Download - research• analysis• consulting ZUKUNFTSFÄHIGE ...BulwienGesa AG research• analysis• consulting Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. (040) 42 32 22-0 Fax (040) 42 32 22-12 [email protected]

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Moorfuhrtweg 1322301 Hamburg

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ZUKUNFTSFÄHIGE GEWERBESTANDORTE –NEUE ANFORDERUNGEN AN DIE WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG

Marktentwicklung und –anforderungen für Gewerbestandorte

Dipl. Geogr. Johannes Krick

15. IHK-Symposium

München, 25.6.2013

BulwienGesa AG

© 2013 BulwienGesa AG • Folie 2


Themen

Ausgewählte Marktdaten und Standortanforderungen - Überblick

• Einzelhandel

• Onlinehandel

• Logistik

• Ausblick

BulwienGesa AG



Einzelhandelsumsatz, private Konsumausgaben und EH-Anteil am privaten Konsum in Deutschland

0

250

500

750

1000

1250

1500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*25%

28%

31%

34%

37%

40%

Konsumausgaben privater Haushalte insgesamt in Mrd. Euro

Umsatz im EH (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) insgesamt in Mrd. Euro

Einzelhandelsanteil in Prozent

Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels. * Vorläufige Daten 2012

in M

rd.

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Handelsimmobilien – Entwicklungen und Trends

Einzelhandelsumsatz in DeutschlandBruttoumsätze in Mrd. Euro, 2001 bis 2012

Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels

415,6

406,9

401,2

410,0

413,7416,2

411,2

415,7

402,8

410,9

421,5

427,9

385

390

395

400

405

410

415

420

425

430

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

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Einzelhandelsflächenentwicklung in Deutschland- Jahre 1950 bis 2020 in Mio. qm -

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, * Prognose E. Greipl (09/2011)

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Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels, BVH; eigene Berechnung.

Eur

o je

qm

Einzelhandelsflächenleistung in Deutschland- Durchschnittlicher Umsatz je qm Verkaufsfläche -

3000

3200

3400

3600

2000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

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Marktanteilsentwicklung nach VertriebsformenAnteil am Einzelhandel (ohne Kfz, Brennstoffe, Apotheken) in Prozent

Eigene Darstellung nach: Hahn Gruppe Retail Reals Estate Report – Germany 2012/2013

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Entwicklungszyklus der Einzelhandelsbetriebsformen

Quelle: Eigene Darstellung nach KPMG.

Entwicklungs-phase

Einführungs-phase

Wachstums-phase

Reife-phase

Abschwung-phase

Marktanteilskurve

Online-Handel

Convenience-Stores

Fachmärkte (Spezialsortimente)

Label Stores/Flagship Stores

LM-DiscounterKaufhäuser (groß)

Baumärkte

SB-Warenhäuser (groß)

Warenhäuser

Bio-SupermärkteSB-Warenhäuser (klein)

Supermärkte

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Standortanforderungen einiger Betreiber...Unternehmen Einwohner

KernortEZG Einwohner Grundstücks-

fläche qmVKFqm

Stellplätze

Lidl 5.000 10.000 4.000 700 100

Plus 5.000 10.000 4.000 700 70

Aldi Süd 5.000 10.000 3.000 700 80

Penny 5.000 10.000 4.000 700 60-80

Rewe City 100.000 – – 1.000 –

Rewe Supermarkt

5.000 10.000 – bis 3.000

–

Rewe VM – 25.000 – bis 5.000

300

Edeka 3.000 8.000 3.000 500 50

E Center 10.000 25.000 12.000 2.300 130

Marktkauf 20.000 35.000 10.000 4.500 200

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Themen

Ausgewählte Marktdaten - Überblick

Der Einzelhandels-Investmentmarkt

Entwicklungstendenzen verschiedener Handelsimmobilienklassen

Online-Handel – Rosige Zukunft?

