2
• Présentation des éléments chiffrés relatifs aux copropriétés en Lozère.
• Présentation des dispositifs : audit énergétique, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plan de
travaux, fonds de travaux obligatoire Loi ALUR, … ;
• Remise d’une fiche d’information.
• Le vote de travaux en copropriété et les majorités requises ;
• Tableau récapitulatif.
• Le programme « HABITER MIEUX » ;
• Le nouveau régime des aides de l’Anah en faveur des copropriétés fragiles ;
• Les autres dispositifs d 'aides : Eco Prêt à Taux Zéro, crédit d’impôt…
°
le registre national des copropriétés et
l’obligation d’immatriculation de l’ensemble
du parc de copropriétés
°définition d’une
«copropriété fragile»
Le point de départ d’une réflexion de réhabilitation peut être :
• Une obligation réglementaire : DPE collectif, audit (à réaliser avant 2017), travaux embarqués…
A considérer comme une chance et non comme une contrainte.
• Des travaux prévus : ravalement de façade, étanchéité de toiture,…
A bien réfléchir car les délais entre deux interventions sont longs (10-15 ans pour les façades, 15-20 pour la toiture terrasse, 30 pour une toiture tuiles,…).
• Une volonté de diminuer les factures et/ou d’améliorer le confort.
Être sûr de l’efficacité des actions envisagées.
5
LES POINTS DE DÉPART
□ Dispositifs d’évaluation du besoin de travaux :
Diagnostic Technique Global (DTG)
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Audit énergétique
□ Dispositifs d’obligation de travaux Individualisation des charges de chauffage
Travaux embarqués loi TEPCV
Plan de travaux
□ Dispositifs de financement des travaux
Fonds de travaux obligatoire loi ALUR,
Emprunt collectif
9
DISPOSITIFS D’ÉVALUATION DU BESOIN DE TRAVAUX
Diagnostic Technique Global (DTG)
Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014
Objectif : permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux.
Le DTG précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les 10 années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.
Ce diagnostic doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017 :
• Obligatoirement : dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4)
• De manière facultative : lorsque l’assemblée générale l’autorise, dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, art 24)
11
DISPOSITIFS D’ÉVALUATION DU BESOIN DE TRAVAUX
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Créé par la loi ENE du 12.7.2010
Obligation de faire réaliser un DPE dans les immeubles équipés d’un chauffage collectif (ou climatisation collective) au plus tard le 1er janvier 2017.
Exception : immeubles en copropriété de + de 50 lots construits avant le 1er juin 2001 (date dépôt PC) : obligation de réaliser un audit énergétique.
Immeubles concernés : Bâtiments à usage principal d’habitation, qu’ils soient ou non en copropriété, équipés d’un chauffage collectif ou d’une climatisation collective.
Ce diagnostic doit être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012.
DPE valable 10 ans et pouvant être utilisé par les copropriétaires en cas de vente et de location
de leur bien.
12
DISPOSITIFS D’ÉVALUATION DU BESOIN DE TRAVAUX
Audit énergétique
Créé par la loi ENE du 12.7.2010
Obligation de faire réaliser un audit énergétique dans certains immeubles au plus tard le 1er janvier 2017
.
Immeubles concernés :
• Situés en France métropolitaine
• Construits avant le 1er juin 2001 (date dépôt PC)
• Soumis au statut de la copropriété et comptant au moins 50 lots
• A usage principal d’habitation (plus de la moitié de la SHON constituée de lots à usage d’habitation)
• Comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement desservant plus de 90% des lots à usage d’habitation.
Critères cumulatifs : Ce diagnostic doit être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012.
13
1ère étape :
Décision des copropriétaires de réaliser un audit énergétique (vote en AG majorité simple art. 24).
2ème étape :
Élaboration de l’audit énergétique.
Mise en concurrence puis sélection de la société d’audit.
Recueil auprès du syndic des informations et documents relatifs à la copro.
Visite du / des bâtiment(s), enquête auprès des occupants, estimation des consommations d’énergie.
Formulation des préconisations et des propositions de travaux.
3ème étape :
Présentation aux copropriétaires du rapport synthétique de l’audit énergétique, lors d’une AG.
14
ÉTAPES DE RÉALISATION DE L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE
Les obligations règlementaires :
Chauffage
collectif ? Plus de 50 lots ? +
dépôt PC avant
01/06/2001
Audit
conseillé
DPE obligatoire, audit conseillé Audit obligatoire
Individualisation des frais de chauffage
Oui
Oui Non Non
Mise au vote DTG
FICHE RECAP / ETUDES TECHNIQUES :
16
LES DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
INDIVIDUALISATION DES CHARGES DE CHAUFFAGE
TRAVAUX EMBARQUÉS LOI TEPCV
PLAN DE TRAVAUX
INDIVIDUALISATION DES CHARGES DE CHAUFFAGE
Pourquoi ?
Contribuer à l’objectif de baisse des consommations d'énergie poursuivi par la loi TEPCV.
Immeubles concernés :
Immeubles collectifs (au moins 2 lots) ;
Quelque soit leur usage ou date de construction ;
Pourvus d’un chauffage commun dont la chaleur est réglable dans chaque local.
Mise en service des appareils d’individualisation des frais de chauffage doit intervenir progressivement entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019 selon le niveau de consommation de l’immeuble.
