Ve

ct

or

Pr

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| C

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V e c t o r P r o j e c t s K e n y a | C h e c k p o i n t H e i g h t s March 2017

vectorprojects.wordpress.com Checkpoint Heights 1

O u t l i n e P r o p o s a l s | D e s i g n R e p o r t

A f f o r d a b l e H o u s i n g | W e s t e r n K e n y a

“ T h e r e i s n e e d t o e n c o u r a g e t h e p r i v a t e s e c t o r t h r o u g h i n c e n t i v e s t o e s t a b l i s h m o r e h o u s i n g u n i t s i n t h e C o u n t y , e n c o u r a g e t r a n s f e r o f a f f o r d a b l e h o u s i n g t e c h n o l o g i e s a n d e n h a n c e a c c e s s t o c r e d i t f o r

p e o p l e t o c o n s t r u c t o r b u y b e t t e r h o u s e s . H i g h r i s e a p a r t m e n t s w i t h a d e q u a t e s o c i a l a m e n i t i e s s h o u l d a l s o b e p r i o r i t i s e d f o r o p t i m a l l a n d

u t i l i z a t i o n a n d e n v i r o n m e n t a l s u s t a i n a b i l i t y ”

F i r s t K a k a m e g a C o u n t y I n t e g r a t e d D e v e l o p m e n t P l a n 2 0 1 3 - 2 0 1 7 : 1 . 6 . 8 H o u s i n g

B a c k g r o u n d | D e s i g n P a r a m e t e r s

S u s t a i n a b i l i t y a n d e n e r g y e f f i c i e n c y c a n b e m e a s u r e d u n d e r s c h e m e s s u c h a s L E E D a n d B R E E A M . A f t e r t h e A g e n d a 2 1 s u m m i t i n R i o 1 9 9 2 , a

b a l a n c i n g e m p h a s i s o n t h e m e t r i c s o f ‘ e m b o d i e d e n e r g y ’ p r e v a i l e d , p i o n e e r e d b y i n n o v a t o r s s u c h a s B r e n d a a n d R o b e r t V a l e , ( T h e

A u t o n o m o u s H o u s e ) , a n d t h e A s s o c i a t i o n f o r E n v i r o n m e n t C o n s c i o u s B u i l d i n g ( w w w . a e c b . n e t ) . T h e y s o u g h t t o l i m i t c a r b o n e m i s s i o n s f r o m

m a n u f a c t u r i n g p r o d u c t s a n d t r a n s p o r t t o s i t e . T h e s h i b b o l e t h w a s

‘ R e d u c e ! R e u s e ! R e c y c l e ! ’

I t l e a n e d t o w a r d s l o c a l l y a v a i l a b l e b u i l d i n g m a t e r i a l s , r e d u c i n g ‘ d i e s e l m i l e s ’ . I t a c t i v a t e d a v i r t u o u s c i r c l e b y p e r p e t u a t i n g l o c a l c o n s t r u c t i o n

s k i l l s ( c r a f t s a n d t r a d e s ) a n d p r o m o t e d l o c a l e m p l o y m e n t . W h e r e a s r e l i a n c e o n f a c t o r y - m a d e c o m p o n e n t s h a s t e n d e d t o r e l e g a t e b u i l d i n g

a c t i v i t i e s t o a s s e m b l y o p e r a t i o n s o n s i t e . T h a t i s a d e - s k i l l i n g t r e n d . I t w a s f i r s t t r i e d i n h e a v i l y s u b s i d i s e d 1 9 5 0 s s y s t e m - b u i l d i n g , w h e n f o r

t h e f i r s t t i m e b u i l d e r s w o r k e d ‘ a g a i n s t t h e c l o c k ’ . T h e r e s u l t s i n c l u d e d a c a t a s t r o p h i c c o l l a p s e a t R o n a n P o i n t i n R o e h a m p t o n , a n d m a n y o t h e r

h i g h - r i s e c o n c r e t e f r a m e s a r e s e v e r e l y t h r e a t e n e d b y c o r r o s i o n o f r e b a r . B u i l d q u a l i t y i s v i t a l t o s a f e t y , a s r e c e n t d i s a s t e r s i n N a i r o b i

a l s o d e m o n s t r a t e .

