1

Menging koop- en sociale

huurwoningen in woonblokken

Een onderzoek naar de beleefde aspecten van menging door bewoners

Door: Raymond Frederiks, Student BSc Sociale Geografie & Planologie UvA

Als onderdeel van onderzoeksstage bij de Amsterdamse Federatie

van Woningcorporaties (AFWC)

2

3

Inhoudsopgave 1: Introductie ............................................................................................................................. .. 4

2: Theoretisch kader ..................................................................................................................... 7

2.1: Effecten van menging ................................................................................................................... 7

2.2: Buurtrelaties en samenleven ....................................................................................................... 8

3: Onderzoeksopzet.................................................................................................................... 11

3.1 Deelvragen................................................................................................................................... 11

3.2 Gemengd wonen en eigendom ................................................................................................... 12

3.2: Toepassing en beperkingen methoden van onderzoek ............................................................. 13

3.4: Spreiding en motivering casussen .............................................................................................. 14

4: Casussen ............................................................................................................................. ... 16

4.1: De Amsterdamse woningmarkt in beeld.................................................................................... 16

4.2 Overzicht VvE’s ............................................................................................................................ 18

4.2.1: Casus Voorsteven .................................................................................................................... 19

4.2.2: Casus IJburg blok 47CD............................................................................................................ 20

4.2.3: Casus Lutma ............................................................................................................................ 21

4.2.4: Casus Hertspieghelweg ........................................................................................................... 22

4.2.5: Casus Kattenburg..................................................................................................................... 23

5: Tevredenheid over Samenleven .............................................................................................. 25

5.1: Contact tussen bewoners ........................................................................................................... 25

5:2 Overlast ....................................................................................................................................... 26

5.3: Verantwoordelijkheid................................................................................................................. 28

6: Overleg en participatie binnen VvE ......................................................................................... 30

6.1 Participatie .................................................................................................................................. 30

6.2: Aanpak corporatiemedewerkers VvE ......................................................................................... 31

7: Conclusie en aanbevelingen .................................................................................................... 34

Waarom menging? ........................................................................................................................ 34

Wat zijn de ervaringen over menging op blokniveau na de verkoop van huurwoningen? ........... 34

Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de

casussen?....................................................................................................................................... 36

Bronnenlijst ............................................................................................................................... 38

4

1: Introductie

“Door het, sinds de jaren tachtig door

corporaties, systematisch mengen van

toegevoegde woningen en het differentiëren in

geherstructureerde wijken, is er geen sprake

van problematische segregatie in de

volkshuisvesting.” (De Vernieuwde Stad, 2014)

Deze zin volgde uit de reactie van ‘De

Vernieuwde Stad’, een platform van

grootstedelijke woningcorporaties, op het

ingediende wetsvoorstel tot de herziening van

de woningwet. Het mengen van sociale huur-

en koopwoningen, ook differentiatie van de

woningvoorraad genoemd, is al enige tijd

onderdeel van beleid op de Nederlandse

woningmarkt. Met name de grote steden is dit

van toepassing, waarbij deze mix in

verschillende vormen en maten tot uiting

komt. Het aanbieden van een gemengd

woningaanbod bij nieuwbouwcomplexen is

bijvoorbeeld een mengingsvorm, maar ook de

verkoop van sociale huurwoningen leidt tot

menging. Over de implementatie van deze

mengingsvorm bestaat discussie, vooral over

de sociale en economische gevolgen van

menging voor de buurt.

Op het grootstedelijk schaalniveau wordt

differentiatie in de woningvoorraad vooral

aangevoerd als middel om de diversiteit en

daarmee de sociaaleconomische achterstand

van buurtbewoners te voorkomen. Hierbij

worden extreme vormen van ongelijkheid,

zoals de vorming van ‘banlieus’ in Parijs, in

ieder geval gedeeltelijk voorkomen (RIGO,

2011). In deze context is menging bedoeld om

sociaaleconomische verschillen tussen

buurten aanzienlijk te verminderen.

In de onderstaande afbeelding wordt duidelijk

in hoeverre buurten in Amsterdam, waar dit

onderzoek als casus zal worden gebruikt,

tegenwoordig gemengd zijn naar eigendom.

Daarbij is het aantal lichtgekleurde buurten,

dus gemengde wijken, flink gestegen ten

opzichte van de oude situatie.

Figuur 1: Menging buurten in Amsterdam (Bron: AFWC, 2013)

Naar de effecten van menging op het

schaalniveau van buurten is na analyse

gebleken dat daar al een aantal onderzoeken

gedaan zijn op dat gebied. Recentelijk kwam

onderzoeker Barend Wind (2014) tot de

conclusie in de studie ‘Verkoop van

corporatiewoningen en de gevolgen voor het

buurtkapitaal’ dat de verkoop van

corporatiewoningen weinig tot geen invloed

heeft op het buurtkapitaal. Het buurtkapitaal

werd in deze studie omschreven als een

‘hulpbron die ontstaat uit de externe effecten

van interactie tussen mensen binnen een

eenzelfde geografische context, en de status

die buitenstaanders daar aan toekennen’.

Volgens de studie van Van Ham (2014) is het

effect van sociale stijging, de mate waarin

daarnaast niet bewezen. Maar op een lager

schaalniveau, namelijk op dat van

woonblokken, is er nog steeds ruimte voor

onderzoek. Eigenaren en huurders zijn daar

door elkaar gemengd, terwijl zij mogelijk een

andere sociaaleconomische achtergrond

hebben.

Bewoners binnen woonblokken ondervinden

direct de gevolgen van menging als

beleidsvorm. Het onderzoek dat is uitgevoerd

met betrekking tot menging focust zich

voornamelijk op statistische en demografische

5

effecten van menging. Maar hoe bewoners

menging feitelijk ervaren en of dit aansluit bij

hun woonwensen is vaak nog onduidelijk. Om

daar op in te springen zal er in dit onderzoek

door middel van kwalitatieve methoden van

onderzoek en het afnemen van

semigestructureerde interviews, gekeken

worden hoe menging wordt ervaren door

zowel sociale huurders als eigenaren. Zo kan

er op exploratieve wijze een beeld worden

geschetst van de manier waarop bewoners

differentiatie van de woningvoorraad op

complexniveau waarderen. Verspreid over

meerdere case studies ontstaat daardoor een

beeld van hoe menging binnen Amsterdam

binnen woonblokken wordt ‘beleefd’. De

vraag die daarin van belang is, is in welke

mate menging van invloed is op de

leefbaarheid voor de bewoners binnen het

woonblok. Welke verschillen zien zij, en wat

vinden zij van hun medebewoners?

Naast de mogelijke invloed van de verkoop van

sociale huurwoningen op het samenleven

ontstaat er met de verkoop van huurwoningen

nog een ander effect op complexniveau. Met

de toestroom van eigenaren, is er op

complexniveau een wettelijke verplichting tot

het oprichten van een Vereniging van

Eigenaars (VvE). Het beheer is in een

gemengd complex geregeld binnen de VvE.

Daarbij hebben de woningcorporaties als

grooteigenaar van meerdere appartementen

en particuliere eigenaren zeggenschap. In dit

geval veranderd de positie van de huurders,

omdat ze in hun wensen niet meer alleen met

de corporatie te maken hebben, maar ook

met de VvE. Deze is nu immers

eindverantwoordelijk, en de vraag is in welke

mate huurders dan nog invloed hebben op de

beslissingen die gemaakt worden, en in welke

mate zij kunnen participeren in de VvE.

Op zowel het organisatorische als op het

gebied van samenleven treden er op

complexniveau door de verkoop van

huurwoningen veranderingen op. Dit

onderzoek onderscheidt zich ten opzichte van

de literatuur die al bestaat over menging dus

op twee aspecten. Het eerste aspect is het

schaalniveau, waar in plaats van de effecten

van menging voor de buurt, nu de gevolgen op

blokniveau centraal staan. Daarnaast ligt de

focus niet op het evalueren van de

veronderstelde theoretische effecten van

menging, maar op de praktische aspecten. Dit

onderzoek laat de gevolgen van menging door

de ogen van bewoners zien, in plaats van door

de ogen van beleidsmakers. Centraal staat dan

hoe bewoners in de praktijk menging ervaren.

Het doel van dit onderzoek is om bewoners,

woningcorporaties en beleidsmakers inzicht te

bieden waar differentiatie in de

woningvoorraad door middel van de verkoop

van huurwoningen toe heeft geleid. Door

middel van het spreiden van casussen over

verschillende buurten en corporaties in

Amsterdam wordt er in dit onderzoek voor

gezorgd dat er een zo algemeen mogelijk

beeld ontstaat. In dit onderzoek is gekozen

voor een stapsgewijze aanpak. Het begint met

relevante theorieën over menging en

samenleven. Vervolgens zal de

onderzoeksopzet toegelicht worden, waarna

de casusselectie verder wordt toegelicht en

individueel besproken. Tot slot worden de

onderzoeksresultaten gepresenteerd, en

volgen aanbevelingen over de wijze waarop

woningcorporaties omgaan met het overleg

tussen bewoners in de VvE.

Zoals gezegd in de introductie ligt de focus op

de ervaringen van bewoners met betrekking

tot samenleven en de wijze hoe een VvE

functioneert binnen gemengde complexen. De

hoofdvraag luidt dan als volgt:

“Hoe ervaren zowel huurders als eigenaren

menging binnen woonblokken, die ontstaat

als gevolg van de verkoop van

6

huurwoningen, met betrekking tot

tevredenheid over samenleven en beheer?”

Voordat op exploratieve wijze duidelijk wordt

gemaakt wat de gevolgen zijn van de verkoop

van huurwoningen, wordt er in dit onderzoek

ook beknopt gekeken naar de motieven achter

deze verkoop . Deze motieven zullen

terugkomen in het theorieonderzoek, waarbij

er gekeken wordt naar de meer algemene

doelen en effecten van menging door middel

van de verkoop van sociale huurwoningen.

Niet elke corporatie hanteert dezelfde doelen

bij het mengen binnen woonblokken. Bij het

verder inzoomen op de casussen zal nog

nadrukkelijker terugkomen hoedanig er per

complex verkocht is. Verder ga inzoomen op

de cases zal ik deze verder evalueren. De

eerste deelvraag luidt dan als volgt:

“Waarom wordt er gekozen voor het mengen

van sociale huur- en koopwoningen binnen

woonblokken door middel van de verkoop van

huurwoningen?”

