MÉTODO DO RENDIMENTO
Pedro Gameiro Henriques
Instituto Superior Técnico, DECivil
Tel: 21 8418355
Método do Rendimento
Método da Capitalização ou Método Analítico
No método, a propriedade é encarada como um bem
a que estão associados determinados rendimentos
(mensal, anual, sazonal, etc.)
Toda a renda constitui um rendimento, mas nem todo
o rendimento é expresso em termos de uma renda.
A “Renda” e o “Rendimento”, podem ser efetivos ou
potenciais.
Método do Rendimento
V = r × 12 / t
• V – valor comercial presumível da propriedade em
apreço;
r – renda mensal bruta;
t - taxa de capitalização bruta ou “yield” bruto;
Nota: os valores podem tb, ser liquidos
Qto à sua Proveniência:
Podem ser provenientes de propriedades Urbanas ou
Rústicas.
Qto à sua Efetividade:
Podem ser Efetivos ou Potenciais, caso venham a
existir no futuro.
Qto ao Conteúdo:
Podem ser Líquidos ou Brutos
Rliq = R – D
R – rendimento anual bruto
D - despesa anual
Tipo de RENDIMENTOS
Qdo a propriedade não se encontra arrendada, a sua
avaliação com recurso ao “Método do Rendimento” exige
que seja estimado o seu valor potencial.
Contudo a informação recolhida, nem sempre é
imediatamente comparável com a propriedade que se
analisa.
Para Comparar, é necessário ajustar as diferenças entre
os prédios de referência e o prédio a avaliar, tal como no
método comparativo.
Estimação dos Rendimentos
A homogeneização, consiste num ajustamento que os
elementos de referência devem sofrer de modo a torná-los
homogéneos, isto,é, comparáveis ao prédio em estudo.
A homogeneização dos valores de renda segue de forma
idêntica os procedimentos adoptados para a
homogeneização dos valores de venda do método
comparativo.
HOMOGENEIZAÇÃO
É Uma taxa que traduz:
a) A relação existente entre os mercados de
arrendamento e de venda, num dado momento
temporal;
b) Permite obter o valor comercial presumível do imóvel a
partir do conhecimento do rendimento anual;
c) Uma taxa que torna indiferente, a venda do prédio ou o
recebimento de uma renda ao longo do período de
vida;
d) Taxa de capitalização corresponde a uma taxa de
rendibilidade expectável anual bruta real.
Taxa de Capitalização
TAXA DE ATUALIZAÇÃO
• A taxa de atualização visa compatibilizar valores
monetários futuros, isto é, procura determinar que
valor tem no momento presente, determinado capital
que se irá consumir ou receber no futuro.
Vh – Capital actual
Vf – Capital a receber no fim de 1 período (futuro)
t - Taxa de atualização
n - quantidade de períodos
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO
Qto maior for a taxa de actualização “t” , menor será o
valor actual “Vh”
A taxa de actualização representa a taxa de rendibilidade
(rentabilidade, retorno, remuneração) que o investidor
quer obter quando faz um determinado investimento.
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO
Componentes da taxa de Actualização:
Taxa de iliquidez “ T ilq ”. Pretende compensar o investidor do facto de não
poder gastar o dinheiro actualmente, dado o mesmo
estar aplicado;
Taxa de inflação “ T inf ” Pretende repor o poder de compra do investidor no
final do investimento
Trata-se de uma taxa que visa refletir o nível geral de
preços
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO
Taxa de risco “ Trisc ” Representa a rendibilidade relativamente aos
investimentos seguros (risco nulo), tais como as
obrigações do tesouro.
Qto mais arriscado for o investimento, maior será a
taxa de actualização a utilizar.
Estas 3 componentes da taxa de actualização podem
ser agregadas de diversas formas, configurando
taxas com diferente sentido, assim:
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO
1 - Taxa de actualização nominal: “T nom”
Esta taxa incorpora as três taxas referidas e é de uma
forma simplificada igual a: Tnom = Tilq + Tinf + Trisc
Esta taxa pode ser sem risco ( obrigações do tesouro)
2 – Taxa de actualização real: “Treal”
Incorpora as taxas de iliquidez e de risco, sendo de
uma forma simplificada: Treal = Tilq + Trisc
3 – Taxa de inflação: “Tinf”
É a taxa correspondente ao IPC (índice de preços no
consumidor)
Rendibilidade e Risco
A taxa de risco é dificil de avaliar. Como determinar o
“prémio de risco” no imobiliário?