17
Étapes :
Décision en AG (majorité article 24) ;
Depuis le 17/2/16 le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ODJ de l’AG la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un dispositif d’individualisation (+ devis) ;
Avant d’installer les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble doit équiper les émetteurs de chaleur (radiateurs…) d’organes de régulation de la température intérieure de la pièce, lorsque cela est techniquement possible ( = pose de robinets thermostatiques) ;
Pourvus d’un chauffage commun dont la chaleur est réglable dans chaque local.
18
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
Dérogations :
Ne sont pas concernés par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage les immeubles suivants :
Établissements hôteliers et logements foyers ;
Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif.
Cas définis par arrêté du 30 mai 2016
Les immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.
19
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
Mise en service progressive des appareils d’individualisation
Obligation en fonction de la conso de l’immeuble :
31.03.2017 :
immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble > 150 kwh/m²SHAB/an
31.12.2017 :
immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 et
150 kwh/m²SHAB/an
31.12.2019 :
immeuble dont la conso en chauffage de l’immeuble < 120 kwh/m²SHAB/an
À noter :
Le relevé de ces appareils doit pouvoir être fait sans qu’il soit besoin de pénétrer dans les
locaux privatifs
Le calcul des frais de chauffage se fera :
• Frais communs de combustibles ou d’énergie : coefficient de 0.30 du total des dépenses.
• Frais individuels : total – frais communs, répartis en fonction des indications fournies par les appareils
• Autres frais (conduite et entretien des installations notamment) : répartis selon conditions fixées dans le règlement de copropriété.
20
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
Travaux embarqués loi TEPCV
La loi du 17/08/2015 relative à la Transition Energétique pour la Croissance Verte prévoit :
Intérêt d’un programme global : Obligation de travaux d’efficacité énergétique lors de gros travaux (art 14) ;
Travaux d’isolation thermique (décret 30/05/2016, vigueur au 01/01/2017) ;
Travaux d’isolation acoustique (décret 14/06/2016, vigueur au 01/07/2017) d’application.
21
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
22
Décret du 30 mai 2016
sur les travaux « thermiques » embarqués (Entrée en vigueur au 01/01/2017)
« Embarquer » des travaux d’isolation thermique
Lors de travaux de rénovation En cas de ravalement Lors de travaux importants sur la toiture Aménagement de pièces en vue de les rendre
habitables
Vérifier la soutenabilité des travaux
Impossibilité technique (risque de pathologie du bâti) / Juridique (aspect du bâti non conforme aux règles)
Disproportion avantages / inconvénients : Économique (TRI > 10 ans / au surcoût - aides) !
En attente de la méthode de calcul ministère
Architecturale (dégradation du bâti)
Décret du 14 juin 2016
sur les travaux acoustiques « embarqués » (Entrée en vigueur au 01/07/2017)
« Embarquer » des travaux d’isolation
acoustique
Si travaux importants de rénovation thermique : parois vitrées réfection toiture isolation thermique
Si l’immeuble est situé dans une zone exposée au
bruit (En Lozère, pas de zone exposée au bruit)
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
Adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou conclusion d’un contrat de performance énergétique
Suite au DPE / AUDIT / DTG
Obligation d’inscrire la question à l’ODJ de l’AG*
Sauf si le plan de travaux proposé suite au DTG prévoit des travaux d’économies d’énergie.
Vote à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés).
Le plan comprend : nature des travaux, programme détaillé (avec durée et année prévisionnelle de réalisation), une évaluation du coût.
23
DISPOSITIFS D’OBLIGATION DE TRAVAUX
24
LES DISPOSITIFS DE FINANCEMENT DES TRAVAUX
FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR
EMPRUNT COLLECTIF
LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR
Créé par la loi ALUR.
Obligatoire depuis le 1er janvier 2017.
Remplace la réserve spéciale pour travaux qui pouvait avoir été instituée en prévision de travaux d’entretien et de réfection à venir.
A pour objet de financer :
les travaux obligatoires, prescrits par les lois et règlements ;
les travaux votés par l’AG hors BP ;
les travaux urgents visant à la sauvegarde de l’immeuble, initiés par le syndic.
25
Obligatoire pour toutes les copropriétés
Exceptions :
Possibilité de reporter la constitution de ce fonds à 5 ans pour les immeubles neufs.
Pour les copropriétés de moins de 10 lots : possibilité de voter en AG à l’unanimité la décision de ne pas instituer ce fonds.
26
LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR
Alimenté par une cotisation annuelle versée par les copropriétaires.
Permet aux copropriétaires de disposer d’une avance suffisante pour pouvoir lancer, le moment venu, des travaux d’envergure, de rénovation énergétique par exemple.
L’AG fixe le taux de la cotisation annuelle destinée à alimenter ce fonds.
Elle ne peut être inférieure à 5% du BP.
Les copropriétaires devront y participer proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales.
27
LE FONDS DE TRAVAUX OBLIGATOIRE LOI ALUR
28
Possible depuis le 14 mai 2013.
Pour financer :
• des travaux sur parties communes ;
• des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ;
• l’acquisition de biens ;
• le préfinancement de subventions publiques.
Emprunt souscrit par le syndicat de copropriétaires.
Si l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer les travaux par un emprunt collectif : Décision en AG à l’unanimité.
Si une partie des copropriétaires seulement souhaitent recourir à l’emprunt collectif : vote en AG à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.
