Les jardins du Castel
CHATEAUGIRON (35)
Projet architectural
Restructuration du bâtiment oiseaux
Faisabilité du projet
Conseil d’Administration
du 28 juin 2010
Présentation Emmanuel MARCHAND
Contexte
1994 : Construction du Pavillon « Le Verger »
2006 : Construction du pavillon « Les Alizés », restructuration du pavillon « Les
floralies » et de la cuisine centrale.
Le bâtiment « les oiseaux » date de 1982 et propose des conditions d’accueil non
adaptées à une population de plus en plus dépendante. Concrètement, ce bâtiment
ne répond pas aux différentes législations applicables notamment :
-Le Cahier des Charges de la Réforme de la Tarification (un certain nombre de
chambres ont une surface inférieure à 16m², les cabinets de toilettes des chambres ne
disposent pas de douches…).
-La Règlementation en faveur des Personnes à Mobilité Réduite (absence de cercle de
giration dans les salles de bain des chambres…).
Pour répondre à ces dysfonctionnements, l’objectif fixé est de déterminer dans quelle
mesure une restructuration du bâtiment est possible dans la perspective d’une
réorganisation fonctionnelle du service.
Analyse de l’existant
Le bâtiment « les oiseaux » dispose de 42 lits et est composé de trois niveaux :
-Le RDC : L’accueil / administration, la salle des fêtes de l’établissement, un
ensemble de 7 lits.
-Le 1er étage : La cuisine, 2 ensembles de 7 lits, la Salle à manger du personnel, la
salle d’activité et la salle de restaurant du service « Les Oiseaux », des liaisons
fonctionnelle reliant le bâtiment oiseaux (et notamment l’accueil/administration)
au reste de l’établissement.au reste de l’établissement.
-Le 2ème étage qui comprend 3 ensembles de 7 lits, le salon de coiffure et le
bureau du médecin coordonateur.
Deux appareils élévateurs desservent les trois niveaux. L’un est situé au sein de la
cuisine centrale et est dédié uniquement à la logistique, il dessert les 1er et 2ème
étage. L’autre est situé à proximité de l’accueil et dessert les trois niveaux. Seul ce
second ascenseur est utilisable par les résidents / visiteurs ; il ne répond pas à
l’importance des flux.
Principes fonctionnels
Afin de réorganiser l’ensemble des 42 lits, le principe d’une division en trois unités
de 14 lits chacune a été posé. Chaque unité devra permettre une flexibilité la plus
grande possible, d’une part en terme de configuration architecturale, d’autre part
en terme de prise en charge des résidents.
Deux objectifs principaux ont été fixés :
-Le respect de la règlementation en faveur des Personnes à Mobilité Réduite,
(l’objectif est de permettre un accueil de personnes très dépendante et non(l’objectif est de permettre un accueil de personnes très dépendante et non
uniquement des GIR 4 ou 5 comme actuellement).
-Le respect du cahier des charges relatif aux Unité d’Hébergement Renforcé,
transmis par la CNSA. L’idée est d’avoir une structure adaptée à la prise en charge
des personnes désorientées.
De part ces deux objectifs, l’établissement s’adapte aux évolutions présentes. En
effet, on constate actuellement un maintien à domicile des personnes âgées le
plus tard possible. Cette tendance est d’ailleurs confortée par les politiques
menées (accueil de jour, hébergement temporaire, SSIAD, HAD…). Ainsi, les
résidents entrent en EHPAD de plus en plus dépendants physiquement et / ou
psychiquement.
Programmation théorique
des besoins
La surface utile (SU), correspond
Le détail des locaux
respectent le Cahier de
charges relatives aux
Unités d’Hébergements
Renforcées (UHR).
SU SU
Prog. Totale
484,0
1,45
701,8
SU SU
Prog. Totale
484,0
1,45
701,8
SU SU
Prog. Totale
484,0
1,45
Unité n°2 de 14 lits Qté Commentaires
Unité n°3 de 14 lits Qté Commentaires
CommentairesUnité n°1 de 14 lits Qté
TOTAL SU
Rdmt SDO/SU
Rdmt SDO/SU
TOTAL SDO
TOTAL SU
TOTAL SDO
TOTAL SU
Rdmt SDO/SU
La surface utile (SU), correspond
à la surface intérieure des locaux
d’activités. Les circulations et les
locaux techniques n’entrent pas
dans le calcul de la surface utile.
