8/3/2019 O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARAN
O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOSNO VALOR DA PROPRIEDADE
PROJETO DE PESQUISA - VALORAO ECONMICADE PROPRIEDADES CONTAMINADAS
Dr. Georges Kaskantzis
28/09/2010
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O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DAPROPRIEDADE
O valor de uma propriedade influenciado basicamente pelo impacto
provocado na receita e na negociabilidade do imvel. O efeito dacontaminao sobre a receita pode ser determinado utilizando as equaes(1), (2) e (3):
Dano= VU-VI (1)
VU=t=1nNOIU1+imt+NOIU1+imn (2)
VI=t=1nNOII1+irt+NOII1+irn (3)
onde:
VU=valor intacto (U$);
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rm=taxa de mercado (%);
VU=valor intacto (U$);
VI=valor comprometido (U$)
PV =valor presente (U$);
FV=valor futuro U$.
O custo de oportunidade a diferena entre o valor intacto e o valor
comprometido da propriedade se o proprietrio puder utiliz-lo plenamente
(100%), por exemplo, se o valor total puder ser usado como garantia e se a
taxa de risco no for considerada no custo de oportunidade. Porm, isso
raramente reflete a realidade.
Como a maioria dos imveis est sobrecarregada de dvidas, o
proprietrio no tem o valor total da propriedade a sua disposio. Alm
disso, outros fatores como, por exemplo, hipotecas podem restringir o uso
integral da propriedade como garantia.
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a queda da renda;
a diminuio da ocupao;
o aumento dos custos operacionais.
Fatores que afetam a taxa:
o aumento do risco ao patrimnio;
o aumento do risco posio devedora.
Isso significa que os servios da dvida mensal ou anual podem mudar
se a propriedade deve ser refinanciada durante o perodo de explorao em
que a contaminao est presente. Nesse caso, o aumento dos riscos tanto
do capital como da dvida contabilizado empregando uma taxa de
desconto. Essa taxa reflete todos os riscos para propriedade incluindo o
custo de oportunidade para garantias. A renda da propriedade contaminada
est indicado na figura 2.
Figura 02: Comportamento do fluxo de renda com o tempo da propriedade
i d
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descrito a seguir. Na tabela 1 esto indicados os valores do fluxo da renda,
ocupao, despesas e o valor presente de uma propriedade hipottica cujo
valor intacto igual a vinte e um milhes de dlares americanos.
ALUGUEL, OCUPAO, DESPESAS E TAXAS
A mudana no aluguel pode ser quantificada comparando apropriedade contaminada com propriedades similares sem a contaminao.
Alm disso, possvel acompanhar e analisar o aluguel antes, durante e
depois de acontecer contaminao. Esse mtodo tambm pode ser
aplicado para a taxa de ocupao.
Para avaliar a mudana nas despesas preciso realizar entrevistas,principalmente com o proprietrio para saber como a mudana afetou o
negcio. Alm disso, pode-se entrevistar proprietrios ou responsveis pelas
propriedades que sofreram danos semelhantes, visando obteno da
estimativa dos custos para reparao, avaliaes, mo-de obra, advogados,
etc. Os custos dos seguros podem variar se houver risco para aqueles que
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Inspecionando os dados da tabela 2 verifica-se que, no presente caso,
a ocupao e o aluguel so as variveis que sofrem alteraes decorrentes
da contaminao da propriedade. As mudanas sofridas pelas variveis
esto associadas, principalmente aos custos de avaliao profissional e
limpeza da contaminao. No nosso caso, o dano provocado pela
contaminao foi aproximadamente sete milhes de dlares; $21,9 milhesrelativo ao valor intacto menos $14,9 milhes de dlares americanos
correspondente ao valor comprometido.
Devido a dificuldade para obter dados confiveis, visando
estimativa adequada das taxas, o perito avaliador deve usar vrias tcnicas
como parte da abordagem a ser empregada na soluo do problema. Almdisso, o perito pode tentar determinar se as propriedade que geram receitas
vendidas provocaram mudanas na taxas de rendimento do capital. Isso
pode parecer como procurar uma agulha no monte de feno e,
provavelmente seria mais difcil.
CAPITAL
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3. Estimar o impacto sobre o prprio capital. Esse resultado leva emconta a perda da oportunidade de tirar proveito da prpriaequidade na propriedade;
4. Estimar o impacto sobre a posio ou situao devedora dapropriedade.
DVIDA
Para a maioria das propriedades a dvida no afetada. Se for
necessrio refinanciar a propriedade comprometida durante o perodo da
contaminao pode haver risco significativo. Por exemplo, pode no ser
possvel refinanciar o imvel nas condies ideais, pois aumenta o nvel do
risco para quem empresta o dinheiro. Isso pode afetar o montante e ascondies do emprstimos, como, por exemplo, taxas e prazos. O resultado
da tabela 4 indica claramente os impactos da contaminao no valor
resultante das mudanas dos servios da dvida e capital.
