Bei einem Immobilienverkauf fal -
len etliche Kosten an: Neben Ge-
bühren für Makler, Notar und
Grundbuchamt müssen Sie bei
vorzeitigerAuflösungderHypo
thek einen sogenannten «Pe nal-
ty» leisten. Aber auch über die
Grundstückgewinnsteuer sollten
Sie sich frühzeitig informieren.
Die folgenden Ausführungen be-
ziehen sich auf den Kanton Aar-
gau.
Grundstückgewinnsteuer
Als Grundsatz gilt: Eine Grundstück
gewinnsteuer fällt an, wenn eine im
Privatbesitz gehaltene Immobilie mit
Gewinn weiterverkauft wird. Was
einfach klingt, ist in der Praxis etwas
komplizierter. Seit dem Jahr 2010
sind Liegenschaftsunterhaltskosten
bereits ab dem Erwerb der Liegen
schaft in der ordentlichen Steuer
erklärung abzugsfähig.
Wer ein Haus bereits kurz nach
dem Erwerb verkauft oder verkaufen
muss, erzielt in der Regel keinen oder
nur einen minimalen Gewinn. Wur
den steuerlich abzugsfähige Liegen
schaftsunterhaltskosten getätigt, so
VALUTANEWSLETTER DER UTA GRUPPE NUMMER 68 SEPTEMBER 18
Immobilienverkauf: Welche Kosten fallen an?
Grundstückgewinnsteuer ein Gewinn
von CHF 100’000 an. Bei einer kur
zen Besitzdauer von drei Jahren sind
dies 36% bzw. CHF 36’000 Steuern.
können diese bei der Berechnung des
Anlagewerts nicht nochmals geltend
gemacht werden. Ein Beispiel: Kauf
preis CHF 700’000, Liegenschafts
unterhaltskosten CHF 100’000, Ver
kaufspreis CHF 800’000. Obwohl der
Verkäufer eigentlich nur seine «In
vestitionen» wieder hat, fällt bei der
Editorial
Liebe Leserinnen und Leser
Hitzesommer – ein oftmals gehör
tes Schlagwort dieses Jahr. Und
tatsächlich, betrachtet man die
statistischen Zahlen des meteoro
logischen Sommers (1. Juni bis
31. August), so ist 2018 ein Hitze
sommerJahr. Die Durchschnitts
temperatur betrug gut 20 Grad und
war somit etwa gleich wie im Jahr
2015. Einzig das Jahr 2003 war
noch rund ein Grad wärmer und
somit nach wie vor das Rekordjahr
seit Beginn der Messungen Mitte
des 19. Jahrhunderts. Weitere Indi
zien sind die über 800 Sonnenstun
den oder die 56 Sommertage (über
25 Grad). Auch diese Werte werden
mit 850 Stunden, resp. 74 Tage nur
vom Jahr 2003 übertroffen.
Neben intensiven Hitzewellen war
dieses Jahr v.a. die lange Trocken
heit ein grosses Problem. Grund
dafür war eine seit April über Euro
pa herrschende aussergewöhnliche
Wetterlage. Der Einfluss eines sub
tropischen Hochdruckgürtels verhin
derte, dass Regenfronten bis aufs
europäische Festland vordringen
konnten. Vielerorts führte dies zu
staubtrockenen Böden mit entspre
chendem Einfluss auf die Vegeta
tion, was u.a. der Landwirtschaft
oder den Gemüseproduzen ten zu
schaffen machte. Auch Wasser
knappheit oder Feuerverbote waren
unübersehbare Auswirkungen davon.
Hoffen wir deshalb auf einen schö
nen «goldenen» Herbst, durch
setzt mit dem einen oder anderen
Regen schauer.
Bruno SennVorsitzender Partner
Der Steuertarif reduziert sich mit
jedem vollendeten zusätzlichen Jahr
des Besitztums. Nach 25 Jahren
ist die Minimalsteuer (sog. Sockel
steuer) von 5% erreicht.
Bei einer Besitzdauer von mehr als
10 Jahren sollten Sie prüfen, ob die
sogenannte Pauschalierung (pau
schalierte Anlagekosten) vorteilhaf
ter ist. Dabei wird die Steuer nicht
aufgrund der effektiven Anlagekos
ten, sondern mittels einer Pauschale
aus dem erzielten Verkaufspreis be
rechnet. Die Anlagekosten müssen
Sie bei dieser Variante nicht anhand
von Belegen nachweisen. Lohnt es
sich jedoch mit den effektiven An
lagekosten abzurechnen, sind alle
Belege seit dem Erwerb der Liegen
schaft sowie zu den wertvermeh
renden Investitionen vorzulegen.