Ausblick

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6,5 17,9 11,5 5,9 3,47 7,9 10,55 7,90

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien 2005-2012

Quelle: JLL * Steigerungsraten zum Vorjahr

+175,4%*

-35,8%*

-48,7%*

-41,2%*

+125,7%*

+34,2%*

Mrd

. Eur

o

- 25,1%*

BulwienGesa AG



4,7 3,2 2,63,1 2,8 1,70

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

Shopping-Centre High-Street Big Box/Retail Park2011 2012*

* Bleibt in der Summer unterhalb von 7,9 Mrd. Euro, da einige Deals nicht eindeutig zuordenbar sindQuelle: RIWIS Datenbank

Transaktionen im EinzelhandelssegmentVolumen in Mrd. Euro für die Jahre 2011 und 2012

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Einzelhandelsassetklassen und Zielregionen

Assetklasse Einzelhandel Spitzen-rendite* 2012

Renditetrend2013

Übliche Investmentvolumina

Zielregion

Shopping-Center 5,0 % � Ab 100 Mio. Euro Deutschland

Geschäftshaus 1A-Lage 4,5 % � 5 – 15 Mio. Euro A/B-Städte

Fachmarktzentrum 6,0 % � 15 – 30 Mio. Euro Deutschland (West)

* In den A-Städten

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Entwicklungstendenzen Lebensmittelhandel/Waren täglicher Bedarf

Entwicklungstendenzen Warenhäuser

Entwicklungstendenzen Shopping Center

Entwicklungstendenzen Innenstädte

Entwicklungstendenzen Fachmarktzentren

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Aktuelle Entwicklungen in der Nahversorgung

� Anzahl der Ladengeschäfte, insbesondere der Geschäfte bis 400 qm Verkaufsfläche, deutlich rückläufig

� Anstieg der Anzahl der Discounter und der Supermärkte/großen Supermärkte

� Discounter mit hohem Marktanteil und Sättigungstendenzen

� Aktuell bessere Performance der Supermärkte/Großen Supermärkte gegen-über den Discountern: Profilierung durch Einstiegspreise auf Discountniveau, hohe Sortimentstiefe und Qualitätsoffensive (Verkostungsbereiche, attraktive Bedientheken, Ladengestaltung etc.) trifft auf positive Resonanz bei den Kunden

� SB-Warenhäuser mit geringem Wachstumspotenzial auch wegen restriktivem Baurecht

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Unterschiedliche Performance der DiscountbetreiberFlächenproduktivitäten im Vergleich (2010) in Euro/qm p. a.

5.700 5.500 8.050 3.850 4.250 5.4502.000

4.000

6.000

8.000

10.000

�Lidl Aldi Nord Aldi Süd Norma Netto(Edeka)

Penny

Quelle: EHI Retail InstituteBruttoumsatz; Gerundete Zahlen; EHI Retail Institute

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Warenhäuser in Deutschland

� Abnahme der Anzahl Warenhäuser (nur Kaufhof und Karstadt-Gruppe) von 1993 bis 2010 um 48 % auf 196 Warenhäuser

� Abnahme der Verkaufsfläche in Warenhäusern von 1993 bis 2010 um 20 % auf 2,75 Mio. qm

Stadtklasse in Einwohner

Anzahl Fläche in 1.000 qm

Anzahl Fläche in 1.000 qm

> 500.000 108 1.329,4 68 1.280,3

200.000 – 500.000 52 590,1 36 529,7

100.000 – 200.000 71 691,9 43 494,3

50.000 – 100.000 81 531,9 32 315,8

20.000 – 50.000 63 343,0 17 131,0

Insgesamt 375 3.486,3 196 2.751,1

Warenhäuser 1993 Warenhäuser 2010

Quelle: Hessert, Gerd: Zukunft der Warenhausstandorte in Deutschland, ISB Universität Leipzig, 2012, S. 3

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Neue Shopping Center in Deutschland

Fotos BulwienGesa AG; Foto rechts: mfi AG

� Von den 11 Shopping-Center-Neueröffnungen in 2012 liegen 9 in zentraler Innenstadtlage

� Neuplanungen gem. EHI ausschließlich in zentralen Lagen

� Baulich/Räumliche Verzahnung mit etablierten Lauflagen

� Zunehmende Entwicklung in deutschen Mittelzentren

Arneken-Galerie, Hildesheim (ca. 20.000 qm VKF)Eröffnung: Q1/2012

Boulevard Berlin, Berlin-Steglitz (ca. 75.000 qm VKF, inkl. Karstadt) Eröffnung: Q1/2012

Höfe am Brühl, Leipzig (ca. 28.000 qm VKF)Eröffnung: Q3/2012

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German State Number qm GLA

Schleswig-Holstein 6 123.300

Hamburg 1 13.500

Lower Saxony 10 185.500

Bremen 2 31.100

North-Rhine-Westphalia 26 493.900

Hesse 10 224.200

Rhineland-Palatinate 6 130.700

Baden-Württemberg 11 227.900

Bavaria 14 228.300

Saarland 1 21.000

Berlin 7 170.600

Mecklenburg-West Pomerania 0 0

Brandenburg 2 31.200

Saxony-Anhalt 1 13.400

Saxony 4 88.200

Thuringia 2 39.500

Total Germany 103 2.022.300

Shopping Centres in Germany - Planning

Source: Research BulwienGesa, 12/2012

Concept/Design Phase

Concrete Planning

Under Construction

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Renaissance der Innenstädte

Einwohnerwachstum in deutschen Großstädten, trotz perspektivischem Bevölkerungsrückgang in Deutschland insgesamt -> Reurbanisierung.