L’EMPRUNT COLLECTIF EN COPROPRIÉTÉ
29
1. Autorisation des copropriétaires en AG de réaliser des travaux ;
2. Autorisation des copropriétaires en AG de recourir à l’emprunt collectif ;
3. Notification par LRAR au syndic par les copropriétaires qui souhaitent recourir à l’emprunt collectif ;
4. Signature du contrat de prêt par le syndic ;
5. Versement des fonds sur le compte du syndicat de copropriétaires ;
6. Réalisation des travaux.
PRINCIPALES ÉTAPES DU RECOURS
À L’EMPRUNT COLLECTIF :
LES ÉTAPES DE LA RÉALISATION DES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ
Plusieurs étapes sont nécessaires avant la réalisation de travaux en copropriété :
Décider des travaux (vote en AG, étape la plus importante) ;
Réaliser les travaux (contractualisation et déroulement du chantier) ;
Réceptionner les travaux ;
Tous les travaux effectués sur les parties communes ou les équipements collectifs de la copropriété nécessitent l’autorisation des copropriétaires et donc un vote en AG.
31
LE VOTE DE TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ
Les décisions concernant la réalisation de travaux sont prises par l’ensemble des copropriétaires réunis en AG.
1. Inscription du projet de travaux à l’ODJ de l’AG accompagné des documents utiles.
2. Les copropriétaires se prononcent sur les travaux et leurs modalités (recours ou non à un architecte, mode de financement, assurance, règlement de la facture, rémunération du syndic, démarches préalables…).
Les copropriétaires doivent vérifier que les travaux envisagés ne compromettent pas la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ; sont conformes à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
32
LES MAJORITÉS DE VOTE DES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ
Selon la nature des travaux et leur importance, les règles de majorité du vote des copropriétaires diffèrent.
33
Majorité de l’article 24
dite « majorité simple »
Majorité des voix (tantièmes) exprimées
des copropriétaires présents ou
représentés (abstentionnistes non pris
en compte)
Majorité de l’article 25
dite « majorité absolue »
Majorité des voix (tantièmes) de tous
les copropriétaires présents,
représentés ou absents
Majorité de l’article 26
dite « double majorité »
Majorité de tous les copropriétaires
(présents, représentés ou absents)
détenant les deux tiers des voix
(tantièmes)
Unanimité
de tous les
copropriétaires
(présents ou
représentés ne
suffit pas)
Concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre
majorité.
- travaux d'entretien courant sur les parties communes et les équipements pour
les maintenir en bon état - travaux d'amélioration énergétique réalisés lors de travaux sur les parties
communes
Concerne les travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de
l'entretien.
- travaux portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le
renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau
chaude ; - travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (fenêtres, pose de robinets thermostatiques) et aux frais du
copropriétaire concerné
- surélévation ou construction du bâtiment
- suppression d’un chauffage collectif vétuste pour y substituer des chauffages individuels plus
performants; - travaux de suppression de la
distribution d’eau chaude sanitaire collective vétuste par l’installation de
chauffe-eau individuels plus performants
Aliénation des parties
communes
LA RÉALISATION DES TRAVAUX
Une fois l’accord des copropriétaires obtenu et les modalités de travaux définies reste à : réaliser, suivre et réceptionner ces travaux.
Le contrat avec l’entreprise est signé par le syndic. Versement éventuel d’un acompte et recouvrement auprès des copropriétaires (selon ce qui a été défini).
L’entreprise démarre le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assure de la bonne exécution des travaux et informe les copropriétaires.
Le syndic réceptionne les travaux et s’assure qu'ils sont conformes au contrat et aux règles de l’art. À défaut (malfaçons ou mauvaise réalisation), il devra rechercher la responsabilité des entreprises et mettre en œuvre les garanties légales.
34
LES DISPOSITIFS D’AIDES MOBILISABLES
• Le programme « HABITER MIEUX » ;
• Le nouveau régime des aides de l’Anah en faveur des copropriétés fragiles ;
• Les autres dispositifs d 'aides : Eco Prêt à Taux Zéro, crédit d’impôt…
36
FOCUS n°1 : le registre national des
copropriétés et l’obligation
d’immatriculation de l’ensemble
du parc de copropriétés
FOCUS n°2 :
définition d’une
«copropriété fragile»
37
AIDES INDIVIDUELLES AIDES COLLECTIVES
Anah HABITER MIEUX (PO / PB) ANAH COPRO FRAGILES
CITE ANAH COPRO DEGRADEES
CEE CEE
ECO PRÊT individuel ECO PRÊT collectif
… …
LES DISPOSITIFS D’AIDES MOBILISABLES
HABITER MIEUX
AIDE INDIVIDUELLE AUX COPROPRIETAIRES :
DISPOSITIF HABITER MIEUX
Objectif : Aider les propriétaires occupants modestes à réaliser des travaux d’économie
d’énergie, afin de réduire leurs factures de chauffage.
38
Si vous vous situez dans la catégorie "ressources très modestes" : 50% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 10.000 € maximum. prime Habiter Mieux : 10% du montant total des travaux HT , dans la limite de 2.000 €.
Si vous vous situez dans la catégorie "ressources modestes" :
35% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est de 7.000 € maximum. prime Habiter Mieux : 10% du montant total des travaux HT, dans la limite de 1.600 €.
Une aide de 500 € versée par le Département.
Une éventuelle participation des collectivités partenaires variant de 150 € à plus de 1.000 €.
Un accompagnement personnalisé et gratuit.
39
LE MONTANT DE VOTRE AIDE
Conditions
Propriétaire occupant ; Logement de plus de 15 ans ; Pas de prêt à taux zéro sur les 5 dernières années (sauf en OPAH) ; Gain énergétique de 25% ;
Conditions de ressources :
40
CONDITIONS
Propriétaire occupant (PO) très modeste
Personne seule retraitée dont RFR < à 14.360 €
Changement de la chaudière + isolation des combles permettant un gain de 36% de la
consommation d'énergie.