De tweede deelvraag spitst zich toe op de

ervaringen van bewoners over hun woonblok,

en hoe men hun woonblok beleefd. “Wat zijn

de ervaringen van eigenaren en huurders met

betrekking tot mengen van koop en huur

binnen hun woonblok?” Deze worden weer

uitgesplitst in de volgende componenten:

“Hoe waarderen huurders/eigenaren hun

woonblok, zowel fysiek als sociaal?” en

vervolgens “In hoeverre heeft menging

volgens huurders/eigenaren invloed op deze

waardering?”

Daarna ga ik kijken op welke manier het

overleg binnen de VvE wordt vormgegeven

per VvE. De tweede deelvraag is dan de

volgende: “Hoe verloopt het overleg binnen de

VvE in gemengde woonblokken met betrekking

tot de casussen?” Deze splits ik uit in de

volgende vragen:

“Hoe kijken bewoners, zowel

eigenaren als huurders tegen

participatie aan in de VvE?”

“Hoe pakken woningcorporaties het

overleg binnen de VvE aan?”

“Welke modellen van

huurdersparticipatie worden er

toegepast per VvE?”

7

2: Theoretisch kader

2.1: Effecten van menging In de literatuur over menging van koop- en

huurwoningen zijn een aantal (mogelijke)

effecten benoemd die het gevolg zijn van deze

beleidsmaatregel. Deze effecten zijn mogelijk

ook zichtbaar op blokniveau. Sociale,

economische en demografische effecten

kunnen het resultaat zijn.

2.1.1: Sociale effecten van menging

Aan de keuze voor differentiatie als

beleidsmaatregel liggen ook sociale motieven

ten grondslag. Vermeende effecten die

menging van koop- en sociale huurwoningen

zou moeten opleveren kennen een

sociaaleconomisch en een sociaal cultureel

aspect (Dingemans et al, 2009) Onder het

sociaaleconomische gedeelte wordt vooral de

beperkte kans op sociale stijging verstaan.

Deze effecten worden buurteffecten

genoemd. Een eenzijdig samengestelde buurt

met veel kansarmen leidt mogelijk tot minder

kansen bij het vinden van werk en beperking

van de persoonlijke ontwikkeling (Ouwehand,

2006). Het schaalniveau waarop hier wordt

gekeken is vooral naar buurten ten opzichte

van het stedelijk gemiddelde (RIGO, 1997).

Het onderzoeken en vaststellen in hoeverre de

buurt invloed heeft op sociale stijging is in de

praktijk lastig. Vaak wordt ook de causaliteit

omgedraaid. Een buurt heeft niet per se een

effect op het inkomen, maar het vestigen in

een buurt wordt beïnvloed door

inkomensmogelijkheden (CPB, 2011). Het is

daarom lastig vast te stellen of het mengen

van buurten significante effecten kan hebben

op sociale stijging van een woonblok.

Desalniettemin wordt door differentiatie

kansarme bewoners de kans geboden om

tussen hogere inkomens te wonen (VROM,

2000). Daarnaast is deze vorm van mengen op

basis van eigendom wel een middel om

middeninkomens te faciliteren. Daarmee kan

de sociale compositie van een buurt worden

beïnvloed (Boterman & Van Gent, 2013).

Daarnaast is de sociaal-culturele invalshoek

een veelgenoemd aspect van ruimtelijke

differentiatie. Centrale begrippen zijn daarbij

de woonomgeving, sociale samenhang,

gevoelens van sociale veiligheid, afwijkend

gedrag, criminaliteit en tevredenheid (VROM,

2000). Daarbij gaat het met betrekking tot

differentiatie of menging dan wel scheiding

zorgt voor overlast. Het gaat er hierbij om in

hoeverre verschillen in de

bevolkingssamenstelling, in mijn onderzoek

vooral op schaalniveau van het woonblok, al

kan leiden tot sociale problematiek en

leefbaarheidsproblemen.

Het meten van de leefbaarheid is een

gehanteerde maatstaaf om deze invalshoek te

onderzoeken (RIGO, 1997). Hierbij wordt ook

onderscheid gemaakt tussen leefstijlgroepen.

Hierbij ontstaat ook het risico dat

verschillende leefstijlgroepen elkaar niet

begrijpen. Veel eigenaren in oudere

complexen bemerken snel de voor- en

nadelen van de fysieke omgeving van de

woning, maar de minder tastbare sociale

omstandigheden zijn bij aanvang onbekend

(Koopman, 2010).

2.1.2: Economische effecten van menging

De ruimtelijk-economische effecten van

menging zijn vaak het gevolg van maatregelen

om de economische waarde van een buurt op

te vijzelen. Het mengen van koop- en

huurwoningen in buurten die minder populair

zijn in de grootstedelijke omgeving komen tot

stand door middel van de verkoop van sociale

huurwoningen. De doelgroep die hierbij wordt

gehanteerd zijn de sociale stijgers in de buurt,

voormalige huurders die verder gaan in hun

wooncarrière (Koopman, 2010).

De waardering van een buurt kan door het

vasthouden van deze stijgers vergroot

worden, maar het effect op de prijsvorming

8

blijft in buurten met een mindere reputatie

minimaal, omdat de schaarste van een

woningtype bepalend is voor de prijs

(Koopman, 2010). Echter blijft het aantrekken

van gezinnen, middeninkomens en

welgestelde senioren prioriteit, omdat dit ten

goede komt aan de economische draagkracht

van het gebied (VROM, 2000).

2.1.3: Demografische effecten van

menging

Strategieën om koop en huurwoningen met

elkaar te mixen leiden ook tot veranderingen

in bevolkingssamenstelling van de buurt.

Eigenaren hebben vaak een andere

sociaaleconomische achtergrond. Door

sommige wetenschappers wordt de verkoop

van corporatiebezit als beleidsvorm gezien als

een verkapte strategie ten behoeve van

‘gentrification’ (Lees, 2008). Dit zou ook leiden

tot verplaatsing van sociale huur uit

aantrekkelijke locaties.

De aankoop van sociale huurwoningen door

individuele huishoudens is niet alleen van

invloed op de sociale compositie van een

buurt. Het kopen van een woning is ook een

keuze van een individueel huishouden waarbij

ook factoren zoals etniciteit, leeftijd en woon

carrière van invloed zijn. In buurten met een

grote vraag naar woningen is de verkoop van

huurwoningen vaak een oorzaak van

gentrification, terwijl dit in buurten met

beperkte vraag kan leiden tot vermindering

van status van de buurt. Vanuit beleidsmakers

is de verkoop van sociale huurwoningen

vanuit een aantal discoursen aangedragen.

Het stimuleren van eigenaarschap, stedelijke

vernieuwing en het benutten van de ‘value

gap’, het gat tussen de huidige en potentiële

waarde van vastgoed, zijn vaak genoemd.

(Boterman & Van Gent, 2013). De

gezinssamenstelling is door de verkoop van

huurwoningen veranderd. Daarnaast is de

diversiteit van de bevolking in sommige

buurten in Amsterdam toegenomen, terwijl in

andere buurten de samenstelling juist

homogeen is geworden.

2.2: Buurtrelaties en samenleven Voordat in dit onderzoek zal worden

ingezoomd op het aspect van samenleven bij

gemengde buurten complexen, volgt er nu

eerst een overzicht van bestaande literatuur

over samenleven in de buurt en op

blokniveau.

2.2.1: Sociale samenhang en publieke

familiariteit

Volgens het Sociaal Cultureel Planbureau

(2009) zijn de relaties die men met hun buren

hebben in Nederland over het algemeen erg

zwak. Er zijn daarbij een viertal voorwaarden

gesteld die bepalend zijn voor

gemeenschapsvorming in de buurt.

1. Er moet gelegenheid zijn elkaar te

ontmoeten

2. Er moet sociaal kapitaal aanwezig zijn,

men moet weten dat een ander iets

kan bieden

3. Er moet sprake zijn van wederzijdse

afhankelijkheid

4. Er moet sprake zijn van een beperkt

aantal alternatieven voor contact ten

opzichte van de buren

De conclusie die het SCP trekt is dat

hoogopgeleiden minder behoefte hebben aan

gemeenschapsvorming in de buurt, omdat zij

sterkere bindingen op bijvoorbeeld het werk

ervaren. Homogeniteit qua inkomen werkt

daarnaast bevorderlijk op de

gemeenschapsvorming, terwijl grote

verschillen in inkomen dit kan tegenwerken.

Een beperkt gemeenschapsgevoel leidt niet

per se tot verloedering maar kan wel leiden

tot beperkte sociale controle, waardoor de

bereidheid tot ingrijpen verminderd.

Blokland (2009) beargumenteert dit, door te

stellen dat in buurten waar de publieke

familiariteit gering is, men niet weet wat ze

9

van elkaar kunnen verwachten. Deze

onzekerheid maakt een buurt extra

kwetsbaar, omdat het opbouwen van

onderling vertrouwen tussen bewoners die

elkaar niet kennen lastiger is. Het ontbreken

van goede informatie over de buurtbewoners

werkt dan ook vaak stereotyperingen en

wij/zij denken in de hand. Op deze manier kan

publieke familiariteit als een voorwaarde voor

prettig en veilig samenleven genoemd

worden. Daarentegen komt in het onderzoek

van Blokland naar voren dat ook juist afstand

en publieke anonimiteit ervaren kan worden

als prettig. In de onderstaande figuur zijn de

dimensies van publieke familiariteit zichtbaar.

Figuur 2: Dimensies publieke familiariteit (Bron: Blokland, 2009)

Daarbij zijn twee dimensies van belang bij

publieke familiariteit. Enerzijds de mate van

toegang tot de ruimte, verdeeld in publieke of

meer private ontmoetingsplekken. De andere

dimensie heeft betrekking op de mate waarin

we informatie geven of verstrekken (Blokland,

2009). Daarbij is het de vraag of het contact

tussen bewoners anoniem en oppervlakkig is

of juist intiem.

2.2.2: Woningbezit en sociaal kapitaal

Verhuizingen zijn voor bepaalde groepen

direct gerelateerd aan een toename of

afname van financiële bronnen ten opzichte

van de woonsituatie daarvoor (Wittebrood &

Permentier, 2011). Zo verhuist men

bijvoorbeeld van een huur- naar een

koopwoning, omdat men de financiële

middelen heeft vergaard om een huis te

kunnen kopen. In wijken die in 2007 door

toenmalig minister Vogelaar werden

aangemerkt als krachtwijken, is duidelijk dat

de bewoners die vertrekken een uit die wijken

relatief vooruitgaan wat betreft woonsituatie

en inkomen.

