MATEHUALA, SAN LUIS POTOSÍ, A 17 DIECISIETE DE ENERO DEL AÑO 2017 DOS MIL

DIECISIETE.

V I S T O para resolver los autos del expediente número 310/2016 relativo

al JUICIO EXTRAORDINARIO CIVIL POR DESOCUPACION, que promueve SUPRIMIDO,

en contra de SUPRIMIDO;; y ,

R E S U L T A N D O :

ÚNICO.- Por escrito de fecha 18 dieciocho de abril del año 2016 dos mil dieciséis,

recibido en la misma fecha en la Oficialía Común de partes a los entonces Juzgados

de primera Instancia de este Distrito Judicial, y turnado en misma fecha a este juzgado,

compareció la C. SUPRIMIDO demandando en la Vía Extraordinaria Civil, a la C.

SUPRIMIDO por la rescisión del contrato de arrendamiento que celebró con la

demandado respecto del inmueble ubicado en calle SUPRIMIDO número SUPRIMIDO

de la Colonia SUPRIMIDO, de esta Ciudad de Matehuala, S.L.P., también conocido

como Fraccionamiento 22 de Mayo, de esta ciudad, así como por la desocupación y

entrega material y jurídica del inmueble referido, por el pago de las rentas vencidas

por concepto de rentas, además de diversas prestaciones. En su escrito inicial efectuó

una narración de los hechos motivo de su pretensión, e invocó los fundamentos de

derecho que consideró aplicables, anexando las documentales relativas. En proveído

de 21 veintiuno de abril del año 2016 dos mil dieciséis, se radicó el presente juicio,

se ordenó formar el expediente y su registro en el Libro de Gobierno, ordenándose

requerir a la actora para que exhibiera el documento fundatorio de su acción,

hecho que fue lo anterior, por auto de 22 veintidós de Julio del citado año, se tuvo

por admitida la demanda, ordenándose emplazar al demandado corriéndole

traslado con las copias simples de ley, para que dentro del término de 5 cinco días

produjera su contestación, lo que fue debidamente cumplimentado por el

diligenciario adscrito a este Tribunal, posteriormente, mediante proveído de 24

veinticuatro de octubre de 2016 dos mil dieciséis, se tuvo a la demandada por

contestando en tiempo y forma la demanda entablada en su contra y por oponiendo

excepciones y defensas, se abrió el juicio a prueba por el término común de 5 cinco

días comunes a las partes para su ofrecimiento, término dentro del cual las partes

ofertaron las de su intención, por auto de fecha 14 catorce de noviembre del año

2016 dos mil dieciséis, se decretó la apertura del Juicio a prueba, por el término de

15 quince días, desahogándose las que así lo ameritaron y que se encontraban

preparadas, se formularon los alegatos y se citó a las partes para oír sentencia dentro

del presente juicio; y,

C O N S I D E R A N D O :

PRIMERO.- Este Juzgado es competente para conocer del presente

Juicio, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 3, 4 fracción III, 49 fracción II,

51 fracción I y 55 de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado; 143, 144, 150 y 155

fracción III del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.

SEGUNDO.- El Juicio de Desocupación, en el que se substanció el

presente negocio fue el correcto, por así determinarlo el artículo 448 fracción III, del

Código Adjetivo Civil vigente en el Estado que establece que procede el juicio

extraordinario por desocupación cuando se funda en la falta de pago de las

pensiones en los plazos convenidos en el contrato o determinados por la ley.

TERCERO.- Las partes acreditaron debidamente su personalidad, acorde

a lo previsto por los artículos 44 y 46 de la Ley Adjetiva Civil, toda vez que

comparecieron al juicio por sus propios derechos.

CUARTO.- La actora basa su pretensión jurídica esencialmente, en el

hecho de que, con fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, celebró

contrato por escrito y por tiempo definido de arrendamiento con el demandado

SUPRIMIDO del inmueble ubicado en la calle de SUPRIMIDO y número SUPRIMIDO4

de la Colonia SUPRIMIDO también conocida como Fraccionamiento SUPRIMIDO, de

esta Ciudad de Matehuala, S.L.P., que el contrato fue celebrado por 05 cinco años,

por renta mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100 M.N.), que el

demandado ha incumplido con el pago de la renta, a partir del 16 dieciséis de

septiembre del año 2015 dos mil quince, al 15 quince de abril de 2016 dos mil

dieciséis, que el lunes 23 veintitrés de noviembre del 2015 dos mil quince, le pidio

que le entregara su casa por no pagar las rentas, agregando que cada vez que le

iba a cobrar la renta la insultaba y le decía “después te pago” y no le ha pagado ni

le ha desocupado la casa, haciendo la aclaración que el contrato lo tiene su

demandado.

La actora SUPRIMIDO, a efecto de probar la celebración del contrato,

su existencia y que este se encuentra en poder del demandado, ofreció como

prueba:

a).- Testimonial con cargo SUPRIMIDOZ Y SUPRIMIDO, quienes dijeron en lo

que importa:

Que conocen a las partes de este Juicio, SUPRIMIDO Y SUPRIMIDO

desde hace 18 dieciocho y ocho años respectivamente, saben y les consta que

el señor SUPRIMIDO, tiene en su poder el contrato de arrendamiento original

celebrado el 15 quince de abril de 2011 dos mil once, del inmueble ubicado en

calle SUPRIMIDOy número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDOo de esa ciudad,

identificado también como Fraccionamiento SUPRIMIDO, y que el es quien se

quedó con el contrato diciéndole que le daría una copia, pero no lo realizó.

