Post on 12-Mar-2016
description
Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan 1041 3528 BE Utrecht Postbus 85104 3508 AC Utrecht Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9985 www.deloitte.nl
Op alle opdrachten verricht door Deloitte zijn de ‘Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, november 2010’ gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24362837 van toepassing.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Duurzaam beheer van bedrijventerreinen
Sturen op waardebehoud en langere economische
levensduur
Definitief 19 maart 2012
2/17
19 maart 2012
Inhoud
Voorwoord 3
1. Kader en vraagstelling 4
1.1 Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen 4
1.1.1 Problematiek 4 1.1.2 Belangen 4 1.1.3 Verantwoordelijkheden 5
1.2 Vraagstelling en leeswijzer 6
2. Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van werken 7
2.1 Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen 7
2.2 Levensduurdenken bij bedrijventerreinen 8
2.2.1 De levensduur van een bedrijventerrein 8 2.2.2 Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten 9
2.2.3 Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken 10
2.2.4 Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget 11
2.3 Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud 12
2.3.1 Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen: 12 2.3.2 Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën 12
3. Structureel budget: hoe vorm te geven? 13
3.1 Twee hoofdstromen 13
3.2 Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve 14
3.3 Overheveling van het budget aan derden 15
3.3.1 Budget specifiek voor één bedrijventerrein 15 3.3.2 Storten van het budget in een regionaal fonds 15
4. Conclusie 15
Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies 17
3/17
19 maart 2012
Voorwoord
Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (hierna: NHN) is al geruime tijd in gesprek met haar
aandeelhouders over de rol die gemeenten bij de verzakelijking van het beheer en onderhoud
kunnen innemen. Belangrijk thema in deze gesprekken is de fluctuatie in de jaarlijks beschikbare
budgetten voor beheer en onderhoud. In de visie van NHN kan een structurele budgettering
bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau op bedrijventerreinen.
Met deze notitie beoogt het Centraal Coördinatiepunt West-Friesland (hierna: Centraal
Coördinatiepunt) het hoe en waarom van duurzaam beheer en onderhoud op bedrijventerreinen
voor het voetlicht te brengen. Ook reikt zij de betrokken gemeenten manieren aan om dit in de
praktijk vorm te geven.
4/17
19 maart 2012
1. Kader en vraagstelling
1.1 Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen
1.1.1 Problematiek
De problematiek van veroudering van bedrijventerreinen kenmerkt zich enerzijds door een
(over)aanbod van relatief goedkope uitleglocaties, waardoor bestaande bedrijventerreinen aan
populariteit inboeten. Anderzijds spelen er kwalitatieve problemen op de bestaande
bedrijventerreinen zelf, waardoor deze bedrijventerreinen minder aantrekkelijk zijn geworden.
De bestaande terreinen zijn onderhevig aan (te) snelle veroudering. De veroudering kan tot uiting
komen in sociale en economische teruggang, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en
onveiligheid. Kortom: de ruimtelijke kwaliteit, de gebruikerswaarde, belevingswaarde en
toekomstwaarde van het gebied, neemt af.
Aanbod van nieuwe terreinen en de verminderde kwaliteit van bestaande terreinen (achterstallig
onderhoud en gebrek aan diversificatie) versterken elkaar en leiden tot een neerwaartse spiraal
van versnelde kwaliteitsvermindering en kortere economische levensduur van bestaande
bedrijventerreinen met kostbare herstructurering als mogelijk enig alternatief.
Om het overaanbod van uitleglocaties te beperken wordt binnen Noord-Holland Noord in de
regio‟s Kop van Noord-Holland en West-Friesland regionaal samengewerkt en relatieve
schaarste gecreëerd. De opgave voor de komende jaren is dan ook hoofdzakelijk een kwalitatieve
opgave. Het is hierbij zaak om duurzaam beheer en integrale kwaliteitsverbetering toe te passen
teneinde waarde te creëren en de bedrijventerreinen aantrekkelijker te maken voor bedrijven.
1.1.2 Belangen
Zowel de gemeenten als de vastgoedeigenaren/gebruikers van bedrijventerreinen hebben belang
bij het op peil houden van de ruimtelijke kwaliteit. Een bedrijventerrein bestaat gewoonlijk
immers uit privaat eigendom, de bedrijfskavels, en publiek eigendom, de openbare ruimte.
