NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+
Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude
Michael QuettingStv. Leiter Immobilien, ETH-Rat
NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
2FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE
Annäherung
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FESTSTELLUNG
Das „Bürogebäude“ gibt es nicht
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CHARAKTERISTIK
… als Firmensitz
Repräsentationsfunktion, imagebildend, Corporate Design/Identity, Gestaltung im Wandel der Zeit (Zeitgeist)
Hohe Anforderungen an den Standort (Präsenz, Clusterbildung der Wissensökonomie, Erschliessung und Erreichbarkeiten, Steuern…)
starke Wirkung auf die Gesellschaft, (identitätsstiftend, Städtebau…)
Hebel zur Flexibilisierung des Immobilienportfolios CREM: Möglichkeit zum Verzicht auf Eigentum zur Verhinderung von Kapitalbindung
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Bank für internationalenZahlungsausgleich (BIZ), Basel
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CHARAKTERISTIK
…als Arbeitsplatz
überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt (Arbeitsplätze in einer Arbeitswelt)
massgebenden Einfluss auf die Nutzer durch Qualität * Einfluss von Wohlbefinden und Gesundheit auf Engagement und Effizienz* räumliche/organisatorische/technische Vernetzung für administrative Prozesse
Globalisierung und Internationalisierung der Nutzer, der Nutzung und ihrer Anforderungen
Hohe Arbeitsplatzdichte (mit allen Vor- und Nachteilen u.a. gruppendynamische und gesundheitliche Effekte, Sicherheit), gebäudeinduzierte Mobilität
Geringe zeitliche Auslastung (8 Std.-Tag), zeitlich konzentrierte Personenströme
Individuelle Anforderungen an Sicherheit (Security und Safety)
Häufigkeit von Wechseln z.B. Nutzer, Arbeitsplatzkonzepte (u.a. Desksharing, Hoteling, Hot Inns…), Arbeitszeiten etc. (Möblierung und räumliche/technische Anpassungen)
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CHARAKTERISTIK
…als Investment (1)
beliebt/geschätzt von privaten und institutionellen Kapitalanlegern
Kalkulation der Investitions- und Folgekosten (Lebenszyklus) einfach
Gute Voraussetzungen für Standardisierungen (Fläche, Ausstattung, Komfort…)
Rollen von Eigentümer, Nutzer und Betreiber fallen oft auseinander: Gute Voraussetzungen für Outsourcing von Leistungen des FM (technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement)
vergleichsweise einfaches Objektmanagement
Marktgängigkeit / Vergleichbarkeit und Anwendbarkeit anerkannter Normen und Standards (Musterlayouts, Energielabel)
Konkurrenzsituation (Markt): Eigenerstellung, Investor, Miete/Leasing, PPP
Fixmiete, in CREM/PREM oft nur Kostenverrechnung oder keine Kostentransparenz
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CHARAKTERISTIK
…als Investment (2)
Steigende Qualitätsansprüche: bei älteren/ungeeigneten Objekten bereits ansteigende Leerstandsraten
trübe Aussichten
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publiziert in Fahrländer Partner AG - Metaanalyse Immobilien 2. Quartal 2010
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8FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE
Anforderungen des Marktes von Morgen
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ARBEIT IM WANDEL 9
Arbeit an fixem Ort zur fixen ZeitAusgeprägte HierarchienStarre StrukturenAufgabenorientierungZeitorientierungKontrolleDisziplinRoutineTrennung Arbeit/Freizeit
Arbeit wo und wann passendFlache/aufgelöste HierarchienFlexible TeamsProjektorientierungErgebnisorientierungSelbstverantwortungKreativitätLernenZusammenwachsen Arbeit/Freizeit
Wandel
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MARKT – WO NACHFRAGE UND ANGEBOT SICH TREFFEN
Arbeitswelt:Effizienz und Innovation
> Effiziente Prozesse in den Geschäftseinheiten
> Performance und Innovationskraft
> Wegeffiziente und kommunikationsbezogene Nachbarschaften
> Raumstruktur und Arbeitsambiente
> Ergonomische Arbeitsplätze
> Mitarbeitermotivation, Wohlbefinden und Zufriedenheit
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Immobilie:Qualität und Nachhaltigkeit
> Lage / Standort (Mikro, Makro, Erschliessung)
> Image und Gebäudezustand (Branding, Bausubstanz)
> Funktionalität (Funktionsbereiche, innere Erschliessung)
> Komfort (Belichtung und Beleuchtung, Infrastruktur, Raumkonditionierung, Services)
> Flexibilität (Reversibilität, Boden-/Wandsysteme)
> Wirtschaftlichkeit im Lebens-zyklus (Miete/Kosten, Nebenkosten)
Quelle: Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation (2007)
Angebot
Nachfrage
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11FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE
Ansätze zur Steigerung der Nachhaltigkeit
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Beispiel: Swiss Re – Neubau Soodring 33, Adliswil
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Ziel: Konzentration verteilter Arbeitsplätze
Nutzung: 1‘100 Büroarbeitsplätze, Schulungsräume
SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN
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13SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN
Darstellung: Swiss Re
Ziele derNachhaltig-keit z.B. SIA 112/1
Ziele derBeteiligten/Akteure
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SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 14
Ergebnisse
Langfristige Optik von Swiss Re lässt höhere Anfangsinvestitionen zu
Höhere Investitionen: Positive Wirkungen können über eine höhere Arbeitsproduktivität erzielt werden
Imagewirkung für Swiss Re wichtig
Swiss Re hat als Rückversicherer eine hohe Motivation in Bezug auf Klimaschutz ein Vorbild zu sein
Synergien / Zielkonflikte immer abhängig von Firmenpolitik
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ANSATZ: ERWEITERTER BLICKWINKEL 15
Emissionen
Erzeugung Verteilung / Speicherung Verbrauch
Sommer
• CO2• Dampf• Lärm• Vibrationen• Landverbrauch etc.