A rendibilidade pode ser medida de forma directa e ser
traduzida em termos percentuais
O risco não pode ser medido directamente e constitui
um conceito de compreensão e definição difíceis.
Rendibilidade e Risco
O prémio de risco é avaliado pela taxa de
rendibilidade adicional relativamente à taxa de
rendibilidade real de um investimento totalmente
seguro, isto é com risco nulo.
Só é possível avaliar o “prémio de risco” se houver
uma base de dados das taxas nominais anuais.
VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO
O Valor Actualizalo Liquido “VAL” de qq. Investimento é
igual:
I – Capital investido;
Rm – Receitas no periodo “m”;
Dm – Despesas no periodo “m”;
n – periodos de vida do investimento;
Vr – valor residual;
t- taxa de actualização
VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO
O Valor Actualizalo Liquido “VAL” simplificado é igual:
Rm – Receitas no periodo “m”;
Dm – Despesas no periodo “m”;
n – periodos de vida do investimento;
t- taxa de actualização
Taxa Interna de Rentabilidade
Ao igualar-se os dois montantes, o VAL é transformado
num valor nulo, mas tal não significa que o investimento
não seja interessante.
tir - Taxa interna de rentabilidade
Embora, a taxa de capitalização seja apenas, utilizada no
“método do rendimento”, a taxa de actualização e a TIR
podem ser utilizadas na avaliação de qq. tipo de
investimento (imobiliário ou não)
Taxa Interna de Rentabilidade
A TIR representa a taxa de rentabilidade do investimento.
O valor “V” de aquisição de uma propriedade para
arrendar está dependente da rendibilidade pretendida.
Ou seja, se o valor de aquisição da propriedade, for
inferior, igual ou superior ao máx. referido, mantendo-se
o universo de receitas e despesas idêntico, a taxa de
rendibilidade obtida será superior, igual ou inferior à TIR
pretendida.
Método do Rendimento
V = r * 12/ Tcap
Esta é a formula classica do método do Rendimento que
relaciona o valor do imóvel com a taxa de capitalização e
com as rendas que por sua vez serão actualizadas
anualmente através de uma taxa publicada em portaria.
MÉTODO DO CUSTO
O Método do Custo também é designado por “Método do
Investimento”, ou “ “Método do Custo de Reposição”.
Viu-se que o “Método do Rendimento”, está associado à
tipologia de investimento no imobiliário caracterizada,
pelo rendimento do arrendamento
No “Método do Custo”, a tipologia de investimento
associado prende-se com alguma transformação do
activo, isto é aumenta ou melhora o uso de um dado
activo imobiliário.
MÉTODO DO CUSTO
O “Método do Custo”, portanto retrata os seguintes tipos
de investimento no imobiliário:
Operações de Construção de Raiz;
Operações de Reabilitação;
Operações de Loteamento
O método é de 2 tipos:
A) Método do Custo ou Evolutivo
B) Involutivo ou Método do Valor Residual.
Método do Custo
No método do Custo o bem a avaliar, é tratado como
partes separadas: o terreno e as benfeitorias
Neste Método, pretende-se estimar o valor do imóvel
depois de transformado (construido ou reabilitado).
Ve = Vi + Caq + C + Ecom + L
Ve – Valor do activo depois de transformado;
Vi – Valor do imóvel a transformar;
Caq – despesas de aquisição do imóvel a transformar;
C – Custo da transformação do imóvel;
Ecom – Despesas com a venda do imóvel transformado.
L – Lucro da eventual venda
VARIANTE INVOLUTIVA – “RESIDUAL”
Na Variante Involutiva, pretende-se estimar o valor do
imóvel antes deste ser modificado (construir ou
reabilitar).
