RELAZIONE TECNIICA ILLUSTRATIVA

TERRA. Tu intanto sei ogni volta più stravagante e più nebulosa.

Di un po’, quando la finirai di fare la vagabonda?

COMETA. Quando tu la finirai di far la «coda»

(Carlo Michelstaedter, La cometa e la Terra)

Il senso del movimento. Rispetto a un contesto urbano contemporaneo segnato dal debordare dei tessuti costruiti e dalla deriva delle figure compositive verso una diffusa e caotica

informalità abitativa l’intento del nostro progetto è stato quello di ridisegnare i limiti sfuggenti di un paesaggio variegato e difficilmente riconducibile a programmi

di riqualificazione di natura puramente ideale. Lontano quindi da ogni nostalgica tentazione di imporre cristalline configurazione ad un insieme paesaggio -

costruito risultato di una condensazione di segni storici culturali e naturali, si è intervenuto lasciando sul territorio semplici tracce in sequenza a comporre così

una possibile linea di demarcazione capace con la sua evocante forza di un “confine virtuoso” di arginare l’incombente dispiegamento frammentato dei vicini

insediamenti residenziali.

L’andamento dei percorsi Le geometrie visive che hanno guidato gli orientamenti e le direttrici spaziali dei percorsi che connettono le diverse articolazioni volumetriche dell’intero progetto,

hanno tenuto conto della condizione attuale della visibilità all’interno della maglia costruita nei paesaggi urbani contemporanei. Risulta infatti impossibile nella

situazione attuale connotata da una forte densità dei tessuti urbani mantenere una visione lineare e frontale di antica ascendenza visivo-prospettica. Attualmente

gli assetti visivi che guidano i percorsi fruitivi nei nostri insediamenti non possono che essere di natura obliqua e rizomatica. Solo deviando continuamente i

percorsi lungo linearità spezzate è possibile cogliere la variegata e aperta struttura dei paesaggi che formano l’ambiente abitato. La ripetizione differenziata dei

blocchi spaziali è comunque assicurata da una continua superficie di copertura calpestabile capace di adattarsi alle soglie di passaggio principali mutandosi in

sottili e aerei portali di ingresso ai flussi di attraversamento centrali lungo le cortine di vetro che rinserrano i corpi volumetrici funzionali all’utilizzo delle diverse

attività ivi ubicate.

Gli elementi di attenzione Lo scopo del progetto è stato quello di stabilire una continuità paesaggistica tra il sistema fortificato del Castello di Gorizia e il verde che lo circonda, cioè

intendere l’area dell’ex Ospedale come un’estensione visiva delle aree verdi, al fine di produrre questa continuità i nuovi interventi dello Spazio giovani tentano di

creare una nuova orografia, un reticolo di circuiti eterogenei che permettono una gradualità nei vari percorsi o zone di attività: dal passeggio al jogging, dalla

bicicletta allo skateboard, oltre a una serie di aree dedicate al tempo libero o a eventi e di esibizioni.

La sovrapposizione spaziale e visiva delle funzioni e la sinergia del loro utilizzo costituiscono la logica operativa fondamentale che caratterizza l’intero sistema. A

questo proposito l’utilizzo della promenade architetturale come dorsale di servizio che funge da percorso pedonale distributivo che ospita di edifici e lungo la

quale sono disposti gli episodi architettonici del nuovo complesso, è il sistema più adatto a creare un parco integrato. L’obiettivo è stato quello di costruire

un’habitat nel suo complesso familiare accogliente e giocoso in cui tutto diventa parco, in uno spazio che è un unicum articolato dove i nuovi edifici sono ora

limite e sfondo, ora isolati e al centro, ora monolitici ed estroversi.

I due segmenti di percorso abitato che si snodano all’interno dell’area di progetto e che fungono alternativamente da tracciato pedonale, rampa, luogo di sosta e

punto panoramico ricuciono le parti di città divise dalla frontiera di stato con la parte più naturale del territorio in quanto la presenza dei camminamenti

sopraelevati creano nuovi valori e rapporti topografici tra città e paesaggio naturale.

