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9CURSO ANUAL DE TASADORES
A manera de prlogo consideramos oportuno incorporar algunas de las
palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
coment sobre las vivencias en la materia.
... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato tcnico, nos considerbamos con
capacidad para estimar valores de los ms diversos bienes en
estimaciones informales que se hacan con el sentido comn, as se
llegaban a determinar valores que nos sacaban el problema de encimaen forma provisoria que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasacin los haca a ojo de buen cubero
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron ms complejos cuando haba litigios
en las sucesiones, problemas de construccin, accidentes, reparaciones
de todo tipo y ms... y ms... y ms... y lleg un momento que fue
imposible seguir con el sistema amateur. Hubo que recurrir a los
tcnicos tasadores, a los que verdaderamente saben de estas cosas ydejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasacin tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, parale lo al diagnst ico jur dico va la tasacin, y me
animara a decir que esta ltima es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor pblico y as se apliquen criterios cientficos
para llegar a resultados eficaces.. .... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de accin a terrenos inimaginables para quienes llevamos
A MANERA DE PRLOGO
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ms de 30 aos de ejercicio de abogaca; la propiedad horizontal,
la industria en sus distintas y mltiples facetas, las tasaciones
rurales -ms ahora que la Argentina basa su economa en losproductos del campo-, en el arte,... en fin , en campos de los ms
diversos de la realidad.
El libro que dir igen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina
Ibez, logra en esta primera edicin una tarea exitosa, amplia, con
un sinnmero de contenidos actuales acompaados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Vctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos comoabogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial.
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
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11CURSO ANUAL DE TASADORES
La tasacin de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye
una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
tcnico, jurdico y econmico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de accin del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinacin de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, segn la legislacin
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la funcin, puede desempear
su actividad profesional en los siguientes mbitos:
-Judicial:como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases econmicas
solicitadas por el Juez. Demuestra tcnicamente como surgen los precios
conforme la informacin econmica que caracterice al bien objeto de la
Tasacin, transformando el dictamen en un elemento probatorio.-Oficial:Podr efectuar informes, avalos y asesoramiento con relacin
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como as tambin de las dependencias que
stos posean.
-Particular:Idntica manera que en el caso anterior, el ejercicio librede la profesin le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
dems asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por laley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:
PRESENTACIN
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
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LA TASACION
PRIMERA PARTE
REGLAMENTACION DE LAFUNCION DEL TASADOR
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LA TASACION 17
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis: Qu es la tasacin?
Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definena la tasacin como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro pas podemos decir que la tasacin
es la estimacin del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor econmico.
Asimismo Marcela Ibez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasacin, al mecanismo que se efecta a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento econmico determinado.La tasacin siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurdico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasacinde bienes inmuebles tiene un objeto nico, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en funcin de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dichaexpresin constituye uno de los principios del avalo propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.
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LA TASACION 23
3. El dictamen de tasacin
La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleitojudicial; se la denomina prueba puesto que es requerida y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan peritos, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambin quienes, aun no
teniendo ttulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sininteresar su ndole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Crdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Seccin 5, Captulo IV, Ttulo III, Libro I, establece que podr emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos cientficos, tcnicos, artsticos o prcticos.
En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera delas partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento
de requerir el dictamen se deber determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrar a un perito, salvo que considere
indispensable que sean ms y, por lo general, el nombramiento se efecta
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el plazo de
aceptacin del cargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen:
Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del plazo para la
presentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantos
dictmenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
Caractersticas del informe de tasacin
La tasacin judicial, adems de ser una opinin fundada en unaexperiencia anterior, es una investigacin actual de las condiciones que
presenta el bien a tasar.
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4. Organizacin de la labor.Debe llevar una estructuracin racionalde la gestin pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismosea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demsantecedentes econmicos, jurdicos y tcnicos. Ello nos har evitar quedictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,apliquemos tablas y dems normas existentes en una adecuada labor.
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente yestudio de ste.
6.Etica profesional. Es lgico que cada profesional est sujeto a uncdigo de tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
estn claramente establecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sinotambin las normas morales para llegar a ser un profesional digno yrespetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica queel perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
finalidades de su tarea, y hacer de su profesin un inquebrantable
deber de conciencia, puesto que est estrechamente identificado con
los principios sociales. Ser pues necesario que exista la sana intencin
de servir al prjimo protegiendo el inters general, cuando los efectos
de su actividad influyen en dicho inters.
7. Respetar nuestra profesin. Normas t icas propuestas: A.Ratificarse en el precio establecido por la tasacin, por ms que el resultadoobtenido se considere mnimo e influya en una regulacin de honorariosnfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordarque nuestra funcin es a pedido del juez, y slo por ello actuamos.
