Reporte inmobiliario
OFICINAS PRIME | Lima, 1T-2017
Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad.
Suele ofrecer pisos completos o con pocas divisiones.
Se ubica en una zona importante de la ciudad que maximiza su
exposición.
Es mayormente demandando por empresas que requieren de una
ubicación que favorezca su imagen.
Tiene el potencial de generar rentas por encima del promedio glo-
bal del mercado.
¿Qué es un edificio de oficinas prime?
Altura de piso a techo Más de 3 metros
Área promedio de planta Más de 500 m2
Área mínima de oficina 200 m2
Exteriores Muro cortina
Aire acondicionado Centralizado
Grupo electrógeno Cobertura mínima del 100% de áreas comunes
Estacionamientos Mímimo 1 cada 40 m2 de área útl de oficinas
Control de accesos Peatonal y vehicular
Área de pago a proveedores
Sala de usos múltiples
Comedor o cafetería
Otros requerimientos
Características técnicas de un edificio prime
STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible pa-
ra ocupación inmediata. El stock solo considera a edificios entregados.
ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le
resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no
se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelven a estar disponibles en el mercado.
VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler.
TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%.
PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtie-
ne un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida.
En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como es-
tacionamientos, depósitos o terraza.
Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega in-
mediata, así como en proyectos en construcción.
Términos clave
Ejes corporativos de oficinas prime
Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporati-
vos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronte-
ras de los distritos. Cada aglomeración posee una diná-
mica inmobiliaria particular a su ubicación, y por ello a
cada una la denominamos eje corporativo.
El mercado prime en cifras
Tasa de vacancia: 25.37%
Stock prime de Lima:
958.348 m2
Precio promedio de
alquiler: $ 17.03/m2
Precio promedio
de venta: $ 2.128/m2
350,918 m²
135,136 m²
132,434 m²
234,130 m²
19,059 m²
86,671 m²
86,740 m²
8,310 m²
22,764 m²
64,031 m²
1,706 m²
59,573 m²
94,724 m²
33,105 m²
19,440 m²
24,348 m²
16,355 m²
12,457 m²
Sa
n Isi
dro
Fin
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Sa
n Isi
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lina
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len
a
Stock Vacancia En construcción
No se registraron oficinas prime en venta en San Borja ni San Isidro Empresarial
$ 16.00/m²
$ 20.00/m²
$ 16.85/m²
$ 14.96/m²
$ 17.00/m²
$ 15.49/m²
$ 21.00/m² $ 21.00/m²
$ 20.00/m²
$ 17.00/m² $ 17.00/m²$ 17.60/m²
$ 17.87/m²
$ 20.65/m²
$ 18.47/m²
$ 15.58/m²
$ 17.00/m²
$ 16.25/m²
San Isidro
Financiero
San Isidro
Empresarial
Miraflores Surco - La
Molina
San Borja Magdalena
Precios de alquiler_____ Máx.
Mín.
Prom.
$ 2,229/m²
$ 2,350/m²
$ 1,951/m²
$ 1,730/m²
$ 2,600/m²
$ 2,350/m²
$ 2,157/m²
$ 1,941/m²
$ 2,330/m² $ 2,350/m²
$ 2,045/m²
$ 1,844/m²
San Isidro Financiero Miraflores Surco - La Molina Magdalena
Precios de venta_____ Máx.
Mín.
Prom.
Lo más destacado del 1T-2017
Ingresaron 3 nuevos edificios que sumaron un total de 30,121 m2.
Empezamos el 2017 con un buen nivel de absorción neta (demanda efectiva): 21,822 m2.
La transacción más relevante se dio en Surco. La Universidad Peruana de Ciencias arrendó 6,000 m2 en el edificio Lima Central Tower.
La tasa de vacancia se incrementó tímidamente. Pasó de 25.30% a 25.37%.
No se registró una variación significativa del precio de alquiler. El promedio de Lima fue de USD 17.03/m2.
El precio de venta disminuyó. Pasó de USD 2,141/m2 (2016-4T) a USD 2,128/m2.
Nuevas entregas
Se entregaron 3 edificios: ICHMA y JDA 700 en San Isidro Finan-
ciero, y PAL 400 en San Isidro Empresarial. Todos ellos poseen
áreas útiles entre 5,500 m2 y 13,500 m2, y registraron una ocu-
pación promedio de 12.3% al momento de su entrega.