La surface dans œuvre (SDO),
est égale à la somme des
surfaces de plancher de chaque
niveau de construction calculée à
partir du nu intérieur des façades
et des structures porteuses.
701,8
SU SU
Prog. Totale
73,0
1,45
105,9
SU SU
Prog. Totale
364 m²
1,45
528 m²
55 m²
SU
TOTALE
Rdmt
SDO/SU
SDO
TOTALE
1889 m² 1,48 2794 m²
Récapitulatif
Espaces communs
aux unitésQté Commentaires
TOTAL SDO
TOTAL SU
Rdmt SDO/SU
TOTAL SDO
Espaces communs à
l'établissementQté
Liaisons interfinctionnelles (2%)
Commentaires
TOTAL SU
Rdmt SDO/SU
TOTAL SDO
ZONE ADMINISTRATIVE
ANIMATION
Propriété foncière
Le site est composé d’une parcelle cadastrée AC 328 et couvre une surface
de 18279 m²
Organisation du site
L’établissement est composé
de 4 bâtiments:
-Les floralies
-Les oiseaux (zone A et zone B)
-Le verger
-Les alizées
Compte tenu des bâtiments en
Zone A
Compte tenu des bâtiments en
présence, de la topographie du
terrain (dénivelé très
important) et des places de
parking existantes, l’emprise
foncière ne permet pas de
construire à nouveau, seul des
extensions marginales des
bâtiments existants peuvent
être réalisées.
Zone B
Règlementation
L’établissement est situé en UAb (zone
d’accueil d’activités traditionnelles et
de services).
ZPPAUP : Après renseignement pris
auprès des services d’urbanisme de la
mairie, l’établissement est situé en
dehors de la zone.
Règles de recul par rapport aux limites
parcellaires ou aux emprises des voies
routières
Ces règles ne s'appliquent pas aux
établissements d'intérêt collectif.
Hauteur maximale 12 mètres (possibilité de faire un bâtiment
de 3 niveaux avec toiture terasse).
Stationnement Le nombre de places doit être en rapport
avec l'utilisation envisagée
COS Le COS est de 0,8 soit une SHON maximale
d'environ 14 600 m²
Scenarii d’implantation
Trois scénarii d’aménagement sont présentés ci-après, chacun étant
basés sur des postulats différents.
Le scénario n°1 se fixe comme objectif l’utilisation du bâti existant.
Cette objectif impose la réalisation d’une opération tiroirs afin de
limiter la perte de lits pendant la durée de l’opération
Le scénario n°2 se fixe comme objectif le respect de la programmation
théorique des besoins et la reconstruction pour partie du bâtimentthéorique des besoins et la reconstruction pour partie du bâtiment
oiseaux (zone administrative + 2 unités d’hébergement de 14 lits
chacune).
Le scénario n°3 est une variante du scénario 2. Il prévoit la construction
en neuf des trois unités d’hébergement, la construction en extension du
1er étage de la zone B d’un nouveau hall d’accueil et de l’administration;
le repositionnement du pôle soins au 2ème étage du bâtiment oiseaux.
Dans les trois scénarii, la cuisine (récemment restructurée) fait l’objet
d’une intervention marginale (augmentation de la surface de locaux de
stockage). La surface de la salle à manger du Verger est augmentée et
l’escalier extérieur est transformé en terrasse.
Scénario n°1
Restructuration de la zone A
Scenario n°1
Scénario n°1 – Etat final
RDC 1er
2ème
Extension de la Salle à manger du bâtiment Le Verger
Scenario n°1
L’extension de la salle à manger située en R+1 devra être confortée par
une reconnaissance des fondations afin de s’assurer de leur consistance.
L’extension de la Salle à manger crée un vis-à-vis avec l’une des chambres
des Floralies (distance entre 7 ml et 8 ml) .