Wanneer middenklasse gezinnen zich

vestigen in een van deze aandachtswijken, is

dat veelal omdat de woon-werk afstand

relatief beperkt is, en de prijs-kwaliteit

verhouding gunstig is ten opzichte van de

overige wijken. Wittebrood & Permentier

(2011) concluderen dat het sociale leven van

deze bewoners zich veelal afspeelt buiten

deze wijken, afgezien van contacten met

buren via de VvE. Vaak is de behoefte tot

contact met buren ook beperkt in verband

met een drukke leefstijl.

Daarentegen zijn er ook groepen bewoners die

meer binding hebben met hun leefomgeving

dan anderen. Dit zijn vaak autochtone

bewoners die al langere tijd in de buurt wonen

in naoorlogse wijken. Deze bewoners hebben

een netwerk in de buurt, veelal via

bewonersorganisaties zoals een

huurdersvereniging of een

bewonerscommissie. Daarnaast zijn het ook

veelal niet-westerse migranten met contacten

in de buurt, dat zich echter veelal beperkt tot

de eigen etniciteit (Wittebrood & Permentier,

2011). Bij de verkoop van sociale huurwoningen in

deze krachtwijken, stijgt ook de sociale

cohesie volgens dit onderzoek. Dit omdat

men, zo wordt verondersteld, meer wil

investeren in hun eigen leefomgeving.

Daarnaast heeft het een gunstig effect op de

10

veiligheidsbeleving en criminaliteit. Deze

veronderstelde positieve effecten worden

door menig aantal andere wetenschappers

echter niet gedeeld. Zo zijn er enerzijds

auteurs die benadrukken dat nieuwe

bewoners stabiliteit brengen, terwijl andere

auteurs stellen dat de oorspronkelijke

bewoners nauwelijks profiteren (Wind, 2015).

Naast het gunstige effect van de verkoop van

woningen in krachtwijken op de sociale

cohesie, wordt in het onderzoek van Veldboer

et al. (2011), ook geconcludeerd dat het

verruimen van het koopaanbod in Amsterdam

ook gunstige effecten heeft voor het

buurtvertrouwen in zowel vooroorlogse

gentrification gebieden als naoorlogse

stedelijke vernieuwingswijken. Het

buurtvertrouwen is gedefinieerd als een

optelsom van tevredenheid, de mate waarin

men zich thuis, de sociale omgang in de buurt

en het oordeel over de betrokkenheid van

bewoners. Hier heeft het aanbrengen van

meer diversiteit in woningen en daarmee

bewoners tot positieve veranderingen geleid.

Dit staat dan weer haaks op de theorie van

Robert Putnam (2007), die stelt dat een

grotere mate van diversiteit in bijvoorbeeld

inkomen juist niet bevorderlijk is voor de

sociale samenhang in de buurt. Hipp & Perrin

(2009) ondersteunen dit beeld door te stellen

dat grote verschillen in inkomen, leeftijd en de

aanwezigheid van kinderen leidt tot een

vermindering van bindingen in de buurt. Wat

het aanbrengen van een gedifferentieerd

woningaanbod door de verkoop van sociale

huurwoningen betekent bestaat dan in de

wetenschap dus voldoende discussie.

11

3: Onderzoeksopzet

3.1 Deelvragen

Deelvraag 1

In dit onderzoek zal er gebruik worden

gemaakt van kwalitatieve methoden van

onderzoek. Het doel is om op exploratieve

wijze in kaart brengen hoe het mengen van

koop- en sociale huurwoningen door

bewoners wordt beleefd. De eerste deelvraag

is vrij algemeen, en is in de theorie al aan bod

gekomen.

“Waarom wordt er gekozen voor het mengen

van sociale huur- en koopwoningen binnen

woonblokken?”

Wel zal er nog meer gekeken naar de

motivatie van de woningcorporaties per

casus, en dan waarom zij verkopen.

Beleidsdocumenten waarin deze beleidskeuze

wordt toegelicht zijn daarbij belangrijke data.

Daarnaast kunnen interviews dit

ondersteunen als er onduidelijkheden of

beperkingen zijn in de beschikbare data. De

eerste deelvraag is dus toegespitst op waarom

er gemengd wordt.

Deelvraag 2

In de tweede deelvraag komen de meningen

van bewoners van gemengde complexen over

het samenleven aan bod. Door middel van

interviews onder bewoners, zowel huur als

koop, moet een compleet beeld ontstaan van

de beleving van deze mengingsvorm. Deze

deelvraag luidt als volgt:

“Wat zijn de ervaringen van eigenaren en

huurders met betrekking tot mengen van koop

en huur binnen hun woonblok?”

Bij deze deelvraag zal gebruik worden

gemaakt van een thematische

analysemethode. Deze analysemethode is

voor dit onderzoek geschikt, omdat deze

methode de betekenis die bewoners geven

aan samenleven in gemengde complexen

overzichtelijk naar voren brengt. Het sterkste

punt van deze methode is dat het de

kwalitatieve data in dit onderzoek

vergelijkbaar en overzichtelijk maakt. Overlast,

contact en verantwoordelijkheid zijn de

thema’s die behandeld worden, en in tabellen

zullen deze variabelen die van invloed zijn op

de tevredenheid in de buurt naast elkaar

gelegd en vergeleken worden.

Hieronder is een conceptueel model gegeven.

In deze deelvraag wordt vooral de relatie

onderzocht tussen een veranderde

samenstelling van een woonblok na verkoop,

en de invloed daarvan op het samenleven.

Deze vraag spitst zich dus toe op de pijl tussen

De effecten van de verkoop van sociale

huurwoningen op blokniveau is een gefaseerd

proces. Het volgende model geeft de

conceptuele relatie :

Verkoop corporatiewoningen

Samenstelling woonblok

Tevredenheid samenleven

Figuur 3.1: Conceptueel model

Verondersteld wordt dat de verkoop van

corporatiewoningen leidt tot een andere

demografische samenstelling van een

woonblok. Na de verkoop van woningen

vestigen zich andere huishoudens in het

betreffende woonblok. Dit leidt aannemelijk

tot veranderingen in samenleven. Alhoewel de

dataverzameling in deze deelvraag gericht is

op de laatste fase, is het niet zo dat slechts de

tevredenheid onderzocht wordt. Door de

cases zo goed mogelijk te beschrijven met

betrekking tot de samenstelling van de buurt

waarin het blok gelegen is, houdt dit

12

onderzoek ook rekening met locatie

afhankelijke variabelen die van invloed zijn op

het samenleven.

Deelvraag 3

De derde deelvraag spitst zich toe op het

overleg binnen de VvE. Door middel van

kwalitatieve interviews uit te zetten met

corporatiemedewerkers en VvE besturen zal in

dit onderzoek duidelijk worden hoe het

overleg en beheer van de onderzochte

gemengde complexen vorm is gegeven. Deze

data die hiermee verzameld wordt, wordt

gebruikt om de actoren per casus in beeld te

brengen. Daarbij staat de mate van invloed en

belang van actoren die betrokken zijn bij

gemengde complexen centraal. Dit heeft

betrekking op de derde deelvraag:

“Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in

gemengde woonblokken met betrekking tot de

casussen?”

Daarbij worden gebiedsbeheerders, dan wel

VvE coördinatoren van woningcorporaties

geïnterviewd die de eigenaarsrol in de VvE

vertolken in de algemene ledenvergadering

van de VvE zelf. Door middel van een

actorenanalyse wordt per casus in beeld

gebracht hoe deze actoren functioneren, en

hoe de betrokken woningcorporaties het

overleg binnen de VvE aanpakken. Als basis is

het volgende model gegeven:

verenigd zijn. De woningcorporatie behartigt

als grooteigenaar de belangen van hun

huurders in de VvE. Daarom is er geen directe

verbinding tussen de huurders en de VvE. Wel

zijn er verschillende methoden te bedenken

waarin huurders directer inspraak in de VvE

hebben. In de huidige context is duidelijk dat

er vraag is naar meer experimentele vormen

van betrokkenheid van huurders in de VvE. In

de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de

Amsterdamse woningcorporaties en de

Gemeente Amsterdam wordt

huurdersvertegenwoordiging in de VvE

genoemd als pilot waarbij er wordt

toegewerkt naar volwaardig partnerschap

tussen bewoners (AFWC, 2015)

3.2 Gemengd wonen en eigendom Als een corporatie overgaat tot de verkoop

van sociale huurwoningen binnen een

complex vindt er een overgang plaats naar het

appartementsrecht, waardoor een corporatie

niet meer volledig eigenaar is, maar gedeeld

eigenaar als lid van de Vereniging van

Eigenaren (VvE). De VvE beslist onder andere

over de instandhouding en het onderhoud in

het gebouw, de manier waarop men met

elkaar omgaat en het netjes houden van

gemeenschappelijke ruimtes. Bij complexen

waarin de eigendomssituatie gemengd is

behartigt de corporatie de belangen van zijn

huurders in de VvE.

Particuliere eigenaren

Corporatie

VvE

Sociale

huurders

Deze situatie kan ook tot problemen leiden. In

sommige gevallen stellen huurders opgemerkt

te hebben dat de corporatie alleen hun eigen

financiële belangen behartigt. Dit leidt ertoe

dat er onder de huurders vraag bestaat naar

modellen waar zij kunnen meebeslissen

(NUL20, 2011). Daarnaast worden vanuit de

kant van particuliere eigenaren de Figuur 3.2: Actorenscan

De VvE is een vereniging waarbij alle

eigenaren van een deel van het complex

woningcorporaties verweten misbruik te

maken van hun meerderheidsbelang in de

VvE, en dan specifiek in complexen waar de

corporatie nog relatief gezien eigenaar is van

13

een hoog percentage van de woningen (NVM,

Z.J.).

Verder zijn er behalve problemen met

betrekking tot de eigendomssituatie ook

algemene problemen die worden gesignaleerd

in gemengde woonblokken (WSWonen, Z.J.):

Gebrekkige communicatie tussen

huurders, corporatie en eigenaren

Geen contact tussen eigenaren en

huurders

Verschil in waardering voor belang

leefbaarheid

Verschil in waardering voor belang

onderhoud

Complicaties op juridisch gebied:

Appartementsrecht versus huurrecht

Dubbelrol corporaties: Zowel

functioneren als eigenaar als stem van

huurders

Huurders maken zich zorgen over het beheer

als de corporatie het meerderheidsbelang

verliest (WSWONEN, Z.J.). De mate van

menging is daarom mede bepalend voor de

manier waarop corporaties huurders de

vrijheid geven om mee te beslissen in plaats

van meepraten. Er zijn drie modellen

genoemd waarin de mate van inspraak van

huurders in de VvE kan worden geregeld. Het

eerste model betrekt zich op scheiding van

eigenaren en huurders. De

bewonerscommissie overlegt met de

verhuurder, en deze draagt de voorstellen die

daar werden aangedragen voor aan de VvE.