Overheidsbelangen
Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein helpt de overheid een aantrekkelijk
economisch klimaat te creëren met positieve invloed op de werkgelegenheid;
De kosten van het op peil houden van een bepaald kwaliteitsniveau zijn naar verwachting
lager dan de kosten voor herstelwerkzaamheden.
De economische levensduur van een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein is naar
verwachting langer, waardoor de noodzaak tot herstructurering wordt voorkomen of later
in de tijd komt en de kosten hiervoor lager kunnen zijn.
5/17
19 maart 2012
Vastgoedeigenaren/Gebruikersbelangen
Een duurzaam en kwalitatief hoogstaand bedrijfspand en bedrijventerrein verzekert de
gebruiker langdurig van een optimale gebruikswaarde;
De waarde van een bedrijfspand is mede afhankelijk van de kwaliteit van de omliggende
panden/de kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel. Een kwalitatief hoogstaand
bedrijventerrein heeft op objectniveau een waardeverhogend effect;
Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein heeft een positief effect op het imago van de
gebruiker.
1.1.3 Verantwoordelijkheden
Ondanks het feit dat de betrokken partijen belang hebben bij een kwalitatief hoogstaand
bedrijventerrein, is de praktijk veelal dat de kwaliteit van bestaande terreinen (te) snel afneemt.
Dit behelst een teruggang van de kwaliteit in het private domein, maar ook in het openbaar
gebied.
De verantwoordelijkheid van duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen ligt niet slechts
bij één partij. De gemeenten zijn in beginsel primair verantwoordelijk voor de openbare ruimte.
De vastgoedeigenaren/gebruikers zijn in beginsel verantwoordelijk voor het kwaliteitsbehoud
van hun eigen kavel/bedrijfsruimte. Er bestaat echter een wisselwerking tussen onderhoud en
beheer van het publieke en private eigendom.
De veroudering van het private eigendom vindt haar oorzaak hoofdzakelijk in het gebrek aan
investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers. Aangezien op bedrijventerreinen veelal sprake
is van versnipperd eigendom en de vastgoedwaarde deels wordt bepaald door de kwaliteit van
het omliggende gebied, zal een investering op objectniveau pas optimaal effect sorteren als ook
de andere gebruikers zullen investeren in de kwaliteit van hun panden. Waarom zou je immers
investeren als de buurman dat ook niet doet of als niet zeker is dat de buurman gaat investeren in
kwaliteitsverbetering?
De investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers is ook afhankelijk van de kwaliteit van de
openbare ruimte. Op het moment dat het beheer en onderhoud slechts ad hoc wordt uitgevoerd
en dus geen duurzaam karakter heeft, bestaat er voor de eigenaren/gebruikers geen zekerheid dat
de kwaliteit van de openbare ruimte duurzaam en voor langere tijd is geborgd.
Dit gebrek aan zekerheid over een continu kwaliteitsniveau van de openbare ruimte leidt er toe
dat private partijen geen of te weinig prikkels hebben om zelf te investeren op het
bedrijventerrein. Het rendement op de eigen investering is door het (dreigende) gebrek aan
kwaliteit van de openbare ruimte immers niet verzekerd. Om dit te doorbreken en financieel
commitment van private partijen te stimuleren, geldt als randvoorwaarde dat de gemeente kan
aantonen dat de kwaliteit op het bedrijventerrein duurzaam zal zijn geborgd.
6/17
19 maart 2012
Op het moment dat zeker is dat de gemeente ook financieel is gecommitteerd en beheer- en
onderhoudsbudgetten ook structureel zeker zijn gesteld, zal vertrouwen worden gegeven en
private investeringsbereidheid worden gestimuleerd.
In onderstaande figuur zijn de gevolgen van niet structureel onderhoud en beheer van de
openbare ruimte schematisch weergegeven.