Montant total des devis HT : 12.132 €
Ses ressources lui permettent de prétendre aux aides suivantes :
Aides de l‘Anah (50%) : 6.066 € Aide Solidarité Ecologique (10%): 1.213 € Aide du Conseil Départemental : 500 € Total 7.779 €
Soit 64% des travaux HT (TVA à 5,5% pour ces travaux)
EXEMPLE
41
42
Quels projets de travaux pour quels logements peuvent être aidés ?
Le projet de travaux doit permettre par exemple de mieux isoler votre bien au niveau des murs, combles ou fenêtres ; ou d’améliorer le système de chauffage ou de production d’eau chaude. Vos travaux doivent permettre d’améliorer la consommation énergétique de votre bien d’au moins 35%.
Le montant de votre aide :
• 25% du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 €/m2 dans
la limite de 15.000 € par logement ;
• 1.500 € de prime Habiter Mieux*.
ANAH – PROPRIÉTAIRE BAILLEUR
43
Vos engagements
Ils sont définis dans la convention locative signée avec l’Anah.
En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :
louer votre bien décent et non meublé pour une durée minimum de 9 ans ; ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé localement par l'Anah ; louer, en tant que résidence principale, à des personnes dont les ressources sont inférieures
aux plafonds fixés nationalement ; ne pas louer à des personnes de votre famille proche ; remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte
par la convention.
ANAH – PROPRIÉTAIRE BAILLEUR
Sous conditions de ressources pour les propriétaires occupants, à condition de conventionner avec l’ANAH pour les bailleurs. Gain de consommation de 25% ou 35%.
Plafond de
travaux
Taux de
subvention Aide Habiter Mieux
Aide du Conseil
Départemental
Aide
complémentaire
des collectivités
locales
PO très
modestes 20.000 € 50%
10% des travaux dans la limite de 2.000 €
500 € Au cas par cas
PO
modestes 20.000 € 35%
10% des travaux dans la limite de 1.600 €
500 € Au cas par cas
PB 750 €HT/m2 et
60.000 €/logement 25% 1.500 € -
Au cas par cas
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES AIDES ANAH INDIVIDUELLES
Pour qui ?
Un potentiel de 110 copropriétés fragiles sur le département de la Lozère ;
Des copropriétés majoritairement occupées par des ménages modestes avec une part non négligeable d’éligibles aux aides individuelles de l’Anah.
Pourquoi ?
Favoriser l’extension du programme Habiter Mieux en zone « urbaine » afin de faciliter la rénovation énergétique des logements collectifs ;
Lutter contre la précarité énergétique dans l’habitat collectif ;
Compléter les outils de l’Anah pour accompagner les copropriétés ;
Élargissement du programme Habiter Mieux pour favoriser la rénovation énergétique des copropriétés fragiles.
46
LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH
Comment ?
Elle intervient sur 2 champs :
Le financement de l’assistante à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui traite les volets technique, financier et social en appui au syndic.
Le financement d’une aide aux travaux s’ils génèrent un gain énergétique substantiel et permettent une 1ère économie sur la facture de chauffage.
En secteur diffus comme en secteur programmé.
Aide délivrée au syndicat des copropriétaires.
47
LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH
L’accès aux aides de l’Anah est conditionné à l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés.
Il s’agit d’une obligation légale assortie de délais :
+ de 200 lots => 31.12.2016
+ de 50 lots => 31.12.2017
- De 50 lots => 31.12.2018
48
FOCUS N°1 :
LE REGISTRE NATIONAL DES COPROPRIÉTÉS
Vérification de l’immatriculation au regard du nombre de lots.
Respect de l’obligation apprécié à la date d’engagement de la subvention.
Les syndicats de copropriété sont invités à s’immatriculer le plus en amont possible.
Il s’agit d’une procédure entièrement dématérialisée :
www.registre-coproprietes.gouv.fr
50
LA NOUVELLE AIDE DE L’ANAH :
IMMATRICULATION PREALABLE
LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ
Située en France Métropolitaine ;
Construite et achevée avant le 1er juin 2001 ;
Comportant au moins 75% des lots à usage d’habitation occupés à titre de résidence principale ;
Représentée par un syndic régulièrement désigné en AG ;
Enregistrée sur le registre national des copropriétés ;
Classée énergétiquement entre D et G ;
Considérée comme fragile ;
Disposant d’organes de gouvernance en bon état de fonctionnement (syndic, conseil syndical…) ;
52
FOCUS N°2 : QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ FRAGILE ?
Une copropriété présentant des faiblesses sur le plan technique, financier, social ou juridique dont l’aggravation peut conduire à la mettre en difficulté.
Au sens de l’Anah pour l’accès à l’aide :
Une classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre D et G
Un taux d’impayés de charges compris :
Entre 8 et 15% du budget voté pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Entre 8 et 25% du budget voté pour les autres copropriétés.
La classification énergétique en D ou G :
Elle doit être établie dans le cadre d’une évaluation énergétique.
53
Calcul du taux d’impayés :
Pour le taux plancher de 8% : sommes exigibles des copropriétaires X 100
budget voté de l’exercice clos
Pour le taux plafond de 15 ou 25% :
sommes exigibles des copropriétaires - excédents versés des copropriétaires X 100
budget de l’exercice clos
Ces montants figurent sur les annexes comptables jointes à la convocation pour l’AG annuelle (Etat financier et compte de gestion général de l’exercice clos).
Le taux d’impayés de l’année N-1 ne devra pas excéder 15 ou 25% du budget voté selon le cas.