En los siguientes meses prevemos el ingreso de 150,891 m2, cu-
yo 40% se ubicará en San Isidro Financiero. El 60% restante se
distribuirá casi equitativamente entre los otros ejes corporati-
vos.
Por otro lado, es importante notar el decrecimiento de los me-
tros cuadrados en construcción desde el 2015, dado que repre-
senta una señal de corrección del mercado. Por lo pronto, al
cierre del 1T-2017 existen 200,429 m2 prime en construcción, y
pronosticamos que esta cifra continúe reduciéndose en los si-
guientes meses.
81%
19%
San Isidro Financiero
San Isidro Empresarial
0 m²
80,000 m²
160,000 m²
240,000 m²
320,000 m²
400,000 m²
2013 2014 2015 2016 2017-1T
Nuevas entregas En construcción
Distribución de nuevas entregas por eje corporativo
Nuevas entregas y m2 en construcción
30,121 m2
43%
31%
12%
6%
8%
0%
Surco - La Molina
San Isidro Financiero
San Isidro Empresarial
Magdalena
Miraflores
San Borja
Absorción neta y vacancia
2
San Isidro Financiero
San Isidro
Empresarial
Miraflores
Surco - La Molina
4.95%
9.07%
18.88%
25.30%25.37%
San Borja
0%
10%
20%
30%
40%
2013 2014 2015 2016 2017-1T
Evolución de la tasa de vacancia
Distribución de la absorción neta
El 43% de la absorción neta se ubicó en Surco - La Molina. Este eje continúa
liderando los índices de absorción neta, debido a que registra los precios
más bajos de Lima. En segundo lugar se ubicó San Isidro Financiero. Este
eje mantuvo un nivel apreciable de demanda efectiva (6,732 m2), pese a
registrar precios más elevados que Surco o Magdalena.
En los ejes de San Isidro Empresarial y Miraflores, se registraron menores
niveles de absorción neta. Se ocuparon oficinas básicamente en dos edifi-
cios: PAL 400 (San Isidro Empresarial) y CE Leuro (Miraflores).
Los niveles de vacancia se incrementaron únicamente en los ejes que re-
cibieron oferta nueva (San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial).
Aun así, no fue un incremento significativo. En el resto de ejes, las tasas
de vacancia disminuyeron o se mantuvieron constantes.
Por otro lado, Surco - La Molina ha dejado de ser el eje con la mayor dis-
ponibilidad de Lima. Ahora lo es San Isidro Financiero, que concentra el
36% de la vacancia para ocupación inmediata de toda la ciudad. No obs-
tante, pese a tener mayores metros cuadrados libres, no consideramos
que sus precios de alquiler lleguen a los niveles de Surco - La Molina o
Magdalena. Esto debido a que más del 70% de la disponibilidad está en
manos de inversionistas institucionales.
21,822 m2
Promedio Lima
4.95%
9.07%
18.88%
25.30%25.37%
0%
10%
20%
30%
40%
2013 2014 2015 2016 2017-1T
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores
Surco - La Molina Promedio
Precios de alquiler y venta
San Isidro
Financiero
San Isidro
Empresarial
Miraflores
Surco - La Molina
San Borja
Magdalena
$21.74
$20.53
$18.55
$17.01 $17.03
$ 15.00/m²
$ 17.00/m²
$ 19.00/m²
$ 21.00/m²
$ 23.00/m²
2013 2014 2015 2016 2017-1T
Evolución del precio de alquiler
San Isidro Financiero
Surco -
La Molina
San Isidro
Empresarial
Magdalena
$2,179
$2,044$2,117 $2,141 $2,128
Miraflores
$ 1,600/m²
$ 1,800/m²
$ 2,000/m²
$ 2,200/m²
$ 2,400/m²
$ 2,600/m²
2013 2014 2015 2016 2017-1T
Evolución del precio de venta
El ingreso de los edificios JDA 700 y PAL 400 modificó la configura-
ción de los precios de alquiler de San Isidro Financiero y San Isidro
Empresarial, respectivamente. En el eje de San Isidro Financiero, el
promedio de alquiler disminuyó en 2.33%; mientras que, en San
Isidro Empresarial, se incrementó en 1.11%. En San Borja, se dio un
ajuste importante de –5.56%. En el resto de ejes, los alquileres no
tuvieron variaciones significativas.