1.2 Vraagstelling en leeswijzer
Binnen het in paragraaf 1.1 gestelde kader en passend binnen de regionale afspraken in de
regio‟s West-Friesland en Kop van Noord-Holland heeft het Centraal Coördinatiepunt Deloitte
gevraagd om in aansluiting op de pilot Verzakelijking een beslisdocument te schrijven. Op basis
van dit beslisdocument kunnen de ambtelijke organisaties en gemeentelijke besturen van de
aandeelhouders in NHN besluiten maatregelen te nemen die het duurzame beheer van
bedrijventerreinen bevorderen. De focus van dit document ligt op het zeker stellen van de
periodieke beheer- en onderhoudsbudgetten.
In het volgende hoofdstuk behandelen wij in het kort het thema verzakelijking in relatie tot
duurzaam beheer van bedrijventerreinen, waar wij in het bijzonder ingaan op het
levensduurdenken en het belang van structurele budgetten voor beheer en onderhoud.
In hoofdstuk 3 worden diverse budgetteringsmogelijkheden beschreven met de bijbehorende
voor- en nadelen voor de gemeentelijke bedrijfsvoering en financiële huishouding.
7/17
19 maart 2012
2. Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van
werken
2.1 Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen
Verzakelijking is: “een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van
bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële)
betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale
ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden”1
Kernbegrippen binnen verzakelijking zijn professionalisering, gebiedsgerichte aanpak, financiële
betrokkenheid van private partijen en een lange termijn visie, gericht op waardebehoud en
waardegroei van bedrijventerreinen2.
Wij zien een aantal trends rondom de thema‟s verzakelijking en duurzaam beheer van
bedrijventerreinen:
Regionale samenwerking;
Levensduur denken;
Oprichting parkmanagementorganisaties;
Investeren in energiebesparende maatregelen. Zie voor een voorbeeld bijlage 1;
Professionalisering van beheer en onderhoud.
De overheid kan in samenwerking met de private partijen in alle bovengenoemde deelaspecten
een rol spelen. In de regio‟s West-Friesland en de Kop van Noord-Holland zijn al flinke stappen
gezet op het gebied van regionale samenwerking en oprichting van parkmanagementorganisaties.
Bijzonder is voorts dat in de gemeente Hoorn één parkmanagementorganisatie is ingesteld voor
alle bedrijventerreinen in de gemeente.
Het aspect waar gemeenten ook een belangrijke rol vervullen en waar op relatief korte termijn
het meest concrete resultaat van is te verwachten, is het verder professionaliseren van het beheer
en onderhoud van bedrijventerreinen.
1 Citaat uit: IPO, VNG, Interdepartementaal Programma Bedrijventerreinen (2010). Roadmap naar verzakelijking
van de bedrijventerreinenmarkt.
2 Zie ook Taskforce herontwikkeling Bedrijventerreinen (2009); Kansen voor kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie
voor bedrijventerreinen.
8/17
19 maart 2012
De gemeente kan hierin, zoals ook in hoofdstuk 1 is verwoord, een aanjagende rol vervullen en
zo een goede stap zetten in integrale kwaliteitsverbetering alsmede waarde-creatie op
bedrijventerreinen. Het levensduurdenken kan daarbij een sturende rol vervullen.
2.2 Levensduurdenken bij bedrijventerreinen
2.2.1 De levensduur van een bedrijventerrein
Bedrijventerreinen hebben in beginsel een levenscyclus met opeenvolgende fases zoals in
onderstaande figuur weergegeven:
Planfase (introductie). Plannen voor ontwikkeling worden gemaakt. De eerste kavels
worden bouwrijp gemaakt.
Ontwikkelingsfase (groei). De eerste kavels worden uitgegeven, het terrein wordt in gebruik
genomen.
Exploitatiefase (consolidatie). In deze fase is het terrein „verzadigd‟. Op het moment dat
een gebruiker vertrekt, wordt de kavel snel weer in gebruik genomen door een andere
gebruiker. Gebruikers investeren in de gebouwen, de gemeente is verantwoordelijk voor het
onderhoud en beheer van de openbare ruimte.