A la razón de su dicho la ateste SUPRIMIDO dijo: “[...] Que todo lo anterior lo se y

me consta porque yo estuve con la señora SUPRIMIDOado cuando se firmó el contrato ahí

mismo en la casa de ubicada en SUPRIMIDO número SUPRIMIDO de la colonia

SUPRIMIDOMayo de esta ciudad y todavía el 15 de marzo de este año lo fuimos a buscar la

señora SUPRIMIDO My yo para pedirle la copia del contrato y nos dijo que nos fuéramos a [...]”. La ateste citada en segundo término a la razón de su dicho dijo:

“[...] que lo anterior lo se y me consta porque acompañe a la señora SUPRIMIDOado

el día que se celebró el contrato de arrendamiento, siendo todo lo que tengo que

manifestar[...]”.

Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,

363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y a las

cuales se les otorga valor probatorio pleno de conformidad con el numeral 400 del

mismo ordenamiento procesal, toda vez que fueron emitidas por personas mayores

de edad, de las que se pondera, tiene la capacidad intelectual suficiente para

apreciar el hecho que narraron, el cual fue susceptible de ser conocido a través de

los sentidos, su declaración fue clara y precisa, sin dudas ni reticencias sobre la

sustancia del hecho y sobre las circunstancias esenciales, por lo que dichos

testimonios resultan eficaces para tener por acreditado que el demandado

SUPRIMIDO, tiene en su poder el contrato de arrendamiento que firmó con la

actora, el 15 de abril del año 2011, respecto del inmueble ubicado en calle

SUPRIMIDO04 de la Colonia o Fraccionamiento SUPRIMIDO de esta Ciudad, lo cual

saben porque estuvieron presentes cuando celebraron el contrato.

Con el objeto de probar los extremos de su acción, la actora además exhibió

junto a su escrito inicial las siguientes documentales:

a) 07 siete recibos de arrendamiento expedidos por la C. SUPRIMIDOO a favor

del C. SUPRIMIDO, cada uno por la cantidad de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100

M.N.), por concepto de renta de casa habitación ubicado en la calle SUPRIMIDO4

Colonia SUPRIMIDO, de esta ciudad, en los que se señala que corresponden a los

meses de septiembre del año 2015, octubre de 2015, noviembre de 2015,

diciembre de 2015, enero de 2016, febrero de 2016 y marzo de 2016 (fojas 7 a la 13).

Documentales privadas a las que se les reconoce pleno valor probatorio en

virtud de no haber sido objetadas de falsas, con fundamento en los numerales 280

fracción II, 330 y 392 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.

Así como copia fotostática simple de un escrito firmado por SUPRIMIDO,

dirigido a nombre de “juan”, en el que le hace saber que quiere su casa

comenzando el primero de enero del año 2016 dos mil dieciséis.

Escrito que carece de todo valor probatorio, por tratarse de una copia

fosfática simple.

Además, durante la etapa de desahogo de pruebas la parte accionante

aportó como prueba de su parte:

c) prueba testimonial, con cargo a SUPRIMIDOA Y SUPRIMIDO, en los siguientes

términos.

SUPRIMIDOO dijo: Que conoce a SUPRIMIDO desde el primero de enero del

año 2011 dos mil once, y a SUPRIMIDOdesde el 15 de abril del año 2011, que sabe y

le consta que en la casa ubicada en Paraguay 1004, como a las once de la

mañana celebraron un contrato escrito por arrendamiento, respecto de la casa

ubicada en Paraguay número 1004, por el término de cinco años, y por una

cantidad mensual de renta de $2,000.00 (DOS MIL PESOS 00/100 M. N.), y sabe que

la ultima renta que la señora SUPRIMIDO, le cobro al señor SUPRIMIDO fue la del 16

de septiembre del año 2015 dos mil quince, y la ultima vez que la señora lo busco

para que le entregara el inmueble fue el 23 de noviembre del año 2015, que le

estuvieron tocando como a las once de la mañana y como no salía le dejaron un

sobrecito con una nota donde ella le ponía que le desocupara la casa ya que no le

estaba pagando la renta y a la fecha el señor SUPRIMIDO, continua ocupando la

casa.

A la razón de su dicho dijo: “[...]que lo declarado lo se y me consta porque yo

estuve presente el día que se realizó el contrato de arrendamiento y porque en varias ocasiones

acompañe a la señora SUPRIMIDO a cobrarle las rentas y a ir a pedir la casa cuando dejamos

el recado[....]”.

En uso de la palabra el demandado por voz de su abogado patrono,

repreguntó a la citada ateste, en los siguientes términos:

“[...] ALA PRIMERA REPREGUNTA CON RELACIÓN A LA SEGUNDA DIRECTA, YA QUE DICE LA TESTIGO QUE CONOCE AL SEÑOR SUPRIMIDOO QUE DIGA SI SABE DESDE CUANDO SE

ENCUENTRA HABITADNDO LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDO NÚMERO

SUPRIMIDO4 DE LA COLONIA SUPRIMIDOO DE ESTA CIUDAD, procedente, desde el día que

se incido el contrato el 15 de abril del año 2011 dos mil once,[...]A LA SEGUNDA REPREGUNTA EN

RELACIÓN CON LA TERCERA DIRECTA, QUE DIGA LA TESTIGO YA QUE SEÑALA LA TESTIGO QUE LE

CONSTA QUE LAS PARTES EN ESTE JUICIO CELEBRARON CONTATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL

INMUEBLE QUE NOS OCUPA QUE NOS DIGA SI ELLA PERSONALMENTE SE DIO CUENTA DE LOS

TERMINOS Y PLAZOS QUE PACTARON LAS PARTES, procedente, si, si me di cuanta firmaron ellos el contrato no había fiador además de mi se encontraba ka señora SUPRIMIDOO el señor aquí

presente SUPRIMIDO la señora SUPRIMIDO, la señora SUPRIMIDOA y la servidora aquí

presente y además que la renta iba a ser un mes adelantado.- A LA TERCERA REPREGUNTA EN

