177227 Faculty of Law

1

177227 Faculty of Law

2

ลกษณะของสญญาเชาทรพย1. สญญาเชาทรพย มลกษณะเปนสญญา

ตางตอบแทน

คสญญาในสญญาเชาทรพยตางเปนเจาหน ลกหนซงกนและกน

ผใหเชามหนาทใหผเชาไดใชประโยชนจากทรพยสนทเชาตลอดเวลาเชา สวนผเชามหนาทจะตองชำาระคาเชาแกผใหเชา


3


ผใหเชา ผเชา

การใชประโยชน

คาเชา

4

2. สญญาเชาทรพยเปนสญญาทไมมแบบ

ดงนน สญญาเชาทรพยจงสมบรณเมอคำาเสนอคำาสนองถกตองตรงกน


5

3. สญญาเชาทรพยกอใหเกดเพยงบคคลสทธเทานน ไมกอใหเกดทรพยสทธในทรพยสนทเชา แตผเชาอาจจะมทรพยสทธ(สทธครอบครอง)

เหนอทรพยสนทเชาได โดยการเขาครอบครองทรพยสนทเชา

ตวอยางเชน ก. เชาบานจาก ข. ปรากฏวา ขณะท ก. จะยายเขาไปอยปรากฏวา ค. ไดครอบครองอยกอนแลว เชนน ก. จะฟองขบไล ค. ออกจากบานดงกลาวไดหรอไม 177227 Faculty of Law

6

4. สญญาเชาทรพยมเพยงวตถประสงคในการโอนสทธครอบครองในตวทรพยเทานน มไดมวตถประสงคโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา

ดงนน ถาทรพยสนทเชาสญหาย หรอบบสลาย โดยเหตอนจะโทษผเชาไมได การสญหายหรอบบสลายยอมตกเปนพบแกผใหเชา (ผใหเชาไมมสทธทจะไดรบคาเชา) ม.372


7

ตวอยางเชน ก. เชาบาน ข. มกำาหนดเวลา 1 ป คาเชาเดอนละ 3,000 บาท หลงจาก ก. เชาบานได 6 เดอน บานดงกลาวเกดเพลงไหมโดยไมใชความผด ของ ก. และ ข. เชนน ข. จะมสทธไดคาเชาในสวน 6 เดอนทเหลอหรอไม


6 เดอน

1 ป

สญญาเกดขน

8

แบบ และหลกฐานของสญญาเชาการเชาสงหารมทรพย

สญญาเชาสงหารมทรพยสมบรณเมอผใหเชาและผเชาไดเสนอสนองถกตองตรงกน

การเชาสงหารมทรพยธรรมดา หรอสงหารมทรพยพเศษ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยไมไดกำาหนดแบบ หรอหลกฐานการฟองรองไว

การพสจนวาสญญาเชาเกดขน สามารถนำาพยานบคคล พยานเอกสารมาสบพสจนได


9

สญญาเชาอสงหารมทรพย การเชาอสงหารมทรพยแยกพจารณา ได 2

กรณ คอ 1. การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลา

การเชาไมเกน 3 ป กฎหมายกำาหนดวาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ จงจะฟองรองบงคบคดได

-สญญาเชาอสงหารมทรพยสมบรณเมอคำาเสนอสนองถกตองตรงกน


10

-สญญาเชาอสงหาฯ หากคสญญาฝายหนงฝายใดไมปฏบตตามสญญา หรอผดสญญา การฟองรองใหปฏบตตามสญญาจะตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด(ฝายทจะถกฟอง)

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได177227 Faculty of Law

11

-การฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาเทานน ทกฎหมายกำาหนดวาตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอฯ สวนการฟองรองบงคบตามสทธเรยกรองเรองอน ไมอยในบงคบของ ม. 538 กลาวคอ จะใชพยานหลกฐานชนดใด ประเภทใดกได


12

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได

ดงนน ข. จงฟองขบไล ก. ออกจากทรพยสนทดนของตนเอง เชนน ข. สามารถฟองขบไล ก. ได เพราะไมใชการฟองใหปฏบตตามสญญาเชา


13

เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป โดย ก. ชำาระคาเชาลวงหนาทง 2 ป ภายหลงเชาได 1 ป ข. ไมยอมให ก. เชาทดนตอไป และขบไล ก. ออกจากทดน เชนน ก. จะฟองรองให ข. ปฏบตตามสญญาไดหรอไม ถาไมได ก. จะเรยก คาเชาทชำาระไปแลวคนไดหรอไม