Dit is dus het meest basale voorbeeld, welke

al eerder ter sprake is gekomen.

Bij het tweede model is er sprake van een

adviescommissie, dan wel

bewonerscommissie, waar zowel huurders als

eigenaren in zitten. Deze brengt niet-bindend

advies uit aan de VvE. Bij het derde model

hebben huurders mandaat van de verhuurder

om namens hen te beslissen in de VvE. Dit kan

betrekking hebben op alle besluiten maar ook

op bepaalde besluiten, zoals over leefbaarheid

(WSWonen, Z.J.)

3.3: Toepassing en beperkingen

methoden van onderzoek Dit onderzoek is dus als volgt gestructureerd:

Er zal gebruik worden gemaakt van

kwalitatieve methoden van onderzoek. Dit

omdat de betekenis die bewoners zelf geven

aan het samenleven hetgeen is dat

onderzocht wordt. Per casus is de richtlijn om

ten minste twee huurders en tenminste twee

particuliere eigenaren te interviewen. Dit om

te voorkomen dat er een eenzijdig beeld

ontstaat per casus. Het is mogelijk dat

respondenten onderling, zij het eveneens

eigenaar of huurder, een hele andere mening

over het samenleven zijn toegedaan. Door

middel van de narratieve analysemethode

zullen de interviews geanalyseerd worden. De

afhankelijke variabele is in dit geval

tevredenheid over samenleven, waarop de

onafhankelijke variabelen de intensiteit van

het contact, de mate van

verantwoordelijkheid die bewoners nemen en

de mate van overlast bepalend zijn.

Met de interviews zullen in ieder geval een

aantal thema’s afgewerkt worden. Aan de

bewoners worden een aantal vragen

voorgelegd wat zij vinden van het samenleven

in het complex, gesplitst in de eerder

genoemde variabelen. Door in de interviews

te kijken naar in hoeverre bewoners

samenleven in verband brengen met

eigendom, is het mogelijk om een beeld te

scheppen van hoe deze mengingsvorm wordt

beleefd door bewoners. Daarnaast zijn er per

buurt factoren die van invloed zijn op het

prettig samenleven. Door te kijken naar

meerdere complexen over meerdere buurten

is het daarom makkelijker om rekening te

houden met lokale factoren die van invloed

zijn op prettig samenleven.

14

Deze kwalitatieve methoden leveren echter

wel beperkingen op. Omdat dit onderzoek

exploratief van aard is, is het lastig om

repliceerbaarheid na te streven. Voor aanvang

van dit onderzoek bestond er nog weinig grip

op welke variabelen van invloed zijn. Hierdoor

wordt slechts een beeld geschetst van hoe

menging beleefd en ervaren wordt door

bewoners. De externe validiteit komt door

deze onderzoeksmethode ook in het geding.

Het is lastig deze resultaten te generaliseren,

omdat de beleving van menging op

complexniveau enorm kan verschillen. Zo

kunnen in naburig gelegen complexen totaal

andere resultaten mogelijk zijn. Door het

aantal van vijf casussen wordt hier al enigszins

rekening mee gehouden. Echter is het ook niet

het doel om generaliserende uitspraken te

doen, maar eerder om te ontdekken wat er

speelt onder bewoners als het gaat om

mengen van koop- en huurwoningen.

Het is verleidelijk om als onderzoeker

generaliserende uitspraken te willen doen. In

dit onderzoek zal dat juist niet gebeuren. Wel

zal hier per casus benoemd worden wat er op

is gevallen, in hoeverre menging van invloed is

op samenleven en in hoeverre de buurt en de

corporatie daarin een rol heeft gespeeld. Ook

zullen de stappen die genomen zijn zo

nauwkeurig mogelijk beschreven worden,

zodat duidelijk wordt waarom en welke

bewoners en VvE experts zijn geïnterviewd.

3.4: Spreiding en motivering

casussen Bij de casusselectie is gekeken naar een

diverse selectie van cases, verspreid over

verschillende buurten en over verschillende

woningcorporaties. Dit omdat de

bevolkingssamenstelling en dus de

achtergrond van de koper kan verschillen per

buurt en dus per wooncomplex. Dit bleek ook

uit het onderzoek van Boterman & Van Gent

(2014), die opmerkten dat de verkoop van

sociale huurwoningen in sommige buurten tot

diversiteit qua bewoners heeft geleid, maar in

sommige buurten weer tot homogeniteit. Het

zou dus kunnen dat er daardoor in

verschillende buurten andere effecten zijn te

signaleren dan in anderen. Om te kijken in

hoeverre locatie een rol kan spelen in de

beleving van gemengde woonblokken wordt

in dit onderzoek de samenstelling van de

buurt daarom toegelicht. .

Daarnaast is gekozen voor verschillende

woningcorporaties, omdat woningcorporaties

vooral in het VvE vraagstuk verschillend

kunnen handelen. Zo kan het bijvoorbeeld

voorkomen dat de ene corporatie huurders

meer stem geeft in een VvE dan anderen. Om

zoveel mogelijk begrip te krijgen van

variabelen die meespelen in de manier

waarop menging beleefd wordt, wordt

daarom een breed aantal corporaties en

buurten gehanteerd.

De woningcorporaties die meewerken met dit

onderzoek, respectievelijk De Alliantie, De

Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere, waren

vrij zelf complexen aan te dragen die zich

lenen voor onderzoek. In dit onderzoek zullen

daarom geen conclusies getrokken worden

over goed dan wel minder goed beleid van

een corporatie ten opzichte van de anderen.

Dit omdat sommige corporaties de voorkeur

geven aan het onderzoeken van positieve

voorbeelden, terwijl anderen behoefte

hebben aan een evaluatie van complexen

waar bekend is dat er minder goed wordt

samengeleefd.

In de onderstaande tabel is te zien welke cases

worden gehanteerd in het onderzoek. De

eerste voorwaarde is een minimum van 50

woningen per VvE. Dit omdat het aannemelijk

is dat grotere VvE’s een meer algemeen beeld

scheppen van menging dan kleine VvE’s.

Daarnaast moet er sprake zijn van minimaal

30% particuliere eigenaren dan wel huurders

15

per VvE complex. Een significant

mengingspercentage is noodzakelijk omdat

gevolgen van menging voor bewoners minder

snel op zullen vallen met een klein percentage

gemengde voorraad.

Een laatste voorwaarde is dat de complexen

gemengd zijn als gevolg van de verkoop van

sociale huurwoningen. Desalniettemin wordt

in dit onderzoek een afwijkende case

meegenomen. De VvE op IJburg was bij

aanvang al gemengd. Dit omdat dan bekeken

kan worden in hoe een bij aanvang gemengd

complex kan verschillen ten opzichte van de

andere cases.

16

4: Casussen

4.1: De Amsterdamse

woningmarkt in beeld In de afgelopen decennia heeft de

Amsterdamse woningmarkt de trend van

liberalisering op de woningmarkt gevolgd.

Door de verkoop van sociale huurwoningen en

stedelijke vernieuwingsstrategieën met

betrekking tot het mengen van koop- en

sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties

ontstaat een steeds gemengder aanbod op de

Amsterdamse woningmarkt. De meest recente

cijfers laten de volgende verdeling zien:

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam

Verkopen in aantal

Eigendom Stad

Koop 113694 (28%)

Sociale Huur 181882 (46%) Particuliere huur 102989 (26%)

Totaal 398565 (100%) Tabel 4.1: Eigendom in Amsterdam Bron: O+S Gemeente Amsterdam, 2014

In het convenant verkoop en splitsing sociale

huurwoningen is bepaald in welke mate

corporaties zijn bevoegd huurwoningen te

verkopen. 10 jaar geleden, in 2004, lag het

aandeel sociale huurwoningen op 53% van de

totale woningvoorraad, en in 2009 lag het

aantal op 49% van de totale voorraad.

(Gemeente Amsterdam, 2004 & 2009). In 10

jaar tijd is er dus een relatieve afname van 7%

te meten. In de onderstaande grafiek is de

ontwikkeling van de woningvoorraad in

Amsterdam te zien.

Deze ontwikkeling, namelijk afname van de

sociale huurvoorraad, is er een die parallel

loopt aan de verkoop van sociale

huurwoningen.

Grafiek 1: Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam (Bron: AFWC, 2015)

Geregeld stijgt het aantal verkopen per jaar

tot boven de 2000 VHE’s per jaar. Het

uitgangspunt is dat dit in de toekomst terug

wordt gedrongen naar maximaal 2000

verkopen per jaar, zo blijkt uit de

samenwerkingsafspraken tussen de

Huurdersvereniging Amsterdam, de

Amsterdamse woningcorporaties en de

Gemeente Amsterdam (AFWC, 2015).

Gezamenlijk zullen er door de corporaties nog

1200 woningen per jaar bijgebouwd worden in

de sociale voorraad.

In deze samenwerkingsafspraken wordt

gepleit voor een behoud van 35% aan sociale

woningbouw per buurt, om het beleid dat

gericht is op gemengde wijken in stand te

houden. Toch kan er omwille van de

leefbaarheid in de buurt over worden gegaan

tot verdere verkoop en liberalisatie van

sociale huurwoningen. Het aantal verkopen

zet zich echter wel voort, en de afspraak is dat

de sociale huurvoorraad per 1 januari 2019

ten minste 162.000 woningen bedraagt. De

trend naar een toenemend aantal gemengde

VvE’s zet zich in Amsterdam voort, en

daarmee wordt de behoefte naar passend

beleid omtrent gemengde VvE’s niet minder

groot.

17

Wat betreft ontwikkelingen in de

woningvoorraad op buurtniveau zijn er veel

verschillen op buurtniveau. Het ligt in de lijn

der verwachting dat er het meeste woningen

worden verkocht in buurten die onderhevig

zijn aan een grote vraag van buitenaf,

voornamelijk buurten binnen de ring die erg in

trek zijn bij hoogopgeleide professionals. Deze

verwachting is echter niet op Amsterdam van

toepassing. Vanaf 1998 is er een aantal van

23824 woningen verkocht aan particulieren in

de gemeente Amsterdam (AFWC, 2015). Echter

is het stadsdeel Noord waar over deze periode

de meeste woningen zijn verkocht (5038),

gevolgd door stadsdeel West (4786) en

stadsdeel Zuid-Oost (3796).