Scenario n°1
Scénario n°1
Phasage de l’opération et maintien du fonctionnement
L’opération est réalisée en trois phases :
Phase 1 : Restructuration partielle de la zone A (Ouest) du bâtiment Oiseaux – 10 mois
Phase 2 : Restructuration partielle de la zone A (Est) du bâtiment Oiseaux – 10 mois
Phase 3 : Restructuration de la zone B du bâtiment Oiseaux – 10 mois
Durée de l’opération : 30 mois
Capacité de l’établissement durant l’opération : Utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de l’établissement.
Principes d’organisation suivis Points négatifs
- Maintien de la capacité par la réalisation d’une opération tiroir. - La programmation ne peut être respectée, notamment pour les unités - Maintien de la capacité par la réalisation d’une opération tiroir.
- Restructuration limitant les interventions sur les éléments porteurs.
- Centralisation de l’administration et des locaux d’animation au RDC.
- Création de vestiaires centralisés pour les trois unités au 1er étage.
- Création de locaux de stockage à proximité de la cuisine.
- Création de deux unités d’hébergement au 2ème
étage.
- Création d’un nouvel appareil élévateur.
- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier d’entrée.
- La programmation ne peut être respectée, notamment pour les unités
situées au 2ème étage. Les surfaces sont revues à la baisse notamment pour
les salles à manger, les salles d’équipe et les locaux de logistique relais.
- Pas de possibilité de déambulation pour l’unité du deuxième étage située
au Sud.
- Pas d’accès extérieur de plain pied et absence de deux salles d’activité (non
conforme au cahier de charges de la réforme de la tarification).
- Nécessité de traverser les unités pour accéder au reste de l’établissement.
- Problème de seuil pour accéder à la salle à manger du 2ème
étage – zone A
- Pendant la durée des deux premières phases, risque de nuisance
importante pour les résidents subsistant dans la zone A.
- La faisabilité de ce scenario devra être conforté par un BET structure
(extension du 2ème étage de la zone A notamment).
Scénario n°2
Reconstruction de 2 unités en zone A
Scenario n°2
Scénario n°2 – Etat final
RDC 1er
2ème
Extension de la salle à manger du Verger = voir scénario 1
Scenario n°2
Scénario n°2
Phasage de l’opération et maintien du fonctionnement
L’opération est réalisée en trois phases :
Phase 1 : Restructuration partielle du 2ème
étage de la zone B du bâtiment Oiseaux – 8 mois
Phase 2 : Déconstruction de la zone A – 2 mois
Phase 3 : Reconstruction de la zone A et restructuration du 1er
étage de la zone B – 15 mois
Durée de l’opération : 25 mois
Capacité de l’établissement durant l’opération : Lors de la phase 1, utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de
l’établissement. Lors des phases 2 et 3, dédoublement des 14 chambres restructurées du 2ème
étage de la zone B, et utilisation de 7 chambres des
floralies.
Principes d’organisation suivis Points négatifs
- Construction neuve pour toute la zone A.
- Respect de la programmation et du cahier des charges UHR (accès
extérieur de plain-pied pour les deux unités reconstruites…).
- Centralisation de l’administration et des locaux d’animation au RDC.
- Création de places de parking supplémentaires et couvertes.
- Accès différenciée pour le personnel et les visiteurs.
- Pas de passage au travers des unités pour se rendre dans le reste de
l’établissement.
- Reconfiguration de l’entrée de l’établissement.
- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier
d’entrée.
- Administration relogée pendant 17 mois (structure modulaire par
exemple).
- Accès visiteurs via « Le verger » le temps des travaux.
- Pas de possibilité de déambulation pour l’unité du deuxième étage
située au Sud, pas d’accès extérieur et mauvais respect de la
programmation).
Scénario n°3
Reconstruction de 3 unités en zone A
Scenario n°3
Scénario n°3 – Etat final
RDC 1er
2ème
Extension de la Salle à manger du bâtiment Le Verger
Scenario 3
Le scénario n°3 propose la délocalisation du pôle soins au 2ème étage de la
zone B du bâtiment Oiseaux. La création d’une salle à manger en lieu et
place de l’actuel pôle soins, la création du bureau de coiffure dans le
bureau cadre actuel. La salle à manger des résidents devient salle à
manger des familles.