5. Etica profesional
Hablar de la tica implica a prima facie, un abanico de conceptosaltamente positivos para la formacin profesional, sobre distintas posturas,la base conceptual es similar, siempre que se refiere al hacer correctamentedel sujeto.
La principal postura en nuestra formacin profesional nos la entrega el
Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... En jurisdiccin de la tica, lamoral, los actos de los hombres no tienen ms sancin que la de su
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Del anlisis conceptual de la tica, surge una propuesta presentada porun colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... Para poderelaborar un concepto de tica para nuestra profesin, es necesario
partir del hecho de que la tica y su sinnimo: moral, no son propios
de una profesin o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho ms profunda.
La tica no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y
nimo.
Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
tambin debe ser as en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no slo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; est claro que las malas acciones de
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y annimo,
al principio nos permitir la victoria definitiva y hermosa de ser un
profesional honrado y robustecido por una slida conciencia moral,
ejerciendo recta y noblemente la profesin (4).
Etica, vocablo de vanguardia
Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya caracterstica esenciales el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas entodos los rdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, laobsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la nocin de unfuturo progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea deemancipacin humana y de progreso tcnico, pues lo presentemos como un
(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.
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posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectarsobre las generaciones futuras el legado tico sumando a ello, nuestrasexperiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la tica, siguensiendo de la ms estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes ticassignifica que nos estamos preocupando hacia dnde vamos. El ejercicio dela virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemospermitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la tica, es contribuir al desarrollo del serhumano y su medio, basndose en argumentos de comprensin, ampliamenteplagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales yslo as las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarndadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).
EVALUACINDELCAPTULOCURSODEPERITOSTASADORES
1. Realizar una sntesis de lo que establece nuestra legislacinvigente ley 7191, en cuanto a la funcin del perito tasador.Asimismo deber completar y relacionar sta con lo que estableceel Cdigo de Procedimientos Civil y Comercial para el mbito dela prueba judicial.
2. Elaborar un concepto de tica.
3. Qu significado tienen los siguientes vocablos: tasacin, valor
y precio?4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapasprocesales del dictamen pericial.
(5) Ob. cit. nota 4.
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(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.
nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en laimprovisacin o en una determinacin subjetiva o intuitiva de valores envirtud a que se debe demostrar siempre el porqu del precio obtenido.
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento devalores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar losantecedentes que finalmente conducirn al valor buscado.
Metodologa en sntesis...
Clasificacin general segn Chandias
Separativos y de conjunto
Mtodos usuales
Comparativo, directo, indirecto, emprico
Crtica de Chandias a la metodologa
Tcnica de balance
La metodologa para la tasacin inmobiliaria es slo
una propuesta organizativa para la labor del perito.
3. Gua tcnica de estudio (1)
Mtodos rutinarios
a) Conceptos de:tasacin, valor, precio
b) Modalidad para tasar (doctrinas)1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)
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METODOLOGIA DE TASACION 43
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5.TABLA
ROSSHEIDEC
KE
paratasacindemejoras
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
0
0.
000
0.
032
2.5
20
8.0
90
18.1
00
33.2
00
52.
600
75.
200
100
1
0.
505
0.
537
3.0
10
8.5
50
18.5
10
33.5
40
52.
840
75.
320
100
2
1.
020
1.
052
3.5
10
9.0
30
18.9
40
33.8
90
53.
090
75.
450
100
3
1.
545
1.
577
4.0
30
9.5
10
19.3
70
34.2
30
53.
340
75.
580
100
4
2.
080
2.
111
4.5
50
10.
000
19.3
00
34.5
90
53.
590
75.
710
100
5
2.
625
2.
656
5.0
80
10.
500
20.2
50
34.9
50
53.
840
75.
850
100
6
3.
180
3.
211
5.6
20
11.
010
20.7
00
35.3
20
54.
110
75.
990
100
1
3.
745
3.
776
6.1
70
11.
530
21.1
70
35.7
00
54.
380
76.
130
100
8
4.
320
4.
351
6.7
30
12.
060
22.6
40
36.0
90
54.
650
76.
270
100
9
4.
905
4.
935
7.3
00
12.
600
22.1
20
36.4
80
54.
930
76.
410
100
10
5.
500
5.
530
7.3
80
13.
150
22.
600
36.8
70
55.2
10
76.
560
100
11
6.
105
6.
135
8.4
70
13.
700
23.1
00
37.2
70
55.
490
76.
710
100
12
6.
720
6.
750
9.0
70
14.
270
23.6
10
37.6
80
5,
78
76.
860
100
13
7.
345
7.
375
9.6
80
14.
840
24.1
20
38.1
00
56.