Deze variatie kan mede het gevolg zijn van

stedelijke vernieuwingsstrategieën. In het

wijkactieplan kansrijk Amsterdam Noord

(2007) wordt er bijvoorbeeld ingezet op de

verkoop van sociale huurwoningen met als

doel de leefbaarheid en veiligheid te

verbeteren. De mate waarin en waar

woningcorporaties mogen verkopen is ook

middels de convenant Splitsen en Verkoop

Sociale Huurwoningen 2011-2020 (2011)

geregeld.

Figuur 4.1: Marktgebieden in Amsterdam (Bron: Gemeente Amsterdam, 2011)

Op de bovenstaande kaart is Amsterdam

verdeeld in een drietal marktgebieden. Daarbij

worden er restricties opgelegd per

marktgebied in hoeverre er nog verkocht mag

worden. Voor marktgebied 1 is bijvoorbeeld

bepaald dat er minder verkocht mag worden.

Volgens deze afspraken is het echter wel een

doelstelling om in een aantal buurten

hierbinnen meer differentiatie aan te brengen.

De Diamantbuurt en Oostelijke Eilanden en

Kadijken, waarbinnen beiden te onderzoeken

VvE’s gelegen zijn, zijn daar voorbeelden van.

In de volgende paragraaf wordt meer

informatie over de VvE’s gegeven, onder

andere op welke locatie deze VvE’s gelegen

zijn.

18

4.2 Overzicht VvE’s

Complex Corporatie Stadsdeel Buurt Aantal woningen

% verkocht Huurders/eigenaren

VvE Voorsteven

Stadgenoot Noord Banne-Buiksloot 331 41% 195/136

VvE IJburg blok 47CD

Ymere Oost IJburg 95 36% 60/35

VvE Lutma De Alliantie Zuid Diamantbuurt 163 56% 72/91

VvE Hertspieghel weg

Rochdale West Bos en Lommer 181 40% 111/70

VvE Kattenburg

De Key Centrum Oostelijke Eilanden en Kadijken

380 31% 263/117

Tabel 4.2: Overzicht cases

Figuur 4.2: Locaties cases Bron: Eigen productie

19

(In aantal woningen)

Banne- Buikslot

Stadsdeel Noord

Stad

Koop 1475 (26%)

11114 (28%)

113694 (28%)

Sociale Huur

3924 26613 181882 (69%) (66%) (46%)

Particuliere huur

304 (5%)

2437 (6%)

102989 (26%)

Totaal 5703 40164 398565 (100%) (100%) (100%)

4.2.1: Casus Voorsteven De VvE Voorsteven is een complex van

Stadgenoot, gelegen in de buurt Banne

Buiksloot, gedeelte Banne Noord. Dit complex

werd in 1977 opgeleverd en bestond

toentertijd uitsluitend uit sociale

woningbouw. De Banne is de laatste decennia

onderdeel geweest van stedelijke

vernieuwingsstrategieën. De strategie voor

deze buurt is uiteengezet in Het Wijkactieplan

Kansrijk Amsterdam Noord (2007). Dit omdat

de buurt zichtbaar verloederde, en de

bevolkingssamenstelling erg homogeen was

met voornamelijk allochtone en oudere

bewoners. Dit heeft geleid tot sloop van

sociale huurwoningen en nieuwbouw,

waarvan een aandeel van 30% sociale

huurwoningen zijn. (Platform 31, Z.J.) Verder

zijn woningcorporaties in deze buurt

overgegaan tot de verkoop van sociale

huurwoningen.

Figuur 4.3: Voorsteven

De doelen die hierbij werden aangedragen

waren het verbeteren van de

sociaaleconomische positie van de bewoners

en het versterken van de buurtbinding, In

deze buurt is menging naast een middel voor

corporaties om geld te genereren voor

herstructurering vooral een middel bij

stedelijke vernieuwing. Ten opzichte van

vroeger is de verdeling koop/huur in de Banne

Noord minder eenzijdig sociale huur, al ligt het

aandeel wel ver boven het stedelijk

gemiddelde.

Tabel 4.3a: Verdeling Eigendom Voorsteven (Bron: O+S 2014)

Het aandeel koopwoningen was in 2013

bijvoorbeeld 28%, het aandeel sociale huur

67% en het aandeel particuliere huur 5% (WiA,

2013). Ten opzichte van het gemiddelde in

Amsterdam, namelijk 46% sociale huur, is dit

een groot aandeel sociale huurwoningen.

Stadsdeel Noord en de Banne Noord worden

gekenmerkt als autochtone volksbuurten.

Deze buurten kennen volgens een recent

onderzoek van Open Society Foundations

(2014) een hoge mate van buurtbinding, en

een arbeidersmentaliteit. Daarnaast

kenmerken veel buurten in stadsdeel Noord

met een grote groep autochtone bewoners

met een groot onderling

gemeenschapsgevoel.

Banne-

Buiksloot Stadsdeel Stad

Samenleven tussen groepen

6,8 6,8 7

Betrokkenheid 6,0 6,2 6,3

Overlast (subjectief)

7,7 7,4 7,3

Tabel 4.3b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Tegelijkertijd is er echter een afkeer

geconstateerd van ‘nieuwkomers’, zijnde

migranten van niet-westerse afkomst als

‘yuppen’. “Nou je hebt hier twee soorten kopers, de

eerste om het oneerbiedige woord te

gebruiken: allochtonen, omdat het redelijk

goedkope woningen zijn, en je hebt

20

Nederlandse kopers, en vanuit Nederlandse

kopers zie je wel dat zij het als hun eigendom

zien. Die staan veel eerder op de bres, terwijl

de allochtone kopers veel minder in die

richting zitten.”

In dit complex is het dus niet vanzelfsprekend

dat de eigenaren die zijn gekomen in een

hogere inkomensgroep zitten. De respondent

van de Huurdersvereniging Banne II zei

daarover het volgende:

“Diegene die hier komen wonen zijn over het

algemeen niet de meest draagkrachtige

mensen. Als je een woning kan kopen tussen

de 150.000-175.000 euro, dan heb je een

redelijk inkomen, maar het is niet het hoge

segment. Dus de mensen die kopen hierzo, die

hebben over het algemeen een modaal salaris

gemiddeld genomen. Wat je wel ziet is een

instroom van Turkse mensen. Daarin zie je

veranderingen, dat er vooral Turkse mensen

zijn komen wonen. Meer dan Marokkanen.”

Zo blijkt dat in deze VvE de verkoop van de

woning direct wordt gerelateerd aan afkomst.

De rapportagecijfers die men toekent aan de

woningen in de Banne Noord verschillen bijna

niet van het stedelijk gemiddelde.

4.2.2: Casus IJburg blok 47CD IJburg is een van de laatste grootschalig geplande stadsuitbreidingen in Amsterdam.

Deze wijk werd circa eind jaren ’90 gepland en

even later volgden de eerste woningen. Een

deel van IJburg is de laatste jaren op een

negatieve manier in het nieuws gekomen.

Onder bewoners van complexen met

gemengd koop- en sociale huurwoningen

werd vooral een onprettig woonklimaat

geconstateerd. Er werd met name geklaagd

over hangjeugd, vernieling en overlast van de

openbare ruimte, intimidatie en inbraken

(RIGO, 2009)

Figuur 4.3: IJburg Blok 47CD

IJburg-Zuid is ten opzichte van de stad

Amsterdam een buurt met een gematigd

aantal sociale huurwoningen, mede omdat

deze wijk opgezet is met veel ruimte voor

ruimere gezinswoningen. Ten opzichte van het

Amsterdamse gemiddelde is het nog steeds

een wijk met een gering aandeel

sociale huurwoningen.

IJburg Zuid

Stadsdeel Oost

Stad

Koop 1013 (41%)

17457 (30%)

113694 (28%)

Sociale huur

1027 29187 181882 (41%) (50%) (46%)

Particuliere huur

459 (18%)

11937 (20%)

102989 (26%)

Totaal 2499 58581 398565 (100%) (100%) (100%)

Tabel 4.4a: Verdeling Eigendom IJburg (Bron: O+S 2014)

IJburg Stadsdeel Stad

Samenleven tussen groepen

7,1 7 7

Betrokkenheid 6,8 6,4 6,3

Overlast (subjectief)

7,8 7,4 7,3

Tabel 4.4b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Het betreffende complex, IJburg blok 47CD, is

een complex waar geklaagd wordt over

hangjeugd, vernieling en overlast. Ten

opzichte van de andere complexen vormt dit

complex een uitzondering. Bij zijn oplevering

in 2007 was dit complex al gemengd sociale

huur en koopwoningen. In het in 2009

21

omschreven rapport van RIGO, het

woonklimaat op IJburg, werd al eens het

volgende omschreven:

“De menging tot op blokniveau heeft er op

IJburg toe geleid dat in sommige blokken een

veelheid aan soorten bewoners, met

uiteenlopende sociaal-economische status,

culturen en leefstijlen op elkaars lip woont en

elkaar niet kan ontlopen, zonder dat ze daar

expliciet voor hebben gekozen”

In dit complex is een verdeling van koop en

huurwoningen dus niet tot stand gekomen

door middel van verkoop van huurwoningen.

De verhouding, 60 huurders om 35 eigenaren,

stond dus van te voren ongeveer vast. Volgens

het VvE bestuur was het aanvankelijk de

bedoeling dat deze verhouding anders zou

zijn:

“In dit complex zou het verschil koop en huur

veel minder groot zijn. Nu is het 35% koop,

maar dat zou dus veel dichterbij elkaar

moeten zitten.”

4.2.3: Casus Lutma De VvE Lutma is een complex gelegen in de

Diamantbuurt. Deze buurt werd in de jaren 20

gebouwd in de Amsterdamse Schoolstijl. Deze

buurt kent wat betreft de woningvoorraad

een uitschieter naar boven, met een aandeel

van 76% corporatiewoningen. Dit ligt ver

boven het gemiddelde van het stadsdeel, dat

op 30% ligt.