54
FOCUS N°2 : QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ FRAGILE ?
Calcul du taux d’impayés :
Sommes exigibles des copropriétaires N-2 = 11.163,68 €
Budget voté de l’exercice clos N-2 = 104.000 €
Taux d’impayés : 11.163,68 X 100 = 10,73%
104.000
57
EXEMPLE – CALCUL TAUX D’IMPAYÉS
Une gouvernance saine est requise pour l’obtention de l’aide :
Organes de gestion présents : syndic et conseil syndical ;
Règlement de copropriété publié ;
Taux de participation à la dernière AG : au moins 50% des tantièmes présents ou représentés.
Ne peuvent faire l’objet d’une subvention :
Les copropriétés présentant des difficultés techniques, sociales, financières ou juridiques importantes : arrêté de péril ou d’insalubrité sur les parties communes, administration provisoire…
Les copropriétés horizontales.
Les copropriétés qui ne sont pas affectées de manière prépondérante à l’habitation : au moins 75% des lots, et à défaut 75% des tantièmes, doivent être dédiés à l’habitation.
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À NOTER
Le financement de l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui traite les volets technique, financier et social en appui au syndic.
Le financement d’une aide aux travaux s’ils génèrent un gain énergétique substantiel et permettent une 1ère économie sur la facture de chauffage.
59
NOUVELLE AIDE DE L’ANAH EN FAVEUR DES COPROPRIÉTÉS FRAGILES = 2 AIDES
LE CONTENU DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
L’accompagnement du syndicat des copropriétaires :
Il conditionne l’octroi de l’aide aux travaux ;
Il est pris en charge par un opérateur spécialisé assurant une prestation AMO ;
Compétences attendues de l’opérateur :
Ingénierie financière
Accompagnement social
Compétences techniques
Cet opérateur n’a pas à être agréé ou habilité par l’Anah.
L’accompagnement technique :
Dans l’élaboration d’un projet de travaux en collaboration avec la maîtrise d’œuvre le cas échéant ;
Pour le suivi des travaux.
61
L’accompagnement social :
Réalisation d’une enquête sociale de la copropriété dont les objectifs sont :
1. Connaître la situation financière des occupants et les difficultés.
Composition des ménages, ressources, copropriétaires en impayés.
2. Connaître les conditions d’occupation pour évaluer les besoins d’accompagnement social.
Problématiques sociales, sur-occupation, mauvais état des logements.
Établissement d’un rapport d’enquête sociale (au moins 50% de réponses) => nb de réponses à l’enquête, nb de ménages modestes et très modestes.
Recensement des copropriétaires pouvant être éligibles à des aides individuelles (de tout type) et accompagnement au montage du dossier.
62
LE CONTENU DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
L’accompagnement financier :
Appui pour le montage :
du dossier de subvention
du plan de financement (éco-PTZ, préfinancement…)
Appui pour l’obtention des financements complémentaires
Appui pour le montage des demandes d’acompte et de paiement de solde de la subvention
Pour être éligible, la mission ne peut en aucun cas être assurée :
Par le maître d’œuvre de l’opération
Par une entreprise chargée de réaliser les travaux
Par les instances de la copropriété
63
LE CONTENU DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
Modalités de financement :
Taux de subvention : 30% ;
Appliqué au montant HT de la dépense correspondante ;
Montant de la subvention plafonné à un maximum de 600 € HT par lot d’habitation principale.
Soit une subvention max pour l’AMO de 180 € / lot
La demande de subvention au titre de l’AMO peut être déposée préalablement à celle relative aux travaux.
65
LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
Constitution du dossier de demande de subvention :
La demande doit être faite par écrit (cf modèle de courrier).
Avec les pièces justificatives suivantes :
- Projet de contrat ou contrat signé d'assistance à maîtrise
d'ouvrage comprenant le montant estimatif de la dépense ;
- Fiche « état de la copropriété » ;
pièce principale pour l’instruction.
66
LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
La fiche « état de la copropriété »
Informations obligatoires : nb de lots d’habitation principale, nb de PO, présence d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou sur les équipements communs, réalisation d’une évaluation énergétique, étiquette avant travaux, coût des charges de chauffage par lot et par an…
Données déclaratives (pas de production de justificatifs).
Pas de contrôle des compétences de l’opérateur choisi (regard porté sur les références si pas opérateur Anah) => le contrôle porte sur le contenu de l’AMO.
Document signé du syndic et du président du conseil syndical. 67
LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
Constitution du dossier de demande de subvention :
A noter
Dépôt d’une demande possible pour une prestation d’AMO déjà engagée ;
Pas nécessaire de fournir une décision d’AG habilitant le syndic à déposer le dossier au nom et pour le compte du syndicat.
La décision d’attribution de la subvention :
Caractéristiques et coût de l’opération ;
Taux et montant de l’aide ;
Délai maximum de commencement d’exécution de la mission d’AMO 1 an ;
Durée fixée pour justifier de l’achèvement de l’opération si pas de travaux, 3 ans pour demander le solde à compter de la notification de la décision d’attribution de la subvention.
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LE FINANCEMENT DE L’ASSISTANCE À MAÎTRISE D’OUVRAGE (AMO)
LE FINANCEMENT DES TRAVAUX
Travaux subventionnables :
Travaux d’amélioration de la performance énergétique permettant un gain de performance énergétique d’au moins 35% portant sur les parties communes et éléments d’équipements communs de l’immeuble et les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.
Figurant sur la liste des travaux recevables fixés par l’Anah.