Scenario n°3
Scénario n°3
Phasage de l’opération et maintien du fonctionnement
L’opération est réalisée en trois phases :
Phase 1 : Restructuration partielle du 2ème étage de la zone B du bâtiment Oiseaux – 6 mois
Phase 2 : Déconstruction de la zone A – 2 mois
Phase 3 : Reconstruction de la zone A et– 15 mois
Phase 4 : Restructuration du 1er
étage de la zone B et seconde restructuration du 2ème
étage de la zone B – 6 mois
Durée de l’opération : 29 mois
Capacité de l’établissement durant l’opération : Lors de la phase 1, utilisation des chambres des floralies (10 lits) afin de maintenir la capacité de
l’établissement. Lors des phases 2 et 3, dédoublement des 14 chambres restructurées du 2ème
étage de la zone B, et utilisation de 7 chambres des
floralies.
Principes d’organisation suivis Points négatifs Principes d’organisation suivis Points négatifs
- Construction neuve pour toute la zone A et l’administration.
- Respect de la programmation et du cahier des charges UHR (accès
extérieur de plain-pied pour les trois unités reconstruites du
bâtiment oiseaux…).
- Création de deux nouveaux ascenseurs.
- Centralisation de l’administration au 1er, du pôle soins et de
l’animation au 2ème.
- Pas de passage au travers des unités pour se rendre dans le reste de
l’établissement.
- Aucune perte de lits pendant toute la durée de l’opération.
- Extension de la salle à manger du Verger et reprise de l’escalier
d’entrée.
- Administration relogée pendant 23 mois (structure modulaire par
exemple).
- Accès visiteurs via « Le verger » le temps des travaux.
- Création d’une rampe d’accès à l’accueil d’environ 75ml.
- Durée des travaux 31 mois en 4 phases.
- Double restructuration du 2ème étage de la zone B.
- Positionnement de la fresque extérieur pouvant être remis en
cause.
Estimations financières des scenarii
Le budget en Valeur Finale Estimée (VFE) prend en compte :
La réalisation des travaux TCE en construction ou restructuration (bâtiment
Oiseaux et Verger),
Une provision pour les VRD,
Une provision pour un bâtiment BBC (RT 2005 -50%) pour les reconstructions ou
les zones en restructuration lourde (zone A du scénario 1) – loi n°2009-967 du
3aout 2009 ,
Une provision pour le renouvellement de la chaufferie existante,
Les honoraires divers (AMO, architectes, bureaux d’études, contrôle technique,
OPC, SPS, géomètre…),
Estimations financières
OPC, SPS, géomètre…),
Les missions complémentaires éventuellement confiées à la MOE,
Les divers et aléas,
L’assurance dommage ouvrage,
La TVA (5,5%),
Une provision pour actualisation/révision des coûts, (hypothèse de 3% par an)
Toutefois, ne sont pas compris :
Remise en état des 8 chambres des Floralies,
Le coût du matériel et des équipements mobiliers,
La modification de la capacité des réseaux à l’extérieur de l’emprise foncière,
Une provision pour des fondations spéciales éventuelles,
Une provision pour le désamiantage, le traitement du plomb,
La remise au norme des installations techniques existantes hors chaufferie.
Scénario n°1 – Restructuration de la zone A
Estimations financières
PHASES
ETAPESDélais Désignation des étapes SDO Ratio neuf
Restruct.