14

-สงทกฎหมายตองการคอ หลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดงนนถาไมมหลกฐานการเชาเปนหนงสอ จะนำาพยานบคคลหรอวตถพยานอนๆมานำาสบวาไดมการทำาสญญาเชาตอกนไมได

-แตถาไดมหลกฐานเปนหนงสอแลว แมตอมาหลกฐานนนสญหาย หรอถกทำาลายไปเชนน กฎหมายอนญาตใหนำาพยานบคคล หรอสำาเนาของหลกฐานนนมาพสจนถงการเชาได


15

2. การเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาการเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการ

เชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา จะตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท มเชนนนจะฟองรองบงคบไดเพยง 3 ป เทานน

การทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทในมาตรา 538 นมใชแบบของสญญาเชา


16

แตการจะบงคบไดสามป สญญาเชาอสงหารมทรพยนนจะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญดวย

หากการเชาอสงหารมทรพยนนมไดมหลกฐานเปนหนงสอเลย สญญาเชาดงกลาวกจะฟองรองบงคบคดไมไดเลยมใชฟองรองไดในสามปแรก


17


ตวอยาง ก. เชาทดน ข. ดวยวาจาเพอทำาสวน มกำาหนดเวลา 10 ป ชำาระคาเชาเปนรายป ปละ 12,000 บาท เมอสนปท 2 ข. ไมใหก. เชาทดนตอไป เชนน ก. จะฟองรองบงคบให ข.

ปฏบตตามสญญาเชา ไดกป

สญญาเกด

10 ป

ปท 2ปท 3

18

สญญาเชาทไมตองจดทะเบยนการเชา

สญญาเชาอสงหารมทรพยดงตอไปน แมคสญญาจะมไดจดทะเบยนการเชา สญญาเชาอสงหารมทรพยกสามารถทจะฟองรองบงคบคดกนได กลาวคอ ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยทไมมกำาหนด

เวลาการเชา เพราะ สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลานน ไมแนนอน

วาจะมกำาหนดระยะเวลาเทาใด การจดทะเบยนการเชา ใชบงคบกบสญญาเชาทม

ระยะเวลา(เกนกวา 3 ป)เทานน177227 Faculty of Law

19


สญญาเกด ปจจบน

ก. เชาทดน ข. โดยทำาเปนหนงสอ ชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา

คสญญาบอกเลกเมอใดกได

20

แตสญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชาดงกลาว ถาจะฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดวย มเชนนนจะฟองรองไมไดเลย


21



ก. เชาทดน ข. ดวยวาจา ตกลงชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา ถา ก. ไมชำาระคาเชาในปใดปหนง ข. จะฟองรองให ก.

ชำาระคาเชาไดหรอไม

22

สญญาเชาทรพยทไมมกำาหนดเวลาเชา อาจเกดขนไดในลกษณะหนงลกษณะใดดงตอไปน 1. คสญญาไมไดกำาหนดเวลาการเชาเอาไว 2. สญญาเชาทเกดขนโดยผลของกฎหมาย

ตาม ม.570 3. สญญาเชาทบงคบไดเพยงบางสวน


23

ข. สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชา


24

คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา

มาตรา 539 บญญตวา คาฤชาธรรมเนยม“ทำาสญญาเชานนคสญญาพงออกใชเสมอกนทงสองฝาย”

คาฤาชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา ไดแก คาอากรแสตมปในการทำาสญญา และคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา


25

คาธรรมเนยมการจดทะเบยน

คาธรรมเนยมจดทะเบยนการเชา คดตามคาเชาตลอดเวลาทเชาอตรารอยละ ๑ ในกรณ คาเชาตลอดชวตใหคำานวณคาเชาเทากบคาเชา ๓๐ ป เศษของรอยคดเปนรอย

การจดทะเบยนปลอดการเชา ฯลฯ คดคาธรรมเนยมแปลงละ ๕๐ บาท


26

อากรแสตมป

เสยภาษอากรตามประมวลรษฎากร ในอตราทกจำานวน ๑,๐๐๐ บาท หรอเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แหงคาเชา ตลอดอายการเชาเปนคาอากรแสตมป ๑ บาท