Sollten Sie die Immobilie innerhalb
der Familie übernommen haben, be
nötigen Sie zusätzlich die Belege der
Vorgängerin oder des Vorgängers.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Notarkosten richten sich nach
der Höhe des Verkaufspreises. Für
Notar und Grundbuchkosten ist mit
rund 1.0% des Verkaufspreises zu
rechnen. Die Gebühren werden üb
licherweise vom Käufer und Verkäu
fer je zur Hälfte getragen.
AusstiegskostenFesthypothek
Wollen oder müssen Sie eine Fest
hypothek vorzeitig auflösen, wird
Ihnen die Bank in der Regel eine
Ausstiegsentschädigung, einen so
genannten «Penalty», in Rechnung
stellen. Dass ein frühzeitiger Aus
stieg teuer werden kann, zeigt fol
gendes Beispiel aus der Praxis: Bei
einer Festhypothek von CHF 900’000
mit verschiedenen Laufzeiten und
Zinssätzen verlangte die Bank über
CHF 100’000 als Penalty. Umge
rechnet war dies der Zins, welcher
für die Restlaufzeit der Hypotheken
noch angefallen wäre. Sofern sol
che Ausstiegskosten in Zusammen
hang mit einem Hausverkauf anfal
len, können diese als Anlagekosten
bei der Grundstückgewinnsteuer
Berechnung berücksichtigt werden.
Bei Ablösung einer Hypothek, die
nicht im Zusammenhang mit einem
Hausverkauf steht, können die Aus
stiegskosten als Schuldzinsen bei
den Einkommenssteuern berück
sichtigt werden.
Falls der Käufer Ihre Festhypothek
übernimmt, resp. übernehmen kann,
entfallen solche Ausstiegskosten.
Kosten für Inserate und Makler
Bei den meisten Maklern bezahlen
Sie die Inserate selbst. Das kann
bei einem längeren Verkaufspro
zess ganz schön ins Geld gehen.
Die zusätzlichen Maklerkosten liegen
zwischen 2 und 3% des Verkaufs
preises, zuzüglich Mehrwertsteuer.
Für Einzelobjekte zahlen Sie bei der
UTA Immobilien AG einzig die Mak
lerkosten nach erfolgtem Verkauf;
die Kosten für Zeitungs und Inter
netinserate übernehmen wir.
Thomas Hager
UTA Immobilien AG
Spätestens seit Mitte Dezember des
letzten Jahres sind Kryptowährun
gen ein häufig diskutiertes Thema.
Zu diesem Zeitpunkt lag der Kurs ei
nes Bitcoins, der bekanntesten Kryp
towährung, nahe bei $ 20’000. Beim
Schreiben dieses Artikels betrug der
Kurs ungefähr $ 6’920. Diese Ent
wicklung zeigt einerseits die Chancen
und andererseits auch die Risiken
dieser Anlageform auf.
Kryptowährungen sind digitale Zah
lungsmittel beziehungsweise Vermö
genswerte. Aus steuerlicher Sicht
HinweisezuKryptowährungen.
handelt es sich um eine bewertbare
bewegliche Sache, welche im Wert
schriften und Guthabenverzeichnis
zu deklarieren sind. Für einige Kryp
towährungen publiziert die Eidgenös
sische Steuerverwaltung (ESTV) ei
nen offiziellen Kurswert. Fehlt dieser,
beispielsweise mangels repräsenta
tivem Handel, ist die Kryptowährung
zum Kurswert der entsprechenden
Handelsplattform einzutragen.
Sofern die Kryptowährungen im Pri
vatvermögen gehalten werden, sind
Kapitalgewinne grundsätzlich steu
erfrei. Demenentsprechend kön
Mit Zustellung des Abrechnungsfor
mulars 2. Quartal 2018 hat die Eid ge
nössische Steuerverwaltung (ESTV)
darauf hingewiesen, dass die Online
Abrechnung der neue Standard für
die MWSTDeklaration sein wird.
Das Papierformular wird somit bald
abgelöst und der Postversand ent
fällt. Nur in Ausnahmefällen wird es
in Zukunft noch möglich sein, dieses
OnlineAbrechnungderMehrwertsteuerwirdStandard.
bei der ESTV zu bestellen und ein
zureichen.