Verluste
Winter
Kühlung Wärme
Differenzierte Betrachtung des Gesamtsystems
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BEISPIELE
Beispiel: Kungsbrohuset Stockholm – Passivhaus
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Nutzung: 27‘000 m2 Bürofläche auf 13 Geschossen
Absicht: PassivhausHeizung Körperwärme von 250‘000
Zugpendler des benachbarten Stockholmer Hauptbahnhofs (Erwärmung unterirdischer Wassertanks) sowie Doppelfassade
Kühlung SeewasserRaumklima wird mit dem Wetterbericht
abgestimmt um Überhitzung zu verhindern
Link: http://www.kungsbrohuset.se/
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BEISPIELE
Beispiel: ETH Zürich – Neubau Oberer Leonhard LEE
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Anlass: NeubauDauer: im BauZiel: Konzentration über Stadtgebiet
verteilter ArbeitsplätzeNutzung: 374 Büroarbeitsplätze und 5‘816
m2 HNF sowie 19‘787 m2 Geschossfläche (GF) neben Büronutzung u.a. für graphische Sammlung der ETH Zürich, Archive, Lager und Serverflächen.
Absicht: MINERGIE-ECO-Standard, Label „Gutes Innenraumklima“ und Erdbebensicherheit Bauwerksklasse III, was gesamthaft für ein Objekt mit den vorgesehenen Nutzungen sehr anspruchsvoll
Konflikt Städtebau vs. Fassade/ Energetische Massnahmen
Webcam: http://www.ressourcen.ethz.ch/real_estate/zentrum/lee/webcam_lee
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BEISPIELE
Beispiel: Deutsche Bank, Frankfurt – von „Soll und Haben“ zu „Greentowers“
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Anlass: veränderte BrandschutzvorschriftenAlter: 22 JahreDauer: Dez. 2007 bis Dez. 2010 Ziel: Reduktion Energieverbrauch sowie
CO2-Ausstoss um mindestens 50%Massnahme: umfassende Modernisierung; neben
Verbesserung Brandschutzeinrichtungen auch Ersatz gesamte Klima-, Wasser- und Lichttechnik sowie Neuverglasung mit zu öffnenden Fenstern
Absicht: Zertifizierung als Greenbuilding nach dem amerikanischen Standard LEED Platin für bestehende Gebäude (Existing buildings) sowie nach dem deutschen Gütesiegel der DGNB. Wird das Ziel LEED Platinum erreicht, sind die Türme die ersten Hochhäuser, die diese Zertifizierung durch das USGBC erhalten.
Factsheet: http://www.banking-on-green.com/docs/100323_Faktenblatt_Greentowers_DE.pdf
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19FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE
Fazit
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FAZIT
Jedes Objekt/Vorhaben steht in einem räumlichen, unternehmerischen, organisatorischen und baulich/technischen Kontext, das Wissen darum bietet Chancen und lässt Abhängigkeiten erkennen
Büro- und Verwaltungsgebäude stehen im „Markt“ (wegen Vergleichbarkeit auch intern) und müssen sich dort langfristig behaupten können
Synergien müssen als Potenziale des Projekts verstanden und geeignet gefördert werden; Zielkonflikte sind im Einzelfall durch die Entscheider abzuwägen• Mehrkosten bei der Erstellung können zu geldwertem Zusatznutzen führen:
- Motivation, Engagement, Effizienz, informelle Kontakte und Innovation - geringere Betriebs- und Unterhaltskosten, Optimierung der Lebenszykluskosten- Flexibilität und Anpassbarkeit
• Umsichtige Standortwahl - gute Erreichbarkeit zu Fuss und mit dem öffentlichen Verkehr - langfristiges Zusammenpassen von Objekt und Kontext
• Bauliche „Basics“ sind einzuhalten - Belichtung, Sonnenschutz, Raumtiefen, Kompaktheit- gute Zugänglichkeit zu Installationen und hohe Flexibilität der Grundrisse
• Im Einklang mit der Unternehmensstrategie ist ein erheblicher Imagegewinn möglich
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