RELACIÓN CON LA TERCERA DIRECTA, QUE DIGA LA TESTIGO YA QUE SEÑALA LA TESTIGO QUE LE

CONSTA DEL CONTRATO DE ARENDAMIENTO CELEBRADO QUIEN DE LOS CONTRATANTES SE

QUEDÓ CON EL CONTRATO POR ESCRITO QUE CELEBRARON, procedente, si, el señor JUAN

MANUEL CUELLAR MEJORADO.[...]”.

Por su parte la ateste SUPRIMIDO, dijo:

Que conoce a la señora SUPRIMIDO, ya que era vecina de sus padres, que

también conoce al señor SUPRIMIDO, y lo conoció en la casa de ella ya que le dijo

que eran hermanos, que sabe y le consta que ellos celebraron un contrato de

arrendamiento el 15 de abril del año 2011 en la calle SUPRIMIDO 1004 de la colonia

SUPRIMIDO de esta ciudad, el cual se celebró en la calle SUPRIMIDO de la colonia

SUPRIMIDO de esta Ciudad, que el contrato fue por escrito y lo escribió el señor

SUPRIMIDO que fue celebrado por el termino de cinco años, y que la renta sería por

dos mil pesos mensuales, y la ultima fecha en que la señora SUPRIMIDO le cobró la

renta al señor SUPRIMIDO fue el 16 de septiembre del año 2015 dos mil quince, que

la ultima vez que lo busco fue el 23 de noviembre del 2015 dos mil quince y la forma

en que la señora SUPRIMIDO le pidió la casa fue por un recado que le dejo por

debajo de la puerta, y sabe que hasta la fecha el sigue ocupando el inmueble.

A la razón de su dicho dijo: “[...] que lo que he declarado lo se y me consta porque

en ocasiones yo acompañaba a la señora SUPRIMIDO a la casa de SUPRIMIDO de esta

ciudad, cuando fue el contrato fuimos y luego cuando fuimos a dejarle el recado, fueron varias

ocasiones y cuando cobraba la renta, siendo todo lo que tengo que manifestar[...]”.

Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,

363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado y a las

cuales se les otorga valor probatorio pleno de conformidad con el numeral 400 del

mismo ordenamiento procesal, toda vez que fueron emitidas por personas mayores

de edad, de las que se pondera, tiene la capacidad intelectual suficiente para

apreciar el hecho que narraron, el cual fue susceptible de ser conocido a través de

los sentidos, sus declaraciones fueron claras y precisas, sin dudas ni reticencias sobre

la sustancia del hecho y sobre las circunstancias esenciales, por lo que dichos

testimonios resultan eficaces para tener por acreditado que el demandado, el 15

quince de abril del año 2011 dos mil once, celebro un contrato escrito de

arrendamiento por cinco años, con la actora, respecto del inmueble ubicado en la

calle SUPRIMIDO4 de la colonia SUPRIMIDOo de esta Ciudad, en el que acordaron

que sería por cinco años y el monto de la renta sería el de $2,000.00 (dos mil pesos

00/100 M.N.), mensuales, y saben que desde el 16 dieciséis de septiembre de 2015

dos mil quince, ya no le ha pagado la renta y continua viviendo en el inmueble.

Por su parte la parte demandada SUPRIMIDO, emitió en forma oportuna su

contestación a la demanda planteada, negando la procedencia de las

prestaciones que se le reclaman, oponiendo las excepciones y defensas que estimó

pertinentes, manifestando esencialmente que no ha celebrado contrato de

arrendamiento con la actora en los términos y condiciones que dice, mucho

menos que se haya celebrado por escrito, prueba de ello es que la actora no

acompaña el documento con el cual acredite su dicho como documento

fundatorio de su acción; que no adeuda las rentas de los meses que señala la

actora, que los documentos que acompaña la actora no fueron ni han sido

firmados por el declarante, siendo incongruente e inverosímil los citados recibos,

pues sería el demandado quien debería tenerlos y no la actora, y no es cierto que

adeude cantidad alguna al no haber celebrado contrato de arrendamiento.

Con el objeto de demostrar sus excepciones y desvirtuar la acción

ejercitada, el demandado aportó únicamente como medios de prueba:

a) Confesional con cargo a la actora SUPRIMIDO, de la que se

desprende que la absolvente, manifestó:

“[...]1.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES, QUE CARECE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CELEBRADO POR ESCRITO RESPECTO DE LA CASA MARCADA CON EL NÚMERO 1004 DE LA CLONIA SUPRIMIDODE ESTA CIUDAD.- PROCEDENTE.- , Si hicimos un contrato de arrendamiento.

2.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES, QUE CARECE DEL DOCUMENTO EN EL QUE POR ESCRITO

USTED HAYA ACEPTADO LAS CONDICIONES EN QUE CELEBRÓ CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SOBRE LA CASA AQUI REFERIDA.PROCEDENTE.- Si, hicimos un contrato de arrendamiento por

cinco años. 4.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES QUE CARECE DE CONTRATO CELEBRADO POR

ESCRITO EN EL QUE USTED HAYA ACEPTADO ALGUN PLAZO PARA LA TERMINACIÓN DEL

ARRENDAMIENTO.- PROCEDENTE.- Si, el contrato que hicimos nosotros fue el 15 de abril del año

2011 dos mil once al 15 de abril del año 2016 osea de este año. 5.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES,

QUE LOS RECIBOS QUE USTED ACOMPAÑA A SU DEMANDA COMO ANEXOS DEL 1 AL 7 FUERON

ELABORADOS DE SU PUÑO Y LETRA (SOLICITO SE LE PONGAN LOS ORIGINALES A SU VISTA).