Travaux induits lorsqu’ils sont indissociables de l’exécution des travaux d’amélioration de la PE.
Dépenses de maîtrise d’œuvre ou autres diagnostics.
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LE FINANCEMENT DES TRAVAUX
Aide aux travaux :
- Aide versée au syndicat des copropriétaires ;
- Taux : 25% du montant HT des travaux subventionnables ;
- Plafond de travaux: 15.000 € HT par lot d’habitation principale ;
Soit une subvention max de 3.750 € / lot
Aide complémentaire => aide de solidarité écologique (ASE) :
montant 1.500 € HT par lot d’habitation principale.
TOTAL : 3.750 + 1.500 = 5.250 € / lot d’habitation principale
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LE FINANCEMENT DES TRAVAUX
Constitution du dossier de demande de subvention pour travaux :
Cerfa n°12713 « Syndicat de copropriétaires – demande de subvention pour travaux » ;
Actualisation de la fiche « état de la copropriété » ;
Rapport d’enquête sociale établi par l’opérateur ;
Montant prévisionnel des travaux > à 100.000 € => joindre un plan de financement prévisionnel ;
Preuve de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat ;
Si subvention > à 30.000 € => ouverture d’un compte bancaire spécifique.
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LE FINANCEMENT DES TRAVAUX
Paiement de la subvention :
Possibilité de percevoir des acomptes mais pas d’avances sur subvention.
En cas d’évolution du programme de travaux entre la demande de subvention et la demande de paiement du solde : nouvelle évaluation énergétique à fournir.
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LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL
Le syndic :
Dans le cadre de l’AMO :
Il procède à l’élaboration du cahier des charges de la mission d’AMO conformément aux attendus de l’Anah ;
Il consulte plusieurs opérateurs spécialisés en ingénierie financière et en accompagnement social ;
Ils les rencontrent en compagnie de représentants du conseil syndical ;
Il prépare le projet de contrat et assure le montage du dossier de demande de subvention ;
Il prévoit les validations nécessaires en AG.
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LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical :
Dans le cadre de l’AMO :
Il prête son concours à la réalisation du cahier des charges par le syndic ;
Il rencontre les opérateurs spécialisés sollicités par le syndic ou ceux qu’ils auraient lui-même consultés avec l’accord du syndic ;
Il s’informe de la préparation du projet de contrat et du montage du dossier de subvention ;
Il prépare l’AG appelée à voter la mission d’AMO.
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LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL
Le syndic :
Dans le cadre des travaux : il assure le suivi administratif et financier
Il signe les contrats (avec l’architecte, avec les entreprises) pour le compte du syndicat des copropriétaires et souscrit une assurance dommages-ouvrages ;
Il est chargé du recouvrement des subventions et des quotes-parts des copropriétaires ;
Il constitue les demandes de prêt collectif, s’il y a lieu, et les demandes d’acompte avec l’appui de l’opérateur chargé de l’AMO ainsi que les documents et pièces nécessaires au versement des diverses aides publiques ;
Il s’assure que le syndicat a la trésorerie suffisante pour financer les travaux au fur et à mesure de leur avancement.
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LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical
Dans le cadre des travaux :
Il assiste et contrôle le syndic dans l’exécution de sa mission ;
Il suit l’exécution du budget « travaux » ;
Il connaît l’architecte le cas échéant et appuie l’opérateur chargé de l’AMO dans l’exécution de sa mission (seuls le syndic et l’architecte assure le dialogue avec les entreprises) ;
Il fait le lien avec les copropriétaires et veille à les tenir informés en collaboration avec le syndic et l’opérateur chargé de l’AMO.
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LE RÔLE DU SYNDIC ET DU CONSEIL SYNDICAL
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Intervenant Statut Rôle
Syndicat des copropriétaires
Maître d’ouvrage des travaux
Choix de l’opérateur chargé de l’AMO Décision de réaliser des travaux, choix des types de travaux Choix du maître d’œuvre, choix des entreprises, signature des marchés et des contrats, financement des travaux
Architecte Maître d’œuvre des travaux Etablissement du programme de travaux Lancement des appels d’offres et étude des offres des entreprises Organisation et coordination du chantier, contrôle des travaux
Syndic Mandataire du maître d’ouvrage Souscription de l’assurance DO Exécution du budget, constitution des dossiers de financement Recouvrement des restes-à-charges
AMO Prestataire du maître d’ouvrage Accompagnement au suivi des travaux et au montage des dossiers de financement Accompagnement au montage des dossiers des diverses aides individuelles
Conseil syndical Copropriétaires élus en AG Assistance et contrôle du syndic Suivi du chantier et informations des copropriétaires
Entreprises Titulaires de marchés de travaux Réalisation des travaux conformément aux marchés passés
Les différents intervenants au chantier
EXEMPLES
La copropriété FORMULE 1 (partie sur les chapeaux de roues) construite à l’époque des
yéyés :
90 logements répartis en 3 bâtiments distincts comportant 30 logements chacun :
Pas de chauffage collectif ;
Etiquette E pour 2 bâtiments et F pour l’autre, niveau d’impayés : 9% ;
Audit énergétique réalisé : plusieurs scenarii de travaux proposés dont l’un a été retenu en AG par les copropriétaires ;
Éligibilité au financement de missions d’AMO qui n’ont pas encore démarré ; montage des dossiers d’aides individuelles par exemple ;
Éligibilité au financement des travaux.