T h e c h a l l e n g e t o m a n u f a c t u r e r s w a s m o l l i f i e d b y t h e m o v e t o w a r d s l i f e t i m e e n e r g y p e r f o r m a n c e m e t r i c s , w h i c h p l a y d o w n ‘ e m b o d i e d ’

e n e r g y o f m a t e r i a l s p r o d u c t i o n a n d t r a n s p o r t . T h e e f f e c t i s p a r a d o x i c a l : t h e M i d d l e E a s t h a s m a n y L E E D r a t e d b u i l d i n g s h u n g r y f o r

c o l o s s a l a m o u n t s o f e n e r g y t o f e e d a i r - c o n d i t i o n i n g s y s t e m s . F o s t e r ’ s F r a n k f u r t s k y s c r a p e r w o n p r i z e s f o r e n e r g y e f f i c i e n c y . D r i v e - i n

s h o p p i n g m a l l s a t t a i n L E E D c e r t i f i c a t i o n , w h i l e a d v e r s e l y i m p a c t i n g l o c a l t o w n - c e n t r e b u s i n e s s e s . I m p o r t e d p h o t o v o l t a i c s c l i m b 1 6 0 0 m

a l t i t u d e f r o m M o m b a s a , c e d i n g a l l i n t e n d e d e c o l o g i c a l b e n e f i t . L E E D r a t i n g s p r o p i t i a t e t h e c l a m o u r f o r ‘ s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ’ t h a t

e c h o e s t h r o u g h t h e b o a r d r o o m s o f i n t e r n a t i o n a l f i n a n c i e r s .

I n K e n y a a s t h e m a n u f a c t u r i n g b a s e i s l o w , m o r e i m p o r t e d b u i l d i n g p r o d u c t s a n d m a t e r i a l s a r e d e m a n d e d , a t t h e e x p e n s e o f l o c a l

e m p l o y m e n t s u p p l y . M o r e o v e r , t h e p r o p e r t y d e v e l o p m e n t i n d u s t r y p o l a r i s e s a s t h e r i c h - p o o r g a p w i d e n s m e r c i l e s s l y . T h a t w i l l c o n t i n u e : g l o b a l c a p i t a l e n j o y s u n t r a m m e l l e d f r e e d o m o f m o v e m e n t i n s e a r c h o f

o f p r o f i t . T h e l a t e , g r e a t Z a h a H a d i d ’ s s a r d o n i c o p i n i o n s a r e w e l l k n o w , b u t s p e c i f i c i s s u e s f o r K e n y a a r e h i g h l i g h t e d i n a r e c e n t f e a t u r e b y

C h r i s t i n e M u n g a i f o r T h e S t a n d a r d ( 1 0 t h M a r c h 2 0 1 7 )

w h y - y o u - a r e - u n l i k e l y - t o - o w n - a - h o u s e - i n - t o w n

E a s t E l e v a t i o n

P l a n P e r s p e c t i v e 1 O n e b e d S t u d i o f l a t

Ve

ct

or

Pr

oje

ct

s K

en

ya

| C

he

ck

po

int

He

igh

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V e c t o r P r o j e c t s K e n y a | C h e c k p o i n t H e i g h t s March 2017

vectorprojects.wordpress.com Checkpoint Heights 2

I n N o v e m b e r 2 0 1 3 B r y a n T u m w a w r o t e a b o u t t h e p i t f a l l s o f h o m e o w n e r s h i p w h e n l e s s t h a n s c r u p u l o u s d e v e l o p e r s l e d h u n d r e d s o f m i d d l e i n c o m e f i r s t - t i m e b u y e r s i n t o n e g a t i v e e q u i t y i n K a k a m e g a

( T h e S t a n d a r d 1 4 t h N o v e m b e r 2 0 1 3 ) .