PROCEDENTE.- Si. 6.- QUE ES CIERTO COMO LO ES, QUE LOS RECIBOS QUE USTED ANEXA A SU

DEMANDA SEÑALADOS DEL 1 AL 7 FUERON FORMADOS DE SU PUÑO Y LETRA (PIDO SE LE

PIONGAN(SIC) LOS ORIGINALES A LA VISTA).- PROCEDENTE.- SI. 7.- QUE ES CIERTO, COMO LO ES,

QUE EL DOCUMENTO QUE ANEXA A SU DEMANDA COMO NÚMERO 8 USTED KI ELABORÓ DE SU

PUÑO Y LETRA (PONGASELE A LA VISTA EL ORIGINAL).- PROCEDENTE.- Si lo hice porque ya no

pago y tuve que poner la nota bajo de mi casa donde el vive a la fecha todavía esta ahí.[...]”.

Prueba confesional, que no obstante haber sido rendida en los términos

dispuestos por el numeral 301, 302, 306, 307, 308 y 309 de la Ley procesal Penal, en

nada beneficia al oferente de la prueba, en razón de que la absolvente insistió ante

la presencia Jurisdiccional, haber celebrado un contrato de arrendamiento por

escrito con el demandado y no obstante el hecho de manifestar que los

documentos privados que le fueron puestos a la vista fueron suscritos y firmados

por su puño y letra, no desvirtúan la celebración del contrato celebrado entre las

partes.

b).- PRUEBA TESTIMONIAL, ofrecida por el demandado, con cargo a

SUPRIMIDOS Y SUPRIMIDO, en la que el testigo citado en primer término dijo:

“[...]QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE AL SELOR SUPRIMIDO. CALIFICADA DE

PROCEDENTE DIJO: QUE SI HACE MAS DE CINCUENTA AÑOS. SEGUNDA QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDOUAY NUMERO SUPRIMIDO04 DE LA

COLONIA SUPRIMIDO DE ESTA CIUDAD. CALIFICADA DE PROCEDENTE DIJO: SI CONOZCO LA

CASA UBICADA EN SUPRIMIDO4 COLONIA SUPRIMIDO LA CONOZCO PORQUE EN OCASIONES HE

IDO A ESA CASA POR INVITACIONES DEL DUEÑO. TERCERA.- QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA CUAL ES EL DOMICILIO EN EL QUE HABITA EL SEÑOR SUPRIMIDO. CALIFICADA

PROCEDENTE DIJO: ME CONSTA Y SE CUAL ES EL DOMICILIO DEL SEÑOR SUPRIMIDO, DE LA

COLONIA SUPRIMIDO. CUARTA.- QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE DESDE CUANTO TIEMPO

APROXIMADO TIENE EL SEÑORO DE HABITAR EN EL DOMICILIO QUE SEÑALA.- CALIFICAD DE

PROCEDENTE A LO QUE DIJO: QUE ME CONSTA HACE COMO TREINTA AÑOS QUE HABITA EL

SEÑORO, ME CONSTA PORQUE EN VARIAS OCASIONES HE IDO A BUSCARLO PARA QUE ME

REALIZARA TRABAJOS. QUINTA. [...] IMPROCEDENTE[...] SEXTA QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE COSNTA SI EL SEÑOR SUPRIMIDOO PAGA ALGUNA CANTIDAD POR CONCEPTO DE RENTA SOBRE

LA CASA QUE HA SEÑALADO. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO: NO, NO ME CONSTA

PORQUE HASTA AHORITA NO ME HA ENSEÑADO RECIBO O CONTRATO, SE QUE ES SUYA LA CASA QUE ESTA UBICADA EN LA COLONIA SUPRIMIDOMAYO EN PARAGUAY NUMERO SUPRIMIDO

A LA RAZON DE SU DICHO: Lo se y me consta porque siempre ha vivido él ahí, en la

colonia SUPRIMIDO, y en algunas ocasiones he entrado a esa casa con el permiso de él[...]

Por su parte el ateste SUPRIMIDO, dijo:

“[...] QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE AL SEÑOR SUPRIMIDO. CALIFICADA DE

PROCEDENTE DIJO: QUE SI, QUE LO CONOZCO DESDE HACE COMO QUINCE AÑOS, LO

CONOZCO PORQUE SOY MECANICO Y SE LE HA DESCOMPUESTO SU MOTO Y HE IDO A SU CASA A

TRAERLA EN LA CAMIONETA MIA Y HE CONVIVIDO CON ÉL. SEGUNADA: QUE DIGA EL TESTIGO SI CONOCE LA CASA UBICADA EN LA CALLE DE SUPRIMIDO04 DE LA COLONIA SUPRIMIDOO DE

ESTA CIUDAD. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO: QUE SI, LA CONOZCO PORQUE HE

IDO A ESA CASA. TERCERA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA CUAL ES EL DOMICILIO

EN EL QUE HABITA EL SEÑOR SUPRIMIDO . CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO

SUPRIMIDO1004 DE LA COLONIA SUPRIMIDO CUARTA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE DESDE

CUANTO TIEMPO APROXIMADO TIENE EL SEÑOR SUPRIMIDOO DE HABITAR EN EL DOMICILIO QUE

SEÑALA. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO DESDE EL TIEMPO QUE YO LO CONOZCO,

UNOS QUINCE AÑOS. QUINTA: QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE USO LE DA EL

SEÑOR SUPRIMIDO A LA CASA AQUI EN CITA. CALIFICADA DE PROCEDNTE. A LO QUE DIJO: DE

CASA HABITACIÓN, QUE ES DONDE EL VIVE. SEXTA. QUE DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA SI

EL SEÑOR JUAN MANUEL CUELLAR MEJORADO PAGA ALGUNA CANTIDAD POR CONCEPTO DE

RENTA SORE LA CASA QUE AQUI SE HA SEÑALADO. CALIFICADA DE PROCEDENTE. A LO QUE DIJO:

NO NO PAGA, NO HE VISTO ALGUN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, PERO SE QUE NO PAGA

ALGUNA RENTA.

A LA RAZON DE SU DICHO EL TESTIGO MANIFESTO: Lo se y me consta porque es

conocido y platicamos nada mas, es todo lo que tengo que manifestar.

Declaraciones que fueron rendidas en términos de los artículos 359, 360, 362,

363, 365 y 367 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, sin

embargo, no reúne los requisitos a que se refiere el numeral 400 de la Ley Procesal

Civil, ya que aun cuando manifiestan saber que el demandado habita en el

inmueble ubicado en la calle SUPRIMIDO de la colonia SUPRIMIDO de esta

Localidad, sin embargo, de manera vaga señalan que no paga renta porque

nunca han visto algún recibo o contrato, sin embargo, el hecho de que hagan

tales manifestaciones, no generan credibilidad en el suscrito, habida cuenta de

que manifiestan que de manera esporadica se han presentado en el inmueble

ubicado en calle SUPRIMIDO 04 de la colonia SUPRIMIDO, de esta ciudad, el

primero de los testigos, para solicitar al demandado que le realice algunos trabajos y

el segundo porque ha ido en su camioneta a recoger la moto del demandado

porque se le descompuso, lo cual es insuficiente para creer que se hubieran

podido dar cuenta en que calidad habita el demandado en el inmueble, si como

rentero, dueño o por alguna otra circunstancia, de ahí que no sea de tomarse en

consideración lo declarado por los aludidos atestes.

Establecido lo anterior, se procede a entrar al estudio de la acción de rescisión

de contrato de arrendamiento y desocupación hecha valer por la actora, la cual se

encuentra regulada conforme a lo que expresamente disponen los siguientes

artículos del Código Civil vigente en el Estado:

“ARTICULO 2227.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se

obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a

pagar por ese uso o goce un precio cierto...”

“ARTICULO 2254.- El arrendatario está obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma

y tiempo convenidos...”

“ARTICULO 2256.- La renta será pagada en el lugar convenido y a falta de

convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario...”

“ARTICULO 2258.- El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta

el día que entregue la cosa arrendada.”

“ARTICULO 2281.- La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de

convenio, por meses adelantados.”

“ARTICULO 2313.- “El arrendamiento puede terminar: ... IV.- Por rescisión...”

“ARTICULO 2319.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I.- Por falta

del pago de la renta en los términos prevenidos por los artículos 2281 y 2284. Cesará esta

causa de rescisión si al contestar la demanda hace el pago...”

De la adminiculación de los anteriores numerales, en relación con lo dispuesto

por el artículo 273 del Código de Procedimientos civiles, se precisa que los elementos

constitutivos de la acción que se ejercita en el presente juicio son los siguientes:

a).- La existencia de un contrato de arrendamiento entre los sujetos; con lo cual se

comprueba la existencia de la relación jurídica que da nacimiento a la obligación cuya

rescisión se demanda; y,

b) La falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el contrato de

arrendamiento.

El primero de los elementos integradores de la acción se encuentra

plenamente acreditado con el propio dicho de la actora cuando manifiesta que

celebró un contrato por escrito de arrendamiento con el demandado, respecto del

inmueble ubicado en la calle SUPRIMIDO004 de la Colonia SUPRIMIDO de esta

Localidad, donde además precisó que el demandado es quien tiene en su poder

el contrato, señalamientos que se encuentran corroborados en autos con el

desahogo de la prueba testimonial ofrecida por la actora, con cargo a los atestes

SUPRIMIDOZ Y SUPRIMIDO de las que se desprende el hecho de que ambas

atestes, manifestaron, haber sido testigos presenciales del momento en el que la

actora celebró el contrato por escrito de arrendamiento con el demandado,

además de manifestar que el fue la persona que se quedó con el contrato.

Testimonio que reúne las exigencias del numeral 400 de la Ley procesal Penal,

tal como ha quedado expresado, posee pleno valor probatorio, máxime que sus

dichos no fueron objetados ni motivo de interrogatorio por la parte demandada,

con lo que se acredita la celebración del contrato de arrendamiento de referencia,

así como de que el demandado es la persona que tiene en su poder el contrato por

escrito; Sin que pase desapercibido que el demandada SUPRIMIDO, al producir la

contestación a la demanda que le fue notificada, refirió que nunca ha celebrado

contrato de arrendamiento con la actora, y que tiene la posesión del inmueble

derivada de otro titulo diverso al arrendamiento, sin embargo, no obstante lo

referido por la parte demandada, se advierte que sus objeciones y excepciones no

fueron demostradas en forma alguna, toda vez que, a pesar de haber ofertado sus

probanzas de su análisis, se advierte que no probó ese diverso titulo a que hizo

alusión, para encontrarse en posesión del inmueble afecto a la causa, lo cual lleva

al convencimiento a este juzgador de que el demandado se conduce falsamente,

al aseverar que nunca se ha celebrado contrato escrito de arrendamiento,

quedando entonces demostrada la relación jurídica existente entre la actora y el

demandado, derivada de la celebración de un contrato de arrendamiento, con

sujeción a los términos y lineamientos que establece la ley civil para este tipo de

contratos.

