PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL
PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339–F / CNAI 14.884
1 – SOLICITANTE
“Condomínio Edifício Cambuí ”
LOCALIZAÇÃO
R. Maria Figueiredo, 111 - 11º andar – apto. 113 Condomínio Edifício CAMBUÍ
CEP:04002-001 – Paraíso – São Paulo - SP.
processo : 1069510-26.2013.8.26.0100
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2. Índice
1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação pág. 01
2. - Índice pág. 02
3. - Objetivo pág. 03
4. - Número do Parecer pág. 03
5. - Da competência / ABNT- NBR 14653 pág. 04
6. - Abreviaturas pág. 05
7. - Preliminares / vistoria pág. 06
8. - Descrição do Imóvel pág. 07 / 08
9. - Características da Região/ melhorias e confrontações pág. 09 / 10
10. - Localização / Vista aérea por satélite pág. 11 / 12
11. - Documentação em anexo pág. 13
12. - Fotos do imóvel Avaliando pág.14 / 25
13. – Metodologia aplicada e fonte de pesquisas referenciais pág. 26 / 27
14. - Fotos de Imóveis referenciais pág. 28 / 33
15. - Homogeneizações de dados para imóvel Avaliando pág. 34
16. - Conclusão do Parecer pág. 35 / 36
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3- OBJETIVO Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado do
apartamento situado a R. Maria Figueiredo, no111 - 11º andar – apartamento
113, no Bairro do Paraíso, São Paulo / SP, penhorado nos autos (fls.121 a
123), imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 50.127 do 1º Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo, e devidamente cadastrado junto a
“Prefeitura Municipal de São Paulo” sob a inscrição do imóvel n.º
036.005.0407-1.
4 – NUMERO DESTE PARECER - “ PTAM ”
"PTAM – LHP 11*ago/2017"
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5 – Partes da ABNT / NBR A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens ”. Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.
Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os
procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em
conjunto.
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6 – Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação
CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
Art. – Artigo
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
NBR - Normas Brasileiras
M2 - Metro quadrado
IPTU - Imposto predial, territorial e urbano.
R – Referenciais
V.V - Valor de venda
V.L - Valor da locação
A. T.C - Área Total construída
A. T. T - Área Total do Terreno
AT - Área do terreno
C.M2 - Custo por metro quadrado
V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação
V.M - Valor médio
TG - Total Geral
MG - Média geral
I. A.C - Idade aparente da construção
DTC – Depreciação por Tempo de Construção
R. F. D - Resultado do fator de depreciação.
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7. PRELIMINARES 7.1 - Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais proposta por
Condomínio Ed. Cambuí , situado na rua Maria Figueiredo,111, cidade de
São Paulo / SP, em face de Espólio de Ivan Pereira . Requerida a nomeação
de pericia para avaliação do imóvel, pelo requerente, em 17 de abril de 2017
(fl.118), foi este signatário nomeado pelo D. Juizo, aos 11 de julho de 2017
(fl.186), com respectiva intimação para o início dos trabalhos em 16 de agosto
de 2017(fl.202).
Segue o Laudo a seguir.
7.2 - O imóvel sub judice , está devidamente registrado na matrícula de nº
50.127 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, cadastrado
perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob a inscrição do imóvel
n.º 036.005.0407-1.
7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia da Sra.
Liodete Freiria , que reside no local, no dia 19/09/2017 no período da manhã,
sendo conferida a metragem da unidade, verificada a idade, analisado o estado
de conservação, as avarias, as benfeitorias, assim como, qualidade dos
materiais e acabamentos utilizados em sua construção.
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8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O apartamento sub judice possui 118,08 m2 e localiza-se em um condomínio
edificado em torre única de 11 andares, constituída de 44 apartamentos, sendo
4 unidades por andar. As vagas de garagem localizam-se no subsolo, que para
este apartamento, destaca-se 01 (uma) unidade. O condomínio realiza sorteio
de vagas de acordo com regulamento interno.
A unidade em avaliação encontra-se no 11º andar; recebendo a numeração
“113”.
A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do
referido imóvel, bem como, toda área comum do condomínio.
Durante a vistoria, pude verificar que o prédio possui padrão médio em todos
os aspectos apresentados, tanto de construção, quanto de acabamento e
aparentemente, idade aproximada de 40 anos; seu estado de conservação,
aspecto e aparência são bons em que pese seu tempo de construção.
Localizado no piso térreo está a área social, onde encontra-se o salão de
festas; o espaço conta com banheiros e cozinha completa. O condomínio conta
com jardim frontal, fachada tem acabamento em pastilhas em seu estado
original e hall social com piso em mármore. Na parte interna existe uma guarita
e sistema de gaiola na entrada de visitantes, com segurança 24horas, bem
como, câmera de vigilância no perímetro do condomínio e como parte
integrante da segurança, em sua garagem de entrada única, há também
sistema de gaiola. Possui 03 elevadores, 02(dois) sociais e 01(um) de serviço.