Gli spazi pubblici, i servizi pubblici e le infrastrutture formano elementi continui, che attraversano l’intera area di progetto dove tutte le fasce di popolazione

possano usufruire delle attrezzature e dei servizi presenti, in modo tale che a tutti sia dedicato un servizio specifico, favorendo lo scambio e la comunicazione.

Il disegno degli spazi aperti Il progetto di riqualificazione dell’area dell’ex-Ospedale Civile di Gorizia ambisce a mantenere la complessità delle preesistenti geometrie e giaciture storiche;

conservare l’integrità fisica e percettiva dei punti di riferimento esistenti, l’edificio ex-Sanatorio, le Palazzine su via Vittorio Veneto, il Blocco Servizi e Obitorio in

modo d’attivare un processo di caratterizzazione formale degli spazi aperti, che concepisca le architetture e il suolo non come insieme di elementi isolati, ma in

relazione alla scena urbana, e per promuovere la valorizzazione dei spazi pubblici come luoghi di qualità urbana e architettonica in grado di restituire una vitalità

nuova, sia dal punto di vista sociale che di aggregazione.

I segmenti di percorso che si sono generati da tale approccio sono “frammenti” di una rete che intrappola gli edifici esistenti di ogni singola piazza e che allo

stesso tempo conduce il fruitore da una parte all’altra del percorso con continuità.

La forma sequenziale I due tracciati sopraelevati lungo i quali si attestano gli edifici collocati uno nella parte a nord e uno nella parte a sud creano un sistema urbano continuo che si

relaziona costantemente con la parte destinata a parco.

Tale sistema dà origine a una morfologia urbana che ha la capacità di incorporare una molteplicità di usi e programmi funzionali all’interno di un’unica struttura

lineare nella quale gli edifici a corte dei laboratori universitari e quelli degli spazi ricreativi del centro giovani creano un gioco contrappuntistico dove vengono così

a coesistere chiusure ed aperture degli spazi, discese e salite, percorrenze e spazi di sosta articolati secondo leggi non distanti da quelle che regolano il

circostante ambiente della città storica.

L’accurata progettazione degli spazi aperti come elementi di connessione tra gli edifici, attraverso la definizione di territori per lo spettacolo all’aperto, l’incontro,

diviene elemento di progetto complementare e di pari importanza rispetto agli edifici stessi.

Forte infatti è la consapevolezza di operare su un luogo sensibile che già parla di se, la cui eccezionalità risiede nell’offrire un’esperienza percettiva “altra” da

quella della città in crescita che la sta inglobando.

Ritmo e continuità Il parco assume una funzione importante dal punto di vista territoriale recuperando anelli spezzati e collegamenti difficili e ricostruendo connessioni che aggirano

e oltrepassano l’ostacolo. Attualmente lo stato del parco risulta isolato dalla città e dal contesto immediato. Alcuni edifici e padiglioni, disposti ai bordi e nel parco

stesso, ospitano i laboratori dell’università, la mensa , lo spazio commerciale, gli uffici , le gallerie , un centro sportivo con palestra e spa. Questi edifici, nuove

“porte” del parco, sono gli elementi di connessione con la città circostante e le altre istituzioni cittadine contribuiscono ad attivare, definire e proteggere il parco,

facendolo diventare un vero e proprio campus urbano che appartiene sia alla città che agli abitanti del quartiere. Flussi ciclabili, percorsi che muovendosi tra

nuove centralità tornano a svelare nessi visivi e funzionali tra le principali emergenze ; uno spazio, quello del parco, dai percorsi molteplici e avvolgenti che

salgono, scendono e connettono tutte le attività previste.

Il senso dello spazio

L’aggregato commerciale ubicato lungo il percorso di collegamento tra la mensa e il teatro di posa è un pezzo di città che usa come spazio di relazione i

tradizionali elementi urbani. La strada, la piazza, i portici e la loggia pubblica. L’edificio al piano terra è attraversato da una galleria interna a doppio volume su cui

si affacciano attività commerciali e attraverso la quale è possibile godere del paesaggio del parco circostante tramite una balconata. Lo spazio interno del centro

commerciale è caratterizzato da ballatoi che si affacciano sulla galleria sottostante sui quali si affacciano altre attività commerciali.