Tocante al segundo de los elementos necesarios para la configuración de la

acción ejercida que, de acuerdo a la causal invocada por el accionante, consiste

en la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en el contrato de

arrendamiento, debe precisarse en primer término que, ésta consiste en una

presunción legal que tiene la demandante a su favor, derivada de su

comparecencia ante un órgano jurisdiccional para reclamar el pago de las

pensiones rentísticas que debió haber percibido en términos del contrato celebrado

con el demandado, lo que hace presumir que no se ha realizado el pago, y por

tratarse ello de un hecho negativo, dejarle la carga de la prueba a la actora sería

ilógico y antijurídico, por lo que, en estos casos, corresponde a la parte demandada

la carga probatoria de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las

rentas derivadas del arrendamiento celebrado con su demandante.

Resulta aplicable al presente caso, la Jurisprudencia número VI.2o. J/247,

integrada por los Tribunales Colegiados de Circuito, localizable en la Página: 43,

Tomo: 64, Abril de 1993, de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, de la

Octava Época, bajo el rubro:

"ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA

PRUEBA. La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un

hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación

de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no

ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las

cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en

cuya virtud es correcto que se declare la rescisión del contrato de arrendamiento."

De igual forma resulta aplicable la Jurisprudencia número: VI.2o. J/135

publicada en la Página: 92, Tomo: VIII, de Julio de 1991, del Semanario Judicial de la

Federación, Octava Época, que a la letra dice:

"ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento

exhibido en un juicio de rescisión de contrato por falta de pago, es la prueba de la

existencia de la obligación del arrendatario de pagar las rentas, pues éste es la prueba

fundamental del derecho para exigir las rentas pactadas y, una vez que el actor

demuestre la existencia de aquél y afirme la falta de pago de las pensiones, procede la

tramitación de la acción para el pago de las rentas estipuladas desde la fecha del

contrato, mientras que al inquilino le corresponde comprobar que efectuó los pagos

exigidos."

Máxime que la parte actora desahogó la prueba testimonial con cargo a

SUPRIMIDOIÑA Y SUPRIMIDO quienes de manera semejante coincidieron en

manifestar haberse encontrado presentes al momento en el que el demandado,

celebró contrato de arrendamiento con la actora, el 15 quince de abril del año

2011 dos mil once, por el inmueble ubicado en la calle de Paraguay 1004 de la

Colonia 22 de Mayo de esta Ciudad, que se fijo un plazo de cinco años y pago de

renta mensual por la cantidad mensual de $2,000.00 (dos mil pesos 00/100 M.N.), y

saben que desde el 16 dieciséis de septiembre del año 2016 dos mil dieciséis, ya

no le pago la renta y a pesar de que ya le pidió que le entregue la casa no lo ha

hecho y sigue viviendo en el lugar. Destacando que la ateste SUPRIMIDO, fue

repreguntada por el abogado patrón de la parte demandada, de cuyo análisis se

desprende que sostuvo el haber estado presente en el momento en el que las

partes firmaron el contrato, además de manifestar que también estuvieron presentes

las señoras SUPRIMIDO la actora y el demandado, así como constarle que la persona

que se quedó con el contrato fue el señor JUAN MANUEL CUELLAR MEJORADO

En ese sentido, el demandado compareció oportunamente a dar

contestación a la demanda entablada en su contra, y si bien argumento que

nunca celebró contrato de arrendamiento con la actora, y que tiene la posesión

del inmueble virtud a un titulo diverso, lo cierto es que no probó tal afirmación y

tampoco probó haber pagado los meses de renta que la actora señala, sin pasar

por alto el hecho de que el demandado hubiere ofrecido como pruebas, la

confesional con cargo a la demandada, ya que de su resultado se desprende que

en nada beneficia al demando, pues como quedo anotado con antelación, la

absolvente ante la presencia jurisdiccional, sostuvo haber celebrado contrato de

arrendamiento con el demandado y que este dejó de pagar las rentas del

inmueble en el cual se encuentra aun viviendo, de igual forma se desahogó la

prueba testimonial, con cargo a SUPRIMIDO y SUPRIMIDO sin embargo como quedó

anotado con antelación, al no reunir las exigencias a que se refiere el numeral 400

de la Ley procesa Civil no son de tomarse en consideración.

Así, es menester reiterar que en el presente juicio, la actora SUPRIMIDOO

ejercitó la acción de rescisión de contrato y desocupación, por falta de pago de

rentas a partir del mes de septiembre del año 2015 dos mil quince, aduciendo que

fue precisamente a partir de ese mes y año, en que el arrendatario dejó de cumplir

con su obligación de pago, por lo que, el demandado tenía la carga procesal de

haber demostrado en forma indubitable que se encontraba al corriente en el pago

de las rentas reclamadas, concretamente, a partir del mes de septiembre del año

2015 dos mil quince, hasta la fecha de la presentación de la demanda en su contra,

hecho que no quedó probado por el demandado, ya que al efecto, las pruebas que

ofreció en nada le beneficiaron y no fueron de tomarse en consideración, debiendo

atenderse además lo dispuesto por los artículos 1895, 2254 fracción I, 2256 y demás

relativos de la ley sustantiva civil, que refieren concretamente, que el pago o

cumplimiento, es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del

servicio que se hubiere prometido, y la forma, términos, plazos y lugar en que el pago

de pensiones rentísticas debe verificarse, serán pactados por las partes o en caso

contrario, deberá atenderse a lo dispuesto en los numerales respectivos, pero

preponderantemente debe destacarse el contenido del diverso precepto 1921 del

mismo cuerpo de leyes que a la letra expresa:

“ART. 1921.- El deudor que paga tiene derecho de exigir el documento que acredite el

pago y puede detener éste mientras no le sea entregado.”