% du neufTOTAL HT Travaux
TOTAL TDC
Travaux
ETUDE 24 mois Concours, études de conception, Appel d'offre travaux
Phase n°1 10 mois 576 256 € 824 000 €
Restructuration partielle de la zone A 79 1 280 € 80% 80 896 €
Extension de la cuisine (stockage) 40 1 280 € 51 200 €
Extension sur trois niveaux 347 1 280 € 444 160 €
Phase n°2 10 mois 1 186 560 € 1 697 000 €
Restructuration partielle de la zone A 905 1 280 € 80% 926720Restructuration partielle de la zone A 905 1 280 € 80% 926720
Extension sur trois niveaux 203 1 280 € 259 840 €
Phase n°3 10 mois 1 326 080 € 1 897 000 €
Restructuration de la zone B et ponctuelle du Verger 1085 1 280 € 80% 1 111 040 €
Extension sur trois niveaux 168 1 280 € 215 040 €
Autres postes 467 453 € 669 000 €
Mise en place d'un ascenseur sur 3 niveaux 75 000 €
Renouvellement de la chaufferie - ECS 80 000 €
Surcoût BBC - Zone A 185 334 €
Provision VRD127 119 €
Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la
nature du sol - Hors redimensionnement des installations
techniques générales
3 560 000 € 5 092 000 €
valeur finale fin de chantier 5 380 000 €
30 mois et demi de
travaux hors période
de congés
TOTAL
PHASES
ETAPESDélais Désignation des étapes SDO Ratio neuf
Restruct.
% du neufTOTAL HT Travaux
TOTAL TDC
Travaux
ETUDE 24 mois Concours, études de conception, Appel d'offre travaux
Phase n°1 8 mois Restructuration de la zone B 811 520 € 1 118 000 €
Restructuration partielle de la zone B 585 1 280 € 80% 599 040 €
Extension de la cuisine (stockage) 40 1 280 € 51 200 €
Extension des chambres 126 1 280 € 161 280 €
Phase n°2 2 mois Déconstruction de la zone A 114 000 € 157 000 €
Scénario n°2 – Reconstruction de 2 unités en zone A
Estimations financières
Phase n°2 2 mois Déconstruction de la zone A 114 000 € 157 000 €
Déconstruction 2286 114000
Phase n°3 15 mois Construction 3 130 040 € 4 313 000 €
Construction de la nouvelle aile et extension SAM le Verger 2177 1 280 € 2 787 000 €
Restructuration partielle de la zone B et ponctuelle du Verger 335 1 280 € 80% 343 040 €
Autres postes 512 531 € 706 000 €
Surcoût BBC pour les extensions 179 969 €
Création d'un appareil élévateur sur 3 niveaux 75 000 €
Renouvellement de la chaufferie - ECS 80 000 €
Provision VRD 177 562 €
Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la
nature du sol - Hors redimensionnement des installations
techniques générales
4 570 000 € 6 297 000 €
valeur finale fin de chantier 6 790 000 €
25 mois de travaux hors
périodes de congésTOTAL
Scénario n°3 – Reconstruction de 3 unités en zone A
Estimations financières
PHASES
ETAPESDélais Désignation des étapes SDO Ratio neuf
Restruct. % du
neufTOTAL HT Travaux
TOTAL TDC
Travaux
ETUDE 24 mois Concours, études de conception, Appel d'offre travaux
Phase n°1 6 mois Restructuration de la zone B 586 880 € 768 000 €
Restructuration partielle de la zone B - 2ème étage 585 1 280 € 50% 374 400 €
Extension de la cuisine (stockage) 40 1 280 € 51 200 €
Extension des chambres 126 1 280 € 161 280 €
Phase n°2 2 mois Déconstruction de la zone A 114 000 € 149 000 €
Déconstruction 2286 114000
Phase n°3 15 mois Construction d'une nouvelle zone A 2 823 000 € 3 693 000 €
Construction de la nouvelle aile A 2205 1 280 € 2 823 000 €
Phase n°4 6 mois Restructuration de la zone B 1 235 968 € 1 617 000 €
Restructuration de la zone B et ponctuelle du Verger 887 1 280 € 80% 908 288 €
Extension de la zone B 1er étage pour Hall/Admin 256 1 280 € 327 680 €
Autres postes 977 971 € 1 279 000 €
Surcoût BBC pour les bâtiments en extensions 201 790 €
Création de 2 appareils élévateurs sur 2 et 3 niveaux 125 000 €
Renouvellement de la chaufferie - ECS 80 000 €
Provision VRD 571 182 €
Valeur Avril 2010 - Hors amiante, plomb et connaissance de la nature du
sol - Hors redimensionnement des installations techniques générales
5 740 000 € 7 508 000 €
valeur finale fin de chantier 8 160 000 €
29 mois de travaux
hors périodes de
congés
TOTAL
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