PEMBANGUNAN PERUMAHAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH TERJANGKAU MELALUI

KEMITRAAN PEMERINTAH, DUNIA USAHA DAN LEMBAGA SWADAYA

MASYARAKATKECAMATAN MIJEN, KOTA SEMARANG

(TEMATIK KONSEP PEMBIAYAAN)

Kelompok 3A• EREN MARSYUKRILLA

21040111120005• M. FIKRI RUSDIANTO

21040111140105• ANANDA KUSTANTI PUTRI

21040111130039• TIA ADELIA SURYANI

21040111130035• LATIFAH

21040111130089• PUTERI RIZQI AMELIA

21040111140109• JURIKE WINARENDRI

21040111140111

Outline• Latar Belakang• Gambaran Umum Kecamatan Semarang Timur• Karakteristik Permukiman di Kecamatan Semarang Timur• Permasalahan Permukiman di Kecamatan Semarang Timur• Penentuan Lokasi Perencanaan Permukiman Terjangkau• Konsep Perencanaan Permukiman• Desain Permukiman• Rencana Anggaran Biaya• Konsep Pembiayaan• Konsep Pengadaan Lahan• Konsep PPCP• Pelaksanaan Pembangunan• Kesimpulan

1. Latar Belakang

Kebutuhan tempat tinggal atau rumah bagi kehidupan masyarakat

Hunian yang layak dan sesuai dengan standar yang ditetapkan adalah hak dari setiap mayarakat.

Meningkatnya jumlah penduduk.

Kemampuan pihak terkait dalam menyediakan permukiman ini juga sangat terbatas.

Masyarakat kurang mampu untuk memenuhi huniannya secara swadaya, spontan dan tidak terorganisir.

Affordable housing bagiMBR dan pengorganisasian keswadayaan masyarakat dan kemitraan pemerintah, dunia usaha dan organisasi non pemerintah di Kota Semarang.

Strategi perencanaan inovatif dan kreatif yang melibatkan berbagai

stakeholder dalam hal kemitraan

untuk mengatasi masalah

permukiman.

2. Gambaran Umum Kecamatan Semarang Timur

a. Kependudukan

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Sumber : Kecamatan Semarang Timur Dalam Angka 2011

Jika dilihat dari gambar piramida penduduknya mayoritas penduduk berjenis kelamin perempuan dan Setiap KK yang ada di Kecamatan Semarang Timur rata-rata memiliki keluarga sebanyak 4 jiwa.

0-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475+

6,000 4,000 2,000 00 2,000 4,000 6,000

Perempuan

Laki-laki

Kelurahan Jumlah Penduduk Jumlah KK

Rata-Rata Penduduk Per Rumah Tangga

Karangturi 3480 988 4

Karang Tempel 4151 1511 3

Rejosari 16594 4325 4

Sarirejo 9794 2801 4

Kebon Agung 4449 1698 3

Bugangan 9724 2150 4

Mlatiharjo 5662 1379 4

Mlatibaru 9018 2020 4

Rejomulyo 4186 1100 4

Kemijen 13557 4103 3

Jumlah 79615 22075 4

b. Ekonomi

Sumber : Kecamatan Semarang Timur Dalam Angka 2011

c. TGL

7%

30%

8%38%

9%6% 3%0%

Pengusaha

Buruh Industri

Buruh Ban-gunan

Pedagang

Angkutan

PNS/ABRI

Pensiunan

Jasa/Lainnya

Berdasarkan diagram diatas, dapat diketahui bahwa mayoritas

penduduk di Kecamatan Semarang Timur bekerja sebagai pedagang,

selanjutnya buruh industri dan seterusnya.

4. Karakteristik Permukiman di Semarang Timur

76.92 %

23.08 %

Status Milik

Status Sewa

Persentase Penyewa dan Pemilik Rumah

Tidak Sesuai Daya Beli

Sering Berpindah

Alasan Menyewa Rumah

15%

85%

Formal Informal Lainnya0

5

10

15

20

25

30

pemilik

penyewa

21-30 thn 31-40 thn 41-50 thn >51 thn0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

PemilikPenyewa

Sumber : Hasil Survei dan Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Diagram Jenis Pekerjaan Pemilik dan Penyewa Rumah

Diagram Usia Kepala Keluarga Pemilik dan Penyewa Rumah

Rumah Milik

Rumah Sewa

5. Permasalahan Permukiman di Kecamatan Semarang Timur

Fisik Ekonomi Sosial Kebijakan Pemerintah

• Kecamatan Semarang Timur merupakan daerah amblesan tanah dan daerah yang rawan terkena rob dan banjir.

• Kondisi saluran drainase yang tidak mengalir dan menimbulkan bau menyengat.

• Kondisi rumah yang kurang layak huni dari segi fisik maupun lingkungan sekitar.