CONSIDERAES FINAIS
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estimativa do valor de mercado da propriedade e o valor do stigma
resultante.
Nestes casos, visando quantificao do dano monetrio oriundo da
contaminao o perito avaliador adota variveis que indicam indiretamente
as consequncias financeiras que decorrem da contaminao da
propriedade, notadamente no mercado imobilirio. As variveis que podem
ser utilizadas so: receitas que resultam das atividades produtivas
realizadas no imvel, e o nvel do risco atribudo pelo mercado para
liberao de financiamentos.
Alm disso, deve-se calcular o valor presente das receitas e despesas
ocorridas antes e depois do dano, significando que o tempo de recuperar
contribui no estabelecimento do valor monetrio do imvel e do stigma;
logo medida que o tempo de recuperao do dano aumenta o valor do
stigma se torna cada vez maior. Para estimar o valor presente podem ser
utilizadas as taxas de mercado ou de risco. Quando se adota a taxa de risco,
l d id f i d i b i d
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Tabela 01: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade sem a contaminao utilizando da taxa de
mercado.
Ano
Receita
Bruta
Taxa de
Vacancy (5%)1
Receita
Lquida
Despesas
(30%)
Receita
Lquida
Fator de
desconto
Valor
presente (VP)
- 6U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8750,5644
U$
2.915.767,96
- 5U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8750,6209
U$
2.650.698,15
- 4U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8750,6830
U$
2.409.725,59
- 3 U$2.475.000
U$123.750
U$2.351.250
U$705.375
U$1.645.875
0,7513 U$2.190.659,63
- 2U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8750,8265
U$
1.991.508,75
- 1U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8750,9091
U$
1.810.462,50
0U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8751,000
U$
1.645.875,00
1 U$ U$ U$ U$ U$ 1,100 U$
~ 9 ~
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2.475.000 123.750 2.351.250 705.375 1.645.875 1.496.250,00
2U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8751,210
U$
1.360.227,27
3 U$2.475.000
U$123.750
U$2.351.250
U$705.375
U$1.645.875
1,331 U$1.236.570,25
4U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8751,464
U$
1.124.154,77
5U$
2.475.000
U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.8751,611
U$
1.021.958,88
(A) (B) (C) (D) (E) (F) (G)(H) R$
21.853.858,74
ENTRADA
ENTRADA C = B X 0,05(5%)
D = B - C E = D X 0,3 F = D E G = 1/(1+rm)
H = F/G
Legenda: (1) vacancy: termo ingls utilizado no mbito jurdico para indicar ausncia do proprietrio;
~ 10 ~
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Tabela 02: Determinao do valor presente da receita anual da propriedade contaminada utilizando da taxa de risco.
Ano
Receita
Bruta
Taxa de
ocupao
(%)
Ocupao
Receita
Lquida
Despesas
(30%)
Servios
Profissiona
is
LimpezaReceita
Lquida
Taxa
de
risco
Fator
Valor
Presente
(VP)-6 U$
2.475.000
5% U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.875
5% 0,7462 U$
2.205.630
-5 U$
2.351.250
10% U$
235.125
U$
2.116.125
U$
634.838
U$
1.481.288
5% 0,7835 U$
1.890.540
-4 U$
2.227.500
15% U$
334.125
U$
1.893.375
U$
568.013
U$
1.325.363
5% 0,8227 U$
1.610.986
-3 U$
1.980.000
20% U$
396.000
U$
1.584.000
U$
475.200
U$
1.108.800
5% 0,8638 U$
1.283.575-2 U$
1.732.500
25% U$
433.125
U$
1.299.375
U$
389.813
U$
909.563
5% 0,9070 U$
1.002.793
-1 U$
1.856.250
20% U$
371.250
U$
1.485.000
U$
445.500
U$
4.000
U$
1.035.500
5% 0,9524 U$
1.087.275
0 U$
1.980.000
15% U$
297.000
U$
1.683.000
U$
504.900
U$
10.000
U$
1.168.100
15% 1,0000 U$
1.168.100
1 U$
2.103.750
10% U$
210.375
U$
1.893.375
U$
568.013
U$
20.000
R$
100.000
U$
1.205.363
15% 1,1500 U$
1.048.141
~ 11 ~
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2 U$
2.227.500
10% U$
222.750
U$
2.004.750
U$
601.425
U$
15.000
R$
100.000
U$
1.288.325
15% 1,3225 U$
974.159
3 U$
2.351.250
10% U$
235.125
U$
2.116.125
U$
634.838
U$
2.000
R$
20.000
U$
1.459.288
15% 1,5209 U$
959.505
4 U$
2.475.000
10% U$
247.500
U$
2.227.500
U$
668.250
U$
2.000
U$
1.557.250
15% 1,7490 U$
890.363
5 U$
2.475.000
10% U$
247.500
U$
2.227.500
U$
668.250
U$
1.000
U$
1.558.250
15% 2,0114 U$
774.726
(A) (B) (C) (D) (E) (F) (G) (H) (I) (J) (K) U$
14.895.79
2
D = B *C
E = B - D F = E * 0,3 I = E F G- H
K = 1/(1+J)A
L = I/K
~ 12 ~
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13/16
Tabela 3: Valor comprometido da propriedade valor presente calculado utilizando a taxa de mercado em substituio a taxada risco.
