1

177227 Faculty of Law

2

ลกษณะของสญญาเชาทรพย1. สญญาเชาทรพย มลกษณะเปนสญญา

ตางตอบแทน

คสญญาในสญญาเชาทรพยตางเปนเจาหน ลกหนซงกนและกน

ผใหเชามหนาทใหผเชาไดใชประโยชนจากทรพยสนทเชาตลอดเวลาเชา สวนผเชามหนาทจะตองชำาระคาเชาแกผใหเชา

177227 Faculty of Law

3

177227 Faculty of Law

ผใหเชา ผเชา

การใชประโยชน

คาเชา

4

2. สญญาเชาทรพยเปนสญญาทไมมแบบ

ดงนน สญญาเชาทรพยจงสมบรณเมอคำาเสนอคำาสนองถกตองตรงกน

177227 Faculty of Law

5

3. สญญาเชาทรพยกอใหเกดเพยงบคคลสทธเทานน ไมกอใหเกดทรพยสทธในทรพยสนทเชา แตผเชาอาจจะมทรพยสทธ(สทธครอบครอง)

เหนอทรพยสนทเชาได โดยการเขาครอบครองทรพยสนทเชา

ตวอยางเชน ก. เชาบานจาก ข. ปรากฏวา ขณะท ก. จะยายเขาไปอยปรากฏวา ค. ไดครอบครองอยกอนแลว เชนน ก. จะฟองขบไล ค. ออกจากบานดงกลาวไดหรอไม 177227 Faculty of Law

6

4. สญญาเชาทรพยมเพยงวตถประสงคในการโอนสทธครอบครองในตวทรพยเทานน มไดมวตถประสงคโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา

ดงนน ถาทรพยสนทเชาสญหาย หรอบบสลาย โดยเหตอนจะโทษผเชาไมได การสญหายหรอบบสลายยอมตกเปนพบแกผใหเชา (ผใหเชาไมมสทธทจะไดรบคาเชา) ม.372

177227 Faculty of Law

7

ตวอยางเชน ก. เชาบาน ข. มกำาหนดเวลา 1 ป คาเชาเดอนละ 3,000 บาท หลงจาก ก. เชาบานได 6 เดอน บานดงกลาวเกดเพลงไหมโดยไมใชความผด ของ ก. และ ข. เชนน ข. จะมสทธไดคาเชาในสวน 6 เดอนทเหลอหรอไม

177227 Faculty of Law

6 เดอน

1 ป

สญญาเกดขน

8

แบบ และหลกฐานของสญญาเชาการเชาสงหารมทรพย

สญญาเชาสงหารมทรพยสมบรณเมอผใหเชาและผเชาไดเสนอสนองถกตองตรงกน

การเชาสงหารมทรพยธรรมดา หรอสงหารมทรพยพเศษ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยไมไดกำาหนดแบบ หรอหลกฐานการฟองรองไว

การพสจนวาสญญาเชาเกดขน สามารถนำาพยานบคคล พยานเอกสารมาสบพสจนได

177227 Faculty of Law

9

สญญาเชาอสงหารมทรพย การเชาอสงหารมทรพยแยกพจารณา ได 2

กรณ คอ 1. การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลา

การเชาไมเกน 3 ป กฎหมายกำาหนดวาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ จงจะฟองรองบงคบคดได

-สญญาเชาอสงหารมทรพยสมบรณเมอคำาเสนอสนองถกตองตรงกน

177227 Faculty of Law

10

-สญญาเชาอสงหาฯ หากคสญญาฝายหนงฝายใดไมปฏบตตามสญญา หรอผดสญญา การฟองรองใหปฏบตตามสญญาจะตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด(ฝายทจะถกฟอง)

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได177227 Faculty of Law

11

-การฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาเทานน ทกฎหมายกำาหนดวาตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอฯ สวนการฟองรองบงคบตามสทธเรยกรองเรองอน ไมอยในบงคบของ ม. 538 กลาวคอ จะใชพยานหลกฐานชนดใด ประเภทใดกได

177227 Faculty of Law

12

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได

ดงนน ข. จงฟองขบไล ก. ออกจากทรพยสนทดนของตนเอง เชนน ข. สามารถฟองขบไล ก. ได เพราะไมใชการฟองใหปฏบตตามสญญาเชา

177227 Faculty of Law

13

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป โดย ก. ชำาระคาเชาลวงหนาทง 2 ป ภายหลงเชาได 1 ป ข. ไมยอมให ก. เชาทดนตอไป และขบไล ก. ออกจากทดน เชนน ก. จะฟองรองให ข. ปฏบตตามสญญาไดหรอไม ถาไมได ก. จะเรยก คาเชาทชำาระไปแลวคนไดหรอไม

