UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 2
Introducción
Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso
registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial
o administrativo- para ser inscripto, la solicitud de inscripción estará
sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte
al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón
(escribano, juez y funcionario).
Todo el desarrollo de ese proceso estará guiado por los principios
registrales, siendo éstos los que guiarán el desarrollo del proceso
inscriptorio. Sin su existencia, los registradores actuarían sin ton ni son,
sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el
solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo
cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de
conocerlos.
Objetivos
⇒ Defina principios registrales.
⇒ Defina principio de autenticidad.
⇒ Defina principio de especialidad.
⇒ Defina principio de tracto sucesivo.
⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral
⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real
⇒ Defina y distinga el oficio judicial
⇒ Defina principio de prioridad
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 3
Temario
Principios registrales
Principio de autenticidad
Principio de especialidad
Principio de tracto sucesivo
Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral
Principio de inscripción - matriculación - folio real
El oficio judicial
Principio de prioridad
Esquema de contenidos
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de
contenidos.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios registrales
Principio de autenticidad
Principio de especialidad
Principio de tracto sucesivo
Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral
Principio de inscripción - matriculación - folio real
El oficio judicial
Principio de prioridad
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 4
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DIDACTICA
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Ejemplos
Resumen
Actividad de Aprendizaje
Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. Le deseamos mucha
suerte.
Comenzamos…
Prepárese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas, no estudie de memoria intente siempre… relacionar
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 5
Desarrollo de los contenidos
PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Se acuerdan
que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente, es
decir, al Registro; normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que
regulan el procedimiento de inscripción. El procedimiento de inscripción es cómo se
inscriben los instrumentos de los que estamos tratando, que es lo que nos interesa. Es
decir…
¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja?
En la firma de la escritura traslativa de dominio. La Ley 17.801 tiene en su
articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados
como sinónimos- . El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la
vuelca en una especie de resumen en sus registros. Es un registro de inscripción. Se
acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción, en
este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente, sino que hace
una especie de resumen. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón. Los
principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento.
PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD
El principio de autenticidad, eso lo tenemos en el art. 2 y 3 de la Ley 17.801.
Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos, hago un comentario.
El art. 979 del Código Civil, (recomiendo tener a mano el Código) dice son
instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10
incisos. Es decir, el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público.
Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de
autenticidad, primero vamos a hablar un poquito de instrumento público.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 6
El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público, en
general el Código no define conceptos, pero nos trae una serie de 10 incisos entre los
cuales tenemos las escrituras públicas, cualquier otro instrumento que emane o sea
autorizado por Escribano o Notario, los asientos de los corredores en lo que respecta o
lo que determine el Código de Comercio, las actas judiciales, las inscripciones de
deuda pública, las acciones de compañías autorizadas por el Estado, los billetes en
papel billete, las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan
de ellas. Hace una enunciación no taxativa, es decir, puede haber otros.
Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado
con la más variada suerte y eficacia. Lo que es evidente y necesario determinar es que
el instrumento público es aquel que emana de un oficial público, que es otorgado por
un oficial público.
Es decir, el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien
facultado como tal.
Por lo cual evidentemente el paradigma, el ejemplo o el instrumento más
típicamente público, es la Escritura Pública, el que –por ahí- tenemos más a la vista;
porque es redactado y autorizado por un Notario. Pero tanto es un instrumento público
la escritura, como una sentencia judicial, un documento de identidad, un papel billete,
un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad.
Entonces de un instrumento público, el autor tiene que ser un oficial público. Ese
oficial público tiene que tener competencia, qué quiere decir, debe estar facultado,
legitimado, tener jurisdicción en el asunto. Un escribano no puede celebrar un acta de
matrimonio, no tengo competencia, no estoy habilitado, no tengo jurisdicción.
Jurisdicción, ustedes conocen, es tener competencia en un ámbito que puede ser
geográfico o funcional; entonces yo no tengo competencia, no estoy autorizado ni es de
mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial.