Foi constatada obra para aumento da capacidade de carga de energia para
todo condomínio.
O condomínio conta com coleta seletiva e utilização de água de reuso.
O imóvel avaliando possui hall compartilhado com outra unidade e as
características principais do apartamento são:
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- 02 dormitórios e uma suíte, 1 banheiro social, 1 sala para 2 ambientes.
Cozinha com armários planejados instalados e piso em porcelanato; área de
serviço, dormitório e banheiro de empregada. A unidade conta com gás GN,
utilizado no fogão. Todas as portas do apartamento são de madeiras maciças
originais, padrão da época de construção e pé direito alto.
Os banheiros contam com box blindex, gabinetes planejado, louças e metais
padrões e chuveiro elétrico. O apartamento possui piso em taco de madeira. As
paredes do imóvel têm acabamento em massa fina e pintura com tinta padrão e
as janelas são em alumínio branco. Algumas marcas nas paredes, proveniente
do tempo e falta de manutenção, foram constatadas.
Após verificação da localização face ao sol, posso afirmar sendo face norte,
proporcionando ótima incidência solar na sala e nos dormitórios no período da
tarde.
O imóvel teve ainda conta com sistemas elétrico e hidráulico, originais.
Os armários embutidos dos dormitórios, assim como, o armário instalado no
hall de entrada do apartamento, são todos em madeiras maciças e, medidas
diferenciadas, maiores que as atuais encontradas no mercado.
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9. - Características da região
O Paraíso é administrado pela subprefeitura da Vila Mariana e com zoneamento caracterizado como ZM-3b/04.
Localizado entre importantes avenidas de São Paulo, como, Paulista (distante a meio quarteirão), 23 de maio, 9 de julho e avenida Brasil; com distância de apenas 4km do centro da cidade e a 6,5km da marginal pinheiros. O imóvel está apenas a 200m do metrô Brigadeiro.
Conta também com o parque Trianon a apenas 1,2km de caminhada, o Ibirapuera a 2km e ginásio poliesportivo do Ibirapuera a 1,2km; shoppings Pátio Paulista e Cidade de São Paulo, ambos também a uma caminhada média de 700m.
Bairro com grande concentração de bares, cafés e restaurantes, como, Ráscal, América, Rubayat e Dinho’s. Região de concentração de sedes e escritórios de grandes empresas de diversos segmentos, nacionais e estrangeiras, conhecida como coração financeiro do Brasil. Destaque para o MAM, Museu de Artes Modernas;
Opção de hospitais na região: - Santa Catarina; - Beneficência Portuguesa; - Totalcor; Faculdades: - FGV; - Cásper Líbero; - FAM – Faculdade das Américas; Supermercados: - Extra; - Carrefour; - Pão de açúcar; Presença maciça de instituições financeiras; Itaú, Safra, Bradesco, Santander, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal ,assim como, bandeiras internacionais.
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9.1 - Melhorias públicas O bairro conta com infra estrutura completa, como, luz, água, esgoto, serviço de gás natural, coleta de lixo e transporte público (importante corredor de ônibus na avenida Brigadeiro Luis Antônio) e metrô.
9.2 – CONFRONTAÇÕES A descrição exata e suas confrontações estão melhores caracterizadas na
Matrícula de n.º 50.127 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo /
SP constante dos autos (fls.29 a 30)
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10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA
Google Maps
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Google (aérea)
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11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA
- IPTU;
- Zoneamento;
- Email com aviso da data da vistoria, em atendimento ao artigo 474 do Código de Processo Civil vigente; - Tabela de cálculo Ao final deste laudo, encontram-se cópias simples dos documentos acima descritos.
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12. – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO ( “IA”) entrada social
sala de estar
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vista posição imóvel em relação ao N
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hall circulação dormitórios banheiro social
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dormitório 1 dormitório 2
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suíte banheiro suíte
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armário embutido em madeira maciça
cozinha
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área de serviço dormitório de empregada
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quadro de luz original banheiro de empregada
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jardim frontal com vista da gaiola de segurança detalhe do acabamento da fachada
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hall social hall do elevador
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salão de festas
detalhe da cozinha – salãode festas
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vaga de 2017 – unidade 113
nova caixa de distribuição de energia do condomínio em processo de instalação
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13. METODOLOGIA APLICADA
A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de
“METODO COMPARATIVO”. tendo sido possível identificar junto ao
MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao
vistoriado e obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT com
encontro da média entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS,
considerando que são semelhantes entre si e ao próprio IMÓVEL
VISTORIADO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS.
Portanto, ao final será apresentado o valor para condição de solicitação
distinta.