177227 Faculty of Law

14

-สงทกฎหมายตองการคอ หลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดงนนถาไมมหลกฐานการเชาเปนหนงสอ จะนำาพยานบคคลหรอวตถพยานอนๆมานำาสบวาไดมการทำาสญญาเชาตอกนไมได

-แตถาไดมหลกฐานเปนหนงสอแลว แมตอมาหลกฐานนนสญหาย หรอถกทำาลายไปเชนน กฎหมายอนญาตใหนำาพยานบคคล หรอสำาเนาของหลกฐานนนมาพสจนถงการเชาได

177227 Faculty of Law

15

2. การเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาการเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการ

เชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา จะตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท มเชนนนจะฟองรองบงคบไดเพยง 3 ป เทานน

การทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทในมาตรา 538 นมใชแบบของสญญาเชา

177227 Faculty of Law

16

แตการจะบงคบไดสามป สญญาเชาอสงหารมทรพยนนจะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญดวย

หากการเชาอสงหารมทรพยนนมไดมหลกฐานเปนหนงสอเลย สญญาเชาดงกลาวกจะฟองรองบงคบคดไมไดเลยมใชฟองรองไดในสามปแรก

177227 Faculty of Law

17

177227 Faculty of Law

ตวอยาง ก. เชาทดน ข. ดวยวาจาเพอทำาสวน มกำาหนดเวลา 10 ป ชำาระคาเชาเปนรายป ปละ 12,000 บาท เมอสนปท 2 ข. ไมใหก. เชาทดนตอไป เชนน ก. จะฟองรองบงคบให ข.

ปฏบตตามสญญาเชา ไดกป

สญญาเกด

10 ป

ปท 2ปท 3

18

สญญาเชาทไมตองจดทะเบยนการเชา

สญญาเชาอสงหารมทรพยดงตอไปน แมคสญญาจะมไดจดทะเบยนการเชา สญญาเชาอสงหารมทรพยกสามารถทจะฟองรองบงคบคดกนได กลาวคอ ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยทไมมกำาหนด

เวลาการเชา เพราะ สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลานน ไมแนนอน

วาจะมกำาหนดระยะเวลาเทาใด การจดทะเบยนการเชา ใชบงคบกบสญญาเชาทม

ระยะเวลา(เกนกวา 3 ป)เทานน177227 Faculty of Law

19

177227 Faculty of Law

สญญาเกด ปจจบน

ก. เชาทดน ข. โดยทำาเปนหนงสอ ชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา

คสญญาบอกเลกเมอใดกได

20

แตสญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชาดงกลาว ถาจะฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดวย มเชนนนจะฟองรองไมไดเลย

177227 Faculty of Law

21

177227 Faculty of Law

สญญาเกด ปจจบน

ก. เชาทดน ข. ดวยวาจา ตกลงชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา ถา ก. ไมชำาระคาเชาในปใดปหนง ข. จะฟองรองให ก.

ชำาระคาเชาไดหรอไม

22

สญญาเชาทรพยทไมมกำาหนดเวลาเชา อาจเกดขนไดในลกษณะหนงลกษณะใดดงตอไปน 1. คสญญาไมไดกำาหนดเวลาการเชาเอาไว 2. สญญาเชาทเกดขนโดยผลของกฎหมาย

ตาม ม.570 3. สญญาเชาทบงคบไดเพยงบางสวน

177227 Faculty of Law

23

ข. สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชา

177227 Faculty of Law

24

คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา

มาตรา 539 บญญตวา คาฤชาธรรมเนยม“ทำาสญญาเชานนคสญญาพงออกใชเสมอกนทงสองฝาย”

คาฤาชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา ไดแก คาอากรแสตมปในการทำาสญญา และคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา

177227 Faculty of Law

25

คาธรรมเนยมการจดทะเบยน

คาธรรมเนยมจดทะเบยนการเชา คดตามคาเชาตลอดเวลาทเชาอตรารอยละ ๑ ในกรณ คาเชาตลอดชวตใหคำานวณคาเชาเทากบคาเชา ๓๐ ป เศษของรอยคดเปนรอย

การจดทะเบยนปลอดการเชา ฯลฯ คดคาธรรมเนยมแปลงละ ๕๐ บาท

177227 Faculty of Law

26

อากรแสตมป

เสยภาษอากรตามประมวลรษฎากร ในอตราทกจำานวน ๑,๐๐๐ บาท หรอเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แหงคาเชา ตลอดอายการเชาเปนคาอากรแสตมป ๑ บาท

177227 Faculty of Law

27

คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชานนเปนสงทรฐทำาการจดเกบเปนรายไดเขารฐ หากมการหลกเลยงไมเสยคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญา รฐกจะมมาตรการบงคบหรอบทลงโทษกำาหนดไว เชน บงคบไดเพยง 3 ป เปนตน