I n L o n d o n t h e v o c i f e r o u s g r o u p A r c h i t e c t s f o r S o c i a l H o u s i n g ( A S H ) , c a m p a i g n i n g a g a i n s t t h e s o c i a l c l e a n s i n g w r e a k e d o n o l d e r u r b a n

c o m m u n i t i e s , l e d t o C a b i n e t S e c r e t a r y S a j i d J a v i d o u t l a w i n g a m a j o r d e v e l o p m e n t b e i n g r u n b y n o l e s s e r p e r s o n a g e t h a n t h e R I B A ’ s o w n

P r e s i d e n t E l e c t , o n t h e g r o u n d s t h a t i t w a s a b r e a c h o f s i t t i n g r e s i d e n t s ’ h u m a n r i g h t s . T h e l o c a l C o u n c i l d o i n g d e a l s w i t h a v a r i c i o u s d e v e l o p e r s a t t h e e x p e n s e o f i t s c o n s t i t u e n t s ’ h o m e s , i s a p p e a l i n g t h e d e c i s i o n , b u t w e l e a r n e d a l o t a b o u t t h e e t h i c s o f a l e a d i n g C h a r t e r e d

A r c h i t e c t u r a l p r a c t i c e – H u n t T h o m p s o n A s s o c i a t e s . ‘ A f f o r d a b l e s ’ , b o t h r e s i d e n t s a n d a r c h i t e c t s , n e e d t o s t i c k t o g e t h e r t o s u r v i v e .

B u i l d Q u a l i t y | D e s i g n I n f o r m a t i o n

C o n f o r m a n c e w i t h b u i l d i n g c o d e s c a n n o t r e l y o n a G o v e r n m e n t

I n s p e c t o r a t e v i s i t i n g w o r k - i n - p r o g r e s s o n s i t e . T h a t ’ s n o t g o i n g t o h a p p e n . E v e n i n U K i t ’ s m o s t l y p r i v a t i s e d n o w , b e c a u s e s o m u c h f a s t

m o v i n g t e c h n o l o g y o v e r p o w e r s t h e c i v i l s e r v a n t s . A r e s p o n s i b l e R e s i d e n t E n g i n e e r a n d r e p u t a b l e c o n t r a c t o r w i t h s o u n d t r a c k r e c o r d

a f f o r d s t h e b e s t c o n f i d e n c e . B u t d e s i g n i n f o r m a t i o n a n d q u a l i t y d e t a i l i n g a r e c r u c i a l .

S p e c i f i c a t i o n w r i t i n g i n K e n y a n e e d s l o o k i n g a t : i t i s t h e d r i v e r o f b u i l d

q u a l i t y . T y p i c a l l y Q S p r a c t i c e s o v e r l o o k t h e b a s i c B r i t i s h S t a n d a r d 8 0 0 0 : W o r k m a n s h i p o n B u i l d i n g S i t e s , i t s v a r i o u s p a r t s : f l o o r a n d w a l l

t i l i n g , c l a d d i n g , f i r e - s t o p p i n g , a n d s o f o r t h . I t i s a s u p e r d o c u m e n t . M o r e o f t e n t h a n n o t s t a n d a r d s r e f e r r e d t o a r e o u t o f d a t e , s o m e t i m e s w i l d l y s o : e . g . B . S . 1 3 3 4 ( i n s u l a t i o n m a t e r i a l s ) : 1 9 6 6 : a t t h a t t i m e t h e

u s e o f A s b e s t o s w a s s t i l l l a w f u l . B S 9 9 0 : 1 9 4 5 ( w i t h d r a w n ) : M e t a l c a s e m e n t w i n d o w s a n d c a s e m e n t d o o r s f o r d o m e s t i c b u i l d i n g s , i s s t i l l i n v o k e d , a n d t h a t i s f i n e f o r c o m p o n e n t s m a d e u p b y l o c a l f u n d i s . B u t

w h e n i t i s b l i t h e l y c o p i e d a n d p a s t e d i n t o a p p l y t o m o d e r n c u r t a i n w a l l i n g o r h i g h s e c u r i t y w i n d o w i n s t a l l a t i o n s , w e m u s t a s k w h y ?