Gli uffici al primo piano sono articolati planimetricamente in tre corpi autonomi e distinti a formare una corte orientata all’interno del parco . Lo spazio antistante

l’aggregato commerciale è caratterizzato da un invaso ottenuto dallo scavo del terreno per creare una piazza che permette l’accessibilità al piano commerciale

interrato rispetto ai flussi pedonali che provengono dalla parte più interna del parco.

La localizzazione dei laboratori universitari posti nella parte a nord ovest dell’area di progetto è determinata dal fatto di creare un’area adibita agli studi e

prettamente a servizio della cultura . L’edificio è articolato su due piani , nella parte a sud-ovest sono collocati gli uffici per insegnanti e ricercatori mentre nella

parte nord est si trovano i laboratori. Al primo piano la disposizione degli ambienti è definita da una corte accessibile anche dal percorso sopraelevato che si

raccorda con la quota del parco attraverso due rampe che mettono in collegamento l’edificio dei laboratori con i percorsi ciclabili che provengono sia

dall’università che dal territorio sloveno.

Ritmo e continità Di tutti gli edifici presenti l’asilo costituisce un’eccezione in quanto proprio per la sua destinazione , l’edificio ha un carattere più autonomo e meno integrato

rispetto al sistema del percorso. Mentre tutte le altre attività si affacciano all’interno del parco, gli spazi dell’asilo sono rivolti all’esterno a diretto contatto con il

paesaggio definito dai vigneti esistenti .

L’accesso avviene tramite un percorso coperto che delimita la parte interna della struttura creando una corte aperta per un lato e quindi comunicante con la parte

più esterna del giardino di pertinenza della scuola.

Internamente vi sono tre sezioni autonome con spazi per attività libere, ordinate , pranzo e dotate di soppalco per area riposo. Sono presenti inoltre due ampi

atelier polifunzionali destinati a laboratori per attività manuali e psicomotricità. Tutte le sezioni hanno un affaccio diretto sia sulla parte esterna del giardino (

relazionandosi direttamente con il paesaggio collinare circostante ), sia sulla parte di giardino interna alla corte per poter svolgere attività all’aperto in sicurezza

e continuità con l’ambiente interno.

Questo tipo di continuità stimolerà particolarmente la consapevolezza e uno stretto rapporto con l’ambiente naturale.

L’ala sud della corte è destinata a locali di servizio per il personale e lo svolgimento delle attività didattiche; assolve inoltre alla funzione di separazione visiva tra

lo spazio interno proprio della struttura e lo spazio pubblico del parco urbano.

Avvicinamento al traguardo Lo spazio della palestra e centro benessere collocato nella parte nord-est dell’area di progetto si allunga all’interno dello spazio verde fluttuando nel paesaggio

circostante fino a creare spazi esterni differenti per caratteri e offrendo al visitatore la sensazione di essere nel parco. L’edificio della palestra che ricalca la

sagoma del percorso sovrastante avrà delle aperture che offrono una vista sulle attività sportive presenti nel parco. Dall’interno lo sguardo del visitatore sarà

orientato verso lo spazio dei campi da tennis e l’ambiente naturale come sfondo.

Nell’area della palestra si accede ad una spa , centro benessere per il recupero del benessere psicofisico tramite il passaggio che collega la pista ciclabile al

sistema dei percorsi del parco. Le attrezzature all’interno della spa contemplano il ciclo completo di trattamenti che mirano a raggiungere il benessere tramite

l’uso dell’acqua nelle sue diverse forme. L’edificio presenta una reception all’ingresso per l’accoglienza dei clienti e si articola attraverso un corridoio che

costeggia la facciata principale posta a sud . L’edificio della spa è un volume che si incunea nella collina esistente in modo che il percorso che si trova nella

copertura si raccordi con la quota del promontorio. Gli ambienti interni della spa collocati nella parte a nord sono quindi parzialmente interrati.

La localizzazione della casa della musica e spazio giovani al limite e a poca distanza dal teatro di posa si presenta come volume autonomo: punto focale,

cerniera, della rete di connessioni pedonali racchiuse all’interno del perimetro del complesso.

L’interno dello spazio giovani e casa della musica è organizzato su tre livelli composto da una serie di piani orizzontali sfalsati e slittanti a creare un luogo di

affaccio continuo sulla piazza. Il piano terreno funge da reception , area servizi e bar ristoro .