080
77.
020
100
14
7.
980
8.
009
10.
300
15.
420
24.6
30
38.5
20
56.
380
77.
180
100
15
8.
625
8.
654
10.
930
16.
020
25.1
60
38.9
50
56.
690
77.
340
100
15
9.
280
9.
309
11.
570
16.
620
25.7
00
39.3
90
57.
000
77.
500
100
17
9.
945
9.
974
12.
220
17.
230
26.2
50
39.8
40
57.
310
77.
660
100
18
10.6
20
10.6
49
12.
870
17.
850
26.3
00
40.2
90
57.
630
77.
830
100
19
11.3
05
11.3
33
13.
540
18.
480
27.3
60
40.7
50
57.
960
78.
000
100
20
12.0
00
12.0
28
14.
220
19.
120
27.9
30
41.2
20
58.
290
78.
170
100
21
12.7
05
12.7
33
14.
910
19.
770
28.5
10
41.6
90
58.
620
78.
350
100
2
2
13.4
20
13.4
48
15.
600
20.
420
29.0
90
42.1
60
58.
860
78.
530
100
2
3
14.1
45
14.1
73
16.
310
21.
090
29.6
80
42.6
50
59.
300
78.
710
100
24
14.8
80
14.9
07
17.
030
21.
770
30.2
80
43.1
40
59.
650
78.
890
100
25
15.6
25
15.6
52
17.
750
22.
450
30.
390
43.6
40
60.0
00
79.
070
100
Edaden
%
dela
duracin(vida
prob
able)
Est
adodeconservacin
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METODOLOGIA DE TASACION 45
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1
1,5
2
2.5
3
3.5
4
4,5
5
48
35,
52
35,
541
37,
14
40,
74
47,
19
56,
93
69,
43
84,
04
100
49
36,
605
36,
525
38,
1
41,
64
48
57,
59
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9
84,
25
100
50
37,
5
37,
52
39,
07
42,
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81
58,
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41,
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44,
41
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6
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53
40,
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40,
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42,
04
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35
51,
3
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28
71,
82
85,
25
100
54
41,
58
41,
499
43,
05
46,
3
52,
15
60,
97
72,
31
85,
51
100
55
42,
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100
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69,
02
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02
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100
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55,
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53
90,
86
100
Edaden
%
dela
duraci
n
(vida
probable)
Estadodeconservacin
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
42/267
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
43/267
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
44/267
49METODOLOGIA DE TASACION
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
45/267
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174.7
174.9
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175.0
175.0
174.9
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.7
174.4
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164.7
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165.0
165.0
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158.0
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152.0
152.0
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.8
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93.9
93.6
33
Frenteenmetros
Fondoenmetros
Fondo en metros
50 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
46/267
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.8
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.2
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52
79.3
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79
.6
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79.6
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79.2
79.0
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78.5
78.1
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53
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.9
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78.9
78.8
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.3
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76.2
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55
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77.5
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.7
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77.7
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.1
77.1
77.1
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.6
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.5
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.0
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73.6
73.3
73.0
60
Fondoenmetros
Frenteenmetros
Fondo en metros
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
47/267
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
48/267
53METODOLOGIA DE TASACION
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
49/267
23.5
24
24.5
25
25.5
26
26.5
27
27.5
28
28.5
29
29.5
30
8
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157.4
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150.2
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142.1
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119.6
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19
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108.3
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19
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106.1
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99.1
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28
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29
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29
30
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89.9
89.5
89.1
88.7
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87.5
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30
31
89.1
88.7
88.3
87.9
87.5
87.1
86.6
86.2
85.7
85.4
85.0
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83.8
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32
87.9
87.5
87.1
86.7
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33
86.8
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85.2
84.8
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84.0
83.5
83.2
82.9
82.5