W h y d o e s a Q S p r a c t i c e a l l o w m i s l e a d i n g s l i p s , w h e n i t i s e a s y t o

c h e c k a B r i t i s h S t a n d a r d s i m p l y b y g o o g l i n g i t , a n d w h e n B S I , A R C A T , N B S & A S T M a r e a l l o n l i n e ? T h e U S A r e s o u r c e s a r e e v e n f r e e . T h e

s u s p e c t e d a n s w e r i s t h a t s e n i o r m a n a g e m e n t c l i n g s t o w e l l - t h u m b e d a n d f r a y e d B r i t i s h S t a n d a r d s , t r e a s u r e d l i k e a n c i e n t s c r i p t u r e s o n t h e

l i b r a r y s h e l v e s o f t h e i r o f f i c e s , f e a r f u l o f l o s i n g g r i p . R e s t r i c t i o n s o n y o u n g e r s t a f f u s i n g t h e I n t e r n e t a s a n o f f i c e r e s o u r c e i s a l s o t y p i c a l .

O u r c o n c l u s i o n i s t o s e e k d e v e l o p e r - c o n t r a c t o r s , m a n y o f w h o m a r e I T

a n d B I M s a v v y , u p - t o - s p e e d w i t h m o d e r n c o n s t r u c t i o n t e c h n o l o g y a n d r i s k , t o p a r t n e r a f f o r d a b l e k i s a s a h o u s i n g f o r o r d i n a r y p e o p l e i n K e n y a

l e f t b e h i n d b y t h e s u p e r - r i c h . M a n y o f t h o s e m a k e u p t h e i r o w n c o n s t r u c t i o n , e n g i n e e r i n g a n d m a n a g e m e n t w o r k f o r c e s , a n d t h e i r

f a m i l y m e m b e r s . T h e s e p e o p l e w i s h o n l y a m o d e s t a f f o r d a b l e r a t i o n o f m o d e r n i t y . I t i s t h e y w e w i s h t o c a t e r f o r .

E a s t P e r s p e c t i v e

P l a n P e r s p e c t i v e 2 T w o b e d f l a t

Ve

ct

or

Pr

oje

ct

s K

en

ya

| C

he

ck

po

int

He

igh

ts

V e c t o r P r o j e c t s K e n y a | C h e c k p o i n t H e i g h t s March 2017

vectorprojects.wordpress.com Checkpoint Heights 3

M o r e i s L e s s | M o r e F o r L e s s

I n 1 9 6 1 S i r P a r k e r M o r r i s ’ s C o m m i t t e e d r e w u p a n i n f l u e n t i a l r e p o r t o n h o u s i n g s p a c e s t a n d a r d s i n p u b l i c h o u s i n g i n t h e U n i t e d K i n g d o m

t i t l e d H o m e s f o r T o d a y a n d T o m o r r o w ( t a b l e 1 )

T h e O f f i c e o f t h e M a y o r o f L o n d o n o p t e d t o m o v e t o a d o p t a D e s i g n G u i d e f o r H o u s i n g w i t h i n t h e c i t y 1 0 % m o r e g e n e r o u s t h a n t h e P a r k e r M o r r i s S t a n d a r d s . T h a t g u i d e w a s i m p l e m e n t e d i n 2 0 1 1 . T h e i n c r e a s e

i n s p a c e i s l a r g e l y a c c o u n t e d f o r b y a c c e s s i b i l i t y r e q u i r e m e n t s f a c i l i t a t i n g w h e e l c h a i r v i s i t o r a c c e s s t o a l l p u b l i c h o u s i n g , b u t a l s o

m o r e s p a c e f o r w a s t e r e c y c l i n g a t s o u r c e ( i . e . s o r t i n g i n t h e h o m e ) . P r i n c i p a l l y i t m e a n s > 1 1 0 0 m m w i d e i n t e r n a l p a s s a g e s a n d W C

p r o v i s i o n t h a t a l l o w s h o r i z o n t a l t r a n s f e r .