27

คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชานนเปนสงทรฐทำาการจดเกบเปนรายไดเขารฐ หากมการหลกเลยงไมเสยคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญา รฐกจะมมาตรการบงคบหรอบทลงโทษกำาหนดไว เชน บงคบไดเพยง 3 ป เปนตน

คาธรรมเนยมการจดทะเบยนจะคดคำานวณจากจำานวนปทจดทะเบยน ดงนนหากเปนการเชาระยะเวลานาน คสญญากตองเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนมากขนดวย


28

แตเฉพาะคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชาเทานนทคสญญาพงออกเทากน หากเปนคาธรรมเนยม หรอภาษอากรอยางอน ผมหนาทรบผดชอบยอมเปนไปตามบทบญญตของกฎหมาย

อาทเชน คาภาษโรงเรอน คาภาษบำารงทองท ภาษเงนไดบคคลธรรมดาหรอนตบคคล


29


เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป

30

คสญญาทไมตองการเสยคาธรรมเนยมในจำานวนมาก กมกจะหลกเลยงการเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา โดยวธการแบง หรอซอยระยะเวลาในการเชาออกโดยการทำาสญญาเชาหลายฉบบ โดยใหแตละฉบบมระยะเวลาการเชาทไมนาน และมระยะเวลาทตอเนองกน


31


เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป

32

พฤตการณทถอวามเจตนาหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาเดยวกน หรอ

ใกลเคยงกน โดยแตละฉบบมเวลาเชาทตอเนองกน

ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาทหางกน แตเวลาเชาตอเนองกน


33

ผลของการหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา สญญาเชาททำาขนโดยมเจตนาหลกเลยงการจด

ทะเบยนการเชา ถอวาคสญญามเจตนาทำาสญญาเชาตอกนคราวเดยวตลอดกำาหนดเวลา ดงนนถากำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป ถาไมจดทะเบยน จะบงคบไดเพยง 3 ป ตาม ม.538 ชวงทาย


34

สญญาจะใหเชามไดหรอไม ? แตเดมนน ศาลฎกาวนจฉยมาโดยตลอดวา สญญา

เชาซงตกลงเชาเกนกวา 3 ป หากไมจดทะเบยนการเชาตงแตขณะแรก ภายหลงคสญญาจะฟองรองใหนำาไปจดทะเบยนไมได

ภายหลงไดม คำาพพากษาฎกาท วนจฉยวา สามารถฟองรองใหจดทะเบยนการเชาได ถาคสญญามเจตนาจะไปจดทะเบยนการเชา


35


คำาพพากษาฎกาท 206/2542(ญ) ขอกำาหนดใหผเชาและ ผใหเชาตองไปจดทะเบยนการเชา

ตามสญญา ใหเรยบรอยภายในวนท 31 มนาคม 2536 ยอมมผลผกพนโจทกและจำาเลยใหตอง

ปฏบตตามคำาพพากษาฎกาท 5542/2542 ขอกำาหนดทกขอตามสญญาโดยเฉพาะขอทระบใหผเชา

ตองไปจดทะเบยนการเชาตามสญญาภายในวนท 15 ตลาคม 2536 โดยผใหเชาเปนผออกคาใชจายคาธรรมเนยมและคาอากรในการจดทะเบยนการเชานน กยอมผกพนจำาเลยใหตอง

ปฏบตตามสญญาภายในระยะเวลาดงกลาวดวย

36

คำามนจะใหเชา

คำามนจะใหเชา ไดแก การแสดงเจตนา(คำามน)ของผใหเชา ทจะใหผเชาทำาการเชาทรพยสนนนตอไป ถาผเชาตองการ


37


ผใหเชา ผเชาการใชประโยชน

คาเชา

คำามนจะใหเชา

38


สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา

สญญาเชา(ใหม)

39


สญญาเชาคำามนจะใหเชา

คำาสนองจะเชา


40


สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา


41

คำามนจะใหเชาจะตองชดเจน -คาเชา -กำาหนดเวลาเชา

เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชา เชา“ตอไปในอตราคาเชาเดม อก 3 ป”

เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชาเชา“ตอไป ในอตราคาเชาตามแตจะไดตกลงกน”


42

ผลของคำามนจะใหเชา ถากำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตองสนอง

ภายในกำาหนดเวลาเชนวานน ถาไมไดกำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตอง

สนองภายในกำาหนดเวลาของสญญาเชาเดม (ตามแนวคำาวนจฉยของศาลฎกา)


