendo un plazo
de 07 siete meses, así como las subsecuentes que se han seguido generando y las
que se sigan devengando hasta la entrega material y jurídica del inmueble
arrendado, a razón de un pago de renta mensual por la cantidad de $2,000.00 (DOS
MIL PESOS 00/100 M.N.), tal como quedó estipulado en el contrato respectivo,
mismas que serán cuantificadas en ejecución de sentencia.
Se condena además a la demandada SUPRIMIDO O al pago de costas y gastos
originadas en el presente asunto, lo anterior con fundamento en el artículo 135
fracción I del Código de procedimientos Civiles vigente en la entidad, al no haber
obtenido sentencia favorable.
Por lo antes expuesto y con fundamento en los artículos 81, 83 y 87 del
Código de procedimientos Civiles vigente en el Estado, se resuelve:
PRIMERO.- Este Juzgado resultó competente para conocer y resolver sobre el
presente asunto.
SEGUNDO.- Resultó Procedente la Vía Extraordinaria Civil.
TERCERO.- Las partes comparecieron con debida personalidad al juicio.
CUARTO.- La parte actora probó los hechos constitutivos de su acción, y
la parte demandada no probó fehacientemente en autos sus excepciones y
defensas.
QUINTO.- Por los motivos y fundamentos expuestas dentro de la presente
resolución, se declara PROCEDENTE la ACCIÓN DE RESCISIÓN de CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, entre
SUPRIMIDO, como arrendadora y por otra parte SUPRIMIDO como Arrendatario,
respecto del bien inmueble ubicado en Calle Paraguay número 1004 de la Colonia
22 de Mayo y/o Fraccionamiento 22 de Mayo de esta Ciudad, materia del presente
juicio.
SEXTO.- Se ordena la DESOCUPACION INMEDIATA del bien inmueble
ubicado en Calle SUPRIMIDO número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDO e Mayo
y/o Fraccionamiento SUPRIMIDO o de esta Ciudad, por lo que, sin más trámite,
requiérase a la demandada SUPRIMIDO para que haga ENTREGA INMEDIATA del
inmueble motivo del presente juicio a la parte actora SUPRIMIDO , apercibido
legalmente que en caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento a su costa, en
términos del diverso numeral 456 del mismo cuerpo de leyes.
SEPTIMO.- Se condena a la demandada SUPRIMIDO al pago de la
cantidad de $14,000.00 (CATORCE MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de las
pensiones rentísticas adeudadas, a partir del mes de septiembre del año 2015 dos
mil quince, hasta la fecha de presentación de su demanda, así como las
subsecuentes que se han seguido generando y las que se sigan devengando hasta
la entrega material y jurídica del inmueble arrendado, mismas que serán
cuantificadas en ejecución de sentencia.
OCTAVO.- Se condena a la parte demandada SUPRIMIDO O al pago de
costas y gastos originadas en el presente asunto, lo anterior con fundamento en el
artículo 135 fracción I del Código de Procedimientos Civiles vigente en la entidad.
NOVENO.- Notifíquese Personalmente.
A S I, lo resolvió y firma el Ciudadano Licenciado ALFREDO OCHOA
ROJAS, Juez Civil del Segundo Distrito Judicial en el Estado, que actúa con
Secretario que autoriza Licenciado RAYMUNDO REYNA RAMIREZ.- Doy fe.-