SOSTENIBILITÀ ECONOMICA E FINANZIARIA DELLA PROPOSTA PROGETTUALE 1.PREMESSA: La valutazione degli investimenti, in particolare in caso di valutazioni connesse all’analisi comparativa di differenti soluzioni tecnologiche, si sviluppa attraverso la quantificazione dei benefici e degli oneri derivanti dall’investimento, dal momento della progettazione dell’investimento sino al momento della sua dismissione. Al fine della quantificazione della convenienza alla realizzazione dell'investimento sono utilizzati indici di valutazione finanziaria quali il valore attuale netto (VAN), il rapporto entrate uscite (Reu), il tempo di ritorno del capitale (Trc), il saggio di rendimento interno (SRI). Questi indici consentono di porre a confronto le entrate e le uscite derivanti dalla realizzazione, gestione e dismissione dell’investimento (secondo un approccio finanziario alla valutazione), per il complesso della vita utile dell’investimento stesso. La valutazione considera i flussi finanziari sostenuti dal proponente l’investimento per la progettazione e costruzione della componente immobiliare dell’investimento (quali un investimento per la realizzazione di uno stabilimento di produzione industriale, una struttura commerciale e simili) ed i flussi derivanti dalla gestione dell’investimento, dall’anno di avvio della fase progettuale / costruttiva, sino all’orizzonte temporale. La formulazione per il VAN è la seguente:

Nella (1) OT è l’orizzonte temporale dell’investimento, F è il flusso finanziario, positivo o negativo, calcolato per singolo anno t, dall’anno 0 sino ad OT, mentre k è il tasso di attualizzazione; il tasso che, sostituito al tasso k annulla il VAN è definito SRI (o IRR in terminologia anglosassone) cioè tasso espressivo della remunerazione dei capitali investiti nell’investimento, da cui si ha la formulazione precedente di SRI (2). 2.INQUADRAMENTO:Nel caso in commento, e relativo alla valutazione di convenienza economica ad un complesso di attività di riqualificazione edilizia e nuovo impianto per concorso di idee in merito al complesso dell’ex ospedale civile di Gorizia, si è proceduto utilizzando l’approccio di cui alla (1); tale approccio consente di valutare, pur in sintesi, la convenienza e sostenibilità del progetto di cui al concordo di idee, a favore del soggetto imprenditoriale, anche privato, proponente l’investimento. A tale riguardo, come esposto nella tabella 1, emerge che a fronte di un investimento complessivo di 70,585 milioni di Euro in stima, è possibile stimare (nell’ipotesi di non cessione delle aree soggette ad intervento) il canone di locazione per conduzione delle opere per anno, a favore del soggetto proponente l’investimento (relativamente alle sole con impatto di tipo privato). Relativamente alla quantificazione dei canoni di locazione stimati si è fatto riferimento alla banca dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e del Territorio. Tabella 1 – Dati di base della valutazione SPAZIO GIOVANI ALLA FRONTIERA

destinazioni d'uso superficie costo

Unitario Costo totale Locazione € / m2 / A.

Locazione annua

M2 (€) (€) €) €) fabbricati ex novo

centro benessere 750 1400 1.050.000 privato 157,2 117.900

palestra 1.100 1100 1.210.000 privato 139,8 153.780

spazio giovani 2.250 1400 3.150.000

OT

0tt

t

k)(1FVAN(1)

OT

0tt

t

SRI)(1F0(2)

casa della musica 3.400 1800 6.120.000 privato 139,8 475.320

mensa 1.100 1000 1.100.000 privato 139,8 153.780

spazio commerciale 4.200 1000 4.200.000 privato 157,2 660.240

uffici Ausl 600 1400 840.000

altri 600 1400 840.000 privato 84,6 50.760

laboratori università 2.900 1400 4.060.000 asilo nido 1.200 1400 1.680.000

parcheggio interrato 21.000 1000 21.000.000 94,8 1.990.800

spogliatoi campi gioco 500 700 350.000 porticati segmento sud 3.000 400 1.200.000 segmento nord 400 400 160.000 ristrutturazioni