Vi = Ve – (Caq + C + Ecom + L)
Vi – Valor do imóvel a transformar;
Ve – Valor do activo transformado;
Caq – despesas de aquisição do imóvel a transformar;
C – Custo da transformação do imóvel;
Ecom – Despesas comercialização do imóvel
transformado.
L – Lucro da eventual venda
.
A) Imóvel Reabilitado ou a construido
O valor do edificado construido, que se pretende
transmitir a titulo oneroso é representado por:
V = T + (C+Ec) + (Ecom + L)
V - Valor comercial do edificado construido;
T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT);
C - Custo estimado de construção;
Ec - Encargos com a construção;
Ecom - Despesas de venda;
L - Lucro do promotor.
MÉTODO do CUSTO
VARIANTE EVOLUTIVA
A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da
seguinte forma:
V = T + C (1+β) + V (δ + ε)
β = Ec/ C - encargo da constr em função do custo de const
δ = Ecom/ V - desp de venda em função do valor venda
ε = L /V - lucro em função valor venda terreno
Exprimem a dependência em regra do lucro e da comissão
de venda do valor de venda “V”
VARIANTE EVOLUTIVA
Em resumo:
V = T + (C+Ec) + (Dve + L); ou
V = T + C (1+β) + V (δ + ε)
No âmbito do “Método do Custo”, o valor do terreno “T”
deve ser determinado com recurso ao “ Método
Comparativo”, através da prospecção e homogeneização
dos indicadores de mercado relativos a terrenos.
Ao valor do terreno à que considerar no caso de compra
o imposto de selo e o imposto sobre as transmissões
onerosas de imóveis. (Dec-Lei nº287/2003 de 12 Nov )
VARIANTE EVOLUTIVA
Na parcela custo de Construção “C”, temos que avaliar
os custos de construção global:
Os Custos Directos e os Indirectos, os quais incluem o
custo de fabrico as sub-empreitadas e os encargos não
industriais ( de estrutura da empresa).
Na parcela Encargos com Construção “Ec”, tem que se
considerar os :
1 - Encargos Administrativos e os;
2 - Encargos Financeiros.
VARIANTE EVOLUTIVA –
1 - Encargos Administrativos:
• Projectos;
• Licenças e Taxas;
• Gestão do empreendimento;
• Fiscalização do empreendimento.
2 - Encargos Financeiros:
• Capital contratado para a construção;
• Taxa de empréstimo;
• Imposto de selo do empréstimo
VARIANTE EVOLUTIVA –
Na parcela de despesas de venda “Ecom”, e na parcela
de lucro “L”.
Estes valores são dependentes em regra do risco e da
taxa de rendibilidade pretendida para o investidor.
Na operação de construção de raiz, o que é pertinente é
a avaliação do produto imobiliário concluido e não o do
terreno onde está implantado.
VARIANTE EVOLUTIVA
No cálculo do custo de Construção nova “C”, temos três
processos :
1. Estimação por custo unitário: Área bruta construção;
unidades de função, etc.;
2. Estimação por unidades compostas: Especialidades
(capitulos), conjuntos de elementos, etc.;
3. Orçamento por quantidades : Mapa de quantidades
VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
A) Terreno para Construção:
Entre os métodos de avaliação de terrenos urbanos, este é
talvez o preferido, porque o valor dele decorrente é um
reflexo direto da capacidade de utilização do terreno:
T = V - (C + Ec + Ecom + L)
T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT);
V - Valor comercial após intervenção ou reabilitação
C - Custo estimado de construção;
Ec - Encargos com a construção;
Dve – Despesas de venda;
L - Lucro do promotor.
VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da
seguinte forma:
T = V – [C (1+β) + V (δ + ε)]
β = Ec/C – encargo da const em função do custo de const
δ = Dve/V – desp de venda em função do valor venda
ε = L/ V – lucro em função valor venda terreno
VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
Em resumo:
T = V - (C + Ec + Dve + L) ou;
T = V – [C (1+β) + V (δ + ε)]
• Na variante involutiva, pretende-se estimar o valor do
terreno a ser adquirido.