Teruggang: Het terrein veroudert en verliest aan ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe(re) terreinen
zijn aantrekkelijker dan het bestaande terrein. Vrijkomende kavels worden niet zonder meer
weer in gebruik genomen. Het terrein zit in een negatieve spiraal. Gebruikers en de gemeente
zijn minder bereid tot investeringen in kwaliteit, het terrein veroudert verder. Deze negatieve
spiraal kan doorbroken worden door het uitvoeren van een herstructurering of
herontwikkeling. Dit vraagt doorgaans een grote investering.
Vra
ag n
aar
kave
ls
Tijd
Plan Ontwikkeling Exploitatie Teruggang Plan Ontwikkeling
Beheer en onderhoud
Woonrijp maken gebied
Bouwrijp maken
Herstructurering
Ruimtelijke ingreep
Fase
9/17
19 maart 2012
2.2.2 Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten
Het Centraal Coördinatiepunt heeft geconstateerd dat ook in de regio Noord-Holland Noord de
gemeentelijke beheer- en onderhoudstaken op bedrijventerreinen ad hoc en onvoldoende vanuit
een life cycle benadering worden uitgevoerd. Gemeenten hebben veelal voorafgaand aan een
investeringsbeslissing op nieuwe of bestaande terreinen3 niet afdoende in kaart voor hoe lang zij
de kwaliteit van het openbaar gebied op een bedrijventerrein op een bepaald kwaliteitsniveau wil
houden. Ook is onvoldoende inzichtelijk welke investeringen (preventief onderhoud en pro-
actieve investeringen ter verbetering/instandhouding van de kwaliteit) er op welke momenten in
de toekomst nodig zijn om dit kwaliteitsniveau duurzaam te waarborgen.
In de praktijk wordt er op bedrijventerreinen veelal correctief onderhoud uitgevoerd.
Gemeentelijke investeringen in beheer en onderhoud worden pas gedaan op het moment dat er
„iets stuk‟ is en alleen als er budget beschikbaar is. Los van het feit dat dit beleid bij
eigenaren/gebruikers leidt tot onzekerheid over een duurzame kwaliteit en beperkte
investeringsbereidheid, kan correctief onderhoud over de levenscyclus van een bedrijventerrein
ook duurder uitvallen dan preventief onderhoud. Dit effect wordt vergroot als deze kosten netto
contant worden gemaakt.
Daarnaast geldt dat pro-actieve investeringen in kwaliteitsbehoud een belangrijke bijdrage aan
het verlengen van de levensduur van bedrijventerreinen kan leveren.
Door deze „ad hoc-benadering‟ hebben gemeenten weinig grip op de levenscyclus van een
bedrijventerrein en kunnen zij onvoldoende sturen op het verlengen van de levensduur. Deze ad
hoc-benadering leidt er ook toe dat niet goed kan worden ingeschat wanneer de situatie zodanig
verslechtert (het moment van teruggang) dat alleen een forse ruimtelijk ingreep kan helpen om
weer een acceptabel kwaliteitsniveau te bereiken. De gemeente kan hierdoor op onverwachte
momenten voor onverwachte grote investeringen komen te staan.
3 Hier wordt bijvoorbeeld de initiële investering in de ontwikkelingsfase bedoeld, maar ook de investering in groot
onderhoud en de investering in renovatie, herstructurering of herontwikkeling.
10/17
19 maart 2012
Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:
2.2.3 Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken
Gemeenten staan voor de uitdaging de kwaliteit op bedrijventerreinen voor een langere duur op
een constant niveau te houden en de levensduur van bedrijventerreinen te verlengen.
Deze doelstellingen kunnen worden bereikt door levensduurdenken. Het levensduurdenken is
een sterk opkomende trend die wij steeds vaker in de praktijk zien bij infrastructurele werken en
huisvestingsprojecten van overheden. Kern in het levensduurdenken is om de levensduur (van in
dit geval een bedrijventerrein) te verlengen en de benodigde investeringen en het gewenste
kwaliteitsniveau af te stemmen op een bepaalde termijn. Door het optimaliseren van de totale life
cycle costs kan per saldo een besparing bij gemeenten ontstaan. Ook door het in één contract
aanbesteden van investeringen, beheer en onderhoud kan efficiencywinst ontstaan voor
gemeenten ten opzichte van meerdere contracten/aanbestedingen over meerdere jaren. Het is
hierbij belangrijk om voorafgaand aan de besluitvorming over een project of ruimtelijke ingreep
scherp te formuleren voor hoe lang een bepaald kwaliteitsniveau van het openbaar gebied moet
worden zekergesteld en welke investeringen wanneer in de tijd benodigd zijn om dit te bereiken.
