Unser Preisreport 2019

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Wenn’s um Immobilien geht

Der Immobilienmarkt im Bergischen Land.

Oberbergischer Kreis

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Unternehmensvorstellung KSK-Immobilien

Die KSK-Immobilien ist der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln und mit rund 900 Objekten, die sich ständig im Angebot befinden, sowie 48 Immobili-enbüros und ca. 165 Mitarbeitern der größte Makler im Rheinland.

Die KSK-Immobilien vermittelt nicht nur Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, sondern auch Gewerbeobjekte, Exklusivimmobilien, Mikrowohnapart-ments sowie Kapitalanlageimmobilien. Für notleidende Immobilien bietet die KSK-Immobilien die Entwicklung

von Revitalisierungsmaßnahmen und entsprechenden Vermarktungsstrategien an.

Dieser Preisreport beruht auf den Analysen der hauseige-nen Researchabteilung, die die permanente Beobachtung des regionalen und überregionalen Wohnungsmarktes übernimmt. So kann die KSK-Immobilien sowohl selber frühzeitig auf Trends reagieren als auch ihren Kunden – Selbstnutzern wie Kapitalanlegern – zahlreiche Bera-tungsdienstleistungen rund um das Thema Immobilien anbieten.

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Unser Preisreport über den Oberbergischen Kreis

ist ein stimmiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass man sich selbst in vielen Stadtzentren den Wunsch vom Eigenheim noch erfüllen kann.

Als größter Makler im Rheinland ist die KSK-Immobilien im Oberbergischen Kreis mit insgesamt drei Standorten vertreten, die sich von Waldbröl über Wipperfürth bis nach Engelskirchen über den gesamten Kreis erstrecken. Dort beraten Sie kompetente und erfahrene Immobilien-berater zu den Themen Bestandsimmobilien, Gewerbe- und Investmentimmobilien, Exklusivimmobilien, Neu-bauimmobilien und Mikroapartments.

Kölner und Städter aus dem Ruhrgebiet kommen ger-ne in das Oberbergische, um sich zu erholen. Doch die Region der Talsperren überzeugt auch mit einer leben-digen Wirtschaft, einem attraktiven Immobilienmarkt und vielseitigen Freizeitmöglichkeiten.

Vom erst 2015 eröffneten „Baumwipfelpfad“ in Waldbröl hat man zum Beispiel einen einzigartigen Blick über den Kreis, bei klarem Wetter sogar bis nach Köln. Rund 16.000 mittelständische Unternehmen mit attraktiven Arbeitsplätzen binden die Menschen an den Oberbergi-schen Kreis. Insbesondere die Metall-, Automobil- und Kunststoffindustrie ist hier ansässig, aber auch Firmen aus dem Bereich Medizin- und Gesundheitstechnik. Was den Oberbergischen Immobilienmarkt interessant macht,

Bevölkerungsentwicklung im Oberbergischen Kreis

Der Oberbergische Kreis ist eine ländliche, vergleichs-weise dünn besiedelte Region mit einer idyllischen und abwechslungsreichen Landschaft.

Während einige Gemeinden und einzelne Dörfer sich aktuell und zukünftig mit sinkenden Bevölkerungszahlen auseinandersetzen müssen, zeigt die Grafik, dass 7 von 13 der Oberbergischen Städte und Gemeinden ein gleichbleibendes bzw. sogar steigendes Bevölkerungs-wachstum besitzen. In Waldbröl beispielsweise wurden in jüngster Vergangenheit und werden auch aktuell

Arbeitsplätze geschaffen, was die Stadt als Wohnstandort für die dort beschäftigten Arbeitnehmer attraktiv macht. Auch die Städte Lindlar und Nümbrecht sowie das be-deutende Oberzentrum des Oberbergischen Landes, die Kreisstadt Gummersbach, die u. a. überregional für ihren Handball-Bundesligaverein VfL Gummersbach bekannt ist, weisen weiterhin steigende Bevölkerungszahlen auf.