Tendría una competencia territorial, porque el Registro notarial está habilitado
para el Partido de General Pueyrredón, pero no hay ley que me autorice, tendría
competencia material pero no sustantiva.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 7
Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que
decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. La ley impone que
determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por
escritura pública. No es algo convencional, es decir, el funcionario público, el escribano,
no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe
instrumentarse de tal forma, por ejemplo, hacer en escritura pública un contrato de
locación. Yo diría que materialmente se puede hacer, o un boleto de compraventa por
escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso).
Pero, en principio, digamos que no se puede, que generaría una nulidad, porque
la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben
ser hechos por escritura pública.
A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia, la ley le impone
la forma, debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano, tengo
competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura
pública, pero -porque a mi se me ocurre- agarro estos papelitos y redacto una escritura
acá. NO, requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del
instrumento público, la forma material, la forma documental diríamos, debe tener el rito
y la forma que la ley exige.
El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario, el Escribano- es
uno de los que puede emitir, redactar instrumentos públicos. Repetimos que estos son
los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto, estamos
ante un instrumento público, sino estaríamos frente a un instrumento privado.
Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales,
que son los emanados de un notario. Nos circunscribimos dentro del género
instrumento a la especie documento notarial. Dentro de lo que es el gran género, el
gran mundo de los instrumentos públicos, podemos decir que tenemos instrumentos
públicos judiciales, notariales o administrativos.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 8
El instrumento público judicial es lo que vimos, la sentencia, la resolución
firmada por el juez por el órgano jurisdiccional, alguien con facultades jurisdiccionales,
por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. Una sentencia,
una notificación, una cédula, una resolución, lo que fuere. El instrumento público
administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa, por
ejemplo, el acta de matrimonio, el D.N.I., el papel billete, un acta de infracción de la
municipalidad.
El instrumento público notarial es el que emana de un notario. La función
notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la
Ley 9.020, que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires).
El boleto que emana del martillero en un proceso judicial, por compra en subasta.
¿Es título?
¿Qué le falta?
El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. Ese sería el título. Pero
ante la pregunta, si es instrumento público, yo considero que no. El martillero lo
suscribe en representación del Juez, si, pero es un contrato que celebran entre el juez
por medio del martillero con el adquirente. Primero no está dentro de los casos
enunciados dentro del art. 979 y lo redacta el martillero, que no es oficial público sino
un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. El boleto no se
perfecciona per se como instrumento público, lo que lo transforma indudablemente en
instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta, sino es un documento privado
firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta.
El documento notarial entonces, tiene las mismas características que el
instrumento público, pero está emitido específicamente por un notario. Acá entramos
en la cuestión del notariado, qué es el notario en nuestro orden jurídico, qué función
cumple, etc.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 9
En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta
profesión, pero –básicamente- el notario latino, el notario que tenemos en la República,
es un oficial público, depositario de la fe pública estatal; que tiene como función
interpretar la voluntad de las partes, adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos
que correspondiere en los casos pertinentes. Oficial público.
Depositario de la fe pública. Que tiene como función interpretar e instrumentar la
voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo,
o sea, interpretar, redactar e inscribir. Hay otra competencia notarial bastante conocida,
que es la de dar fe de hechos que pasan ante si, eso se ve no en la función de lo
negocial sino en la función de la constatación de hechos, de las actas.
Es decir, la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y
el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus
sentidos, nada más; dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus
sentidos. A veces se quiere encimar una cosa con otra, pero una cosa es una escritura
y otra cosa es un acta.
El documento notarial puede ser nulo o falso. La sentencia de un Juez, la
escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. No
todo instrumento público es inexpugnable.
La nulidad qué es, la existencia de un vicio en el instrumento, congénito al
momento que el mismo nació. El mismo adolecía de una patología que puede ser de
unas u otras características, que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a
hacer perder ciertos efectos. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su
nacimiento. Lo puede tener una escritura, una sentencia o un acto administrativo.
Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo.
Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 10
También el instrumento público puede ser falso. Yo puedo decir esta escritura
pública es falsa. La afirmación es genérica, la falsedad puede ser material o ideológica.
Puede ser que la escritura sea trucha, que los papeles sean truchos, que los poderes
sean truchos, entonces esa sería una falsedad material, porque la forma portante de la
escritura pública es falsa.