Diamantbuurt Stadsdeel

Zuid Stad

Koop 547 (11%)

21967 (29%)

113694 (28%)

Sociale Huur

3395 22680 181882 (75%) (29%) (46%)

Particuliere huur

609 (14%)

32387 (42%)

102989 (26%)

Totaal 4551 77034 398565 (100%) (100%) (100%)

Tabel 4.5a: Verdeling Eigendom Lutma (Bron: O+S 2014)

Ten opzichte van het stedelijk gemiddelde en

met name het gemiddelde in het stadsdeel

Zuid is de Diamantbuurt in veel opzichten een

uitschieter. In de onderstaande afbeelding is

rechts onderin een concentratie van

corporatiebezit te zien. Deze concentratie van

complexen vallen in de Diamantbuurt.

Figuur 4.4: Lutmastraat

Figuur 4.5: Locatie sociale woningbouw Diamantbuurt (Bron: AFWC, 2012)

Naast het feit dat dit gebied een hoge

concentratie van sociale huurwoningen kent,

vindt er langzamerhand een transitie plaats

door de verkoop van sociale huurwoningen.

Ten opzichte van Stadsdeel Amsterdam Zuid

kent de Diamantbuurt een groot aantal

minima gezinnen. Gemiddeld genomen zijn de

bewoners ook minder tevreden over hun

buurt dan het gemiddelde in Zuid, ondanks

dat deze tevredenheid in de afgelopen jaren

wel flink is toegenomen (AFWC, 2013)

22

Landlust Stadsdeel Stad

Samenleven tussen groepen

6,3 6,9 7

Betrokkenheid 5,6 6,2 6,3

Overlast (subjectief)

6,8 7,1 7,3

Landlust Stadsdeel West

Stad

Koop 2198 (23%)

19773 (27%)

113694 (28%)

Sociale Huur

4580 31595 181882 (50%) (43%) (46%)

Particuliere huur

2419 (27%)

22732 (30%)

102989 (26%)

Totaal 9197 74100 398565 (100%) (100%) (100%)

Diamantbuurt Stadsdeel Stad

Samenleven tussen groepen

6,8 7,2 7

Betrokkenheid 6,1 6,4 6,3

Overlast

(subjectief)

6,7 7,2 7,3

Tabel 4.5b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)

Verder is het objectieve, dus de gemeten

veiligheid, toegenomen in de Diamantbuurt.

Desalniettemin wordt er nog steeds veel

overlast van jongeren ervaren (Gemeente

Amsterdam, 2014). Over de bewoners zei een

respondent die in dit complex een woning

gekocht heeft het volgende:

“Enerzijds juich ik het toe dat kopers

investeren in hun woning en daarmee het

complex een upgrade geven, anderzijds houd

ik van de bonte verzameling mensen hier,

mensen met verschillende sociale

achtergronden door elkaar.”

4.2.4: Casus Hertspieghelweg De VvE Hertspieghelweg is een complex van

woningbouwvereniging Rochdale, gelegen in

de wijk Landlust, in Amsterdam West. De wijk

werd eind jaren 30 gebouwd, en was

onderdeel van het Amsterdams Uitbreidings

Plan (AUP) dat eind jaren 30 van kracht werd.

Het aandeel sociale huurwoningen in deze

wijk ligt vrij dichtbij het stedelijk gemiddelde.

Het aandeel sociale huurwoningen is in deze

wijk 50%.

Tabel 4.6b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013) De buurt Landlust wordt ten opzichte van de

stad en stadsdeel relatief laag beoordeeld.

Vooral de mate van betrokkenheid van

bewoners valt tegen ten opzichte van de rest.

Toch, zo blijkt uit interviews, is het

samenleven tussen bewoners niet onplezierig.

Over de bewoners zei een van de eigenaren

het volgende:

“Ik weet niet hoe het vroeger hier was, maar ik

heb slechte verhalen gehoord over deze buurt.

Ik denk wel dat als je verkoopt je wel meer een

mix krijgt. Niet meer alleen allochtone

huurders, zeg maar.”

Daarnaast zei de coördinator VvE’s van

Rochdale het volgende over het complex: “De tolerantie is daar wel heel goed. Maar in

westerpark bijvoorbeeld heb je meer wrijving.

Hier accepteren ze het Turkse gezinnetje.”

Landlust is, zo blijkt uit cijfers wat betreft

leefbaarheid, een buurt met een reputatie.

Men weet dan ook eerder dat men koopt in

een buurt met risico’s. Dat trekt aan de

andere kant mensen aan die durven te

investeren in dergelijke buurten.

Tabel 4.6a: Eigendom Landlust (Bron: O+S 2014)

23

Figuur 4.6: Hertspieghelweg

4.2.5: Casus Kattenburg Vergeleken met de rest van Stadsdeel

Centrum kent de buurt Oostelijke Eilanden en

Kadijken ook een relatief groot aandeel sociale

huurwoningen. Het aandeel van sociale

huurwoningen in deze buurt is echter wel

aanzienlijk afgenomen. In 2004 was dit

aandeel 75%, in 2009 was dit aandeel 66% van

de totale voorraad in de buurt (O+S

Amsterdam, 2009), en in 2014 was dit aandeel

gedaald naar 60% (O+S Amsterdam, 2014),

waardoor er in 10 jaar tijd een afname van

15%. Desalniettemin is deze buurt ten

opzichte van het stadsdeel Centrum een grote

uitschieter. Net als de Diamantbuurt kent deze

buurt een zeer hoog percentage sociale huur

ten opzichte van het Stadsdeel.

Oostelijke

Eilanden en Kadijken

Stadsdeel Centrum

Stad

Koop 1877 (27%)

14847 (29%)

113694 (28%)

Sociale Huur

4145 15522 181882 (60%) (31%) (46%)

Particuliere huur

880 (13%)

19961 (40%)

102989 (26%)

Totaal 6902 50330 398565 (100%) (100%) (100%)

Figuur 4.7a: Eigendom Oostelijke Eilanden & Kadijken (Bron: OIS 2014)

Oostelijke Eilanden en

Kadijken

Stadsdeel Stad

Samenleven tussen groepen

7,1 7,3 7

Betrokkenheid 6,7 6,6 6,3

Overlast (subjectief)

7,6 7,3 7,3

Tabel 4.7b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013) Deze daling in de sociale huurvoorraad heeft in

deze buurt geleid tot de nodige weerstand.

Initiatiefgroep ‘Stop de Uitverkoop’ is het

resultaat van een langere periode van verkoop

van sociale huurwoningen. Zij willen de wijk

toegankelijk houden voor diverse

doelgroepen. Daarbij moet volgens deze

actiegroep 50% van de totale voorraad sociale

huur blijven. Ook moet er een wijkaanpak

komen in plaats van verdeling op basis van

marktgebieden.

Figuur 4.7: Kattenburgerstraat

Ten opzichte van het bewogen en drukke

centrum van Amsterdam is deze wijk dan ook

in veel opzichten een uitzondering. Deze

buurt, en dan specifiek Kattenburg, wordt

gekenmerkt als een wijk met een

arbeidersachtergrond. De respondent van De

Key omschreef Kattenburg als volgt:

“En die huurders, Kattenburg heeft dan een

arbeidersachtergrond, een dorp in een grote

stad, de Kattenburger, die mensen kwamen

vroeger hun eiland niet af. Dat is natuurlijk

volstrekt aan het verdwijnen omdat wij

verkopen.”

24

Kattenburg kent dus een aanzienlijk aandeel

van mensen met een historie in de buurt. De

respondent en tevens voorzitster van

bewonerscomité Kattenburg omschreef dat

als volgt:

“Er wonen hier gewoon heel vele ouwe

getrouwe Kattenburgers die vroeger strijd

hebben gevoerd tegen hoge huren. Daar heb ik

zelf ook aan meegedaan. Maar die zijn hier

geboren, getogen en gaan ook dood hier.”

25

Sam

enle

ven

5: Tevredenheid over Samenleven Aan de hand van de analysemethode die in

hoofdstuk 3 is besproken zal ik nu per thema,

welke uitvoerig zijn teruggekomen inde

gesprekken, laten zien wat de respondenten

zeggen over het samenleven in gemengde

complexen. De thema’s die uitvoerig zijn

teruggekomen in de gesprekken zijn de

intensiteit van het contact, overlast, de mate

van verantwoordelijkheid en participatie.

Daarbij is tevredenheid over samenleven de

onafhankelijke variabele, die beïnvloed wordt

door contact, overlast en betrokkenheid.

De participatie heeft zijn weerslag op

deelname in de VvE, en heeft daardoor geen

betrekking op samenleven. Bij de uitspraken

van zowel de eigenaren als huurders kijk ik

naar wat men over elkaar én over zichzelf zegt

met betrekking tot deze thema’s. Het

volgende schema geeft weer hoe de thema’s

zich tot elkaar verhouden.

Contact

Betrokkenheid

Overlast

Figuur 5.1: Variabelen bij samenleven

5.1: Contact tussen bewoners De intensiteit van het contact tussen de buren

is een variabele die voor bewoners een rol kan

spelen in de algehele tevredenheid over

samenleven. In de praktijk is het lastig

veranderingen in de intensiteit van het

contact toe te schrijven aan een meer

gemengde samenstelling van koop- en

huurwoningen. In de onderstaande tabel zijn

de uitspraken zichtbaar van zowel particuliere

eigenaren als huurders, en hoe zij daarmee de

intensiteit van het contact beleven.

Contact Particuliere eigenaren (Sociale) Huurders

Voorsteven “Ik begin op m’n eigen trap, daar zijn huurders en kopers en die kunnen goed met elkaar door een deur. Maakt weinig uit of het nou een huurder of koper is.”

“Bij sommige is dat wel het geval dat er minder wordt samengeleefd. Je kan wel zeggen naar verhouding is het intensiever dan elders.”

IJburg “Wij als kopers kennen elkaar wel “De kinderen spelen veel met iets beter, omdat we ook elkaar.” vergaderen”

“Sommige mensen groet ik bewust “Nu gaat het iets beter, maar vanaf niet.” het begin was het een groot drama”

Lutma “Mijn contact met directe buren is frequent en oppervlakkig...Over het algemeen hebben mensen het druk met werk, kinderen en studie, waardoor er weinig behoefte is aan intensief contact met buren.”

“Het is wel rustiger geworden, vroeger was het vaker rumoerig op de gangen.”

Hertspieghelweg “Groeten doen we wel, maar verder “Ik heb wel contact met mensen in niet op de koffie. Daarvoor zijn we de buurt, maar niet veel met de denk ik te verschillend.” buren.”

Kattenburg “Contact is er wel hoor, alleen heeft iedereen het gewoon druk. Met

“Er is wel contact, maar de kopers zijn vaak drukke gezinnen met

26

Tabel 5.1: Thema Intensiteit contact

sommige mensen heb je daarnaast meer dan met anderen”. “Sfeer is prettig. Huurders zijn wat terughoudend in contact”

kinderen, dus daar heb je wat minder intensief contact mee. Niet iedereen begrijpt dat.”