0,0 % und weniger 0,1 % bis 1,0 %

Morsbach – 1,5 %

Marienheide + 0,0 %

Hückeswagen – 0,5 %

Wipperfürth – 0,9 %

Engels- kirchen + 0,4 %

Reichshof – 0,4 %

Wiehl – 0,5 %

Wachstum

Schrumpfung

Bergneustadt – 0,1 %

Wanderungsbewegungen

Der Oberbergische Kreis ist eng mit seiner direkten Umgebung verbunden. Die mit Abstand meisten Ein- wohner gewinnt der Oberbergische Kreis unterm Strich aus dem benachbarten Rheinisch-Bergischen Kreis – im Jahr 2017 zogen aus diesem mehr Leute in den Ober-bergischen Kreis als andersherum. Vor allem aus dem angrenzenden Overath ziehen die Menschen in den Ober-bergischen Kreis, das positive Wanderungssaldo liegt hier bei 96. Gleichzeitig verliert der Kreis Einwohner in

erster Linie an die umliegenden Großstädte – ein nega-tives Wanderungssaldo hat der Oberbergische Kreis vor allem mit Köln, Bonn und Düsseldorf. Dabei handelt es sich zu einem nicht unwesentlichen Anteil um junge Men-schen, die für den ersten Job, die Ausbildung oder das Studium das Elternhaus verlassen und in die erste eigene Wohnung in der Großstadt ziehen.

bis 0,0 %

bis 1,0 %

bis 2,0 %

über 2,0 %

Bevölkerungsentwicklung 2012-2017 in %

1,1 % bis 2,0 % 2,1 % und mehr

Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln

Gummersbach + 1,6 %

Waldbröl + 2,5 %

Engels- kirchen + 0,4 %

Nümbrecht + 1,9 %

Radevormwald + 0,9 %

Lindlar + 2,1 %

Engelskirchen+ 2,9 %

1.449 €/m²

Gummersbach+ 3,2 %

1.239 €/m²

Marienheide+ 11,7 %

1.302 €/m²

Nümbrecht+ 16,6 %

1.717 €/m²

Radevormwald+ 0,4 %

1.115 €/m²

Reichshof+ 0,8 %

1.106 €/m²

Morsbach–

984 €/m² Mittlere jährliche Preisentwick-

lung über die Jahre 2014 bis 2018 in %

Kaufpreis für Bestands- eigentumswohnungen 2018 in EUR/m²

bis 1.000 €/m²

bis 1.300 €/m²

bis 1.600 €/m²

über 1.600 €/m²

Hückeswagen– 1,7 %

1.343 €/m²

Bergneustadt – 0,5 %

973 €/m²

Lindlar– 2,2 %

1.438 €/m²

Waldbröl+ 10,8 %

1.217 €/m²

Wiehl+ 4,4 %

1.798 €/m²

Wipperfürth+ 2,9 %

1.487 €/m²

Bedeutung der Werte

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

Bestandswohnungen Kauf

Ländliche Strukturen

Der Oberbergische Kreis ist überwiegend dünn besie-delt, und die meisten Menschen erfüllen sich hier den Traum vom Eigenheim, weshalb Mehrfamilienhäuser unterrepräsentiert sind und Eigentumswohnungen dementsprechend selten zum Kauf angeboten werden.

Das wird beispielsweise bei Städten wie Morsbach oder Bergneustadt deutlich, die zwar städtische Strukturen aufweisen, aber dennoch keine überdurchschnittliche Nachfrage nach Eigentumswohnungen verzeichnen. Das Preisniveau liegt hier mit nicht einmal 1.000 Euro /m² sogar deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.

Der Oberbergische Kreis zählt zu den preisgünstigsten Lagen in der Region Köln/Bonn, was auch im Bereich der Eigentumswohnungen deutlich wird. In den meis-ten Städten und Gemeinden kann eine Eigentumswoh-nung bereits für unter 1.500 Euro/m² erworben werden.