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EXEMPLES
La copropriété Escargot (« j’y vais, j’y vais pas ») construite il y a fort longtemps :
35 logements d’un seul tenant :
Chauffage collectif ;
Audit énergétique a été un temps envisagé…
Etiquette inconnue mais sans doute pas terrible ;
Niveau des impayés : 14% ;
Éligibilité au financement de la mission AMO mais suppose la réalisation d’une évaluation énergétique avant travaux ;
Les travaux sont abandonnés : il sera procédé au paiement de l’AMO à hauteur des prestations réalisées.
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CREDIT D’IMPOT TRANSITION ENERGETIQUE (CITE)
Bénéficiaire : propriétaire, locataire, ou occupant à titre gratuit.
Logement concerné : logement achevé depuis plus de 2 ans, situé en France, affecté
à l'habitation principale.
Équipements concernés : travaux d’amélioration de la performance énergétique des
logements (liste limitative) :
Économies d'énergie ; Isolation thermique ; Énergie renouvelable ; Autres
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Taux du crédit d'impôt = 30% du montant des dépenses.
Plafond de dépenses :
8.000 € pour une personne seule ; 16.000 € pour un couple soumis à imposition commune ; majoré de 400 € par personne à charge (200 € par enfant en résidence
alternée).
Plafond sur une période de 5 années de suite. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE qui fournit les équipements.
CREDIT D’IMPOT TRANSITION ENERGETIQUE
(CITE)
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Prolongé jusqu'au 31 décembre 2017.
Plus exigeant sur certains équipements : durcissement des critères d’éligibilité des chaudières
hautes performance énergétique, des équipements de production de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant l’énergie solaire thermique et des pompes à chaleur (PAC).
Cumul avec l’éco-prêt sans condition de ressources, avec effet rétroactif pour les offres de
prêts émises depuis le 1er mars 2016.
LE CRÉDIT D’IMPÔT PROLONGÉ ET RENFORCÉ
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LE CRÉDIT D’IMPÔT EN COPROPRIÉTÉ
Avant signature des devis :
Valider les critères de performances et la qualification RGE des entreprises syndic
Sur factures, transmettre à chaque copropriétaire occupant :
Un justificatif de sa quote-part ; Soit le détail des dépenses éligibles (matériel TTC ou matériel + MO selon les cas), soit une
copie des factures détaillées ; Un justificatif des quotes-parts des aides collectives (CEE notamment).
Accompagnement possible dans ces démarches (EIE/ADIL).
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Bénéficiaire : propriétaire occupant, bailleur,
société civile, copropriété.
Logement concerné : logement construit
avant le 1er janvier 1990 et affecté à la résidence principale (du propriétaire ou du locataire).
Montant : jusqu’à 30.000 €, remboursable sur
15 ans.
Travaux concernés : travaux d’amélioration
de la performance énergétique des logements. Amélioration de la performance
énergétique globale du bâtiment
(logement construit entre 1948 et 1990) Amélioration de la performance
énergétique du logement ayant ouvert
droit à l’aide du programme HABITER MIEUX
Consommation du logement avant travaux Résultat exigé
Plus de 180 kWh/m²/an Au plus 150 kWh/m²/an
Moins de 180 kWh/m²/an Au plus 80 kWh/m²/an
ECO PRÊT A TAUX ZERO INDIVIDUEL
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Bouquet de travaux (bouquet de 2 ou 3 travaux minimum)
parmi une liste de 6 catégories de travaux.
1. Isolation de la totalité de la toiture ;
2. Isolation de la moitié des murs donnant sur l’extérieur ;
3. Remplacement de la moitié des fenêtres, portes fenêtres, portes ;
4. Installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’ECS performant
(chaudière à condensation, PAC…) ;
5. Installation d’un chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
6. Installation d’un système de production d’ECS utilisant une source d’énergie renouvelable.
ECO PRÊT A TAUX ZERO INDIVIDUEL
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Montant
Action
seule*
Bouquet de travaux Complémentaire
HABITER MIEUX
Performance
énergétique
globale
Assainissement non
collectif 2 travaux 3 travaux
Montant max 10.000 € 20.000 € 30.000 € 20.000 € 30.000 € 10.000 €
*L’action seule est finançable en copropriété, mais aussi dans le cadre d’un éco-prêt à taux zéro individuel complémentaire.
ECO PRÊT A TAUX ZERO INDIVIDUEL
94
Prélèvement direct au syndicat des copropriétaires
Bâtiments d’avant 1990 ; Pour une ou plusieurs actions d’un bouquet de travaux (toiture, murs, fenêtres, chauffage,
énergies renouvelables) ou amélioration globale ; Association possible avec un éco prêt individuel (dans la limite de 30.000 €/logement) ; Un seul éco prêt possible par bâtiment.
Les aides financières pour les copropriétés 2
Les aides à l’investissement : niveau collectif Hors cadre spécifique lié à une action de la collectivité (OPAH ou autre).
· Eco PTZ collectif auprès d’une banque : Article 244 quater U du CGI, Arrêté du 30 mars 2009.
Voir le site du ministère : http://www.territoires.gouv.fr/l-eco-pret-a-taux-zero-coproprietes Prêt sans intérêts consenti au syndicat des copropriétaires, pour les copropriétaires désirant
y participer.
Pour des bâtiments construits avant le 1er janvier 1990, dont au moins 75% des quote-parts
sont des lots affectés à l’usage d’habitation.