Großstädte und Oberzentren bieten Nachfragesicherheit für den Einzelhandel. Daher entstehen dort neue Einzelhandels- und Geschäftskonzepte. Diese suchen insbesondere Innenstadtlagen auf .

� International agierende Einzelhandelsunternehmen expandieren nach Deutschland, z.B. Abercrombie & Fitch, Inditex-Gruppe mit weiteren Konzepten wie Stradivarius, Zara Home

� Neue Konzepte starten oft in besten Innenstadt- oder Szenelagen, so Nespresso, Muji, Monki, Weekdays, Scotch & Soda

� Gastronomiefilialkonzepte suchen Randlagen der Fußgängerzonen auf (B-Lagen), so Coffee-Konzepte, Vapiano

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Im europäischen Ausland bereits erprobte Konzepte finden Nachahmer in Deutschland, insbesondere Lebensmitteleinzelhandelskonzepte.

Beispiel: “Rewe to go”

� Hochfrequenzlage in Köln (Schildergasse/Hohe Straße)

� Rd. 1.000 Artikel, zum Teil verzehrfertig, bis 200 qm VKF

� Eröffnung: Mai 2011

� Expansion geplant, neue Standorte in Anmietung

Fotos: Der Handel

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Innenstädte als Treffpunkt und Ort vielfältigster Freizeitaktivitäten-> „3rd Place“ – der „dritte Ort“ (neben Arbeitsort und Schlafort)

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Fachmarktagglomerationen dominieren

� 746 Fachmarktagglomerationen mit 20,8 Mio. qm GLA

� 425 allein stehende Fachmärkte mit 7,2 Mio. qm GLA

� 286 FMZ mit 6,4 Mio. qm GLA

� Die Durchschnittgröße einer Fachmarktagglomeration ( ) liegt bei 27.900 qm GLA.

� Während Fachmarktzentren ( ) durchschnittlich 22.400 qm GLA enthalten.

* Bezogen auf Fachmärkte mit mindestens 10.000 qm GLA

GLA = Gross Leasable Area

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Warum Fachmärkte und Fachmarktzentren?

� Neue Konzepte und Mieter drängen in Fachmarktlagen

� Kostenvorteile gegenüber innerstädtischen City-Lagen:− Mieten − Personaleinsatz− Zeitliche Leistungsbereitschaft− Ladenbau und Ladenreattraktivierung− Logistik

� Herausbildung professioneller Projektentwicklerstrukturen, die leistungsfähige Standorte entwickeln und damit für Einzelhandelsmieter zugänglich machen

� Attraktive Ladenflächen in „passenden“ Größen werden angeboten

Einzelhandel

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Warum Fachmärkte und Fachmarktzentren?

� Höhere Objektverfügbarkeit als im Shopping Center Segment

� Mieten haben Potenzial „nach oben“: − Neue Mietergruppen interessieren sich für Fachmarktstandorte− Druck auf bestehende Fachmarktlagen durch steigendes

Mieterinteresse bietet Mietsteigerungschancen− Tendenz zu länger laufenden Mietverträgen – 15 Jahre – in

ausgewählten Warengruppen (z.B. Food)− Oligopolisierung in einzelnen Einzelhandelsbranchen führt zu

einem intensiveren Wettbewerb um die besten Standorte

� Restrukturierungsaufwand zahlreicher Fachmärkte und Fachmarktzentren bieten erhebliche Renditechancen

� Fachmarktsegment steht in Deutschland erst am Beginn eines neuen Investitionszyklus

Investoren

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� Geschäft im Großen und Ganzen 2013 wie 2012

− Engpässe bei guten Objekten

− stabile EH-Konjunktur erwartet

− Konzentration auf sichere Standorte

� Renditeerwartung

− Druck auf Objekte in A-Städte bleibt bestehen, B-Städte ziehen nach

� Einzelhandelsmieter mit ambivalenter Entwicklung

− robuste Systeme bauen Marktanteile aus (Hornbach / Obi/Bauhaus oder dm / Rossmann)