82.1
81.6
33
Fondoenmetros
Fondo en metros
Frentee
nmetros
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
50/267
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
51/267
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
52/267
57METODOLOGIA DE TASACION
Fondo en metros
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
53/267
8.TABLA
DE
TRIAN
GULOS(lotesirregulares)
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08,51a9,50
9,51a
10.5C
10,51a11,
5
11,5
1a
12
,5
12,51
a13,5C
13,51a
14,50
14,51a
15,50
15,51a
16.50
16,51a
17,50
7,51a
18,50
18,51a
19,50
19,51o
ms
Hasta
9,00
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70
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30
0.6
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00
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30
0.7
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0.7
50
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70
0.7
80
0.7
90
0.7
70
0.7
40
0.7
30
0.7
10
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9,01a
11,00
0.5
60
0.6
20
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90
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20
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30
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40
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30
0.7
20
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00
0.6
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11,01
a13,00
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a15,00
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a17,00
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a19,00
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15
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a22,50
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a27,50
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0.5
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10
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90
0.7
00
0.7
10
0.7
30
0.7
10
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50
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30
27,51
a32,50
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10
0.5
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00
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32,51
a37,50
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0.5
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10
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90
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37,51
a42,50
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85
0S53
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a47,50
0.4
70
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30
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10
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47,51
a55,00
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65,01
a75,00
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10
0.4
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00
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10
0.4
90
0.4
70
75,01
a85,00
0.3
90
0.4
10
0.4
40
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80
0.4
90
0.5
10
0.5
20
0.5
30
0.5
50
0.5
20
0.5
00
0.4
80
0.4
70
0.4
50
Frenteenmetros
Fondoen
me
tros
TABLA5.CoeficientesdeajustedeValorBsicosegnrelacionesdefrenteyfondoparaparcelas
urbanasysuburbanasdeforma
triangularcon
frenteaunacalle
Fondo en metros
58 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
s
7/24/2019 Manual Integral Del Tasador
54/267
Contrafrenteenmetros
Hasta
6,5
0
6,5
1
a
7,5
0
7,5
1a
8,50
8,5
1a
9,5
0
9,5
1a
10,5
0
10,5
1a
11,5
0
11,5
1a
12,5
0
12,5
1a
13,5
0
13,5
1a
14,5
0
14,5
1a
15,50
15,5
1a
16,5
0
16,5
1a
17,5
0
17,5
1a
18,5
0
18,5
1a
19
,50
19,5
1
"o"m
Hasta
9,0
0
0,4
2
0,4
6
0,49
0,5
1
0,5
3
0,5
4
0,5
5
0,5
6
0,5
7
0,5
8
0,5
6
0,5
4
0,5
3
0,5
2
0,5
0
9,0
1a11,0
0
0,4
0
0,4
4
0,47
0,4
9
0,5
1
0,5
2
0,5
3
0,5
4
0,5
5
0,5
6
0,5
4
0,5
2
0,5
1
0,5
0
0,4
8
11,0
1a13,0
0
0,3
8
0,4
2
0,45
0,4
7
0,4
9
0,5
0
0,5
1
0,5
2
0,5
3
0,5
4
0,5
2
0,5
0
0,4
9
0,4
8
0,4
6
13,0
1a15,0
0
0,3
7
0,4
1
0,43
0,4
6
0,4
7
0,4
8
0,4
9
0,5
0
0,5
1
0,5
2
0,5
0
0,4
8
0,4
7
0,4
6
0,4
5
15,0
1a17,0
0
0,3
5
0,4
0
0,42
0,4
5
0,4
6
0,4
7
0,4
8
0,4
9
0,5
0
0,5
1
0,4
9
0,4
7
0,4
6
0,4
5
0,4
4
17,0
1a19,0
0
0,3
4
0,3
8
0,40
0,4
3
0,4
4
0,4
5
0,4
6
0,4
7
0,4
8
0,4
9
0,4
7
0,4
5
0,4
4
0,4
3
0,4
2
19,0
1a22,5
0
0,3
3
0,3
6
0,39
0,4
1
0,4
2
0,4
3
0,4
4
0,4
5
0,4
6
0,4
7
0,4
5
0,4
4
0,4
3
0,4
2
0,4
1
22,5
1a27,5
0
0,3
1
0,3
3
0,36
0,3
8
0,3
9
0,4
0
0,4
1
0,4
2
0,4
3
0,4
4
0,4
2
0,4
0
0,3
9
0,3
8
0,3
7
27,5
1a32,5
0
0,2
8
0,3
0
0,32
0,3
4
0,3
5
0,3
6
0,3
7
0,3
8
0,3
9
0,3
95
0,3
7
0,3
6
0,3
5
0,3
4
0,3
3
32,5
1a37,5
0
0,2
5
0,2
7
0,29
0,3
1
0,3
2
0,3
3
0,3
4
0,3
45
0,3
5
0,3
55
0,3
4
0,3
3
0,3
2
0,3
1
0,3
0
37,5
1a42,5
0
0,2
3
0,2
4
0,26
0,2
8
0,2
9
0,2
95
0,3
0
0,3
05
0,3
1
0,3
15
0,3
1
0,2
9
0,2
8
0,2
7
0,2
6
42,5
1a47,5
0
0,2
0
0,2
2
0,24
0,2
5
0,2
6
0,2
65
0,2
7
0,2
75
0,2
8
0,2
85
0,2
7
0,2
65
0,2
6
0,2
5
0,2
4
47,5
1a55,0
0
0,1
8
0,2
0
0,2
15
0,2
25
0,2
3
0,2
25
0,2
4
0,2
5
0,2
25
0,2
6
0,2
5
0,2
35
0,2
3
0,2
2
0,2
1
55,0
1
o
ms
0,1
6
0,1
7
0,18
0,1
9
0,1
95
0,2
0
0,2
05
0,2
1
0,2
15
0,2
2
0,2
1
0,2
0
0,1
9
0,1
8
0,1
7
TAB
LA6-CoeficientesdeajustedeV
alorBsicosegnrelacionesdefrenteyfondoparaparcelasurbanasysuburbanasdeformatriangularconvrticea
unacalle
Fondo
enmetros
59METODOLOGIA DE TASACION
9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)
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9. Tabla de Valvano (para la tasacin de lotes esquinas)
Porcentajes de valorizacin de terrenos
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00
1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,032,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,084,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,145,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I: Zonas cntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;Tabla III: Familiar con algunos pequeos comercios; Tabla IV: Barrios en formacin.