Lediglich in Nümbrecht und Wiehl werden Preise von über 1.500 Euro/m² erzielt. Im Allgemeinen ist die Zah-lungsbereitschaft der Käufer für Wohnungen im ländli-chen Oberberg in den Orts- und Gemeindezentren am höchsten. Die dort vorhandene Infrastruktur, die in den eher dörflich geprägten Lagen weniger gut ausgebaut ist,

sowie dort ansässige Arbeitgeber machen beispielwei-se die Zentren von Engelskirchen, Lindlar, Wipperfürth, Wiehl und Nümbrecht auch als Wohnstandort attraktiv. Bedeutende Preissteigerungen weisen neben Wiehl, das mit 1.798 Euro/m² beim Preisniveau Spitzenreiter ist, auch Marienheide, Nümbrecht und Waldbröl auf. Letztere Stadt ist aktuell „nur“ im mittleren Preissegment anzu-ordnen, sodass mit einem weiteren Preissteigerungs- potenzial gerechnet werden kann.

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Mehr zum Thema finden Sie in

unserem aktuellen

Marktbericht!

Mittlere jährliche Preisentwick- lung über die Jahre 2014 bis 2018 in %

Kaltmiete für Bestandsmiet-wohnungen 2018 in EUR/m²

bis 5,50 €/m²

bis 6,00 €/m²

bis 6,50 €/m²

über 6,50 €/m²

Bedeutung der Werte

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

Bestandswohnungen Miete

Engelskirchen+ 3,5 %

6,25 €/m²

Gummersbach+ 5,8 %

6,37 €/m²

Marienheide+ 5,5 %

6,55 €/m²

Nümbrecht+ 2,3 %

6,00 €/m²

Radevormwald+ 5,1 %

6,21 €/m²

Reichshof+ 1,7 %

5,49 €/m²

Morsbach+ 5,0 %

5,59 €/m²

Hückeswagen+ 2,5 %

6,00 €/m²

Bergneustadt + 1,4 %

5,49 €/m²

Lindlar+ 5,1 %

6,72 €/m²

Waldbröl+ 1,9 %

5,09 €/m²

Wiehl+ 4,3 %

6,62 €/m²

Wipperfürth+ 3,7 %

6,42 €/m²

Kleine Wohnungen lohnen sichBetrachtet man die Mietwohnungsangebote hinsicht-lich der Wohnungsgrößen, so lässt sich feststellen, dass mit kleinen Wohnungen bis 60 m² Wohnfläche eine nur etwa 0,50 Euro höhere Miete pro Quadratmeter erzielbar ist als mit größeren Wohnungen. Da selbst im Oberbergischen Kreis der Anteil an Einpersonenhaushal-ten zunimmt, bieten kleine Wohnungen noch die besten Möglichkeiten, in diesem ländlichen Raum mit vermiete-ten Bestandswohnungen eine gute Rendite zu erzielen.

Sie möchten selber in Immobilien investieren und sich beraten lassen, wo sich der Kauf welcher Kapitalanla-geimmobilie am meisten lohnt? Dann nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Im Bereich der Mietwohnungen ist nach wie vor eine klare Preisdifferenz zwischen dem nördlichen und dem südlichen Teil des Oberbergischen Kreises zu erkennen.

Während sich in den südöstlich gelegenen Städten und Gemeinden (z. B. Bergneustadt, Reichshof, Waldbröl und Morsbach) lediglich Mieten zwischen 5,09 und 5,59 Euro/m² erzielen lassen, weisen die im mittleren und nördlichen Kreisgebiet gelegenen Städte Engelskirchen, Gummersbach, Wipperfürth und Radevormwald Mieten von bis zu 6,42 Euro/m² auf. Grund dafür ist die in die-sen Städten besser ausgebaute Infrastruktur in Bezug

auf Nahversorgung, Bildungseinrichtungen, Dienstleis-tungen und Freizeitangebote. Diese infrastrukturellen Gegebenheiten sind in den sehr kleinen Gemeinden im südlichen Kreisgebiet weniger stark ausgeprägt, sodass hier die Nachfrage nach Mietwohnungen geringer ist. In Engelskirchen wirkt sich zudem die Lage an der Autobahn A4 positiv auf die Mieten aus. Preissteigerungspotenzial ist aber auch in den etwas ländlicheren Gebieten gege-ben, die Mieten sind in den vergangenen Jahren im ge-samten Kreis gestiegen.