Die Umstellung erfolgt im Rahmen
der eGovernmentStrategie des Bun
des, welche Behördenleistungen ein
fach und elektronisch zugänglich
machen soll. Das «ESTV Suisse Tax»
ist eine kostenlose elektronische
Plattform, bei welcher bei erstma
liger Nutzung zuerst ein persönli
ches Benutzer profil angelegt werden
muss.
Bei der ersten Anmeldung bei «ESTV
Suisse Tax» wird man automatisch
zur Beantragung einer Vollmacht
(Superuser) aufgefordert. Es können
auch weitere Rollen und Berechtigun
gen festgelegt werden. So ist es auch
möglich, uns als Treuhänder entspre
chende Vollmachten zu erteilen.
nen auch Verluste steuerlich nicht
abge zogen werden. Aber Vorsicht:
Handelt es sich um gewerbsmässi
gen Handel mit Kryptowährungen,
so sind die Gewinne steuerbar und
die Verluste steuerlich abzugsfä
hig. Im Geschäftsvermögen gilt das
Buchwertprinzip, wonach die Kurs
schwankungen nach handelsrecht
lichen Grundsätzen in der Buchhal
tung zu erfassen sind.
Im Umgang mit Kryptowährungen
ist Vorsicht geboten. Wir empfehlen
Ihnen Rücksprache mit Ihrem Man
datsleiter.
www.uta.ch
UTA Treuhand AG Baden
Mellingerstrasse 6, 5400 Baden
Telefon 056 200 86 20, Telefax 056 221 22 12
UTA Treuhand AG Frick
Hauptstrasse 89, 5070 Frick
Telefon 062 865 50 40, Telefax 062 865 50 45
UTA Treuhand AG Kleindöttingen
Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen
Telefon 056 268 66 00, Telefax 056 268 66 10
UTA Treuhand AG Lenzburg
Niederlenzerstrasse 27, 5600 Lenzburg
Telefon 062 885 20 30, Telefax 062 885 20 39
UTA Treuhand AG Menziken
Titlisstrasse 10, 5737 Menziken
Telefon 062 765 90 70, Telefax 062 765 90 79
UTA Immobilien AG
Stadtturmstrasse 15, 5400 Baden
Telefon 056 203 00 70, Telefax 056 203 00 77
Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen
Telefon 056 268 66 68, Telefax 056 268 66 10
UTA Sammelstiftung BVG
Hauptstrasse 18, 5314 Kleindöttingen
Telefon 056 268 66 00, Telefax 056 268 66 10
Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder
Gratulation.
Prüfungserfolg
Ardijan Frrokaj
Fachmann im Finanz und Rechnungswesen mit eidg. Fachausweis
UTA Treuhand AG Baden
NeuerPartner.
Im Rahmen der Nachfolgeregelung
der UTA Treuhand AG Frick hat der
UTA PartnerPool Florian Weiss mit
Wirkung ab 2018 als neuen Partner
gewählt und aufgenommen.
Thomas SüssTreuhandassistent
UTA Treuhand AGKleindöttingen
Zozan DoganTreuhandassistentin
UTA Treuhand AG Kleindöttingen
Neueintritte.
Florian Weiss trat im März 2000 in
die UTA Treuhand AG Kleindöttingen
ein und wechselte im Juni 2007 als
Geschäftsführer in die heutige UTA
Treuhand AG Frick. Neben der prak
tischen Ausbildung absolvierte er
zusätzlich die Ausbildung zum Treu
händer mit eidg. Fachausweis. Die
UTA Partner gratulieren ihm recht
herzlich zur Wahl und heissen ihn im
PartnerPool willkommen.
Einladung–REGA.
Florian Weiss
UTA Frick
Im Oktober wird in Kleindöttingen
anlässlich der Regionalen Gewerbe
ausstellung REGA dem ansässigen
Gewerbe wiederum die Gelegenheit
geboten, den eigenen Betrieb zu prä
sentieren und ihre Leistungsfähig
keit zu demonstrieren. Zusammen
mit dem Rahmenprogramm wird so
mit sicherlich auch an der REGA18
wieder für jeden Geschmack etwas
zu finden sein.
Auch die UTA GRUPPE – vertreten
durch die UTA Treuhand AG Kleindöt
tingen und die UTA Immobilien AG –
wird sich mit einem Stand an der
Ausstellung beteiligen. Es würde
uns daher freuen, Sie, geschätzte
Kunden und Geschäftspartner, an
unserem Stand begrüssen zu dür
fen und mit Ihnen auf eine weiterhin
gute Zusammenarbeit anzustossen.
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