Het is hierbij mogelijk dat de gemeente een paar jaar voor het verlopen van de vooraf bepaalde
termijn kan bepalen of zij het kwaliteitsniveau voor nog een termijn wil zekerstellen of dat een
ander besluit (bijvoorbeeld herontwikkeling) meer past bij de dan geldende situatie.
Het levensduurdenken kan worden geborgd door gebruikmaking van (integrale) meerjaren
onderhoudsplanningen (MJOP‟s), waarin ook gemeentelijke disciplines als economische zaken
en milieu een rol hebben. Onderhoud wordt in deze MJOP‟s bedrijfseconomisch benaderd4. De
4 Zie ook Fleurke, R. (2010). Verzakelijking in bedrijfseconomisch perspectief.
11/17
19 maart 2012
levenscyclus van een bedrijventerrein wordt gezien als een businesscase. De volgende
aannames/uitgangspunten staan in deze businesscase centraal
Onderhoud wordt zoveel mogelijk preventief gedaan om een constant kwaliteitsniveau te
waarborgen.
Onderhoud wordt preventief gedaan en er worden pro-actieve investeringen gedaan om
de economische en technische levensduur van het openbaar gebied te verlengen.
Onderhoud wordt preventief gedaan omdat dit over de gehele levensduur goedkoper is
dan correctief onderhoud.
2.2.4 Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget
Een belangrijke voorwaarde voor het slagen van de levensduurbenadering en het duurzaam
beheer en onderhoud is de beschikbaarstelling van structurele budgetten.
Gemeenten kunnen alleen grip uitoefenen op de levenscyclus van nieuwe en bestaande
bedrijventerreinen en het totale kostenplaatje van het beheer en onderhoud als de investeringen
in (preventief) onderhoud en pro-actieve investeringen in kwaliteitsverbetering conform de
MJOP‟s kunnen plaatsvinden. Op het moment dat er geen budget beschikbaar is op het moment
dat een investering is benodigd, zal de kwaliteit van het openbaar gebied afnemen en kan het
algehele kwaliteitsniveau op het bedrijventerrein achteruit gaan. De kosten voor een
kwaliteitsimpuls zullen dan alleen maar toenemen.
Daarnaast zullen de private partijen een uitgestelde investering zien als een uiting van te weinig
commitment van de gemeente om het kwaliteitsniveau duurzaam op peil te houden. Private
partijen zullen eerder bereid zijn om zelf te investeren als de gemeente voor langere tijd een
bepaald kwaliteitsniveau garandeert en dit borgt middels structurele jaarlijkse budgetten.
Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:
12/17
19 maart 2012
2.3 Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud
2.3.1 Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen:
Het financiële commitment van de gemeente aan een continu kwaliteitsniveau van
bedrijventerreinen leidt tot een incentive voor gebruikers om ook of meer te investeren in
het private eigendom, want alleen dan rendeert de investering.
Private investeringen leiden tot een betere ruimtelijke kwaliteit, dit vergroot de
aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein voor nieuwe aanwas en is goed voor het
ondernemersklimaat en de werkgelegenheid in Noord-Holland Noord.
2.3.2 Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën
Naast deze positieve gevolgen voor de bedrijventerreinenmarkt in Noord-Holland Noord is er
voor de gemeente een aantal concrete gunstige effecten van structurele budgettering voor
duurzaam beheer en onderhoud aan te wijzen:
De gemeente gaat efficiënter met schaarse ruimte om. Door strategische beheer- en
onderhoudsplanning kan de levensduur worden verlengd en neemt de behoefte aan
nieuwe terreinen af. Gebruikers zullen minder verhuisgeneigd zijn bij voldoende
kwaliteit op het bestaande terrein.
Er is efficiencywinst te behalen. De kosten voor beheer en onderhoud voor de gehele
levensduur liggen mogelijk lager. De veroudering wordt immers structureel tegen
gegaan.