“Jonge mensen werken tegenwoordig alle twee. De meeste vrouwen vroeger werkten hier niet. Dus die gingen stoepjes schoonmaken dus als je dat niet deed werd je er op gewezen. Nu nog steeds wel. En van de kopers, werken ze alle twee. Dus hebben ze ook minder contact met de oude Kattenburgers. Dus je krijgt er een soort vervreemding. Ik heb er zelf geen last van. Het is maar net hoe je zelf in elkaar zit.”

Wat in de bovenstaande tabel opvalt is dat

veel van de respondenten de intensiteit van

het contact niet in verband brengen met een

gemengd woningaanbod. Wel merken

huurders, die over het algemeen al langer

woonachtig zijn in de complexen Lutma en

Kattenburg, dat het contact voor hun gevoel

minder is geworden sinds er woningen zijn

verkocht. Dat heeft te maken met wijzigingen

in de bevolkingssamenstelling. Zo verdwijnen

op Kattenburg de échte Kattenburgers, die er

‘geboren worden en ook doodgaan’. De

volgende zaken komen naar voren wat betreft

contact in gemengde complexen:

1. Door huurders wordt het contact als

minder intensief ervaren naarmate er

particuliere eigenaren bijkomen

2. Eigenaren hebben minder behoefte

aan contact met de buren

3. Het contact tussen huurders en

particuliere eigenaren is beperkt.

4. Waar veel initiatief wordt genomen

door bewoners zelf, wordt het contact

op complexniveau dan weer goed

beoordeeld.

5:2 Overlast Voor de ervaringen over het samenleven

tussen bewoners binnen woonblokken is de

mate van overlast mede bepalend in de

beoordeling van samenleven door de

bewoners. Bij deze variabele kijk ik in welke

mate bewoners overlast ervaren en in welke

mate zij dat toeschrijven aan het mengen van

koop en sociale huurwoningen.

In de onderstaande tabel zijn de citaten

weergegeven met betrekking tot overlast op

complexniveau. Overlast wordt hier breed

genomen. Aangezien overlast door elke

bewoner anders kan worden ervaren, wordt in

dit gedeelte alles meegenomen wat bewoners

zelf als overlastgevend ervaren.

Overlast Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder

Voorsteven “Er lopen wat asocialen in de buurt. Dat heeft niet met huur of koop te maken hoor.”

“Er heeft hier laatst wel een liquidatie plaatsgevonden, dat heeft de spanningen wel even verhoogd”

IJburg 47CD “Er zijn zeker wat incidenten “Het zijn van die etters die hier geweest vanuit bewoners. problemen veroorzaken. Dan

27

Bedrijgingen etc. Kinderen van moet je eens kijken, die jochies sociale huurders zijn dat vooral. zijn vaak nog geen ouder dan Het zijn jongens van tussen de 12 15,16.” en 19. En daar hebben ze geen

grip op.”

Lutma “De overlast van luidruchtige studenten is wat toegenomen.”

“Binnen maak je niet heel veel mee. Ik heb geen last van mijn buren. Soms heb je wel in de buurt wat problemen.”

Hertspieghelweg “Je hebt wel wat Marokkaanse “Sommige van die nieuwe jongens die hier rondhangen. Dat stelletjes klagen veel. Die zijn niet zijn wel de huurders vaak”. heel veel gewend denk ik dan.”

Kattenburg “Er zijn groepjes hangjongeren in de portieken. Meestal kinderen van huurders uit andere blokken met dezelfde sleutel. Gebruik van wiet en urineren in de portieken is een probleem.”

“Dat hangt ook af van hoe mensen het zelf zien. De ene vindt voetballende kinderen in de tuin al overlast. Ik vind dat zelf totaal geen probleem.”

“Sommige mensen vergeten dat ze vroeger zelf ook op straat speelden en domme dingen deden”.

Tabel 5.2: Mate van overlast

Wat opvalt is dat als er sprake is van overlast,

er vanuit de groep particuliere eigenaren van

de VvE’s Kattenburg, Hertspieghelweg en

IJburg vaker wordt gesproken over huurders,

en dan met name over kinderen van huurders.

Dat is vooral gerelateerd aan hangjongeren in

de portieken die overlast geven. In de VvE

Lutma en Voorsteven wordt er over het

algemeen minder overlast ervaren. Dat heeft

bij de VvE Voorsteven te maken met de

sociale controle in de buurt. Men kan elkaar

aanspreken, en weet elkaar te vinden als er

echt problemen zijn. In het kader van

bekendheid met de buurt van de bewoners

levert het intensieve contact tussen bewoners

duidelijk voordeel op. Dat staat haaks op de

Lutmastraat, waar het contact minder

intensief is, maar waar weinig overlast wordt

ervaren.

Daarnaast wordt er vanuit huurdersperspectief

over het algemeen generiek gesproken wat

betreft overlast, en schrijven zij dat niet toe

aan particuliere eigenaren of andere huurders.

In de Hertspieghelweg en Kattenburg wordt

door de

huurders benoemd dat overlast door de

andere groep anders wordt ervaren dan door

hunzelf. Bij de VvE Lutma en Voorsteven

wordt er verder op portiekniveau weinig

overlast ervaren. Dit kan te maken hebben

met gewenning en bekendheid met de buurt.

Op de Hertspieghelweg en Kattenburg zijn de

particuliere eigenaren die zijn geïnterviewd

eigenaren van buitenaf, dus geen zittende

huurders. Wat voor bepaalde bewoners als

normaal wordt beschouwd, kan voor andere

bewoners ervaren worden als overlastgevend.

Verschillen tussen eigenaren en huurders

bestaan dan ook vooral uit situaties waarbij de

ene groep iets als overlast ziet, de ander als

normaal beschouwt. De probleemgezinnen op

IJburg die door de eigenaren worden genoemd

en de asocialen in Voorsteven zijn dan ook

terug te voeren op individuen die bepaald

gedrag als normaal beschouwen, en daarbij

significant afwijken van de rest, dan wel

particuliere eigenaar of huurder. De volgende

zaken

komen naar voren wat betreft overlast:

28

1. Bij overlast wijzen eigenaren naar 3. Sociale controle belangrijk voor

huurders, huurders zijn generiek in

hun oordeel

2. Verschil in opvatting wat overlast

inhoudt en wat niet

complexen die kwetsbaar zijn voor

overlast

5.3: Verantwoordelijkheid De mate van verantwoordelijkheid dat men

neemt is vooral op complexniveau een

bepalende factor in het samenleven. Simpele

voorbeelden van verantwoordelijkheid nemen

is bijvoorbeeld het trappenhuis vegen,

overlastgevende jongeren aanspreken of

bijvoorbeeld het correct stallen van de fiets.

Verantwoordelijkheid wordt dan als volgt

gedefinieerd: De mate waarop men op eigen

initiatief zorg draagt voor zowel de fysieke als

de sociale eigenschappen van het

wooncomplex.

Verantwoordelijkheid Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder

Voorsteven “Maar als je naar huurders kijkt. Maar de oude huurders hebben zoiets van, de woningbouwvereniging moet het voor ons regelen. Terwijl de trend nu een beetje is dat je zelf verantwoordelijkheid moet nemen.”

“Vroeger maakten gewoon zelf alles schoon, met een schoonmaakrooster en alles. Nu hebben vooral die gezinnen daar geen zin meer in.”

IJburg 47CD “Van de huurders zie je heel “Ik wil wel wat doen. Ik wil het weinig initiatief. Voor ons voelt ook goed hebben hier. Maar wat het echt alsof we er alleen moet ik doen dan?” voorstaan.”

Lutma “Dat is mijns inziens echt afhankelijk van de persoon en zijn of haar achtergrond en niet van of de bewoner een huurder of eigenaar is. Er zijn eigenaren die hun woning keurig onderhouden, en eigenaren die rommel maken. Dat geldt ook voor de huurders.”

“Soms heb ik wel het gevoel dat ik meer doe dan de rest. Gewoon de boel netjes houden.”

Hertspieghelweg “We hebben hier afgesproken dat we de binnenkant gezamenlijk schoon en veilig houden, dus geen troep op de gang of hangen.”

Kattenburg “De kopers zijn vaak sociaal betrokken en men zet zich in voor goed onderhoud. Huurders weten niet altijd de weg te vinden om actie te ondernemen.”

“Ten opzichte van vroeger maken mensen minder de trappen schoon bijvoorbeeld.”

Tabel 5.3: Mate van verantwoordelijkheid

De mate waarin verantwoordelijkheid wordt

genomen is op verschillende vlakken

verschillend. Allereerst is het belangrijk tussen

huurders onderscheid te maken, tussen de

‘nieuwe’ huurders en de huurders van de

‘oude stempel’. Onder de laatste categorie

vallen de huurders die gewend zijn dat de

corporatie het onderhoud regelt. Daarentegen

29

is deze groep wel gewend om bijvoorbeeld 2. Voor de particuliere eigenaren

zelf het eigen trappenhuis te vegen en schoon

te houden.

De mate van verantwoordelijkheid heeft

daarnaast voor eigenaren een andere

betekenis dan voor huurders. Waar

particuliere eigenaren vallen onder het

appartementsrecht en dus direct eigenaar zijn

van het complex en daar verantwoordelijkheid

voor dragen, blijft theoretisch gezien de

verantwoordelijkheid van de huurder beperkt

tot de eigen woning waarvoor het via het

huurrecht een maandelijkse huursom voor

betaalt.

Uit de interviews komt naar voren dat vanuit

de kant van de sociale huurders

verantwoordelijkheid het in ieder geval

schoonhouden en aanspreken van

medebewoners omvat. Dit komt vooral omdat

traditioneel gezien huurders niet

verantwoordelijk zijn en verantwoordelijkheid

kennen buiten deze taken. Daarentegen zijn

particuliere eigenaren in complexwoningen

direct verantwoordelijk middels de VvE, en het

is daarom niet merkwaardig dat deze op dat

gebied meer verantwoordelijkheid nemen.