Type d’éco PTZ Montant maximal par
logement
Durée maximale du prêt
1 action 10 000 ! 10 ans
2 actions 20 000 ! 10 ans
3 actions ou plus 30 000 ! 15 ans
Amélioration globale 30 000 ! 15 ans
Assainissement non collectif 10 000 ! 10 ans
Financement de travaux portants sur les parties ou équipements communs de l’immeuble
ainsi que de travaux d’intérêt collectif en parties privatives parmi :
· Isolation des toitures
· Isolation des murs donnant sur l’extérieur
· Isolation des fenêtres et portes donnant sur l’extérieur
· Systèmes de chauffage
· Chauffage biomasse (chaudière ou poêles)
· Eau chaude sanitaire solaire
Les formulaires sont disponibles en annexe de l’arrêté du 27 décembre 2013. C’est le syndic
qui remplit les formulaires et fait la demande pour le compte de la copropriété. Les travaux doivent être réalisés dans les trois ans qui suivent l’émission du prêt.
Association possible avec un éco PTZ individuel (voir paragraphe correspondant et cumul).
· Les Certificats d’Economies d’Energie : Valorisables auprès d’un obligé par un partenariat. Description et guides d’application sur :
http://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=15024
Principales étapes : o Avant travaux : estimation du potentiel d’économies d’énergie en kWhcumac
(voir les fiches d’opération sur le site du ministère),
o Contact avec un (ou plusieurs) obligé(s) pour préciser la nature et le montant
de la contrepartie financière accordée, o Réalisation des travaux,
o Transfert des justificatifs du projet aux obligés,
o Montage du dossier par les obligés.
· Prêt bonifié de la région Midi-Pyrénées : A destination du syndic, pour une rénovation permettant un gain de 20 % des consommations ou pour des énergies renouvelables (bonification des taux de 0,1 à 0,7%).
http://www.midipyrenees.fr/Pretsbonifies
· Le Fond chaleur : Pour une production de chaleur d’origine renouvelable. Contact : ADEME Midi-Pyrénées.
· Le PRELUDDE 2 : Mis en place par l’ADEME et la région Midi-Pyrénées :
http://www.midipyrenees.fr/PRELUDDE-II
Contact : ADEME Midi-Pyrénées ou Direction de l'Environnement et du Développement
Durable de la région Midi-Pyrénées.
ECO PRÊT A TAUX ZERO COLLECTIF
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ECO PRÊT A TAUX ZERO COLLECTIF
Avant l’AG
Récupération des formulaires sur le site du ministère de l’écologie et du développement durable : http://www.developpement-durable.gouv.fr ;
Vérification des critères de performance + qualifications RGE des entreprises ;
Contact avec une banque pour définir les modalités du prêt ;
Présentation concrète des mensualités, des appels de fonds, …
Vote en AG sur la souscription de la copropriété à l’Eco PTZ collectif.
Après l’AG
Courrier aux copropriétaires pour savoir qui veut y souscrire ;
Monter le dossier auprès de la banque ; Transmettre les factures au fur et à mesure,
boucler le dossier avec les factures en fin de travaux.
Rôle du syndic : Accompagnement possible dans ces démarches (EIE/ADIL)
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CUMUL Crédit d’impôt
CITE Éco - PTZ
CEE (collectifs
et/ou ndividuels) Éco - chèque
PTZ logement de
+ de 2 ans ANAH
TVA 5,5% OUI OUI OUI OUI OUI OUI
Crédit d’impôt CITE
OUI* OUI en déduction OUI en déduction OUI OUI en
déduction
Éco - PTZ OUI OUI Pas sur les mêmes
postes
OUI
CEE collectifs OUI OUI OUI
CEE individuels OUI OUI NON
Éco - chèque OUI OUI
PTZ logement de + de 2 ans
NON pendant 5 ans sauf en
OPAH
LES CUMULS POSSIBLES
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LES AIDES FINANCIERES :
CHRONOLOGIE GÉNÉRALE
Informations préalables
Etudes techniques
Choix d’un scénario
Devis Vote des travaux
Réalisation
Informations générales
sur les dispositifs
Informations précises
sur les financements collectifs et individuels
Négociations des CEE
Valorisation des CEE, Déclaration pour le crédit
d’impôt
Montage des dossiers de prêt et
de subvention
98
Avant signature des devis
Après signature des devis
Sur factures
Négociation des CEE
Validation critères
techniques et gain sur le
logement (25% ou 35%) Démarches préalables à la banque pour l’Eco PTZ
Eco PTZ (collectif /
individuel) : dépôt du dossier à la banque
Montage du dossier ANAH
Eco chèque : inscription sur
le site de la région
ANAH : déblocage des
fonds Eco chèques utilisés comme
paiement Justificatifs à envoyer à la banque (Eco PTZ) et pour
le paiement des CEE,
L’année suivante : déclaration pour le crédit
d’impôt
LES AIDES FINANCIERES :
CHRONOLOGIE GÉNÉRALE
100
Agence
Départementale d’Information sur le
Logement de la Lozère 12 bis avenue FOCH
48000 MENDE 04 66 49 36 65 [email protected]
Agence nationale de
l'habitat - Lozère -
4 avenue de la Gare 48005 Mende Cedex
04 66 49 41 09 http://www.anah.fr
CAUE Lozère
Rue du Gévaudan 48000 Mende
04 66 49 06 55 http://caue-lozere.fr
ALEC - LOZERE
ENERGIE 5T Boulevard Lucien
Arnault 48000 Mende
04 66 49 60 93 http://energie.lozere.fr
OC’TEHA
10 Boulevard Lucien Arnault, 48000 Mende
04 66 31 13 33 http://www.octeha.fr
ADIL DE LA LOZERE 04 66 49 36 65
12 bis av. Foch [email protected]
48000 MENDE ADIL DE LA LOZERE
www.adil48.org
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