De gemeente kan het beheer en onderhoud beter beheersen en de kans op tegenvallers
tijdens de volledige levensduur is kleiner. Investeringen zijn beter
voorspelbaar/stuurbaar. Risico‟s zijn beter in te schatten.
Door investeringen in kwaliteitsbehoud kan verregaande herstructurering worden
uitgesteld of in het meest gunstige geval worden vermeden. De gemeente kan in haar
MJOP‟s aansturen op een facelift of revitalisering aan het einde van de exploitatiefase.
Herstructurering brengt veel kosten voor de gemeente met zich mee.
De gemeente kan bij aanbesteding van het structurele meerjaren beheer en onderhoud
mogelijk een aanbestedingsvoordeel halen. Dit levert een gunstige bijdrage aan de
gemeentefinanciën. Naast incidentele aanbestedingsvoordelen kan ook efficiencywinst
ontstaan door het integreren van contracten en dus minder transactiekosten voor het
organiseren/in de markt zetten van aanbestedingen.
Duurzaam beheer en onderhoud door middel van structurele budgettering kan leiden tot
waardebehoud en in sommige gevallen zelfs tot waardeverhoging van de objecten.
Op basis van de MJOP‟s is voor de gemeente voor langere tijd duidelijk wat jaarlijks het
budget zal zijn. Voor de gemeentelijke bedrijfsvoering leidt het beschikbaar stellen van
een structureel budget op basis van de MJOP‟s tot stabiliteit in de begroting. Het budget
13/17
19 maart 2012
is geen discussiepunt meer en de voorspelbaarheid van de begroting wordt daarmee
vergroot.
Opgemerkt wordt dat er initieel geïnvesteerd zal moeten worden om een kwalitatief goed MJOP
op te stellen.
3. Structureel budget: hoe vorm te geven?
3.1 Twee hoofdstromen
Indien de gemeente kiest voor een structureel budget heeft zij twee mogelijkheden voor allocatie
van het budget. De gemeente kan:
1. het budget behouden binnen de gemeente
2. het budget privaat organiseren
De voor- en nadelen van beide opties worden hieronder uiteengezet.
Budget behouden binnen de gemeente
Voordelen:
De gemeente blijft primair verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Voor de
gemeentelijke organisatie verandert er niet veel.
Behaalde efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de bedrijventerreinen komen
direct ten goede van de gemeente. Dit is een financiële incentive voor de gemeente om
efficiënt te werk te gaan.
Nadeel:
De budgetten blijven in min of meerdere mate afhankelijk van begrotingspolitiek.
Budget privaat organiseren
Voordelen:
Het budget voor beheer en onderhoud is te allen tijde geborgd;
De overheid behoudt de zeggenschap over het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein,
maar kan zich concentreren op haar kerntaken, dit past binnen de „krimpende overheid‟;
De gemeente is gedwongen voorafgaand aan besluitvorming zeer scherp na te denken over
kwaliteitsniveau en levensduur, om op basis daarvan het beschikbaar te stellen budget te
bepalen. Het gewenste kwaliteitsniveau wordt door het overeenkomen van Service Level
14/17
19 maart 2012
Agreements (SLA‟s) voor langere tijd vastgelegd. Hiermee geeft de gemeente een positief
signaal af aan de eigenaren/gebruikers in het gebied. Zij committeert zich immers aan een
bepaald continu kwaliteitsniveau;
Het bedrijfsleven werkt per definitie doelmatiger wat leidt tot lagere kosten. Het doorleggen
van verantwoordelijkheden aan derden onder vooraf gestelde voorwaarden en bijbehorend
budget leidt tot een sterke prikkel voor potentiële derde partijen om een scherpe prijs neer te
leggen. Deze partij zal vervolgens ook continu op zoek zijn naar efficiëntere manieren om
binnen de kaders van budget, tijd en gewenste kwaliteit te werken.
Nadelen:
Overhevelen van het budget vraagt om „loslaten‟ door de overheid, dit gaat vaak niet
natuurlijk. Het onderhoud en beheer valt na overheveling niet meer onder de
verantwoordelijkheid van de gemeentelijke projectorganisatie. Voor een soepel verloop is
een omslag in denken en werken nodig.