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR62 METODOLOGIA DE TASACION
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UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 63
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SEGUNDA PARTE
AVALUOS ESPECIALES
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR68
en cuenta las caractersticas comerciales y afluencia de pblico de las arteriasque rodean la galera.
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q g
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales condestino comercial, ya que el peatn minimiza riesgos, quiere comodidad ypracticidad en sus momentos de bsqueda de productos. No obstante puedehaber excepciones, por ejemplo que exista algn comercio con rubro demoda, muy demandado y amplia publicidad.
a) Tipo de construccin.En la observacin y estudio de la construccinhay autores que se toman como propia la regla: el impacto debe ser visual
para que exista un amplio consumo, es decir, si la presentacin de la galeraes con un adecuado y moderno diseo, con servicios de aclimatacin, amplituden pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidosnaturalmente, el xito entonces es asegurado, el contexto de ubicacin dellocal es positivo y tericamente el movimiento comercial sera bueno. Encuanto al saln comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamentalcomo as tambin de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos queposeen stano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentacin de la mercadera y de la atencin al publico.b)Estado de conservacin.Algunos autores le restan importancia al
estado de conservacin del local, puesto que manifiestan que sobre el localsiempre hay inversiones decorativas y de adaptacin conforme el rubro quese comercializa, dando mayor atencin al estado de la galera, puesto queesa situacin recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismode qu servira que un propietario invirtiera significativamente en la unidadcuando la galera le resta valor por su mal estado de conservacin; debe
existir una relacin lgica en las inversiones para que stas se revaloricenmutuamente.
c) Gastos comunes.El tasador debe tener presente los gastos comunesque inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costosbeneficios que se generan.
En el anlisis de los locales en galeras, como as tambin en aquellossalones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad deelementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 69
aqu presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partidapara la organizacin en su bsqueda de antecedentes.
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p g q
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estn adaptados al rgimen de propiedad horizontal como losshopping,cabe agregar que estas pautas no seran de empleo ya que la propiaadministracin interna es la que determina los valores de dichos espacios,obviamente ellos tambin se basan en un estudio externo e interno paraevaluar y determinar el precio justo que debern pagar sus clientes si deseancomercializar en dichos espacios fsicos.
3. Tasacin de viviendas colectivas (1)
a) Integracin de costos parciales: la suma del valor del terreno,ms el valor de las mejoras, ms obras complementarias, ms costosfinancieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las gananciasprevistas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: laintegracin del gasto total.
b)Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros tems)
ser la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda elsegundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allobtendremos: valor conjunto.
c)Debemos conocer por mtodo directo comparativo el valor del lote,el factor de ocupacin del suelo, factor de ocupacin total, cantidad dedepartamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar quporcentaje de ocupacin corresponde a espacios comunes (no debe superarel 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
proporcional a su tamao, es decir, el departamento ms pequeo es mscaro, incide la zona hmeda, el ms amplio y con mayores espacios internoso externos es ms econmico
(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de laProv. de Crdoba. Promueve la aplicacin de Fitte y Cerini.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR70
Mtodo directo - comparativo
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a) As como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se
ubica el coeficiente 1 para las siguientes caractersticas:debe estar ubicado en el 3erpiso
ubicacin en planta al frente
ser de categora standardestado: usado, llevado a nuevo
superficie: 120 pm2
b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta losdistintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galeras, balcones, etc..
Ej.: balcn: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m 2(se suma al total del dpto.)
Ubicacin del edificio:por ser un elemento altamente subjetivo, quedaa criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo elMart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes ms empleados yadaptados a nuestra aplicacin.