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13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS:
A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que
se encontram à venda e que são ofertados pelos vários escritórios imobiliários
da região, bem como, em sites de imóveis, referências no mercado da região,
identificados em cada foto dos referenciais “R”.
Esta identificação permitiu então a obtenção de imóveis selecionados abaixo,
descritos com características intrínsecas semelhantes ao imóvel vistoriado e
identificados como “R1 a R6”.
Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível
Homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que
conduziram à conclusão do valor do imóvel, apresentado ao final deste Laudo.
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14. – FOTOS DE IMÓVEIS REFERÊNCIAIS Imóvel R1 Imobiliária / proprietário Coelho da Fonseca Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 108m² valor venda R$800.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11) Infos adicionais: https://www.coelhodafonseca.com.br/prontos-para-morar-residencial-paraiso-apartamento-3-dormitorios-15300-metros-1-vagas-279428
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Imóvel R2 Imobiliária / proprietário Klabin imóveis – Paulo corretor Dados/endereço Rua Teixeira da Silva, 246 M2 180m² valor venda R$1.080.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)5575.6988 Infos adicionais : http://klabinimoveis.imo.bi/imoveis/visualizar/7177-Apartamentos-S%C3%A3o%20Paulo-Para%C3%ADso-3-dormitorios.html
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Imóvel R3 Imobiliária / proprietário Klabin imóveis – Paulo corretor Dados/endereço Rua Abílio Soares M2 108m² valor venda R$1.010.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)5575.6988 Infos adicionais : http://klabinimoveis.imo.bi/imoveis/visualizar/6915-Apartamentos-S%C3%A3o%20Paulo-Para%C3%ADso-2-dormitorios.html
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Imóvel R4 Imobiliária / proprietário In Canto imóveis Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 93m² valor venda R$850.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)99886.4204 Infos adicionais : https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+paraiso+zona-sul+sao-paulo+sp+93m2+RS850000/ID-15349122/
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Imóvel R5 Imobiliária / proprietário Brasil Brokers Jardins Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 110m² valor venda R$1.000.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)2121.7244 Infos adicionais : https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+3-quartos+paraiso+zona-sul+sao-paulo+sp+110m2+RS1000000/ID-12211952/?paginaoferta=3
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL
PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339 – CNAI 14.884
Pá
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Imóvel R6 Imobiliária / proprietário Lopes Prime Dados/endereço Rua Dr Rafael de Barros M2 103m² valor venda R$955.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)3894.1000 Infos adicionais : http://www.lopes.com.br/imovel/apartamento-3-dormitorios-paraiso-sao+paulo-com-garagem-venda-RS955000-103m2-ref-3-IM24152
fls. 238
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL
PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339 – CNAI 14.884
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15.- Homogeneizações de dados para imóvel avaliando 15.1. – EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS ( tabela em documentos anexos ) Homogeneização: VENDA IA =(valores referencias 01 a 06) x (m² IA) – (valor de DTC)
6 15.2 – Gráfico demonstrativo
fls. 239
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL
PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339 – CNAI 14.884
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CONCLUSÃO Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT,
aplicando fatores de transposição e correção justificadas segundo técnicas
modernas de avaliações que contribuíram para a formação da convicção do
valor aqui expresso, estando o IMÓVEL VISTORIADO com suas respectivas
averbações, de acordo com matrícula juntada às fls.25 a 29, portanto,
CONCLUO que:
O valor do imóvel no estado em que se encontra,
representa nesta data a importância de:
R$939.694,57
(novecentos e trinta e nove mil seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos)
fls. 240
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78
IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL
PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339 – CNAI 14.884
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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que se
embasa em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando
imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-
se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5%
a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu
proprietário.
Este perito coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais
que se façam necessários.
Atenciosamente __________________________________
Luiz Henrique T. Pinto CRECI: 122.339-F – CNAI: 14.884 (HABILITADO EM 2011)
fls. 241
IPTU
fls. 242
zoneamento Paraíso (ZM-3b/04)
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/
0001/parte_II/v_mariana/290%20QUADRO%2004%20do%20Livro%20XII.pdf
fls. 243
fls. 244
evoluções dos cálculos
fls. 245
Luiz Henrique Teixeira Pinto CNAI: 14.884 Perito Judicial & Real Estate Broker CRECI: 122.339
Rua Cuiabá, 353 – Alto da Mooca, São Paulo / SP [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO TITULAR DA 45ª VARA CÍVEL
CENTRAL
Diante da conclusão e apresentação do Laudo de
vistoria do imóvel que segue anexo, requeiro a competente
expedição do Mandado de Levantamento Judicial (fls.198)
relativo aos meus honorários.
Ao seu dispor, para o que mais se fizer
necessário.
Renovo meus cumprimentos de cortesia e
admiração.
São Paulo, 27 de setembro 2017.
LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO
CRECI 122339
CNAI 14.884
fls. 246
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