Door overheveling van budgetten wordt structurele borging van budgetten optimaal
vormgegeven, worden de meeste zekerheden geboden richting private partijen en kunnen
gemeenten besparen op transactiekosten. Keerzijde is dat door overheveling van budgetten
de flexibiliteit in de gemeentelijke begroting en de jaarlijkse integrale allocatie door de raad
wordt beperkt.
Behaalde operationele efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de
bedrijventerreinen komen direct ten goede van de partij aan wie is overgedragen.
3.2 Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve
Om budgetten voor beheer en onderhoud op bedrijventerreinen structureel zeker te stellen is de
vorming van een bestemmingsreserve de meest reëel optie. De bestemmingsreserve heeft ten
opzichte van de algemene reserve het voordeel dat de dekking van de uit het MJOP volgende
kosten voor beheer en onderhoud gezekerd is. Wanneer de kosten uit de algemene reserve
moeten worden gedekt, zullen investeringen in beheer en onderhoud jaarlijks immers moeten
concurreren met andere gemeentelijke uitgaven. Ten einde het structurele karakter te waarborgen
is het advies om bij instelling van de reserve ook afspraken te maken over voeding van en
onttrekking uit de reserve.
Opgemerkt wordt dat de Raad te allen tijde kan besluiten om de dotaties aan de
bestemmingsreserve te verlagen, danwel gelden uit de reserve voor andere doeleinden te
gebruiken, waardoor zekerheid over een structureel budget niet kan worden gegarandeerd.
15/17
19 maart 2012
3.3 Overheveling van het budget aan derden
De gemeente heeft enkele mogelijkheden voor het overhevelen van het budget aan derden
1. Budget specifiek voor één bedrijventerreinen
2. Storten van het budget in een regionaal fonds
3.3.1 Budget specifiek voor één bedrijventerrein
De gemeente hevelt jaarlijks een vast budget over aan een partij die specifiek verantwoordelijk is
voor een bepaald bedrijventerrein. Dit kan de parkmanagementorganisatie zijn. De gemeente
spreekt met deze partij het gewenste kwaliteitsniveau af en legt dit voor langere tijd vast in
Service Level Agreements (SLA‟s). Middels een bonus/malusregeling behoudt de gemeente
controle op de geleverde kwaliteit. Om de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud
helemaal op afstand te plaatsen kan worden overwogen om de eigendom van het openbaar
gebied ook over te dragen aan de partij die het beheer en onderhoud uitvoert.
3.3.2 Storten van het budget in een regionaal fonds
De gemeente stort, gezamenlijk met andere gemeenten budget in een extern fonds. Dit fonds kan
worden vormgegeven als overheidsentiteit. De gemeenten die participeren, storten periodiek een
geoormerkt bedrag in het fonds. De gestorte bedragen blijven dus specifiek bedoeld voor de
bedrijventerreinen van de betreffende gemeente. Doordat meerdere gemeenten periodiek een vast
bedrag storten in het fonds, ontstaat een financiële buffer. Een investering in een bedrijventerrein
kan vanuit het fonds worden bekostigd ook als de betreffende gemeente tot dan toe minder geld
heeft gestort dan nodig is om de investering te bekostigen. Over de levenscyclus van het
bedrijventerrein wordt dit tekort door de betreffende gemeente financieel rechtgetrokken. Er is
dus geen sprake van regionale verevening.
Extra voordelen van een regionaal fonds kunnen zijn dat in de regio een uniform
kwaliteitsniveau kan worden bereikt en schaalvoordelen bij aanbesteding worden gerealiseerd.
Aandachtspunt is dat aansluiting van een groot aantal gemeenten kan leiden tot trage
besluitvorming t.a.v. bijvoorbeeld het kwaliteitsniveau.
4. Conclusie
Deze notitie is niet geschreven vanuit de gedachte dat de huidige werkwijze ten aanzien van
beheer en onderhoud op bedrijventerreinen in de regio Noord-Holland Noord niet deugdelijk is.