คาธรรมเนยมการจดทะเบยนจะคดคำานวณจากจำานวนปทจดทะเบยน ดงนนหากเปนการเชาระยะเวลานาน คสญญากตองเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนมากขนดวย

177227 Faculty of Law

28

แตเฉพาะคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชาเทานนทคสญญาพงออกเทากน หากเปนคาธรรมเนยม หรอภาษอากรอยางอน ผมหนาทรบผดชอบยอมเปนไปตามบทบญญตของกฎหมาย

อาทเชน คาภาษโรงเรอน คาภาษบำารงทองท ภาษเงนไดบคคลธรรมดาหรอนตบคคล

177227 Faculty of Law

29

177227 Faculty of Law

เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป

30

คสญญาทไมตองการเสยคาธรรมเนยมในจำานวนมาก กมกจะหลกเลยงการเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา โดยวธการแบง หรอซอยระยะเวลาในการเชาออกโดยการทำาสญญาเชาหลายฉบบ โดยใหแตละฉบบมระยะเวลาการเชาทไมนาน และมระยะเวลาทตอเนองกน

177227 Faculty of Law

31

177227 Faculty of Law

เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป

32

พฤตการณทถอวามเจตนาหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาเดยวกน หรอ

ใกลเคยงกน โดยแตละฉบบมเวลาเชาทตอเนองกน

ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาทหางกน แตเวลาเชาตอเนองกน

177227 Faculty of Law

33

ผลของการหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา สญญาเชาททำาขนโดยมเจตนาหลกเลยงการจด

ทะเบยนการเชา ถอวาคสญญามเจตนาทำาสญญาเชาตอกนคราวเดยวตลอดกำาหนดเวลา ดงนนถากำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป ถาไมจดทะเบยน จะบงคบไดเพยง 3 ป ตาม ม.538 ชวงทาย

177227 Faculty of Law

34

สญญาจะใหเชามไดหรอไม ? แตเดมนน ศาลฎกาวนจฉยมาโดยตลอดวา สญญา

เชาซงตกลงเชาเกนกวา 3 ป หากไมจดทะเบยนการเชาตงแตขณะแรก ภายหลงคสญญาจะฟองรองใหนำาไปจดทะเบยนไมได

ภายหลงไดม คำาพพากษาฎกาท วนจฉยวา สามารถฟองรองใหจดทะเบยนการเชาได ถาคสญญามเจตนาจะไปจดทะเบยนการเชา

177227 Faculty of Law

35

177227 Faculty of Law

คำาพพากษาฎกาท 206/2542(ญ) ขอกำาหนดใหผเชาและ ผใหเชาตองไปจดทะเบยนการเชา

ตามสญญา ใหเรยบรอยภายในวนท 31 มนาคม 2536 ยอมมผลผกพนโจทกและจำาเลยใหตอง

ปฏบตตามคำาพพากษาฎกาท 5542/2542 ขอกำาหนดทกขอตามสญญาโดยเฉพาะขอทระบใหผเชา

ตองไปจดทะเบยนการเชาตามสญญาภายในวนท 15 ตลาคม 2536 โดยผใหเชาเปนผออกคาใชจายคาธรรมเนยมและคาอากรในการจดทะเบยนการเชานน กยอมผกพนจำาเลยใหตอง

ปฏบตตามสญญาภายในระยะเวลาดงกลาวดวย

36

คำามนจะใหเชา

คำามนจะใหเชา ไดแก การแสดงเจตนา(คำามน)ของผใหเชา ทจะใหผเชาทำาการเชาทรพยสนนนตอไป ถาผเชาตองการ

177227 Faculty of Law

37

177227 Faculty of Law

ผใหเชา ผเชาการใชประโยชน

คาเชา

คำามนจะใหเชา

38

177227 Faculty of Law

สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา

สญญาเชา(ใหม)

39

177227 Faculty of Law

สญญาเชาคำามนจะใหเชา

คำาสนองจะเชา

สญญาเชา(ใหม)

40

177227 Faculty of Law

สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา

สญญาเชา(ใหม)

41

คำามนจะใหเชาจะตองชดเจน -คาเชา -กำาหนดเวลาเชา

เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชา เชา“ตอไปในอตราคาเชาเดม อก 3 ป”

เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชาเชา“ตอไป ในอตราคาเชาตามแตจะไดตกลงกน”

177227 Faculty of Law

42

ผลของคำามนจะใหเชา ถากำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตองสนอง

ภายในกำาหนดเวลาเชนวานน ถาไมไดกำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตอง

สนองภายในกำาหนดเวลาของสญญาเชาเดม (ตามแนวคำาวนจฉยของศาลฎกา)