Ha habido casos, por ejemplo, en un caso de usurpación se invoca un
contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público, pero resulta que el
escribano nunca firmó esa certificación, no consta en su libro de requerimientos y es
falso el papel. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente.
Y luego puede ser que la escritura -en si- traiga falsedades dentro de lo que se
denomina falsedades ideológicas, cuando yo digo que firma el Sr. Perez y el Sr. Perez
no firmó nada, o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está.
El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad, es decir, el Registro
no va a inscribir documentos que no sean auténticos. El concepto de autenticidad pasa
por este aspecto, porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría
determinable. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de
locación y el duplicado lo firmamos, es un contrato válido, es un instrumento privado,
dos partes, dos ejemplares; pero no tiene autenticidad, porque no emana de ningún
funcionario público, depositario de la fe pública, es un instrumento válido entre las
partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad, entonces el Registro esos
documentos no los toma.
El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad, que
la autoría es determinada. Autoría, competencia, cumplimiento o manda de la ley y
forma específica. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy
escribano y tengo competencia, pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me
impone se las mando en papel madera….
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 11
Entonces el art. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. Los enuncia con
carácter taxativo. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”, pero al decirlo cierra
la cuestión, no dice “cualquier otro”.
El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales, el otro a los judiciales y
el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales); por lo cual, en este
artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a
recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo, de este ámbito, lo que
venga de lo notarial, lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa.
Auténticos. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores
auténticos, es decir, de funcionarios competentes para requerir, rogar, la inscripción de
ellos.
No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA
EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.
¿No hay excepción a este principio?
Si. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos
privados. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados,
los F.08, con firma certificada.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 12
Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho, que son la Ley 14.005 y la
19.724, la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos, donde se
inscriben boletos de compraventa. No se usan prácticamente nunca.
Es como una protección al adquirente, se anuncia que se va a vender lotes en
cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está
vendida. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo, aunque ha caído en
desuso.
En vez de mandar la transmisión del derecho real, vendedor y comprador
suscriben un boleto y se lo manda a La Plata, donde se toma razón en la matrícula que
está prometida en venta. Rompe el principio que indica el inc. a del art. 2: Al inscribir un
boleto no estoy constituyendo ningún derecho real, simplemente anoticio una relación
contractual y una obligación de escriturar.
Estas son las leyes especiales que indica el inc. 3…como si una ley indicara
que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa
protocolización de los boletos de compraventa). Son excepciones, porque el
instrumento privado no da autenticidad, no emana de oficial público, no porta
veracidad, nadie da fe que lo que contiene, en cuanto manifestaciones propias de los
autores, sean veraces. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción, salvo
las excepciones que comenté.
El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. Puede ser
atacado como el instrumento privado, pero del público se supone que es veraz.
Entonces la presunción de autenticidad. Una sentencia de un juez, un acta de
matrimonio, se presumen legítimas, veraces; todo admite prueba en contrario, por
supuesto, pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad, de la falsedad
material o ideológica del instrumento público, la falsedad puede ser civil o penal, en el
último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el
delito, pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento
está normado en el art. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de
Buenos Aires, que le da a quien tuviera un interés legítimo, quien se viera afectado por
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 13
la manifestación que porte un instrumento público, la posibilidad de impugnarlo a través
de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente.
Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto
perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente; luego tiene un
plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a
prueba, donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es
falsa. Vos firmaste una escritura, a partir de ese momento vos te notificaste del acto,
tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. O te
enteras a posteriori, desde que te notificas, 10 días. En los casos penales hay que
fijarse los plazos de prescripción del delito, que son más extensos.
Entonces, como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. Ustedes
deben plantearse la situación así. El Registro recibe instrumentos públicos,
inmediatamente los inscribe, en el plazo de 30, 45, 60 días; pero ese instrumento
podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso, y
haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. La escritura
dice que el Sr. le compró a la Srita. una casa, pero es falso, ella nunca la vendió, le
falsificaron la firma…y la escritura se inscribe, qué pasa con esa inscripción.
El Registro sienta este principio, yo lo único que voy a inscribir son los
documentos auténticos, y ese documento no se va a modificar más, sólo va a entrar al
Registro otro documento que modifique esa situación, por ejemplo la sentencia que
determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la
inscripción original, supuestamente falsa.
Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se
haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”, pero va a tomar
razón porque un Juez lo dice.
Decimos que el instrumento notarial da plena fe, pero entendamos que hay
maneras de atacarlo, en derecho se puede intentar casi todo.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 14
Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX
por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”, el Registro al tomar
razón de esta transferencia dominial, el notario eleva lleva materialmente al Registro
papeles y también por vía magnética o informática, y el Registro va a hacer un control
extrínseco de esa escritura, lo único que va a controlar son las formas externas, los
aspectos formales del instrumento.
Lo formalmente necesario, no lo interno; es decir, no va a hacer un análisis
sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal.
Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral, el
principio de legalidad o calificación. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión, el
Registro no analiza nada, va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público,
si tiene competencia, que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos
formales.
Lo sustancial, lo negocial no lo va a analizar, lo jurídico, el precio…El escribano
redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. Una colisión entre los
aspectos registrales y los aspectos impositivos, estos últimos no pueden obstar a la
inscripción.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Se refiere al inmueble, que deber ser perfectamente determinado y que
constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar
con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular, así como
en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan. La Ley 17.801 entronca con este
principio todo el Capítulo Tercero, relativo a la “Matriculación”.
El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el
derecho portante en el instrumento, las cosas sobre las que recae el derecho y las
personas contratantes. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo
algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo
de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda
con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 15
Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido, ni quien lo transmite y
recibe y ni la cosa supuestamente enajenado.
La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no
cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio, condominio,
hipoteca, etc.) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José
García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien). La determinación
del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el
Registro de la Propiedad, por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa
enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá
hacer por otro medio.
El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art.
3131 y Cctes. Del C. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental
importancia.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de
modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y
aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad
(art.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su
antecedente legítimo”. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un
acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un
inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble
matriculado por usucapión. Las excepciones a este principio conforman el “tracto
abreviado” (art. 16).
ARTICULO 15.- No se registrará documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular
del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 16
ARTÍCULO 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados
o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida
por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y
se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos
casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de
los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en
el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.
PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE
PUBLICA REGISTRAL
Los asientos registrales se presumen veraces. El derecho real inscripto se
presume existente, hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad
jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre la
persona que alega la inexactitud de las constancias del registro.
Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el
registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral,
pero aquí sin admitirse prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostración de
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 17
que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la
verdadera propietaria. Con más exactitud, la única realidad jurídica es la que surge de
las constancias registrales. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22
de la Ley 17.801, no así el de fe pública registral, atento que el art. 4 dispone que la
inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.
Que es que un Registro sea EXACTO ?. Quiere decir que sus asientos
coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). A contrario el
Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o
tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo,
su anotación es inexacta. No todos los casos son iguales pero todos general un
incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral.
El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en
el art. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la
documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. 1011 del Civil.
“ Ello es lo más parecido al principio de legitimación
El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente
en nuestra ley. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de
legalidad y veracidad como todo instrumento público.
PRINCIPIO DE INSCRIPCION - MATRICULACION - FOLIO REAL
a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que
es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen, constitutivo en otros) Este
principio aparece en los arts. 2 y 3 de la Ley 17.801*, donde se detallan los
documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y
los requisitos que deben reunir (3). También el art. 23 ya citado y transcripto.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 18
*ARTICULO 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.505, 3 135 y
concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según
corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
ARTÍCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el artículo
anterior puedan ser inscritos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos
de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Vamos a desarrollar el principio de matriculación. Todos los principios se
interrelacionan, pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro, no hay
problema.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 19
La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una
inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro, ya sea por una inscripción
original o por el hueco del sistema anterior, asignándole el Registro una determinación
al inmueble y un número de identificación, el cual va a permanecer inalterado hasta
tanto -por algún acto jurídico sobreviviente- se altere la determinación física de ese
inmueble.
¿Esto qué es?
En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan, cuando existe un
inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra, sus linderos, su
superficie, cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del
inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver
de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). En definitiva, matricular un
inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción
del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo, una identificación
única, como un número de documento de identidad, si? Cada habitante de la Nación
tiene un número de identificación única.