− EH-Systeme mit digitalisierbarer Ware geraten durch Online-Handel noch mehr unter Druck

Ausblick Einzelhandel

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Themen


• Einzelhandel

• Onlinehandel

• Logistik

• Ausblick

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Kräftige Entwicklung des Online-Handels hält an 2007 – 2012, (2006=100)

Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, bvh; * Prognose BulwienGesa AG

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Umsatz des Versandhandels 2012 in Mio. Euronach Warengruppen

Quelle: Bundesverband des Deutschen Versandhandels (bvh)

Mio. Euro

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Nutzung von Mobiltelefonen im Ladengeschäft

Quelle: Comscore Mobilens, nach FAZ Nr. 35 v. 11. Februar 2013, S. 22

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� Shops als Showroom?

� Wo werden Umsätze gebucht, wenn Waren online bestellt –aber in der Filiale abgeholt werden?

� Ade langfristige Mietverträge

� Ade Umsatzmieten?

Konsequenzen für die Handelsimmobilie

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Themen


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• Onlinehandel

• Logistik

• Ausblick

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Volumenentwicklung des deutschen KEP-MarktesAngaben in Mrd. Euro bzw. Sendungen, 2000 -2014

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Entwicklung KEP-Sendungen nach SparteAngaben in Mrd. Sendungen, 1999-2011

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Typische Lagemerkmale

GE-/GE24h-/Industriegebiete

Autobahnbezug/Autobahnkreuze in unmittelbarer Nähe (max. 2,5 km)

Flughafen- und/oder Hafennähe, bzw. Containerterminal, KV-Anlage*

Meistens niedriger Gewerbesteuerhebesatz

Flächenexpansion möglich

Störungsfreie Zu- und Abfahrten

Vermeidung möglicher Ortsdurchfahrten mit Staupotenzialen

Moderne Logistikimmobilie

Drittverwendungsfähigkeit

gering mittel hoch

x

max. Lebensdauer bis ... Jahre

5 10 20 30 40 50 60 70 80 100

* Kombinierter Ladungsverkehr-Anlage

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Logistik/Lager

1 min. 3 max. 8 155

Typische Mietpreise in Euro/qm

Büro 1 min. 5 max.10

15

7

Moderne Logistikimmobilie

Typische Mietvertragslaufzeiten in bis zu … Jahren

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >10

Büro

Logistik/Lager

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Themen


• Einzelhandel

• Onlinehandel

• Logistik

• Ausblick

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Optionen des stationären Einzelhandels insgesamt

1. „3rd-Place“

Insbesondere Shopping Center und ihre Geschäfte und Gastronomieangebote als

... Ort des Wohlfühlens

... Ort der Freizeitbeschäftigung

... Ort zum Treffen und Sprechen

... „Place to be“

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2. Emotionalisierung

Beispiel: Globetrotter, Köln

� “Freizeit- und Urlaubskaufhaus”

� Eröffnung: März 2006

� Mit 100 Mitarbeitern und 7.000 m² VKF das größte Outdoor-Fachgeschäft Europas

� Aber: Metropolenkonzept

Fotos: Globetrotter

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3. Service- und Kundenorientierung

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4. Neue Konzepte

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� Multichannel-Retail nimmt Fahrt auf

− stationärer Handel geht online � Umsatzmieten im Center?

− Online-Retailer gehen stationär (Cyberport, Zalando-Outlet)

− Konzentration auf sichere Standorte

� LEH differenziert weiter aus

− Zweiklassengesellschaft im Discount

− Best: Aldi, Lidl

− Second Best: Netto, Penny, Norma

− Filialnetzmodernisierung & Flächenerhöhung / je Objekt bei Aldi Nord � Umgang mit Altobjekten?

− Drive-In LEH & Zustellhandel

− Convenience / LEH in der 1A-Lage

Ausblick

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Megatrends für den Büromarkt

TREND: RELEVANZ:

� Flächeneffizienz/Flächenflexibilität sehr hoch

� Energieeffizienz sehr hoch

� Home Office/Desk Sharing mittel

� Verkehrsanbindung MIV/ÖPNV sehr hoch

� Green Building sehr hoch

Quelle: xxx (Feld kopieren bei Bedarf, maximal 2 Zeilen)