• Aqui o Valor de “V” deverá ser obtido com recurso ao
“ Método Comparativo”.
• Quanto à restantes parcelas do cálculo de “T” ,
seguem-se aqui, todas as considerações efectuadas
em relação ao método do Custo.
VARIANTE EVOLUTIVA – LOTEAMENTO
Na variante evolutiva aplicada a esta tipologia de
operação de investimento, o que se pretende avaliar é o
valor do terreno já urbanizado.
Na “operação de loteamento”, o investidor adquire um
terreno no estado natural, promove a sua
infraestruturação e posteriormente transfere para
terceiros a titulo oneroso, o produto imobiliário
construido (lotes infraestruturados).
Vl = Tn + Ci +Eci + Dvl +L
MÉTODO do CUSTO – LOTEAMENTO
Vl = Tn + Ci + Eci + Evl + L
VI – Valor do terreno infraestruturado;
Tn – Valor comercial do terreno natural;
Ci – Custo das obras de infraestruturação;
Eci – Encargos conexos com a infraestruturação;
Evl – Encargos com a venda dos lotes;
L – Lucro do loteador
Este caso é em tudo idêntico ao caso dos terrenos
para construção, tendo que se utilizar o método
comparativo para calcular o valor de “Tn” .
VARIANTE INVOLUTIVA – LOTEAMENTO
Nesta “variante Involutiva” o objetivo é avaliar o valor do
terreno no seu estado natural que após aquisição irá
ser objeto de infraestruturação.
Tn = Vl – ( Ci + Eci + Dvl + L)
O valor de “Vl” do terreno infraestruturado deverá ser
determinado com recurso ao “metodo comparativo”
através da prospeção e homogeneizaçãodos
indicadores dde mercado atuais.
Os restantes valores seguem as regras atrás
enunciadas.
DEPRECIAÇÃO / apreciação
Contudo no método do custo viu-se que o bem a
avaliar é tratado como partes separadas : o terreno
e as benfeitorias.
Ao valor de mercado do terreno é adicionado, o
custo da construção eventualmente depreciado em
função da obsolescência física e/ou funcional e/ou
ambiental e/ apreciado.
A DEPRECIAÇÃO
Nestas situações, o valor do imóvel obtém-se, tendo
em consideração a sua eventual depreciação em
função da obsolescência física e/ou funcional e/ou
ambiental detetadas
Ou a sua eventual sobrevalorização em função de
singularidades arquitetónicas, ou outras verificadas.
Podem definir-se 4 tipos de depreciação:
Depreciação física
Resulta do desgaste dos componentes construtivos, uso e
exposição ambiental e da sua não conservação
recomendável.
A DEPRECIAÇÃO
Depreciação funcional (redução da utilidade)
Perda de valor devido a singularidades ou deficiências
de conceção do imóvel. ( quartos interiores, canalizações
degradadas, etc.)
• Depreciação ambiental
• Perda de valor, por causas ambientais desfavoráveis. (
lixeiras próxima; distúrbios na via publica, outros.
• Depreciação económica
. Perda de valor por causas económicas desfavoráveis
exteriores ao próprio imóvel. ( alteração da conjuntura
económica, dificuldades de meios de transporte, outros)
Depreciação física – não existe;
Depreciação funcional – pode por vezes ser considerada
se houver um mau projecto para o lote, antes da sua
execução;
Depreciação ambiental – o valor deve ser depreciado, em
função dos aspectos negativos da envolvente e/ou das
disfuncionalidades do projeto.;
esta depreciação deve ser efetuada a partir do valor obtido
pelo “ método comparativo” para o terreno.
A DEPRECIAÇÃO para Terrenos
A DEPRECIAÇÃO - Terrenos
Assim:
Tdp = T x (1- Kfun) x (1 – Kamb)
Tdp – valor do terreno depreciado
T – valor de terrenos idênticos sem depreciação ;
Kfun – coeficiente que reflete o nível de
disfuncionalidade;
Kamb - coeficiente que reflete o nível de
negatividade ambiental do terreno em apreço.
Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno
Terreno c/ projeto comercializado a 480€/m2 de A.B.
acima do solo.
O projeto prevê, 2 pisos com 2 “T3” por piso, cada
com 200m2 de A.B.
As fracções Esqª estão voltadas para o cemitério e
orientação a Norte, enquanto as Ditª têm boa
exposição.
Qual o valor do terreno com e sem depreciação?
Resposta:
Estimativa de venda dos “T3” esquerdos = 228 000€
Estimativa de venda dos “T3” direitos = 240 000€
Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno
Valor do terreno:
a) Caso não houvesse depreciação
T = 480€/m2 x 200m2 x 4 = 384 000€
Valor terreno em relação às vendas totais das fracções
T / V = 384000 € / (240000 x 4) = 40%
b) Considerando a depreciação
K amb = (240000 – 228000)/240000€ = 5%
Tdp = 480€/m2 x (1- Kamb) x 200m2 x 2 + 480€/m2 x
200m2 x 2 = 374 400€
T /V = 374 400€/ ( 240000€ x 2 + 228000€ x 2) = 40%
DEPRECIAÇÃO - Construção
Avaliar imóveis exige conhecimentos de construção civil.
Pelo estilo arquitetónico e pelo estado da obra o
avaliador pode estimar a idade da edificação e sua
vida provável, importante para a fixação.
da depreciação : D = K (Vi –Vr) e o valor
Do bem depreciado: Vn = Vi – D
D – depreciação em dado momento;
Vi – valor inicial do imóvel;
Vr – valor residual do imóvel;
K – ftor de depreciação acumulada;
Vn – valor depreciado
A DEPRECIAÇÃO - Construção
• 1- Método Linear• Atribui uma parcela uniforme de depreciação a cada
ano durante a vida útil do bem e assim a sua
representação gráfica é uma reta.
• No caso de imóveis com valor residual o seu valor é:
Vn = Vi – K (Vi – Vr)
K = (u/n)
A DEPRECIAÇÃO - Construção
• 1- Método Linear
Vn – Valor a calcular depreciado
n - Idade útil do imóvel
u – Idade na data da avaliação
Vi – Valor de novo
DEPRECIAÇÃO - Construção
2 - Método de Kuentzle (Parábola)• A depreciação se distribui ao longo da vida do bem,
segundo as ordenadas de uma parábola,
apresentando menores depreciações na fase inicial e
maiores na fase final. O coef. Depreciação é dado
pela expressão:
K – Coeficiente depreciação
n – Vida útil
u – Idade aparente do bem na data da avaliação
A DEPRECIAÇÃO - Construção
3 - Método de Ross• Considera apenas a idade. Combina os métodos
Linear e da Parábola. O coef. de depreciação é igual:
u – idade do imóvel
n – expectativa de vida útil
2
2
1
n
u
n
uK
DEPRECIAÇÃO - Construção
4 - Método de Ross - Heidecke
Estabelece um critério para o cálculo da depreciação
acumulada a ser aplicada ao valor de novo ( Vi)
dependendo, exclusivamente do estado em que se
apresenta o bem examinado.
u/n = Idade % da vida u – idade da data da avaliação
n – idade útil do imóvel
Cn
u
n
u
n
u
n
uK
22
2
11
2
1
DEPRECIAÇÃO - Construção
4 - Método de Ross – Heidecke (cont)
Código Estado de Conservação C
D = K (Vi – Vr) Vn = Vi – D
D – Depreciação Total (Vi – Vr) – Valor depreciável
A Novo 0
B Entre novo e regular 0,32%
C Regular 2,52%
D Entre regular e reparos simples 8,09%
E Reparos simples 18,10%
F Entre reparos simples e importantes 33,20%
G Reparos importantes 52,60%
H Entre reparos importantes e sem valor 75,20%
OBJECTIVOS
4 - Método de Ross – Heidecke (Exemplo)
Calcular o valor depreciado Vn do imóvel:
A.B. = 250 m2
Custo Construção = 800,00€/m2
Valor residual = 20% u = 27 anos
vida útil; n = 60 anos
Condições físicas: requer reparos importantes