Door diezelfde particuliere eigenaren wordt in

het geval van IJburg, Voorsteven en

Kattenburg door de eigenaren benoemd dat

huurders zich vaak niet geneigd voelen om

initiatief te nemen op bijvoorbeeld gebied van

onderhoud en beheer. Hier lijkt een zekere

mismatch te ontstaan qua verwachtingen,

tussen aan de ene kant de eigenaren en aan de

andere kant de huurders. Opgesomd valt het

volgende op aan de citaten:

1. Verantwoordelijkheid nemen

betekent voor de huurders

schoonmaken en netjes houden van

het complex

betekent verantwoordelijkheid nemen

zorgen voor het goed onderhouden

van het gebouw

3. Verschil in benadering zorgt voor

mismatch in verwachtingen wat

betreft verantwoordelijkheid

30

6: Overleg en participatie

binnen VvE Naast de meningen van bewoners over de

mate van participatie is het uiteindelijk de

woningcorporatie die in grote lijnen bepaalt in

hoeverre hun huurders participeren, hoe en

door wie het onderhoud wordt uitgevoerd. In

de samenwerkingsafspraken tussen de

gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging

Amsterdam en de Amsterdamse

woningcorporaties (2015), is afgesproken dat

de positie van huurders binnen deze

complexen verbeterd gaat worden. Bij wijze

van pilot zal geëxperimenteerd worden hoe

dat vormgegeven kan worden. Om te kijken

hoe het overleg op dit moment ik elkaar zit

geven de volgende vragen sturing:

“Hoe kijken bewoners, zowel

eigenaren als huurders tegen

participatie aan in de VvE?”

“Hoe pakken woningcorporaties het

overleg binnen de VvE aan?”

“Welke modellen van

huurdersparticipatie worden er

toegepast per VvE?

6.1 Participatie

Participatie Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder

Voorsteven “Maar dat interesseert de huurders niet, die zijn al blij dat ze een huis hebben.”

“We hebben binding met Stadgenoot, en niet het VvE bestuur.”

“Het zou anders zijn als Stadgenoot de huurders een mandaat zou geven.”

IJburg 47CD “Er is geen huurdersparticipatie “Ik woon hier goed, maar als wij en we weten ook echt niet of ze mee mogen praten willen we dat daar behoefte aan hebben. Want best” van hun kant horen we vrij weinig.”

Lutma “Persoonlijk zou ik het positief vinden als actieve huurders een adviserende rol krijgen in de VvE. Op dit moment worden de huurders in de VvE nog vertegenwoordigd door de gebiedscoördinator van De Alliantie.”

“Het is anders dan vroeger. Nu bepalen ineens kopers dingen. Het zou wel prettig zijn als we meer op de hoogte gehouden worden.”

Hertspieghelweg “Het gaat goed zoals het nu gaat. Ik denk niet dat huurders betrekken in de VvE heel veel verschil gaat maken.”

Kattenburg “Zij zijn vertegenwoordigd in een huurderscommissie. Zij mogen meepraten, maar enkel meebeslissen over de tuin. Het is ook goed zoals dat nu is.”

“Niet iedereen is even betrokken. Maar wij zijn wel als comité wel heel actief. Ik denk dat wij wel een verschil hebben gemaakt de laatste tijd.”

“Wij zijn als commissie daar wel heel actief in. De rest van de groep huurders iets minder”

31

Tabel 6.1: Meningen bewoners over participatie

Hoe het overleg kan verlopen binnen de VvE is

in paragraaf 3.3 al gedeeltelijk naar voren

gekomen. Er zijn verschillende modellen

denkbaar, vooral in de mate waarop huurders

kunnen participeren in de VvE en invloed kan

uitoefenen. In principe heeft de huurder geen

toegang tot de VvE. Onder dit kopje wordt

verder verkend in hoeverre huurders de wil

hebben om te participeren, in hoeverre

eigenaren participeren in dit overleg, en hoe

beiden tegen elkaar aankijken.

In alle cases overheerst bij de groep

particuliere eigenaren vooral veel

voorzichtigheid. Het effect van betrekken van

huurders in het overleg bij een VvE is vaak

onduidelijk en men weet niet wat ze van

elkaar kunnen verwachten. In de VvE

Kattenburg is de dialoog tussen de

bewonerscommissie en de VvE ten opzichte

van de andere cases een uitzondering wat

betreft huurdersparticipatie. In dit geval mag

de BC samen met de vertegenwoordiging van

de grooteigenaar meepraten in de VvE.

Daarnaast heeft de bewonerscommissie het

recht om mee te beslissen over de

gemeenschappelijke binnentuin.

In vier van de vijf gevallen participeren

huurders niet of nauwelijks in de VvE. In het

geval van de VvE Voorsteven is er wel direct

contact tussen de voorzitter van de

huurdersvereniging en het VvE bestuur. Het

contact verloopt in dit geval via de voorzitter

van de huurdersvereniging. Daarnaast is de

voorzitter van de VvE een voormalig huurder,

en kent men elkaar al langer.

1. Eigenaren zijn voorzichtig als het gaat

om huurdersparticipatie in de VvE

“We trekken ook samen met kopers op tegen de plannen hier in de buurt. Als er wat grotere problemen zijn helpen we elkaar. We zijn wel naar elkaar toegegroeid”.

2. Huurders zijn over het algemeen

terughoudend als het gaat om

participatie in de VvE

3. Beide kanten kunnen zich het beste

vinden in een milde vorm van

participatie (meepraten).

4. Participatie van huurders heeft geleid

tot toenadering bewoners 6.2: Aanpak

corporatiemedewerkers VvE Het overleg en beleid binnen de VvE wordt

door corporatiemedewerkers op verschillende

wijze en ook per VvE verschillend toegepast.

De positie van de corporatie in dit overleg is in

de praktijk ook onduidelijk en lastig, omdat zij

te maken hebben met verschillende posities

en belangen (Nijenhof, 2012). In formele zin

beslist de corporatie in een gemengd complex

niet meer alleen over investeringen in het

gebouw. Een corporatie heeft dan in een

gemengd complex zowel rekening te houden

met de wensen van de huurders als de

particuliere eigenaren.

Hoe het besturen en onderhouden van

gemengde complexen beter vormgegeven kan

worden bestaat tot op heden discussie. Wat

betreft participatie van huurders binnen de

VvE hangt de aanpak ook af van de VvE op

zich. Per casus is uitgezocht hoe het overleg in

de totaliteit is vormgegeven.

32

Aanpak huurdersparticipatie

Corporatiemedewerker (Gebiedsbeheerder/VvE Coördinator)

Voorsteven “Ik koppel het niet per se aan aantallen, maar meer aan deskundigheid en kunde van de bewoners. Dus je hebt een zekere participatieladder. Sommige informeer je, en sommige laat je meebeslissen.”

IJburg 47CD “Ik blijf nog altijd de contactpersoon voor de huurders richting de VvE. Huurders worden niet uitgenodigd tijdens de vergaderingen, omdat zij niet het recht hebben om besluiten te nemen. De verantwoordelijkheid die ik aan de huurders geef is om bij mij de punten die goed of niet goed gaan in het complex, bij mij te melden.”

Lutma “Dat is een traject dat al gaande is om te kijken of huurders meer invloed kunnen krijgen in de VvE. Dat gaat van een rol als toehoorder tot een mandaat. En dan kijken we tot waar dat mandaat rijkt. Dus niet wat planmatig onderhoud betreft maar wel zaken die bijvoorbeeld met leefbaarheid te maken hebben. Dat is iets wat we eigenlijk al heel lang doen. Dus als de VvE aangeeft dat er een regelement wordt opgesteld dan gaan we kijken of we bewoners daarbij kunnen betrekken. Voor dit complex geldt dit niet.”

Hertspieghelweg “Huurders willen op de hoogte worden gebracht wat er in de VvE gebeurt, eigenaren willen weten hoe de corporatie optreed richting de huurders. Maar in Zuid-Oost zit je vaak met de beheerder alleen in de vergadering. Daar interesseert niemand zich iets. En in de binnenstad kom je spijkers op laag water tegen. Dan denk je, jongen, dat je daar over klaagt”.

“Wij als coördinatoren zorgen dat de vertaling van de wensen van de huurder in de VvE plaatsvindt. Het meeste doen we uit ons hoofd, want we kennen onze huurders.”

Kattenburg “Ik zeg: ik ga op een aantal punten het stemrecht overplaatsen. Wat de Key blijft doen, is begroting, jaarrekening en onderhoud. Waar ik hun over ga laten stemmen, schoonmaken en tuinonderhoud. In feite berekenen we dat door in de servicekosten. En als onderwerp leefbaarheid bijgegeven. Dus sinds 2 jaar zitten ze nu bij de ledenvergadering. En die eigenaren vonden het eigenlijk wel een goed idee.”

Tabel 6.2: Aanpak corporatiemedewerkers huurdersparticipatie

Er is per corporatie en per

corporatiemedewerker onderscheid te maken

hoe men omgaat met inspraak in de VvE, ten

opzichte van de vroegere situatie. Het overleg

is in de basis zo geregeld als in paragraaf 3.2.

De corporatie brengt de eisen van de huurders

in het bestuur van de VvE. Conform de wet

overleg huurder verhuurder is deze vorm van

participatie geregeld. Dit is de meest basale

vorm.

In het geval van IJburg en Hertspieghelweg

wordt er gebruik gemaakt van dit model. De

wensen van de huurder worden meegenomen

door de coördinatoren. De coördinatoren van

Rochdale communiceren met de Sociaal

Beheerder, die de wensen van de huurders in

kaart brengt (Interview T. De Visser, 2015). De

gebiedsbeheerder van IJmere neemt de

wensen van de huurder mee in de

vergadering, de huurders hebben daarbij

inspraak in de VvE. Wel proberen beide

corporaties de formele

huurdersvertegenwoordiging, dus

bewonerscommissies, bij het overleg te

betrekken. Rochdale probeert huurders

middels brochures zoveel mogelijk te

informeren over de mogelijkheden binnen

gemengde complexen

33

Ten opzichte van deze top-down gerichte

manieren van beheer en overleg in gemengde

complexen, staan de manieren hoe

Stadgenoot en de Key het overleg binnen de

VvE vormgeeft hier anders tegenover. Bij deze

corporaties is in de betrokken cases

geëxperimenteerd met inspraak van huurders.

In beide gevallen mag een

vertegenwoordiging van huurders meepraten

in de VvE. Ook de Alliantie experimenteert

met pilots om huurders meer inspraak te

geven. In het geval van de Lutmastraat bleef

dat beperkt tot het meepraten over het

trappenhuis.

De mate van inspraak van huurders is echter

wel afhankelijk geweest van de capaciteiten

van de huurders en de VvE. De eigenaren

moeten daarbij enige invloed van huurders in

hun vergadering tolereren. Ook moeten ze

daarnaast toes