Coeficiente de ubicacin del departamento segn el piso:
1) Edificios con ascensor 2) Edificios sin ascensor
Planta baja0,90 Planta baja1,00
1er. Piso0,96 1er. Piso.0,97 a 0,98
2do. Piso...0,98 2do. Piso...0,95
3er. Piso1,00 3er. Piso.0,85 a 0,90
4to. Piso1,02
5to. Piso1,04
6to. Piso1,06
7mo. Piso..1,08
8vo. Piso...1,10
9no. Piso...1,11
.
Del 13er.piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar el 1,15
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 71
Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,menos 0,04.
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Edificios de una sola planta:Coeficiente..1,00 (incluye terraza expuesta)
Coeficiente de ubicacin del departamento en planta:
Con vista al frente..1,00
Con vista a amplio espacio libre de contrafrente....0,95
Con vista a patios interiores o mnimo contrafrente....0,90
Coeficiente de ubicacin del departamento en esquina o frentea plaza o parque:
(considera la mayor iluminacin y mejor vista que posee la unidad enestos casos)
Departamento en esquina...1,00
Departamento con vista a plaza...1,05 a 1,10
Coeficiente de caractersticas constructivas del edificio:
(contempla la categora del edificio)
Econmica.0,85 a 0,94
Estndar.0,95 a 1,04
Buena sin servicios centrales.1,05 a 1,14
Buena con servicios centrales1,15 a 1,25Muy buena con servicios centrales1,26 a 1,50
Coeficiente de depreciacin por edad y estado de conservacindel departamento:
Considera de manera ms atenuada la depreciacin de Ross-Heideckepara valores fsicos, en el valor venal slo se deprecia la construccin ymantiene constante el valor del terreno.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR72
Ley: C = 1 K
2
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donde: C = coeficienteK = coeficiente de depreciacin Ross-Heidecke
Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:
Superficie cubierta propia homogeneizada Coeficiente de superficie
30 1,35
40 1,30
50 1,2560 1,20
70 1,15
80 1,10
90 1,08
100 1,05
110 1,03
120 1,00
Coeficiente de actualizacin; Coeficiente por mejorasintroducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad deldepartamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso comn:
Dadas las caractersticas sern aplicados a juicio del tasador.
Coeficiente de oferta:Tiene en cuenta que en toda transaccin inmobiliaria, se arriba
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, estecoeficiente vara en funcin de la oferta y la demanda:
C = 1,00 a 1,20
Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:
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todos aquellos actos de conservacin y de uso de la cosa sin alterar suforma sustancia o destino.
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6. Metodologa emprica. Unidades funcionales sometidas al rgimende PH
En los grandes conglomerados urbanos, (Crdoba, San Francisco, RoCuarto, Villa Mara, Carlos Paz) atenidos a los lmites de nuestra provincia,ha sido posible observar un rpido y sostenido crecimiento de edificios quealbergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicacin de este fenmeno, distintos tems a tener encuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidadde abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condminosamorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menoraporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada tem en particular: falta de espacio, las ciudades aligual que en la antigedad tienen un espacio fsico determinado, mientras
que la poblacin aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesarioinevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fuenecesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrolladopor arquitectos e ingenieros con respecto a la construccin de este tipo, hamerecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy esposible ver edificios que con slo cuatro metros de ancho por cincuentametros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentancon departamentos con el mximo confort, servicios amplios y modernos
para los condminos y ubicaciones de privilegio.Costos:se hace evidente que un solo edificio poseer en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., comodepartamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugary con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nosreferimos solamente al costo de la construccin, no podemos olvidar elmantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar conzonas hmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado deledificio. El sistema cloacal merece un prrafo especial: cada departamento
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR92
GUERRERO, Dante,Manual de tasaciones,Alsina, Bs. As., 1984.
IBEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasacin, Alveroni, Cba.,1999.
LAPA Ed d E t di d l tt l d l i d d L t i
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LAPA, Eduardo, Estudio del ttulo de la propiedad. La tasacinde inmuebles,Depalma, Bs. As., 1993.Apuntes: Curso Anual de Peritos Tasadores
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108 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
obra, su motivacin y posible comercializacin conforme a quienes demandan
su adquisicin.
PREHISTORIA
Por qu lo hace?Necesidad bsica ligada a la
SUPERVIVENCIA
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GRECIA Y ROMAPor qu lo hace?
Arte como la bsqueda
IDEAL FILOSOFICO
BELLEZA/ ESTETICA
EDAD MEDIA
Por qu lo hace?
Arte como representacin
RELIGIOSA (clero)
RENACIMIENTO
Por qu lo hace?
Arte con actitud
INTELECTUAL (investigacin
cientfica- artstica y religiosa)
ACADEMICISMO
Por qu lo hace?
Arte DECORATIVO(revela prestigio de clase)
VANGUARDIAS
Por qu lo hace?