Con base en dicho dispositivo legal, resulta ineludible que, el medio idóneo

para comprobar el cumplimiento a una obligación de pago, es el documento que

acredite precisamente ese pago, documento que debió haber consistido en los

recibos de arrendamiento que debió exhibir el arrendador, relativos

específicamente a los meses comprendidos desde el mes de septiembre del año

2015 dos mil quince, hasta la fecha de presentación de la demanda, sin embargo,

tales documentales no fueron exhibidas por la parte demandada por lo que no es

posible tener por comprobado que ha cumplido con su obligación de pago, siendo

destacable que, pese a que la prueba documental es el medio idóneo de prueba

para tal extremo, ello no constituye el único modo de demostrar el cumplimiento

dado a la obligación de pago, toda vez que la parte excepcionante pudo haber

ofertado cualquiera de los diversos medios probatorios reconocidos por la ley, para

comprobar el cumplimiento efectivo que haya dado a su obligación, y poder

controvertir la acción ejercitada en su contra, lo que sin embargo no realizó.

En mérito a lo considerado, y de acuerdo a la carga procesal que impone el

artículo 273 del código adjetivo de la materia, la demandada debe probar

plenamente sus excepciones, sin que así lo haya hecho, por lo tanto, al no haber

aportado pruebas convincentes, se estima que el demandado JUAN MANUEL

CUELLAR MEJORADO no probó el pago de rentas, en los meses reclamados, lo que

trae como consecuencia la demostración del segundo de los elementos constitutivos

de la acción ejercitada en el juicio, y por ende, la procedencia de la misma.

Por último debe analizarse además que el demandado, SUPRIMIDO, al

momento de producir la contestación a la demanda, opuso diversas excepciones

encaminadas a desvirtuar la acción que se le reclama, las cuales hace consistir

fundamentalmente en el hecho de que, según el excepcionante, el actor carece de

acción para demandar al no acreditar la existencia del contrato de arrendamiento.

Al respecto debe decirse, que la excepción opuesta por el demandada resulta

improcedente, atentos al numeral 1º de la Ley Adjetiva Civil vigente en el Estado, de

los cuales se desprende que, en relación a la hipótesis jurídica planteada en este

asunto, el ejercicio de las acciones civiles requiere la existencia de un derecho, la

violación de ese derecho o el desconocimiento de una obligación, la capacidad

para ejercitar la acción por sí y el interés en la actora para deducirla, supuestos que

en el caso en estudio se actualizan, tomando en consideración que, del análisis de

las probanzas desahogadas por la actora, concretamente de la testimonial

desahogada por SUPRIMIDOEZ Y SUPRIMIDO, se desprende que el contrato de

arrendamiento por escrito, lo tiene en su poder el demandado, sin embargo fueron

testigos presenciales de sus suscripción, el 15 quince de abril del año 2011 dos mil

once, por lo que la accionanteSUPRIMIDO tiene derecho de hacer valer la acción

de rescisión del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, en razón

de la falta de cumplimiento de la obligación de pago por parte de su demandado, y

que tiene la capacidad para ejercitar tal acción al haber comparecido por sus

propios derechos, y especialmente, la actora tiene interés para deducir la acción,

que estriba en obtener la desocupación del inmueble que es de su propiedad, por no

haber dado cumplimiento con el contrato su arrendataria; por lo tanto, es evidente

entonces que al encontrarse en el presente juicio debidamente acreditado el

derecho e interés de la parte actora para hacer valer la acción que deduce, se

reúnen los requisitos exigidos por el imperativo 1° del Código Procesal en cita, lo que

deviene improcedente la excepción hecha valer por la parte demandada.

En cuanto a la diversa excepción que hace valer en el hecho de que la actora

no manifiesta ni demuestra en que calidad celebró contrato de arrendamiento con

el compareciente, es decir como propietaria, como sub arrendadora, como

posesionaria, como autorizada, como apoderada, como usufructuaria para disponer

del inmueble, al efecto, debe señalarse que corresponde al demandado, probar

que la actora no se encontraba legitimada para arrendarle el inmueble

multicitado, y al no hacerlo así, resulta improcedente la excepción planteada.

Por todo lo anteriormente esgrimido, este órgano jurisdiccional determina que,

toda vez que la actora SUPRIMIDO creditó fehacientemente en autos todos y cada

uno de los hechos y elementos constitutivos de su acción, es decir, que demostró la

existencia del Contrato Privado de ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince

de abril del año 2011 dos mil once, entre SUPRIMIDO, como arrendadora y por otra

parte SUPRIMIDO, como Arrendatario, respecto del bien inmueble ubicado en Calle

SUPRIMIDO ay número SUPRIMIDO 1004 de la Colonia SUPRIMIDO y/o de esta

Ciudad de Matehuala, S.L.P., materia del presente juicio, y en el que se estipuló una

renta mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS PESOS 00/100 M.N.); por su

parte el demandado SUPRIMIDO, no desahogó medio de prueba eficaz y

conducente a fin de acreditar su carga probatoria, es decir que se encuentra al

corriente del total de los pagos por concepto de pensiones rentísticas que en este

juicio se le reclaman.

