KENTSEL DÖNÜŞÜM
UYGULAMALARI
KENTSEL YENİLEME & GECEKONDU DÖNÜŞÜMÜ
EROL KAYA
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Kavramsal olarak;
Kentsel dönüşüm, ekonomik, sosyal, mekansal ve çevresel dinamikleri ile
bir bütün olup “kentsel sorunların çözümünü sağlayan ve değişime uğrayan
bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm
sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylem” olarak tanımlanmaktadır.
Başka bir ifade ile kentsel dönüşüm,
bozulma ve çökme olan kentsel alanın
ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının
kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine
yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününüdür.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI (1982) KANUN NO: 2709
II. MÜLKİYET HAKKI
MADDE 35 - Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
5393 sayılı Belediye Kanunu
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı
MADDE 73 - (Değişik: 5998 - 17.6.2010 / m.1) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları,
teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı
alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin
tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak
amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel
dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan
birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan
sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında
olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama
yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan
veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun
belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar
halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin
yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden
fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim
projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye
meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel
dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine
ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma
izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda
belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve
kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi
kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar,
mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç
kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel
dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda
ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli
ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler
ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna
istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim
proje alanında hakları verilir. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu
sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel
dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda
bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da
yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile
belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki
inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma
yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul
sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı
ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon
harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri
belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen
gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları
inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje
ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su,
doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu
kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında
gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında
meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi
ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile
yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul
edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda
durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam
durdurma süresi on yılı geçemez.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar
uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit
etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını
esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında
mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan
kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri
adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında
bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki
kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde
çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı
Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
TARİHSEL GELİŞİM ve YASAL DÜZENLEMELER
•Sanayileşme ve göç sonucu İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi kentlerimizin
kontrolsüz büyümesi, (1950 sonrası)
•Kontrolsüz büyüyen şehirlerimizde gecekondulaşması, (1950 sonrası)
•Kentlerin gelişimi sürerken kent çeperlerinde oluşan uydu kentler, (1970 sonrası)
•Gecekondu bölgeleri ve Kentlerin eski yapı stokları alanlarında yenileme ve
dönüşüm kavramının hayata geçirilmesi, (1980 sonrası)
•2981 sayılı İmar affı Kanunu ile tapulandırma çalışmaları ile dönüşümün önünün
açılması, ( 24.02.1984 )
•Özel kentsel dönüşüm düzenlemeleri ( 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Dönüşüm
Kanunu 2004 )
•5393 sayılı Belediye kanunu ( Madde 73 ) ( 2005 )
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
PENDİK BELEDİYESİ UYGULAMA ÖRNEKLERİ
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
ALAN BİLGİLERİ
PARSEL ALANI ( 87 Adet Parsel – 134 Bina ) 63.966
YOL İHDASI 5.421
TOPLAM MÜLKİYET ALANI 69.387 m2 ÖZEL EĞİTİM ALANI 4.050
BOSNA PARKI 10.300
SAĞLIK ALANI 1.980
SOSYAL TESİS 2.025
DİNİ TESİS 2.500
YEŞİL BANT ( Süreyyapaşa Cad. Şehit Miralay Cad.) 3.600
DONATI ALANI 24.455 m2
İMAR ADASI ( Üst ) 21.120
İMAR ADASI ( Alt ) 20.050
KONUT ALANI 41.170 m2
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
NİÇİN İHTİYAÇ DUYULDU ve SORUN ALANLARI ?
1. Yapı stokunun eski olması ve deprem riski
2. Mevcut yapıların meçhul olması ( Ruhsatsız )
3. İmara kapalı alanların bulunması
A- Eğitim
B- Ulaşım vb…
4. Şehir ve vatandaş kazanımları
( Güvenli yapı – Planlı şehir )
5. İmar Uygulaması Yapılamaması (Kayıp mülkiyetler )
( 3194 – 18 madde )
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
SORUN ÖRNEKLERİ
Konut Alanı
2279 Ada
38 – 47 Parseller
14 Hissedar
Terk Alanı 650 m2
Terk sonrası yapılaşma imkanı yok
Eğitim Alanı
Malik Sayısı 14 Kişi
Alan 5.182 m2
Bina 9 Adet
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
NELER YAPILDI
• 1/5000’ lik Nazım İmar Planı İBB meclisi tarafından onaylandı
• Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildi.