An
o
Receita
Bruta
Taxa de
ocupao(%)
Ocupa
o
Receita
Lquida
Despesas
(30%)
Servios
Profissionais
LimpezaReceita
Lquida
Taxa
demercado
Fator
Valor
Presente(VP)
-6 U$
2.475.000
5% U$
123.750
U$
2.351.250
U$
705.375
U$
1.645.875
10% 0,56
45
U$
2.915.768
-5 U$
2.351.250
10% U$
235.125
U$
2.116.125
U$
634.838
U$
1.481.288
10% 0,62
09
U$
2.385.628
-4 U$
2.227.500
15% U$
334.125
U$
1.893.375
U$
568.013
U$
1.325.363
10% 0,68
30
U$
1.940.463
-3 U$
1.980.000
20% U$
396.000
U$
1.584.000
U$
475.200
U$
1.108.800
10% 0,75
13
U$
1.475.813
-2 U$
1.732.500
25% U$
433.125
U$
1.299.375
U$
389.813
U$
909.563
10% 0,82
64
U$
1.100.571
-1 U$
1.856.250
20% U$
371.250
U$
1.485.000
U$
445.500
U$ 4.000 U$
1.035.500
10% 0,90
91
U$
1.139.050
0 U$
1.980.000
15% U$
297.000
U$
1.683.000
U$
504.900
U$ 10.000 U$
1.168.100
10% 1,00
00
U$
1.168.100
~ 13 ~
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14/16
1 U$
2.103.750
10% U$
210.375
U$
1.893.375
U$
568.013
U$ 20.000 U$
100.000
U$
1.205.363
10% 1,10
00
U$
1.095.784
2 U$
2.227.500
10% U$
222.750
U$
2.004.750
U$
601.425
U$ 15.000 U$
100.000
U$
1.288.325
10% 1,21
00
U$
1.064.731
3 U$
2.351.250
10% U$
235.125
U$
2.116.125
U$
634.838
U$ 2.000 U$
20.000
U$
1.459.288
10% 1,33
10
U$
1.096.384
4 U$
2.475.000
10% U$
247.500
U$
2.227.500
U$
668.250
U$ 2.000 U$
1.557.250
10% 1,46
41
U$
1.063.623
5 U$
2.475.000
10% U$
247.500
U$
2.227.500
U$
668.250
U$ 1.000 U$
1.558.250
10% 1,61
05
U$ 967.551
U$17.413.466
Tabela 4: Determinao do custo de oportunidade da garantia comprometida (em milhares de dlares americanos)
~ 14 ~
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15/16
Ano VU
(U$)
VI
(U$)
Vchg
(U$)
Vd
(R$)
Ve
(U$)
LIV
(%)
VC =Ve*L/V
(U$)
VC/VU
(%)
LC=Vchg*(VC/VU)
(U$)
Taxa
Dif.(%)
Retorno daPerda
de Garantia(U$)
Mudana no
Servio da Dvida(U$)
VP COP
(U$)
-6 16459 10973,0
0
5486,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 1645,90 5% 82000,00 110000,00
-5 16459 9875,00 6584,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 1975,32 5% 99000,00 126000,00
-4 16459 8836,00 7623,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2287,04 5% 114000,00 139000,00
-3 16459 7392,00 9067,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2720,27 5% 136000,00 157000,00
-2 16459 6064,00 10395,0
0
9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 3118,69 5% 156000,00 172000,00
-1 16459 6903,00 9556,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2866,97 5% 143000,00 151000,00
0 16459 7787,00 8672,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2601,76 5% 130000,00 130000,00
1 16459 8036,00 8423,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2527,05 5% 126000,00 120000,00
2 16459 8589,00 7870,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2361,14 5% 118000,00 107000,00
~ 15 ~
8/3/2019 O IMPACTO DOS RESDUOS TXICOS NO VALOR DA PROPRIEDADE
16/16
3 16459 9729,00 6730,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 2019,12 5% 101000,00 441000,00 468000,00
4 16459 10382,0
0
6077,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 1823,21 5% 91000,00 441000,00 438000,00
5 16459 10388,0
0
6071,00 9875,0
0
6584,0
0
75 4938,00 30% 1821,41 5% 91000,00 441000,00 417000,00
2.535.000
,00
Legenda Vchg: mudana no valor da propriedade; Vd: valor da posio devedora; Ve: valor da equidade; LIV: razo emprstimo/valor; VC: valor da
garantia; VC/VU: Razo Garantia/Valor; LC: Perda de Garantia; Taxa Dif.: Taxa diferencial; VP COP: Valor presente do custo de oportunidade.
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