En esa tesitura, se declara PROCEDENTE la RESCISIÓN del CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, entre

SUPRIMIDO como arrendadora y SUPRIMIDO, como Arrendatario, respecto del bien

inmueble ubicado en Calle SUPRIMIDO Mayo y/o SUPRIMIDO ayo de esta Ciudad de

Matehuala, S.L.P., materia del presente juicio, y en el que se estipuló una renta

mensual por la suma de $2,000.00 (DOS MIL PESOS PESOS 00/100 M.N.).

En consecuencia, al haber transcurrido el término decretado mediante

acuerdo de 22 veintidós de julio de 2016 dos mil dieciséis, con fundamento en lo

dispuesto por el artículo 454 del Código de Procedimientos Civiles vigente, se ordena

la DESOCUPACION INMEDIATA del bien inmueble ubicado en Calle SUPRIMIDOay

número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDO O y/o SUPRIMIDO de esta Ciudad, por

lo que, requiérase al demandado SUPRIMIDO para que haga ENTREGA INMEDIATA

del inmueble motivo del presente juicio a la parte actora SUPRIMIDO, apercibido

legalmente que en caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento a su costa, en

términos del diverso numeral 456 del mismo cuerpo de leyes.

Así mismo, como ya ha quedado precisado en párrafos precedentes,

era a la parte demandada a quien correspondía la carga probatoria de acreditar

que se encontraba al corriente en los pagos de las rentas, por lo que al no haberlo

hecho así, y de acuerdo a la afirmación de la accionante, quedó debidamente

demostrado que el demandado no ha dado cumplimiento con los pagos de renta

pactados en el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 quince de abril

de 2011 dos mil o once, por lo que, se condena al demandado SUPRIMIDO al pago

de la cantidad de $14,000.00 (CATORCE MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de las

pensiones rentísticas adeudadas, a partir del mes de septiembre del año 2015 dos

mil quince, hasta la fecha de presentación de su demanda, transcurriendo un plazo

de 07 siete meses, así como las subsecuentes que se han seguido generando y las

que se sigan devengando hasta la entrega material y jurídica del inmueble

arrendado, a razón de un pago de renta mensual por la cantidad de $2,000.00 (DOS

MIL PESOS 00/100 M.N.), tal como quedó estipulado en el contrato respectivo,

mismas que serán cuantificadas en ejecución de sentencia.

Se condena además a la demandada SUPRIMIDO O al pago de costas y gastos

originadas en el presente asunto, lo anterior con fundamento en el artículo 135

fracción I del Código de procedimientos Civiles vigente en la entidad, al no haber

obtenido sentencia favorable.

Por lo antes expuesto y con fundamento en los artículos 81, 83 y 87 del

Código de procedimientos Civiles vigente en el Estado, se resuelve:

PRIMERO.- Este Juzgado resultó competente para conocer y resolver sobre el

presente asunto.

SEGUNDO.- Resultó Procedente la Vía Extraordinaria Civil.

TERCERO.- Las partes comparecieron con debida personalidad al juicio.

CUARTO.- La parte actora probó los hechos constitutivos de su acción, y

la parte demandada no probó fehacientemente en autos sus excepciones y

defensas.

QUINTO.- Por los motivos y fundamentos expuestas dentro de la presente

resolución, se declara PROCEDENTE la ACCIÓN DE RESCISIÓN de CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 quince de abril de 2011 dos mil once, entre

SUPRIMIDO, como arrendadora y por otra parte SUPRIMIDO como Arrendatario,

respecto del bien inmueble ubicado en Calle Paraguay número 1004 de la Colonia

22 de Mayo y/o Fraccionamiento 22 de Mayo de esta Ciudad, materia del presente

juicio.

SEXTO.- Se ordena la DESOCUPACION INMEDIATA del bien inmueble

ubicado en Calle SUPRIMIDO número SUPRIMIDO de la Colonia SUPRIMIDO e Mayo

y/o Fraccionamiento SUPRIMIDO o de esta Ciudad, por lo que, sin más trámite,

requiérase a la demandada SUPRIMIDO para que haga ENTREGA INMEDIATA del

inmueble motivo del presente juicio a la parte actora SUPRIMIDO , apercibido

legalmente que en caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento a su costa, en

términos del diverso numeral 456 del mismo cuerpo de leyes.

SEPTIMO.- Se condena a la demandada SUPRIMIDO al pago de la

cantidad de $14,000.00 (CATORCE MIL PESOS 00/100 M.N.) por concepto de las

pensiones rentísticas adeudadas, a partir del mes de septiembre del año 2015 dos

mil quince, hasta la fecha de presentación de su demanda, así como las

subsecuentes que se han seguido generando y las que se sigan devengando hasta

la entrega material y jurídica del inmueble arrendado, mismas que serán

cuantificadas en ejecución de sentencia.

OCTAVO.- Se condena a la parte demandada SUPRIMIDO O al pago de

costas y gastos originadas en el presente asunto, lo anterior con fundamento en el

artículo 135 fracción I del Código de Procedimientos Civiles vigente en la entidad.

NOVENO.- Notifíquese Personalmente.

A S I, lo resolvió y firma el Ciudadano Licenciado ALFREDO OCHOA

ROJAS, Juez Civil del Segundo Distrito Judicial en el Estado, que actúa con

Secretario que autoriza Licenciado RAYMUNDO REYNA RAMIREZ.- Doy fe.-