• Kentsel Dönüşüm Alanı ile ilgili dar çerçeveli ve geniş katılımlı
seri toplantılarla vatandaşlar bilgilendirilerek katılım sağlanmaya çalışıldı
• 1/1000’lik Uygulama İmar Planı Pendik Belediye Meclisi tarafından onaylandı
• Örnek proje çalışmaları ve maketler vatandaşın beğenisine sunuldu
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
YAPILAŞMA HAKLARI ÖRNEĞİ
ADA PARSEL
ALAN
(m²) MALİK
H. ALAN
(m²) TERK
Net
Alan
2279 49 318.33
Çiftlik Müh.Mim.
İnş.Taah. San. T. 318.33 89.38 228.95
1 Parsel için
Toplam İnşaat Alanı
228.95 x 1.25 = 286
228.95 x 1.60 = 366
228.95 x 1.75 = 400
Kentsel Dönüşüm
Toplam İnşaat Alanı
318 x 2.5 = 795 m2
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI
PROJE ÖRNEĞİ
KENTSEL
DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ
G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 1996 1/ 1000’lik Uygulama İmar Planı
PLANLAMA ÇALIŞMALARI
Konut Alanı 28890 m2 Spor Alanı 3.150 m2 Ticaret Alanı 1.290 m2
Sağlık Alanı 660 m2 BHA 1.300 m2 Dini Tesis Alanı 700 m2
Yeşil alan ve Yollar 25.010 m2
Toplam Alan: 61.000 m2 - Toplam Parsel: 240 Adet
KENTSEL
DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ
UYGULAMA ÇALIŞMALARI
• Pendik Belediyesi mülkiyetinde olan alan 1/5000 ve 1/ 1000’lik plan
çalışmalarından sonra gecekondu önleme bölgesi ilan edilerek
parselasyon çalışmaları yapılmıştır. ( 110 – 120 m2 )
• Parseller için tip proje geliştirilmiştir. (Bodrum + Zemin+ 1 Normal Kat – 135 m2)
• Gecekondusu kaldırılacak vatandaşın binası için enkaz bedeli tespiti Bayındırlık
Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu m2 birim fiyatlarından hesaplanarak dosya
encümene sevkedilerek G.Ö.B. Arsa tahsisi sağlanmıştır.
• Düşük bedelle 5 yıl ödemeli tahsisi yapılan arsa için proje ve ruhsat
Pendik Belediyesi tarafından bedelsiz verilerek, enkaz bedeli vatandaşa peşin
ödenip binasının yapımına başlatılmıştır. Bina tamamlandıktan sonra gecekondu
kaldırılmıştır.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ
UYGULAMA SONRASI
Velibaba G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 2009
İmalat Aşamasından Bir Kesit
KENTSEL
DÖNÜŞÜM GECEKONDU DÖNÜŞÜM UYGULAMA ÖRNEĞİ
Orta Mahalle – İmar planlarında park alanı üzerinde bulunan gecekonduların
tesbit ve tahsis çalışmaları tamamlandıktan sonra yıkılarak kaldırılmıştır
UYGULAMA ÖNCESİ
KENTSEL
DÖNÜŞÜM GECEKONDU DÖNÜŞÜM UYGULAMA ÖRNEĞİ
Tasfiye edilmiş olan 10.000 m2’lik alan üzerine İmar planları
doğrultusunda park düzenlemesi gerçekleştirilmiştir.
UYGULAMA SONRASI
Alan üzerinden 25 adet
Gecekondu arsa tahsisi
Yapıldıktan sonra yıkılmıştır.
KENTSEL
DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ
UYGULAMA ÖNCESİ
Planlanmış Gecekondu Önleme Bölgesi
Plan alanı içerisinde binaların renklendirilmiş dağılımı
KENTSEL
DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ
UYGULAMA SONRASI
Velibaba G.Ö.B. uygulamasında olduğu gibi aynı yöntemlerle arsa tahsisi ve
yapılaşma sonrası dönüştürülmüş alan
KENTSEL
DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI
UYGULAMA ÖNCESİ
Şeyhli Canbaz Bayırı mevkiinde bulunan 450 adet gecekondu İBB ve Pendik Belediyesi
İşbirliği ile hak sahiplerinin tespiti yapıldıktan sonra tasfiye edilmiştir
KENTSEL
DÖNÜŞÜM
UYGULAMA SONRASI
Tasfiyesi tamamlanan alan üzerinde brüt 95 m2’lik 1150 adet sosyal konut
İBB tarafından yapılarak alanda tasfiye edilmiş hak sahiplerine
enkaz bedelleri düşüldükten sonra kalan bakiyesi
10 yıl taksitlendirilerek yerleştirilmişlerdir.
ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI
KENTSEL
DÖNÜŞÜM SONUÇ
Yaşanabilir Kent,
Yaşanabilir Mekanlar,
Planlı Yerleşim,
Ruhsatlı Yapılaşma,
Deprem Riskinin Minimize Edilmesi,
ve
YÜKSELTİLMİŞ YAŞAM KALİTESİ
Top Related