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Mittlere jährliche Preisentwick- lung über die Jahre 2014 bis 2018 in %

Kaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser 2018 in EUR

bis 225.000 €

bis 250.000 €

bis 275.000 €

über 275.000 €

Bedeutung der Werte

Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung

Bestandseinfamilienhäuser, freistehend

Engelskirchen+ 0,1 %

255.594 €

Gummersbach+ 4,0 %

243.451 €

Marienheide+ 5,2 %

241.932 €

Nümbrecht+ 1,8 %

224.812 €

Radevormwald+ 4,1 %

388.449 €

Reichshof+ 5,7 %

211.760 €

Morsbach+ 3,6 %

178.580 €

Hückeswagen+ 6,5 %

317.114 €

Bergneustadt + 3,6 %

235.115 €

Lindlar+ 6,9 %

310.917 €

Waldbröl+ 5,2 %

239.295 €

Wiehl+ 4,3 %

257.897 €

Wipperfürth+ 5,5 %

258.659 €

Die Preise für Eigenheime sind aufgrund des Niedrig-zinsniveaus in den vergangenen Jahren im gesamten Kreisgebiet gestiegen.

Einfamilienhäuser sind mit Abstand die am meisten nach-gefragte Objektart im Oberbergischen Kreis, auch wenn hier ebenfalls deutliche Unterschiede zwischen dem nördlichen und dem südlichen Teil des Kreises erkenn-bar sind. Preise von über 275.000 Euro bis hin zu knapp 390.000 Euro sind ausschließlich in den im Norden gele-genen Städten Radevormwald, Hückeswagen und Lindlar erzielbar. Grund dafür dürfte die Nähe zu Wuppertal und

Remscheid sein, wo viele Menschen arbeiten, die zum Wohnen das ländlichere Oberbergische Land bevorzugen.

Weitere kleine Hochpreisgebiete befinden sich auch ent-lang der A 4, z. B. in Engelskirchen und Wiehl. Hier finden Pendler, die in Köln arbeiten, im Vergleich zu Köln ver-hältnismäßig günstige Eigenheime, die auf Kreisebene dennoch über dem Durchschnitt von rund 263.000 Euro liegen.

Neues Immobilienportal

Kennen Sie schon das neue Immobilienportal ErstRaum.de? Das regionale Immobilienportal für Köln/Bonn wurde Anfang 2019 gegründet.

Dort werden zahlreiche Immobilien aus dem Oberber-gischen Kreis 14 Tage exklusiv angeboten, bevor sie auf anderen Immobilienportalen inseriert werden. Das Portal bietet Ihnen jedoch nicht nur die Möglichkeit, neueste Immobilien frühzeitig zu entdecken, sondern auch ein umfassendes Serviceangebot für Mieter, Vermieter und Verkäufer. Von der passenden Finanzierung über einen Wertfinder und Energieausweise bis hin zum Bonitäts-check der Schufa finden Sie alles auf ErstRaum.de.

Neubau-Eigentums- wohnungen

Neubauwohnungen zur Miete

Im Oberbergischen Kreis werden verhältnismäßig wenige Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnun-gen gebaut, da der Fokus der Nachfrager eher auf freistehenden Eigenheimen liegt. Bei den wenigen Neubau-Geschosswohnungen sind allerdings zum Teil hohe Preise durchsetzbar – zumindest, wenn die Qualität stimmt. Durchschnittlich kostet eine Eigentumswohnung im Oberbergischen Kreis rund 2.800 Euro/m², wobei in sehr beliebten Lagen, beispielsweise im Lindlarer Zent-rum, auch Höchstpreise von bis zu 3.645 Euro/m² erziel-bar sind.

Eine Neubauwohnung kann im Oberbergischen Kreis im Durchschnitt für 8,42 Euro/m² angemietet werden. Günstige Mietwohnungen findet man mit 6,84 Euro/m² in Waldbröl, wohingegen Engelskirchen auch hier mit 9,07 Euro/m² Spitzenreiter ist. An dieser Stelle wird wohl auch der vorhandene Bahnanschluss die Preise beeinflus-sen. Es fällt aber auch im Bereich der Mietwohnungen auf, dass die Objektart Etagenwohnung im Oberbergischen Kreis unterrepräsentiert ist, denn in Bergneustadt, Hückeswagen, Morsbach, Nümbrecht und Reichshof wurden in den Jahren 2014 bis 2018 nicht einmal genug Wohnungen gebaut, um repräsentative Zahlen ermitteln zu können.