Vanuit ondernemers en beleggers is er echter een toenemende roep om professionalisering van
beheer en onderhoud van bedrijventerreinen. In opdracht van het Centraal Coördinatiefonds zijn
in deze notitie handvatten opgenomen om het beheer en onderhoud verder te professionaliseren
met als doel de gemeentelijke beheer- en onderhoudskosten op lifecycle basis te verlagen, de
16/17
19 maart 2012
levensduur van bedrijventerreinen te verlengen en ondernemers een prikkel te geven om te
investeren in kwaliteitsbehoud/ kwaliteitsverbetering van hun bedrijfspanden.
Belangrijke elementen bij deze professionalisering zijn:
Vaststelling van een bepaalde kwaliteitsstandaard (beeldkwaliteit)
Gemeentelijk commitment aan de ondernemers op een bedrijventerrein dat deze
kwaliteitsstandaard voor langere termijn wordt geborgd.
Gemeentelijk commitment is nodig om de private investeringsbereidheid te stimuleren.
Commitment in woord is echter niet genoeg. Gemeenten moeten aantonen dat zij ook
daadwerkelijk voor langere tijd gecommitteerd zijn om het kwaliteitsniveau op een vastgesteld
peil te houden. Dit commitment kan worden geëffectueerd door service level agreements
(SLA‟s) overeen te komen met de gebruikers/de parkmanagementorganisatie en budget voor
beheer en onderhoud structureel zeker te stellen.
Het optimaliseren van en sturen op de totale life cycle costs kan daarnaast bij gemeenten leiden
tot efficiencywinst. Het totaal van vervangingsinvesteringen en beheer- en onderhoudskosten
kunnen in één contract worden aanbesteed. Dit kan leiden tot schaalvoordelen en minder
transactiekosten (Er hoeven minder aanbestedingen te worden georganiseerd).
Een structureel budget kan middels een bestemmingsreserve worden vormgegeven. De
investeringsbereidheid van private partijen wordt echter meer gestimuleerd als de budgetten
worden overgeheveld aan derden. Dit biedt voor marktpartijen een grotere zekerheid.
Overheveling kan aan een partij die specifiek wordt belast met het beheer en onderhoud van één
bedrijventerrein. Het is ook mogelijk om de geoormerkte budgetten te storten in een regionaal
fonds.
17/17
19 maart 2012
Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies
Ondernemers/vastgoedeigenaren lopen bij investeringen in energiebesparende maatregelen vaak
aan tegen een aantal problemen:
gebrek aan kapitaal/financiering
onzekerheid over te realiseren besparingen
onduidelijke/ongunstige terugverdientijd
gebrek aan technische expertise.
Energy Service Companies (ESCo‟s) kunnen een rol spelen bij het realiseren van
energiebesparing en verduurzaming van vastgoed op bedrijventerreinen. Deze partijen kunnen
door middel van een Energie (& Onderhoud) Prestatie Contract met
ondernemers/vastgoedeigenaren bovengenoemde belemmeringen wegnemen en daarnaast de
ondernemers ontzorgen. De ESCo investeert in energiebesparende toepassingen en garandeert
een bepaalde besparing in de energiekosten. De ondernemer betaalt hiervoor een
prestatievergoeding. Indien de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing lager of hoger is
dan hetgeen is gegarandeerd dan treedt een bonus/malus regeling van de
energieprestatievergoeding in werking.
ESCo‟s kunnen ook een rol spelen in het verkrijgen van de benodigde financiering voor
investeringen in energiebesparende maatregelen.
Ervaringscijfers laten zijn dat energiebesparingen door middel van de inzet van ESCo‟s en
energieprestatiecontracten kunnen oplopen tot wel 60%.
Voor gemeenten kan het promoten van ESCo‟s interessant zijn. Enerzijds omdat de
aanwezigheid van een ESCo bijdraagt aan bredere maatschappelijke doelstellingen als CO2-
reductie en anderzijds omdat dit de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein kan vergroten.
Potentiele gebruikers zullen naar verwachting eerder kiezen voor een bedrijventerrein, waar
investeringen in duurzame energietoepassingen niet door henzelf gedragen hoeven te worden,
maar worden gerealiseerd door een ESCo.