Arte por el ARTE
(autonoma) investigacin
creativa-testimonio de ideales
revolucionarios
CIV. ANTIGUAS (teocracia aristocracia y monarquas)
Por qu lo hace?
Arte como smbolo
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
ACTUALIDAD
Por qu lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (bsqueda del xito
individual-LIBERTAD total,
vinculada al MERCAD O
10 9
LA TASACION EN EL ARTE
Quin lo hace?
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EVALUACINDELCAPTULOCURSODEPERITOSTASADORES
Trabajo para resolver en forma grupal
1. Qu entiende por: bellas artes - antigedades - objetos
suntuosos? (adems de responder ejemplifique en cada caso)
2. Qu diferencia -a su criterio- puede existir entre un automvil
clsico y uno antiguo?
3. Qu conocimiento posee sobre mobiliario clsico o antiguo?
4. Cul sera su proceder ante el requerimiento de un cliente
para la tasacin de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
leo?
5. Cree Ud. que adems de las caractersticas propias de una
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? Por
qu?
6. Usted posee una obra de arte, antigedad u objeto suntuoso?
Describa sus caractersticas y posibles valores.
7. Qu informacin tiene presente del mercado actual con relacin
al grupo de objetos referidos en el punto 1?8. Si le piden la tasacin de un instrumento musical, como se
organizara para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicacin-.
9. Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
del arte para realizar tasaciones?
10. Particip alguna vez en la comercializacin de este tipo de
objetos? Comente la experiencia.
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12 9PERITAJES Y TASACIONES RURALES
potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar
por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fcilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireacin.
ARENA
Tamao de partcula: 0 050 a 2 mm
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Tamao de partcula: 0,050 a 2 mm.
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
permeabilidad del agua y del aire. Aunque est compuesta por
minerales que son tiles para las plantas, stas lo liberan muy
lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidadpotencial. Cuando la proporcin de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos frtiles.
Gua prctica de campaa
para la clasificacin de textura en el suelo
a) ESTADO ENHUMEDO
b)AMASAMIENTOENTRE LOS DEDOS
a) muy plstico yadherente.
b) Otorga confacilidad cilindroslargos y forma
anillosa) medianamenteplstico y adherente
b) forma cilindrospero no llega aformar anillos
a) poco plstico yadherente
b) cuesta formarcilindros
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Aspectos sanitarios
para tener presentes
Vacunacin Obligatoria Aftosa Planes
EspecialesBrucelosis
Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios* Carbunclo Bacteridiano* Mancha y Gangrena
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Mancha y Gangrena* Queratitis* Neumoenteritis* Leptospirosis
* Vibriosis* Etc.
Cada campo tiene una tarjeta con un nmero de registro que lo
individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA.
Cuando el productor quiere vender o hacer algn movimiento de
hacienda solicita el respectivo permiso de trnsito (D.T.A.), y que luegodebe ser visado en la municipalidad correspondiente.
Comercializacin del semoviente (1)
remate de hacienda
Aspectos generales
En la prctica comn el vendedor se comunica con el martillero o feriero
(firma consignataria) y ste enva un recorredor para que inspeccione la
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la
(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en funcin de tasador necesariamente
debe conocer el mbito de comercializacin de la hacienda.
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16 3FONDO DE COMERCIO
VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)
En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se
incluyan los inmuebles y los automotores, stos, a los efectos de su
enajenacin, se considerarn en forma separada del concepto fondo de
comercio.Esto es as por el rgimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
transfiera con inmueble/s y rodado/s, se debern hacer las siguientes
operaciones de transmisin de dominio:
1. Los inmuebles se transmitirn mediante escritura traslativa de
dominio, la que se registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble
i
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respectivo.
2. Los automotores se transmitirn mediante transferencia realizada
ante el Registro Automotor correspondiente.
3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenar
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
al final del presente captulo.
VIII. Activos intangibles
Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,
incluyendo los anticipos por su adquisicin, que no son bienes tangibles ni
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organizacin y preoperativos, gastos de
investigacin y desarrollo (14).
(14) Resolucin Tcnica N 9, Federacin Argentina de Consejos Profesionales de
Ciencias Econmicas, Centro de Estudios Cientficos y Tcnicos (CECYT).
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(PCGA), implicar una reduccin en la valuacin de los activos
adquiridos y no la creacin de una partida que nada tiene que ver
con la ecuacin contable bsica, segn la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos stos en los que no
podra clasificarse a la llave negativa (22).
XI. Parte prctica
A continuacin haremos un pequeo y simple ejercicio a modo de
ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro mtodos de tasacin. El perito
tasador decidir, segn su criterio profesional, por cul de ellos se inclina.