177227 Faculty of Law

43

177227 Faculty of Law

คำาพพากษาฎกาท 876/2537 สญญาเชาระบวาเมอพนอายสญญาเชา 15 ปแลว โจทก ยนยอมตกลงใหจำาเลยเชาตอไดอก 14 ปนน กำาหนดเวลาเชาทกำาหนดไวแนนอนมเพยง 15 ปสวนเมอพนกำาหนดดงกลาวหากจำาเลยประสงคจะเชา โจทกจะใหจำาเลยเชาตอไปไดอก 14 ป เปนคำามนของโจทกทจะใหจำาเลยเชา จำาเลยจะตองแสดงความจำานงตอโจทกกอน ครบอายสญญาเชา

44

เมอมการสนองคำามนจะใหเชา สญญาเชาทเกดขนใหมนน ตองมหลกฐานเปนหนงสอ หรอจดทะเบยนดวย มเชนนนจะฟองรองบงคบคดไมได

177227 Faculty of Law

45

177227 Faculty of Law

คำาพพากษาฎกาท 1062/2539 คำามนจะใหเชาทดนพพาทตอของโจทกเปนเพยงคำามนดวยวาจาซงอยนอกเหนอจากขอตกลงตามสญญา

เชาเดม แมจำาเลยจะสนองรบ คำามนนนกอนครบกำาหนดสญญาเชาเดม และเกดสญญาเชาขน

ใหมกตามแตตราบใดทโจทกยงมไดทำาหลกฐานการเชาใหมเปนหนงสอลงลายมอชอโจทกผรบผดเปนสำาคญ จำาเลยยอมไมอาจขอบงคบให

โจทกตองยอมใหจำาเลยเชาทดนพพาทตอไปไดตาม มาตรา 538

46

กำาหนดเวลาการเชา

แบงได 2 กรณ

1. สญญาเชาทไมมกำาหนดระยะเวลา ไมตองจดทะเบยน แตตองมหลกฐานเปนหนงสอ

ลงลายมอชอผตองรบผด เปนอยางนอย

177227 Faculty of Law

47

177227 Faculty of Law

สญญาเกด ปจจบน

48

2. สญญาเชาทมกำาหนดเวลา2.1 กำาหนดเวลาตามป ปฎทน ม.540

จดทะเบยนการเชาสงสดไดไมเกน 30 ป ยกเวน การเชาอสงหารมทรพยเพอการพาณชย

กรรม หรออตสาหกรรม เชาสงสดไดไมเกน 2.2 กำาหนดเวลาเชาโดยอาศยอายขยของ

คสญญา ม.541

177227 Faculty of Law

49

177227 Faculty of Law

สงสดไมเกน 30 ป หรอตามอายขยของคสญญา

สญญาเกดขน

50

บคคลหลายคนเรยกเอาทรพยสนทเชารายเดยวกน (ม.542-3)

กรณทผใหเชานำาทรพยสนไปใหบคคลเชาหลายราย จงมปญหาวาในระหวางผเชาดวยกนผเชารายใดจะเปนผไดสทธครอบครองในตวทรพยสนทเชานนไป กฎหมายมหลกเกณฑอยางไร?

ม. 542-3 เปนกฎหมายระหวางผเชา กบผเชาดวยกน ไมเกยวกบระหวางผเชา กบผใหเชา

177227 Faculty of Law

51

หลกเกณฑบคคลหลายคนฯ 1. ทรพยสนทเชาเปนสงเดยวกน หมายความ

วา การทผใหเชาทำาสญญาใหเชาทรพยทงสองครงหรอหลายครงนน ทรพยสนอนเปนวตถแหงสญญาจะตองเปนสงเดยวกน

2. ระยะเวลาของสญญาเชาทงสองรายหรอหลายรายนนตองซอนทบกน

177227 Faculty of Law

52

ผลของกฎหมาย แยกไดดงน 1. ทรพยสนทเชาเปนสงหารมทรพย

ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอนผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)

2. สญญาเชาตางรายเปนการเชาอสงหารมทรพย ผเชารายใดจะมสทธดกวาผเชารายอนแยกพจารณาไดดงน ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยตางราย

นนเปนการเชาซงมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอน

ผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)

177227 Faculty of Law

53

ข. สญญาเชาทกรายเปนสญญาเชาซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 543(2) ไดแก ผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของ

ตนกอนผเชารายอน

177227 Faculty of Law

54

ค. สญญาเชาตางรายหลายราย เปนการเชามทงประเภทซงตองจดทะเบยนและประเภทซงไมตองจดทะเบยนปะปนกน ไดแก การครอบครอง หรอ การจด

ทะเบยน ซงไดเกดขนกอน

177227 Faculty of Law