En el caso del Registro, la matriculación…Vamos a ver que existen distintas
formas de matricular un inmueble, porque nuestro Registro es declarativo pero aparte
es real, porque lo que se ingresa al Registro, la información que el Registro brinda es
de cosas, hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar
datos de personas, como sería el.
Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas.
Los registros de cosas registran eso, cosas, aspectos patrimoniales, aún el registro de
anotaciones personales. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio,
lo que está haciendo es restringir una cosa. El Registro de la Propiedad Inmueble es
también un registro de cosas.
Ahora, los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera, nuestra Ley
17.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real, qué quiere decir esto…cómo
ordenamos las cosas que están dentro del registro, de qué manera.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 20
El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se
encuentran registrados un cuadernillo único.
En ese módulo está lo que vimos al principio, la determinación física del
inmueble, como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de
quién era, de quién pasó a ser, si figura alguna restricción. Figura todo, no se borra
nada, figura un antecedente detrás de otro.
No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA
EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.
EL OFICIO JUDICIAL
El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio
judicial. El documento a registrar es un documento judicial. Este es el folio real y acá
me anotaron la reinscripción del embargo, pero acá se ve todo el historial del inmueble.
En realidad éste no es todo el folio real, porque como les dije es un cuadernillo y
como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de
matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos.
Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente.
Son fichas de identificación del inmueble. La parte de arriba nos ayuda a nosotros, al
escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro, cuya Oficina
tiene como función determinar físicamente el inmueble. El catastro me dice dónde está,
cuánto mide la superficie, al lado de quién está, atrás y delante de quién está, entonces
nosotros sabemos por los linderos, superficie y medidas: no hay forma de pifiarle, si o
si estamos hablando de ese inmueble. Evidentemente el mecanismo de folio real
necesita tener complementación con catastro.
Esto es lo que se llama el asiento de matriculación, que como les decía, nace a
partir de la inscripción del dominio. No podremos tener ningún titular de dominio y si
una hipoteca, porque no sabemos quién es el deudor, quién es el titular del inmueble
que está grabado con la hipoteca, no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario
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es la persona autorizada a hacerlo, porque el único que puede otorgarla es el titular de
dominio. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo, debemos partir de la
inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos
embargar. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio.
El problema es que el folio real nace con la Ley 17.801 de 1.968, pero antes de
esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los
inmuebles a registro, había otro, que era extremadamente engorroso, no lo llamábamos
de folio real sino cronológico personal. Este sistema qué hacía, ¿cómo ingresaban los
actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro.
Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio
de inmuebles matriculados, quiere decir que el inmueble ya está matriculado, tiene un
folio real. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año
´68 no ha tenido movimiento jurídico, el inmueble no tiene matrícula, porque fue recién
a partir de ese año que se generaron los folios reales, pero no se tomaron todos los
inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a
cada uno, a pesar de que el art. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los
inmuebles.
¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de
esos inmuebles no matriculados, se lo matricula; con lo que todavía quedan
innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula, por lo que uno
cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de
inmueble no matriculado. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos
los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la
Provincia.
Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto
jurídico que se ingresó a Registro, el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan
actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien,
asignándoles un número y año.
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Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1
una hipoteca, de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una
transmisión de dominio, y así sucesivamente. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo
el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto
del inmueble del legajo 1 del ´54, entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos
mutuamente.
Obviamente que el folio real, el cuadernillo donde se referencia todo el historial
jurídico del inmueble, es mucho más práctico que este tremendo anacronismo.
La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento
original o por vuelco, el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio
real.
Acá pueden pasar muchísimas cosas. El Registro de la Propiedad no siempre
existió. Antes de 1928 cualquier nacimiento, transmisión o extinción de derechos reales
sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado, porque no era obligatorio.
Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales, porque
todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y
transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico
personal.
Cuando se sanciona la Ley 17.801 todas las transmisiones y modificaciones de
derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico
personal, se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión,
modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado
al Registro pero con otro sistema, se le impone la matrícula por vuelco del sistema
anterior; pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron
transmisión, modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68, sino
antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro,
nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos
casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado).
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Por eso, a veces, debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se
matricula por vuelco. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese
inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. Cuando se matricula lo único que se
tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se
volcó al folio real (por ejemplo, que se pidió un certificado).
¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la
matrícula? No. La matrícula es un procedimiento, un sistema de registración o
incorporación de inmuebles al Registro.
El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están
matriculados, uno de los sistemas de ordenamiento. La matriculación es el sistema o
procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro, y el folio real es una de
las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1.920 si ahora con los
sistemas informáticos que tenemos hay problemas. No había ni rutas para llegar al
lugar donde registraban.
El número de orden te da la prioridad, ahora tenemos un sistema informático
interconectado. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras
otro, ustedes van a ver que el número no es correlativo, porque todas las máquinas
timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites, y a vos te
asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. La prioridad
hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el
número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior, no se va a
registrar.
Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el
número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A, esos actos
jurídicos son incompatibles, entonces el acto jurídico no puede ingresar. Hay actos
jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa, como si entra un
embargo, no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver
el tema del embargo, pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles.
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Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con
la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o
retroprioridad.
El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después
está lo que se llama el libro diario. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que
entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. Cualquier duda se va
al libro diario.
La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final,
hasta generar lo que se llama el asiento, que es la modificación del folio. Los asientos
nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. Los asientos se
identifican por la letra de la columna a, b, c, d y e dependiendo que la columna sea de
dominio, de gravámenes, de cancelaciones o de certificados, y por fila se ponen
números correlativos 1, 2, 3, 4 y 5.
El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama, precisamente,
asiento de matriculación, que es este primer asiento, ya sea que se genere
originalmente o por vuelco. Este primer asiento no solo genera la anotación de la
titularidad de dominio, sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el
número de documento de identidad de los inmuebles, que se conforma con el número
de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de
matrícula. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite, lo que si
sucede entre distintas jurisdicciones.
Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones, por ejemplo en Salta se identifica
con la nomenclatura catastral.
Ahora, por ejemplo, en una rogatoria judicial como la declaratoria de
herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la
valuación fiscal del inmueble; porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que
nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa, que es
un porcentual sobre la valuación fiscal.
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Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual, el oficio tiene que
indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. También te pide el estado
civil por el tema del asentimiento conyugal.
Nuestro Registro registra títulos, lo que se vuelca en el asiento es el acto
jurídico. Va a figurar compraventa, declaratoria de herederos, cesión, no me van a
transcribir todo el oficio, lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos
sujetos, necesitan el nombre completo, el estado civil, si es casado el número de
nupcias y el nombre del cónyuge, el domicilio, el documento, la nacionalidad, el nombre
de los padres. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. Nosotros no
tenemos un registro constitutivo, es declarativo, porqué, porque el tipo que lee el
documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice, y cuando se
vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.
Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente, por ejemplo, que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). Esto
ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. La
matrícula que había -la matrícula 10.000- no es que va a desaparecer sino que la
cancelan: En la matrícula 10.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear
la matrícula 10.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se
referencian con aquella de la cual nacieron.
La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen, cuando se unifican dos
inmuebles. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles, pero
tampoco se eliminan las anteriores, porque –por ejemplo- puede pasar que el
Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas
nuevas se eliminan y cobra vida la original.
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PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción,
siguiendo la máxima de que prior est tempore, potior est jure: Tiene prioridad el
derecho que primero se inscribe.
Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral, porque cuando hablamos
de prioridad y de rango, la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser
importantísima.
El sistema argentino tiene dos elementos, uno va a ser el de la fecha y otro el de
numeración de presentación…el timbrado. La numeración por presentación y en otros
la fecha.
En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. Los rojos son
los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de
prioridad, el principio que vamos a ver hoy. Los verdes (que los llamamos informes) son
los que usan los martilleros y abogados.
Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de
asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros, los escribanos, los
abogados) para verificar distintos datos, por ejemplo, cuando no sabemos quién es el
titular del inmueble, para verificar la titularidad dominial, porque cuando pedimos los
verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular, porque si está consignado
erróneamente el nombre nos viene de devuelto. La solicitud de copia de asiento sólo
nos pide los datos del inmueble, los que debemos consignar en los casilleros.