43


คำาพพากษาฎกาท 876/2537 สญญาเชาระบวาเมอพนอายสญญาเชา 15 ปแลว โจทก ยนยอมตกลงใหจำาเลยเชาตอไดอก 14 ปนน กำาหนดเวลาเชาทกำาหนดไวแนนอนมเพยง 15 ปสวนเมอพนกำาหนดดงกลาวหากจำาเลยประสงคจะเชา โจทกจะใหจำาเลยเชาตอไปไดอก 14 ป เปนคำามนของโจทกทจะใหจำาเลยเชา จำาเลยจะตองแสดงความจำานงตอโจทกกอน ครบอายสญญาเชา

44

เมอมการสนองคำามนจะใหเชา สญญาเชาทเกดขนใหมนน ตองมหลกฐานเปนหนงสอ หรอจดทะเบยนดวย มเชนนนจะฟองรองบงคบคดไมได


45


คำาพพากษาฎกาท 1062/2539 คำามนจะใหเชาทดนพพาทตอของโจทกเปนเพยงคำามนดวยวาจาซงอยนอกเหนอจากขอตกลงตามสญญา

เชาเดม แมจำาเลยจะสนองรบ คำามนนนกอนครบกำาหนดสญญาเชาเดม และเกดสญญาเชาขน

ใหมกตามแตตราบใดทโจทกยงมไดทำาหลกฐานการเชาใหมเปนหนงสอลงลายมอชอโจทกผรบผดเปนสำาคญ จำาเลยยอมไมอาจขอบงคบให

โจทกตองยอมใหจำาเลยเชาทดนพพาทตอไปไดตาม มาตรา 538

46

กำาหนดเวลาการเชา

แบงได 2 กรณ

1. สญญาเชาทไมมกำาหนดระยะเวลา ไมตองจดทะเบยน แตตองมหลกฐานเปนหนงสอ

ลงลายมอชอผตองรบผด เปนอยางนอย


47



48

2. สญญาเชาทมกำาหนดเวลา2.1 กำาหนดเวลาตามป ปฎทน ม.540

จดทะเบยนการเชาสงสดไดไมเกน 30 ป ยกเวน การเชาอสงหารมทรพยเพอการพาณชย

กรรม หรออตสาหกรรม เชาสงสดไดไมเกน 2.2 กำาหนดเวลาเชาโดยอาศยอายขยของ

คสญญา ม.541


49


สงสดไมเกน 30 ป หรอตามอายขยของคสญญา

สญญาเกดขน

50

บคคลหลายคนเรยกเอาทรพยสนทเชารายเดยวกน (ม.542-3)

กรณทผใหเชานำาทรพยสนไปใหบคคลเชาหลายราย จงมปญหาวาในระหวางผเชาดวยกนผเชารายใดจะเปนผไดสทธครอบครองในตวทรพยสนทเชานนไป กฎหมายมหลกเกณฑอยางไร?

ม. 542-3 เปนกฎหมายระหวางผเชา กบผเชาดวยกน ไมเกยวกบระหวางผเชา กบผใหเชา


51

หลกเกณฑบคคลหลายคนฯ 1. ทรพยสนทเชาเปนสงเดยวกน หมายความ

วา การทผใหเชาทำาสญญาใหเชาทรพยทงสองครงหรอหลายครงนน ทรพยสนอนเปนวตถแหงสญญาจะตองเปนสงเดยวกน

2. ระยะเวลาของสญญาเชาทงสองรายหรอหลายรายนนตองซอนทบกน


52

ผลของกฎหมาย แยกไดดงน 1. ทรพยสนทเชาเปนสงหารมทรพย

ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอนผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)

2. สญญาเชาตางรายเปนการเชาอสงหารมทรพย ผเชารายใดจะมสทธดกวาผเชารายอนแยกพจารณาไดดงน ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยตางราย

นนเปนการเชาซงมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอน

ผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)


53

ข. สญญาเชาทกรายเปนสญญาเชาซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 543(2) ไดแก ผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของ

ตนกอนผเชารายอน


54

ค. สญญาเชาตางรายหลายราย เปนการเชามทงประเภทซงตองจดทะเบยนและประเภทซงไมตองจดทะเบยนปะปนกน ไดแก การครอบครอง หรอ การจด

ทะเบยน ซงไดเกดขนกอน


177227 Faculty of Law

Documents

Transcript of 177227 Faculty of Law