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Neubau-Eigenheime Baugrundstücke

Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind im Ober-bergischen Kreis selten, in einem Großteil der Städte und Gemeinden des Kreises werden nicht genug Dop-pelhaushälften und Reihenhäuser gebaut, um aussa-gefähige Durchschnittswerte ermitteln zu können. Der Angebotsschwerpunkt liegt ganz klar auf freistehenden Eigenheimen. Am günstigsten sind diese derzeit in Reichshof zu erwerben, dort kostet ein freistehendes Einfamilienhaus im Durchschnitt rund 238.000 Euro. Am meisten müssen Käufer in Radevormwald bezahlen, das deutlich von der Nähe zu Wuppertal profitiert. Im Schnitt kostet ein freistehendes Eigenheim dort ca. 316.000 Euro.

Da Eigenheime im Oberbergischen Kreis die am meis-ten nachgefragte Immobilienart sind, ist dementspre-chend auch die Nachfrage nach baureifen Baugrundstü-cken hoch, von denen jedoch zu wenige zur Verfügung stehen. Gerade in guten Lagen werden Baugebiete stark nachgefragt, sodass Preise von etwa 150 Euro/m² mög-lich sind, wie zum Beispiel das Projekt „Am Himmelchen“ in Engelskirchen mit 22 bebaubaren Grundstücken zeigt.

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Wussten Sie schon … ?

… dass es im Oberbergischen Kreis ganze 13 Talsper-ren gibt – so viele wie in keinem anderen Landkreis in Nordrhein-Westfalen? Zwei davon dienen der Trinkwas-serversorgung, die anderen 11 sind beliebte Freizeitziele, nicht nur bei den Bewohnern, sondern auch bei gestress-ten Großstädtern aus Köln und Bonn, die gerne in den Oberbergischen Kreis kommen, um dem lauten Leben in den Metropolen für eine Weile zu entfliehen.

… dass Rom in Morsbach liegt? Klingt komisch, ist aber so! Der Oberbergische Kreis verfügt über mehr als 1.440 Dörfer und Weiler – eine beeindruckende Zahl.

Nicht weniger beeindruckend sind auch deren Namen. In Morsbach beispielsweise können Sie in Rom wohnen, Straßburg ist nicht nur die Hauptstadt des Elsass und Sitz des Europäischen Parlaments, sondern auch ein Teil von Hückeswagen. Sie sind Kaffeeliebhaber? Dann sollten Sie vielleicht nach Kaffeekanne in Radevormwald ziehen. Ihr Herz schlägt eher für Obst? Dann ab nach Apfelbaum in Gummersbach! Und last but not least – man könnte auch sagen: „Ente gut, alles gut“ – können einige Wipper-fürther von sich behaupten, nicht nur gerne Enten füttern zu gehen, sondern auch in Ente zu wohnen.

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Alle in diesem Preisreport zusammengetrage-nen Informationen wurden mit höchster Sorgfalt recherchiert. Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit der Information und für Auswirkun-gen jeglicher Art wird ausgeschlossen.

Dieser Preisreport ist ein klimaneutrales Druck-produkt und wurde auf Papier aus verantwor-tungsvollen Quellen gedruckt.

KSK-Immobilien GmbHRichmodishaus am NeumarktRichmodstraße 250667 Köln info@ksk-immobilien.dewww.ksk-immobilienmakler.de

Die KSK-Immobilien ist der Experte für Immobilien im Oberbergischen Kreis.

Als Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln bringt die KSK-Immobilien seit über 20 Jahren Angebot und Nachfrage nach Immobilien im Oberbergischen Kreis. zusammen. Im Angebot befinden sich nicht nur Bestands- und Neubauimmobilien, sondern auch Gewerbeeinheiten, Investmentimmobilien und Exklusivimmobilien.

Ihr kompetenter Partner rund um Immobilien.

Für weitere Informationen

sowie den Marktbericht 2019:

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