T h e p r i v a t e s e c t o r h a s f o r m a n y y e a r s s l a s h e d t h o s e s t a n d a r d s : i t i s n o t h a r d t o f i n d s t u d i o f l a t s o n t h e r e n t a l m a r k e t i n L o n d o n f o r

£ 1 2 0 0 + G B P s p c m . : m o r e t h a n h a l f a v e r a g e m o n t h l y t a k e - h o m e p a y .

F r o m t a b l e 1 w e c a n b e g i n a b u d g e t n e w - b u i l d c o n s t r u c t i o n c o s t i n g . F o r K e n y a l e t ’ s s e t t h e t a r g e t r a t e a t 2 5 0 0 0 K e s / m 2 g r o s s e x t e r n a l

a r e a , a n d d e c i d e t o b u i l d a t l e a s t t h r e e s t o r e y s . I t m e a n s t h e m i n i m u m o f i m p o r t e d G e r m a n o r C h i n e s e p r o d u c t s . I t m e a n s l o c a l t r a d e s , l o c a l m a t e r i a l s , B O G s t a n d a r d R C f r a m e s w i t h r e n d e r e d b r i c k o r b l o c k i n f i l l a n d p a r t i t i o n s , a n d l o c a l l y f a b r i c a t e d m e t a l w i n d o w s a n d d o o r s : c h e a p

a n d c h e e r f u l ! T h e n w e c a n s p e n d m o r e m o n e y o n s e r v i c e s : d r a i n a g e , p l u m b i n g , e l e c t r i c s a n d i m p o r t a n t l y d a t a , f o r t h e s m a r t k i s a s a h o m e . H o w e v e r , w e s h a l l e c o n o m i s e o n e p a r t i c u l a r – n o b a t h t u b . T h a t i s t o g a i n a s l i g h t s p a c e r e d u c t i o n , b u t a l s o t o l i m i t w a t e r s t o r a g e d e m a n d

a n d d i s p o s a l v o l u m e .

T a k i n g t h e s p a c e s t a n d a r d s f r o m t a b l e 1 w e o b t a i n i n d i c a t i v e c o s t s i n t a b l e 2 . F o r t h e s a k e o f c a l c u l a t i o n , w e a p p l i e d a 5 : 4 r a t i o f o r g r o s s

e x t e r n a l a r e a o f t h e w h o l e b u i l d i n g / g r o s s i n t e r n a l a r e a o f t h e i n d i v i d u a l f l a t s . T h i s m a y b e l o w d e p e n d i n g o n t h e e x t e n t o f t h e p r o v i s i o n o f b e l o w g r o u n d R C t a n k s , b o t h s e p t i c a n d r a i n w a t e r

c o l l e c t i o n , b u t i t p r o d u c e s a g r o s s i n t e r n a l s q u a r e m e t e r r a t e o f 1 9 9 0 0 K e s / m 2 . T h a t i s o u r t a r g e t b u d g e t , a n d w e s h a l l s e e b e l o w h o w

i t a p p l i e s t o C h e c k p o i n t H e i g h t s , t h e p r o p o s e d m o d e l d e v e l o p m e n t .