Pendapatan masyarakat umumnya diperoleh dari pendapatan kepala keluarga yaitu sebesar Rp 500.000,- sampai Rp 1.000.000, - per bulan.

• Masih rendahnya aksesibilitas masyarakat berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak dan terjangkau.

• terbatasnya kemampuan pemerintah/pemerintah daerah dalam melakukan fasilitasi serta masih kurangnya dukungan dunia usaha dan lembaga keuangan dalam pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah di Kecamatan Semarang Timur

• Masyarakat sulit mendapatkan lahan dengan harga murah• Adanya biaya-biaya

perijinan akan menambah beban membayar uang muka dan cicilan kredit perumahan bagi MBR• Penyediaan KPR

membutuhkan dana yang besar dan bersifat jangka panjang• Terdapat banyak jenis

pajak harus dibayar pada saat membeli rumah

6. Penentuan Lokasi Perencanaan di Kecamatan Mijen

• Aksesibilitas, dilalui BRT dan lokasi strategis

• Harga Lahan yang masih murah dan terjangkau

• Kelerengan datar dan landai serta hidrologi yang berupa akuifer sedang penyebaran luas

• Tata guna lahan berdasarkan RTRW Kota Semaran yang diperuntukkan sbg kawasan permukiman

7. Konsep Perencanaan Perumahan Terjangkau

Livable And Prosperous Housing

•Livable pada konsep ini mencakup layak secara bangunan serta ruang-ruang di dalam bangunannya.

•Livable pada konsep ini juga mencakup standarisasi kelayakan rumah yang ditinjau dari lingkungan yang sehat dan aman yang didukung prasarana, sarana dan utilitas.

•Prosperous atau Sejahtera yang dimaksud dalam konsep ini adalah bagaimana kebutuhan manusia yang mencakup aspek fisik, sosial dan juga budaya dapat terpenuhi.

•Prosperous atau Sejahtera, rumah merupakan salah satu wujud aktualisasi diri manusia. Maka apabila seseorang memiliki sebuah rumah yang layak sebagai tempat berlindung, dapat dikatakan pula bahwa kesejahteraan orang tersebut semakin meningkat

Siteplan

Denah dan Desain 3D Rumah

Rumah Kecil Tipe 36/72 Rumah Sedang Tipe 45/90

Rumah Besar Tipe 90/120

Memiliki 3 kamar tidur, ruang tengah, 2 kamar mandi, dapur & carport.

didesain minimalis modern dengan plafon yang tinggi untuk mengurangi panas udara dalam bangunan rumah

dan menciptakan kesan megah.

ruang tamu yang tergabung dengan ruang keluarga, didesain dengan ornamen untukmempercantik bangunan dan melindungi penghuni dari panas matahari

Hanya memiliki 1 kamar tidur, ruang tamu yang tergabung dengan ruang keluarga, Atap asbes dan RTH yang cukup

8. Rencana Anggaran Biaya

Total Biaya/Pekerjaan Rumah Kecil Rumah Sedang Rumah Besar

TOTAL 60.150.203 140,331,724 213,283,133

No Nama Prasarana Biaya (Rupiah)1

Pekerjaan Jalan

Jalan Kolektor 3.149.531.466

Jalan Lingkunga 4.847.140.6102 Pekerjaan Pedestrian Ways

Pedestrian Ways Jalan Kolektor 727.256.725

Pedestrian Ways Jalan Lingkunga 2.222.982.1453 Pekerjaan Drainase

Drainase Sepanjang Jalan Kolektor 12.084.835

Drainase Sepanjang Jalan Lingkunga 35.245.6074

Pekerjaan Jaringan Listrik 908.880.3165

Pekerjaan Jaringan Telepon 738.997.5166

Pekerjaan Taman Skala Kawasan 1.687.845.000

Total (Rupiah) 14.329.964.221

No Nama Sarana Biaya (Rupiah)

1 Pertokoan (@20) 45.257.129.000

2 Mushala (@2) 102.469.212

3 Masjid 259.845.825

4 TK 91.031.560

5 SD 1.487.381.655

6 Posyandu 51.584.306

7 Balai Pertemuan 137.141.926

8 Pos Keamanan 34.689.386

TOTAL 59.587.093.221

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

9. Konsep Pembiayaan dan Penentuan Harga Rumah

Tipe Ruma

h

Jumlah Unit

Luas Lahan /

Unit

Harga Lahan (m2)

Total Harga Lahan

Pembiayaan Rumah

Total Biaya

Harga Jual Rumah

(Keuntungan 20%)

Kecil 500 72 200.000 14.400.000

60.150.204 74.550.204

89.460.245

Sedang

333 90 200.000 18.000.000

140.331.725 158.331.725

189.998.070

Besar 167 120 200.000 24.000.000

213.283.134 237.283.134

284.739.761 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Pembiayaan dan Harga Jual Perumahan Tanpa Konsep

Pembiayaan Subsidi

Harga ini tentu masih sangat berat untuk dijangkau oleh kalangan MBR. Jika pemilik harus membayar uang muka pembelian sekitar 10% (hampir 9 juta rupiah).