Los mtodos de valuacin que desarrollaremos son los siguientes:
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q g
1 mtodo:Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo
de comercio.
2 mtodo:Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor.
3 mtodo:Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de
mercado.
4 mtodo:Mtodo de balance.
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por
la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados
por Contador Pblico matriculado.
Las cifras del estado de situacin patrimonial son verificadas por el
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra
diferencias luego de aplicar tcnicas y procedimientos de valuacin.
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene unnuevo estado contable al que se denomina estado de situacin patrimonial
ajustado a valores corrientes de mercado.
(22) FOWLERNEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR17 4
A continuacin se aplicar la frmula a cada uno de los diez perodos:
PRIMER AO:
VP1 = C1
(1+i)1
VP1 = 17.000,00(1+0,12)1
VP1 = 17.000,001,12
VP1 = 15.178,57
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SEGUNDO AO:
VP2 = C2(1+i)2
VP2 = 17.000,00(1+0,12)2
VP2 = 17.000,001,2544
VP2 = 13.552,30
TERCER AO:
VP3 = C3(1+i)3
VP3 = 17.000,00(1+0,12)3
FONDO DE COMERCIO 175
VP3 = 17.000,001,4049
VP3 = 12.100,51
CUARTO AO:
VP4 = C4(1+i)4
VP4 = 17.000,00(1+0,12)4
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VP4 = 17.000,001,5735
VP4 = 10.803,94
QUINTO AO:
VP5 = C5(1+i)5
VP5 = 17.000,00(1+0,12)5
VP5 = 17.000,001,7623
VP5 = 9.646,48
SEXTO AO:
VP6 = C6(1+i)6
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FONDO DE COMERCIO 177
VP9 = C9(1+i)9
VP9 = 17.000,00(1+0,12)9
VP9 = 17.000,002,7731
VP9 = 6.130,32
DECIMO AO:
VP10 C10
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VP10 = C10(1+i)10
VP10 = 17.000,00(1+0,12)10
VP10 = 17.000,003,1058
VP10 = 5.473,63
Ahora se sumar el valor presente de los resultados de los diez aos de
proyeccin:
VP1 = 15.178,57VP2 = 13.552,30VP3 = 12.100,51VP4 = 10.803,94VP5 = 9.646,48VP6 = 8.612,86VP7 = 7.689,87VP8 = 6.865,91
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18 1FONDO DE COMERCIO
VP3 = 5.623,18
CUARTO AO:
VP4 = C4
(1+i)4
VP4 = 7.900,00(1+0,12)4
VP4 = 7.900,001,5735
VP4= 5.020,65
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VP4 5.020,65
QUINTO AO:
VP5 = C5(1+i)5
VP5 = 7.900,00(1+0,12)5
VP5 = 7.900,001,7623
VP5 = 4.482,78
SEXTO AO:
VP6 = C6(1+i)6
VP6 = 7.900,00(1+0,12)6
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TASACION DE VEHICULOS
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR:motor, cilindrada, relacin de compresin, distribucin,refrigeracin, alimentacin, encendido, arranque, potencia mxima,torque mximo.
CAJA:cambios, transmisin final, embrague.CICLISTICA:cuadro, inclinacin, avance, suspensin delantera ytrasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumticos.
DIMENSIONES:distancias entre ejes, altura de asiento, despeguemnimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automvil, estos vehculos se presentan en distintosmodelos y poseen particularidades de uso especfico (de competicin -pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las caractersticas, latasacin se realizar por el mtodo lineal o, en su defecto, por el mtodocomparativo directo conforme la informacin del mercado de
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comparativo directo conforme la informacin del mercado decomercializacin actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasacin del curso de peritos tasadores,Tasaciones de automotores en general, Biblioteca ColegioProfesional.Revista: Motociclismo Erre Sport Press Emprendimientoseditoriales S.A, Rosario, 2002.
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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR20 4
generaciones futuras y sentar las bases para una asociacin mundial entrelos pases desarrollados y los pases en desarrollo, as como entre losgobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresinde las necesidades y los intereses comunes.
El espritu de la Cumbre de la Tierra, inspir a los constituyentes de1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo
sustentable como derechos de tercera generacin, como se ha visto, a partirde ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y generala obligacin de adecuar los comportamientos y las disciplinas cientficas almismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integracin en estaimportante disciplina, la Tasacin.
Los cinco elementos
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integracin del medioambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en
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general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parmetrosasequibles de un modo pedaggico y aplicables a la materia.
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), proceder autilizar la teora de los cinco elementos (4): tierra, agua, fuego, aire y ter, ysiguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que entodo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlosprimero en el hombre, destinatario de la tasacin, y luego en las cosassusceptibles de ser tasadas, para determinar
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