C r i t i c a l F a c t o r | P l o t R a t i o

N a i r o b i C i t y C o u n c i l ’ s G u i d e t o D e v e l o p m e n t O r d i n a n c e s a n d Z o n e s e x h i b i t s a r a n g e o f p l o t r a t i o s a c c o r d i n g t o d e v e l o p m e n t s t r a t e g i e s a d d r e s s i n g d e m o g r a p h i c s , l a n d v a l u e a n d c o n s e r v a t i o n c r i t e r i a : t h e

P l o t R a t i o t o o l c o n t r o l s t h e s k y l i n e . W e s e e a P R o f 6 i n C B D , 3 i n U p p e r H i l l , 2 . 5 i n W e s t l a n d s a n d E a s t l e i g h , d i p p i n g t o a c o n s e r v a t i v e

0 . 2 5 i n M u t h a i g a .

T h e K a k a m e g a C o u n t y P l a n m a k e s t h i s c o g e n t p o i n t w o r t h r e p e a t i n g :

“ H i g h r i s e a p a r t m e n t s w i t h a d e q u a t e s o c i a l a m e n i t i e s s h o u l d b e p r i o r i t i s e d f o r o p t i m a l l a n d u t i l i z a t i o n a n d e n v i r o n m e n t a l

s u s t a i n a b i l i t y ”

L a n d u s e i s k e y t o a v o i d s p r a w l a n d c u r t a i l d e f o r e s t a t i o n . M o r e o v e r , t h e i n f r a s t r u c t u r e c a p i t a l c o s t s a r e b e t t e r s e r v e d b y m o d e s t s t o r e y

b u i l d i n g u p t o s a y , s i x f l o o r s h i g h . T h i s i s c r i t i c a l f o r t h e c o n s t r u c t i o n s q u a r e m e t e r r a t e , s i n c e s o m u c h c o s t i s b e l o w g r o u n d , t h a t r a t i o t o s u p e r s t r u c t u r e a n d f i t - o u t m u s t b e f i n a n c i a l l y v i a b l e f o r d e v e l o p m e n t

T a b l e 1 P a r k e r M o r r i s S p a c e S t a n d a r d s

Unit Gross Internal Area m2

Construction Cost KES (gross external)

Studio Flat 32 80,000 One Bed Flat 51 127,500 Two Bed Flat 66 165,000 Three Bed Flat 93* 232,500

T a b l e 2 I n d i c a t i v e C o n s t r u c t i o n C o s t s

* T h r e e B e d a r e a d e p e n d s o n s p l i t o f s i n g l e a n d d o u b l e b e d r o o m s

Ve

ct

or

Pr

oje

ct

s K

en

ya

| C

he

ck

po

int

He

igh

ts

V e c t o r P r o j e c t s K e n y a | C h e c k p o i n t H e i g h t s March 2017

vectorprojects.wordpress.com Checkpoint Heights 4

r e t u r n s , a n d a f f o r d a b i l i t y . C h e c k p o i n t H e i g h t s p r o p o s e s a p l o t r a t i o o f 2 ; w i t h G r o u n d C o v e r a g e a t 6 7 . 5 % o f a 4 0 0 m 2 p l o t a r e a .

A f f o r d a b l e R e n t | P a y b a c k P e r i o d

M a r k e t i n t e l l i g e n c e l o c a l t o t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t s i t e n e a r

K a k a m e g a T o w n s u g g e s t s r e n t s a s f o l l o w s :

I B e d S t u d i o F l a t = 1 5 0 0 0 K e s p c m 2 B e d F l a t = 2 5 0 0 0 K e s p c m

T h e s e a r e w e l l b e l o w t h e b e n c h m a r k m a x i m u m r e n t r a t i o o f o n e - t h i r d

o f m o n t h l y t a k e - h o m e p a y , a n d a r e t h e r e f o r e c o n s i d e r e d h i g h l y a f f o r d a b l e , e v e n f o r a s i n g l e b r e a d - w i n n e r .