El precio de venta disminuyó en 3.04% en Surco - La Molina, ha-
ciendo de que el promedio de Lima se ajuste a la baja en 0.59%. En
el resto de ejes tampoco se apreciaron variaciones significativas.
Es importante que los ajustes de los precios de venta estén en sin-
tonía con los cambios en los alquileres, para que así se mantenga
el atractivo de las oficinas como producto de inversión.
Promedio Lima
Promedio Lima
4.95%
9.07%
18.88%
25.30%25.37%
0%
10%
20%
30%
40%
2013 2014 2015 2016 2017-1T
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores
Surco - La Molina Promedio
4.95%
9.07%
18.88%
25.30%25.37%
0%
10%
20%
30%
40%
2013 2014 2015 2016 2017-1T
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores
Surco - La Molina Promedio
Tendencias
¿Diferencial o commodity, qué suce-
de con la certificación LEED?
Para los edificios, la certificación LEED es la marca que los valida como
eco-amigables o eficientes con el uso de energía. Los edificios pueden
apuntar a diferentes clases de certificación, según el tipo de inmueble o
nivel de “eco-amigabilidad”.
El primer proyecto de oficinas con certificación LEED en Perú fueron las
dos torres del complejo Platinum Plaza en San Isidro Financiero. Ambas se
entregaron en el 2010, y representaron el 19% de la nuevas entregas de
aquel año. En adelante, el LEED como tendencia fue ganando terreno, y
más proyectos empezaron a certificarse, porque era una característica que
los diferenciaba del resto.
Siete años después, prácticamente el 100% de lo nuevo que ingresa cada
trimestre posee pre-certificación LEED. Lo mismo sucede con el total de
metros cuadrados en construcción: ya se encuentran pre-certificados. El
LEED ha pasado de ser un elemento diferenciador a un estándar del mer-
cado. Si bien al momento en que una empresa escoge una oficina, pesan
más otras variables como la ubicación, eficiencia de la planta o calidad de
áreas comunes, el LEED puede terminar siendo la variable que defina el
cierre de una transacción.
Los beneficios de la certificación LEED son tangibles. Hemos visto casos de
edificios similares, donde el que tiene la certificación, genera ahorros cer-
canos al 40% en el gasto de electricidad por metro cuadrado.
Conclusiones
Declive Vacancia al alza
Entrega de muchos m2
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Expansión Vacancia a la baja
Nuevas construcciones
Sobreoferta Vacancia al alza
Nuevas construcciones
Recuperación Vacancia a la baja
Sin nuevas construcciones
2018
20¿?
Ciclo del mercado prime de Lima
2019
Empezamos el 2017 con un paso sólido. El buen desempeño de la de-
manda mantuvo estables los precios y tasas de vacancia. Para los si-
guientes meses, esperamos que la respuesta de demanda continúe favo-
rable, dado que se están gestando una seria de transacciones por áreas
de hasta 8,000 m2. Con ello, estimamos que la vacancia cierre el año con
un nivel entre 25% y 28%, y el alquiler promedio de Lima se encuentre
ligeramente por debajo de los USD 17.00/m2. Los metros cuadrados en
construcción también van decreciendo, dando paso a la fase de recupe-
ración del mercado prime.
En los últimos 3 años, las entregas de nuevas oficinas se trasladaron ma-
yoritariamente a los ejes de Surco - La Molina y Magdalena. Sin embargo
desde el 2017, el protagonismo regresó a San Isidro. Será la primera vez
que San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, reciban en conjunto
107,520 m2. Son muchos metros cuadrados, pero cabe notar que la ma-
yor parte de estos, están en mano de inversionistas institucionales, quie-
nes, en principio, no ceden a bajar los precios tan fácil como lo puede ha-
cer una persona natural. De todos modos, no podemos negar que la
competencia por ganar demanda será fuerte. Más allá de las estrategias
clásicas de brindar mayores periodos de gracia o de implementar las ofi-
cinas, es posible que los propietarios institucionales sorprendan al mer-
cado con estrategias no convencionales, como la posibilidad de firmar
contratos en soles, u otros. Estaremos atentos.
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