Tipe Jumlah Unit

Total Biaya

Harga Jual

DP (10%)

Total Angsuran

Cicilan Perbulan (15

thn)

Kecil 500 60.150.204

72.180.244

7.218.024

64.962.220 360.901

Sedang

333 140.331.725

168.398.069

16.839.807

151.558.262

841.990

Besar 167 213.283.134

255.939.760

25.593.976

230.345.784

1.279.699

Ruko 20 226.285.645

316.799.903

31.679.990

285.119.913

1.584.000

Total Angsuran Rumah dan Ruko Dengan Konsep Subsidi dan FLPP

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Rumah tipe kecil untuk MBR :• Cicilan selama 15 tahun • Pembayaran awal sebesar 10% pembayaran awal hanya sebesar Rp 7.200.000,• Biaya cicilan hanya sekitar Rp 360.000,- dan tetap setiap bulan karena mendapatkan subsidi keringan bunga kredit FLPP Harga ini tentunya sangat terjangkau bagi MBR untuk memperoleh unit rumah.

10. Konsep Pengadaan Lahan

Pengadaan lahan menggunakan strategi sites-and-services yaitu membagi tanggung jawab antara pemerintah dengan masyarakat/developer. Dalam hal ini, lahan disediakan oleh pihak pemerintah. Sehingga dapat mengurangi harga jual rumah.

Konsep & Strategi Pengorganisasian Masyarakat dan Kemitraan (PPCP)

Adapun 7 tahap pengorganisasian proyek perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalah sebagai berikut :

Memilih Permukiman Yang Layak untuk Direlokasi Dan Ditata Kembali

1Memperkuat Organisasi Internal Masyarakat

2 Mengatur Pertemuan Untuk Melibatkan Stakeholder

3 Melakukan Survey Semua Aspek Masyarakat

4

Mendesain Semua Aspek Rencana Penataan Dan Relokasi Permukiman MBR

5 Melaksanakan Proyek Penataan Secara Nyata

6 Melanjutkan Pertemuan Sebagai Jembatan Untuk Tahap Berikutnya

7

• Aktor Pembangunan dan Perannya

12. Pelaksanaan Pembangunan

Pemerintah Swasta Masyarakat

• Kementrian Perumahan Rakyat, mempunyai peran untuk menerbitkan subsidi yang berasal dari APBN berupa pemberian bunga tetap (FLPP) dan kemudian menyalurkannya kepada bank pelaksana untuk menerbitkan KPR.

• Pemerintah Kota Semarang berperan dalam pengadaan lahan bagi perumahan MBR, sehingga nantinya rumah yang dibangun dapat terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah.

• Pihak developer bertanggung jawab dalam pembangunan fisik perumahan.

• Bank bertanggung jawab dalam penyediaan dana pembangunan

• Gabungan antara dana FLPP dan dana Bank Pelaksana dengan proporsi tertentu nantinya akan digunakan oleh developer untuk membangun perumahan dan kemudian dikreditkan ke MBR

• Masyarakat menjadi pihak yang berperan dalam sistem subsidi silang

• Masyarakat yang membeli rumah tipe besar akan dikenakan harga yang lebih tinggi, dengan tujuan keuntungan yang diperoleh dapat digunakan untuk subsidi penjualan rumah tipe kecil, yang mana rumah tipe kecil tersebut diperuntukkan bagi MBR

• Timeline Pembangunan Perumahan Terjangkau

13. Kesimpulan• Kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah perlu untuk dipenuhi secara baik

seperti penyediaan sarana dan prasarana, lokasi yang strategis dan pembiayaan

yang terjangkau menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan rumah bagi

masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, konsep Livable and

Prosperous Housing menjadi salah satu konsep yang dapat mewujudkannya

dengan menyediakan bangunan layak secara fisik, mental dan lingkungan serta

strategi sites and services dan pembagian tanggung jawab antara pemerintah,

masyarakat dan developer.

• Kemitraan merupakan solusi yang baik untuk penyediaan rumah MBR. Hal ini

karena kemitraan padadasarnya mengandung hakekat keadilan dalam perolehan

keuntungan dan manfaat pembebanan biaya penanggungan resiko yang timbul

dalam kegiatan usaha tersebut. Konsep pembiayaan yang digunakan dalam

pembangunan perumahan bagi MBR adalah dengan menggunakan Fasilitas

Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) kepada MBR yang pengelolaannya

dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat dan pihak Bank Pelaksana,

untuk menerbitkan sistem kredit KPR Sejahtera Tapak.