T h e a c c o m m o d a t i o n c o m p r i s e s s i x 2 b e d , f o u r 1 - b e d u n i t s , t w o g r o u n d s t o r e y o f f i c e / r e t a i l a n d o f f - s t r e e t p a r k i n g f o r s i x v e h i c l e s , a c h i e v i n g a

f o u r s t o r e y h o u s i n g d e n s i t y o f 2 5 0 u n i t s / H a . T w o c o r e s a r r a n g e d a r o u n d a c e n t r a l l i g h t w e l l p r o v i d e a s o u n d l i f e -

s a f e t y d i a g r a m .

T h u s , t h e t o t a l r e s i d e n t i a l r e n t a l i n c o m e i s

2 1 0 , 0 0 0 K e s p c m

A d d i n g n o t i o n a l r e n t a l f o r t h e t w o m i x e d u n i t s t h a t r i s e s t o

2 5 0 , 0 0 0 K e s p c m

G r o s s f l o o r a r e a ( e x c l u d i n g b e l o w g r o u n d s t r u c t u r e s ) =

8 0 0 m 2 x

2 5 , 0 0 0 K e s =

2 0 , 0 0 0 , 0 0 0 K e s T o t a l C o n s t r u c t i o n C o s t

T h e p a y b a c k p e r i o d i s t h e r e f o r e

2 0 , 0 0 0 , 0 0 0 ÷ 2 5 0 , 0 0 0 =

8 0 m o n t h s =

6 . 6 6 y e a r s

G o o d W o r k s | E t h i c a l D e v e l o p m e n t

T h e r e t u r n i s n o t c o m m e r c i a l l y d a z z l i n g , s o t h e i n v e s t o r n e e d s t o w a n t t o p r o v i d e a f f o r d a b l e h o u s i n g f o r a l t r u i s t i c r e a s o n s a n d p l a y a l o n g e r

g a m e t o p r o f i t . T h e i m p a c t o f t h e d e v e l o p m e n t g e n e r a t e s e c o n o m i c a n d d e m o g r a p h i c

d i v e r s i t y w i t h i n a r u r a l c o m m u n i t y . I t s r e s i d e n t s m a y n o t w o r k t h e l a n d f o r t h e i r l i v i n g , b u t t h e r e a r e v a r i e d r e a s o n s t o c h o s e a l o c a t i o n l e s s

o b v i o u s l y m a r k e t a b l e a s a j a z z y ‘ l i f e s t y l e ’ d e s t i n a t i o n : f o r e x a m p l e , p r o x i m i t y t o e l d e r l y f a m i l y m e m b e r s .

O t h e r b e n e f i t s i n c l u d e f i r s t - r a t e s c h o o l s , a n d a m o r e h a r m o n i o u s p a s t o r a l c o m m u n i t y l i f e . P r o x i m i t y t o m a j o r t o w n s , h y d r o - i n f r a s t r u c t u r e

p r o j e c t s a n d r e s u r g e n t l o c a l i n d u s t r i e s , a r e d r a w s f o r t h e d i s c e r n i n g y o u n g p r o f e s s i o n a l c l a s s , i n a n e v e r m o r e u n c e r t a i n g l o b a l i s e d w o r l d .

P l a n P e r s p e c t i v e 3 T y p i c a l F l o o r

I n t e r i o r v i e w s

Ve

ct

or

Pr

oje

ct

s K

en

ya

| C

he

ck

po

int

He

igh

ts

V e c t o r P r o j e c t s K e n y a | C h e c k p o i n t H e i g h t s March 2017

vectorprojects.wordpress.com Checkpoint Heights 5

A p p e n d i x | A r c h i t e c t u r a l D r a w i n g s

S i t e P l a n + A r e a C a l c u l a t i o n s | n o . 0 0 G r o u n d + T y p i c a l F l o o r L a y o u t s | n o . 0 1

L o n g S e c t i o n s | n o . 1 1 C r o s s S e c t i o n s | n o . 1 2

E x p l o d e d I s o m e t r i c | n o . 2 1 C o n t e x t u a l I s o m e t r i c | n o . 2 2

N o t e s