teatro di posa 4.800 1800 8.640.000 privato 84,6 406.080

mensa 2.700 800 albergo 4.300 800 3.440.000 139,8 601.140

ostello 2.700 800 2.160.000 139,8 377.460

sistemazioni esterne campi gioco

n° 2 campi calcetto 2.000 180 360.000

48.000

n° 2 campi basket 1.000 180 180.000

18.000

n°2 campi tennis 640 180 115.200

36.000

giardino 11.000 230 2.530.000

percorsi lastricati

aree attrezzate aree verdi parco 40.000 110 4.400.000 parcheggio a raso

segmento sud 7.000 180 1.260.000 84,6 592.200

segmento nord 3.000 180 540.000 84,6 253.800

totale 119.440 70.585.200 5.935.260

In questo modo è possibile stimare un flusso netto annuo a favore di eventuali operatori privati che realizzassero l’investimento per 5,935 milioni di Euro per anno. La valutazione dell’investimento ha quindi, come flusso finanziario iniziale in uscita per realizzare le opere la stima del costo di progettazione e costruzione di tutte le opere considerate, e quale flussi finanziario positivo (su base di un orizzonte temporale ventennale) il canone di locazione delle opere (previsto per le sole opere di impatto privato. Al fine dalla attualizzazione è stato considerato quale tasso di sconto il tasso IRS a 20 anni, allineato sull’orizzonte temporale dell’investimento, aumentato prudentemente di 2% percentuali a titolo di spread (in questo modo per assimilare la valutazione alla situazione di accesso al credito di un potenziale investitore). 3.VALUTAZIONE SINTETICA: In tali assunzioni il valore attuale netto dell’investimento, con copertura di tutti gli investimenti effettuati , inclusi gli investimenti di interesse pubblico, presente un valore attuale netto pari ad Euro 4,712 milioni, senza prevedere intervento pubblico a sostegno dell’investimento. Il Tir di progetto stimato è pari a 6,31% su base annua, superiore al costo del debito. Il rientro dell’investimento, come detto in assenza di contribuzione pubblica al costo di costruzione, è stimato all’anno 18. Tabella 2 – Sintesi della valutazione VALUTAZIONE INVESTIMENTO Superficie scelta (m2) 119.440

Contributo su investimento 0% VAN

4.712.022,64 Investimento netto 70.585.200

CALCOLO VAN VAN Tasso di sconto 5,37% IRS 20 anni + spread 2%

Investimento Tasso di

sconto Flusso attualizzato Anno 1 -64.649.940 5,37% - 61.355.167,50 - 61.355.167,50 Anno 2 5.935.260 5,37% 5.345.714,84 - 56.009.452,66 Anno 3 5.935.260 5,37% 5.073.279,72 - 50.936.172,94 Anno 4 5.935.260 5,37% 4.814.728,78 - 46.121.444,16 Anno 5 5.935.260 5,37% 4.569.354,45 - 41.552.089,71 Anno 6 5.935.260 5,37% 4.336.485,20 - 37.215.604,51 Anno 7 5.935.260 5,37% 4.115.483,72 - 33.100.120,79 Anno 8 5.935.260 5,37% 3.905.745,20 - 29.194.375,59 Anno 9 5.935.260 5,37% 3.706.695,65 - 25.487.679,94 Anno 10 5.935.260 5,37% 3.517.790,31 - 21.969.889,64 Anno 11 5.935.260 5,37% 3.338.512,20 - 18.631.377,43 Anno 12 5.935.260 5,37% 3.168.370,70 - 15.463.006,74 Anno 13 5.935.260 5,37% 3.006.900,16 - 12.456.106,58 Anno 14 5.935.260 5,37% 2.853.658,69 - 9.602.447,90 Anno 15 5.935.260 5,37% 2.708.226,90 - 6.894.220,99 Anno 16 5.935.260 5,37% 2.570.206,80 - 4.324.014,20 Anno 17 5.935.260 5,37% 2.439.220,65 - 1.884.793,55 Anno 18 5.935.260 5,37% 2.314.909,98 430.116,43 Anno 19 5.935.260 5,37% 2.196.934,59 2.627.051,02 Anno 20 5.935.260 5,37% 2.084.971,62 4.712.022,64