A cada certificado que se presenta se le da un sticker, esto es lo que ayuda a
saber quién llegó primero en el tiempo. Esto de los stickers es bastante reciente, en las
escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el
número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 27
Hay formularios verdes y rojos, tanto para pedir sobre el estado de las personas
(eso va directamente a anotaciones personales, una división dentro del registro que es
para inhibiciones); como para los inmuebles (va a la parte de certificados).
¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio, después
tenemos una segunda que nos dice la proporción.
En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos
va a decir el nombre completo, el DNI, el estado civil (puede ser que en vez de comprar
Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias, compren
los cónyuges en primeras nupcias, lo que revela la titularidad de ambos cónyuges); y
después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa, un
tracto abreviado, quién es el escribano que intervino, su número de registro y el folio de
seguridad.
Después viene la segunda columna, la proporción. Depende la parte que haya
comprado, si compró la totalidad del bien ponen 100%, si hay dos personas que son
condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso
(en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos
del otro condómino y nos va a decir ½ también, totalizando el 100%. Después vienen
los gravámenes, restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a
asentar los embargos, si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo.
En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían
las cancelaciones; por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de
dicha afectación, si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó, porque
recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas
cautelares caducan a los 5 años. En este caso no necesitamos que esté anotado en
cancelaciones, a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. Es prolijo que si un
Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está
caduco – si bien no tiene que levantarse- haga la nota para que el registrador ponga
una anotación de que está caduco el embargo.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 28
Es una cuestión de prolijidad y orden, porque no es necesario: La ley dice que a
los 5 años a partir de la fecha de su registración, caducó.
Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un
embargo, de qué año es –por ejemplo del 2000- y no hay reinscripción ni
levantamiento, bueno, está caduco; no hay que preocuparse para poder realizar la
operación, pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la
columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. No
prescribe, está caduco, deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad
y prescripción.
Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un
escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última
columna.
Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa, estoy dentro de esa
cobertura -de esa prioridad- que establece la ley.
Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el
número de entrada del certificado, después viene la fecha en que fue ingresado el
certificado, la fecha del sticker, después dice el tipo de operación, el registro del
escribano y el partido al cual pertenece.
Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble:
Quién es el titular, quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares, eso sirve también
para hacer los estudios de títulos. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay
asentado en la matrícula.
La usucapión.
Una cosa es la usucapión, que es un proceso por el cual uno adquiere por el
transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. En la usucapión el
derecho nace originariamente respecto de ese bien.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 29
La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a
cero (digamos), en realidad todos los titulares anteriores se tachan, porque el juicio de
usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro, se le notifica
a esa parte, si se conoce el domicilio hay que publicar edictos, tal ves haya alguien que
se presente por esa persona.
En la sentencia de usucapión hay un asiento originario. Es como si fuera un
primer asiento, borró todo lo de atrás.
Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te
interpreto bien, eso es el art 1.051 del Cód. Civ. que habla del tercer sub adquirente de
buena fe, que es otro tema.
Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude,
simulación, alguna circunstancia, una venta non dominio, etc. De acuerdo a la ley,
cuando hubo un sub adquirente, es decir, una tercera operación a título oneroso y con
buena fe, a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble, no se le
puede seguir una acción contra él...habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. Es
como si el tercer adquirente ya estuviera libre, es distinto a la usucapión.
Adquirente en subasta.
Es distinto a la usucapión, porque el adquirente en subasta no tiene un asiento
originario, la subasta no es un primer asiento, es como si hubiese sido una
compraventa...va a quedar liberado de todos los embargos, pero eso no puede
entenderse como que todo lo anterior desaparece, no es una adquisición originaria
como en el caso de la usucapión. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio
de los embargos o medidas anotadas. He visto certificados donde por una usucapión
se tachan, se cruzan los asientos anteriores, como también en el caso que hubiera un
asiento incorrecto, con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que
corresponde al asiento incorrecto.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 30
Había quedado pendiente el tema de la garantía. Cuando uno suscribe un
contrato de locación y ofrece un bien en garantía, uno va a pedir informes de inhibición
y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del
dominio y además no está inhibido.
Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de
alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres, bueno, el bien que
ofreció en garantía.
Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos, hipotecas...esto
de la prioridad tiene que ver con este tema; porque van a ver cuántos embargos hay
que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con
los alquileres; si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al
momento de la ejecución. Entonces, esa garantía no es que ustedes la están afectando
registralmente. Es personal. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les
asegura que no lo van a vender, embargar o inhibir; simplemente la palabra de quien
dijo ser garante. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien, pero vos
no tenés una reserva de prioridad, ni siquiera podes registrar la operación en el
registro; eso no significa que la garantía no sirva.
Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros
tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. A mi me pasó en la
escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí
la copia escritura y le faltaba una hoja.
Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma, que
esas personas son en realidad quienes firman el contrato.
Si, pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal, como mínimo.
Aparte del tema de las garantías truchas, les puede llegar un poder falso, que no
tenga matriculación. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se
pueden chequear, porque es una información que proporciona el Colegio), las leyendas
de su confección. La operación más común se llama lavar folios.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 31
Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes
generales de administración.
CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede -
antepone- en el tiempo, tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación
del registro. Eso es lo que sucede con la prioridad, no es que tengas mejor derecho. La
prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes
para lograr una modificación en el Registro.
Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se
va a inscribir, inscriben la que antecede. O puede suceder que ambas rogatorias sean
compatibles.
También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles, y puede que
esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. Es absoluta cuando la
rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la
primera, es el supuesto inverso al ejemplo dado.
Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una
hipoteca otorgada por A a C, si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no
va a poder ser inscripta, es incompatible y no hay forma de resolverla.
Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa, que
exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse, por ejemplo que haya
ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 32
La incompatibilidad no es absoluta, lo único que hay que hacer es levantar ese
embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren, se
asienten; y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro?
¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién?
Lo que se llama el asiento diario, que no sólo tiene una fecha y hora sino que
tiene un número de orden. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de
una rogatoria por sobre otra.
¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora?
Si, pero no van a tener el mismo número orden, porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder
asignar una prioridad por sobre otra.
Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre
otra, es decir, cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real.
Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones, donde un
documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior.
Una es la protección que nos otorga el certificado, el llamado bloqueo
registral…los asientos pueden ser definitivos, condicionales o provisionales. Todos los
asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son
condicionales. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado),
parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más, pero no, van a seguir
llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional,
condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 33
Si nosotros pedimos un certificado, por ejemplo con fecha de asiento
diario 1 de enero, si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del
acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la
rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto,
pongámosle 28 de febrero), es una inscripción con principio de prioridad, porque el
Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero, sin
perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí
sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad); es una excepción al principio de
prioridad, porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del
certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y
forma, va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al
28 de febrero.
Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28
de marzo, con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de
marzo…perdés la prioridad, si en el medio te entró un embargo existe un caso de
incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes.
El problema acá es que los asientos no se cancelan. Es muy raro que los
asientos se cancelen. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los
embargos y de las restricciones de dominio, que se anotan con referencias (por
ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real.
Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las
cancelaciones- son las caducidades, donde no hay anotación alguna, sino que
simplemente el asiento perdió vigencia, caduca vencido el plazo por el cual se anotó el
asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos, también está el
caso de los certificados, que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se
solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Si vos tenés una anotación
condicional, la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se
condicionaba entra a registro.)
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 34
Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que
las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. Estas excepciones se
llaman reserva de rango, alteración de rango y posposición de rango. Esto supone que
las partes, al momento de ingresar una rogatoria al registro, prevén una preferencia
para inscribir un asiento con prioridad al otro. La reserva de rango es un acuerdo que
las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un
rango preferente respecto de otro acto jurídico.
Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas, en donde
el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a
la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca, dejando asentado
plazo y monto de la misma. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve
afectado su interés ni daña a terceros con su accionar.
La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su
rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro, en el ejemplo que vimos puede ser
un acuerdo entre acreedores hipotecarios, donde no participa el deudor
hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores
embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su
acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso.
Como en el otro caso, lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros
(por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La alteración de
rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo
intercambian.
La prioridad es la regla, los demás son excepciones.
UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 35
¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.
ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE
1.- ¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su
Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.
2.- ¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso?
3.- Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba?
Si finalizó con la actividad, continúe con la lectura. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3, no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.
Mucha suerte…
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